隨著人們生活質量的不斷提高，人們對住房的需求不再局限于有房居住即可，居住環(huán)境、人文環(huán)境等因素也越來越被社會關注�，F(xiàn)代化小區(qū)已經成為居民住房的主要形式，良好的居住環(huán)境是高質量生活的基礎，因此，物業(yè)管理也就非常的重要。但是，在實際生活中，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間存在著許多矛盾，解決這些矛盾，對提高居民的生活質量有著重要的意義。

　　大約在19世紀，一位名叫Octavia Hill 的女士為其出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范住戶行為的規(guī)定，這些規(guī)定涉及業(yè)主和承租者之間的權利義務，這被認為是最早的物業(yè)管理。物業(yè)管理行業(yè)在我國的成長有二十多年，該行業(yè)在不斷的進步，現(xiàn)在幾乎所有的現(xiàn)代化小區(qū)都由專門的物業(yè)公司進行專業(yè)的物業(yè)管理。國務院《物業(yè)管理條例》中對物業(yè)管理的定義做了明確的規(guī)定，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備及相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　物業(yè)管理活動直接涉及業(yè)主的利益，其中牽涉的法律關系包括業(yè)主與業(yè)主之間的關系以及業(yè)主與物業(yè)公司之間的關系。良好的物業(yè)管理可以讓業(yè)主的居住環(huán)境得到很大的改善，使業(yè)主的不動產得到充分的利用，物業(yè)管理企業(yè)正是為了改善業(yè)主的居住環(huán)境而產生的。物業(yè)公司為了改善業(yè)主的居住環(huán)境而對業(yè)主的不動產進行管理和利用，但是不是所有物業(yè)公司都會積極地履行自己的義務的，在物業(yè)公司履行義務的過程中，也不可避免地與業(yè)主產生各種矛盾，甚至出現(xiàn)明顯的侵害業(yè)主權利的行為。

　　一、物業(yè)管理存在的主要問題

　　由于物業(yè)管理活動由專門的物業(yè)管理公司進行，是為業(yè)主的利益而服務的。而實踐中，物業(yè)管理公司的物業(yè)管理活動并不是以業(yè)主利益為出發(fā)點的，相反的，物業(yè)公司作為一種營利性的社團法人，其在從事物業(yè)管理活動的過程中難免會想方設法提高物業(yè)管理公司的利益，物業(yè)管理公司的行為還有許多方面有待規(guī)范。物業(yè)管理公司與業(yè)主之間經常會出現(xiàn)各種各樣的矛盾，以下就物業(yè)管理活動中物業(yè)公司與業(yè)主之間常見的問題進行分析及解決：

　　(一)關于物業(yè)公司的歸屬問題

　　(1)實踐中，物業(yè)公司一般都是由開發(fā)商選好的，業(yè)主入住前，物業(yè)公司就已經開始介入小區(qū)的管理了，業(yè)主入住后每個月繳納物業(yè)費，即使業(yè)主對物業(yè)公司不滿意，也只好得過且過。建設公司選擇物業(yè)公司的時候并不能保證是以業(yè)主利益為出發(fā)點，相反的，一些物業(yè)公司為了得到管理小區(qū)的權利，會和開發(fā)商搞好關系，從而變成小區(qū)的物業(yè)管理者，比起如何提高業(yè)主的滿意度，和開發(fā)商的關系才是決定物業(yè)公司客源的主要因素，因此，在物業(yè)管理的過程中，物業(yè)公司并未足夠重視如何更好的服務業(yè)主，改善與業(yè)主之間的關系。物業(yè)公司作為與業(yè)主成立物業(yè)管理關系的主體，卻不是由業(yè)主的意思選擇的，這有違于民法的“意思自治”原則。業(yè)主自主選擇不僅可以很好地體現(xiàn)出業(yè)主的意志，也會增強物業(yè)公司的競爭意識，使物業(yè)公司更用心于如何更好地為業(yè)主服務以獲得更好的企業(yè)形象，更多的商機。

　　(2)在物業(yè)管理過程中，物業(yè)管理活動有一種行政化的傾向，物業(yè)管理公司不是作為服務者，而是作為管理者。業(yè)主經常會遇到這樣的情況：當房屋使用過程中出現(xiàn)問題需要修繕時，業(yè)主向物業(yè)公司反映，而物業(yè)公司并不立刻想辦法解決問題，反而是一種居高臨下的姿態(tài)，先是拖拖拉拉的安排工作人員前來檢查問題是否存在，如果屬于很好解決的問題的話，就立刻安排人前來修理，但是如果屬于比較難修繕的問題的話，就沒有消息，有的甚至推脫說是開發(fā)商的問題，不屬于物業(yè)管理范圍。在物業(yè)管理活動中，業(yè)主與物業(yè)公司經常會發(fā)生矛盾，而此時，物業(yè)管理公司并不是以服務者的姿態(tài)想辦法令業(yè)主滿意從而化解矛盾，反而對業(yè)主的要求置之不理，這種情況下，有些業(yè)主會選擇拒絕繳納物業(yè)管理費，但是物業(yè)公司緊接著就會采取斷電等措施，這樣業(yè)主在物業(yè)公司不履行義務時也沒有有效的手段維護自己的利益。實際上，在物業(yè)公司與業(yè)主的的關系上，業(yè)主明顯處于弱勢地位。

