2016湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例最新解讀
《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》(以下簡稱《條例》)已經(jīng)在省十二屆人大常委會第二十三次會議通過，將于2016年10月1日正式實施。為規(guī)范湖北省物業(yè)服務(wù)管理、維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益、促進(jìn)物業(yè)服務(wù)市場健康發(fā)展提供了重要的法治保障。全省各級房產(chǎn)行政主管部門要認(rèn)真做好《條例》的學(xué)習(xí)宣傳，切實抓好貫徹落實，全面提升湖北省物業(yè)服務(wù)管理水平。
一、加強宣貫培訓(xùn)，營造良好的社會氛圍。
廣泛開展社會宣傳。全省各地要充分利用報刊、電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)等新聞媒體，采取通俗易懂和群眾喜聞樂見的方式，廣泛深入開展《條例》學(xué)習(xí)宣傳活動，努力做到家喻戶曉、應(yīng)知盡知。通過學(xué)習(xí)宣傳，讓廣大人民群眾了解《條例》的內(nèi)涵和制度規(guī)定，掌握物業(yè)服務(wù)管理法律法規(guī)基本知識，培養(yǎng)客觀理性的物業(yè)服務(wù)消費的價值觀念，自覺做到知法、懂法、守法、用法。通過有效的宣傳，讓社會各界形成這樣的共識：物業(yè)管理是城市管理工作的重要組成部分，是改善人居環(huán)境、提高生活質(zhì)量的重要手段，是促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定的重要保障。也要通過宣傳，讓廣大群眾理解、支持并積極參與物業(yè)服務(wù)管理活動，依法行使權(quán)利、履行義務(wù)。
加強行業(yè)宣貫培訓(xùn)。抓行業(yè)宣貫培訓(xùn)，是《條例》貫徹落實的重要保證。省住建廳將集中舉辦《條例》宣貫班，加強行業(yè)主管部門管理人員、物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員學(xué)習(xí)培訓(xùn)，武裝骨干。各級房產(chǎn)行政主管部門要帶頭學(xué)習(xí)《條例》，并組織鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處、社區(qū)居委會等基層組織和專業(yè)經(jīng)營單位相關(guān)人員，對《條例》進(jìn)行深入學(xué)習(xí)，全面領(lǐng)會、逐條掌握《條例》的規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是市場的主體，要組織企業(yè)員工進(jìn)行集體學(xué)習(xí)，了解領(lǐng)會《條例》條文基本含義，依法依規(guī)開展物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動。抓好業(yè)委會的宣貫培訓(xùn)工作，通過在小區(qū)內(nèi)懸掛橫幅、發(fā)放宣傳資料等形式開展宣傳活動，組織業(yè)主大會、業(yè)主委員會系統(tǒng)學(xué)習(xí)，讓廣大業(yè)主自覺增強社區(qū)自律意識和物業(yè)自治意識。
二、加強制度建設(shè)，夯實物業(yè)服務(wù)管理基礎(chǔ)。
《條例》嚴(yán)格遵循《物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等上位法，總結(jié)了湖北省30多年的物業(yè)服務(wù)與管理實踐的經(jīng)驗，確立了一系列重要的物業(yè)管理制度，并授權(quán)省政府及相關(guān)部門，結(jié)合本地本部門實際情況，盡快出臺相關(guān)的配套政策措施和規(guī)范性文件，進(jìn)一步完善相關(guān)規(guī)章制度，細(xì)化具體措施和辦法，努力把《條例》的各項要求抓緊抓實抓好。
完善業(yè)主大會制度�！稐l例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。同時，明確了業(yè)主大會的成立方式、職責(zé)、會議形式、表決原則以及議事規(guī)則等，規(guī)定了業(yè)主委員會的產(chǎn)生方式、委員條件、職責(zé)、備案等。要針對業(yè)主委員會成立難、運行難以及不作為、亂作為等情形，立足現(xiàn)實，深入調(diào)研，創(chuàng)新思路，抓緊從制度層面完善業(yè)主大會制度，推進(jìn)業(yè)主大會及業(yè)主委員會的建立與良性運轉(zhuǎn)。
完善住宅專項維修資金監(jiān)管制度�！稐l例》規(guī)定住宅專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并授權(quán)縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督管理�！稐l例》規(guī)定住宅專項維修資金的使用，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以根據(jù)維修范圍以單元(棟)為單位進(jìn)行表決，也可以采取異議表決。在發(fā)生危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全等七種緊急情況時，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)開通“綠色通道”，即時核準(zhǔn)。這是湖北省《條例》對住宅專項維修資金快捷安全使用的制度創(chuàng)新，對于解決物業(yè)運行維護(hù)中的資金難題具有十分重要的現(xiàn)實意義。相關(guān)管理部門要深入學(xué)習(xí)領(lǐng)會，進(jìn)一步完善監(jiān)管運行措施，將這一創(chuàng)新舉措落到實處。
完善住宅區(qū)車庫、車位管理制度�！稐l例》規(guī)定規(guī)劃停車位、車庫不得銷售給業(yè)主以外的單位和個人。優(yōu)先滿足業(yè)主需要后對外出租的，每次租賃期限不得超過一年。物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有停車位的分配、使用及收費管理具體事項由業(yè)主大會決定;建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得銷售或者變相銷售。車位、車庫配置不足既是物業(yè)管理的難題，也是社區(qū)綜合治理的難點。對此，房產(chǎn)行政主管部門要加大監(jiān)管和執(zhí)法力度，督促科學(xué)統(tǒng)籌，合理安排，公平使用與管理。
