【摘要】二十一世紀(jì)初以來,隨著房價(jià)的一漲再漲,好多以前沒有搞過房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)由于利益趨使,也都紛紛搞起了房地產(chǎn)業(yè),由于起步晚,投資行為尚缺乏規(guī)范性,加之經(jīng)受著全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化,國內(nèi)宏觀調(diào)控政策等因素的影響,房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著一系列財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),如何有效地認(rèn)識和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),對房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展有著至關(guān)重要的意義,下面就房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及控制措施談?wù)勛约耗w淺的認(rèn)識。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 措施 風(fēng)險(xiǎn) 控制

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)在資金籌集、資金投入、資金回收等方面有其自身的特點(diǎn)

　　這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的獨(dú)特性:資金需求量大,資金投入集中,而且前期投入巨大,資金回收相對較慢。現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

　　1 、籌資風(fēng)險(xiǎn)

　　(1 )過度依賴銀行貸款, 出現(xiàn)籌資風(fēng)險(xiǎn)。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例一般比較低,主要用于解決土地成本問題,而對于后期開發(fā),則較多的是通過各種融資渠道和前期預(yù)收款預(yù)以解決,向銀行借款是我國大多數(shù)房地產(chǎn)公司的主要融資渠道, 一旦出現(xiàn)金融信貸政策的持續(xù)緊縮、資本市場融資門檻的嚴(yán)格把關(guān), 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資就會(huì)加大難度,造成資金緊張,給依附于銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大被動(dòng), 加大了籌資風(fēng)險(xiǎn)。

　　(2)債務(wù)規(guī)模過大、利率過高而導(dǎo)致籌資成本費(fèi)用過高,出現(xiàn)籌資風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)公司舉債經(jīng)營的時(shí)候,債務(wù)規(guī)模過大、利率過高,必然會(huì)導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的加大,如果債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理,造成債務(wù)到期過分集中,可能導(dǎo)致不能償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn),使得資金鏈出現(xiàn)問題的概率進(jìn)一步增加,同時(shí)成本的增加會(huì)加速地產(chǎn)行業(yè)的兼并、組合,中小開發(fā)商將更難生存。

　　(3)資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)上升,資本結(jié)構(gòu)不合理, 出現(xiàn)籌資風(fēng)險(xiǎn)。資本結(jié)構(gòu)指企業(yè)的全部資金來源中除流動(dòng)負(fù)債以外的長期負(fù)債與所有者權(quán)益之比,如果負(fù)債資金占全部資金的比例過高,即資產(chǎn)負(fù)債率高、資本結(jié)構(gòu)不合理,就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)沉重。一旦未來房地產(chǎn)市場銷售價(jià)格、開發(fā)成本或者市場消化能力發(fā)生變化,就有可能導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難,無法償還到期債務(wù)或影響后續(xù)開發(fā)的資金鏈,甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。

　　2 、投資風(fēng)險(xiǎn)

　　在房地產(chǎn)較長的開發(fā)周期中,存在著很多不確定因素,它們對開發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。 由于不確定因素的影響,導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期效益,從而影響盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)即為投資風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)實(shí)情況中, 多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)過多地注重大量籌集資金、上大項(xiàng)目、追求高收益, 在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中忽略了對市場以及項(xiàng)目等的可行性分析評價(jià)。

　　3 、投資收回風(fēng)險(xiǎn)

　　受政治、經(jīng)濟(jì)等因素影響,有些企業(yè)的一些房地產(chǎn)商品被閑置,房地產(chǎn)的買賣或者租賃合同被終止,而此時(shí),企業(yè)的資金已經(jīng)投入,短時(shí)間內(nèi)很難變現(xiàn)。有時(shí)由于不確定事件發(fā)生或者雙方合同執(zhí)行出現(xiàn)問題,導(dǎo)致客戶不按時(shí)交清剩余的房款, 投資不能按預(yù)期收回。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因

　　1 、缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理

　　房地產(chǎn)企業(yè)具有資金投入量大,開發(fā)周期和占用資金時(shí)間長的特點(diǎn),在準(zhǔn)備投資某個(gè)項(xiàng)目前,有些房地產(chǎn)開發(fā)商沒有從土地的成本、資金的運(yùn)作、對企業(yè)的資本性投資方案等方面進(jìn)行明確的計(jì)劃和評價(jià);在開發(fā)商投資某項(xiàng)目以后,也未對企業(yè)的收入、利潤做出明細(xì)預(yù)算,沒有對整個(gè)項(xiàng)目的資金使用作全盤計(jì)劃, 造成在資金管理上盲目進(jìn)作運(yùn)作,甚至還有些企業(yè)由于沒有做好預(yù)算,資金欠缺,以至于盲目地向銀行貸款, 從而加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　2 、資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)

