近年來(lái)，xx城市化建設(shè)取得了巨大成就，特別是城區(qū)新建區(qū)和以路網(wǎng)工程為龍頭的水、電、氣、熱、路、訊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)展迅速，城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化。按照市第九次黨代會(huì)xx提出的“穩(wěn)步開(kāi)展‘城中村’改造”和區(qū)委三屆二次全體(擴(kuò)大)會(huì)議提出的“集中建設(shè)xx新城”的目標(biāo)要求，新城建設(shè)面臨著舊區(qū)改造這一不可回避的重大課題。對(duì)此，我就城區(qū)舊區(qū)現(xiàn)狀進(jìn)行了初步調(diào)研了解，并針對(duì)實(shí)際情況和存在問(wèn)題進(jìn)行了認(rèn)真的研究分析，同時(shí)，結(jié)合外地的一些經(jīng)驗(yàn)做法，就如何推進(jìn)舊區(qū)改造提出幾點(diǎn)建議，僅供領(lǐng)導(dǎo)決策時(shí)參考。

　　一、舊區(qū)改造對(duì)于加快新城建設(shè)具有十分重要的意義

　　1、舊區(qū)改造是新城建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展的必然要求。當(dāng)前，我國(guó)正進(jìn)入城市化快速增長(zhǎng)期，如何推進(jìn)舊區(qū)改造和現(xiàn)代化建設(shè),不僅是當(dāng)今城市化發(fā)展面臨的重大課題,也是引起廣泛關(guān)注的社會(huì)問(wèn)題，更是涉及群眾切身利益的敏感問(wèn)題。目前，國(guó)內(nèi)許多城市為改善城市面貌，完善城市功能，提升城市形象，積極探索各種有效途徑，以驚人的速度推進(jìn)舊區(qū)改造，使一些原本破爛不堪的舊城區(qū)重新煥發(fā)出了勃勃生機(jī)。xx新城建設(shè)也面臨著相同的問(wèn)題，新建區(qū)發(fā)展得越快、功能設(shè)施越齊全、城市形象越現(xiàn)代，那么舊區(qū)改造就越迫切。否則，整個(gè)新城建設(shè)就失去了科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展、率先發(fā)展的基礎(chǔ)，城市化發(fā)展就顯得越來(lái)越不協(xié)調(diào)、不平衡、不和諧。

　　2、舊區(qū)改造是改善城市人居環(huán)境的迫切需要。從xx城區(qū)新建區(qū)情況看，基礎(chǔ)和公共配套設(shè)施比較完善，居民的生活居住環(huán)境也比較舒適優(yōu)美。然而城區(qū)中的舊區(qū)(特別是城中村)，絕大部分是平房，人均居住面積小，占用土地面積大，基礎(chǔ)配套設(shè)施差，公共服務(wù)設(shè)施少，人口稠密，臟、亂、差和社會(huì)治安復(fù)雜等頑癥，在現(xiàn)有條件下無(wú)法從根本上解決。只有對(duì)舊區(qū)(城中村)進(jìn)行綜合改造，才能從根本上改善群眾的居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量和生活品位。否則將直接影響xx新城建設(shè)的整體進(jìn)程。

　　3、舊區(qū)改造是提高新城整體競(jìng)爭(zhēng)力的必然選擇。城市競(jìng)爭(zhēng)力主要取決于這個(gè)城市對(duì)資源要素流動(dòng)過(guò)程中(人力、資金、物質(zhì)、信息等)的吸引能力。縱觀競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯的城市，在大力推進(jìn)城市建設(shè)，努力提高城市管理水平，提高信息化程度過(guò)程中，無(wú)不在加快新區(qū)建設(shè)的同時(shí)，對(duì)舊區(qū)進(jìn)行了卓有成效的改造，拓展了城市發(fā)展空間，提高了城市整體競(jìng)爭(zhēng)力。xx要實(shí)施以城市化為主導(dǎo)率先發(fā)戰(zhàn)略，建設(shè)京津之間最具實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力地區(qū)，就必須充分挖掘舊區(qū)的資源要素并將其發(fā)揮極致，從而使新區(qū)與舊區(qū)相互支撐，渾然一體。因此，只有大力推進(jìn)舊區(qū)改造，才能有效提高城市的整體競(jìng)爭(zhēng)力。

