2016最新《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》解讀
黨的十八大明確提出，要加強(qiáng)社會(huì)建設(shè)，必須以保障和改善民生為重點(diǎn)，要多謀民生之利，多解民生之憂，解決好人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問題。住有所居，居有所安，既是黨中央提出的具體要求，也是廣大人民群眾對美好生活和良好居住環(huán)境的期待和向往。隨著住房制度改革的深入以及城市建設(shè)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，物業(yè)服務(wù)業(yè)應(yīng)運(yùn)而生并得到長足發(fā)展。為了規(guī)范物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，國務(wù)院于2003年及時(shí)出臺了《物業(yè)管理?xiàng)l例》。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，湖北省物業(yè)服務(wù)和管理也出現(xiàn)了一些新情況、新問題，亟需通過地方立法予以規(guī)范。省人大常委會(huì)針對湖北省實(shí)際，并與國家上位法相銜接，在充分調(diào)研論證的基礎(chǔ)上，7月28日經(jīng)省十二屆人大常委會(huì)第二十三次會(huì)議審議通過了《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》(以下稱條例)，這是貫徹落實(shí)共享發(fā)展理念、關(guān)注民生福祉的一項(xiàng)重要立法，為營造安全、舒適、文明的居住生活和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)提供了強(qiáng)有力的法制保障。
健全物業(yè)服務(wù)管理體制
物業(yè)服務(wù)和管理是綜合性的社會(huì)管理工作，涉及業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)使用人、公用事業(yè)專業(yè)經(jīng)營單位等多個(gè)主體，涉及民事、行政多種法律關(guān)系，需要政府各部門齊抓共管。條例在明確政府責(zé)任的基礎(chǔ)上，確定了房產(chǎn)部門主管、相關(guān)部門協(xié)同、街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)落實(shí)的物業(yè)服務(wù)管理體制。
一是規(guī)定縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)規(guī)劃和社會(huì)治理體系，建立物業(yè)服務(wù)協(xié)調(diào)機(jī)制和目標(biāo)責(zé)任制，完善激勵(lì)政策和措施，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)發(fā)展與和諧社區(qū)建設(shè)。
二是明確房產(chǎn)行政主管部門為物業(yè)服務(wù)工作的主管部門，細(xì)化其監(jiān)督管理職責(zé);針對小區(qū)行政執(zhí)法相對較弱的實(shí)際，條例規(guī)定多個(gè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、物業(yè)收費(fèi)等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴、處理和回復(fù)制度，依法及時(shí)處理物業(yè)區(qū)域內(nèi)的違法行為。
三是考慮到物業(yè)服務(wù)和管理工作與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作聯(lián)系緊密，為了發(fā)揮基層組織作用，條例規(guī)定街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛;同時(shí)，規(guī)定街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)做好有關(guān)業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備、業(yè)主委員會(huì)換屆選舉、有關(guān)文件資料備案及建檔保存等具體工作。
建立前期物業(yè)服務(wù)制度
前期物業(yè)服務(wù)是根據(jù)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同形成的，具有一定的特殊性。實(shí)踐中，很多物業(yè)服務(wù)糾紛集中在前期物業(yè)服務(wù)階段，成為物業(yè)服務(wù)矛盾的核心癥結(jié)。為了防止和化解這些矛盾，同時(shí)為業(yè)主大會(huì)成立后的正常物業(yè)服務(wù)工作奠定良好基礎(chǔ)，條例對建設(shè)單位在物業(yè)區(qū)域劃分、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、物業(yè)承接查驗(yàn)、合同簽定及備案以及專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備建設(shè)和移交等作出以下規(guī)定。
一是規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)區(qū)域，并按要求配置物業(yè)服務(wù)用房。
二是建立招標(biāo)投標(biāo)制度，住宅物業(yè)的建設(shè)單位在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)投標(biāo)方式公開選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督。
三是建立專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收移交制度，新建住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)交付，驗(yàn)收合格后移交給專業(yè)經(jīng)營單位維護(hù)管理。
