2015新房改房政策解讀
現(xiàn)今，放假越來越高，大家想要換一套住房卻又因為手頭沒有足夠的資金而一再猶豫，國家推出一種政策——房改房，城鎮(zhèn)職工可以根據(jù)已有住房來換購一套公房。如下是2015新房改房政策解讀詳情：
一、已購公有住房上市需知
a、何謂公有住房?又何謂公有住房上市?
公有住房是指職工已按照國家住房制度改革政策購買的公有住房;而公有住房上市是指已購公有住房依法出售、交換、出租的行為。
b、已購公有住房必須具備什么條件才可出售、交換及贈與?已購公有住房具備下列條件的可以出售、交換、贈與：
1.已取得房地產(chǎn)權(quán)證;
2.出售的，已按揭準價或成本價付清房款;
3.交換、贈與的，已按成本價付清房款;
4.交納應分攤共有建筑面積價款;
5.已按規(guī)定交納國有土地使用權(quán)出讓金;
已購公有住房已按標準價或成本價付清房款，取得房地產(chǎn)權(quán)證的，可以抵押、出租。
c、未分攤的共有建筑面積的已購公有住房在出售、交換及贈與時，須作什么安排?
1.未分攤共有建筑面積的已購公有住房出售、交換、贈與時，需經(jīng)廣州市房地產(chǎn)測繪所測量計算屬于該房屋分攤的共有建筑面積;
2.對于10層以上(包括10層)的高層建筑，分攤的共有建筑面積，由產(chǎn)權(quán)人以該面積的交易評估價的20%向原產(chǎn)權(quán)單位購買;
3.對于10層以下的多層建筑，分攤的共有建筑面積，由產(chǎn)權(quán)人以該面積的交易評估價的10%向原產(chǎn)權(quán)單位購買;
4.原產(chǎn)權(quán)單位已撤消的，該房款應交付其上級主管部門;無上級主管部門的，應交付廣州市住房制度改革辦公室;
5.以上收入應全額存入廣州市住房制度改革辦公室在銀行開設(shè)的單位住房基金專戶管理;
6.已購公有住房應分攤共有建筑面積的測量費用，由收取共有分攤建筑面積價款的單位負責;
7.已購買所分攤共有建筑面積的已購公有住房出售、交換、贈與時，所得價款應全額歸原產(chǎn)權(quán)人。
d、出售、交換及贈與已購公有住房需要繳交什么費用?
1、已購公有住房出售、交換、贈與的，產(chǎn)權(quán)人應按交易評估價格的.1%繳納國有土地使用權(quán)出讓金;
2.原產(chǎn)權(quán)單位已繳納國有土地使用權(quán)出讓金的，產(chǎn)權(quán)人應補交的國有土地使用權(quán)出讓金向原產(chǎn)權(quán)單位交納;
3.已購公有住房上市時，應當依照國家、省、市的有關(guān)規(guī)定征收稅費，但交易時免征營業(yè)稅(及其附征的城市建設(shè)稅、教育費附加等)、土地增值稅;
4、自住滿5年以上的，免征個人所得稅。
e、何種公有住房不得出售、交換及贈與?下列已購公有住房不得上市：
1.司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
2.在市房屋拆遷主管機關(guān)拆遷公告范圍內(nèi)的;
3.產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意上市的;
4.違反產(chǎn)權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位購房約定的;
5.國家、省、市規(guī)定不能上市的。
f、已購公有住房在出售、交換及贈與時的各項注意事項：
1.經(jīng)廣州市住房制度改革辦公室核準;
2.按出售、交換、贈與、抵押、出租的有關(guān)法律、法規(guī)，辦理交易過戶、產(chǎn)權(quán)登記、租賃登記手續(xù);
3.出售以標準價購買的已購公有住房時，賣方應在辦理交易確認后30日內(nèi)，把出售中屬于原產(chǎn)權(quán)單位收益的部分存入基金專戶，方可辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記;
4.已購公有住房出售時，交易雙方應如實申報成交價格，在同等條件下，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán);
5.原產(chǎn)權(quán)單位應自收到廣州市房地產(chǎn)交易所發(fā)出的書面通知書之日起10日內(nèi)作出書面答覆，并辦理交易手續(xù);
6.逾期不答覆或不辦理交易手續(xù)的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán);
7.已購公有住房中超過本人職務住房面積分配標準部分，已按市場價購買的，出售時該超標部分免繳國有土地使用權(quán)出讓金;
8.已購公有住房出售時，產(chǎn)權(quán)人原是以成本價購買的，增值部分全部歸個人所有;
9.以標準價購買的，增值額的80%歸個人所有，20%交回原產(chǎn)權(quán)單位，納入廣州市住房制度改革辦公室在銀行開設(shè)的單位住房基金專戶管理;
