山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法解讀
山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法全文2016(草案)
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障社會(huì)和諧穩(wěn)定，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及其監(jiān)督管理。
本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，包括物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、機(jī)動(dòng)車停放費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用。
第三條 省人民政府價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。
設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府價(jià)格主管部門按照價(jià)格管理權(quán)限，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上人民政府發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國土資源、人民防空等部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理相關(guān)工作。
第四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合法、合理、公開和質(zhì)價(jià)相符的原則，按照不同物業(yè)的性質(zhì)、特點(diǎn)及服務(wù)階段分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
第五條 普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)、車位場(chǎng)地使用費(fèi)和普通住宅車位租賃費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目，由設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)管理部門或者建設(shè)行政主管部門(以下統(tǒng)稱“物業(yè)主管部門”)制定基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并向社會(huì)公布。
本辦法所稱普通住宅，不包括獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排等各類高檔住宅。
第二章 物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)
第六條 本辦法所稱物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的日常管理、維護(hù)保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生保潔、公共秩序維持以及安全防范協(xié)助等公共性服務(wù)，向業(yè)主或者物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。
第七條 普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級(jí)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實(shí)行分等級(jí)定價(jià)。
普通住宅前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)由設(shè)區(qū)的市物業(yè)主管部門會(huì)同同級(jí)價(jià)格主管部門制定并公布。
第八條 普通住宅在銷售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)擬定物業(yè)服務(wù)方案，選擇物業(yè)服務(wù)等級(jí)，以招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)送當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門和物業(yè)主管部門備案。
第九條 物業(yè)服務(wù)等級(jí)、內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式、合同期限、終止情形等，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中列明，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的內(nèi)容。
第十條 因開發(fā)建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用等原因，造成配套設(shè)施和綠化環(huán)境等未能達(dá)到房屋買賣合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減免，差額部分由建設(shè)單位補(bǔ)償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十一條 因政府指導(dǎo)價(jià)變動(dòng)需要調(diào)整普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價(jià)變動(dòng)范圍內(nèi)做相應(yīng)調(diào)整。
因服務(wù)成本變化需要調(diào)整普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將真實(shí)、完整的物業(yè)服務(wù)成本向業(yè)主公開，并經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主書面同意。
第十二條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)合同有約定的，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)可以預(yù)收，但預(yù)收時(shí)間不得超過半年。
符合交付條件的物業(yè)，業(yè)主或者物業(yè)使用人逾期不辦理交付手續(xù)的，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)從建設(shè)單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起由業(yè)主或者物業(yè)使用人交納。
物業(yè)尚未出售、出租或者因建設(shè)單位原因未按時(shí)交付物業(yè)買受人的，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。
第十三條 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。
第十四條 普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按法定房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積(不含與住宅配套的儲(chǔ)藏室面積，下同)計(jì)收。已辦理房屋權(quán)屬證書的，以房屋權(quán)屬證書記載的房屋建筑面積計(jì)收;未辦理房屋權(quán)屬證書的，按房屋買賣合同載明的房屋建筑面積計(jì)收。
獨(dú)立專有車庫的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，按照房屋權(quán)屬證書或者房屋買賣合同載明的建筑面積計(jì)收。
改變?cè)O(shè)計(jì)用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲(chǔ)藏室的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人按照約定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收。
第十五條 普通住宅交付后空置一年以上的，其前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按實(shí)際運(yùn)行費(fèi)用適當(dāng)減收。具體減收比例由設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門確定。
第十六條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在保修期限內(nèi)的，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由建設(shè)單位負(fù)擔(dān);超過保修期限的，其維修、更新和改造費(fèi)用應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人另行收取。
第三章 機(jī)動(dòng)車停放費(fèi)
第十七條 本辦法所稱機(jī)動(dòng)車停放費(fèi)，包括車位租賃費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)、車位場(chǎng)地使用費(fèi)。
第十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人及其他承租人租賃建設(shè)單位的車位，應(yīng)當(dāng)交納車位租賃費(fèi)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由承租人與建設(shè)單位約定。
建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理和收取車位租賃費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托合同。未簽訂書面委托合同的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取費(fèi)用。
普通住宅車位租賃費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由承租人與建設(shè)單位或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)約定。
第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有車庫內(nèi)的車位使用人，應(yīng)當(dāng)交納停車服務(wù)費(fèi)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)或者經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。
普通住宅前期物業(yè)停車服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)約定。
己購買車位但未停放車輛的，停車服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減收。
第二十條 對(duì)占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他公共區(qū)域停放機(jī)動(dòng)車的，可以收取車位場(chǎng)地使用費(fèi)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)確定。