四是建立物業(yè)承接查驗(yàn)制度，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定和合同約定，向業(yè)主和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)交付權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)，與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成承接查驗(yàn)工作，簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，并作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議。
五是建立物業(yè)服務(wù)合同備案制度，建設(shè)單位與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后，應(yīng)當(dāng)報(bào)房產(chǎn)行政主管部門備案。
完善業(yè)主自治機(jī)制
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)制度是維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的有效機(jī)制和實(shí)行業(yè)主自治的重要載體。針對業(yè)主大會(huì)成立和開展活動(dòng)存在啟動(dòng)難、籌備難、決策難、換屆難等問題，條例對業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議、決定公共事項(xiàng)、業(yè)主委員會(huì)的選舉和換屆等作了明確規(guī)定。
一是建立業(yè)主大會(huì)成立雙啟動(dòng)機(jī)制，符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開條件的，建設(shè)單位和業(yè)主都可以向房產(chǎn)行政主管部門提出召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的報(bào)告;街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府收到房產(chǎn)行政主管部門的通知后，成立會(huì)議籌備組，并組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
二是建立業(yè)主大會(huì)共同決策機(jī)制，條例明確了業(yè)主大會(huì)的職責(zé)、會(huì)議形式、表決原則，業(yè)主的公共事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)共同討論決定，業(yè)主大會(huì)作出的決定，對全體業(yè)主具有約束力。
三是完善業(yè)主委員會(huì)委員任期制度，進(jìn)一步明確了業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生方式、任期、委員條件、職責(zé)、備案等。
此外，條例還規(guī)定業(yè)主可以采取業(yè)主直接管理、業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)管理、成立其他管理機(jī)構(gòu)管理等形式對物業(yè)實(shí)施自行管理，充分體現(xiàn)業(yè)主自治。
規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營行為
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間是民事合同關(guān)系。規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營行為，滿足業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的需要，是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間建立良好合作信任關(guān)系的基礎(chǔ)。因此，條例設(shè)專章對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)和經(jīng)營行為作出以下規(guī)定。
一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格,從業(yè)人員具備為業(yè)主提供專業(yè)服務(wù)的能力。
二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定享有收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等權(quán)利，同時(shí)要履行物業(yè)服務(wù)的相關(guān)義務(wù);任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用或者提供無償服務(wù)。
三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中擅自設(shè)置營業(yè)攤點(diǎn)或者擅自允許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行廣告、宣傳、經(jīng)營等活動(dòng);也不得泄露業(yè)主信息，不得對業(yè)主進(jìn)行騷擾、恐嚇、打擊報(bào)復(fù)或者采取暴力行為。
四是規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出交接行為，業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理完全部交接手續(xù)，履行有關(guān)交接義務(wù)。
五是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)的相關(guān)信息，保障業(yè)主有充分的知情權(quán)。
六是房產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行考核和信用評價(jià)，要聽取業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的評價(jià)意見，將評價(jià)意見作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理和服務(wù)質(zhì)量考核的內(nèi)容，并定期組織對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行檢查和考核。
保障物業(yè)使用和維護(hù)
物業(yè)區(qū)域內(nèi)各主體使用和維護(hù)物業(yè)的行為是否規(guī)范，直接影響各主體間的和諧關(guān)系，條例明確了業(yè)主對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);同時(shí)，對物業(yè)使用和維護(hù)的具體行為作了具體規(guī)定。