10.已購公有住房相互交換，或者與商品房、私房交換的，按廣州市房地產(chǎn)交易所的評估價格計價，并按規(guī)定繳納有關(guān)交易稅費;
11.已購公有住房上市后，原產(chǎn)權(quán)人及其配偶不得再享受按福利優(yōu)惠政策分配、租住、購買公有住房。
g、買賣房改房的各項程序：
1.房改房在出售、交換及贈與前需先如實填報《廣州市職工已購公有住房上市核準表》，由原產(chǎn)權(quán)單位核對有否違反購房約定。如屬出售的，由原產(chǎn)權(quán)單位加具是否購買的意見，并提交下列材料向市房改申請辦理上市核準手續(xù);
�、�、《廣州市職工已購公有住房上市核準表》一式六份;
�、�、《房地產(chǎn)證》或《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》。交換、贈與的，必須按成本價付清房款;
�、邸ⅰ稄V州市公有住房買賣協(xié)議書》;
�、堋a(chǎn)權(quán)人身份證。
2、出售、交換程序：
�、�、序所持《房地產(chǎn)證》或《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》的附圖未有共有建筑面積分攤的;到市房地產(chǎn)測繪所辦理委托測量的手續(xù)，計算應分攤的共有建筑面積;
�、�、持市房改辦核準的《廣州市職工已購公有住房上市核準表》、《房地產(chǎn)證》或《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》，到市房地產(chǎn)交易所辦理交易過戶手續(xù);
�、�、產(chǎn)權(quán)人在市房地產(chǎn)交易所發(fā)出《交易過戶通知書》之日起30天內(nèi)，交納有關(guān)稅費及國有土地使用權(quán)出讓金，并把屬于原產(chǎn)權(quán)單位收益的部分存入“單位住房基金專戶”，由市房改辦核準并開具證明后，到市房地產(chǎn)交易所辦理交易過戶手續(xù)、市房地產(chǎn)登記所辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》;
3.贈與程序
�、�、所持《房地產(chǎn)證》或《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》的附圖未有共有建筑面積分攤的，如出售、交換程序①的出來;
②、到公證處開具《評估介紹信》后，持《評估介紹信》、《房地產(chǎn)證》或《房屋產(chǎn)權(quán)所有證》、《國有土地使用證》到市房地產(chǎn)估價所估價，并持市房地產(chǎn)估價所出具的有關(guān)資料到公證處辦理贈與公證;
�、�、持經(jīng)市房改辦核準的《廣州市職工已購公有住房上市核準表》、公證文書到市房地產(chǎn)登記所辦理贈與登記手續(xù)，交納有關(guān)稅費、國有土地使用權(quán)出讓金及應分攤的共有建筑面積價款;
4.抵押程序
持經(jīng)市房改辦核準的《廣州市職工已購公有住房上市核準表》，到市房地產(chǎn)登記所按規(guī)定辦理填表申請、查檔入冊、收入繳費、權(quán)利確認、繕證發(fā)證等抵押登記手續(xù)。
5.出租程序
�、�、持經(jīng)市房改辦核準的《廣州市職工已購公有住房上市核準表》，到房屋所有地的房屋租賃管理部門辦理登記手續(xù);
�、�、房改房上市經(jīng)廣州市房改辦核準后，均應按有關(guān)出售、交換、贈與、抵押、出租的有關(guān)法律、法規(guī)，按類別辦理相關(guān)的交易過戶、產(chǎn)權(quán)登記、抵押登記、租賃登記等手續(xù)。h、已購公有住房抵押后的安排?
1.已購公有住房抵押的，抵押額應依照有關(guān)規(guī)定扣除各項稅費后設(shè)定，并按規(guī)定辦理抵押登記;
2.已購公有住房抵押處分時，原是以成本價購買的，應當根據(jù)《廣州市已購公有住房上市規(guī)定》的第六及第七條辦理，并扣除有關(guān)稅費后，抵押權(quán)人方可依法受償;
3.已購公有住房抵押處分時，原是以標準價購買的，應當根據(jù)《廣州市已購公有住房上市規(guī)定》的第六、第七及第十二條辦理，并扣除有關(guān)稅費后，抵押權(quán)人方可依法受償。
二、房改房上市收費一覽
出售已購公有住房需繳稅費：
賣方：
1.按房屋售價的0.5%繳交交易手續(xù)費;
2.按房屋售價的0.05%繳交印花稅;
3.按交易評估價格的1%繳納國有土地出讓金;
4.按規(guī)定繳交個人所得稅(自住滿5年以上的，免征個人所得稅)。
買方：
1、按房屋售價的0.3%繳交交易手續(xù)費;
2.按房屋售價的0.05%收繳交交易手續(xù)費;
3.按房屋售價的3%繳交契稅。
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