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公積金貸款與商業(yè)貸款哪個更劃算

時間:2020-12-28 14:53:47 公積金 我要投稿

公積金貸款與商業(yè)貸款哪個更劃算

  公積金貸款與商業(yè)貸款哪個更劃算?

公積金貸款與商業(yè)貸款哪個更劃算

  在上期房貸課堂上,咱們分析了一番關于房貸利率升與房價的關系,以100萬元的貸款計算,得出的結論是“房貸利率每升10%,約等于房價漲5%”。南都黃金樓市還留下個課后作業(yè),請大家以公積金貸款的方式計算,最后與基準利率的商業(yè)貸款來做對比,F(xiàn)在我們請來學霸繼續(xù)為我們演算一遍,順便對答案(親,答案就在標題上啦)。

  按照東莞公積金中心的規(guī)定,因為單方繳存公積金的,公積金貸款最高只能貸出46萬(夫妻雙方都有繳交公積金的,最高可以貸款66萬元)。所以我們按照個人最高46萬元的`貸款總額為例。

  我們同樣舉例一套100萬元的房子,由于需要公積金貸款46萬元,那么首付就需要54萬元,46萬元的貸款以等額本息、20年期的還款方式為計算樣本。

  最后一次調整基準利率為2012年的7月6日,同時公積金的利率也發(fā)生變化,為4.5%。南都學霸表示,說多了都是淚啊,光是利率就與同期商業(yè)貸款的基準利率6.55%相差近2個百分點。所以這里面的利息差別有多大,與房價的對應關系如何?請接著往下看。

  當公積金利率為4.5%,貸款46萬元的還款總額約約70萬元,其中的利息款為23.8萬元,月均還款額是2910 .19元。

  貸款方式:公積金貸款

  利率:4.5%

  貸款總額:46萬元

  還款總額:698444.91元

  支付利息款:238444.91元

  貸款月數(shù):240個月

  月均還款:2910 .19元

  如果當你的單位沒有辦理公積金繳存業(yè)務,或者不幸無法使用公積金貸款(話說東莞公積金制度的條條框框特別多,為買房人設定的門檻是夠高的),只能采用商業(yè)貸款的話,我們以基準利率6.55%計算,同樣為20年期,等額本息的還款方式,46萬元的商業(yè)貸款,最終還款總額為82.64萬元,總共支付利息款36.64萬元,月均還款為3443.19元。如此我們也看到,相比公積金的貸款,月均還款就要多還533元的利息款。每個月幾百元算來下也是一筆不菲的支出,20年下來,利息款的增加也有13萬元左右。

  貸款方式:商業(yè)貸款

  利率:6.55%

  貸款總額:46萬元

  還款總額:826365.74元

  支付利息款:366365.74元

  貸款月數(shù):240個月

  月均還款:3443.19元

  O K,我們來反推算。如果我可以承擔每個月3000多元的供房款,那么用公積金貸款的話,有什么差別?從第一個用公積金貸款的例子我們知道,2910 .19元是貸款46萬元的月均還款額,所以如果貸1萬元就是63.26元的月供款。因此,若要產(chǎn)生月均還款在3400元左右,需要54萬元的公積金貸款就可以實現(xiàn)。

  貸款方式:公積金貸款

  利率:4.5%

  貸款總額:54萬元

  還款總額:819913.59元

  支付利息款:279913.59元

  貸款月數(shù):240個月

  月均還款:3416.31元

  重新梳理一番。假設我們現(xiàn)在只有54萬元的首付款資金,那么總房價在100萬元的時候,商業(yè)貸款46萬元的還款總額82.6萬元。所以,如果是房價貴了9萬元,我們不希望首付54萬元有所增加,在公積金貸款多貸出9萬元,就可以和基準利率下的46萬元商業(yè)貸款一樣,還款總額是81.9萬元,付出的成本幾乎是一樣的(總還款差別7000元左右)。

  公式大體為:成本=54萬元首付+公積金貸款本息(公積金貸款54萬)=54萬元首付+商業(yè)貸款本息(商業(yè)貸款46萬元,基準利率),所以相當于房價降了9萬元/100萬元=9%。

  也可以這么理解,相對于基準利率的商業(yè)貸款,使用公積金貸款的話相當于總房價優(yōu)惠了近一成。

  (溫馨提示:本計算是概算的方式,如貸款方式、還貸年限差別,計算結果也不一樣,所以不能以計算結果直接套用本人的貸款。具體還貸額,以銀行為準。)

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