土地調(diào)研報告

　　在當下社會，報告的適用范圍越來越廣泛，其在寫作上有一定的技巧。那么你真正懂得怎么寫好報告嗎？下面是小編為大家整理的 土地調(diào)研報告 ，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

土地調(diào)研報告 1

　　20xx年年底，根據(jù)市人大常委會的部署，我縣人大抽調(diào)精干力量，對全縣x個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地執(zhí)法現(xiàn)狀進行了一次專題調(diào)研,并召開了兩次由縣直涉農(nóng)執(zhí)法單位參加的座談會。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 新《土地管理法》實施以來，由于加大了土地執(zhí)法監(jiān)察力度,加上人大、新聞輿論及人民群眾等發(fā)揮積極監(jiān)督作用,使土地違法行為得到一定的遏制。但是在實際工作中,土地違法依然時有發(fā)生,屢禁不止,如土地未批先用、少批多占、征地不依法補償、隨意截留、挪用征地款、土地非法交易等違法行為較為普遍。這些違法案件的發(fā)生，不僅給國土資源和生態(tài)環(huán)境造成嚴重破壞，同時也給國有資產(chǎn)帶來巨大損失。而因為種種原因，給土地執(zhí)法造成了諸多的困難。

　　土地執(zhí)法面臨的主要困難

　　一、鄉(xiāng)村兩級干部執(zhí)法意識較為淡簿。村干部隨意發(fā)放宅基地，致使客觀上造成違法。

　　二、村兩委換屆頻繁，派系爭斗造成宅基地“一女兩嫁”。xxx鄉(xiāng)xx村前任村干部將一塊宅基地分給一家后，現(xiàn)任村干部又將其劃給了另一家，致使兩家出現(xiàn)矛盾糾紛，最后起訴到法院。

　　三、執(zhí)法力度稍顯不足。在土地違法案件查處中往往以罰代法，紀律處分普遍過輕。按有關(guān)規(guī)定，凡土地違法行為的發(fā)生，其責任人為干部的，都應(yīng)受到相應(yīng)處分。但在實際中只有極少數(shù)的干部受到處分，而且往往是鄉(xiāng)鎮(zhèn)以下干部，這與國土資源法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定不相符。

　　四、執(zhí)法經(jīng)費難以正常供給，存在執(zhí)法作為主要創(chuàng)收的有效途徑�，F(xiàn)在我縣鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土所大部分是人多編制少，靠自收自支來保運行，并且人員經(jīng)費直接歸縣土地局管理。在處罰中，由于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）片面強調(diào)增效益，求生存，有的甚至“放水養(yǎng)魚”，縱容違法來擴大財源，這樣違法用地年年查，年年有。

　　執(zhí)法中的困惑

　　一、宅基地審批建房究竟誰定。我縣xx村在規(guī)劃調(diào)整宅基地時，村中一家的祖業(yè)宅有8分地，村委會要其劃出四分給另一家做宅基，而82年國土資源部文件規(guī)定，82年以前的宅基如未翻蓋可以維持現(xiàn)狀，而村里卻強行將其中的四分劃給了另一家，引起兩家糾紛。

　　二、農(nóng)村土地承包在承包合同簽定之前引發(fā)的爭議究竟是權(quán)屬之爭還是買賣合同之爭。xx鄉(xiāng)xx村在土地二輪承包時，其中一塊地的合同既簽了張三的合同又簽了李四的名字，法院如何判決此類糾紛。

　　三、夫妻雙方離婚后的土地糾紛問題該如何判決？離婚后女方嫁到外地的，按法律規(guī)定，土地該判給女方；而村里卻不愿讓土地流失，女方既無法將土地租出流轉(zhuǎn)又無法在原地種植。

　　四、個別村干部對法律知曉程度高，鉆法律和政策的空子。xx鄉(xiāng)xx村將村里的機動地按招標方式變向發(fā)放宅基地。土地承包法充許村里有機動地，該村干部與村民簽協(xié)議時特意注明此地如用做宅基，需經(jīng)土地部門批準。而村民卻改變了土地使用用途，一律將其作為宅基使用，造成了執(zhí)法困難。

　　出現(xiàn)問題原因

　　一、農(nóng)業(yè)稅的取消，調(diào)動了農(nóng)民種地的積極性。我縣是農(nóng)業(yè)大縣，農(nóng)民本來就對耕地有深厚的感情，近來國家出臺中央一號文件后，又使農(nóng)民對土地的權(quán)益加重了關(guān)注力。

　　二、部門配合難，存在執(zhí)法難以到位。按照法律規(guī)定，由國土部門作出生效的處罰決定，土地違法者拒不履行時，必須申請法院強制執(zhí)行。而由于縣里的財政狀況，經(jīng)費的支出成為了制約部門配合關(guān)系的一個關(guān)鍵因素。這樣，事實上淡化了法律的尊嚴和效力，難以對土地違法者強有力的打擊。其次，法院有一條不成文的規(guī)定，土地的權(quán)屬爭議一般不予受理。

　　三、個別鄉(xiāng)村發(fā)放土地承包合同不到徹底，宅基證也未及時全面放到群眾手中，造成糾紛標底物確權(quán)困難。高齡鄉(xiāng)南高嶺村兩戶因耕地相鄰，對自家的田地畝數(shù)都有懷疑而起訴到縣法院，卻因耕地無法確權(quán)，法院不予受理，調(diào)解又不成，兩家至今尚有矛盾。二輪土地承包時，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)村怕承包后，稅費任務(wù)不能落實，敷衍了事；個別村還沒有搞二輪土地承包，農(nóng)戶承包地還是一輪土地承包的基數(shù)，多年來一直沒有進行調(diào)整。據(jù)調(diào)查，目前我縣尚有百分之2。7的村尚未進行。現(xiàn)在，人多地少的農(nóng)戶找村里要耕地，人少地多的農(nóng)戶不愿退耕地，矛盾十分突出。村里急切盼望搞好二輪土地承包工作，解決人地矛盾的問題。

　　四、農(nóng)戶耕地被占壓也引發(fā)矛盾糾紛。xx鄉(xiāng)xx村張xx等5戶近十畝耕地被地道橋占壓，去年村里收到了xxx國道占地補償費，村民怕村班子不穩(wěn)定，領(lǐng)不到補償款；并且糧食價格上漲，村民要求補償時以糧抵款，并要村里給他們調(diào)劑土地，村里沒有土地調(diào)劑，因而引發(fā)矛盾糾紛。這些問題也只能協(xié)商解決。

　　解決土地執(zhí)法難的對策

　　一、堅持預(yù)防為主、事前防范和事后查處相結(jié)合的工作方法，堅決克服“重查處、輕預(yù)防”現(xiàn)象。要認真執(zhí)行土地用途管制制度、基本農(nóng)田保護制度、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批制度，確保做到按土地規(guī)劃安排各種用地。要嚴格實行責任制，嚴格落實對土地執(zhí)法責任人的獎懲措施，做到對土地資源違法行為早發(fā)現(xiàn)、早制止，努力把各種土地違法行為消滅在基層和萌芽狀態(tài)。

　　二、依法管理，嚴格執(zhí)法。對土地違法行為，要按照國務(wù)院領(lǐng)導關(guān)于“不能敷衍了事，不能批評了事，不能罰款了事，不能補辦手續(xù)了事”的指示，堅持查事與查人相結(jié)合，經(jīng)濟處罰與行政處分相結(jié)合，行政制裁與刑事制裁相結(jié)合。要依照黨紀國法對違法責任人嚴肅查處和追究，該處分的要處分；對涉嫌構(gòu)成犯罪的，要及時移送司法機關(guān)追究刑事責任。對違法建筑該拆的要拆，該沒收的要沒收。

　　三、建議政府設(shè)立耕地保護專項基金，對保護耕地措施得力、耕地總量保持動態(tài)平衡的土地執(zhí)法單位予以重獎的方式，來彌補執(zhí)法中的經(jīng)費不足。

　　四、鼓勵村民利用出租或轉(zhuǎn)讓的形式進行土地流轉(zhuǎn)。

　　五、積極行動起來，認真學習貫徹《土地管理法》、《河北省土地管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，使其不折不扣地得到落實。要加大法律法規(guī)的宣傳力度，切實增強廣大干部群眾的法制觀念，尤其要采取有力措施，提高各級干部依法保護和管理土地的水平。要區(qū)別不同層次，區(qū)分不同內(nèi)容，采取宣傳欄、文藝演出、就案說法等群眾喜聞樂見的方式，增強針對性，提高宣傳教育的效果。

土地調(diào)研報告 2

　　為提高土地資源節(jié)約集約水平，提升土地資源供給能力與水平，推動經(jīng)濟社會發(fā)展轉(zhuǎn)型升級，國家將閑臵土地問題解決提升到了十分重要的高度，今年國務(wù)院將安排對20xx年——20xx年土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管網(wǎng)上顯示的疑似閑臵土地進行督察督導。我省一直以來對閑臵土地清理十分重視，20xx年全省產(chǎn)業(yè)園區(qū)工作推進會對閑臵土地清理提出了要求，黃家培副省長也多次作了指示。為作好閑臵土地清理處臵準備工作，根據(jù)貴州省國土資源廳黨組安排，土地利用處組織相關(guān)事業(yè)單位在全省開展了閑臵土地調(diào)研，重點對畢節(jié)市、遵義市進行了實地調(diào)研，并組織全省對網(wǎng)上顯示的20xx年以來疑似閑臵土地逐宗進行了清理核實，摸清了閑臵土地的底數(shù)、分析了閑臵土地的成因，提出了20xx年解決閑臵土地問題的建議，擬定了下一步閑臵土地清理處臵工作打算�，F(xiàn)將調(diào)研情況匯報如下：

　　一、閑臵土地基本情況

　　經(jīng)對土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管網(wǎng)上顯示的疑似閑臵土地逐宗清理核實，網(wǎng)上顯示疑似閑臵土地518宗，面積1751.9023公頃，其中真實閑臵類土地183宗，面積601.6283 公頃，面積占34.34%；非真實閑臵類土地335宗，面積1150.27公頃，面積占65.66%。土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管網(wǎng)上顯示批而未供土地30382.53公頃。

　　真實閑臵土地各年度分布為：20xx年1宗，面積5.0662公頃；20xx年2宗，面積11.1722公頃；20xx年3宗，面積3.3795公頃；20xx年96宗，面積347.9138公頃；20xx年81宗，面積234.0966公頃，主要集中在20xx年、20xx年，面積分別占57.83 %、38.91 %。真實閑臵土地地區(qū)排序分別為：畢節(jié)市118 宗，面積 362.8444公頃；銅仁市18宗，面積90.3113公頃；安順市17宗，面積69.0038公頃；遵義市14宗，面積27.7416公頃；黔南州8宗，面積25.2512公頃；六盤水市4宗，面積20.2302公頃;黔西南州4宗，面積6.2457公頃；

　　非真實閑臵土地各年度分布為：20xx年4宗，面積10.3724公頃；20xx年2宗，面積30.5722公頃；20xx年8宗，面積18.4411公頃；20xx年30宗，面積103.6347公頃；20xx年xx宗，面積182.4214公頃；20xx年238宗，面積804.8322公頃，主要集中在20xx年。非真實閑臵土地最多的為畢節(jié)市。

　　二、真實閑臵土地形成原因

　　1、征地拆遷難。一些地方政府因急需通過土地出讓獲得出讓金用于各項事業(yè)發(fā)展，往往采取先生地出讓再進行征地拆遷，導致征地拆遷時間計入土地出讓開發(fā)時間，造成土地閑臵。而目前征地拆遷難度較大，一般有以下幾個原因：

　　一是我省現(xiàn)行的征地補償安臵標準是按20xx年統(tǒng)一年產(chǎn)值標準計算，農(nóng)民對補償標準不滿意，農(nóng)民思想工作難做，阻工現(xiàn)象頻發(fā)；二是地方政府征地拆遷資金常不到位，安臵補償不到位，導致征地拆遷進展緩慢，未能在約定期限交地，使土地多年閑臵。

　　某一商務(wù)金融用地，拆遷未完成，農(nóng)民阻工而閑臵

　　某一倉儲用地，農(nóng)民對補償標準不滿意，不具備開工條件。

　　政府資金不到位，土地未征收完，無法按期開工

　　2、規(guī)劃調(diào)整頻繁�！笆�二五”期間，我省實施工業(yè)化、城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，城鎮(zhèn)發(fā)展速度快、交通條件變化大、新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)層出不窮，導致各地城鎮(zhèn)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局不斷調(diào)整。而我省目前經(jīng)濟發(fā)展尚處于以“地”謀發(fā)展階段，地方政府對土地財政依賴性強，形成極強的賣地沖動，導致一些開發(fā)條件不成熟、規(guī)劃設(shè)計不完善的土地出讓給了開發(fā)商。開發(fā)商拿地之后，由于相關(guān)規(guī)劃不健全，土地開發(fā)條件和基礎(chǔ)不完備，無法達到開發(fā)所需求的標準和規(guī)劃條件，開發(fā)商只能被動閑臵土地。

土地調(diào)研報告 3

　　土地是農(nóng)民的生存之源，是國民經(jīng)濟的發(fā)展之基，土地承包經(jīng)營權(quán)以及由此帶來的各項財產(chǎn)權(quán)益，是包括農(nóng)村婦女在內(nèi)的農(nóng)民最為關(guān)切的經(jīng)濟權(quán)益。__市婦聯(lián)與市農(nóng)委聯(lián)合，針對農(nóng)村婦女土地權(quán)益問題，通過交流座談、深入走訪、個案追蹤等方式，開展了調(diào)查研究。本文通過城鎮(zhèn)化背景下，農(nóng)村婦女土地權(quán)益問題狀況及實踐的分析，對農(nóng)村婦女土地權(quán)益問題的成因、表現(xiàn)及對策作些粗淺的探索，以期對農(nóng)村婦女土地權(quán)益保障工作提供一些助益。

　　目前，__市總?cè)丝?10萬，農(nóng)業(yè)人口160萬。隨著__轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)略的實施，園區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展，城市化率達到80%以上，農(nóng)村土地面積逼近紅線，農(nóng)業(yè)人口逐年減少，我市農(nóng)村婦女土地權(quán)益的環(huán)境大致如下：

　　1、在二輪土地承包中，農(nóng)村婦女土地權(quán)益起點是公平的。無論是第一輪還是第二輪土地承包，基于“戶藉規(guī)則”和“人均分地”原則，農(nóng)村婦女和男子土地分配權(quán)的起點是公平的。二輪土地承包剛開始時，農(nóng)業(yè)稅較高，土地拋荒比較嚴重，土地承包證的農(nóng)戶發(fā)放率為89%。

　　2、農(nóng)村土地政策變化引起土地爭議增多。20xx年，國家取消農(nóng)業(yè)稅，農(nóng)村土地上的負擔減輕，當初棄耕拋荒的農(nóng)民包括許多農(nóng)村婦女，紛紛返鄉(xiāng)要地，爭利奪地的矛盾糾紛不斷上升。僅__農(nóng)委每年要處理土地矛盾糾紛百十起，并且有日益增多之勢。

　　3、農(nóng)村土地功能變化引發(fā)土地收益矛盾激增。隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，大量的農(nóng)村土地被征用，土地功能日益多元化，派生出來的收益、增值問題也日益突出。除了承包責任田、宅基地分配，又出現(xiàn)了土地入股分紅、征用土地補償、拆遷安置房等利益攸關(guān)的矛盾。

　　4、涉及農(nóng)村婦女土地權(quán)益糾紛逐年上升。隨著__經(jīng)濟社會的迅猛發(fā)展，農(nóng)村的婚姻關(guān)系不再象以前一樣穩(wěn)定，農(nóng)村婦女往往是隨著婚姻關(guān)系的變化而流動，但土地卻是不可移動的固定資產(chǎn)，因此，伴隨農(nóng)村婦女婚姻關(guān)系的變化，婦女土地權(quán)益流失的情況也日益復雜。

　　1、農(nóng)村中的“五類婦女群體”土地權(quán)益易受侵害

　　一是外嫁他村婦女。按照“婦從夫居”婚俗，農(nóng)村婦女一旦同外村人結(jié)婚，其承包地很可能會被娘家村收回，或是被娘家兄弟分割。而婆家村本著“增人不增地，減人不減地的”原則，也不會分給她土地。因此嫁到外村的婦女，多半會失去土地的實際使用權(quán)和受益權(quán)。

　　二是農(nóng)嫁非婦女。農(nóng)村婦女與非農(nóng)業(yè)戶口家庭的男性結(jié)婚，在我國現(xiàn)行戶籍政策下，其戶籍很難轉(zhuǎn)成城鎮(zhèn)戶籍。這些婦女在娘家的田地，往往會由村民小組收回重新分配，并助喪失“村民資格”，一旦遇到土地征用，外嫁婦女很難取得補償。

　　三是離婚婦女。如果在婆家村沒有趕上二輪承包或10年一次的土地調(diào)整，農(nóng)村婦女一旦離婚就會失去擁有土地的可能性，而娘家村的土地往往又被收回。少數(shù)分得土地的婦女，如果離婚不離村，有可能保存土地權(quán)益。若離婚又離村，其土地或被前夫家庭繼續(xù)承包，或被村集體收回。

　　四是喪偶婦女。若婦女喪偶時較年輕，子女年齡尚小，其改嫁的意愿較大，其土地很可能被村集體收回，或被夫家的弟兄分割。若喪偶婦女與夫家家族有矛盾，喪偶后即失去在婆家繼續(xù)生活的條件，土地權(quán)益也會因失去家族庇護而流失。

　　五是招婿婦女。有人說，不給上門女婿分地表明土地分配并沒有歧視婦女，因為身為男性的上門女婿同樣分不到地。然而事實是，在“男尊女卑”思想深根蒂固的農(nóng)村，家中有無成年男丁決定了其家庭在村中的地位，即使成年男丁做了上門女婿，原村集體也不敢貿(mào)然收回土地，而如果是出嫁女，村集體往往會毫不客氣地收回土地。

　　2、農(nóng)村婦女土地權(quán)益問題的具體表現(xiàn)

　　一是土地承包經(jīng)營權(quán)。農(nóng)村婦女的土地承包權(quán)益，是指婦女作為具體經(jīng)濟組織成員，依據(jù)承包合同對其所承包土地的占有、使用、經(jīng)營和收益的權(quán)利。在現(xiàn)實中，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，往往限制或剝奪上述五類婦女承包集體土地，損害其土地承包經(jīng)營權(quán)。

　　二是征地補償款、拆遷安置房的分配權(quán)。隨著城鎮(zhèn)化的加快，大量農(nóng)村集體土地被征用，農(nóng)村集體組織在分配征地補償款過程中，往往對上述五類婦女群體少分甚至不分。在拆遷安置房分配上，由于牽涉利益更大，矛盾則更加突出，如果所在區(qū)經(jīng)濟形勢好，往往還會顧及上述五類婦女群體利益。如果所在地區(qū)經(jīng)濟水平欠發(fā)達，則會選擇剝奪和限制上述五類婦女群體的分配權(quán)。

　　三是宅基地及土地股份分紅。__基本發(fā)放了農(nóng)村宅基地的《農(nóng)村集體土地證》，但由于“婦從夫居”婚俗，相當一部分農(nóng)村婦女不能在婆家擁有相應(yīng)的份額，而娘家也可能取消其份額。隨著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)量的增加，土地股份分紅成為農(nóng)民的重要經(jīng)濟來源，而目前，上述五類婦女群體涉及土地的附加或增值收入不同程度都受到限制和剝奪。

　　1、落后的性別文化及政策強化與農(nóng)村婦女地位從屬化的現(xiàn)象仍然普遍。在__農(nóng)村婦女地位總體得到較大提升的今天，農(nóng)村的傳統(tǒng)習俗、宗派勢力對農(nóng)村婦女土地權(quán)益的影響一時還難以消除。在農(nóng)村社會體系里，婚姻、繼承、姓氏等習俗仍以男子為中心、以父系家庭為本位。農(nóng)村婦女未出嫁前的土地權(quán)益從屬于娘家，出嫁則從屬于婆家。一些區(qū)、街道在拆遷安置、土地分紅的“土政策”中，對農(nóng)村女性的土地權(quán)益存在有意或無意的限制和剝奪�！锻恋爻邪�法》規(guī)定以“農(nóng)戶”為承包經(jīng)營權(quán)主體，婦女在土地承包中，沒有被當作一個有權(quán)利的“個人”來看待。在村集體的土地收益分配、家庭財產(chǎn)登記中，大多只登記男性戶主的名字，一旦家庭破裂，婦女就很難爭取到財產(chǎn)，也會失去土地的使用權(quán)和受益權(quán)。

　　2、土地承包關(guān)系穩(wěn)定和婦女婚嫁流動的矛盾性仍然突出�！锻恋爻邪�法》規(guī)定，耕地的承包期為三十年。一般來說，農(nóng)村以10年為周期調(diào)整一次土地分配。而根據(jù)“婦從夫居”婚俗，農(nóng)村婦女一生中至少要變動一次長期居住地，她們因婚姻而流動，往往在婚姻關(guān)系中失去土地的承包權(quán)和受益權(quán)。當前，農(nóng)村人口的流動性已經(jīng)大大增強，農(nóng)村家庭的穩(wěn)定性也在減弱，就更加加劇了這一矛盾。

　　3、村規(guī)民約“合法化”與農(nóng)村土地政策相結(jié)合產(chǎn)生影響。在農(nóng)村男權(quán)文化背景下，有權(quán)參與村規(guī)民約制定的基本為男性，思考問題、做出決定也往往從保護男性家族利益出發(fā)�！锻恋爻邪�法》規(guī)定，對個別土地承包者之間的土地進行適當調(diào)整的，必須經(jīng)過村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。農(nóng)村婦女的土地權(quán)益，常常就在表面民主的村民大會、村民小組會議通過的村規(guī)民約中流失。

　　4、現(xiàn)行的法律和政策在調(diào)整社會性別利益關(guān)系上基本缺位。土地承包法中的“增人不增地，減人不減地”以及土地承包三十年不變的政策，沒有考慮“婦從夫居”婚俗下，政策的實施對不同性別的影響。將“農(nóng)戶”作為承包經(jīng)營權(quán)的主體，沒有主體資格的婦女就不能單獨享有土地承包權(quán)。表面上看是中性的法律和政策，由于沒有考慮到社會性別利益關(guān)系的差別化，在實施過程中往往給農(nóng)村婦女帶來不利。

