摘要:住房租賃市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，為了加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，政府有必要引導(dǎo)住房租賃市場的持續(xù)健康發(fā)展，財(cái)稅政策是政府引導(dǎo)住房租賃市場發(fā)展的重要政策工具之一，必須要合理加以運(yùn)用。目前我國的財(cái)稅政策存在著制約住房租賃市場發(fā)展的“瓶頸”，針對財(cái)稅政策存在的這些問題，提出相應(yīng)對策。
關(guān)鍵詞：住房租賃;財(cái)稅政策
1財(cái)稅政策是引導(dǎo)住房租賃市場發(fā)展的重要政策
工具隨著城市化的穩(wěn)步推進(jìn)，許多大中城市房價(jià)穩(wěn)步攀升有些城市甚至急速上漲，價(jià)格已經(jīng)偏離了理性的軌道，不少城市的房價(jià)收入比已大大超過國際流行標(biāo)準(zhǔn)，購房難成為許多老百姓的一種現(xiàn)實(shí)遭遇，也成為了亟待解決的民生問題。房價(jià)居高不下的原因很多，包括高昂的土地出讓金、名目繁多的種種稅費(fèi)、房地產(chǎn)企業(yè)的成本和壟斷利潤，還有投機(jī)者的大肆炒作等因素，但從根源上來說房價(jià)畸高的原因在于住房的供給結(jié)構(gòu)失調(diào):商品房很多，而住房租賃市場卻不發(fā)達(dá)。事實(shí)上住房租賃市場是房地產(chǎn)市場不可或缺的組成部分，然而由于長期以來過分忽略其作用，而導(dǎo)致住房租賃市場的發(fā)展面臨著諸多難題。為了加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，政府有必要引導(dǎo)住房租賃市場的持續(xù)健康發(fā)展。如何進(jìn)行調(diào)控?采取何種手段?這是政府面臨的一大難題。財(cái)稅政策作為一種重要的利益誘導(dǎo)機(jī)制，其對調(diào)控對象具有顯著的激勵(lì)和刺激作用，透過這種激勵(lì)、刺激作用誘導(dǎo)社會(huì)經(jīng)濟(jì)主體從自身利益出發(fā)，作出符合政府政策意圖的選擇，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理配置，因此政府應(yīng)該將財(cái)稅政策視為調(diào)控住房租賃市場的重要政策工具之一，必須加以合理運(yùn)用并發(fā)揮出其最大功效。
2目前住房租賃市場發(fā)展面臨的財(cái)稅政策“瓶頸”
1.“土地財(cái)政”及房地產(chǎn)保有稅缺失導(dǎo)致租賃市場上的房源不足。由于分稅制的不完善，地方政府為了獲取足夠多的財(cái)政收入應(yīng)付日益增長的支出需求，土地資源就成為不少地方政府的支柱財(cái)源。但是，地方政府對土地出讓收入的過分依賴產(chǎn)生了這些后果:對財(cái)源建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了不利影響;無法提高地方政府缺乏建設(shè)保障性住房的積極性;無法形成鼓勵(lì)普通租賃住房建設(shè)的激勵(lì)機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)高價(jià)買地之后，為獲取高額的壟斷利潤，基本上都是對土地進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，他們對普通租賃住房的建設(shè)不會(huì)產(chǎn)生任何興趣。“土地財(cái)政”引發(fā)的這些后果直接制約了住房租賃市場的發(fā)展，因此“土地財(cái)政”不能夠正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整和建設(shè)方向轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場“跛足”而行。
2.住房補(bǔ)貼制度不夠完善。住房補(bǔ)貼包括實(shí)物補(bǔ)貼和貨幣補(bǔ)貼兩種方式，實(shí)物補(bǔ)貼主要指政府建設(shè)或補(bǔ)貼開發(fā)商由其建設(shè)公共租賃房，并以低價(jià)出租給中低收入者，貨幣補(bǔ)貼主要是指政府直接將資金支付給符合條件的家庭，由他們在市場上自主選擇居住地點(diǎn)。這兩種補(bǔ)貼方式各有其優(yōu)缺點(diǎn)：實(shí)物補(bǔ)貼有利于增加住房供給，緩解住房短缺問題，但是容易產(chǎn)生效率損失而且會(huì)形成低收入社區(qū);貨幣補(bǔ)貼靈活方便，尊重消費(fèi)者的自主選擇，能起到活躍住房租賃市場的作用,但是可能會(huì)推高租賃市場上的房屋租金，被補(bǔ)貼對象也很容易將補(bǔ)貼挪作他用，使得補(bǔ)貼效果大打折扣。