　　4、舊區(qū)改造已經(jīng)成為新城建設(shè)面臨的重大課題。在國(guó)家日益強(qiáng)化的土地宏觀調(diào)控政策下，利用規(guī)劃調(diào)整，外延式擴(kuò)大城市建設(shè)區(qū)域的難度越來(lái)越大;而城市舊區(qū)(城中村)為城市建設(shè)提供了內(nèi)涵式發(fā)展空間。因此，大力推進(jìn)舊區(qū)改造步伐，不僅可以改善城市整體形象，解決現(xiàn)存問(wèn)題，加快新城建設(shè)速度，而且也是新形勢(shì)下加快xx新城建設(shè)別無(wú)選擇的途徑。雖然舊區(qū)改造情況復(fù)雜、任務(wù)艱巨、難度巨大，但有效破解舊區(qū)改造難題，對(duì)加快xx新城建設(shè)將起到巨大的支撐作用。

　　二、xx舊城區(qū)現(xiàn)狀分析

　　1、總體情況：xx舊城區(qū)主要包括楊村街道的17個(gè)村街和規(guī)劃住宅區(qū)內(nèi)的平房區(qū)(。17個(gè)村街的村莊占地5349畝，屬集體建設(shè)用地;規(guī)劃住宅區(qū)內(nèi)平房區(qū)277畝，屬?lài)?guó)有建設(shè)用地。舊區(qū)占地共計(jì)8.4平方公里，涉及農(nóng)業(yè)人口22274人。

　　2、現(xiàn)狀分析：xx城區(qū)中的17個(gè)村街及公產(chǎn)平房(舊區(qū))大部分分布在老城區(qū)，在城市化發(fā)展進(jìn)程中，已經(jīng)成為城市的一部分。大部分舊區(qū)居民渴望改善現(xiàn)有居住條件和環(huán)境，變?yōu)檎嬲�意義上的市民。但由于土地權(quán)屬、戶(hù)籍、行政管理體制仍然保留著農(nóng)村模式，形成的“城中村”是城市中的一塊“夾縫地”，使現(xiàn)有的村街滯后于時(shí)代發(fā)展的步伐，游離于現(xiàn)代城市管理之外。

　　主要表現(xiàn)在：

　　一是農(nóng)民、市民和流動(dòng)人口混居，治安環(huán)境差。

　　二是房屋密度高，違法、違章建筑集中。

　　三是基礎(chǔ)設(shè)施不完善，各種管線雜亂無(wú)章，排水、排污不暢，街巷狹窄，衛(wèi)生環(huán)境差。

　　四是土地利用存在諸多問(wèn)題，宅基地、工業(yè)用地、商業(yè)用地相互交織，非法出租、轉(zhuǎn)讓、倒買(mǎi)情況較多，難于管理。這些問(wèn)題不僅影響城市形象，也阻礙城市化進(jìn)程，制約著城市的發(fā)展，已經(jīng)成為困擾城市發(fā)展的“痼疾”。

　　應(yīng)該看到，城市舊區(qū)的存在固然是城市發(fā)展的一塊短板，但從另一個(gè)角度分析，它正是城市發(fā)展的寶貴資源，是整個(gè)城市發(fā)展的優(yōu)勢(shì)條件和潛力所在。只要我們找準(zhǔn)切入點(diǎn)，大力實(shí)施舊區(qū)改造，那么xx新城建設(shè)將會(huì)有更廣闊的發(fā)展空間。