　　5、農(nóng)村婦女土地權(quán)益維護的救濟途徑基本缺失。一是政府救濟的缺失�！洞迕褡灾挝瘑T會組織

　　法》第四條規(guī)定，“鄉(xiāng)、民族鄉(xiāng)、鎮(zhèn)的人民政府。不得干預(yù)依法屬于村民自治范圍內(nèi)的事項”。這樣，村民大會在處理婦女土地權(quán)益分配上的違法決定，就屬于村民自治范圍，政府很難為侵權(quán)婦女提供救濟。二是司法救濟的缺失。法院在處理涉及婦女土地權(quán)益案件時，一般都不愿受理這類訴訟。

　　1、農(nóng)村婦女土地權(quán)益維護糾紛調(diào)處情況。市婦聯(lián)與市農(nóng)委密切合作，發(fā)揮各自職能，在現(xiàn)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營體制內(nèi)，針對農(nóng)村婦女婚入、婚出等原因產(chǎn)生的侵權(quán)現(xiàn)象，開展法律、政策、調(diào)解等方面的援助。20xx年，市農(nóng)委條口受理涉及農(nóng)村婦女土地承包糾紛17件。__市婦聯(lián)婦女權(quán)益維護中心，20xx年共接待婦女土地權(quán)益維護來信來電來訪2例。

　　2、全市農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁體系健全。按照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁法》，全市5個涉農(nóng)區(qū)設(shè)立了農(nóng)村土地承包糾紛仲裁委員會，鎮(zhèn)街和村設(shè)立調(diào)解室，條件成熟的4個涉農(nóng)區(qū)成立了仲裁庭，培訓了一批具有土地仲裁資格的專業(yè)人員隊伍。逐步形成“鎮(zhèn)村調(diào)解、區(qū)縣仲裁、司法保障”的農(nóng)村土地承包糾紛調(diào)解仲裁工作體系。

　　3、加強對基層仲裁調(diào)解工作人員的性別意識培訓。市農(nóng)委在開設(shè)仲裁員、調(diào)解員的業(yè)務(wù)培訓活動時，邀請市婦聯(lián)人員列席，并在培訓課程中，明晰涉及農(nóng)村婦女土地權(quán)益糾紛調(diào)處的適用法律，主要是《婦女權(quán)益保障法》相關(guān)條款；《中華人民共和國土地承包法》相關(guān)規(guī)定；中共中央、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于切實維護農(nóng)村婦女土地承包權(quán)益的通知》等相關(guān)內(nèi)容，做到依法、合理地化解處理涉及婦女的土地糾紛。

　　4、法律與村規(guī)民約適用沖突的調(diào)解實踐。由于現(xiàn)行相關(guān)法律的適用性不強，一些地方的村規(guī)民約又缺乏有效監(jiān)督，一些涉及上述五類婦女群體的土地權(quán)益糾紛，經(jīng)常出現(xiàn)有法律支持但難以實施，村民認知上不能理解、感情上不能接受的情況。在實際的調(diào)解中，一方面對照法律條款，逐詞逐句分析講解，一方面又不能硬搬法律，要尊重農(nóng)村和農(nóng)戶的歷史和現(xiàn)狀，采取靈活的方式妥善處理。

　　案例一：某區(qū)某村的妯娌二人在村土地征收補償款分配中，未得分文。該戶在二輪承包前，兩妯娌的公公去世，婆婆改嫁，丟下兩個未成年的兒子（即兩妯娌后來的丈夫）。村里通過村規(guī)民約收回了該戶的承包地。兩兄弟成年后，村里只將少量邊角地分給兩兄弟，兩妯娌嫁過來后，也沒有分得土地。后來，兄弟中一人病故，妻子改嫁到外村。村里在分配征地補償款時，再一次通過村規(guī)民約剝奪了該戶的分配權(quán)。理由是該戶的公公早已去世，婆婆早已改嫁，土地早已收回，邊角地不能算承包地。經(jīng)過調(diào)解，村集體還要剝奪改嫁到外村的妻子和孩子的分配權(quán)，基層調(diào)解員動之以情、曉之以理、明之以法，經(jīng)過近半年的調(diào)解，村集體終于意識到做法的不妥，為該戶補發(fā)了補償款五萬元。

　　5、法律與地方政策適用沖突的調(diào)解實踐。人多地少是農(nóng)村長期存在的現(xiàn)實矛盾，地方經(jīng)濟發(fā)展中任務(wù)重資金少也是現(xiàn)實困境。一些地方性政策在出臺時，在權(quán)衡利益上，往往會選擇犧牲前述五類婦女群體的合法利益。面對這種情況，基層調(diào)解工作人員很為難，一方面要維護受害婦女的合法利益，另一方面還要維護政策制定者的權(quán)威。

　　案例二：某區(qū)某鄉(xiāng)__姓外嫁女，婚后戶口未遷出，該女在娘家村還有房子，現(xiàn)該村拆遷，該鄉(xiāng)拆遷辦告知她，凡是結(jié)過婚的姑娘不管戶口在不在娘家村都不能享受拆遷安置房。這位婦女即投訴到街道，街道答復如下：根據(jù)《__省某某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)征地拆遷補償安置辦法》，“經(jīng)討論不予安置類型：對農(nóng)嫁居的，有戶口、無房產(chǎn)，無論有無責任田”之規(guī)定，您不符合安置房的安置條件，不予安置。這是一個明顯違反《拆遷征地補償條例》、《婦女權(quán)益保障法》的地方性政策，卻能堂而皇之地將外嫁女的合法利益排除在外。在面對這樣的問題時，只能采取私下悄悄調(diào)解，個別給予經(jīng)濟補償?shù)姆绞健?/p>

　　6、復雜農(nóng)村家庭關(guān)系的調(diào)解實踐。因婚姻關(guān)系變化而流動，依然是農(nóng)村婦女土地權(quán)益流失的主要因素�，F(xiàn)在農(nóng)村家庭穩(wěn)定性漸失，家庭關(guān)系日益復雜，如何與時俱進地厘清婚姻關(guān)系中的土地財產(chǎn)關(guān)系，是一個越來越普遍的問題。

　　案例三：某區(qū)某村一農(nóng)戶女兒外嫁，在婆家村未分地，根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》，娘家村明確該女子有土地承包經(jīng)營權(quán)。但其父親第二輪承包后娶了從外村嫁過來的后媽，其父去世后，該承包地塊被征用，女兒與后媽對土地征用補償產(chǎn)生爭議，基層調(diào)解很難令雙方滿意。現(xiàn)在上訴至法院，法院也很糾結(jié)，女兒認為其該得全部征用補償，后媽認為自已也有份。按照征地習慣做法，后媽嫁過來成為家庭成員就自動有份獲得補償。但是后媽又不是二輪土地承包共有人，而后媽在原來村的土地還沒有被收回，目前此案正在關(guān)注中。

　　7、基層調(diào)解仲裁機構(gòu)面臨的困難和問題。農(nóng)村土地糾紛面廣量大，錯綜復雜，需要較高的政策水平和專業(yè)水平。目前，基層農(nóng)村土地承包調(diào)解仲裁工作，在專業(yè)人才培養(yǎng)、經(jīng)費保障方面還不夠。因為不具備執(zhí)法權(quán)，使得調(diào)解仲裁機構(gòu)的地位很尷尬，調(diào)解仲裁的執(zhí)行落實也有較大難度。

　　案例四：某區(qū)某村一戶村民父女四人在二輪承包時分得了土地，后其中一女__某外嫁，戶口遷出，在婆家村并未分得土地，后其父去世，村民小組決定收回土地。基層調(diào)解仲裁機構(gòu)明確要求村民小組，不得收回其承包經(jīng)營權(quán)。村民小組于是在實際耕種時故意破壞__某承包地的水系，導致土地無法正常耕種，目前，該案例已訴至法院，但執(zhí)行多半還是問題，此案正在關(guān)注中。

　　1、在法律的制定和執(zhí)行中進一步增強社會性別意識�，F(xiàn)有的法律對農(nóng)村婦女的土地承包權(quán)規(guī)定較全面，但因沒有充分考慮現(xiàn)實的社會性別利益關(guān)系，以及“婦從夫居”婚俗，一些條文顯得有些滯后。建議借鑒廣西維護農(nóng)村婦女土地權(quán)益的相關(guān)做法，針對前述五類婦女群體的土地權(quán)益問題，全省出臺相關(guān)實施方案。農(nóng)戶承包合同登記實行夫妻雙名制，夫妻各執(zhí)一份，在轉(zhuǎn)讓、租賃土地時，要由雙方簽名才能生效，保障婦女在分居、離婚和喪偶情況土地承包權(quán)的安全。

　　2、政府要加強對村規(guī)民約的監(jiān)督制約力度。尊重村民自治權(quán)利要以法律為底線，建立對村規(guī)民約合法性的審查機制和糾錯機制。建議鄉(xiāng)鎮(zhèn)司法員列席村民代表大會，對制定村規(guī)民約進行指導。民政部門牽頭成立由司法、婦聯(lián)等部門組成的，針對村規(guī)民約合法性審核的聯(lián)合機構(gòu)，并組織有關(guān)部門定期開展村規(guī)民約的清理工作，對村規(guī)民約中侵害婦女、未成年人等群體合法權(quán)益的條款予以清除。如__某區(qū)某街道，在拆遷安置中規(guī)定，凡農(nóng)村獨女戶，拆遷按照1.5倍面積給予鼓勵性安置。有的農(nóng)戶因超生有三個兒子，但也只按照一個人的標準給予安置。此項規(guī)定充分體現(xiàn)了科學、合理的社會性別意識。由政府的監(jiān)督制約，該區(qū)農(nóng)村“男尊女卑”的現(xiàn)象大大改觀。

　　3、要進一步明確集體經(jīng)濟組織成員資格標準。無論在村集體土地征用還是土地流轉(zhuǎn)糾紛中，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格認定是獲得補償款的關(guān)鍵因素。從實踐來看，一種主張以戶籍為依據(jù)，一種

　　主張以居住地為依據(jù)。但是，這兩種主張過于原則，特別是前述五類婦女群體，由于傳統(tǒng)的“婦從夫居”習俗，使她們在征用和流轉(zhuǎn)中的適用標準相對模糊，上述任何一種認定對她們都可能有失公允。建議相關(guān)部門對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格認定做出一個合理的規(guī)定。

　　4、進一步發(fā)揮婦聯(lián)組織作用加強男女平等基本國策和法制宣傳。大力開展男女平等基本國策的宣傳教育，提升全社會尤其是基層組織的國策意識，充分認識到保護婦女土地權(quán)益不是對婦女的施舍，而是責任和義務(wù)。廣泛深入地做好《村民組織法》、《婦女權(quán)益保障法》、《土地承包法》和其他相關(guān)法律、法規(guī)的宣傳，提升廣大農(nóng)村婦女依法維權(quán)的意識和能力。

　　5、對農(nóng)村土地確權(quán)工作進行社會性別影響調(diào)研。當前，__正在__區(qū)開展農(nóng)村土地確權(quán)的試點工作。建議婦聯(lián)與農(nóng)委合作，就此開展社會性別影響調(diào)研，對確權(quán)工作可能對婦女產(chǎn)生的正負面影響，進行系統(tǒng)分析，為進一步的決策提供依據(jù)。此次確權(quán)仍然是確到“農(nóng)戶”頭上的，婦女依然不具有確權(quán)的主體資格，這對于以“婦從夫居”為婚俗、以男性為本位的農(nóng)村來說，農(nóng)村婦女的個體利益是否會再次埋沒在婚姻家庭關(guān)系中，甚至有部分農(nóng)村婦女是否會永久地失去土地權(quán)益，是個值得關(guān)注、研究的問題。

　　美國法哲學家德沃金教授在《認真對待權(quán)利》中明確指出，對待每一個人的平等關(guān)懷和平等尊重，應(yīng)當成為政府的首要政治道德責任。農(nóng)村婦女土地權(quán)益是一個社會進步和文明的重要尺度，需要從法律、政策、習俗、社會結(jié)構(gòu)等多方面進行循序漸進的變革，中國農(nóng)村婦女尤其是前述五類婦女群體的土地權(quán)益才能真正得以保護。

土地調(diào)研報告 4

　　此次出差調(diào)研共拜訪了礦山和冶煉共七家企業(yè)。

　　第一家位于集寧西14公里建新集團旗下的博海礦業(yè)，主產(chǎn)鉛鋅混合礦，混合礦品位是鋅25鉛10，年產(chǎn)余約10000金屬噸，鉛精礦品味50左右，年產(chǎn)約1000金屬噸。此礦山無單獨售貨權(quán)，由北京怡方勝公司負責銷售。

　　第二家位于烏拉特后旗巴音寶力格鎮(zhèn)的萬城礦業(yè)，年產(chǎn)鉛精礦粉4000金屬噸，由于地方政府保護政策，礦粉暫不外銷，只對本地的瑞豐冶煉廠銷售。

　　第三家位于烏拉特后旗巴音寶力格鎮(zhèn)建新集團旗下東升廟礦業(yè)，年產(chǎn)鉛精礦粉10000金屬噸，由于地方政府保護政策，礦粉暫不外銷，只對本地的瑞豐冶煉廠銷售。

　　第四家位于烏拉特后旗巴音寶力格鎮(zhèn)的紫金礦業(yè)，年產(chǎn)鉛精礦粉10000金屬噸，由于地方政府保護政策，礦粉暫不外銷，只對本地的瑞豐冶煉廠銷售。

　　第五家位于烏拉特后旗的同行業(yè)瑞豐冶煉有限公司，具體的了解了對方的原料采購市場行情及動向。

　　第六家位于烏拉特前旗得寅禾礦業(yè)

　　第七家位于集寧西13公里的厚望銀礦，參觀了選場，并與對方老總商談達成初步合作意向。

土地調(diào)研報告 5

　　土地流轉(zhuǎn)是當前深化農(nóng)村改革的重要課題。為了解我縣土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，探索建立規(guī)范、有序的土地流轉(zhuǎn)機制，我部組織人員先后到新城、池江、**、黃龍、浮江、吉村、**鎮(zhèn)等7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)17個行政村19個村小組，采取座談、問卷、實地察看等形式進行了深入調(diào)研�，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

　　一、我縣當前土地流轉(zhuǎn)的基本情況和形式

　　我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)始于第一輪土地承包期，但在1998年農(nóng)村土地第二輪承包之前土地流轉(zhuǎn)只是個別現(xiàn)象，此后土地流轉(zhuǎn)才呈現(xiàn)出較大的規(guī)模，并以較快速度發(fā)展。20xx年縣農(nóng)業(yè)部門對全縣農(nóng)村耕地流轉(zhuǎn)情況進行了一次調(diào)查統(tǒng)計，根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計結(jié)果，全縣有51282家農(nóng)戶，共承包耕地145566畝，截止20xx年12月全縣共發(fā)生耕地流轉(zhuǎn)面積18956畝，占總耕地面積的13.02%，其中農(nóng)戶自發(fā)流轉(zhuǎn)18176畝，占95.88%。

　　這次調(diào)研組調(diào)查的17個行政村19個村小組，共有農(nóng)戶814戶，承包耕地面積3897.43，其中發(fā)生流轉(zhuǎn)行為的有325戶，占到39.92%，耕地流轉(zhuǎn)面積1432.82畝，占36.76%。流轉(zhuǎn)的形式，主要有以下五種：

　�。ㄒ唬┐�耕。因外出務(wù)工等原因，無勞力耕作，將土地以口頭協(xié)議形式委托親友、鄰居耕種，這種流轉(zhuǎn)大多是臨時性短期行為，隨機性較大，農(nóng)民一旦返鄉(xiāng)，土地自然交回本人耕種。這是當前我縣土地流轉(zhuǎn)的普遍形式。分析原因主要是進廠務(wù)工的時間長短、待遇好差無定數(shù)，因此流轉(zhuǎn)的期限多在1年左右。這種不放棄土地承包權(quán)的流轉(zhuǎn)形式占整個流轉(zhuǎn)形式的27.11%。

　　（二）轉(zhuǎn)讓。有兩種情況，一種是全家外遷戶將土地交回村集體，由村集體將土地經(jīng)營權(quán)重新發(fā)包給他人；另一種是部分人均耕地面積多的村組，農(nóng)戶當時為了減輕農(nóng)業(yè)稅，把一些邊遠、不易灌溉的排田、坑田的經(jīng)營權(quán)永久性轉(zhuǎn)讓給他人。如吉村鎮(zhèn)中村20xx年一次性把280畝排田轉(zhuǎn)讓給果業(yè)專業(yè)戶用于臍橙開發(fā)。

　�。ㄈ�）轉(zhuǎn)包。即農(nóng)戶在承包期內(nèi)，自找對象，自行協(xié)商權(quán)利義務(wù)，自定轉(zhuǎn)包期限。有二種情況，一種是無償，農(nóng)戶將種不了或不愿種的土地轉(zhuǎn)包給愿意種的農(nóng)戶。這種流轉(zhuǎn)形式多發(fā)生在父子、兄弟及親朋好友之間，一般期限較短，流轉(zhuǎn)面積較小，不經(jīng)過集體辦理任何轉(zhuǎn)包手續(xù)，原承包關(guān)系不變。另一種是低償（每畝50-100斤稻谷）轉(zhuǎn)包給愿種又種得好的能人，如池江鎮(zhèn)團口村沙背上村小組種田能手劉太陽承包本村民小組耕地126畝，用于全程農(nóng)機化種植水稻，并計劃逐年增加到500畝。這種流轉(zhuǎn)形式占該村小組流轉(zhuǎn)戶的48.6%，占該村小組流轉(zhuǎn)總面積的77.13%。

　�。ㄋ模┳赓U。集體或農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)租賃給企業(yè)、單位和個人，用于發(fā)展開發(fā)性農(nóng)業(yè)，經(jīng)營者一次性或分期付給集體或農(nóng)戶一定的租金。這種形式流轉(zhuǎn)的土地一般是交通方便和容易連片開發(fā)的耕地或難以發(fā)包的棄耕地或荒山荒坡地，流轉(zhuǎn)期限較長，履行租賃合同或協(xié)議手續(xù)。如**鎮(zhèn)二塘村，20xx年將連片的600畝耕地，以每畝年500元租金租賃給**興邦公司種仙人掌。又如池江鎮(zhèn)板棚村20xx年將500畝荒坡山地租給莊下村張節(jié)科等人搞農(nóng)莊立體開發(fā)，現(xiàn)已種臍橙300畝，開發(fā)魚塘180畝，年出欄生豬8000頭，在張節(jié)科的示范帶動下，板棚村農(nóng)民興起了種果高潮。這一成功實踐說明，土地流轉(zhuǎn)為開發(fā)利用土地資源，擴展企業(yè)發(fā)展空間創(chuàng)造了條件。

　　（五）互換。為了方便耕作與管理或發(fā)展某項專業(yè)性生產(chǎn)，通過自愿協(xié)商的辦法，將地塊相互交換經(jīng)營權(quán)，兌換條件由雙方商定或村集體或親戚朋友出面調(diào)解，土地的承包權(quán)不變，流轉(zhuǎn)期限具有一定的周期性。這種形式通過土地互換不僅解決了地塊零散、不便耕作與倒茬的矛盾，還克服了統(tǒng)一布局規(guī)模經(jīng)營的困難。如**鎮(zhèn)長里村，20xx年為發(fā)展規(guī)模養(yǎng)殖，村民自發(fā)規(guī)劃幾條低產(chǎn)垅田60畝，通過養(yǎng)魚戶與種地戶的地塊調(diào)整兌換，解決了規(guī)模養(yǎng)殖問題。采用互換流轉(zhuǎn)的辦法，該村共開發(fā)200多畝水面搞規(guī)模立體養(yǎng)殖。

　　二、土地流轉(zhuǎn)的主要成因

　　一是主要勞力外出務(wù)工無力耕作。從調(diào)查情況來看，所調(diào)查的村組外出務(wù)工人數(shù)均在20-40%之間，而且外出的大多數(shù)是青壯年勞力。農(nóng)村家庭主要勞力外出務(wù)工后，留守在家的老人、孩子或婦女無力耕作全部土地，把部分土地委托親友代耕或無償或低回報轉(zhuǎn)包給鄰居耕種。

　　二是種植大戶或能人擴大種植規(guī)模�；ɑ堋⒛毘�、蠶桑、甜玉米、水稻、養(yǎng)魚等種養(yǎng)植大戶為擴大規(guī)模，通過與周邊農(nóng)戶協(xié)商，達成土地流轉(zhuǎn)協(xié)議，如吉村鎮(zhèn)沙村的養(yǎng)蠶專業(yè)戶曾慶紅經(jīng)過多年發(fā)展，積累了豐富經(jīng)驗和一定資金，去年一次性租下100畝土地用于發(fā)展蠶桑產(chǎn)業(yè)。

　　三是農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)連片開發(fā)需要。一些農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)為了方便管理，一般都要求有連片開發(fā)的土地，如**鎮(zhèn)引進的**興邦公司，已租賃當?shù)剞r(nóng)戶連片土地600畝用于種植食用仙人掌。

　　三、土地流轉(zhuǎn)中存在的問題與原因

　　從調(diào)查的情況看，目前我縣農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)基本處于初始探索階段，盡管出現(xiàn)了多種流轉(zhuǎn)形式的典型，對促進生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合，提高土地利用率，解決人地矛盾和發(fā)展規(guī)模經(jīng)營起了積極作用，但也存在一些應(yīng)引起注意與防范的問題。

　�。ㄒ唬┩恋亓鬓D(zhuǎn)宣傳不到位。一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府沒有把推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)放到推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和增加農(nóng)民收入這個大局來認識。對土地流轉(zhuǎn)政策的宣傳不夠深入，群眾對土地流轉(zhuǎn)的認識還存在誤區(qū)，主要表現(xiàn)為一些農(nóng)戶和部份土地承包業(yè)主對推進土地流轉(zhuǎn)還存在"三怕"：一是部分農(nóng)民怕土地轉(zhuǎn)包出去后，自己喪失了土地經(jīng)營權(quán)，沒有了生活的最低"保障線"，因此部分農(nóng)民外出打工后，寧愿土地荒蕪也不愿轉(zhuǎn)包出去。二是部份業(yè)主怕政策不穩(wěn)，政府收回土地承包租賃權(quán)是一句話的事，不敢大膽投入。三是部分業(yè)主怕市場前景不佳，承包無效益，不敢大規(guī)模搞開發(fā)。