目前我國在實(shí)物補(bǔ)貼的實(shí)施過程中遭遇了很多困難。面臨的具體問題有：首房源問題、如何平衡住戶的需求和利益的問題、對開發(fā)商的補(bǔ)貼存在漏損，住房租賃者并未得到根本實(shí)惠。為了解決實(shí)物補(bǔ)貼面臨的這些問題，不少地區(qū)嘗試著將實(shí)物補(bǔ)貼和貨幣補(bǔ)貼相結(jié)合，但是貨幣補(bǔ)貼的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)和覆蓋范圍不是很科學(xué)，需要繼續(xù)加以改善，如很多地方貨幣補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)采取的就是“一刀切”的辦法，沒有考慮到家庭人口、收入水平、住房困難程度等因素，外來務(wù)工人員也未被納入貨幣補(bǔ)貼的范圍加以考慮。另一方面，貨幣補(bǔ)貼實(shí)施后會(huì)不會(huì)影響到市場租金和房價(jià)也不可知，可能會(huì)加大房地產(chǎn)市場調(diào)控的難度。從深層次而言，由于沒有建立個(gè)人信用檔案和個(gè)人收入申報(bào)制度，不管是實(shí)物補(bǔ)貼還是貨幣補(bǔ)貼在實(shí)施過程中都面臨著無法合理確定補(bǔ)貼對象的尷尬境地。
3.與住房租賃相關(guān)的稅收優(yōu)惠仍存在不少缺陷。
目前財(cái)政部、國家稅務(wù)總局出臺(tái)了一些促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策，在財(cái)稅(2008)24號(hào)文件中提到：對個(gè)人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅;對個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅;對個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅;對企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。最近，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》又提出：對公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營給予稅收優(yōu)惠，涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，按照經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)政策執(zhí)行。這些優(yōu)惠政策起到了十分明顯的效果，然而考慮到住房貸款利息支出、住房折舊等因素，住房出租的稅費(fèi)依然偏高。其次，對企業(yè)從事租賃住房建設(shè)和經(jīng)營的稅收優(yōu)惠力度也不是太大。此外個(gè)人負(fù)擔(dān)的住房支出在個(gè)人所得稅前不允許扣除，這對住房租賃需求是一種抑制。因此現(xiàn)有的稅收優(yōu)惠政策并沒有完全激發(fā)企業(yè)、個(gè)人的積極性。
4.住房租賃市場管理混亂，稅源流失十分嚴(yán)重。
首先，住房租賃市場出租登記備案制度不健全，租賃方式又非常多樣，其中口頭交易占相當(dāng)一部分，住房租賃的黑市交易盛行。其次，稅務(wù)、房管、公安、工商等部門之間的溝通、協(xié)調(diào)不暢，缺乏一個(gè)統(tǒng)一的信息交流平臺(tái)，未能實(shí)現(xiàn)資源共享。再次，缺乏專業(yè)的租賃服務(wù)公司的管理，住房租賃呈現(xiàn)分散化、非規(guī)范化的特點(diǎn)，各種虛假的交易信息橫行，欺詐行為時(shí)有發(fā)生。再加上很多地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)輕視小稅種，對住房租賃相關(guān)的稅收沒有引起足夠的重視，相關(guān)部門也沒有制定市場租金指導(dǎo)價(jià)，而且對偷漏稅的處罰措施執(zhí)行不到位，導(dǎo)致業(yè)主普遍存在著隱瞞收入的情況。
住房租賃市場管理的混亂不堪，擾亂了市場交易秩序，違背公平競爭原則，這不僅給稅收征管帶來了很大難度，而且不利于住房租賃市場的長期健康發(fā)展。
5.促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展的財(cái)稅政策建議