　　三、舊區(qū)改造的幾點(diǎn)建議

　　舊區(qū)改造是一項(xiàng)情況復(fù)雜、涉及面廣、耗資巨大、群眾工作任務(wù)艱巨的系統(tǒng)工程，必須堅(jiān)持“政府主導(dǎo)、群眾自愿、量力而行、市場(chǎng)運(yùn)作”的原則，本著“統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施、先易后難、綜合改造”的思路進(jìn)行，重點(diǎn)把握好以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

　　1、必須有完善的舊區(qū)改造規(guī)劃和系統(tǒng)的實(shí)施計(jì)劃。要結(jié)合x(chóng)x新城建設(shè)階段性目標(biāo)，提前編制科學(xué)的舊區(qū)改造規(guī)劃，并根據(jù)舊區(qū)的實(shí)際情況和難易程度制訂具體的實(shí)施計(jì)劃。明確舊區(qū)改造的先后順序、實(shí)施步驟和方法，使舊區(qū)改造更好地按照新城建設(shè)規(guī)劃和功能布局要求扎實(shí)推進(jìn)。

　　2、必須建立強(qiáng)有力的組織領(lǐng)導(dǎo)體系和明確的政策體系。區(qū)政府應(yīng)成立舊區(qū)改造的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，主要領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥，深入研究舊區(qū)改造的規(guī)劃、實(shí)施方案及不同改造模式的相關(guān)政策、辦法等，確定舊區(qū)改造的大政方針，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各相關(guān)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，各村街黨政組織充分履行職責(zé)，發(fā)揮作用，形成強(qiáng)大合力，共同推進(jìn)舊區(qū)改造工程。

　　3、必須選擇切合實(shí)際的改造模式。舊區(qū)改造涉及面廣，情況復(fù)雜各異，很難找到一種適合所有舊區(qū)改造需求的模式。因此，要根據(jù)舊區(qū)房屋性質(zhì)、人員身份、土地性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)組織狀況等情況，提出不同的改造模式，供群眾選擇。針對(duì)舊區(qū)現(xiàn)狀情況及在城區(qū)規(guī)劃中的功能定位，本著先易后難、循序漸進(jìn)的原則，在尊重群眾意愿的基礎(chǔ)上，最終選擇適宜的改造模式。

　　4、必須確定適宜的改造主體。在確定改造模式的基礎(chǔ)上，選擇適宜的改造主體。一般來(lái)說(shuō)，政府、企業(yè)、業(yè)主都可以作為改造主體。具體到特定區(qū)塊，可根據(jù)改造模式，選擇不同的改造主體。涉及公共和基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)項(xiàng)目，由政府作為主體比較合適;涉及純粹的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，由開(kāi)發(fā)商作為主體比較合適;涉及還遷改造項(xiàng)目，如果業(yè)主具有足夠的開(kāi)發(fā)實(shí)力和資質(zhì)，由業(yè)主作為主體組織改造也是理想選擇。當(dāng)然，多數(shù)改造項(xiàng)目并非涉及單一內(nèi)容，誰(shuí)作為改造主體應(yīng)根據(jù)改造項(xiàng)目的主要內(nèi)容和實(shí)際情況由政府確定。

　　5、必須堅(jiān)持政府主導(dǎo)。對(duì)已經(jīng)確定改造的舊區(qū)，政府不宜直接介入，否則除了巨大的建設(shè)投入之外，還將承受巨大的補(bǔ)償壓力，并容易引起業(yè)主的抵觸。政府可通過(guò)規(guī)劃、相關(guān)政策，吸引、鼓勵(lì)社會(huì)力量參與舊區(qū)改造。政府應(yīng)重點(diǎn)把握五個(gè)環(huán)節(jié)：一是審批改造方案;二是審批建設(shè)規(guī)劃;三是審核拆遷補(bǔ)償安置辦法;四是根據(jù)群眾同意率，批準(zhǔn)改造工程啟動(dòng);五是批準(zhǔn)土地征用及出讓。在實(shí)施建設(shè)階段，要通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作，由改造主體負(fù)責(zé)征求意見(jiàn)、房屋評(píng)估、簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議和購(gòu)房合同、組織拆遷、開(kāi)發(fā)建設(shè)和還遷安置等實(shí)際工作。