　　（二）流轉(zhuǎn)管理機制不健全。當前土地流轉(zhuǎn)大都是群眾的自發(fā)性行為，缺乏約束力和規(guī)范性，政府在土地流轉(zhuǎn)上缺少應(yīng)有的管理、引導和服務(wù)，制約了土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模和速度。一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村組沒有認識到土地流轉(zhuǎn)的重要性，在工作中還存在不作為的現(xiàn)象，從調(diào)查中了解到，如果租金適當，有相當一部分農(nóng)戶還是愿意把土地拿出來流轉(zhuǎn)的，而且各地也有一些種植大戶想擴大規(guī)模，但是到目前為止，縣鄉(xiāng)二級還沒有出臺一個比較健全、完善和規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)制度和辦法，更沒有一個土地流出、流入的信息平臺和市場環(huán)境。主要原因是一些基層干部及有關(guān)部門對土地流轉(zhuǎn)的意義認識不足，對流轉(zhuǎn)的范圍、程序、補償標準、配套政策、管理措施研究不夠，對流轉(zhuǎn)中存在的苗頭性問題沒有引起重視，工作缺乏主動性和超前性。

　�。ㄈ�）土地流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范。主要表現(xiàn)：一是交易自由化。目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，特別是農(nóng)戶之間的轉(zhuǎn)包轉(zhuǎn)讓，多數(shù)情況是私下協(xié)商交易，一方將多余的或不愿種的土地讓給另一方耕種，雙方確定轉(zhuǎn)包轉(zhuǎn)讓期限、應(yīng)承擔的義務(wù)或補償標準，很少通過村組干部出面協(xié)調(diào)，也不簽訂轉(zhuǎn)包或轉(zhuǎn)讓手續(xù)。農(nóng)民之所以這樣做，是認為這種做法靈活、方便、簡捷，怕依法履行手續(xù)后不易更改，因而農(nóng)戶自發(fā)流轉(zhuǎn)積極，依法流轉(zhuǎn)被動。二是流向不合理。由于集體缺乏管理與規(guī)范，土地流轉(zhuǎn)出現(xiàn)流向不合理的傾向，沒有向規(guī)模化、效益化、產(chǎn)業(yè)化流轉(zhuǎn)。三是流轉(zhuǎn)權(quán)屬與用途不清晰。土地經(jīng)營權(quán)的每一次流轉(zhuǎn)，都是對土地使用權(quán)的重新界定，這種界定必須以明確權(quán)屬為前提，以法律為依據(jù)。但在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)一些業(yè)主借土地流轉(zhuǎn)改變了土地所有權(quán)的性質(zhì)（借土地流轉(zhuǎn)變?yōu)樽约洪L期所有）和土地的農(nóng)業(yè)用途（如租用農(nóng)田改魚塘、種果樹等），致使合同不合法。從而形成農(nóng)民與承包戶間的矛盾，嚴重的甚至會造成新的社會矛盾，阻礙土地流轉(zhuǎn)進程，影響農(nóng)村穩(wěn)定。四是不在期限內(nèi)流轉(zhuǎn)。一些承包者借農(nóng)民不了解"土地管理法"和"農(nóng)村土地承包法"，違法違規(guī)簽訂一些"官司"合同。

　�。ㄋ模┩恋丶�中流轉(zhuǎn)難成片。當年土地聯(lián)產(chǎn)承包分地時，大部分地方都是把全村、組土地按好、中、差分等級后平分到各家各戶的，導致每家每戶的土地分散，單位面積內(nèi)土地戶頭多。這種現(xiàn)狀對土地的規(guī)模流轉(zhuǎn)產(chǎn)生較大影響，有的連片租用10畝地就要跟十幾戶人打交道，一戶、兩戶談不好就影響整片土地的流轉(zhuǎn)，這種土地分戶經(jīng)營的分散性、隨意性與土地流轉(zhuǎn)的計劃性、規(guī)模性之間的矛盾制約了規(guī)模經(jīng)濟的發(fā)展。如新城鎮(zhèn)想引進甜葉菊、黑玉米等幾個農(nóng)業(yè)項目都是因為租不下連片土地而放棄的。另外，地塊分散也是制約農(nóng)機推廣的主要因素。

　　（五）土地規(guī)模流轉(zhuǎn)難融資。大面積承包土地從事高效農(nóng)業(yè)開發(fā)需要較大的資金投入，而土地承包大戶一般沒有貸款擔保單位，又不能將土地使用權(quán)作為貸款抵押，因此很難從銀信部門貸到款，加之一些地方交通等基礎(chǔ)設(shè)施和自然基礎(chǔ)條件較差，更難籌集資金或引進資金，致使部分業(yè)主在土地開發(fā)上存在嚴重的資金困難，規(guī)模難以擴大，效益難以提高。如池江鎮(zhèn)池江村的張鶴謄想規(guī)模種植100畝芋荷，團結(jié)村的劉太陽想再擴大100畝（已有126畝）水稻，新城鎮(zhèn)蓮塘村的吳至波想推開一條坑的垅田養(yǎng)魚，吉村鎮(zhèn)沙村村的羅春林想擴大規(guī)模種桑養(yǎng)蠶都苦于沒有資金。

　　四、加快和完善土地流轉(zhuǎn)的幾點建議

　　土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，是一個新的課題，也是黨在農(nóng)村一項政策性很強的工作。針對土地流轉(zhuǎn)存在的問題及未來發(fā)展趨勢，我們認為，要加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)步伐，使之走上規(guī)范健康的軌道，應(yīng)采取以下對策。

　�。ㄒ唬┙夥潘枷朕D(zhuǎn)變觀念，切實解決好認識問題。土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點內(nèi)容，是實現(xiàn)規(guī)模農(nóng)業(yè)、效益農(nóng)業(yè)，推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)化經(jīng)營的前提和基礎(chǔ)。土地是最基本的生產(chǎn)要素，土地流轉(zhuǎn)的主體是農(nóng)民。因此，解決好農(nóng)民的思想認識問題，打破阻礙土地適度規(guī)模流轉(zhuǎn)的思想桎梏尤為重要。首先，要打破傳統(tǒng)的小農(nóng)經(jīng)濟意識，摒棄"搞土地流轉(zhuǎn)就是搞土地私有化、肥水不流外人田"等思想觀念，牢固樹立發(fā)展的觀念、創(chuàng)新的觀念、市場的觀念、效益的觀念，正確處理短期利益和長遠利益的關(guān)系，充分認識到承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離是必然的趨勢。其次，政府要切實轉(zhuǎn)變觀念，要把土地流轉(zhuǎn)放到推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營和發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟這個大局來認識，正確引導規(guī)范，強化服務(wù)意識，改進工作方法，切實將農(nóng)民的積極性保護好、發(fā)揮好、引導好。同時要積極開展試點工作，及時總結(jié)典型和成功的經(jīng)驗，向農(nóng)戶推廣和展示土地流轉(zhuǎn)所帶來的好處。

　�。ǘ�）加強引導，切實解決好土地流轉(zhuǎn)的管理機制、服務(wù)機制問題。正確引導和規(guī)范是加快土地流轉(zhuǎn)速度的關(guān)鍵。為此，要進一步建立健全土地流轉(zhuǎn)的管理機制、服務(wù)機制，促進土地流轉(zhuǎn)的健康快速發(fā)展。先進地區(qū)的經(jīng)驗表明，組建土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，用市場化手段規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，是促進土地規(guī)模流轉(zhuǎn)，提高土地經(jīng)營效益的重要途徑。針對我縣土地流轉(zhuǎn)的實際情況，建議以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位，每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)組建一個土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，形成鄉(xiāng)鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)服務(wù)中心、村級流轉(zhuǎn)服務(wù)站、組服務(wù)員三級服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心2-3人（成立之初可由鄉(xiāng)干部兼任），主要職責是為全鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)提供政策和法律咨詢等服務(wù)，發(fā)布土地流轉(zhuǎn)信息，組織協(xié)調(diào)跨村、跨鄉(xiāng)和大規(guī)模土地流轉(zhuǎn)，建立全鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉(zhuǎn)檔案；村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站1-2人（可由村干部和村組農(nóng)資經(jīng)營點業(yè)主擔任），主要職責是將各組服務(wù)員收集的土地流轉(zhuǎn)供求信息匯總、發(fā)布，協(xié)調(diào)本村土地流轉(zhuǎn)，對土地流轉(zhuǎn)合同的訂立、變更進行鑒證，建立本村土地流轉(zhuǎn)檔案，并將本村土地流轉(zhuǎn)情況報鄉(xiāng)鎮(zhèn)服務(wù)中心備案；組服務(wù)員1人，一般由村小組長擔任，主要職責是負責做好本組土地流轉(zhuǎn)供求信息的上戶調(diào)查、收集，登記需轉(zhuǎn)出的土地面積、方位、等級、意向價格等，信息匯總后上報村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站。鑒于目前土地流轉(zhuǎn)尚處在起步階段，市場發(fā)育還不成熟，建議土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心暫定位為政府領(lǐng)辦的非營利事業(yè)性中介機構(gòu)，暫時與鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)服中心合署辦公，免費為農(nóng)民提供土地流轉(zhuǎn)服務(wù)，待土地流轉(zhuǎn)市場發(fā)育逐漸成熟，再逐步推向市場，與政府脫鉤，成為純社會性中介服務(wù)組織。

　�。ㄈ�）加強管理健全制度，切實解決土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范問題。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是一項新事物，各級各部門要加強管理和指導。一是要規(guī)范土地流轉(zhuǎn)程序。堅持農(nóng)戶申請、選擇對象、雙方協(xié)商、簽定合同，服務(wù)中心鑒證，并報村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)管理部門備案的土地流轉(zhuǎn)程序。二是規(guī)范土地流轉(zhuǎn)合同。土地流轉(zhuǎn)合同要明確流轉(zhuǎn)的形式、流轉(zhuǎn)土地的面積、質(zhì)量、年限、用途、流轉(zhuǎn)費、復耕費的標準及支付方式、當事人雙方的權(quán)利義務(wù)、期滿后地上附著物的歸屬、違約責任等。委托流轉(zhuǎn)的要有委托書，受托人只能在委托的權(quán)利范圍內(nèi)行使權(quán)利。對土地流中形成的合同、協(xié)議等，要整理歸檔。三是規(guī)范鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、組和鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、干部參與土地流轉(zhuǎn)的行為。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、組和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村組干部不得以任何名義強迫農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)，要積極做好土地流轉(zhuǎn)的管理與服務(wù)，對土地流轉(zhuǎn)的具體內(nèi)容要進行審查、監(jiān)督，防止集體土地權(quán)益流失，防止經(jīng)營者損害生態(tài)和生產(chǎn)環(huán)境，搞掠奪式經(jīng)營或隨意改變土地用途，以維護農(nóng)民的合法權(quán)益，使土地流轉(zhuǎn)走上健康、有序、規(guī)范、法制的軌道。

　�。ㄋ模┛茖W規(guī)劃統(tǒng)籌安排，切實解決好土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模問題�，F(xiàn)代經(jīng)濟越來越朝著規(guī)模經(jīng)濟的方向發(fā)展。沒有規(guī)模，就沒有效益，也就沒有市場競爭力。加快土地流轉(zhuǎn)速度，突出規(guī)模效益的關(guān)鍵是要解決好土地難以集中成片，不易形成規(guī)模的問題。解決土地流轉(zhuǎn)規(guī)模問題，()首先，鄉(xiāng)村兩級要按照本地農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求，圍繞培育適宜本地的主導產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢項目，精心制定土地生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模的規(guī)劃。其次，要做好"四荒"土地的調(diào)查和統(tǒng)計，在此基礎(chǔ)上超前規(guī)劃，合理安排，要在耕地的深度開發(fā)，非耕地的廣度開發(fā)上下功夫。第三，要在充分尊重農(nóng)民自愿的基礎(chǔ)上，以土地中介服務(wù)組織為載體，對擬流轉(zhuǎn)的土地集中統(tǒng)一管理，有目的地篩選出適宜本地的生產(chǎn)經(jīng)營項目，采取統(tǒng)一規(guī)劃和開發(fā)。政府要積極引導，健全土地流轉(zhuǎn)機制，充分發(fā)揮農(nóng)民、業(yè)主的主動性和積極性，依托資源優(yōu)勢，發(fā)揮比較優(yōu)勢，突出土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模經(jīng)營，體現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，以提高土地流轉(zhuǎn)的綜合效益，促進土地合理、有序流轉(zhuǎn)。

　�。ㄎ澹┘哟筚Y金扶持，切實解決好業(yè)主開發(fā)資金匱乏問題。生產(chǎn)啟動資金匱乏是阻礙土地流轉(zhuǎn)進程的主要因素之一，因此必須從多方面加大對土地流轉(zhuǎn)所需資金的扶持力度。一要加大銀信部門的貸款支持力度。對利用流轉(zhuǎn)土地搞規(guī)模開發(fā)，比較效益高，優(yōu)勢明顯的項目，要在政策和資金上給予扶持，銀信部門要給予貸款支持。二要積極向上爭取專項資金。政府要加大農(nóng)業(yè)資金投放力度，對利用流轉(zhuǎn)土地搞高效農(nóng)業(yè)、規(guī)模農(nóng)業(yè)的優(yōu)先投放資金。三要通過公司、業(yè)主的投入解決資金問題。采取承租反包、購買土地使用權(quán)、股份合作等模式，讓公司、業(yè)主和農(nóng)戶共同投入資金開高效農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)，從而降低業(yè)主和農(nóng)戶風險，有效解決土地流轉(zhuǎn)資金難的問題。四要建立土地流轉(zhuǎn)風險基金，確保流轉(zhuǎn)合同兌現(xiàn)。租賃承包農(nóng)民土地的企業(yè)、業(yè)主，應(yīng)按實際用地面積交納一定資金建立土地流轉(zhuǎn)風險基金，政府也注入一定資金，實行專戶儲存，全縣統(tǒng)一管理，如遇企業(yè)破產(chǎn)倒閉，不能履行合同時，則用該基金履行相應(yīng)農(nóng)戶的土地流轉(zhuǎn)合同。

土地調(diào)研報告 6

　　為全面了解當前農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況，加強對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作的指導，前段時間，我們就農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作進行了專項調(diào)查。

　　一、基本情況

　　XX縣位于山西省晉中地區(qū)中部，是一個傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大縣，全縣轄9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，197個行政村，其中：農(nóng)業(yè)人口20.85萬人，涉及農(nóng)戶6.67萬戶，全縣總耕地面積39.81萬畝，其中二輪承包耕地面積38.9萬畝，簽訂土地承包合同6.67萬份。據(jù)不完全統(tǒng)計，20xx年底，我縣簽訂土地流轉(zhuǎn)合同涉及的面積7717.99畝，占總耕地面積的2 %，近年來我們還規(guī)范了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)臺帳，建立完善了全縣的農(nóng)村土地承包經(jīng)營及流轉(zhuǎn)管理機構(gòu)。

　　二、土地流轉(zhuǎn)合同簽訂及流轉(zhuǎn)調(diào)查情況

　　隨著國家一系列惠農(nóng)政策的出臺，特別是全面取消農(nóng)業(yè)稅，《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》出臺后，我縣的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)顯現(xiàn)出一些新的特點，主要表現(xiàn)在以下幾個方面。

　　(一)、從流轉(zhuǎn)形式來看，主要有以下幾種流轉(zhuǎn)形式。

　　1、轉(zhuǎn)讓。指農(nóng)戶之間土地承包經(jīng)營權(quán)剩余期限的轉(zhuǎn)移。有些農(nóng)戶因無力繼續(xù)承包土地，與其他戶協(xié)商一致，經(jīng)村委會同意，將全部或部分土地轉(zhuǎn)讓給第三方，由第三方與村委會確立新的土地承包關(guān)系，出讓方與村委會在轉(zhuǎn)讓土地上的承包關(guān)系即行終止。這種流轉(zhuǎn)形式的好處是出讓方可以有更充足的時間從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè);受讓方可以根據(jù)自己的需要，轉(zhuǎn)入土地擴大經(jīng)營規(guī)模。我縣共轉(zhuǎn)讓土地4139.79畝，占總流轉(zhuǎn)面積的53.6 %。

　　2、轉(zhuǎn)包。就是土地承包方將全部或部分承包土地的使用權(quán)包給第三方，農(nóng)戶間一定期限內(nèi)土地使用權(quán)實現(xiàn)轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)包期限一般由雙方協(xié)商確定，但不超過承包合同的剩余期限，轉(zhuǎn)包方與發(fā)包方的原承包關(guān)系不變。20xx年底，我縣共有轉(zhuǎn)包土地20xx.14畝，占總流轉(zhuǎn)面積的27%。

　　3、互換。即農(nóng)戶之間土地承包經(jīng)營權(quán)剩余期限的相互轉(zhuǎn)移。互換的主要目的是為了耕種方便或種植結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要�；�換后，互換地塊的土地承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)和原承包合同約定的相應(yīng)地塊的權(quán)利義務(wù)關(guān)系隨之互相轉(zhuǎn)移。從方式上看，有同等面積互換，也有不等面積互換，雙方視互換土地的地級和遠近條件決定。目前，我縣有互換土地1043.94畝，占總流轉(zhuǎn)面積的13.5%。

　　4、出租。主要指農(nóng)戶與承租方之間一定期限內(nèi)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，是承包土地收益權(quán)的一種分配形式，收益是固定的。這種方式，主要在農(nóng)戶與用地單位之間進行，農(nóng)戶自愿將全部或部分土地使用權(quán)出租給承租方，承租方給出租方固定的收益。出租的期限一般由雙方協(xié)商確定，但不超過承包合同的剩余期限。目前，我縣共有出租土地108.17畝，占總流轉(zhuǎn)面積的1.4%。

　　5、其它。農(nóng)戶將全部或部分承包土地使用權(quán)作價為股份，參與股份制或股份合作制經(jīng)營，以入股的土地使用權(quán)作為分紅依據(jù)，入股收入按經(jīng)營效益的高低確定。目前，我縣共有入股土地335.95畝，占總流轉(zhuǎn)面積的4.4 %。如XX縣小白鄉(xiāng)白燕村有400多戶，1600多口人。土地6000多畝，其中耕地4060畝。

　　白燕村最早的土地流轉(zhuǎn)形式是以租地的形式流轉(zhuǎn)，他們意識到土地流轉(zhuǎn)的意義在于增產(chǎn)、增效、增收。就白燕村來講，該村支書張云利所辦的XX縣綠美園林綠化工程有限公司是三晉苗木基地發(fā)展壯大后拓起的股份制集團。他對本村村民的土地采取代管的方式，即一年750元/畝，包括勞力。就是他給農(nóng)民代種地，全部種他的樹苗，農(nóng)民把地交給他，然后去他的公司打工。他的用地周期分三年、五年、九年三種情況，農(nóng)民隨時可以撤股�，F(xiàn)在白燕村40%的就流轉(zhuǎn)給了張云利，全村有350人長期在他的公司打工。鄰村上莊村也有130多戶他們的地。本村的20xx年寫有書面協(xié)議，本村的一聯(lián)，外村的一式兩聯(lián)。

　　張云利的基地帶動公司，公司帶動合作社，重點搞工程，注冊資金在1000萬元以上。他希望政府能夠扶持他，能在小白鄉(xiāng)搞一個苗木鄉(xiāng)鎮(zhèn)，把小白鄉(xiāng)建成苗木基地鄉(xiāng)，把他的苗木建成太谷的生態(tài)植物園、苗木精品基地。針對土地流轉(zhuǎn)，他指出：土地流轉(zhuǎn)要規(guī)范，上面要出臺一些政策，關(guān)于流轉(zhuǎn)合同、鑒證方面都要規(guī)范。

　　(二)、從土地流轉(zhuǎn)去向來看，主要是農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)居多，我縣共有流轉(zhuǎn)土地面積7717.99畝，其中流入農(nóng)戶面積4768.78畝，占流轉(zhuǎn)面積的62 %;流入企業(yè)面積2635.51畝，占流轉(zhuǎn)面積34%。流轉(zhuǎn)土地用于種糧4172.81畝，其中流入農(nóng)戶土地用于種糧面積4172.81畝，占流轉(zhuǎn)面積54%。

　　(三)、從土地流轉(zhuǎn)的分布情況來看，我縣土地流轉(zhuǎn)主要集中在平川鄉(xiāng)鎮(zhèn)，一是臨近縣城，土地資源少，地塊小，這樣通過流轉(zhuǎn)形成大面積土地耕種的現(xiàn)象;二是免征農(nóng)民稅收的同時，國家又給農(nóng)戶種糧進行了補貼，農(nóng)戶科技種植大棚，形成了部分農(nóng)戶之間土地的互換。

　　三、土地流轉(zhuǎn)中存在的問題

　　(一)流轉(zhuǎn)合同不規(guī)范

　　從簽訂情況看，我縣農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)在國家免征稅費后，形成了農(nóng)民承包耕地的流轉(zhuǎn)不經(jīng)過村委同意的事實，造成了農(nóng)戶之間土地流轉(zhuǎn)不簽訂書面的流轉(zhuǎn)合同。

　　(二)由于多年來農(nóng)戶土地自行流轉(zhuǎn)情況多，造成了原來稅費改革前農(nóng)戶自行流轉(zhuǎn)的.土地，在國家免征稅費后，土地糾紛的大量出現(xiàn)，形成土地流轉(zhuǎn)事實存在但無證據(jù)、無依據(jù)的現(xiàn)象，使土地流轉(zhuǎn)合同糾紛難以處理。

　　(三)由于國家的規(guī)劃建設(shè)，形成城郊農(nóng)戶土地被大面積征用、占用，國家給予的土地補償款中，涉及農(nóng)戶自行流轉(zhuǎn)的合同由于利益的分配問題也引發(fā)了農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)合同糾紛的出現(xiàn)。

　　(四)宣傳力度不夠，農(nóng)戶之間土地流轉(zhuǎn)由于法律意識差，不懂法，形成農(nóng)戶自行流轉(zhuǎn)合同及手續(xù)不完善，同時也給自己留下了發(fā)生糾紛的隱患。

　　(五)流轉(zhuǎn)文書管理不完整。我縣存在土地流轉(zhuǎn)臺賬管理不規(guī)范，個別鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒有建立土地流轉(zhuǎn)臺賬，大部分存在協(xié)議簽訂后，沒有在農(nóng)經(jīng)部門鑒證、存檔和備案，在村社也都沒有備案，至使農(nóng)經(jīng)部門對全縣土地流轉(zhuǎn)的真實情況難掌握。全縣的土地流轉(zhuǎn)協(xié)議在鄉(xiāng)鎮(zhèn)存檔備案率極低，一旦發(fā)生土地糾紛，由于無依據(jù)，無法進行審核，不利于糾紛及時解決。同時也不利于縣農(nóng)經(jīng)辦對開展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的指導。

