物業(yè)行業(yè)為90年代在我國(guó)發(fā)展的新興行業(yè)，是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。作為物業(yè)行業(yè)的代表，小區(qū)物業(yè)目前正面臨著巨大的生死挑戰(zhàn)。最低工資及保險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)逐年上漲，而住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)用上漲十分困難，這使很多物業(yè)企業(yè)面臨生死考驗(yàn)。下面就住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)存在的困難及發(fā)展路徑進(jìn)行剖析。
一、行業(yè)門檻低，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低(與其他行業(yè)比較)，容易受國(guó)家政策影響(最低工資和保險(xiǎn)上調(diào))
(一)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)的專業(yè)化程度，向服務(wù)集成商轉(zhuǎn)型。
目前隨著國(guó)家新的《勞動(dòng)法》、《勞動(dòng)合同法》的實(shí)施，國(guó)家對(duì)職工薪酬有了明確的規(guī)定，導(dǎo)致物業(yè)公司成本逐年遞增。對(duì)于執(zhí)行《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(試行)》的物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低、經(jīng)營(yíng)模式單一、贏利能力較低、人員成本快速增長(zhǎng)，必然大大降低利潤(rùn)，增加了公司經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的困難。隨著社會(huì)專業(yè)分工的細(xì)化，物業(yè)管理行業(yè)作為服務(wù)行業(yè)，應(yīng)走專業(yè)化服務(wù)的道路，鑒于此，物業(yè)公司可以與一些專業(yè)服務(wù)商務(wù)化程度較高的公司合作，將自己的某些業(yè)務(wù)交與專業(yè)服務(wù)商，從而為業(yè)主提供更好的專業(yè)服務(wù)。這樣，物業(yè)管理行業(yè)將實(shí)現(xiàn)管理層和作業(yè)層的分離，使作業(yè)層，包括電梯、保潔、綠化、保安等逐步實(shí)現(xiàn)專業(yè)化。一方面降低了成本，另一方面，促進(jìn)了機(jī)電、綠化、清潔公司的市場(chǎng)化發(fā)展。物業(yè)管理公司成為服務(wù)集成商，即專業(yè)服務(wù)的搜集者和整合者，物業(yè)管理企業(yè)不再直接向業(yè)主提供有形服務(wù)，而是通過(guò)管理能力整合專業(yè)公司，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、專業(yè)化的服務(wù)。
(二)改造監(jiān)控系統(tǒng)，整合區(qū)域監(jiān)控人員。
物業(yè)企業(yè)是勞動(dòng)密集型企業(yè)，隨著國(guó)家各項(xiàng)政策的出臺(tái)，用工成本逐年增加。鑒于此，通過(guò)加大高科技技術(shù)的使用，將用工成本降低。對(duì)住宅小區(qū)現(xiàn)有的監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行技術(shù)改造，加大民用住宅區(qū)域技防的力度，精簡(jiǎn)保安和中控人員，這樣既能提高在崗人員的福利水平，又可激發(fā)員工愛(ài)崗敬業(yè)的精神，提高小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，增加公司利潤(rùn)。
二、調(diào)價(jià)困難(業(yè)主委員會(huì)制度設(shè)立，意見(jiàn)很難達(dá)到統(tǒng)一);只有撤出后重新招聘才能確立新的價(jià)格
(一)提高自身服務(wù)，贏得甲方認(rèn)可。
加大物業(yè)服務(wù)生產(chǎn)力度，贏得甲方各單位支持，在小區(qū)維修中心不增加員工的基礎(chǔ)上，盡量擴(kuò)大老小區(qū)維修服務(wù)樓宇和項(xiàng)目，這樣既能提高維修人員工資，又可增加小區(qū)利潤(rùn)收入。
(二)查找自身問(wèn)題，完善企業(yè)制度建設(shè)。
在討論物業(yè)費(fèi)的機(jī)制時(shí)，常有論者特別提及“質(zhì)價(jià)相符”這一市場(chǎng)原則。“質(zhì)”等同于“服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”,“價(jià)”則是業(yè)主對(duì)這種“表現(xiàn)”應(yīng)當(dāng)支付的對(duì)價(jià)。這種概念下，會(huì)產(chǎn)生出業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與合同約定不符。物業(yè)應(yīng)從提高“質(zhì)”做起：首先，有一支素質(zhì)高、能力強(qiáng)、作風(fēng)好、品行正的人才隊(duì)伍;其次，組織管理人員對(duì)《住宅物業(yè)服務(wù)三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行培訓(xùn)、學(xué)習(xí)。員工嚴(yán)格按照公司考核標(biāo)準(zhǔn)、崗位職責(zé)要求進(jìn)行考核;最后，規(guī)范工作流程，完善企業(yè)制度。
