上海關(guān)于加強(qiáng)本市經(jīng)營性用地出讓管理的若干規(guī)定

　　上海市規(guī)劃和國土資源管理局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)本市經(jīng)營性用地出讓管理的若干規(guī)定》，加強(qiáng)對經(jīng)營性用地出讓的管理，本規(guī)定自2017年4月10日起施行，有效期至2022年3月31日。下面就來和CN人才網(wǎng)小編一起看看上海關(guān)于加強(qiáng)本市經(jīng)營性用地出讓管理的若干規(guī)定吧。

　　上海市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)

　　市規(guī)劃國土資源局制訂的《關(guān)于加強(qiáng)本市經(jīng)營性用地出讓管理的若干規(guī)定》的通知

　　各區(qū)人民政府，市政府有關(guān)委、辦、局：

　　市規(guī)劃國土資源局制訂的《關(guān)于加強(qiáng)本市經(jīng)營性用地出讓管理的若干規(guī)定》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認(rèn)真按照執(zhí)行。

　　上海市人民政府辦公廳

　　2017年3月31日

　　關(guān)于加強(qiáng)本市經(jīng)營性用地出讓管理的若干規(guī)定

　　第一條(目的和依據(jù))

　　為充分發(fā)揮土地資源市場配置作用，加強(qiáng)經(jīng)營性用地出讓全生命周期管理，提升城市功能和品質(zhì)，提高土地利用質(zhì)量和效益，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》和《關(guān)于進(jìn)一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平的若干意見》(滬府發(fā)〔2014〕14號)，制定本規(guī)定。

　　第二條(定義)

　　本規(guī)定所指的經(jīng)營性用地，是指商業(yè)、辦公、商品住宅等用地，商業(yè)、辦公用地涵蓋金融、娛樂、旅游、會展和服務(wù)業(yè)等用途。

　　本規(guī)定所稱的經(jīng)營性用地出讓全生命周期管理，是指以提高土地利用質(zhì)量和效益為目標(biāo)，以土地出讓合同為平臺，通過健全經(jīng)營性用地的用途管制、功能設(shè)置、業(yè)態(tài)布局、土地使用權(quán)退出等機(jī)制，將項目建設(shè)、功能實現(xiàn)、運營管理、節(jié)能環(huán)保等經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境各要素納入合同管理，實現(xiàn)土地利用管理系統(tǒng)化、精細(xì)化、動態(tài)化。

　　第三條(適用范圍)

　　本市新增的經(jīng)營性用地，以及營利性教育科研、醫(yī)療衛(wèi)生、社會福利、文化體育等基礎(chǔ)設(shè)施、社會事業(yè)項目用地，按照本規(guī)定執(zhí)行。歷史違法用地處置、存量補(bǔ)地價項目、原劃撥土地轉(zhuǎn)出讓、集體經(jīng)營性用地入市試點等情形，參照本規(guī)定執(zhí)行。

　　第四條(基本原則)

　　(一)堅持市場配置資源，公平、公正、公開出讓土地;嚴(yán)格限定劃撥用地范圍，營利性教育科研、醫(yī)療衛(wèi)生、社會福利、文化體育等基礎(chǔ)設(shè)施、社會事業(yè)項目用地實行有償使用制度。

　　(二)堅持遵循經(jīng)營性用地全要素管理，將經(jīng)營性用地項目建設(shè)、功能業(yè)態(tài)、運營管理、節(jié)能環(huán)保等要素與其他出讓條件納入土地出讓合同管理，注重經(jīng)濟(jì)效益向注重經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境綜合效益轉(zhuǎn)變。

　　(三)堅持實施土地利用全過程管理，以土地出讓合同為平臺，實現(xiàn)建設(shè)用地開竣工、運營管理、公益性責(zé)任和建設(shè)用地使用權(quán)退出的全過程管理。

　　第五條(管理職責(zé))

　　市和區(qū)規(guī)劃土地部門是本市土地出讓工作的主管部門，負(fù)責(zé)經(jīng)營性用地出讓管理，是經(jīng)營性用地的出讓人。

　　經(jīng)營性用地出讓前，出讓人應(yīng)征詢相關(guān)職能部門意見，在對征詢意見進(jìn)行綜合匯總的基礎(chǔ)上，在出讓文件中明確出讓地塊的各類建設(shè)管理要求。