　　針對(duì)舊區(qū)改造模式的選擇問(wèn)題，應(yīng)根據(jù)城區(qū)總體建設(shè)規(guī)劃要求和各個(gè)舊區(qū)實(shí)際，在百分之百征求群眾意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，可選擇以下三種模式：

　　1、撤村建居。主要適用于城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的周邊村和城中村。撤村建居模式已有成功經(jīng)驗(yàn)，可按東蒲洼撤村建居模式由政府統(tǒng)一運(yùn)作實(shí)施。此種模式是政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一拆遷安置。

　　2、捆綁開(kāi)發(fā)。主要適用于非農(nóng)業(yè)和農(nóng)非混居的國(guó)有土地區(qū)塊。在符合城區(qū)總體規(guī)劃的前提下，本著“群眾得實(shí)惠，開(kāi)發(fā)商得利益，政府得形象”思路，將改造區(qū)塊整體出讓給開(kāi)發(fā)商進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)被拆遷戶(hù)的安置。這種模式是由開(kāi)發(fā)商按照政府的規(guī)劃和相關(guān)政策，負(fù)責(zé)拆遷、建設(shè)和安置，政府不直接參與建設(shè)，不用資金投入，只承擔(dān)監(jiān)督職能，以此改善群眾的居住環(huán)境，提升城市的形象。

　　3、自建公助。適用于城中村的集體所有土地區(qū)塊。本著“土地統(tǒng)征、資金自籌、政府支持、自主建設(shè)”的原則進(jìn)行。舊區(qū)土地政府一次性征用，減免相關(guān)收費(fèi)，收益用于補(bǔ)助被拆遷戶(hù)。以村街作為建設(shè)主體，在舊區(qū)內(nèi)或另處劃撥還遷建設(shè)用地，自行或委托開(kāi)發(fā)商組織舊房拆遷、建設(shè)和安置。這種模式是以村街為工作主體，減輕了政府的建設(shè)資金壓力和拆遷阻力，有利于調(diào)動(dòng)被拆遷人積極性，和諧推進(jìn)舊區(qū)改造。

　　四、舊區(qū)改造中應(yīng)處理好幾個(gè)關(guān)系

　　1、處理好遠(yuǎn)期規(guī)劃與近期建設(shè)的關(guān)系。

　　舊城改造是改善人居環(huán)境、實(shí)現(xiàn)土地利用集約化的重要途徑，是激發(fā)城市生機(jī)與活力的重要手段�？茖W(xué)合理的城市規(guī)劃，是確定城市發(fā)展方向和發(fā)展目標(biāo)，高效利用城市各種資源，促進(jìn)城市合理布局和有序建設(shè)的戰(zhàn)略性、先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性工作。作為城市建設(shè)的重要組成部分，舊區(qū)改造也一定要重視規(guī)劃。要與城市化水平相適應(yīng)，從宏觀和微觀兩個(gè)方面對(duì)舊區(qū)改造進(jìn)行規(guī)劃控制，同時(shí)要與總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃相銜接，避免因規(guī)劃控制不力而造成近期實(shí)施的舊區(qū)改造出現(xiàn)混亂，誘發(fā)新的矛盾。充分兼顧經(jīng)濟(jì)功能和其他社會(huì)服務(wù)功能的協(xié)調(diào)，避免低水平重復(fù)建設(shè)。