　　(六)小農(nóng)思想束縛影響流轉(zhuǎn)。土地是農(nóng)民賴以生存的最基本的生產(chǎn)資料，是農(nóng)民的“命根子”，特別是我縣近年來征用土地頻繁，大多農(nóng)民盯牢征地補償款。農(nóng)民戀土情結(jié)較為嚴重，認為只要有了土地，生活就有了保障，寧可粗放經(jīng)營，也不愿將土地流轉(zhuǎn)出去。特別是取消農(nóng)業(yè)稅實行糧食補貼后，一些私下轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)民，又開始收回原有承包地自己耕種，另外，多數(shù)農(nóng)民小農(nóng)經(jīng)濟思想意識比較嚴重，小富即安，投資興業(yè)怕?lián)�風險，務(wù)工經(jīng)商怕丟地權(quán)，滿足于守土經(jīng)營或交親戚耕種比較放心。

　　(七)土地流轉(zhuǎn)難成規(guī)模。土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)具有不穩(wěn)定性，主要是因為非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的不發(fā)達和非農(nóng)就業(yè)機會不多，外出務(wù)工就業(yè)相對不固定，經(jīng)商風險較大，農(nóng)民創(chuàng)業(yè)本領(lǐng)不強，技能素質(zhì)不高，年齡結(jié)構(gòu)偏大，農(nóng)業(yè)收入仍是許多農(nóng)民家庭收入的主要形式，由此，許多農(nóng)民不愿放棄承包土地，分散種植與規(guī)模經(jīng)營成為一對鮮明的矛盾。另外，我縣許多土地流轉(zhuǎn)是在農(nóng)戶間自發(fā)進行的，缺乏專業(yè)組織引導土地流轉(zhuǎn)，組織化規(guī)模經(jīng)營機制不健全，難以改變土地分散種植經(jīng)營的局面。

　　四、土地流轉(zhuǎn)的目標思路及工作措施

　　家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制極大地解放了農(nóng)村生產(chǎn)力，有力地推動了農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。但隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步確立和傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的過渡，這種分散經(jīng)營的小農(nóng)生產(chǎn)與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)對規(guī)模經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的要求越來越難以適應(yīng)。實踐表明，結(jié)合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，實行農(nóng)村土地適度規(guī)模經(jīng)營，對調(diào)整農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)移農(nóng)村剩余勞動力、促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、加快鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展和小城鎮(zhèn)建設(shè)等都具有重要作用，是實現(xiàn)家庭承包經(jīng)營責任制與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)順利對接的有效途徑，是今后農(nóng)村改革的方向選擇。土地適度規(guī)模經(jīng)營的發(fā)展應(yīng)加強以下幾個方面：

　　(一)加快土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。針對我縣農(nóng)戶土地經(jīng)營規(guī)模小，土地分片細碎化等現(xiàn)象;以及二、三產(chǎn)業(yè)帶動農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移及效益性農(nóng)業(yè)的實際需要，要加強農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，為發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營提供了土地資源的有效配置，為引進人才、資金、技術(shù)、管理提供了載體。要在明確所有權(quán)、穩(wěn)定承包權(quán)的基礎(chǔ)上，搞活土地使用權(quán)，把農(nóng)村勞動力從土地上解放出來，不斷增加收入，最為有效的途徑就是要以提高土地產(chǎn)出率為目的實現(xiàn)土地有序流轉(zhuǎn)。

　　(二)按照因地制宜、發(fā)揮優(yōu)勢、相對集中、形成規(guī)模的原則，搞好優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品區(qū)域布局規(guī)劃，加大農(nóng)業(yè)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整，推行優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)向最適宜區(qū)域集中，形成具有區(qū)域特色的產(chǎn)業(yè)群和產(chǎn)業(yè)帶，從而促進土地適度規(guī)模經(jīng)營。土地合同糾紛仲裁處理情況

　　(三)加強土地流轉(zhuǎn)糾紛管理。針對我縣出現(xiàn)的新的土地流轉(zhuǎn)糾紛問題，在我辦的積極努力下，20xx年底由農(nóng)業(yè)部批準為農(nóng)村土地糾紛仲裁試點縣，加強土地的進一步規(guī)范管理，近期，我縣在原有的農(nóng)村承包合同仲裁委員會的基礎(chǔ)上，成立了XX縣農(nóng)村土地糾紛仲裁委員會，各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))成立了農(nóng)村土地糾紛調(diào)解委員會，使我縣的土地糾紛過正在逐漸步入正規(guī)化的軌道。

　　同時，根據(jù)縣委、政府要求，積極起草農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理意見及流轉(zhuǎn)程序，進一步加強農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的管理，完善農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)程序，提高農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)的法律意識，成立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中心，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)辦理程序，積極完善土地管理制度，使我縣土地流轉(zhuǎn)逐步走上規(guī)范化、制度化的管理軌道。面對新一輪出現(xiàn)的土地流轉(zhuǎn)糾紛高潮，加強土地流轉(zhuǎn)糾紛案件的調(diào)處工作，也是保障我縣城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，土地適度規(guī)模經(jīng)營的有力支持。

土地調(diào)研報告 7

　　土地的國家所有與地上房屋的個人所有之間的矛盾，決定了中國的土地使用制度與房屋所有制度之間，必須建立有效的銜接機制。有的學者希望通過改變土地所有制形態(tài)，依靠土地私有化解決問題;也有學者期望通過將土地使用權(quán)永久化，解決土地國家所有與房屋個人所有之間的矛盾。筆者想在這里，談?wù)勛约旱膸�點思考。

　　土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)

　　土地所有制度與土地使用制度是一個完整的法律體系。從根本上來說，土地所有制度來源于規(guī)定，而土地使用制度則是在授權(quán)之下，具體的權(quán)利義務(wù)安排。

　　根據(jù)我國現(xiàn)行的《土地管理法》，土地使用權(quán)(居民用地)70年不變。但70年后，使用權(quán)人必須將土地交還給國家。如果地上房屋的使用年限遠遠超出70年，房屋所有權(quán)人是不是還必須交出土地和地上房屋呢?我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中規(guī)定，土地使用權(quán)期滿的，使用者可以申請續(xù)期，并繳納出讓金，重新登記。這樣，房屋所有權(quán)人可能會面臨兩種選擇：要么繳納土地出讓金，申請續(xù)期;要么讓出自己的房屋，由國家行使土地所有權(quán)。不論何種選擇，對于消費者來說都是非常痛苦的事情。但既然土地國家所有，那么，土地使用權(quán)不可能永久化，房屋的所有權(quán)必然會受制于上所規(guī)定的土地所有權(quán)。

　　另有一種情況是，當房屋使用壽命少于土地使用權(quán)期限時，應(yīng)當如何處置?我國居民房屋折舊期限(不等于使用壽命)普遍為30到50年，這就使得房屋在不具有使用價值之后，房屋所有權(quán)人仍然擁有土地使用權(quán)。解決這個問題的辦法相對簡單，那就是盡量做到土地使用權(quán)期限與房屋使用的壽命相一致，當土地使用權(quán)到期之后，房屋所有權(quán)自然滅失。我國當前的土地使用制度借鑒了他國的有益經(jīng)驗，并且考慮到了中國的實際情況，具有一定的合理性。但從長遠來看，應(yīng)當逐步考慮將居民的商品房使用壽命與土地使用權(quán)期限有機結(jié)合起來。通過適當延長土地使用權(quán)期限，增加房屋使用壽命，解決可能到來的矛盾。當然，如果房屋使用壽命少于土地使用權(quán)期限，那么，在房屋不具有使用價值之后，應(yīng)當允許原房屋所有權(quán)人繼續(xù)保留土地使用權(quán)，并且在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，充分行使土地使用權(quán)。只有這樣，才能最大限度地保護原房屋所有權(quán)人的利益。

　　土地使用權(quán)續(xù)展與賠償

　　觀念問題解決之后，我們還必須考慮以下三個問題：

　　首先，土地使用權(quán)續(xù)展如何繳納土地出讓金?在我國，土地出讓金為一次性繳納，房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)時，必須將土地使用權(quán)有效期內(nèi)的所有土地出讓金全部繳清。這一規(guī)定有利于保護房屋所有權(quán)人的利益。但是，如果要求消費者必須一次性繳納土地使用權(quán)續(xù)展的費用(土地出讓金)，則會給消費者帶來沉重的負擔。可以按照土地的價值，根據(jù)各地不同情況，制定計算的標準，并且依照標準按年征收土地出讓金。如果房屋所有權(quán)人沒有及時繳納土地出讓金，則失去土地使用權(quán)。這種做法的缺點在于，當一個社區(qū)若干房屋所有權(quán)人沒有按時繳納土地出讓金時，政府有關(guān)部門是否有權(quán)收回該社區(qū)的土地使用權(quán)?在人口密集的商品房住宅樓里，這樣的問題可能會經(jīng)常出現(xiàn)�？尚械慕鉀Q辦法是，建立一種集體談判機制，在土地使用權(quán)期滿時，由政府按期收回土地使用權(quán)，然后根據(jù)法律授權(quán)，由政府與業(yè)主委員會集體談判，談判的結(jié)果適用于所有的房屋所有權(quán)人。如果其中部分房屋所有權(quán)人沒有按照談判達成的協(xié)議履行土地使用權(quán)的續(xù)展合同，那么，應(yīng)當承擔違約責任。這樣做，既可以把所有權(quán)問題轉(zhuǎn)化為債權(quán)問題，在小范圍內(nèi)維護房屋所有權(quán)人的利益，同時又能在大的范圍內(nèi)解決土地使用權(quán)續(xù)展的問題。

　　其次，政府有關(guān)部門提前收回土地使用權(quán)，對房屋所有權(quán)人財產(chǎn)造成損害時，應(yīng)當如何處理?一般情況下，政府不能違反合同約定，擅自提前收回土地使用權(quán)。但如果是出于公共利益的需要，可以提前收回土地使用權(quán)，但是應(yīng)當給予房屋所有權(quán)人合理的補償。

　　土地使用權(quán)續(xù)展期限和費用

　　在解決土地使用權(quán)續(xù)展期限和費用問題時，我們必須堅持以下三個原則：第一，統(tǒng)籌兼顧原則，充分考慮到一級市場上土地出讓金的計算依據(jù)和土地的保值增值情況，考慮到土地使用權(quán)人經(jīng)濟承受能力，考慮到前后規(guī)定的連續(xù)性;第二，有效利用原則，土地使用權(quán)續(xù)展期限和費用的確定必須有利于土地的充分利用，必須考慮到土地的實際用途;第三，可持續(xù)發(fā)展原則，制度設(shè)計必須有利于土地的不斷增值，必須有利于財政收入的持續(xù)增加。

　　現(xiàn)在，不少人希望在內(nèi)地建立類似于香港的土地批租制度。這是一種脫離實際的想法。作為典型的殖民地，香港在港英政府控制期間，為了從土地中汲取財政收入，創(chuàng)建了獨特的土地批租制度。在強調(diào)土地政府所有的前提下，為了確保政府正常運轉(zhuǎn)和解決公共設(shè)施建設(shè)問題，將部分土地用名義地價的方式，租給一些機構(gòu)。其他大量的土地，公開拍賣，并且將拍賣所得作為政府的財政收入來源。很顯然，這是一種帶有寄生性、權(quán)宜之計性質(zhì)的土地使用制度，內(nèi)地絕對不能盲目全盤照搬。

　　制度設(shè)計不周延可能會帶來一系列的問題，中國的土地制度必須從長計議。在不改變土地所有制的情況下，應(yīng)當在土地出讓的過程中充分考慮到地上物的使用壽命，爭取做到土地使用權(quán)與地上物的使用壽命相統(tǒng)一。對于當前房地產(chǎn)開發(fā)中已經(jīng)出現(xiàn)的房屋使用壽命與土地使用權(quán)期限不一致的問題，可以根據(jù)國務(wù)院《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，在土地使用權(quán)期限屆滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、附著物所有權(quán)由國家無償取得。如果重新批租土地，或者進行土地使用權(quán)的續(xù)展，必將導致土地使用權(quán)被房屋所有權(quán)所牽制，使得國家的土地所有權(quán)變得支離破碎，土地的效用難以發(fā)揮。

　　在明確了土地使用權(quán)期限之后，對那些地上建筑物具有長久存續(xù)價值的，可以批準土地使用權(quán)續(xù)展。但要取得新的土地使用權(quán)，必須繳納土地出讓金。否則，對于其他土地使用權(quán)人來說就是不公平的。土地出讓金應(yīng)當根據(jù)土地的市場價值進行計算。如果房屋所有權(quán)人不愿意繳納土地出讓金，則可以將地上建筑物捐贈給國家，或者捐贈給他人，由他人繳納土地出讓金。這樣的制度設(shè)計，并不是為了剝奪公民的財產(chǎn)權(quán)，而是為了防止在土地使用權(quán)續(xù)展中出現(xiàn)新的不公。假如土地使用權(quán)人只需要繳納工本費，就可以繼續(xù)擁有土地使用權(quán)，那么，國家的土地所有權(quán)就會落空;假如土地使用權(quán)續(xù)展費用只是土地的增值部分(土地使用權(quán)的費用=土地使用權(quán)市場價格-初次繳納的土地出讓金)，那么，國家的土地所有權(quán)仍然處于被虛化狀態(tài)。只有按照土地使用權(quán)的市場價格，重新繳納土地出讓金，土地使用權(quán)的價值才能得以體現(xiàn)。如果土地使用權(quán)人未按合同規(guī)定繳納土地出讓金，應(yīng)當承擔違約責任。

　　總之，在土地國家所有的前提下，公民只能擁有土地的使用權(quán)。如果土地使用權(quán)長期存在，并且不受土地所有權(quán)約束，那么，土地的國家所有也就沒有了現(xiàn)實意義。當然，在完善土地使用權(quán)的過程中，必須充分考慮到房屋所有權(quán)人的切身利益，必須在制度設(shè)計上處理好各方面的關(guān)系。在筆者看來，我國可以采取土地出讓金分期分批繳納的方式，隨時提醒房屋所有權(quán)人權(quán)利的期限和邊界，國家通過及時充分有效地行使自己的土地所有權(quán)，實現(xiàn)物盡其用。在必要時，國家還可以征收不動產(chǎn)稅，防止部分公民購買房屋，囤積居奇，從中牟利。

土地調(diào)研報告 8

　　眾所周知，土地收購儲備制度這一源于二十世紀九十年代末期的新生事物，近幾年在全國各地如火如荼的演繹和推動下，對盤活城市存量土地，加快國有企業(yè)改制進程，強化政府土地集中統(tǒng)一管理，推進土地的市場配置等，都發(fā)揮了十分重要的作用。同時，伴隨著此起彼伏的拍賣槌落聲，土地收購儲備制度對城市建設(shè)發(fā)展步伐也產(chǎn)生了重大的影響。隨之而來的是，一座座現(xiàn)代化建筑撥地而起，城市功能和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日益完備，城市面貌大為改觀。但縱觀我市的縣城建設(shè)，不僅是與沿海發(fā)達地區(qū)的縣城建設(shè)無法相比，而且與周邊省市縣相比也存在著一定的差距，并且有進一步拉大的趨勢。究其原因，從表面上看，加快縣城建設(shè)需要大量的資金投入，而我市絕大多數(shù)縣份經(jīng)濟發(fā)展水平還不是很高，依靠財政支付十分有限，導致城市建設(shè)與資金缺乏的矛盾日益突出。但從深一步來看，是我們在經(jīng)營城市方面的思想觀念落后，沒有把縣城土地資源進一步引入到市場機制，把縣城土地資源變成資本運作，實現(xiàn)縣城資本的良性經(jīng)營，以此來促進縣城建設(shè)的持續(xù)，健康和快速發(fā)展。

　　而土地收購儲備制度正是基于這種經(jīng)營城市創(chuàng)新理念而產(chǎn)生的一種新型的城市土地利用管理制度。因此，我們必須進一步加大土地收購儲備力度，改變以往在計劃經(jīng)濟條件下與舊的土地管理模式下多頭管地與多頭供地的格局，收緊地根，變多頭管地和多頭供地為“一個池子蓄水，一個龍頭放水”的政府統(tǒng)一管地和統(tǒng)一供地的新模式，走以地建城，以地養(yǎng)城的新的城市經(jīng)營道路。

　　縣級土地收購儲備機制現(xiàn)狀

　　我市縣級土地收購儲備工作大多起步于20xx年，有的甚至還要晚些，基本上屬于一種“被動式”的啟動模式。運作之初，大多是在各地縣政府的組織牽頭下，由相關(guān)部門的領(lǐng)導參與組成一個土地收購儲備或土地收購儲備出讓管理委員會，下設(shè)土地儲備中心，掛靠縣土地局辦公，中心主任大多由各縣土地部門局長或副局長兼任。其工作職責是：受縣政府委托在縣土地收購儲備或土地收購儲備出讓管理委員會的指導和監(jiān)管下，代表政府實施土地收購、儲備和出讓的前期準備工作。土地收購儲備的任務(wù)是將需盤活的土地收回、收購、置換及統(tǒng)征后予以儲存，并通過前期開發(fā)利用和受政府委托出讓等形式，盤活存量土地資產(chǎn)，有效地配置土地資源。并在各縣制定的《土地儲備實施辦法》里規(guī)定了可以實施收購儲備的土地范圍，即1、城鎮(zhèn)規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)的無主地；2、縣政府統(tǒng)征的土地；3、土地使用期限已滿，依法收回的土地；4、依法收回的荒蕪、閑置的國有土地；5、依法沒收的土地；6、因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或其它原因調(diào)整出的原劃撥的國有土地；7、以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)開發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地；8、因?qū)嵤┏擎?zhèn)規(guī)劃和土地整理，縣政府指令收購、收回的土地；9、土地使用權(quán)人申請縣土地儲備中心收購的土地；10、其它需要儲備的國有土地。儲備中心資金運作受縣財政部門和審計部門的指導和監(jiān)督。具體到實施土地收購儲備的資本全由縣財政撥款并可根據(jù)省土地部門與省中行簽訂的合作協(xié)議由各地市分行貸款解決。

　　基于這種機制的實施，運作幾年來，我市各縣在當?shù)乜h委、縣政府以及相關(guān)部門的通力合作下，土地收購儲備工作較起步之初有了相當大的起色，土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓工作也搞的有聲有色，槌起槌落聲是此起彼伏，一浪高過一浪，國土收益連創(chuàng)新高，財政收入大步攀升，顯示了一個新生事物誕生后的勃勃生機。但居安思危，未雨綢繆，縱觀我市縣級土地收購儲備工作的總體態(tài)勢而言，在其運作過程中，卻面臨著諸多潛在的危機。

　　縣級土地收購儲備機制中存在的問題

　　首先，在土地收購儲備的資金運營上，政府實際上只注重了對土地使用權(quán)出讓后國土收益的回攏，而忽視了對土地收購儲備前期的資金投入。

　　20xx年，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（通稱15號文件）。15號文件明確提出，為增強政府對土地市場的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲備制度。市、縣人民政府可劃撥部分土地收益用于收購土地，金融機構(gòu)要依法提供信貸支持。這是中央以文件形式第一次對建立土地收購儲備制度，明確收購儲備資金的主要來源提出明確要求，是土地收購儲備機構(gòu)拓展融資渠道的重要政策依據(jù)。且20xx年初，山西省國土資源廳就與中國銀行山西省分行簽訂了土地收購儲備貸款業(yè)務(wù)的合作協(xié)議，并要求各地市分行與當?shù)貒�土資源部門積極開展全方位業(yè)務(wù)合作，嚴格按照《實施細則》辦理土地收購儲備資金貸款業(yè)務(wù)。但在我市的許多縣，在土地收購儲備資金運營上，雖然也規(guī)定由縣財政撥款或向銀行貸款解決，但在實際運作上卻是步履艱難，阻力重重。財政部門不予撥款不說，就是想依靠國家和省里面制定的政策依據(jù)，向金融機構(gòu)進行融資，儲備機構(gòu)都沒有自己獨立的帳戶。這樣，資金就難以融通。沒有了融通的資金，在進行土地收購的時候，土地收購儲備機構(gòu)就只能采取其唯一的一種收購方式----協(xié)議（或合同）收購來運作。但這種收購方式在運作過程中，由于采用的是“先協(xié)議（或合同）收購，后出讓補償”的方式，所以在對土地進行收購的時候，無形之中就存在如下幾方面的不利于：一是不利于土地收購儲備機構(gòu)成功收購。由于這種收購方式實際上是一種“賒帳式”收購，所以在收購有些土地特別是所謂的“黃金”、“搶手”地塊時，由于用地意向者較多，原有土地使用（所有）權(quán)屬單位人出于一種急功近利的這么一種思想，就往往置國家法律法規(guī)于不顧，將本應(yīng)該納入土地儲備庫或應(yīng)該經(jīng)過收購儲備推向市場的土地，擅自轉(zhuǎn)讓或買賣于他人，從而導致收購儲備工作陷于一種尷尬被動的局面；二是不利于縣級政府獲取更多的收益。因為協(xié)議收購或多或少地會存在土地使用（所有）權(quán)屬單位人向土地收購儲備機構(gòu)討價還價的可能，從“利息”和“付款周期”等角度考慮，“賒帳式”的收購往往是“讓利式”的結(jié)果。

　　其次，在土地收購儲備部門之間的協(xié)調(diào)問題上，難以達成統(tǒng)一的認識。

　　土地收購儲備工作涉及面廣，常常需要多部門之間密切配合，從筆者調(diào)查情況來看，目前主要是與城建規(guī)劃及司法部門之間的協(xié)調(diào)對土地收購儲備的影響最大。一是許多縣城建設(shè)規(guī)劃缺乏前瞻性和穩(wěn)定性，給土地收購儲備無形中增加了風險，也制約了土地資源的高效利用；二是已進入土地收購儲備程序的土地，因原土地使用權(quán)人債權(quán)債務(wù)等糾紛使司法部門介入處置土地資產(chǎn)，導致土地儲備已做的前期工作失去效力，甚至出現(xiàn)法院將土地補償費代扣、截留等用于償還企業(yè)的債務(wù)等現(xiàn)象，造成原土地使用權(quán)人到期不按時交付土地，給政府儲備土地造成困難。

　　其三，在土地收購儲備的實際操作中，規(guī)避土地收購儲備的行為時有發(fā)生，致使一些本應(yīng)納入收購儲備的土地被紛紛轉(zhuǎn)手，國土收益大量流失。