一是明確建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任，條例規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建住宅物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保障，物業(yè)保修金交存期限為五年。同時(shí)，還明確了專業(yè)經(jīng)營單位依法履行專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。
二是針對使用住宅專項(xiàng)維修資金的程序繁瑣，要求高、難實(shí)現(xiàn)的實(shí)際，條例對住宅專項(xiàng)維修資金使用的表決方式作了細(xì)化規(guī)定，即：“住宅專項(xiàng)維修資金的使用，經(jīng)業(yè)主大會(huì)依法決定，可以根據(jù)維修范圍以單元(棟)為單位進(jìn)行表決，也可以采取異議表決，即根據(jù)業(yè)主公約或者管理規(guī)約的規(guī)定，持不同意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。”同時(shí)，還對緊急情況下的住宅專項(xiàng)維修資金使用開通了“綠色通道”，可以先采取應(yīng)急措施，再申請使用。
三是針對住宅改商用的行為，條例規(guī)定業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理有關(guān)手續(xù)，同時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
四是針對小區(qū)車位、車庫的分配使用，條例規(guī)定車位、車庫不得銷售給業(yè)主以外的單位和個(gè)人。優(yōu)先滿足業(yè)主需要后對外出租的，每次租賃期限不得超過一年。物業(yè)區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路或者場地用于停放車輛的車位，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得銷售或者變相銷售。
五是針對房屋修繕、裝飾裝修行為，條例規(guī)定業(yè)主、物業(yè)使用人修繕、裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋修繕、裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、物業(yè)使用人和房屋修繕、裝飾裝修單位。
六是針對小區(qū)犬只擾民、傷人的突出問題，條例明確禁止在物業(yè)區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)烈性犬和大型犬;對飼養(yǎng)其他犬只的，攜犬只出戶應(yīng)當(dāng)束鏈牽引;犬只傷害他人的，養(yǎng)犬人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任;物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)監(jiān)督，及時(shí)制止違法違規(guī)養(yǎng)犬行為。
閱讀延伸：抓好《條例》貫徹落實(shí)全面提升湖北省物業(yè)服務(wù)管理水平
《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)已經(jīng)在省十二屆人大常委會(huì)第二十三次會(huì)議通過，將于2016年10月1日正式實(shí)施。為規(guī)范湖北省物業(yè)服務(wù)管理、維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益、促進(jìn)物業(yè)服務(wù)市場健康發(fā)展提供了重要的法治保障。全省各級房產(chǎn)行政主管部門要認(rèn)真做好《條例》的學(xué)習(xí)宣傳，切實(shí)抓好貫徹落實(shí)，全面提升湖北省物業(yè)服務(wù)管理水平。
一、加強(qiáng)宣貫培訓(xùn)，營造良好的社會(huì)氛圍。
廣泛開展社會(huì)宣傳。全省各地要充分利用報(bào)刊、電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)等新聞媒體，采取通俗易懂和群眾喜聞樂見的方式，廣泛深入開展《條例》學(xué)習(xí)宣傳活動(dòng)，努力做到家喻戶曉、應(yīng)知盡知。通過學(xué)習(xí)宣傳，讓廣大人民群眾了解《條例》的內(nèi)涵和制度規(guī)定，掌握物業(yè)服務(wù)管理法律法規(guī)基本知識，培養(yǎng)客觀理性的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)的價(jià)值觀念，自覺做到知法、懂法、守法、用法。通過有效的宣傳，讓社會(huì)各界形成這樣的共識：物業(yè)管理是城市管理工作的重要組成部分，是改善人居環(huán)境、提高生活質(zhì)量的重要手段，是促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要保障。也要通過宣傳，讓廣大群眾理解、支持并積極參與物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)，依法行使權(quán)利、履行義務(wù)。
加強(qiáng)行業(yè)宣貫培訓(xùn)。抓行業(yè)宣貫培訓(xùn)，是《條例》貫徹落實(shí)的重要保證。省住建廳將集中舉辦《條例》宣貫班，加強(qiáng)行業(yè)主管部門管理人員、物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員學(xué)習(xí)培訓(xùn)，武裝骨干。各級房產(chǎn)行政主管部門要帶頭學(xué)習(xí)《條例》，并組織鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)等基層組織和專業(yè)經(jīng)營單位相關(guān)人員，對《條例》進(jìn)行深入學(xué)習(xí)，全面領(lǐng)會(huì)、逐條掌握《條例》的規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是市場的主體，要組織企業(yè)員工進(jìn)行集體學(xué)習(xí)，了解領(lǐng)會(huì)《條例》條文基本含義，依法依規(guī)開展物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動(dòng)。抓好業(yè)委會(huì)的宣貫培訓(xùn)工作，通過在小區(qū)內(nèi)懸掛橫幅、發(fā)放宣傳資料等形式開展宣傳活動(dòng)，組織業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)系統(tǒng)學(xué)習(xí)，讓廣大業(yè)主自覺增強(qiáng)社區(qū)自律意識和物業(yè)自治意識。