　　2、處理好重點(diǎn)突破與分步實(shí)施的關(guān)系。

　　城區(qū)內(nèi)各舊區(qū)現(xiàn)狀規(guī)模、管理體制、經(jīng)濟(jì)條件、人員身份都有很大差別。因此舊區(qū)改造，不能不顧主客觀條件，以一個(gè)模式整體推進(jìn)，而只能是抓住重點(diǎn)，分步實(shí)施。先選擇那些條件成熟、矛盾較少、規(guī)劃較好的舊區(qū)，借助人民群眾、各單位、各部門(mén)及社會(huì)力量實(shí)施改造，實(shí)現(xiàn)既可快見(jiàn)成效、又能起到示范和帶動(dòng)的效果。然后，再根據(jù)實(shí)際情況逐步推進(jìn)，從而達(dá)到集腋成裘、由小變大、片片相聯(lián)的舊區(qū)改造整體目標(biāo)。

　　3、處理好舊區(qū)改造與社會(huì)穩(wěn)定的關(guān)系。

　　舊區(qū)改造不可避免地要涉及城市的發(fā)展方向和居民的切身利益。要把和諧理念貫穿于舊區(qū)改造始終。在舊區(qū)改造過(guò)程中，要克服盲目性和片面性，要充分考慮群眾的利益，避免簡(jiǎn)單粗暴的做法，遵照城市內(nèi)在的發(fā)展規(guī)律，在可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上，探求城市舊區(qū)的更新與發(fā)展。拆遷補(bǔ)償安置是舊區(qū)改造中最為突出的問(wèn)題，要從構(gòu)建和諧社會(huì)的高度，重視群眾利益的保護(hù)。不論是產(chǎn)權(quán)置換還是貨幣補(bǔ)償，不論是就地還遷還是異地安置，都應(yīng)當(dāng)尊重群眾意愿，考慮群眾的利益，確實(shí)通過(guò)舊區(qū)改造，使群眾實(shí)現(xiàn)“安居、樂(lè)業(yè)、有保障”，創(chuàng)造和諧穩(wěn)定的新社區(qū)。

　　4、正確處理舊區(qū)改造與利益相關(guān)方的關(guān)系。

　　一是政府與改造主體的關(guān)系。政府在確保達(dá)到城市發(fā)展要求的前提下，要兼顧改造主體的利益，確定適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)強(qiáng)度，讓開(kāi)發(fā)商有利可圖，促進(jìn)改造項(xiàng)目順利進(jìn)行。

　　二是政府與業(yè)主的關(guān)系。該關(guān)系主要涉及房地產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、拆遷補(bǔ)償安置及保護(hù)小業(yè)主利益等問(wèn)題。通過(guò)完善改造政策、措施，以政策法律手段保證業(yè)主的合法權(quán)益，和諧推進(jìn)舊區(qū)改造。

　　三是改造主體與業(yè)主的關(guān)系。該關(guān)系主要涉及對(duì)群眾的拆遷補(bǔ)償安置問(wèn)題，政府要重點(diǎn)把握改造主體以何種方式、標(biāo)準(zhǔn)對(duì)業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償安置。既要考慮業(yè)主的眼前利益，也要考慮他們的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)，在還遷安置中想方設(shè)法滿(mǎn)足業(yè)主要求。同時(shí)，又要考慮改造主體的承受能力，從而使舊區(qū)改造能夠推進(jìn)。

　　總之，舊區(qū)改造并非一朝一夕可實(shí)現(xiàn)、一蹴而就可完成的宏大工程;上述幾點(diǎn)不成熟的建議也并非是解決其復(fù)雜問(wèn)題的靈丹妙藥。要扎實(shí)推進(jìn)舊區(qū)改造并取得成功，必須需要全區(qū)上上下下的共同努力，必須集全區(qū)人民的共同智慧，必須學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，必須緊密結(jié)合x(chóng)x的實(shí)際情況，通過(guò)艱苦細(xì)致的工作，鍥而不舍，常抓不懈，一個(gè)充滿(mǎn)生機(jī)與活力的xx新城必將在不久的將來(lái)展現(xiàn)在世人面前。