　　主要表現(xiàn)在：①一些工礦企事業(yè)單位等，因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或其它原因調(diào)整出的原劃撥的國有土地，以出讓方式取得土地使用權(quán)后，無力繼續(xù)開發(fā)，而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地，以及應(yīng)依法收回的荒蕪、閑置的國有土地，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，本應(yīng)納入土地收購儲備，但土地使用權(quán)人卻拒絕收購，在不辦理任何土地相關(guān)手續(xù)的情況下，買賣或者以房屋租賃、聯(lián)營聯(lián)建等名義擅自轉(zhuǎn)讓土地或改變土地用途等方式進行著私下里的交易，導致國有土地資產(chǎn)大量流失；②縣城或集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)等一些原有的劃撥性住宅用地，因?qū)嵤┏擎?zhèn)規(guī)劃和土地整理，在搬遷改造后一下子由深巷偏僻之地變成了臨街“黃金”地塊，土地價值突顯。于是這些土地使用權(quán)人便采取拆舊翻新等種種方式，使其無償取得的住宅用地一躍而改變成為本應(yīng)通過公開出讓有償方式方能獲得的經(jīng)營性用地，在原用地上開門面、設(shè)店鋪，用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)等用途，從中大肆掠取因政府投資而帶來的土地增值收益。

　　其四，集體土地的大量非法入市（特別是毗鄰城區(qū)、周邊基礎(chǔ)設(shè)施較好的“城中村”以及城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通沿線這些特殊區(qū)域的集體土地），嚴重地影響著土地的收購儲備及儲備土地的處置工作。

　　收購儲備土地的最終目的是要經(jīng)營土地，而經(jīng)營土地的目的是要“通過建立良好的土地市場環(huán)境，盤活存量土地資產(chǎn)，實現(xiàn)城市土地資源的優(yōu)化配置，為城市經(jīng)濟提供可持續(xù)發(fā)展的資源保證”，“在這個前提下，使土地資源實現(xiàn)最大化的資產(chǎn)價值”。而這些區(qū)域集體土地的大量非法入市（入市的形式主要表現(xiàn)在：非法批地入市、非法占地入市、非法出租入市、非法轉(zhuǎn)讓入市等），因為往往是受眼前利益的驅(qū)動（如交納稅款、集體開支等），實際上是一種自由和無序的用地行為，土地價格的隨意性也比較大，因此在缺乏有效監(jiān)管的情況下，在與國有土地市場的競爭中處于優(yōu)勢地位，從而對國有土地市場形成巨大的沖擊，這顯然不利于城市經(jīng)營土地市場的健康和有序發(fā)展。

　　其五，就是工作人員的素質(zhì)和管理問題，鑒于政府及土地管理部門對其缺乏嚴格健全的監(jiān)督機制，玩忽職守、濫用職權(quán)、違法違紀者大有人在。

　　主要表現(xiàn)在：①在目前土地收購儲備的實際運作中，片面追求經(jīng)濟效益已成為其主要目的。正是基于上述原因，國土資源管理部門在實施土地收購儲備時，往往簡化土地報批程序，把本應(yīng)該辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或征用等報批手續(xù)的土地，卻草率地以一紙收購合同就替代了，違規(guī)操作現(xiàn)象多有發(fā)生，這于土地儲備“規(guī)范調(diào)控土地市場、保護合理利用土地資源”的初衷是相背離的；②對于土地使用權(quán)符合收回、收購條件，土地使用權(quán)人未申請進行土地儲備，而擅自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及地上建筑物、附屬物的，根據(jù)各地《土地儲備實施辦法》的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)按非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)論處，國土資源管理部門不得為其辦理審批和登記手續(xù)。但在實際工作中，卻時常有一些工作人員為了自己的一點私利，置國家法律法規(guī)于不顧，為這些違法行為當事人大開方便之門，綠燈放行，嚴重地干攏了土地收購儲備工作的正常運行；③主要是土地儲備工作者全局意識不足，服務(wù)意識差。工作人員行政化管理意識濃，而服務(wù)市場的意識差，與土地儲備服務(wù)于市場、服務(wù)于經(jīng)濟的宗旨不協(xié)調(diào)，存在工作效率低、不及時學習，觀念和業(yè)務(wù)水平跟不上時代發(fā)展的步伐等現(xiàn)象，成為制約土地儲備工作的一大因素。

　　其六，是政府及土地管理部門在經(jīng)營土地收購、儲備、出讓等一系列過程中，缺位現(xiàn)象比較嚴重，營造的用地環(huán)境太差。實施土地收購、儲備并進行公開出讓的目的，原本是要通過土地市場的調(diào)控作用，搞好用地服務(wù)，將需盤活的存量土地激活，使其朝著合理的用地方向流動，以實現(xiàn)其利用效益的最大化。但在我省的許多地方，出于片面追求經(jīng)濟效益的目的，一些政府及土地管理部門在運作土地收購、儲備、出讓的過程中，往往把自己的職責僅僅定位于一個"中間批發(fā)商"的角色，利用權(quán)力優(yōu)勢，想方設(shè)法地把土地低價收購進來，再想方設(shè)法地把它高價賣出去，從而賺其差價，獲其利益了事。至于土地出讓以后，你用地者怎樣干、干成啥，那就不是我的事了。筆者在基層調(diào)研時，就親歷過這樣一個例子。20xx年，x縣土地管理部門以統(tǒng)征方式收購x村集體所有土地數(shù)畝，后經(jīng)過公開出讓，x外地開發(fā)商竟得該宗土地使用權(quán)。20xx年春，當x開發(fā)商意欲開發(fā)建設(shè)時，卻遭到當?shù)卮逦�的百般刁難，理由是：在該村管轄區(qū)域內(nèi)施工，得先付其施工管理費，并美其名曰為"協(xié)調(diào)費"，且一張嘴就是十幾、二十萬元的，沒有討價還價的余地。意思是說，只要你交了錢，在你施工期間，如有村民欺生從中鬧事，由其村委出面協(xié)調(diào)，否則后果不堪設(shè)想，讓你舉步維艱。情急之下，x開發(fā)商只好請求當?shù)卣�府及土地管理部門出面給予協(xié)商解決，但被推委再三。無奈，x開發(fā)商只好擱淺了工程建設(shè)。試想，這樣的用地環(huán)境，以后誰還敢再來投資呀？！

　　縣級土地收購儲備機制建議及對策

　　首先是要規(guī)范土地收購儲備資本金的運營。

　　即：在土地收購儲備的資金運營上，政府、財政及審計部門不僅要及時指導和監(jiān)督土地收購儲備機構(gòu)，對土地使用權(quán)出讓后國土收益的及時回收，更要協(xié)助土地收購儲備機構(gòu)搞好土地收購儲備前期的資金籌措和投放工作。

　　對于縣級財政收入情況好一些的地方，縣級財政部門應(yīng)積極向地方政府建言獻策，將可劃出用于實施土地收購儲備的資金列入土地儲備專項資金納入到每年度的財政預(yù)算體系內(nèi)，并可視當?shù)赝恋厥袌霭l(fā)育的實際情況，適當增減財政劃出。這樣一來，既可以減輕土地收購儲備機構(gòu)貸款利息高、土地收購儲備成本大幅增加的壓力，又可以協(xié)助政府從資金投入市場的額度量方面有效地調(diào)控土地市場的供應(yīng)和需求關(guān)系，一箭雙雕，何樂而不為呢？對于縣級財政收入情況一般的地方，縣級財政部門則更應(yīng)積極配合好當?shù)赝恋厥召弮�備機構(gòu)，充分利用國家及省對土地收購儲備機構(gòu)可向金融系統(tǒng)進行融資的政策依據(jù)，按照省廳與省中行達成的貸款協(xié)議，主動地與當?shù)匦刨J部門聯(lián)系給予資金上的扶持，并在資金的信貸上提供積極的擔保幫助。

　　其次是要積極拓展并選擇合理的土地收購儲備方式。

　　土地儲備庫建成后，凡是政府儲備土地必須入庫，以統(tǒng)一管理、統(tǒng)一整理、統(tǒng)一供地。土地的收購儲備在具體運作上，應(yīng)結(jié)合實際情況，靈活運用以下幾種方式：

　　1、土地征用。近幾年的城市化發(fā)展證明，城市的拓展用地及預(yù)留地主要依靠征用即政府統(tǒng)一征地的方式取得，是土地儲備的一種重要形式。但符合征用條件的集體土地，必須在完善土地征用手續(xù)成為國有土地后，方可進入土地儲備庫。如縣城“村改居”后即可采用這種土地儲備方式，來解決“城中村”改造的老大難問題。

　　2、收回方式。按照現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)，以出讓方式取得國有土地使用權(quán)、期限已滿未申請續(xù)期或申請續(xù)期未經(jīng)批準的土地，閑置土地，被依法沒收土地使用權(quán)的土地，以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)開發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地，可以收回后入庫。但從實際工作中看，雖然法律規(guī)定明確，但真正被直接收回土地使用權(quán)的土地很少，一般采取有償收回劃撥土地為主的方式操作。

　　3、直接貨幣收購。對近期急于開發(fā)的道路、供水、污水、能源、電力等基礎(chǔ)設(shè)施。用地，以及區(qū)位條件好、升值潛力大、市場需求旺盛的地塊可使用貨幣直接收購。

　　4、預(yù)約收購（即協(xié)議收購或合同收購）。對企業(yè)搬遷地

　　塊、破產(chǎn)企業(yè)變現(xiàn)地塊、污染搬遷地塊、老城區(qū)成片改造地塊等可實行預(yù)約收購。在簽訂收購合同后，其土地進入土地儲備庫，供地后，由原土地使用權(quán)人與政府按約定的比例分成。這樣既減輕了土地收購儲備資金的壓力，又滿足了原土地使用權(quán)人對土地增值的期望，應(yīng)是著重推行的土地儲備方式，但實行起來難度較大。

　　5、定向委托收購。特殊的公益性用地，且時序要求急、配套要求高、涉及面積大的地塊，如道路工程用地，可以采取定向委托某一單位的辦法實施收購，但必須在土地收購儲備機構(gòu)的指導、監(jiān)督及政策法規(guī)的約束下規(guī)范運作。

　　6、土地置換。對于企業(yè)、村莊整合改造土地，可以采取土地置換的辦法收購儲備，用土地儲備庫中土地換取地段好、利用效率不高的土地，以降低收購儲備成本，挖掘城市土地潛力，合理配置土地資源。

　　7、規(guī)劃紅線儲備。依照城市規(guī)劃，對道路兩側(cè)等重點區(qū)域中限于人力、財力暫行不具備直接收購儲備的土地，規(guī)劃部門可直接將規(guī)劃紅線劃給土地收購儲備機構(gòu)，進行規(guī)劃紅線儲備。

　　8、信息儲備。對按建設(shè)時序短期內(nèi)不具備開發(fā)條件的地塊，將其地籍信息、利用現(xiàn)狀信息與規(guī)劃信息、地價信息等輸入土地儲備庫，條件成熟后再轉(zhuǎn)為其他方式儲備。

　　其三是要做好相關(guān)部門間的協(xié)調(diào)問題。

　　主要是做好城建規(guī)劃與司法部門的協(xié)調(diào)問題。城建規(guī)劃部門要嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃法，制定科學、先進、穩(wěn)定的城市規(guī)劃，尤其要著力提高地塊詳細規(guī)劃的覆蓋率，并向社會公示，接受社會監(jiān)督，徹底改變目前朝令夕改的狀況，只有這樣，城市規(guī)劃才能真正成為土地資源配置和土地資產(chǎn)處置的前導，成為推動土地市場良好發(fā)育的動力。另外，國家應(yīng)當制定專門的法規(guī)，明確土地資產(chǎn)有別于企業(yè)的其他資產(chǎn)，無論出于什么原因，在處置土地資產(chǎn)時，必須征求土地管理部門的審查意見，以防止國有土地資產(chǎn)流失。

　　其四是要加大土地執(zhí)法監(jiān)察力度。

　　這是土地收購儲備工作能否順利實施的一個重要因素。土地收購儲備的一個中心任務(wù)便是盤活存量土地資產(chǎn)，優(yōu)化土地資源配置，合理利用土地。而大量存量土地大多存在于國有企事業(yè)單位的原劃撥用地當中，所以，加大對國有企事業(yè)單位劃撥用地“隱形交易”行為的監(jiān)察力度，首當其沖應(yīng)當成為土地管理部門執(zhí)法監(jiān)察工作的重中之重。在實際工作中，建議對國有企事業(yè)單位建立劃撥用地利用檔案，并對其劃撥用地進行定期不定期的動態(tài)巡查監(jiān)察，以此來防范國有企事業(yè)單位借改制或改革之機非法買賣、租賃、抵押或者以土地出資入股、聯(lián)營聯(lián)建等方式非法轉(zhuǎn)讓國有土地資產(chǎn)。其次是要加大對非法改變土地用途行為的監(jiān)察力度。主要是針對國有企事業(yè)單位中的劃撥用地及“城中村”臨街屬集體所有的劃撥性住宅用地而言。建議各級政府予以采取不同的方式，加強對他們的收購儲備力度，以有效地制止一些違法行為當事人擾亂土地市場秩序，逃避交納土地出讓金行為的發(fā)生。對國有企事業(yè)單位劃撥用地非法改變土地用途的，無償收回；對“城中村”臨街屬集體所有的劃撥性住宅用地，則應(yīng)按照《山西省“城中村”集體土地轉(zhuǎn)為國有土地管理辦法》的規(guī)定積極推行并實施之。其三是要加大對非法批地、非法占地行為的執(zhí)法力度。改變以往對此類違法行為“重罰款輕處理”的短期利益行為。對于非法批地者，不僅非法批準、使用的土地應(yīng)當收回，而且還要對非法批準使用土地的直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分，構(gòu)成犯罪的還要依法追究其行事責任.對非法占地者,不僅要給予其相應(yīng)的行政處分,而且還要對其非法占用的土地及其在非法占用的土地上新建的建筑物和其它設(shè)施進行處理，該拆除的進行拆除，該沒收的進行沒收,然后統(tǒng)一納入到土地儲備庫加以拍賣,從而達到治根治本的目的。

　　其五是要搞好土地收購儲備的建章立制工作。

　�、�、圍繞政府高度壟斷土地一級市場這個中心，建立收、儲、供地機制，實現(xiàn)土地收儲的規(guī)范化。

　　具體到實際工作中，一是要擴大土地收購儲備的范圍。強化政府統(tǒng)一征地，把新增建設(shè)用地全部納入政府儲備；充分運用收購、有償收回、置換和預(yù)儲備等手段，對縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有劃撥土地、企事業(yè)單位急需盤活的存量土地、抵押權(quán)實現(xiàn)的土地、閑置土地、破產(chǎn)企業(yè)及法院判決需處置的土地加大收儲力度。二是嚴格土地審批程序。嚴禁借土地收購儲備簡化土地報批程序，嚴禁以土地收購協(xié)議（或合同）替代土地報批手續(xù)的行為發(fā)生。三是嚴格供地程序。嚴格劃撥方式供地，嚴格限定協(xié)議出讓范圍，認真執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，對協(xié)議出讓的，堅決實行集體決策、集體定價并向社會公布。存量土地協(xié)議出讓時，土地出讓金收益不得低于評估地價的40％；新增建設(shè)用地協(xié)議出讓，土地出讓金不得低于基準地價的70％；要嚴格按照國土資源部（20xx）第11號令的規(guī)定，全面推進經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓。對于四大類經(jīng)營性用地，堅決走招標拍賣掛牌出讓的路子。對于其他用途的土地，按政策規(guī)定依法辦理，有條件的地方，這些地塊如有兩個以上用地意向者，也要逐步推行招標拍賣掛牌出讓的運作模式，從而實現(xiàn)“一個口子進，一個池子蓄，一個龍頭放”的收購儲備供地機制。

　�、�、建立公開、公平、公正的土地市場，規(guī)范完善土地出讓審批程序，實現(xiàn)土地收益的最大化。

　　為加強用地審批管理，規(guī)范土地出讓行為，政府及土地管理部門應(yīng)對每一宗地的收購、補償、協(xié)議出讓、招標拍賣掛牌出讓等，均實行集體會審、集體研究、集體決策；嚴格限制土地使用權(quán)協(xié)議出讓，實行地價評估、集體決策定價、公開協(xié)議出讓結(jié)果等措施，規(guī)范交易行為。

　　在規(guī)范出讓程序同時，土地管理部門還應(yīng)堅持公開、公平、公正的市場交易原則，實行陽光作業(yè)。對于出讓的每一宗土地，均應(yīng)在新聞媒體上公開披露；在運作過程中，要嚴格按照招標拍賣掛牌出讓程序操作，做到監(jiān)察、財政、公證等部門全程參與，確保招標拍賣掛牌出讓的公開、公平、公正。通過強力推行各類經(jīng)營性用地的招標拍賣掛牌出讓工作，不僅能最大限度的保證政府收益，規(guī)范各類出讓行為，也能有效地防止“暗箱”操作和腐敗行為的發(fā)生，有力地推動土地市場的健康、有序發(fā)展，最大限度地保證土地資產(chǎn)的保值增值。

　　⑶、圍繞地方黨委、政府的中心工作，積極探索適合當?shù)氐男碌耐恋厥召弮�備運行機制，并對工作人員加以有效的監(jiān)督，實現(xiàn)土地收購儲備與人員管理機制的新突破。

　　要根據(jù)各地實際情況，合理把握收購儲備土地的規(guī)模，規(guī)避市場風險，完善土地儲備庫建設(shè)方案，儲備土地布局要相對合理，數(shù)量適度，既能調(diào)控市場供求，又能基本保證城市建設(shè)需要。另外，必須注重提高工作人員的政治素質(zhì)和理論修養(yǎng)，保證依法工作，熱情服務(wù)，適應(yīng)全面推行土地收購儲備制度的要求。

　　其六是要建立良好的土地收購儲備出讓環(huán)境。

　　這是至關(guān)重要的一點，也是關(guān)系到一個地方土地市場能否繼續(xù)發(fā)育的重要前提。鑒于此，建議各級政府及土地管理部門，在實施土地收購儲備及出讓的過程中，一定要站對自己的位置，勇于承擔起自己的責任，不僅要力促當?shù)亟?jīng)濟的快速發(fā)展，更要致力于提高自身素質(zhì)，提高自己的服務(wù)水平。在實施土地收購儲備時，最大限度地讓利于民。同時，力爭協(xié)調(diào)好征地與被征地者之間的利益關(guān)系，盡量減少雙方之間的摩擦，為土地的成功出讓奠定一個堅實的基礎(chǔ)。土地出讓后，還要即時給以全方位的跟蹤服務(wù)，該監(jiān)督的就得監(jiān)督，該協(xié)調(diào)的給以協(xié)調(diào)，努力為用地者營造一個科學、和諧的用地環(huán)境。

土地調(diào)研報告 9

　　**縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)過近幾年的不斷摸索、實踐，已形成了一定規(guī)模，并積累了豐富的經(jīng)驗。為了進一步探索**縣農(nóng)村土地承包管理及流轉(zhuǎn)方式，建立承包土地經(jīng)營權(quán)市場，我局組織力量對全縣土地承包管理及經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓等土地流轉(zhuǎn)問題進行了一次專項調(diào)查。調(diào)查情況如下：

　　一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

　　 1、土地流轉(zhuǎn)規(guī)模。**縣共有40個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，839個村，25萬農(nóng)戶，77.1萬農(nóng)業(yè)負擔人口，農(nóng)村土地承包總面積122.7萬畝，其中水田91.6萬畝。全縣二輪承包簽訂承包合同23.5萬份，承包耕地116.6萬畝，發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證22.1萬份。截至去年底止，全縣土地流轉(zhuǎn)總面積11.8萬畝，占承包土地總面積的10%，涉及承包農(nóng)戶4.6萬戶，占承包數(shù)的19%。從鄉(xiāng)鎮(zhèn)看，40個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都存在土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象，流轉(zhuǎn)面積多的達3200多畝，占總面積的18%，流轉(zhuǎn)面積最少的僅占承包面積的3.2%;從行政村看，有土地流轉(zhuǎn)的村共825個，占總村數(shù)的98%。

　　2、土地流轉(zhuǎn)成因。我們一行深入到本縣青林、漆河、盤塘、楓樹、茶庵鋪、鄭家驛等6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，走訪了部分村組干部和農(nóng)戶，從中了解到農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要成因有以下幾個方面：一是承包者外出務(wù)工，不能經(jīng)營土地;二是勞動力進城經(jīng)商，不便經(jīng)營土地;三是種田效益不高，不想經(jīng)營土地;四是為了方便生產(chǎn)，需要調(diào)整土地。這些原因雖然各有不同，但有一個共同點，都認識到土地是農(nóng)民的基本生產(chǎn)資料，是最可靠的生活保障和生產(chǎn)條件。因此，不愿放棄承包權(quán)，只愿出讓使用權(quán)。

　　3、土地流轉(zhuǎn)形式。從調(diào)查了解到的情況看，**縣土地流轉(zhuǎn)的形式主要有以下幾種：一是托管。一些外出務(wù)工或經(jīng)商的農(nóng)戶，將承包的土地部分或全部委托給親友、鄰居，只享受惠農(nóng)補貼，不參與產(chǎn)品分配，這種形式大都是口頭協(xié)議，一般是一年一定。他們都是雙方交涉議定，一般是未經(jīng)發(fā)包方認可并且未辦理任何手續(xù)，這種形式的轉(zhuǎn)讓戶約占45%。二是轉(zhuǎn)包。這種形式是原承包戶將承包地全部或部分轉(zhuǎn)包給承接戶。轉(zhuǎn)包的權(quán)利和義務(wù)由雙方議定或請中介人鑒證達成協(xié)議，多為口頭協(xié)議，一般也未經(jīng)過發(fā)包方，也是一年一定一結(jié)算，這種形式的轉(zhuǎn)讓戶占約41%。三是互換。這種形式主要表現(xiàn)在戶與戶之間為方便耕作或防止牲畜踐踏，將原承包地塊互相兌換，兌換條件及補償?shù)仁乱�，由雙方協(xié)商達成協(xié)議，原承包關(guān)系不變。這種形式的轉(zhuǎn)讓戶約占5%。四是租賃。這種形式是承包戶將承包地租賃給本村本組農(nóng)戶或本村組以外的單位和個人用于開發(fā)性生產(chǎn)。承租方一次或分年度付給出租方租賃金，這種形式占轉(zhuǎn)出戶的9%。