　　O9年出現(xiàn)在廣州一小區(qū)多名業(yè)主被物業(yè)公司保安毆打即為典型案例。事后一業(yè)主感嘆道業(yè)主、業(yè)委會炒物業(yè)公司不容易。本來管家是為主人服務，現(xiàn)在管家把家都占了，這句話講出了先如今管理中許多業(yè)主的無奈和尷尬。該小區(qū)業(yè)主認為原物業(yè)服務不夠好，業(yè)主招聘的新物業(yè)前來服務，原物業(yè)以某寫物業(yè)費未能收齊為借口，拒絕撤出。于是在小區(qū)門口出現(xiàn)了身穿兩種不同工衣的物業(yè)保安并排而立值班“一門兩崗”的罕見現(xiàn)象。最后業(yè)主請來的物業(yè)終于抵不住對方給予的各種壓力，終于在一周后無奈的離開。

　　通過本案例必須在確保業(yè)主權利的同時更應當確保業(yè)主享有選擇物業(yè)公司的權利。物業(yè)公司實際上就是代理廣大業(yè)主管理自己的不動產，通過對小區(qū)的建筑物、環(huán)境的維護以及協(xié)調小區(qū)業(yè)主間的關系，而為業(yè)主創(chuàng)造更良好的居住環(huán)境。因此，對業(yè)主來說，選擇物業(yè)公司就等于選擇由誰來管理自己的財產，自然要選擇業(yè)主信得過的企業(yè)。因此，物業(yè)公司的選擇必須經過業(yè)主的認可應當成為一項強行性的規(guī)定。在前期，小區(qū)銷售中，可以由開發(fā)商代為管理，或由開發(fā)商暫時聘請物業(yè)公司管理。但是，在小區(qū)房屋基本出售完以后，應當由業(yè)主自己召開業(yè)主大會，并通過競標形式選擇物業(yè)管理企業(yè)。

　　(二)業(yè)主委員會形同虛設

　　1. 業(yè)主大會和業(yè)主委員會是由業(yè)主的代表組成的，是行使業(yè)主權利的重要組織，業(yè)主主要通過業(yè)主委員會來行使自己的權利。但是，由于業(yè)主權利意識的淡薄，再加上業(yè)主委員會委員的懶惰，業(yè)主委員會基本沒有起到任何作用，并未很好地維護業(yè)主的利益，代表業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商小區(qū)的物業(yè)管理，這種情況下，基本上都是物業(yè)公司想怎么辦就怎么辦。業(yè)主委員會疏于管理，對物業(yè)管理活動并未進行有效的監(jiān)督。也沒有與業(yè)主保持很好的溝通，這就導致了業(yè)主有問題直接找物業(yè)，而物業(yè)不管時單個業(yè)主又勢單力薄，只能聽之任之。正是因為業(yè)主委員會沒有發(fā)揮其應有的作用，一定程度上導致了業(yè)主無力反抗物業(yè)公司的不合理行為。此外，業(yè)主大會是業(yè)余的、松散的非營利性組織，而業(yè)主委員會也只是其執(zhí)行機構，法律沒有直接規(guī)定業(yè)主大會的訴訟主體資格，而房屋開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)確是具有法人地位的商業(yè)型組織，兩者法律地位并不平等，以至于實踐中業(yè)主、業(yè)主大會和房屋開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛不斷。

　　2.要想解決這一難題就應當保證業(yè)主委員會的設立。鑒于很多業(yè)主非常忙，根本無暇顧及業(yè)主委員會，所以現(xiàn)在大多數的業(yè)主委員會都由幾個業(yè)主組建，廣大業(yè)主根本不認識業(yè)主委員會有誰，有了問題也不知道該如何聯(lián)系業(yè)主委員會。一定要按照法律規(guī)定召開首次全體業(yè)主大會，以方便有意進入業(yè)主委員會的業(yè)主與其他業(yè)主進行交流，互相了解，這樣業(yè)主在熟悉了業(yè)主委員會的委員后才會去找業(yè)主委員會處理自己的問題，只有這樣，業(yè)主委員會才能起到代表業(yè)主利益與物業(yè)公司溝通的作用。業(yè)主對小區(qū)的物業(yè)管理有不滿或者小區(qū)的物業(yè)管理有違法行為或違約行為，都可以向業(yè)主委員會反應。由代表全體業(yè)主意志的委員會與物業(yè)公司進行溝通，更能督促物業(yè)公司有效率地解決問題。為了保證業(yè)主委員會的地位，應當規(guī)定：經全體業(yè)主授權的業(yè)主委員會有權起訴或應訴。