完善前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)制度。《條例》明確住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)投標(biāo)方式公開選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，報房產(chǎn)行政主管部門備案，并接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督。業(yè)主購買住宅物業(yè)后，建設(shè)單位更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，還應(yīng)當(dāng)征得半數(shù)以上業(yè)主同意。這是對業(yè)主權(quán)益的有力保障。各級房產(chǎn)行政主管部門要積極促進(jìn)招投標(biāo)平臺建設(shè)，出臺相應(yīng)管理制度，堅決貫徹《條例》要求。
完善物業(yè)服務(wù)收費制度�！稐l例》規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)納入政府定價目錄管理。物業(yè)服務(wù)費用由合同約定，原則上由業(yè)主承擔(dān);物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公示收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式等。但是，部分業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的有償性認(rèn)知不足，少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費行為不規(guī)范依然存在。這就要求相關(guān)監(jiān)管部門要借《條例》頒布之機(jī)，加大宣傳力度;在日常的市場監(jiān)管中，嚴(yán)格依法行政。
完善物業(yè)保修金制度�！稐l例》創(chuàng)新思路，建立物業(yè)保修金制度，統(tǒng)一交存比例，統(tǒng)一交存期限，統(tǒng)一管理機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一使用流程。物業(yè)保修金制度是房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量保修制度的延伸和發(fā)展，是督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)落實房屋保修制度的有力舉措。《條例》授權(quán)縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)保修金的監(jiān)督管理，相關(guān)管理部門要加緊制定管理辦法，并貫徹落實。
完善老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)制度。對配套設(shè)施設(shè)備老化或不齊全的老舊住宅區(qū)，《條例》明確要求縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)制定老舊住宅區(qū)物業(yè)改造規(guī)劃和年度實施計劃，結(jié)合棚戶區(qū)改造，加大資金投入，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善老舊住宅區(qū)的綜合環(huán)境和物業(yè)服務(wù)，提高老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)和管理的覆蓋率。
三、加強指導(dǎo)監(jiān)管，切實提升湖北省物業(yè)服務(wù)水平。
加強行業(yè)監(jiān)管部門責(zé)任落實�！稐l例》的`貫徹落實，是一項涉及多個部門的系統(tǒng)工程。各地各有關(guān)部門要按照規(guī)定，嚴(yán)格依法行政，創(chuàng)新監(jiān)管方式，強化行業(yè)管理，加強執(zhí)法監(jiān)督，提高物業(yè)管理活動的法治化、規(guī)范化水平。各級房產(chǎn)行政主管部門要主動加強統(tǒng)籌，建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議機(jī)制，協(xié)調(diào)城管、公安、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等部門，加強物業(yè)管理區(qū)域公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用安全等方面的監(jiān)督管理，全面落實執(zhí)法管理進(jìn)小區(qū)的規(guī)定，建立違法行為投訴登記制度，形成物業(yè)服務(wù)活動順利開展與和諧社區(qū)建設(shè)的合力。
加強物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)。深入貫徹《條例》，要加強物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)和提升。全省各地、各部門要大力抓好小區(qū)物業(yè)服務(wù)的創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動，即創(chuàng)建物業(yè)服務(wù)示范小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)活動，要把業(yè)主的評價意見作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核評價的重點。指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會分物業(yè)類型科學(xué)制定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系，引導(dǎo)企業(yè)切實持續(xù)提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。各級房產(chǎn)行政主管部門要把行業(yè)監(jiān)管的重心轉(zhuǎn)移到項目上來，在優(yōu)秀示范小區(qū)的基礎(chǔ)上培植一批物業(yè)服務(wù)品牌小區(qū)。
加強物業(yè)服務(wù)信息化管理。深入貫徹《條例》，要加強物業(yè)服務(wù)信息化管理工作，全面了解行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，加強統(tǒng)計與分析，精準(zhǔn)制定政策，有效化解行業(yè)發(fā)展面臨的全局性、普遍性困難和問題。同時，房產(chǎn)行政主管部門通過物業(yè)服務(wù)信息化管理平臺，積極推進(jìn)行業(yè)誠信建設(shè)，逐步建立健全全省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)、項目經(jīng)理誠信檔案系統(tǒng)，并以信用檔案系統(tǒng)為載體推動全省物業(yè)行業(yè)誠信建設(shè)。