　　4、土地流轉(zhuǎn)效應(yīng)。一是促進了家庭承包經(jīng)營制度的進一步穩(wěn)定和完善。這種土地流轉(zhuǎn)機制，不僅解除了從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)戶的后顧之憂，而且擴大了種地農(nóng)戶的發(fā)展空間，尤其是拓展了解決農(nóng)村人地矛盾突出的途徑。二是加速了農(nóng)村勞動力的轉(zhuǎn)移，促進了民營私營經(jīng)濟的發(fā)展。這種流轉(zhuǎn)機制，使從事非農(nóng)業(yè)的農(nóng)戶擺脫了土地束縛，集中精力外出打工、經(jīng)商、從事二、三產(chǎn)業(yè)等。目前**縣這類人員約占10萬人以上，加速了**縣農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整。三是推動了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化規(guī)模經(jīng)營。目前全縣已有規(guī)模經(jīng)營面積2.1萬畝，占到總流轉(zhuǎn)面積的20%，其中經(jīng)營面積在30—50畝的大戶就有120多戶，這些農(nóng)戶經(jīng)營規(guī)模擴大以后，有的發(fā)展優(yōu)質(zhì)稻生產(chǎn)，有的發(fā)展煙葉、果蔬等。鄭家驛鄉(xiāng)高巖村朱明春發(fā)展種植優(yōu)質(zhì)稻60多畝，每年增效1.2萬元，取得了可觀的經(jīng)濟效益。四是創(chuàng)新了經(jīng)營理念。土地的有序流轉(zhuǎn)帶動了勞動力的合理轉(zhuǎn)移，他們走出家門，開闊視野，不僅增加了收入，還學會了一定的技能，了解外界各種信息以及市場經(jīng)濟的思路，更新了理念。他們憑借與外地的營銷渠道和合作關(guān)系，利用當?shù)刭Y源發(fā)展自己的事業(yè)，為振興經(jīng)濟起到了典型引路和示范推動作用。如目前比較興旺的躍宇竹業(yè)、三尖農(nóng)牧等，他們的領(lǐng)辦者都是從土地流轉(zhuǎn)中解脫出來的農(nóng)民和打工成長起來的民營企業(yè)家。

　　二、存在主要問題

　　在調(diào)查了解中，我們還發(fā)現(xiàn)**縣在土地流轉(zhuǎn)過程中還存在著以下幾個帶傾向性的問題：一是各級基層干部對土地流轉(zhuǎn)的認識不清，理解和說法不一，依法管理意識差;二是土地流轉(zhuǎn)方面的法律、法規(guī)和政策制度滯后，缺乏執(zhí)法手段，操作難度大;三是土地流轉(zhuǎn)形式五花八門，程序上隨心所欲，制度不完善，管理不規(guī)范;四是對土地流轉(zhuǎn)，發(fā)包方不清楚，與出讓方、受讓方三者之間沒有履行合法手續(xù)，多為口頭協(xié)議，私下流轉(zhuǎn)屬于個人行為，在誠信制度尚不完善的情況下，土地穩(wěn)定性差，雙方利益無法受到法律保護，一旦發(fā)生糾紛，無法調(diào)處，導致部分農(nóng)戶土地糾紛、矛盾突出。

　　三、對策及建議

　　針對**縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中暴露出來的問題，我們建議應(yīng)從以下幾個方面采取對策措施。

　　一是認識要統(tǒng)一。**縣雖有一部分農(nóng)民離土甚至離鄉(xiāng)，但大部分農(nóng)民還是繼續(xù)與土地相依為命。推進土地流轉(zhuǎn)是小農(nóng)經(jīng)濟向現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的重要途徑;是為從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)民獲得更多的土地，發(fā)展規(guī)模農(nóng)業(yè)、效益農(nóng)業(yè)，從而達到以地生財?shù)哪康奶峁┝吮Ｕ�。因此，各級政府和相關(guān)涉農(nóng)部門要把土地流轉(zhuǎn)當作一個重要問題進行調(diào)查研究，作為依法管理土地的一件大事來抓，特別是加強各級黨政領(lǐng)導的法律法規(guī)的培訓學習，真正掌握《農(nóng)村土地承包法》的精神實質(zhì)，做到依法行政，使土地流轉(zhuǎn)真正實現(xiàn)“自愿、依法、有序”。

　　二是運作要規(guī)范。所發(fā)生的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，要符合法律法規(guī)和政策的規(guī)定;要嚴格按程序辦理，確保土地流轉(zhuǎn)真實性、合法性和有效性;確保土地用途不變，提升地力;維護流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益;明確土地流轉(zhuǎn)操作辦法，包括土地流轉(zhuǎn)申報、審批、登記和流轉(zhuǎn)合同簽訂、鑒證、兌現(xiàn)、糾紛調(diào)處與仲裁以及日常監(jiān)督等一系列辦法。

　　三是保障要落實。農(nóng)村承包合同管理是農(nóng)經(jīng)部門的重要職責，要加強農(nóng)村承包合同管理機構(gòu)建設(shè)，進一步明確土地執(zhí)法主體、并賦予相關(guān)的管理權(quán)力和執(zhí)法手段，包括人員和經(jīng)費等都要予以保障，做到有人員、有位置、有責任、有權(quán)利。只有這樣才有可能把該項工作抓好抓出成效，才能真正做到農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收和農(nóng)村大局的穩(wěn)定。

　　四是服務(wù)要到位。各級政府還要積極培育和發(fā)展土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的中介服務(wù)組織，尤其是《物權(quán)法》的頒布實施，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)該逐漸走向市場，逐步使土地向?qū)�業(yè)大戶、經(jīng)營能手等集約經(jīng)營者集中，建立相應(yīng)的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)系統(tǒng)，使土地從隨意無序流轉(zhuǎn)向有序規(guī)范流轉(zhuǎn)方面轉(zhuǎn)變。同時，村級經(jīng)濟組織要發(fā)揮流轉(zhuǎn)中介的核心作用，協(xié)助解決好流轉(zhuǎn)雙方的矛盾，做好審定承包者資格、簽訂轉(zhuǎn)讓合同及資料歸檔等工作。

土地調(diào)研報告 10

　　按照x政辦明電[20__]x號文件《關(guān)于開展返鄉(xiāng)農(nóng)民工土地承包權(quán)益調(diào)研的通知》要求，農(nóng)業(yè)局、農(nóng)綜辦和人勞局分別抽調(diào)人員組成三個調(diào)研組，于 20__年x月21日至26日深入全縣鄉(xiāng)村和農(nóng)戶，采取聽匯報，召開座談會，走訪群眾等形式，對當前我縣農(nóng)民工返鄉(xiāng)情況和土地承包權(quán)益情況進行了認真的調(diào)研，在鄉(xiāng)、村各級部門的積極配合下，圓滿完成了此次調(diào)研任務(wù)，現(xiàn)將調(diào)研結(jié)果報告如下：

　　一、我縣農(nóng)民工外出與返鄉(xiāng)回流的基本情況

　　我縣共有農(nóng)業(yè)人口x人，有農(nóng)戶數(shù)x戶，其中有外出農(nóng)民工的戶數(shù)x戶，占總戶數(shù)的x%，舉家外出的戶數(shù)x戶，占總戶數(shù)的8%。全縣共有農(nóng)村勞動力x人，其中外出農(nóng)民工x人，占勞動力總數(shù)的37%。春節(jié)前共有返鄉(xiāng)農(nóng)民工x人，截止2月底仍有x人沒有返城。

　�、宸掂l(xiāng)農(nóng)民工返鄉(xiāng)的原因

　　1、受世界經(jīng)濟危機的影響。我國沿海地區(qū)出口及勞動密集型企業(yè)產(chǎn)品出口受到限制，經(jīng)濟不景氣，導致企業(yè)停產(chǎn)、轉(zhuǎn)產(chǎn)、降薪、載員等，造成農(nóng)民工不得不返鄉(xiāng)。這是造成我縣農(nóng)民工大量返鄉(xiāng)的主要原因。

　　2、國家惠民政策的影響。如糧食補貼、生豬補貼、農(nóng)機補貼等一系列強農(nóng)支農(nóng)惠農(nóng)政策，對農(nóng)民工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)具有吸引力，部分農(nóng)民工返鄉(xiāng)后發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和開展多種經(jīng)營，如果經(jīng)營得當，每年也有不錯的收入。

　　3、部分農(nóng)民工經(jīng)過幾年的創(chuàng)蕩，開闊了視野，掌握了一技之長，準備返鄉(xiāng)企業(yè)和再就業(yè)。如有的農(nóng)民工經(jīng)過多年打工，有了積蓄，有了技能，有了一定的銷售門路，返鄉(xiāng)后自己當老板，或者在家鄉(xiāng)再就業(yè)。

　　4、因年齡和技能的局限，迫使部分農(nóng)民工退業(yè)返鄉(xiāng)。由于年齡的增長和技能偏低，迫使他們退業(yè)返鄉(xiāng)。

　�、嫖捶党寝r(nóng)民工的就業(yè)意愿

　　1、未返城農(nóng)民工中，大部分已認識到技術(shù)和技能的重要性，想學到一門技術(shù)，掌握一項技能，最好是原來已經(jīng)基本熟悉和掌握的技術(shù)、技能，達到熟練和精巧，為以后更好就業(yè)創(chuàng)造必要的條件。

　　2、我縣近期大規(guī)模農(nóng)民工返鄉(xiāng)現(xiàn)象雖然尚未出現(xiàn)，但伴隨著沿海企業(yè)經(jīng)營的不景氣乃至關(guān)停倒閉，農(nóng)民工就業(yè)不穩(wěn)定的狀況已經(jīng)呈現(xiàn)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，面對歇崗和失業(yè)，我縣少部分農(nóng)民工選擇回鄉(xiāng)，但大部分農(nóng)民工仍然滯留原地等待、觀望，還有部分農(nóng)民工流向內(nèi)地一、二線城市，繼續(xù)尋找就業(yè)機會。

　　3、“外地再好，沒有家鄉(xiāng)水甜”。部分農(nóng)民工返鄉(xiāng)后，還是希望能夠用上自己在外學到的技術(shù)和經(jīng)驗，在家鄉(xiāng)再就業(yè)和創(chuàng)業(yè)。

　　二、土地承包經(jīng)營權(quán)及流轉(zhuǎn)情況

　　我縣是從1998年開始按照國家農(nóng)業(yè)土地政策開展了二輪土地承包，以村為單位與農(nóng)戶簽訂土地承包合同，發(fā)放經(jīng)營權(quán)證書等，承包期限定為30年。20__年根據(jù)《土地承包法》要求，對簽訂的土地承包合同進行了完善。全縣土地承包合同的簽訂率和土地經(jīng)營權(quán)證書發(fā)放率都達到了98%以上。但是在農(nóng)業(yè)稅費改革以前，部分農(nóng)戶紛紛外出務(wù)工經(jīng)商，甚至棄耕撂荒，有的村組將土地收回，重新進行了發(fā)包，有的農(nóng)戶進行了流轉(zhuǎn)，有的農(nóng)戶放棄了承包權(quán)。目前，全縣外出農(nóng)民工家庭沒有承包地的戶數(shù)為2256戶，占舉家外出戶數(shù)的17.8%。

　�、逶斐赊r(nóng)戶沒有承包地的原因

　　1、在二輪承包時自愿放棄。在稅費改革前，有的農(nóng)戶已經(jīng)在外務(wù)工經(jīng)商，同時感到稅費負擔較重，于是自愿放棄了土地承包權(quán)，這部分農(nóng)戶有x戶，占無地農(nóng)戶的50%.

　　2、因欠繳稅費或撂荒等被收回。這部分農(nóng)民已經(jīng)簽訂了土地承包合同，耕種了一段時間后舉家外出，因欠繳稅費數(shù)額較大或棄耕撂荒等，被村組收回土地重新進行了發(fā)包，承包土地的農(nóng)戶現(xiàn)在不愿放棄承包權(quán)，使這部分農(nóng)戶無地可種。這部分農(nóng)戶共有x戶，占無地農(nóng)戶數(shù)的28%.

　　3、二輪承包時因全家外出務(wù)工經(jīng)商未通知到戶。二輪承包時有的農(nóng)戶已經(jīng)舉家外出失去聯(lián)系，因未通知到，使這部分農(nóng)戶失去了土地承包權(quán)，這部分農(nóng)戶共有x戶，占無地農(nóng)戶數(shù)的8%。

　　4、其它原因造成。如新增人口，因村組機動地已分完，沒有機動地可調(diào)整；還有土地被征用等原因失去土地，這部分農(nóng)戶共有x戶，占無地農(nóng)戶數(shù)的14%。

　�、嫱恋爻邪�經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況

　　目前我縣有土流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶數(shù)為x戶，占農(nóng)戶數(shù)的10.3%，土地流轉(zhuǎn)面積x畝，占土地承包面積的28%。我縣土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)存在以下幾個特點：

　　1、土地流轉(zhuǎn)面積較大。全縣有近三分之一的土地都有流轉(zhuǎn)現(xiàn)象。主要原因是農(nóng)民外出務(wù)工經(jīng)商，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，國家征用如修路、辦企業(yè)、移民等和缺少勞動力的農(nóng)戶。

　　2、土地流轉(zhuǎn)對象是本村農(nóng)戶的比例較高。在農(nóng)戶外出務(wù)工經(jīng)商和缺乏勞動力的流轉(zhuǎn)土地中，有90%以上的流轉(zhuǎn)對象是本村的農(nóng)戶。

　　3、土地流轉(zhuǎn)期限較長。全縣農(nóng)村的土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)中，有超過86%的土地流轉(zhuǎn)期限在一年以上。

　　4、簽訂書面流轉(zhuǎn)合同的比例太小，幾乎沒有簽訂土地流轉(zhuǎn)合同。全縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中，簽訂書面流轉(zhuǎn)合同的比例僅為0.5%。除國家征用和少數(shù)流轉(zhuǎn)外村的土地簽訂有書面合同外，其它都是口頭協(xié)議和私下轉(zhuǎn)包，有的流轉(zhuǎn)連村組干部都不知道。

　　三、土地承包經(jīng)營糾紛情況

　　全縣今年元—2月份涉及土地承包經(jīng)營權(quán)糾紛共有81起，其中涉及農(nóng)民工家庭的糾紛案件共有20起，占糾紛起數(shù)的24.7%；因土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)發(fā)生糾紛的案件數(shù)為58起，占糾紛起數(shù)的72%。

　　引起土地承包經(jīng)營糾紛的原因主要有以下幾方面：一是因口頭協(xié)議引發(fā)的權(quán)力和義務(wù)的糾紛，近幾年國家惠農(nóng)政策加大補貼力度后，補貼款歸誰等引發(fā)糾紛。二是失地農(nóng)戶與承包地較多農(nóng)戶的糾紛。外出務(wù)工農(nóng)戶口頭將承包地轉(zhuǎn)給別人，現(xiàn)回來想收回，但對方不愿放棄承包。三是新增人口無地可種引發(fā)的糾紛。如有的通過機動地的調(diào)整分到了土地，有的則沒有分到。四是個別村組干部執(zhí)行政策出現(xiàn)偏差，“一碗水端不平”造成糾紛。

　　四、對解決當前農(nóng)民工就業(yè)及土地承包糾紛的有關(guān)建議

　�、鍖�解決當前農(nóng)民工就業(yè)的建議

　　1、加強對返鄉(xiāng)農(nóng)民工的職業(yè)技能培訓。加大對農(nóng)民工培訓的投入，改進培訓方式，擴大培訓效果。在中等職業(yè)

　　學校開展面向返鄉(xiāng)農(nóng)民工的職業(yè)教育培訓，根據(jù)返鄉(xiāng)農(nóng)民工的特點開設(shè)專業(yè)和課程，采取靈活多樣的學習方式，突出培訓的針對性和實用性。

　　2、搭建就業(yè)平臺。加強對農(nóng)民工的信息引導和就業(yè)服務(wù)，加強與勞務(wù)輸入部門的聯(lián)系和銜接，發(fā)揮勞務(wù)經(jīng)紀人的作用。同時，大力支持農(nóng)民工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)和投身新農(nóng)村建設(shè)。抓緊制定扶持農(nóng)民工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的具體政策措施，引導掌握了一定技能，積累了一定資金的農(nóng)民工創(chuàng)業(yè)，以創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)。

　　3、做好農(nóng)民工社會保障。抓緊制定農(nóng)民工社會保險關(guān)系異地轉(zhuǎn)移與接續(xù)辦法。及時妥善安排返鄉(xiāng)農(nóng)民工子女入學，積極引導返鄉(xiāng)農(nóng)民工參加新型農(nóng)村合作醫(yī)療，解決其看病就醫(yī)問題。

　　㈡對解決當前土地承包糾紛的建議

　　1、著力解決返鄉(xiāng)農(nóng)民工的土地承包問題，特別是無地農(nóng)民工若沒有機動地，可通過流轉(zhuǎn)的方式使其獲得一份耕地，并提供更多的就業(yè)機會，使其重新返城或在本地就業(yè)。

　　2、加強對土地流轉(zhuǎn)的監(jiān)管力度，完善縣鄉(xiāng)兩級土地承包管理和糾紛仲裁機構(gòu)，加強對土地流轉(zhuǎn)監(jiān)管和糾紛調(diào)解工作。只有加強對土地流轉(zhuǎn)的監(jiān)管，消除因口頭協(xié)議，形成土地承包糾紛的隱患。通過監(jiān)管把農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)形成書面合同形式，確保農(nóng)民的土地承包權(quán)益不受侵犯。

　　3、完善糾紛調(diào)處機制。認真解決農(nóng)村土地承包糾紛，維護農(nóng)民工的土地承包權(quán)益。縣鄉(xiāng)農(nóng)經(jīng)部門要高度重視農(nóng)村土地承包糾紛，嚴格按照《農(nóng)村土地承包法》和《信訪條例》有關(guān)規(guī)定，建立農(nóng)民來信來訪制度，對每一起農(nóng)民來信來訪都認真對待，及時入村入戶調(diào)查核實，按照有關(guān)政策、法律法規(guī)進行調(diào)解，做到“件件有結(jié)果，事事有回音”。

土地調(diào)研報告 11

　　近年來，由于農(nóng)村城鎮(zhèn)化和項目建設(shè)的不斷發(fā)展，尤其是部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)、開發(fā)區(qū)的農(nóng)村集體土地被國家征用，征地款的分配問題引起群眾的廣泛關(guān)注，在分配土地征用款時往往出現(xiàn)一些侵害婦女權(quán)益的問題。近兩年來，我市婦聯(lián)共接待涉及農(nóng)村婦女土地權(quán)益問題的信訪案件xx件（其中xx件，xxxx年xx件），涉及xx人，其中重復上訪2批7x人。占信訪總量xxx件（xxx件，xxxx年xx件）的xx%。為依法維護農(nóng)村婦女兒童土地權(quán)益、探索婦女土地權(quán)益案件解決、落實婦女土地權(quán)益的辦法，婦聯(lián)就農(nóng)村婦女土地權(quán)益問題在我市的幾個重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)作了專題的調(diào)研。

　　一、接待來訪事項的簡要情況和特點

　　從我市婦聯(lián)接待有關(guān)農(nóng)村婦女反映土地權(quán)益糾紛的信訪事項的情況看，主要有以下幾個特點：一是上訪來源地相對集中，主要集中在土地被征用的地方，如：高碼鄉(xiāng)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、東江鎮(zhèn)、香花鄉(xiāng)等；二是反映的訴求基本一致�；�本上是戶口在本地的出嫁女、男到女家落戶者家庭成員要求享受土地征用分配款，也有少部分為丈夫去世后或離婚后其土地權(quán)益受到一定侵害的問題；三是因婦女權(quán)益受損引發(fā)的上訪多存在重復上訪傾向。如高碼鄉(xiāng)邵愛玲因其夫到女家落戶家庭成員要求享受組上同等待遇問題多次赴京、赴省、赴郴，到本市不計其數(shù)上訪；四是造成上訪的原因焦點基本為村規(guī)民約與法律的沖突。主要是法律規(guī)定男女平等，計劃生育政策也提倡男到女家落戶，但由于農(nóng)村傳統(tǒng)的影響，以及一部分地方村規(guī)民約的規(guī)定，出嫁女戶口必須外遷，即使不外遷在一定年限后也不再享受村組的經(jīng)濟成員待遇，同時，對于農(nóng)村男到女家落戶也有一定的限制。

　　權(quán)益侵害體現(xiàn)在：

　　1、有的村組外嫁女和離婚婦女的土地承包經(jīng)營權(quán)得不到落實。農(nóng)村外嫁女和離婚婦女，因為土地不可移動的特殊性，往往在娘家或依附于前夫，無法單獨分出來；如香花鄉(xiāng)星塘村一離婚婦女，夫家所在地將承包土地給再婚妻子，而娘家所在地也不給或無法落實其承包土地，鄉(xiāng)村經(jīng)過多次協(xié)調(diào)都得不到解決。

　　2、外嫁女和離婚婦女的宅基地分配權(quán)得不到落實。周邊城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)隨著城市化進程的加快，宅基地成了一項重要的福利，包含很大的經(jīng)濟利益，部分村組在宅基地分配問題上按照男婚女嫁習俗，采取了男女不平等政策。有些村村規(guī)民約明文規(guī)定男子成年或結(jié)婚后可單獨立戶批一間宅基地，而大齡女青年、戶口仍在本村的出嫁婦女、離婚婦女包括孩子不能單獨立戶批房，只能計入娘家或夫家大戶人口。

　　3、征地補償款和集體福利享有權(quán)得不到保障。隨著城鎮(zhèn)一體化的不斷推進和項目建設(shè)的需要，對土地的非農(nóng)建設(shè)性需求也不斷增大。在分配土地補償金政策上，雖然各級政府都明確男女平等的原則，但在實際操作中，對外嫁女、離婚婦女不發(fā)或少發(fā)土地征用補償金；在分配集體經(jīng)濟時采取剝奪或不公平分配的形式，導致土地權(quán)益糾紛，其子女戶口在本村的也不能享受同等待遇。

　　二、農(nóng)村婦女土地權(quán)益存在問題和根源

　　1、受傳統(tǒng)觀念影響。受幾千年傳統(tǒng)觀念的影響，認為嫁出去的姑娘理應(yīng)到男家落戶，不能與娘家的村民爭土地、爭飯吃，所生的子女更沒有理由再到娘家爭土地和經(jīng)濟利益。由于《村民委員會組織法》的頒布實施，在法律上確認了村規(guī)民約在村民自治中的作用，農(nóng)村過分強調(diào)“村民自己的事情自己管理”，而忽略了“依法”的限制，如《憲法》、《婦女權(quán)益保障法》對保障婦女合法權(quán)益和地位平等都有明確規(guī)定，中央和地方對保障農(nóng)村婦女土地權(quán)益也專門制定了許多政策，但是部分村組仍以貫徹《村民委員會組織法》為由，以村民大會或村民代表會決議、村委會決定或村規(guī)民約的形式，侵害甚至剝奪作為少數(shù)人的農(nóng)嫁女、離婚婦女、大齡女的土地權(quán)益，出現(xiàn)村規(guī)民約與法律法規(guī)相抵觸的現(xiàn)象。這些村規(guī)民約中不同程度地存在著侵害婦女土地權(quán)益以及相關(guān)權(quán)益的現(xiàn)象。