　　(三)公共地方的利用

　　1.(1)《物權法》對于小區(qū)業(yè)主的權利作出了規(guī)定，小區(qū)業(yè)主可以共同使用公共地方。公共地方包括小區(qū)道路、小區(qū)樓頂等。但是，實際上，小區(qū)業(yè)主很少行使使用公共地方的權利�！段餀喾ā芬�(guī)定，小區(qū)道路屬于公共地方，業(yè)主停車應當是免費的，但是，幾乎所有的小區(qū)業(yè)主在小區(qū)道路上停車都是要交停車費的，只不過是比在專用車位停車便宜一些而已。

　　(2) 其次，關于公共地方使用所產生的收益歸屬問題也含混不清。公共地方為業(yè)主共有，因此，利用公共地方所產生的收益理應由業(yè)主所有，物業(yè)公司只不過是負責管理小區(qū)的�，F(xiàn)在幾乎所有的小區(qū)在電梯間都貼有制作精良的廣告，而賺取的廣告費用卻由物業(yè)公司收取，這些費用花在哪里也是含混不清，基本是直接歸物業(yè)公司所有。

　　香洲區(qū)一棟高層住宅，2000年物業(yè)公司與當地一家廣告公司簽訂《外墻使用協(xié)議》，，約定由該廣告公司出資租用臨街外墻，用于修建廣告牌，其廣告牌的收益歸廣告公司使用，使用期為5年。而物業(yè)公司則將該筆外墻出租的資金放入自家口袋。1999年該小區(qū)業(yè)主以外墻屬于小區(qū)業(yè)主共同所有，并且廣告牌侵犯了業(yè)主的采光、通風、安全等權利為由，像人民法院提起訴訟，要求判令廣告公司拆除廣告牌，停止侵害，恢復原狀，并將該筆外墻租金全部的返還給業(yè)主。

　　通過本案例可以看出物業(yè)公司將該建筑物的臨街外墻出租給廣告公司用于廣告并將租金占為己有，我認為，該外墻面應歸全體建筑物區(qū)分所有人公有，物業(yè)管理公司在并未征得建筑物區(qū)分所有人同意的情況下無權將外墻出租給廣告公司，更不能私自吞沒所收租金，即使獲得的收益應歸全體建筑物區(qū)分所有人共同所有。由此可見，本案例中物業(yè)管理公司的做飯確實侵害了建筑物區(qū)分所有人的權益。

　　2. 界定和明公共空間和公共設施的產權，明確規(guī)定房地產開發(fā)商和業(yè)主的活動權限。目前，現(xiàn)有相關政策法規(guī)的尚不完善，開發(fā)商在與業(yè)主簽訂購房合同時，往往故意回避某些條款，或者對公共空間和公共設施只字不提，或者言詞模糊，有意的規(guī)避一些關鍵性的問題，由于這些準業(yè)主大都處于信息不對稱的劣勢一方，他們往往很難發(fā)現(xiàn)這些潛在利益可能受到的威脅。一旦問題出現(xiàn)，業(yè)主在已經簽訂的合同面前往往無力回天。因此，政府有關部門作為公共利益的維護者和公共服務的提供者，應該從明確合同規(guī)范入手，切實使商品房的買賣雙方處于信息相對平衡的位置。

　　3.最后，物業(yè)管理費用可以由委員會收取，這樣委員會可以要求物業(yè)公司將每個月所花費的物業(yè)費用列出具體的賬目，以便審查，而且這樣做也可以提高業(yè)主委員會的地位，使物業(yè)公司必須重視業(yè)主委員會所提出的各種問題。物業(yè)管理企業(yè)的每一筆費用需要經過業(yè)主團體核實后才能支出，這樣能夠有效的控制物業(yè)管理費用的支出，防止物業(yè)管理企業(yè)做不真實的財務報表或憑證。物業(yè)公司賺取的應該是一定數量的傭金。有的小區(qū)對物業(yè)管理費的收取實行包干制，這樣收費比較簡單，易于計算，但是由于收取的費用中包括物業(yè)管理企業(yè)的利潤，所以難免的，物業(yè)管理企業(yè)會在物業(yè)管理方面降低花費的資金從而提高企業(yè)的利潤。酬金制更為科學合理，酬金制中，業(yè)主所繳納的物業(yè)服務費只能用于物業(yè)服務，不得作為物業(yè)公司的資金，物業(yè)公司的酬金是業(yè)主按照一定比例或數額繳納的。物業(yè)公司提供的服務本來就是一種勞務，應當根據勞務賺取合理的費用。對小區(qū)的管理不同于企業(yè)化管理，物業(yè)公司不能把對小區(qū)的管理過程變成想方設法提高企業(yè)提潤的手段。