　　房地產(chǎn)企業(yè)由于自有資金都比較小, 一般依靠銀行借款來解決資金問題,如果借入資本比較高,那么資產(chǎn)負(fù)債率就過大,雖然可以產(chǎn)生財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng), 但伴隨其產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越高。

　　3 、投資收回的不確定性

　　房地產(chǎn)企業(yè)由于受國家宏觀調(diào)控政策影響比較大, 加之消費(fèi)者喜好的改變及企業(yè)自身的原因, 比如企業(yè)自己開發(fā)的商品房在設(shè)計(jì)上、質(zhì)量上及地理位置的不理想等都可能加大企業(yè)投資收回的風(fēng)險(xiǎn)。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

　　1 、實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理全面預(yù)算化

　　在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營周期中,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)以項(xiàng)目預(yù)算、資金預(yù)算、經(jīng)營預(yù)算及財(cái)務(wù)預(yù)算等幾個(gè)方面進(jìn)行全面預(yù)算, 對企業(yè)資金的取得與投放、收入與支出、經(jīng)營成果及其分配等做出具體安排。在項(xiàng)目預(yù)算方面, 企業(yè)財(cái)務(wù)部門要對項(xiàng)目的土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等成本費(fèi)用進(jìn)行整體預(yù)算,可提高項(xiàng)目開發(fā)投資決策時(shí)的正確性,減少給企業(yè)造成的損失;在資金預(yù)算方面, 企業(yè)財(cái)務(wù)部門要根據(jù)整個(gè)工程項(xiàng)目所需資金扣除企業(yè)自有資金和預(yù)售房款后,對所需資金進(jìn)行全面細(xì)致的預(yù)算,從而對資金使用進(jìn)行規(guī)劃;在經(jīng)營預(yù)算方面,企業(yè)財(cái)務(wù)部門要根據(jù)房屋面積和單價(jià)計(jì)算出企業(yè)的收入,再根據(jù)項(xiàng)目的成本費(fèi)用預(yù)算和稅金預(yù)算,計(jì)算出企業(yè)的經(jīng)營利潤,給決策者提供決策依據(jù);在財(cái)務(wù)預(yù)算方面,企業(yè)財(cái)務(wù)部門要合理確定資金的需求量, 努力提高籌資效果和使用效率。

　　2 、完善資本結(jié)構(gòu), 加強(qiáng)資金管理

　　作為資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)必須要擁有合理的資金結(jié)構(gòu), 現(xiàn)在國內(nèi)大部分的房地產(chǎn)企業(yè)所擁有的自有資金是完全達(dá)不到開發(fā)項(xiàng)目的金額,但是企業(yè)不能盲目地使用借入資金,要在考慮企業(yè)償債的能力下,設(shè)法足額籌集開發(fā)項(xiàng)目所需的資金。企業(yè)應(yīng)利用傳統(tǒng)融資,通過融資渠道多元化、控制企業(yè)經(jīng)營成本、降低資產(chǎn)負(fù)債率, 使自有資本和借入資本達(dá)到最恰當(dāng)?shù)谋壤? 從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另一方面要注重資金的管理,分清各個(gè)環(huán)節(jié)的輕重緩急,保證資金合理使用,提高資金使用效率, 為企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)、創(chuàng)造最大效益。

　　3 、制定后備措施

　　影響企業(yè)投資項(xiàng)目收入的不確定因素較多, 市場的變化、消費(fèi)者偏好、例外事故等, 因此收入預(yù)測比任何其他的經(jīng)濟(jì)分析所采用的參數(shù)都具有更大的不確定性, 收入數(shù)字不確定將給投資企業(yè)帶來更大的風(fēng)險(xiǎn)。對各項(xiàng)費(fèi)用估計(jì)不足,如投資項(xiàng)目初始投資和日常經(jīng)營費(fèi)用較預(yù)算增加,市場利率的波動(dòng),建設(shè)期的延長。此外,投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的來源還有社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定程度,項(xiàng)目的經(jīng)營管理水平,技術(shù)進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,國家的投資及產(chǎn)業(yè)政策,投資決策部門的預(yù)測能力,通貨膨脹和匯率等因素,應(yīng)該針對可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)制定風(fēng)險(xiǎn)控制預(yù)案,在風(fēng)險(xiǎn)控制預(yù)案中可制定后備措施,如設(shè)定預(yù)算應(yīng)急費(fèi),即項(xiàng)目管理組織為了補(bǔ)償差錯(cuò),疏漏和其他不確定性,對項(xiàng)目費(fèi)用估計(jì)精確性的影響事先準(zhǔn)備好資金, �？顚Ｓ�。

　　總之,房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場大潮中立于不敗之地,就要從籌資、投資及投資收回等方面加強(qiáng)管理,并根據(jù)國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策變動(dòng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)整, 有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。