　　本市規(guī)劃土地、投資、產(chǎn)業(yè)、建設(shè)、房屋管理、環(huán)保、綠化市容、交通、民防、衛(wèi)生防疫、水務(wù)、文物等相關(guān)職能部門按照“公平、公正、公開”的原則，提出經(jīng)營性用地各項建設(shè)要求、管理要素、監(jiān)管考核和違約處置等要求，作為土地出讓條件納入土地出讓合同，并按照“誰提出、誰負(fù)責(zé)、誰監(jiān)管”的原則，對受讓人的合同履約情況進(jìn)行要素評定，依法實施監(jiān)管。

　　第六條(規(guī)劃管理要求)

　　出讓人應(yīng)根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃要求，確定出讓地塊的土地用途、混合用地建筑量比例、容積率、建筑限高、住宅套數(shù)等出讓條件。通過土地出讓前規(guī)劃實施評估，進(jìn)一步完善公共服務(wù)設(shè)施、公共空間等公共服務(wù)功能要求。

　　規(guī)劃確定的城市重要特定地區(qū)(如城市公共活動中心、歷史文化風(fēng)貌保護(hù)區(qū)等)，應(yīng)在控制性詳細(xì)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，開展城市設(shè)計，并結(jié)合開發(fā)機(jī)制，編制控制性詳細(xì)規(guī)劃附加圖則，經(jīng)批準(zhǔn)后納入土地出讓合同。

　　第七條(土地出讓研判)

　　加強(qiáng)土地出讓前的研判工作。規(guī)劃土地部門應(yīng)結(jié)合相關(guān)部門征詢意見，對擬入市出讓地塊進(jìn)行研判。從地塊符合本市土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)總體規(guī)劃情況、控制性詳細(xì)規(guī)劃批準(zhǔn)情況、土地儲備規(guī)劃計劃批準(zhǔn)情況、涉及土地農(nóng)轉(zhuǎn)用征收手續(xù)辦理情況、地塊前期動拆遷實施情況等方面，分析土地出讓合規(guī)性和合理性。進(jìn)一步明確社會停車場、物業(yè)用房、社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施等公建配套設(shè)施建設(shè)要求。

　　第八條(建設(shè)管理要求)

　　擬出讓土地上的`建設(shè)項目，應(yīng)符合以下建設(shè)管理要求：

　　(一)加強(qiáng)項目開竣工時間管理要求。出讓人應(yīng)結(jié)合建設(shè)項目的建筑體量、規(guī)劃建筑設(shè)計、管理要素等條件，合理約定開工、竣工時間，并可按照土地出讓價款的一定比例，約定延期開工、竣工的違約金金額。

　　出讓人應(yīng)及時提示、督促受讓人按照合同約定的開工、竣工時間進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。對逾期未開工滿一年的項目，出讓人應(yīng)及時開展閑置土地調(diào)查和認(rèn)定，合理界定土地閑置形成原因，依據(jù)國土資源部發(fā)布的《閑置土地處置辦法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

　　(二)落實建筑綠色環(huán)保節(jié)能管理要求。建設(shè)、房屋管理部門應(yīng)按照規(guī)定，對綠色建筑、裝配式建筑和廢棄混凝土資源化利用等配置提出建設(shè)要求。

　　(三)配建保障性住房管理要求。房屋管理部門應(yīng)對商品住宅用地中配建的保障性住房比例提出意見，明確保障性住房的同步建設(shè)、同步配套、同步交付、建成后無償移交等要求。

　　(四)落實全裝修住宅管理要求。房屋管理部門可對住宅用地中應(yīng)落實全裝修住宅建設(shè)比例提出意見，明確全裝修住宅建設(shè)程序應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　(五)公共服務(wù)功能要求。明確地塊公共服務(wù)配套設(shè)施或公共空間的建設(shè)、使用要求以及產(chǎn)權(quán)歸屬。

　　(六)保護(hù)保留建筑要求。規(guī)劃土地、文物、房屋管理等部門應(yīng)對地塊內(nèi)保護(hù)保留建筑的使用、維護(hù)、修繕等提出要求。

　　(七)綠化管理要求。綠化部門應(yīng)對地塊內(nèi)綠化面積、綠地率等提出相關(guān)要求。對于多層建筑物業(yè)，綠化部門可對屋頂綠化提出相關(guān)要求。

　　第九條(功能管理要求)