二、加強(qiáng)制度建設(shè)，夯實(shí)物業(yè)服務(wù)管理基礎(chǔ)。
《條例》嚴(yán)格遵循《物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等上位法，總結(jié)了湖北省30多年的物業(yè)服務(wù)與管理實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)，確立了一系列重要的物業(yè)管理制度，并授權(quán)省政府及相關(guān)部門，結(jié)合本地本部門實(shí)際情況，盡快出臺相關(guān)的配套政策措施和規(guī)范性文件，進(jìn)一步完善相關(guān)規(guī)章制度，細(xì)化具體措施和辦法，努力把《條例》的各項(xiàng)要求抓緊抓實(shí)抓好。
完善業(yè)主大會(huì)制度�！稐l例》確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主大會(huì)決策、業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。同時(shí)，明確了業(yè)主大會(huì)的成立方式、職責(zé)、會(huì)議形式、表決原則以及議事規(guī)則等，規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生方式、委員條件、職責(zé)、備案等。要針對業(yè)主委員會(huì)成立難、運(yùn)行難以及不作為、亂作為等情形，立足現(xiàn)實(shí)，深入調(diào)研，創(chuàng)新思路，抓緊從制度層面完善業(yè)主大會(huì)制度，推進(jìn)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的建立與良性運(yùn)轉(zhuǎn)。
完善住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管制度�！稐l例》規(guī)定住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并授權(quán)縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督管理�！稐l例》規(guī)定住宅專項(xiàng)維修資金的使用，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以根據(jù)維修范圍以單元(棟)為單位進(jìn)行表決，也可以采取異議表決。在發(fā)生危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全等七種緊急情況時(shí)，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)開通“綠色通道”，即時(shí)核準(zhǔn)。這是湖北省《條例》對住宅專項(xiàng)維修資金快捷安全使用的制度創(chuàng)新，對于解決物業(yè)運(yùn)行維護(hù)中的資金難題具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。相關(guān)管理部門要深入學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)，進(jìn)一步完善監(jiān)管運(yùn)行措施，將這一創(chuàng)新舉措落到實(shí)處。
完善住宅區(qū)車庫、車位管理制度�！稐l例》規(guī)定規(guī)劃停車位、車庫不得銷售給業(yè)主以外的單位和個(gè)人。優(yōu)先滿足業(yè)主需要后對外出租的，每次租賃期限不得超過一年。物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有停車位的分配、使用及收費(fèi)管理具體事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定;建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得銷售或者變相銷售。車位、車庫配置不足既是物業(yè)管理的難題，也是社區(qū)綜合治理的難點(diǎn)。對此，房產(chǎn)行政主管部門要加大監(jiān)管和執(zhí)法力度，督促科學(xué)統(tǒng)籌，合理安排，公平使用與管理。
完善前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)制度�！稐l例》明確住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)投標(biāo)方式公開選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，報(bào)房產(chǎn)行政主管部門備案，并接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督。業(yè)主購買住宅物業(yè)后，建設(shè)單位更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，還應(yīng)當(dāng)征得半數(shù)以上業(yè)主同意。這是對業(yè)主權(quán)益的有力保障。各級房產(chǎn)行政主管部門要積極促進(jìn)招投標(biāo)平臺建設(shè)，出臺相應(yīng)管理制度，堅(jiān)決貫徹《條例》要求。
完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度�！稐l例》規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)納入政府定價(jià)目錄管理。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由合同約定，原則上由業(yè)主承擔(dān);物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公示收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等。但是，部分業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的有償性認(rèn)知不足，少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)行為不規(guī)范依然存在。這就要求相關(guān)監(jiān)管部門要借《條例》頒布之機(jī)，加大宣傳力度;在日常的市場監(jiān)管中，嚴(yán)格依法行政。