1.強(qiáng)化各級政府住房保障職責(zé)。應(yīng)落實(shí)公共租賃房建設(shè)的目標(biāo)責(zé)任制，建立以財(cái)政預(yù)算為主的多渠道資金來源，財(cái)政部門根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，如期撥付資金。在公共租賃房的建設(shè)中要注意這些問題:①選擇合適的地點(diǎn)。既要合理分散又要適度集中，避免出現(xiàn)貧民窟，還要注重交通便利;②對公共租賃房的建設(shè)質(zhì)量加強(qiáng)監(jiān)督，不要出現(xiàn)低成本的豆腐渣工程;③嚴(yán)格執(zhí)行公共租賃房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。公共租賃房的面積戶型要恰當(dāng)，周邊基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)要完善，不允許超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。為了避免這些問題的出現(xiàn)，在公共租賃房的建設(shè)中可以采取“摻沙子”的辦法，鼓勵(lì)開發(fā)商在建設(shè)商品房時(shí)建設(shè)一定比例的公共租賃房，建設(shè)完成后經(jīng)驗(yàn)收合格由政府負(fù)責(zé)收購或者開發(fā)商低價(jià)出租，財(cái)政提供稅收優(yōu)惠和相應(yīng)補(bǔ)貼。為了引導(dǎo)社會(huì)資本的參與，可以由財(cái)政承擔(dān)貼息，支持金融機(jī)構(gòu)向開發(fā)商建設(shè)公共租賃房提供低息甚至無息貸款。
同時(shí)為了加強(qiáng)對財(cái)政資金使用的監(jiān)管，提高財(cái)政資金使用效益，應(yīng)大力推進(jìn)公共租賃房財(cái)政專項(xiàng)資金績效評價(jià)工作，對項(xiàng)目審批、項(xiàng)目管理、資金使用、項(xiàng)目完成情況及經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益進(jìn)行綜合評價(jià)。
為了突出反映公共租賃房建設(shè)的社會(huì)效益，在評價(jià)時(shí)應(yīng)把群眾滿意度作為績效評價(jià)考察的重要指標(biāo)�？冃гu價(jià)報(bào)告中應(yīng)總結(jié)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)、存在的問題并提出改進(jìn)項(xiàng)目管理的建議。績效評價(jià)完成以后及時(shí)將評價(jià)結(jié)果反饋給相關(guān)部門，以加強(qiáng)績效評價(jià)結(jié)果的應(yīng)用，將其作為考核領(lǐng)導(dǎo)政績和以后年度財(cái)政預(yù)算安排的重要參考因素。
2.開征房地產(chǎn)保有稅作為地方政府主要收入來源。從長遠(yuǎn)來看，地方稅的主體稅種應(yīng)該是房地產(chǎn)保有稅，應(yīng)該在清理現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費(fèi)的基礎(chǔ)上開征房地產(chǎn)保有稅，對土地出讓金、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅及一些相關(guān)費(fèi)用等進(jìn)行統(tǒng)一整合，把流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的一次性大額支出轉(zhuǎn)化為保有環(huán)節(jié)的年度支出。如何對現(xiàn)有稅費(fèi)進(jìn)行整合，目前存在著不同的意見，爭議的焦點(diǎn)是是開征房地產(chǎn)保有稅后土地出讓金是否繼續(xù)存在。不管土地出讓金是否存續(xù)，有一點(diǎn)毋庸置疑，開征房地產(chǎn)保有稅后，地方政府獲得了可持續(xù)性的稅源，財(cái)源建設(shè)有了保證，對“土地財(cái)政”的依賴程度會(huì)降低，建設(shè)公共租賃房的積極性會(huì)增加。開征房地產(chǎn)保有稅之后，流通環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)減少，房屋持有成本增加，可以使高企的房價(jià)得到抑制，同時(shí)迫使一些投資者將手中的房屋出租以減少負(fù)擔(dān)，這將降低住房空置率，使得租賃市場上的房源增加，帶來住房租賃市場的繁榮。
3.完善財(cái)政補(bǔ)貼制度。應(yīng)擴(kuò)大實(shí)物補(bǔ)貼和貨幣補(bǔ)貼的實(shí)施范圍，將申請標(biāo)準(zhǔn)定為常住人口，以避免戶籍歧視。在安排公共租賃房入住時(shí)優(yōu)先考慮特殊人群，如老年人、殘疾人、特困戶和外來務(wù)工人員等弱勢群體，加強(qiáng)對準(zhǔn)入、監(jiān)管到退出的一系列管理，在定期審查的基礎(chǔ)上，進(jìn)行隨時(shí)抽查，進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管。