加強物業(yè)服務(wù)市場的監(jiān)管。湖北省物業(yè)行業(yè)正處在一個快速發(fā)展時期，要大力抓好物業(yè)服務(wù)市場培育和監(jiān)管工作。各地要以貫徹《條例》為契機(jī)，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場，嚴(yán)格查處物業(yè)服務(wù)活動中的各種違法違規(guī)行為。要嚴(yán)格制定量化考核和獎懲制度，建立完善服務(wù)質(zhì)量評價體系和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的準(zhǔn)入和退出制度，逐步淘汰服務(wù)水平低、收費不規(guī)范、社會形象差的物業(yè)企業(yè)。對開發(fā)商的遺留問題要高度重視、堅決責(zé)令整改;對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法違規(guī)行為要堅決制止和處理;對業(yè)主的違規(guī)行為，要協(xié)調(diào)相關(guān)部門，依法加大查處力度。還要加大培育起步階段的縣級城市物業(yè)市場，依據(jù)《條例》要求進(jìn)行積極引導(dǎo)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
四、加強行業(yè)自律，引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。
建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員的自律制度，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會在行規(guī)行約、爭議處理、道德規(guī)范等方面的自律作用，是提升物業(yè)服務(wù)水平、確�！稐l例》貫徹落實的基礎(chǔ)。各級各有關(guān)部門要引導(dǎo)行業(yè)協(xié)會，加強行業(yè)監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)，積極開展行業(yè)誠信服務(wù)承諾活動，督促從業(yè)人員遵守職業(yè)道德準(zhǔn)則，保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，及時向有關(guān)主管部門提出行業(yè)發(fā)展的意見和建議，提高物業(yè)服務(wù)和管理水平。
搭建物業(yè)電子信息平臺。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會要充分發(fā)揮行業(yè)的聚合優(yōu)勢和先進(jìn)企業(yè)的創(chuàng)新示范作用，借助移動互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等信息技術(shù)，引領(lǐng)行業(yè)逐步實現(xiàn)智能樓宇、智慧物業(yè)、智慧政務(wù)、智慧公共服務(wù)。改變傳統(tǒng)服務(wù)模式、實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)型升級，降低物業(yè)服務(wù)成本，改善物業(yè)服務(wù)成本結(jié)構(gòu)，改變業(yè)主生活體驗，引領(lǐng)社區(qū)生活方式的蝶變，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合地域服務(wù)優(yōu)勢，圍繞廣大業(yè)主的需求，開展豐富的物業(yè)社區(qū)服務(wù)、增值服務(wù)，讓業(yè)主足不出戶便可享受高度人性化、便捷化的現(xiàn)代服務(wù)體驗。
建立物業(yè)創(chuàng)新發(fā)展論壇。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會要充分發(fā)揮自身在行業(yè)的組織力、領(lǐng)導(dǎo)力和影響力，搭建物業(yè)創(chuàng)新發(fā)展論壇，全面反映湖北省物業(yè)服務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀，集中展示行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展中的優(yōu)秀成果，發(fā)布《物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展報告》;共同研討行業(yè)發(fā)展的新趨勢，理性面對行業(yè)發(fā)展的新形勢、新要求和新問題，加強行業(yè)理論研究和推廣工作，積極探索新常態(tài)下現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)發(fā)展路徑;引導(dǎo)和凝聚行業(yè)力量，宣傳表彰優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)，打造物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌知名度，提高社會各界對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的價值認(rèn)知。
轉(zhuǎn)變物業(yè)企業(yè)發(fā)展方式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前大都面臨諸多的矛盾和困難，行業(yè)協(xié)會有能力也有義務(wù)帶領(lǐng)企業(yè)通過轉(zhuǎn)變物業(yè)企業(yè)發(fā)展方式，以促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展為戰(zhàn)略目標(biāo)，以技術(shù)集成應(yīng)用創(chuàng)新為支撐，以體制機(jī)制創(chuàng)新為保障，共同跨越行業(yè)發(fā)展“瓶頸”。同時，也應(yīng)當(dāng)注意，物業(yè)行業(yè)的轉(zhuǎn)型不能顛覆現(xiàn)有的行業(yè)基礎(chǔ)，不能拋棄現(xiàn)有的基礎(chǔ)服務(wù)，在物業(yè)服務(wù)中增強業(yè)主的服務(wù)體驗、增強與業(yè)主的服務(wù)粘性;物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)型應(yīng)圍繞“業(yè)主的需求”去改變依靠服務(wù)收費盈利的模式，探索多種經(jīng)營和產(chǎn)業(yè)延伸，不斷提升業(yè)主的服務(wù)體驗和居住幸福感。
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