　　2、依法解決該類問題在實際操作中有一定難度。缺乏必要的解決手段是農(nóng)村婦女土地權(quán)益糾紛始終難以得到解決的最主要的原因之一。許多土地權(quán)益受侵害的農(nóng)村婦女找村干部，村干部因為村規(guī)民約的規(guī)定和村民代表的反對而無能為力；而且有的村本來就是村上的主要干部反對，即使大多數(shù)村民同意，因支書或組長的不同意也得不到落實；找鎮(zhèn)政府或街道，總認為土地是村里的，村民思想做不通，如強制執(zhí)行，則勢必造成干群關(guān)系對立，影響其它工作的順利開展，因此在處理中手段不多，力度不夠，陷入兩難境地；找到市婦聯(lián)，市婦聯(lián)缺乏相應(yīng)的執(zhí)法權(quán)限，心有余而力不足，也只能結(jié)合受害婦女所在的鎮(zhèn)街道婦聯(lián)做一些宣傳教育工作，或是協(xié)調(diào)有關(guān)部門解決，但解決起來難度很大，收效甚微。依法起訴，法院因為村民委員會具有社會管理的職能，由于我國法律中對婦女土地承包權(quán)缺乏詳盡的可操作的司法解釋，以致法院在受理、判決此類案件時彈性很大。即使訴訟時婦女勝訴，執(zhí)行起來也很難。為此，婦女要求依法維護自己合法權(quán)益的婦女去找法院起訴時，法院答復暫緩受理外嫁女土地權(quán)益侵害案。因此各個部門在解決此類問題上顯得拖沓和被動，使受到侵害的婦女們往往爭得自己的合法權(quán)益很難。

　　3、利益驅(qū)動導致矛盾加劇。當前農(nóng)村特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部村級集體經(jīng)濟迅速壯大，當?shù)匾话惆慈丝诜峙浣?jīng)濟收益及宅基地。農(nóng)村戶口利益的優(yōu)厚使經(jīng)濟發(fā)達村的出嫁女不愿意把戶口遷到其他村去，而同城鎮(zhèn)男子結(jié)婚的“農(nóng)嫁居”婦女更不愿隨其夫?qū)�戶口遷往城鎮(zhèn)。長此以往，導致農(nóng)村資源和經(jīng)濟利益增長速度有限性同人口增長速度急劇性的矛盾比較突出，利益分配、人地關(guān)系壓力逐年加大，“僧多粥少”的局面使村民們認為自身的利益被搶走了，所以紛紛排斥“出嫁女”、“離婚婦女”等邊緣人群。

　　三、解決農(nóng)村婦女土地權(quán)益問題的建議和對策

　　目前農(nóng)村婦女土地權(quán)益受侵害問題，我們認為一是有違背法律和男女平等基本國策的落實；二是不利于和諧社會建設(shè)，問題不妥善解決，帶來不穩(wěn)定因素；三是不利于計劃生育工作的開展。在現(xiàn)有的社會保障程度以及集體經(jīng)濟發(fā)展水平之下，維護農(nóng)村婦女的土地權(quán)益，特別需要法律、政策的制度性保護，需要各級政府及部門的積極介入和有力的司法救助與監(jiān)督。現(xiàn)提出以下幾點建議：

　　1、加大普法工作力度，提高村組干部的法律意識。通過宣傳“男女平等”基本國策，把高層意識逐步轉(zhuǎn)化為廣大人民群眾的共識，推動農(nóng)村廣大干部和群眾學法、知法、懂法和用法，增強法制觀念，強化責任意識，徹底清除男尊女卑、重男輕女的傳統(tǒng)觀念，樹立男女平等意識，堅持依法辦事，在農(nóng)村形成依法維護婦女合法權(quán)益的氛圍。

　　2、建立執(zhí)法監(jiān)督制度，廢除與法律相抵觸的村規(guī)民約。明確各級政府部門責任，建立執(zhí)法監(jiān)督制度，嚴懲瀆職人員。目前，對農(nóng)村婦女土地權(quán)益保護不力現(xiàn)象的發(fā)生，固然有歷史、立法的原因，但“執(zhí)法不嚴”的因素也不容忽視。因此，應(yīng)明確各級政府部門保護農(nóng)村婦女權(quán)益的職責，建立起相關(guān)執(zhí)法監(jiān)督制度，加大對瀆職人員的懲罰力度，追究侵權(quán)人的法律責任。加強國家法律對村規(guī)民約等的指導和規(guī)范，建立“村規(guī)民約”審查制度，在尊重村民自治的同時，出臺相關(guān)法律條文，規(guī)范政府監(jiān)督、管理村規(guī)民約的具體權(quán)限和程序，對涉及集體經(jīng)濟收益分配的規(guī)定、村民或社員代表會的決定、村規(guī)民約進行徹底清理，對村規(guī)民約中侵害婦女合法財產(chǎn)權(quán)利的條款堅決予以清除，堅決制止村委會、村民小組制定的土政策大于法律的做法，完善對村規(guī)民約的審查和監(jiān)督，確保村民在法律許可的范圍內(nèi)行使自治權(quán)。

　　3、積極爭取政策，提高婦女參政比例。當前農(nóng)村重大事務(wù)的決定包括涉及利益分配的制度安排和規(guī)則制定過程中，婦女的利益要求和意見難以得到充分的表達，往往是由村干部和村民代表決定，婦女在利益分配中處于不利地位。鑒于這種狀況，要爭取各級黨委、政府的高度重視。爭取在原有的“至少要有一名女干部”的基礎(chǔ)上，制定出適當增加女性“一把手”比例的相關(guān)政策，為女性當選“一把手”提供組織保障和政策支持。

土地調(diào)研報告 12

　　一、基本情況

　　大橋鎮(zhèn)是一個傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)，是江山西北部的“糧倉”。全鎮(zhèn)共有耕地面積16052畝，其中水田面積15213畝。全鎮(zhèn)總?cè)丝?9383人，其中農(nóng)業(yè)人口為16474，占84.99%；共有勞動力10314人，其中外出勞動力6087人，占59%。

　　為建立現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式，提高土地利用率、產(chǎn)出率和綜合效益，妥善解決保障農(nóng)戶家庭土地承包經(jīng)營權(quán)與規(guī)模經(jīng)營之間的矛盾，大橋鎮(zhèn)黨委、政府積極引導廣大農(nóng)戶推行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。目前，已有2296戶農(nóng)戶參與土地流轉(zhuǎn)，面積達到6176.9畝，其中今年新流轉(zhuǎn)土地526畝，累計流轉(zhuǎn)土地占全鎮(zhèn)水田面積的40.6%，占有土地使用權(quán)證14788畝的41.8%。參與連片流轉(zhuǎn)30畝以上的主體有41個，涉及農(nóng)戶1219戶，流轉(zhuǎn)土地面積3669.9畝，連片流轉(zhuǎn)面積占總流轉(zhuǎn)面積的59.4%。農(nóng)戶之間流轉(zhuǎn)面積2197.68畝，涉及農(nóng)戶866戶，占流轉(zhuǎn)面積的35.6%。

　　二、土地流轉(zhuǎn)主要特點

　　全鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)土地6176.9畝中，流轉(zhuǎn)給專業(yè)大戶的面積為4666.9畝，流轉(zhuǎn)給農(nóng)民專業(yè)合作社的面積為1330畝，流轉(zhuǎn)給工商企業(yè)經(jīng)營的有0畝。從近幾年的土地流轉(zhuǎn)情況看，呈現(xiàn)以下幾個特點。

　　1、土地流轉(zhuǎn)以轉(zhuǎn)包和出租的形式為主。在流轉(zhuǎn)總面積6176.9畝中，以轉(zhuǎn)包和出租形式流轉(zhuǎn)的面積分別為20xx.9畝和3466畝，分別

　　占了32.5%和56.1%。

　　2、以農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、農(nóng)業(yè)各類專業(yè)合作社參與規(guī)模土地流轉(zhuǎn)比較突出。我鎮(zhèn)新生糧食專業(yè)合作社和振農(nóng)植保專業(yè)合作社承包土地面積分別為2480畝和450畝。

　　3、土地流轉(zhuǎn)年限多樣。以承包期1-5年及5-10年最多，分別有2925畝和2162畝，占總面積的47.4%和35%。

　　4、口頭協(xié)議和書面協(xié)議并存。季節(jié)性承包不付田租，普遍用口頭協(xié)議達成；一年或一年以上的，大多有書面協(xié)議。目前，已簽訂流轉(zhuǎn)合同的面積為3716.9畝，占總面積的60.2%。

　　三、初步成效

　　1、實現(xiàn)了土地資源的優(yōu)化配置和合理利用。土地流轉(zhuǎn)促進了城鄉(xiāng)之間的資金、技術(shù)、人才、設(shè)備等生產(chǎn)要素的合理流動和優(yōu)化配臵，有效地解決了農(nóng)村有人無地種和有地無人種的矛盾，逐漸形成了城鄉(xiāng)優(yōu)勢互補、協(xié)調(diào)發(fā)展的新格局。

　　2、探索了農(nóng)村經(jīng)營機制改革的新途徑。土地按照市場經(jīng)濟和價值規(guī)律進行優(yōu)化配臵，面向市場生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、短缺、適銷農(nóng)產(chǎn)品，提高農(nóng)產(chǎn)品商品率，較好地解決了家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制與社會化大生產(chǎn)之間的矛盾，促進了農(nóng)民傳統(tǒng)的自給自足的小農(nóng)經(jīng)濟意識的轉(zhuǎn)變，推動了農(nóng)村社會進步。

　　3、推動了農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移。土地流轉(zhuǎn)促使部分農(nóng)民從土地中解脫出來，從事二、三產(chǎn)業(yè)，有效地加快了農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移。土地流轉(zhuǎn)后的農(nóng)民，外出打工月收入約在1200—20xx元之間，年收入普遍達1萬以上，農(nóng)民一手拿薪金一手拿租金。一定程度上緩解了二三產(chǎn)業(yè)用工

　　需求，同時增加了農(nóng)民收入。

　　4、促進了農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。通過土地流轉(zhuǎn)，一方面農(nóng)戶可就近務(wù)工或外出尋找新的掙錢門路，同時又可獲得土地租金收入。土地經(jīng)營權(quán)向大戶、農(nóng)業(yè)專業(yè)合作組織、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)集聚，建成了一批具有一定規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品基地，實現(xiàn)了社會化大生產(chǎn)，提高了農(nóng)業(yè)比較效益。

　　5、推進了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)社會化。通過規(guī)模集中連片流轉(zhuǎn)，為機械化服務(wù)提供了更好的平臺。去年全鎮(zhèn)共完成機插面積3785畝,機耕面積13820畝,占全鎮(zhèn)耕作面積的67%。對農(nóng)戶開展水稻統(tǒng)防統(tǒng)治服務(wù)，有效降低生產(chǎn)成本，提高防治效果。保豐、振農(nóng)等5個植保合作社為739戶農(nóng)戶開展統(tǒng)防統(tǒng)治，服務(wù)面積達到8540畝，占水稻種植面積的41.4%。

　　6、增強了農(nóng)產(chǎn)品的市場競爭力。實行適度規(guī)模集約經(jīng)營后，業(yè)主普遍采用先進生產(chǎn)技術(shù)，運用機械化設(shè)備，推行企業(yè)化管理，培育產(chǎn)品品牌，增強了市場競爭力。江山市新生糧食專業(yè)合作社生產(chǎn)的無公害大米已經(jīng)通過國家農(nóng)業(yè)部認證。同時，大橋“壽欣”牌大米已經(jīng)通過了QS認證，進入超市實行上架銷售，提高了市場競爭力。

　　四、存在問題

　　1、部分基層干部求穩(wěn)怕亂思想較重。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)涉及千家萬戶和方方面面的利益，政策性強，情況復雜，工作難度大，不少基層干部存在著求穩(wěn)怕亂，少找麻煩的思想，對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營尚未引起足夠的重視，引導不力，服務(wù)滯后，使一些地方土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)處于農(nóng)戶之間自發(fā)流轉(zhuǎn)狀態(tài)，影響了土地承

　　包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、規(guī)模經(jīng)營的進程和流轉(zhuǎn)行為的規(guī)范化管理。

　　2、流轉(zhuǎn)手續(xù)還不夠規(guī)范，矛盾時有發(fā)生。農(nóng)戶間的流轉(zhuǎn)大多為口頭協(xié)議，有的即使簽訂書面合同，對流轉(zhuǎn)雙方權(quán)利義務(wù)及違約責任、承租土地附著物處理、有關(guān)賠償條款、土地被征用后的承租戶損失補償?shù)热狈γ鞔_具體的約定，流轉(zhuǎn)雙方權(quán)益得不到有效保障。一些委托村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一流轉(zhuǎn)的，農(nóng)戶的委托手續(xù)也不夠規(guī)范。

　　3、土地流轉(zhuǎn)信息不夠?qū)ΨQ。由于土地供需信息網(wǎng)絡(luò)尚未形成，供需雙方的信息不能得到有效溝通，使流轉(zhuǎn)受阻。而農(nóng)民往往處于信息不對稱的劣勢，從而對市場行情不能充分把握，導致流轉(zhuǎn)價格不能真實反映土地的價值，造成土地流轉(zhuǎn)市場的價格混亂。

　　4、承包農(nóng)戶非理性惜土情節(jié)加重。一方面，隨著糧食定購任務(wù)、村提留、農(nóng)業(yè)稅的取消，農(nóng)民種田已無任何負擔，效益明顯提高，使農(nóng)戶不肯輕易放棄土地承包經(jīng)營權(quán)。另一方面，隨著經(jīng)濟社會發(fā)展，農(nóng)田征用增加，被征農(nóng)田得到各種補償，農(nóng)戶可獲得現(xiàn)實利益。有的農(nóng)田處于交通線或開發(fā)區(qū)沿邊，雖然現(xiàn)在還未征，但部分農(nóng)民認為這些農(nóng)田遲早會被征用，有現(xiàn)實利益可得，因而，原承包戶一方面不愿流轉(zhuǎn)給大戶，另一方面一些農(nóng)戶對流轉(zhuǎn)費期望值過高，超過了受讓方的承受能力，使流轉(zhuǎn)雙方難以達成。

　　5、土地流轉(zhuǎn)中部分村級組織定位不當。當前由于農(nóng)村經(jīng)濟的不斷發(fā)展，一些工商資本尤其是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)大戶等土地流轉(zhuǎn)需求呈快速增強趨勢，但個別村干部出于地方經(jīng)濟利益的考慮或以招商引資的名義，村級組織直接充當土地流轉(zhuǎn)的主體，直接參與并組織土地流轉(zhuǎn)，扭曲了正常的土地流轉(zhuǎn)關(guān)系，甚至違背農(nóng)民意愿，強

　　行推行土地流轉(zhuǎn)，有的還以流轉(zhuǎn)管理服務(wù)費的名義變相截留流轉(zhuǎn)收益，侵害了當事人的承包權(quán)益，扭曲正常的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)關(guān)系。

　　五、幾點對策

　　1、注重引導，強化服務(wù)。要積極引導，熱情服務(wù)，多做工作，落實好配套的優(yōu)惠政策，鼓勵農(nóng)民離地經(jīng)營創(chuàng)業(yè)。積極開展技能培訓，擴大有組織勞務(wù)輸出。大力發(fā)展農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)，增加就業(yè)崗位，為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。及時化解土地流轉(zhuǎn)中的矛盾和糾紛。完善鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心建設(shè)，依法管理農(nóng)村耕地、林地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作的指導、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和管理。

　　2、加強考核，有序推進。把土地流轉(zhuǎn)工作列入村級考核，進一步完善土地流轉(zhuǎn)考核責任制，并對土地流轉(zhuǎn)工作先進單位進行表彰獎勵。

　　3、健全機制，規(guī)范操作。一是始終堅持承包方的主體地位，嚴格按照自愿、有償?shù)脑瓌t，依法引導農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)。嚴禁行政推動，堅決糾正任何以土地流轉(zhuǎn)為名收回、調(diào)整農(nóng)戶承包地的行為。二是建立健全土地流轉(zhuǎn)的登記備案制度、合同管理制度、糾紛調(diào)節(jié)制度和動態(tài)監(jiān)測制度，形成規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)管理規(guī)程。對農(nóng)民與農(nóng)民之間自發(fā)形成的短期（如一年內(nèi)和季節(jié)性）土地流轉(zhuǎn)只有口頭協(xié)議、沒有書面協(xié)議的進行登記造冊；對土地流轉(zhuǎn)承包期2年以上以農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社和種糧大戶為主體和村集體組織為主體的重點抓好書面協(xié)議完善，進一步明確土地所有權(quán)和使用權(quán)的關(guān)系；明確種糧直補歸屬等問題，減少土地流轉(zhuǎn)的糾紛。三是建立健全土地流轉(zhuǎn)風險評估和控制制度，特別要嚴格規(guī)范大戶、龍頭企業(yè)參與土地流轉(zhuǎn)的行為，認真審核其農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力，保護承包農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)。四是加強土地流

土地調(diào)研報告 13

　　農(nóng)村土地利用調(diào)查報告

　　——以四川省鄰水縣鼎屏鎮(zhèn)及其附近農(nóng)村為例

　　四川省鄰水縣第二中學 陳洪良

　　一、 鼎屏鎮(zhèn)概況

　　鼎屏鎮(zhèn)位于鄰水西部的小西河(護城河)兩岸，北接城北，南連城南。城中心地理座標為北緯30°20′，東經(jīng)106°55′。幅員面積7.64平方公里。

　　鼎屏鎮(zhèn)地處華鎣山東麓淺丘地帶，一般海拔350米，城后玉屏山，海拔396

　　米;城北鎮(zhèn)境內(nèi)西部為華鎣山，山地約占總面積的65%，山區(qū)巖溶地貌顯著，溶溝、暗河、落水洞、溶洞廣為分布，東部為淺丘至中丘，御臨河段平灘橋海拔302米;城南鎮(zhèn)東部之沙魚、磐明、花石3個村位于銅鑼山西側(cè)，平均海拔650米左右，西北角之石壩、新安一部分在華鎣山東坡，最高點海拔753米，中部為丘陵，關(guān)圣寨雄峙于御臨河西岸，海拔570米。

　　鼎屏鎮(zhèn)20xx年總?cè)丝?4445人，其中鄉(xiāng)村人口3725人。人口密度每平方公

　　里9750人。耕地面積114.86公頃，鄉(xiāng)村人口人均耕地面積0.03公頃。

　　充分發(fā)揮川東高速公路網(wǎng)的交通優(yōu)勢和緊鄰重慶的區(qū)位優(yōu)勢，把縣城發(fā)展方

　　向定位為“重慶的后花園”、“重慶的旅游休閑基地”，著力提高城市文化氛圍，建設(shè)一流旅游設(shè)施。成為廣安市“十強鄉(xiāng)鎮(zhèn)”和“四川省鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟綜合實力100強”鄉(xiāng)鎮(zhèn)。20xx年，全鎮(zhèn)糧食總產(chǎn)338噸，生豬出欄7500頭，國內(nèi)生產(chǎn)總值40348萬元，農(nóng)民人均純收入3792元。土地利用現(xiàn)狀

　　二、 土地利用現(xiàn)狀結(jié)構(gòu)

　　全鎮(zhèn)土地總面積763.50公頃。到20xx年底，在已利用的土地中，以農(nóng)用地

　　(計119.18公頃)為主，占土地總面積15.61%，建設(shè)用地(計599.67公頃)

　　占土地總面積比重78.54%，其他用地(計44.65公頃)在土地總面積中的比重

　　為5.85%。

　　(一)農(nóng)用地

　　鼎屏鎮(zhèn)現(xiàn)有農(nóng)用地119.18公頃，占全鎮(zhèn)土地總面積的15.61%。包括4類二

　　級地類：耕地、園地、林地和其他農(nóng)用地。

　　1、耕地

　　耕地總面積114.86公頃，占農(nóng)用地面積的65.69%。分為3個三級土地類型：

　　其中有水田2730.53公頃，水澆地16.11公頃，旱地742.08公頃。

　　2、園地

　　園地面積0.93公頃，占農(nóng)用地面積的1.71%。

　　3、林地 林地面積0.00公頃，占農(nóng)用地面積的11.87%。分為2個三級土地類型：其

　　中有林地0.25公頃，其他林地630.38公頃。

　　4、其他農(nóng)用地

　　全鎮(zhèn)其他農(nóng)用地面積3.39公頃，占農(nóng)用地面積的20.73%。分為5個三級土

　　地類型: 其中設(shè)施農(nóng)業(yè)用地55.42公頃,農(nóng)村道路31.28公頃，坑塘水面57.07

　　公頃，農(nóng)田水利用地21.46公頃,田坎936.00公頃。

　　(二)建設(shè)用地

　　鼎屏鎮(zhèn)現(xiàn)有建設(shè)用地1317.21公頃，占全鎮(zhèn)土地總面積的19.27%。包括3

　　類二級地類：城鄉(xiāng)建設(shè)用地、交通水利用地和其他建設(shè)用地。

　　1、城鄉(xiāng)建設(shè)用地

　　全鎮(zhèn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地面積1236.34 公頃，占建設(shè)用地面積的93.86%。其中分

　　為4個三級土地類型：建制鎮(zhèn)700.91公頃，農(nóng)村居民點491.51公頃，采礦用地22.35公頃，其他獨立建設(shè)用地21.57公頃。

　　2、交通水利用地

　　全鎮(zhèn)交通水利用地面積79.67 公頃，占建設(shè)用地面積的6.05%，其中分為4個三級土地類型：公路用地49.37公頃，管道運輸用地0.05公頃，水庫水面29.86公頃,水工建筑用地0.39公頃。

　　3、其他建設(shè)用地

　　全鎮(zhèn)其他建設(shè)用地面積1.20 公頃，占建設(shè)用地面積的0.09%。

　　(三)其他用地

　　鼎屏鎮(zhèn)現(xiàn)有其他用地44.65公頃，占全鎮(zhèn)土地總面積的5.85%。包括2類二級地類：自然保留地和水域。

　　1、自然保留地

　　全鎮(zhèn)自然保留地面積57.19 公頃，占其他用地面積的27.53%。

　　2、水域

　　全鎮(zhèn)水域面積150.64 公頃，占其他用地面積的72.47%。

　　三、土地利用存在的主要問題

　　(一)土地供需矛盾突出

　　20xx年，該鎮(zhèn)人均耕地面積0.03公頃，而該鎮(zhèn)耕地后備資源極其匱乏，轄區(qū)內(nèi)無適宜開發(fā)和開發(fā)潛力較大的荒草地，通過土地開發(fā)整治補充耕地潛力有限。未來城鎮(zhèn)建設(shè)、工業(yè)、交通將快速發(fā)展，對建設(shè)用地需求大。土地供需矛盾十分突出。