在實(shí)物補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上，加大貨幣補(bǔ)貼的力度，待條件成熟后再減少實(shí)物補(bǔ)貼，目前允許受補(bǔ)貼對象在兩種補(bǔ)貼方式中自由選擇。應(yīng)進(jìn)一步完善貨幣補(bǔ)貼的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施方式，充分考慮不同家庭收入水平差異和家庭住房困難程度，各地區(qū)因地制宜地(主要結(jié)合當(dāng)?shù)仄骄杖胨胶鸵话阕》織l件)制定“標(biāo)準(zhǔn)住房保障線”，恰好達(dá)到這一收入水平獲得標(biāo)準(zhǔn)住房保障，高于或低于這一水平得到的住房保障相應(yīng)減少或增加，確定住房保障水平之后，按照保障對象現(xiàn)有住房面積與應(yīng)獲得的住房保障之間的差額乘以每平方米租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)貼。為了避免獲得貨幣補(bǔ)貼的家庭將資金挪作他用，可以采取發(fā)放住房券的形式，也可以由政府設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)審核租賃合同和申請者的經(jīng)濟(jì)狀況，審核通過后，政府直接將補(bǔ)貼按月支付給房東。加大對弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件騙取補(bǔ)貼的個(gè)人的處罰力度，在一定時(shí)期內(nèi)不再受理其補(bǔ)貼申請，并將其行為公之于眾，使其在辦理其他經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)時(shí)受到限制，如申請貸款、辦理保險(xiǎn)等，增加其失信違規(guī)的成本。
4.進(jìn)一步完善鼓勵(lì)企業(yè)、個(gè)人從事住房租賃業(yè)務(wù)的稅收優(yōu)惠。對于將自有房屋用于住房租賃的企業(yè)特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其租金收入在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅;企業(yè)用于住房租賃的房屋用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅，免交與住房租賃相關(guān)的印花稅。計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)允許其對房屋加速計(jì)提折舊，對其應(yīng)納稅所得額適用20%的優(yōu)惠稅率，對于存在特殊困難不能按期繳納稅款的住房租賃企業(yè)可以依法申請延期納稅。進(jìn)一步加大對個(gè)人出租住房的稅收優(yōu)惠，出租者的房屋折舊、貸款利息等可以稅前扣除。
在個(gè)人所得稅中設(shè)立專項(xiàng)扣除項(xiàng)目如教育、醫(yī)療、住房等，個(gè)人合理住房支出在交納個(gè)人所得稅時(shí)可以全額扣除，以促進(jìn)個(gè)人住房租賃消費(fèi)。
5.加強(qiáng)對住房租賃市場的稅收征管。①加大稅收宣傳力度，利用各種宣傳媒介深入宣傳與住房租賃相關(guān)的稅收政策及違法所需承擔(dān)的法律責(zé)任，提高房屋出租者的依法納稅意識(shí)。②在地方政府的統(tǒng)一協(xié)調(diào)下，房管、稅務(wù)、工商等部門成立專門的管理機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)聯(lián)合辦公、信息共享，通過進(jìn)一步推進(jìn)房屋租賃備案登記制度，從源頭上堵住稅款流失的漏洞。③加大稅務(wù)稽查力度，對于不使用稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票、偷逃稅款的不法行為進(jìn)行嚴(yán)懲。④支持住房租賃專業(yè)服務(wù)公司的規(guī)�；⒓s化發(fā)展，住房租賃專業(yè)服務(wù)公司包括住房租賃經(jīng)紀(jì)公司、住房租賃經(jīng)營公司等，住房租賃經(jīng)紀(jì)公司在提供住房租賃中介信息的同時(shí)，運(yùn)用合同進(jìn)行規(guī)范化管理，給稅收征管帶來了便利;住房租賃經(jīng)營公司將市場上分散的房屋進(jìn)行整合，減少了稅源的分散性和隱蔽性。