完善物業(yè)保修金制度。《條例》創(chuàng)新思路，建立物業(yè)保修金制度，統(tǒng)一交存比例，統(tǒng)一交存期限，統(tǒng)一管理機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一使用流程。物業(yè)保修金制度是房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量保修制度的延伸和發(fā)展，是督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)落實(shí)房屋保修制度的有力舉措。《條例》授權(quán)縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)保修金的監(jiān)督管理，相關(guān)管理部門要加緊制定管理辦法，并貫徹落實(shí)。
完善老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)制度。對配套設(shè)施設(shè)備老化或不齊全的老舊住宅區(qū)，《條例》明確要求縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)制定老舊住宅區(qū)物業(yè)改造規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，結(jié)合棚戶區(qū)改造，加大資金投入，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善老舊住宅區(qū)的綜合環(huán)境和物業(yè)服務(wù)，提高老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)和管理的覆蓋率。
三、加強(qiáng)指導(dǎo)監(jiān)管，切實(shí)提升湖北省物業(yè)服務(wù)水平。
加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管部門責(zé)任落實(shí)�！稐l例》的貫徹落實(shí)，是一項(xiàng)涉及多個(gè)部門的系統(tǒng)工程。各地各有關(guān)部門要按照規(guī)定，嚴(yán)格依法行政，創(chuàng)新監(jiān)管方式，強(qiáng)化行業(yè)管理，加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督，提高物業(yè)管理活動(dòng)的法治化、規(guī)范化水平。各級房產(chǎn)行政主管部門要主動(dòng)加強(qiáng)統(tǒng)籌，建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議機(jī)制，協(xié)調(diào)城管、公安、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等部門，加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用安全等方面的監(jiān)督管理，全面落實(shí)執(zhí)法管理進(jìn)小區(qū)的規(guī)定，建立違法行為投訴登記制度，形成物業(yè)服務(wù)活動(dòng)順利開展與和諧社區(qū)建設(shè)的合力。
加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)。深入貫徹《條例》，要加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)和提升。全省各地、各部門要大力抓好小區(qū)物業(yè)服務(wù)的創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動(dòng)，即創(chuàng)建物業(yè)服務(wù)示范小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)活動(dòng)，要把業(yè)主的評價(jià)意見作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核評價(jià)的'重點(diǎn)。指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會(huì)分物業(yè)類型科學(xué)制定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系，引導(dǎo)企業(yè)切實(shí)持續(xù)提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。各級房產(chǎn)行政主管部門要把行業(yè)監(jiān)管的重心轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目上來，在優(yōu)秀示范小區(qū)的基礎(chǔ)上培植一批物業(yè)服務(wù)品牌小區(qū)。
加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)信息化管理。深入貫徹《條例》，要加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)信息化管理工作，全面了解行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)與分析，精準(zhǔn)制定政策，有效化解行業(yè)發(fā)展面臨的全局性、普遍性困難和問題。同時(shí)，房產(chǎn)行政主管部門通過物業(yè)服務(wù)信息化管理平臺，積極推進(jìn)行業(yè)誠信建設(shè)，逐步建立健全全省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)、項(xiàng)目經(jīng)理誠信檔案系統(tǒng)，并以信用檔案系統(tǒng)為載體推動(dòng)全省物業(yè)行業(yè)誠信建設(shè)。