　　辦公用地可由商業(yè)、投資等管理部門結(jié)合區(qū)域發(fā)展、區(qū)位環(huán)境、市場需求等情況，提出引入企業(yè)的行業(yè)類型等相關(guān)要求。出讓合同中應(yīng)明確辦公用地不得建設(shè)公寓式辦公。

　　商業(yè)用地可由商業(yè)、投資等管理部門結(jié)合區(qū)域功能、社會需求、土地用途等情況，提出休閑娛樂、大眾零售、酒店旅館等商業(yè)功能業(yè)態(tài)。出讓合同中商業(yè)用地未經(jīng)約定，不得建設(shè)公寓式酒店。

　　營利性教育科研、醫(yī)療衛(wèi)生、社會福利、文化體育等基礎(chǔ)設(shè)施、社會事業(yè)項目用地，應(yīng)結(jié)合土地用途和項目情況，由相關(guān)主管部門對項目應(yīng)達(dá)到的功能提出要求。

　　第十條(運營管理要求)

　　擬出讓土地上的建設(shè)項目，應(yīng)符合以下運營管理要求：

　　(一)商業(yè)運營要求。投資、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等部門可對商業(yè)用地提出統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營、商業(yè)業(yè)態(tài)布局等要求，旅游管理部門可對酒店功能的用地提出星級要求和管理標(biāo)準(zhǔn)。

　　(二)物業(yè)持有和銷售要求。為進(jìn)一步提升城市功能品質(zhì)，抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，確保市場平穩(wěn)健康運行，在土地出讓前，投資、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等部門應(yīng)綜合區(qū)域配套、房地產(chǎn)市場、項目功能定位等因素，對擬出讓地塊進(jìn)行綜合評估，出讓人應(yīng)按照相關(guān)文件規(guī)定明確商業(yè)、辦公物業(yè)的持有比例和持有年限，并載入土地出讓合同。

　　出讓合同中可約定由建設(shè)單位持有部分住宅物業(yè)，用于租賃(除按照相關(guān)規(guī)定和合同約定應(yīng)移交政府及政府有關(guān)部門的保障房等物業(yè)外)。

　　出讓合同約定辦公、商業(yè)可售部分以層為單元進(jìn)行銷售。

　　出讓合同約定社區(qū)配套商業(yè)物業(yè)、商品住宅用地配套商業(yè)物業(yè)應(yīng)整體持有(除按照相關(guān)規(guī)定和合同約定應(yīng)移交政府及政府有關(guān)部門的物業(yè)外)。

　　第十一條(建筑節(jié)能和環(huán)境保護(hù)要求)

　　擬出讓土地上的建設(shè)項目，應(yīng)符合以下建筑節(jié)能和環(huán)境保護(hù)要求：

　　(一)建筑節(jié)能管理要求。為降低建筑能耗，提高建筑能源利用效率，商業(yè)、辦公、商品住宅等用地建筑應(yīng)按照綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，并達(dá)到國家和本市有關(guān)綠色建筑管理規(guī)定要求。

　　(二)土壤環(huán)境(含地下水)保護(hù)要求。經(jīng)營性用地出讓前，相關(guān)單位應(yīng)按照環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求完成土壤環(huán)境(含地下水)調(diào)查評估，確存在污染并需要治理修復(fù)的，應(yīng)組織實施修復(fù)并達(dá)到環(huán)保要求。調(diào)查評估及修復(fù)等相關(guān)材料作為土地出讓合同的附件。

　　經(jīng)營性用地出讓后，在使用過程中發(fā)生污染的，應(yīng)按照“誰污染、誰治理”的原則，承擔(dān)土壤環(huán)境(含地下水)調(diào)查評估及修復(fù)的責(zé)任及費用。經(jīng)相關(guān)認(rèn)定造成嚴(yán)重環(huán)境污染的，出讓人可按照合同約定解除出讓合同，無償收回土地使用權(quán)，并有權(quán)追繳土壤環(huán)境(含地下水)修復(fù)的有關(guān)費用。

　　經(jīng)檢測符合環(huán)境要求的土壤耕作層，應(yīng)按照合同約定運送到相關(guān)耕地整理復(fù)墾項目區(qū)域利用;地下空間利用產(chǎn)生的渣土，應(yīng)按照合同約定運輸?shù)綖┩吭斓亍⒕坝^營造等區(qū)域處置利用。