三、設(shè)備老化，維修費(fèi)用加大，維修基金提取較困難
(一)加強(qiáng)對(duì)維護(hù)維修合同的管理。
設(shè)備維護(hù)維修合同，維護(hù)費(fèi)包干，維修費(fèi)按實(shí)計(jì)算，合同明確劃定維護(hù)界線，維護(hù)作業(yè)不能按維修計(jì)費(fèi)，這就要求參與洽談合同的人與設(shè)備管理的人員必須進(jìn)行溝通，對(duì)于設(shè)備在使用時(shí)所出現(xiàn)的問(wèn)題盡量以維護(hù)的方式將其處理掉，這樣不僅節(jié)省了維修費(fèi)，而且還能防患于未然，及早消除設(shè)備的安全隱患。
(二)堅(jiān)持日、周、月保養(yǎng)制度。
做到提前制訂維修保養(yǎng)計(jì)劃，期間每日進(jìn)行設(shè)備巡視，并安排專人全職、全責(zé)地對(duì)設(shè)施進(jìn)行日、周、月的巡視，并配合廠家或維修方進(jìn)行定期的檢修養(yǎng)護(hù)工作，如有問(wèn)題及時(shí)與廠家或維修方溝通，并將情況上報(bào)公司。
(三)加強(qiáng)維修人員的責(zé)任心。
隨著設(shè)備使用年限的延長(zhǎng)，設(shè)備日益老化是一個(gè)誰(shuí)也無(wú)法改變的事實(shí)，對(duì)老化備件的更換隨時(shí)都可能進(jìn)行。因此，在維修中就需要維修人員掌握備件的使用情況，大致估算出備件的損壞時(shí)間，準(zhǔn)備好備件，在備件損壞前進(jìn)行及時(shí)更換，這樣既減少設(shè)備的維修時(shí)間，又避免了備件的浪費(fèi)。這就要求維修工有較強(qiáng)的主人翁責(zé)任感和較強(qiáng)的責(zé)任心，為達(dá)到這個(gè)目的，相應(yīng)的管理人員應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督與跟蹤考察，深入了解配件更換原因，及時(shí)向公司領(lǐng)導(dǎo)或有關(guān)部門反饋信息，以便對(duì)做得好的維修工給予精神上或物質(zhì)上的獎(jiǎng)勵(lì)，使維修工感到本公司對(duì)質(zhì)量與信譽(yù)的重視，使其感覺(jué)到如果不這樣做就對(duì)不起用戶，甚至將丟掉市場(chǎng)。對(duì)缺乏責(zé)任心、一意孤行的個(gè)人和行為絕不姑息、嚴(yán)肅處理。
四、收費(fèi)困難(從業(yè)人員素質(zhì)偏低，服務(wù)質(zhì)量永遠(yuǎn)是焦點(diǎn))
(一)積極引進(jìn)和培養(yǎng)人才，抓好隊(duì)伍建設(shè)。
公司的成敗，關(guān)鍵是人才的選擇。有一支素質(zhì)高、能力強(qiáng)、作風(fēng)好、品行正的人才隊(duì)伍，是物業(yè)公司生存發(fā)展的根本條件，也是物業(yè)公司參與競(jìng)爭(zhēng)，志在必取的信心所在。要多渠道、多形式引進(jìn)一些具備相關(guān)專業(yè)知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)的高層管理人員和專業(yè)技術(shù)人才，重視、合理并善于使用人才，保證社會(huì)先進(jìn)管理專業(yè)人才在企業(yè)中能夠得到運(yùn)用。不光注重引才、注重用才，更應(yīng)注重育才。加大內(nèi)部培訓(xùn)力度培養(yǎng)人才，通過(guò)培訓(xùn)、績(jī)效考核、定期評(píng)比等手段，提高物業(yè)員工的自身素質(zhì)，加強(qiáng)企業(yè)員工對(duì)物業(yè)管理企業(yè)先進(jìn)管理技術(shù)的學(xué)習(xí)，加強(qiáng)員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和技術(shù)培訓(xùn)，打造一支技術(shù)精通、愛(ài)崗敬業(yè)、誠(chéng)信服務(wù)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，以不斷提高物業(yè)管理的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)水平，徹底改變行業(yè)面貌，提升業(yè)主的滿意率，從而提高物業(yè)管理公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
(二)加大宣傳力度，使業(yè)主更加了解物業(yè)管理范疇。
在各樓宇制作相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)范圍告示牌，公示服務(wù)熱線電話，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)范圍，更加了解物業(yè)的工作和服務(wù)性質(zhì)，避免誤會(huì)產(chǎn)生。公示熱線電話，成立專業(yè)的服務(wù)接待中心，更加專業(yè)、周到地為業(yè)主排憂解難、答疑解惑。