加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)市場的監(jiān)管。湖北省物業(yè)行業(yè)正處在一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期，要大力抓好物業(yè)服務(wù)市場培育和監(jiān)管工作。各地要以貫徹《條例》為契機(jī)，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場，嚴(yán)格查處物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的各種違法違規(guī)行為。要嚴(yán)格制定量化考核和獎(jiǎng)懲制度，建立完善服務(wù)質(zhì)量評價(jià)體系和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的準(zhǔn)入和退出制度，逐步淘汰服務(wù)水平低、收費(fèi)不規(guī)范、社會(huì)形象差的物業(yè)企業(yè)。對開發(fā)商的遺留問題要高度重視、堅(jiān)決責(zé)令整改;對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法違規(guī)行為要堅(jiān)決制止和處理;對業(yè)主的違規(guī)行為，要協(xié)調(diào)相關(guān)部門，依法加大查處力度。還要加大培育起步階段的縣級城市物業(yè)市場，依據(jù)《條例》要求進(jìn)行積極引導(dǎo)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
四、加強(qiáng)行業(yè)自律，引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。
建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員的自律制度，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)在行規(guī)行約、爭議處理、道德規(guī)范等方面的自律作用，是提升物業(yè)服務(wù)水平、確�！稐l例》貫徹落實(shí)的基礎(chǔ)。各級各有關(guān)部門要引導(dǎo)行業(yè)協(xié)會(huì)，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)，積極開展行業(yè)誠信服務(wù)承諾活動(dòng)，督促從業(yè)人員遵守職業(yè)道德準(zhǔn)則，保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，及時(shí)向有關(guān)主管部門提出行業(yè)發(fā)展的意見和建議，提高物業(yè)服務(wù)和管理水平。
搭建物業(yè)電子信息平臺。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)要充分發(fā)揮行業(yè)的聚合優(yōu)勢和先進(jìn)企業(yè)的創(chuàng)新示范作用，借助移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等信息技術(shù)，引領(lǐng)行業(yè)逐步實(shí)現(xiàn)智能樓宇、智慧物業(yè)、智慧政務(wù)、智慧公共服務(wù)。改變傳統(tǒng)服務(wù)模式、實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)型升級，降低物業(yè)服務(wù)成本，改善物業(yè)服務(wù)成本結(jié)構(gòu)，改變業(yè)主生活體驗(yàn)，引領(lǐng)社區(qū)生活方式的蝶變，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合地域服務(wù)優(yōu)勢，圍繞廣大業(yè)主的需求，開展豐富的物業(yè)社區(qū)服務(wù)、增值服務(wù)，讓業(yè)主足不出戶便可享受高度人性化、便捷化的現(xiàn)代服務(wù)體驗(yàn)。
建立物業(yè)創(chuàng)新發(fā)展論壇。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)要充分發(fā)揮自身在行業(yè)的組織力、領(lǐng)導(dǎo)力和影響力，搭建物業(yè)創(chuàng)新發(fā)展論壇，全面反映湖北省物業(yè)服務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀，集中展示行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展中的優(yōu)秀成果，發(fā)布《物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展報(bào)告》;共同研討行業(yè)發(fā)展的新趨勢，理性面對行業(yè)發(fā)展的新形勢、新要求和新問題，加強(qiáng)行業(yè)理論研究和推廣工作，積極探索新常態(tài)下現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)發(fā)展路徑;引導(dǎo)和凝聚行業(yè)力量，宣傳表彰優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)，打造物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌知名度，提高社會(huì)各界對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的價(jià)值認(rèn)知。
轉(zhuǎn)變物業(yè)企業(yè)發(fā)展方式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前大都面臨諸多的矛盾和困難，行業(yè)協(xié)會(huì)有能力也有義務(wù)帶領(lǐng)企業(yè)通過轉(zhuǎn)變物業(yè)企業(yè)發(fā)展方式，以促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展為戰(zhàn)略目標(biāo)，以技術(shù)集成應(yīng)用創(chuàng)新為支撐，以體制機(jī)制創(chuàng)新為保障，共同跨越行業(yè)發(fā)展“瓶頸”。同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)注意，物業(yè)行業(yè)的轉(zhuǎn)型不能顛覆現(xiàn)有的行業(yè)基礎(chǔ)，不能拋棄現(xiàn)有的基礎(chǔ)服務(wù)，在物業(yè)服務(wù)中增強(qiáng)業(yè)主的服務(wù)體驗(yàn)、增強(qiáng)與業(yè)主的服務(wù)粘性;物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)型應(yīng)圍繞“業(yè)主的需求”去改變依靠服務(wù)收費(fèi)盈利的模式，探索多種經(jīng)營和產(chǎn)業(yè)延伸，不斷提升業(yè)主的服務(wù)體驗(yàn)和居住幸福感。
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