普通住宅前期物業(yè)車位場(chǎng)地使用費(fèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第二十一條 長(zhǎng)期占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他公共區(qū)域停放機(jī)動(dòng)車的，可以按月收取車位場(chǎng)地使用費(fèi);臨時(shí)停放機(jī)動(dòng)車的，可以按小時(shí)收取;停放未超過2小時(shí)的，應(yīng)當(dāng)免費(fèi)。
第二十二條 對(duì)進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行應(yīng)急處置、實(shí)施救助救護(hù)、市政工程搶修等執(zhí)行公務(wù)期間的車輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝等服務(wù)的臨時(shí)停放車輛，不得收取任何費(fèi)用。
第四章 其他服務(wù)收費(fèi)
第二十三條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，并依法辦理有關(guān)手續(xù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)代業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第二十四條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收入和車位場(chǎng)地使用費(fèi)等收益資金歸全體業(yè)主共有，由業(yè)主大會(huì)決定其使用方式和用途。
屬于普通住宅前期物業(yè)的，其收益資金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于抵扣物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取、保管第一款規(guī)定的收益資金的，除扣除相應(yīng)的管理費(fèi)及稅費(fèi)外，不得挪作他用。管理費(fèi)不得超過收益資金的20%，具體比例由設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))價(jià)格主管部門確定。
第二十五條 供水、供氣、供電、供暖等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報(bào)酬。
專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)人員、車輛實(shí)行出入管理的，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主、物業(yè)使用人免費(fèi)配置必要的出入證件。因遺失、損壞需要補(bǔ)辦的，可以適當(dāng)收取工本費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供免費(fèi)出入證件之外更為便利的通行設(shè)備的，由業(yè)主、物業(yè)使用人自愿選擇，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)制收取費(fèi)用。
第二十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人進(jìn)行室內(nèi)裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向業(yè)主或者裝修人員收取室內(nèi)裝修保證金和建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。
第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照與業(yè)主或者物業(yè)使用人的約定，提供機(jī)動(dòng)車看管、家政服務(wù)等特約服務(wù)并收取相應(yīng)的費(fèi)用。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量協(xié)商確定。
第五章 監(jiān)督管理
第二十九條 價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查，建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)成本調(diào)查和價(jià)格監(jiān)測(cè)制度，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)收費(fèi)違法行為。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的要求，如實(shí)反映情況，提供必要的賬簿、文件及其他資料，不得弄虛作假。
第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)價(jià)格自律，遵守價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，保證服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)價(jià)相符。
第三十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、等級(jí)、項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式與起始時(shí)間、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)投訴電話等，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督，不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)的保證金、押金應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定，不得以保證金、押金等形式變相收費(fèi)。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收入和車位場(chǎng)地使用費(fèi)等收益資金，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算，按季度將收支明細(xì)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置予以公示。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同及本辦法規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕交納。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。未按合同約定交納的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納;逾期不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過訴訟等方式依法追繳。
第三十四條 建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)投訴舉報(bào)處理機(jī)制。對(duì)因物業(yè)服務(wù)收費(fèi)引起的'投訴舉報(bào)，由價(jià)格主管部門和其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)依法處理。
第六章 法律責(zé)任
第三十五條 違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已經(jīng)規(guī)定法律責(zé)任的，從其規(guī)定;法律、法規(guī)未規(guī)定法律責(zé)任的，依照本辦法的規(guī)定處罰。
第三十六條 違反本辦法規(guī)定，建設(shè)單位在普通住宅銷售前未將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)送備案的，由價(jià)格主管部門責(zé)令限期改正，逾期拒不改正的，處5000元以上1萬元以下罰款。
第三十七條 違反本辦法規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，由價(jià)格主管部門處1萬元以上3萬元以下罰款;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
(一)未按規(guī)定程序調(diào)整普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;
(二)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的;
(三)未按規(guī)定使用、管理物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益資金和車位場(chǎng)地使用費(fèi)的;
(四)未按規(guī)定免費(fèi)配備出入證件的。
第三十八條 違反本辦法規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，由價(jià)格主管部門依據(jù)價(jià)格法律、法規(guī)、規(guī)章予以處罰;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
(一)超出政府指導(dǎo)價(jià)浮動(dòng)幅度制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;
(二)低于服務(wù)等級(jí)要求提供服務(wù)并收費(fèi)的;
(三)采取分解收費(fèi)項(xiàng)目、重復(fù)收費(fèi)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;
(四)強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)的;
(五) 違反規(guī)定以保證金、抵押金等形式變相收費(fèi)的;
(六)自立收費(fèi)項(xiàng)目或者自定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的;
(七)不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的;
(八)不配合價(jià)格行政執(zhí)法的;
(九)其他違反價(jià)格法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為。
第三十九條 價(jià)格主管部門和其他有關(guān)部門違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
(一)未按規(guī)定制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;
(二)超越權(quán)限制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;
(三)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他人員賄賂的;
(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的行為。
第七章 附則
第四十條 其他管理人的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，可以參照本辦法規(guī)定執(zhí)行。
第四十一條 本辦法實(shí)施前已簽訂的物業(yè)服務(wù)合同尚未到期的，物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等仍然按合同約定執(zhí)行;合同未約定期限的或者合同到期后，應(yīng)當(dāng)按本辦法執(zhí)行。
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