　　(二)土地節(jié)約、集約利用水平有待進一步提高

　　該鎮(zhèn)農(nóng)用地經(jīng)營比較粗放，耕地中田坎比重較大，利用效率低。農(nóng)村居民點

　　用地布局分散，人均農(nóng)村居民點用地38.99平方米。建設(shè)用地產(chǎn)出效益低。部分建設(shè)用地閑置低效利用狀況突出，影響到城鄉(xiāng)土地問題的整體解決，制約著城鄉(xiāng)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　(三)耕地保護、土地管理意識有待加強

　　村莊人均建設(shè)用地面積普遍超標，且布局零散。城鎮(zhèn)的建設(shè)中也存在統(tǒng)籌安排和協(xié)調(diào)不夠、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模效益低及土地浪費現(xiàn)象。珍惜土地，合理利用土地及切實保護耕地意識還有待進一步加強。

　　四、今后土地利用方向

　　1、落實目標，營造土地條件

　　落實鄰水縣土地利用總體規(guī)劃目標，從鼎屏鎮(zhèn)的土地資源現(xiàn)狀和社會經(jīng)濟發(fā)展目標及區(qū)域發(fā)展定位出發(fā)，統(tǒng)籌安排各類用地，為促進該鎮(zhèn)成為帶動全縣城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展營造相應(yīng)的土地條件。

　　2、嚴格保護基本農(nóng)田，控制建設(shè)用地占用耕地數(shù)量，切實保護現(xiàn)有耕地。

　　3、優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)用地

　　促進農(nóng)土地資源節(jié)約集約利用和優(yōu)化配置，營造土地資源持續(xù)利用的良好機制和環(huán)境，發(fā)揮土地資源的社會、經(jīng)濟和生態(tài)綜合效益，實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、資源與環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　20xx年1月12日星期日

土地調(diào)研報告 14

　　近年來，隨著縣域經(jīng)濟的發(fā)展和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的步伐加快，面對土地供需矛盾，要切實做到既要保證建設(shè)用地供應(yīng)，又要做好耕地保護的“雙重”責任，實現(xiàn)保護資源和保障發(fā)展兩不誤，這是當前國土資源系統(tǒng)干部職工所面臨的難題。xx縣國土資源局在縣委、縣人民政府的領(lǐng)導下，如何堅持以科學發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，全面貫徹落實國家和省關(guān)于加強土地管理和調(diào)控的各項政策措施，創(chuàng)新工作思路，突出工作亮點，在嚴格保護資源與全力保障社會經(jīng)濟發(fā)展之間實現(xiàn)尋出一條“雙保雙贏”的路子，為促進全縣經(jīng)濟社會發(fā)展作出應(yīng)有的貢獻，這是本次學習實踐科學發(fā)展觀活動中本人重點調(diào)研的一項課題。

　　一、基本情況

　　我縣境內(nèi)耕地資源嚴重不足，人均耕地少、質(zhì)量差，依據(jù)全縣土地更新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我縣XX年末耕地總面積為65.4萬畝，基本農(nóng)田保護面積為55萬畝，保護率達到84％，在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化加快發(fā)展的今天，既要堅守住基本農(nóng)田耕地紅線，又要兼顧好“吃飯”與“建設(shè)”的雙重問題，已成為我縣國土資源管理部門亟待破解的一道難題。自國家實施宏觀調(diào)控以來，土地新政不斷出臺，用地“閘門”不斷收緊。面對這種形勢，如何加強管理，為xx經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展提供國土資源保障，便是擺在我們國土資源部門面前的一個重大而迫切的課題。xx縣國土資源局在縣委、縣人民政府的領(lǐng)導下，堅持以科學發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，確處理好保護資源與保障發(fā)展的關(guān)系，努力探索，大膽創(chuàng)新，“把好閘門、嚴格執(zhí)法、堅守紅線、開源節(jié)流、保障發(fā)展、維護穩(wěn)定”，積極探索化解資源瓶頸約束和供需矛盾的新途徑、新方法，全力保障了xx縣各項經(jīng)濟社會發(fā)展目標的實現(xiàn)。

　　二、主要做法及成效

　�。ㄒ唬┎粩喔倪M工作方法，積極服務(wù)縣域經(jīng)濟社會發(fā)展

　　一是創(chuàng)新思路，破解用地難題。為積極保障縣域經(jīng)濟發(fā)展用地需求，按照“有保有壓”的原則，在嚴格執(zhí)行建設(shè)用地定額指標和土地投資強度指標的基礎(chǔ)上，不斷創(chuàng)新工作思路，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)和布局，切實加強用地管理。做到主動創(chuàng)新堅決保障工業(yè)項目、重點基礎(chǔ)設(shè)施項目和科技含量高、經(jīng)濟效益好的招商引資項目用地需求，不斷挖潛存量、拓寬渠道積極保障其他項目用地。在保障用地工作中，實行分期、分批供地制度。對批準立項的企業(yè)用地，根據(jù)企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，采取分期分批供地的辦法，化解用地難問題。同時，全面清理盤活城郊和集鎮(zhèn)未利用地、廢棄地、荒山等作為發(fā)展用地，引導企業(yè)集中在工業(yè)集聚區(qū)使用土地，鼓勵工業(yè)企業(yè)建標準廠房和多層廠房，提高項目容積率。

　　二是提升技巧，增加土地收益。近幾年來，通過不斷提升土地經(jīng)營技巧，實行經(jīng)營性用地全面進入有形市場進行交易，所有經(jīng)營性用地全部以招標、拍賣、掛牌的方式進行公開出讓，并主動邀請紀檢監(jiān)察部門現(xiàn)場監(jiān)督出讓過程，保證公開、公正、公平。目前，全縣土地市場建設(shè)已經(jīng)成熟，土地出讓已覆蓋全縣各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），政府從土地上獲取的收益從過去的幾百萬元迅速增加到上億元，土地收益逐年增加。僅XX年度實現(xiàn)土地收入1.6億元，不僅為全縣各項社會事業(yè)建設(shè)提供了重要資金支持，同時，也極大的促進了全縣土地市場的建設(shè)和完善。

　　三是優(yōu)質(zhì)服務(wù)，及時辦理用地手續(xù)。在具體業(yè)務(wù)工作中著力從提高服務(wù)水平入手，一切工作程序都以方便服務(wù)對象為目的，以提高辦事效率為原則，做到一站式服務(wù)，一次上會會審，減少工作的重復性。并制定了一次性告知、首問責任制、限時辦結(jié)制、過錯責任追究制等一系列工作制度，確保優(yōu)質(zhì)高效辦理各類用地手續(xù)。與此同時，在提供用地保障和服務(wù)中，把服務(wù)關(guān)口前移，實行現(xiàn)場辦公，按照“特事特辦，急事快辦”的工作要求，優(yōu)質(zhì)高效辦理建設(shè)用地手續(xù)，進一步簡化了報批程序，縮短了審批時間，提高了服務(wù)效率。

　�。ǘ�）圍繞縣委政府工作目標，著力抓好各項任務(wù)的落實

　　xx縣國土資源局緊緊圍繞縣委、縣人民政確定的重點工作任務(wù)做好各類建設(shè)項目用地服務(wù)工作，確保了國家和省、州、縣各類重點工程建設(shè)項目用地，為全縣經(jīng)濟社會發(fā)展提供了有力支撐。圍繞城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、能源、交通、水利、城市化、工業(yè)化發(fā)展做好供地服務(wù)，全力支持和服務(wù)于德鋼公司奕標公司擴產(chǎn)技改搬遷，云冶集鈦項目建設(shè)，積極推進省級xx工業(yè)園區(qū)和我縣確定的工業(yè)小區(qū)、物流園區(qū)、祿色食品加工園區(qū)和現(xiàn)代旅游文化產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)。XX年以來，共完成上報土地征用報件29批（次），報批土地6504畝。有效保障了800kv、500kv變電站、云南金豐礦冶有限公司新建粗銅冶煉廠、羅茨綠色食品加工交易市場、云南新立公司新建氯化法鈦白粉等重點建設(shè)項目用地。在今年初，我局圍繞縣委、縣人民政府確定的XX年八項重點工作及早著手抓好建設(shè)用地報批和土地儲備工作。今年1～3月份，我局積極組織XX年城市建設(shè)用地報件2批，面積578畝（其中：占用耕地406畝），單獨選址建設(shè)項目用地12件，面積2179.4畝。完成了對楚雄—廣通、武定—xx高速公路的土地規(guī)劃修改并上報省國土廳，積極實施土官云南現(xiàn)代旅游文化產(chǎn)業(yè)度假休閑區(qū)項目30平方公里的土地規(guī)劃修改工作。對中央投資拉動內(nèi)需重點項目用地，我局做到“四個優(yōu)先”。一是優(yōu)先計劃。在編制土地供應(yīng)計劃時，優(yōu)先安排重點項目的項目用地。二是優(yōu)先報批。落實專人負責用地報批材料，并進行跟蹤問效，提高報批效率。三是優(yōu)先征地。對批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收征用的重點項目用地，迅速組織力量，實行“倒計時”工作督辦，優(yōu)先推進重點項目的土地征收工作，切實做好被征地農(nóng)民的補償和安置，確保土地及時報批。四是優(yōu)先供應(yīng)土地，對重點項目工業(yè)項目依法靈活采取“招拍掛”方式，及時明確業(yè)主，做到優(yōu)先供應(yīng)。 （三）開源節(jié)流，確保全縣耕地總量平衡

　　隨著縣域經(jīng)濟的發(fā)展和城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的步伐加快，面對土地供需矛盾，為了做到保護資源和保障發(fā)展兩不誤，在保障重點建設(shè)項目用地方面，堅持“有限指標保重點、一般項目靠挖潛”的原則，一方面積極開展土地整理增加耕地指標，另一方面積極開展“三項整治”盤活存量用地，把城市建設(shè)用地增加和農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤，做到有機結(jié)合，充分發(fā)揮效益。

　　一是認真落實耕地“占一補一”的政策。即非農(nóng)建設(shè)占用耕地的必須開墾補充新的耕地，以確保本區(qū)域耕地總量動態(tài)平衡。XX年至今，我縣共爭取國家和省、州投入資金4681萬元，實施了土地整理項目6個，其中：國家級項目2個、省級項目2個、州級項目2個，共計整理面積37077.77畝，實現(xiàn)新增耕地9166畝。目前，正在實施的土地整理項目1個，即：“國家西部生態(tài)治理重點工程——xx縣羅川土地整理項目”，總投資3766萬元，總規(guī)模27154.2畝，整理后可實現(xiàn)新增耕地面積2230.2畝。

　　二是大力開展“三項整治”工作。把廢棄工礦用地、磚瓦窯場、空心村整治工作作為強化耕地保護、保障經(jīng)濟發(fā)展的一項重要措施，通過大力開展“三項整治”拓展建設(shè)用地空間，破解土地制約“瓶頸”，實現(xiàn)保護資源與保障發(fā)展“共贏”。通過調(diào)查摸底，全縣列入計劃整治的存量土地3000畝，通過研究制定《xx縣開展磚瓦窯、空心村、工礦廢棄地“三項整治”實施方案》，將“三項整治”列入年度經(jīng)濟建設(shè)重點工作，做為拓寬城鎮(zhèn)建設(shè)用地的主要來源。XX年，計劃首先實施909.4畝（其中：勤豐鎮(zhèn)片區(qū)原8772部隊用地353畝、勤豐鎮(zhèn)羅次鐵路支線556. 4畝），現(xiàn)已完成“三項整治”土地復墾的實施方案并已通過上級評審，XX年6月底前實施完畢提交驗收，下半年組織實施1500畝。計劃XX年實施591畝，XX年5月底以前全面完成提交驗收。

　�。ㄈ�）不斷優(yōu)化工作環(huán)境，提高服務(wù)質(zhì)量

　　我局加大隊伍建設(shè)，加快機關(guān)效能建設(shè)，優(yōu)化服務(wù)，落實責任，嚴格執(zhí)法，為項目用地提供優(yōu)良的國土資源環(huán)境。

　　一是落實項目審批聯(lián)系會議制度，加強與發(fā)改委、經(jīng)委等涉及項目管理部門的協(xié)作，啟動聯(lián)合審批程序，現(xiàn)場研究解決審批過程中存在的問題，要件齊全并符合規(guī)定要求的，當場辦結(jié)審批；對要件不全的，協(xié)調(diào)各相關(guān)部門盡快辦結(jié)。

　　二是全面落實首問責任制、限時辦結(jié)和績效考核制度，加強對項目的跟蹤服務(wù)工作，實行專人緊盯、專人服務(wù)、專人落實項目的責任制。

　　三是加強項目監(jiān)督，實行問責制。加強項目監(jiān)督，建立項目情況報告制度，確定專人負責項目跟進，發(fā)現(xiàn)問題及時反饋報告，對阻礙項目建設(shè)延誤項目推進的個人和股室實行問責。同時，對重點項目開通“項目綠色通道”，即項目單位與國土資源局可隨時溝通，在不違背政策法規(guī)的情況下，盡量簡化辦事程序，能一次辦成的決不兩次，實行全程跟蹤服務(wù)，迅速落實項目供地。

　　三、存在的問題

　�。ㄒ唬┩恋毓┬杳�盾仍然是當前經(jīng)濟社會發(fā)展中重要的制約因素。

　　我縣自XX年到XX年間，全縣年平均用地需求量僅在800畝左右；XX年到XX年間，年平均用地量達到1200畝左右，僅XX年度全縣各類建設(shè)項目用地量就達到3500畝（其中：城市化建設(shè)占用1500，工業(yè)化建設(shè)占用XX畝）。隨著近年來我縣經(jīng)濟社會的加速發(fā)展，土地節(jié)約集約利用任務(wù)艱巨,供求矛盾越來越突出。（二）影響發(fā)展的體制機制法制障礙依然存在，需要社會共同理解和支持。近年來，因土地方面引發(fā)的利益訴求和矛盾糾紛日趨凸顯，土地違法違規(guī)案件調(diào)查處理和執(zhí)行到位難，改革攻堅面臨深層次矛盾，社會利益格局發(fā)生了深刻變化，保護資源和保障發(fā)展的難度越來越大。由于國土資源執(zhí)法監(jiān)察力量薄弱，法治機制不夠完善，現(xiàn)有執(zhí)法手段落后，面對執(zhí)法對象的強硬態(tài)度，往往因經(jīng)濟發(fā)展、社會和諧與穩(wěn)定的需要，從而導致土地違法違規(guī)案件難以查處到位，這需要全社會共同關(guān)心、參與和支持國土資源管理工作。

　　（三）征地拆遷工作仍然是影響社會穩(wěn)定的一項難事和大事。

　　在當前認真構(gòu)建和諧社會，切實維護廣大人民群眾的合法權(quán)益中，存在安置政策的滯后和不太完善，而群眾的期望、要求和欲望又非常強烈，特別是在一些重點工程項目實施過程中，政府不得不動用警力維持保護性施工。這樣，又更加引起了群眾的不滿，激化了社會矛盾，成為社會不穩(wěn)定因素。

　�。ㄋ模└刹筷犖榻ㄔO(shè)的任務(wù)繁重。

　　目前，全縣國土資源系統(tǒng)共有63人，其中：大學本科以上學歷7人，年齡在35歲以下28人。派出的14個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土資源所除3個所有辦公用房外，其余所均在當?shù)卣�府院�?nèi)合并辦公，而且絕大多數(shù)國土所長期來僅有2名工作人員。因此，如何進一步加強干部隊伍建設(shè)仍是擺在我們面前的一道重要課題。

　　四、改進辦法和措施

　�。ㄒ唬�強化各類用地管理，為xx經(jīng)濟發(fā)展提供資源保障。

　　一要強化規(guī)劃計劃管理，嚴把土地“閘門”，有效參與調(diào)控宏觀管理，按照縣委、縣人民政府的要求，對投資項目用地進行超前預(yù)審，提前做好土地征用工作，搞好規(guī)劃對接，加快審批步伐，科學合理使用好已有計劃指標，用好用足建設(shè)用地指標，保障城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和新型工業(yè)化發(fā)展需要，認真研究，合理分配，搞好全縣用地指標的平衡，確保省、州、縣各級重點工程建設(shè)項目落地。要優(yōu)先保證重點項目、工業(yè)項目和城市基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)用地；優(yōu)先支持優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、工業(yè)園區(qū)項目建設(shè)，嚴格控制污染環(huán)境、高能耗及低水平重復建設(shè)項目用地，千方百計為加快地方經(jīng)濟發(fā)展提供資源保障；二要嚴格保護耕地特別是基本農(nóng)田，堅守18億畝耕地紅線，強化耕地保護法律責任，切實保護耕地和基本農(nóng)田；要進一步完善耕地保護指標體系和責任體系，落實各級政府主要負責人對耕地保護和土地管理負總責的規(guī)定，層層簽訂耕地保護責任書，嚴格責任考核；要強化耕地保護管理基礎(chǔ)工作，抓好土地開發(fā)整理工作，嚴格設(shè)計和施工監(jiān)管，提高項目質(zhì)量，切實增加有效耕地面積，完善耕地“占補平衡”制度，提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力；三要通過控制投資強度和容積率，從立項規(guī)劃到實施建設(shè)、竣工驗收進行全過程監(jiān)督，促進依法依規(guī)用地、節(jié)約集約用地。要建立有效的激勵機制，加快未利用地的開發(fā)利用，減少耕地占用壓力，堅持農(nóng)民自愿的原則，在有條件的地方，鼓勵和支持農(nóng)民在現(xiàn)有宅基地上進行“中心村”建設(shè)，改造農(nóng)民住房用地，提高土地利用率、增加容積率，并通過實施土地開發(fā)、復墾、整理項目擴大有效耕地面積；四要結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地統(tǒng)籌，實施城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤工作。在進行新農(nóng)村建設(shè)的同時，開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤工作，不但能夠解決農(nóng)村居民布點零散、浪費土地資源的問題，而且能夠提供農(nóng)民集中居住點和城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標，是解決建設(shè)用地指標緊、走內(nèi)部挖潛、保障用地需求的有效途徑。

　　（二）推進資源節(jié)約集約，全面樹立“在發(fā)展中保護，在保護中發(fā)展”的理念。

　　一是更新發(fā)展理念，積極探索實現(xiàn)保障發(fā)展和保護資源“雙贏”的新路子。既要通過開展國土資源法律知識宣傳教育培訓活動，教育培訓社會大眾，更要教育培訓自己，要看到發(fā)展可以為真正有效的保護提供條件，保護是為了資源的永續(xù)利用，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，保護反過來可以提高發(fā)展的質(zhì)量和潛力。要在全社會樹立“在發(fā)展中保護、在保護中發(fā)展”的理念，將“兩難”問題變?yōu)椤半p保雙贏”，走出一條開源節(jié)流、節(jié)約集約利用資源的新路子；二是要嚴格執(zhí)行國土資源法律法規(guī)政策，堅持對土地的統(tǒng)一集中管理，統(tǒng)一土地市場，按照“多個渠道進水，一個池子蓄水、一個龍頭放水”的原則，加強土地計劃供應(yīng)管理，嚴格實施土地用途管制，進一步規(guī)范土地使用權(quán)出讓方式和交易行為，把節(jié)約集約要求納入土地供應(yīng)規(guī)劃之中；三是進一步完善市場配置機制、閑置土地處置機制、激勵約束機制、考核評價機制。全面落實工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地招拍掛制度。加強對閑置土地清理處置，鼓勵開發(fā)利用空閑、廢棄、閑置地、未利用地以及利用地上、地下拓展建設(shè)空間。

　　（三）科學規(guī)范土地管理，用創(chuàng)新理念和改革措施解決資源保護與利用中存在的突出問題。

　　一方面要不斷完善征地拆遷安置工作措施，嚴格把握政策規(guī)定及時辦理用地報批手續(xù)，并全面參與協(xié)調(diào)，協(xié)助做好征地拆遷安置和群眾的思想穩(wěn)定工作；另一方面要強化土地執(zhí)法監(jiān)管手段，逐步建立共同打擊國土資源違法行為聯(lián)動機制，采取縣鄉(xiāng)上下聯(lián)動、部門聯(lián)合執(zhí)法的工作方法，集中各方面力量，及時處置土地違法違規(guī)行為，將矛盾和問題消滅在萌芽階段。

　　（四）創(chuàng)新隊伍建設(shè)管理，構(gòu)建國土資源行政績效問責制度責任體系。

　　一要堅持民主集中制，完善議事規(guī)則，提高國土資源領(lǐng)導班子科學決策能力，解決突出矛盾、駕馭復雜局面能力，依法行政能力，廉潔從政能力，使班子整體功能得到有效發(fā)揮，執(zhí)政能力得到全面加強，為國土資源事業(yè)健康發(fā)展提供有力保障；二要強化目標責任制和行政績效問責制度管理，努力建立健全系統(tǒng)完善的管理制度，切實提高干部執(zhí)行制度的自覺性，形成用制度規(guī)范、用責任約束、用目標管理的良性管理機制；三要切實加強機關(guān)黨的建設(shè)，以學習黨的十九大、十九屆六中全會精神和修正后的《黨章》為重點，以加強黨的先進性建設(shè)為主線，通過多種形式開展理想信念教育和黨的宗旨教育，切實提高黨員的思想政治理論水平；四要開展黨風廉政建設(shè)、預(yù)防職務(wù)犯罪和反腐敗警示教育活動，抓好經(jīng)常性的黨風廉政建設(shè)。針對國土資源部門的特點，突出關(guān)鍵崗位和重要部位，提出有效的監(jiān)督辦法，及時發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)，做到警鐘長鳴，防患于未然；五要抓好對外信息宣傳工作，充分利用網(wǎng)站、報刊、信息、簡報等載體，大力宣傳國土資源工作取得的新成果，進一步優(yōu)化國土資源工作外部環(huán)境；六要切實關(guān)心干部職工的工作和生活，積極為大家解難題、辦實事，維護好干部職工的切身利益，增強黨員干部隊伍的凝聚力和戰(zhàn)斗力。

土地調(diào)研報告 15

　　近幾年來，我縣的省市重點工程項目眾多，如京珠高速、安南高速、安林高速、安楚公路拓寬、安林公路兩側(cè)綜合治理、馬氏莊園景區(qū)規(guī)劃建設(shè)等，均涉及到集體土地的征用和集體土地上房屋的拆遷，據(jù)不完全統(tǒng)計，共涉及到17個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，124個村莊，6133戶家庭，近2萬人，農(nóng)村集體土地上房屋拆遷暴露的問題越來越多，由此引起的民間糾紛、群體復議、集團訴訟和群體上訪呈上升趨勢，嚴重影響我縣社會穩(wěn)定，成為當前我縣經(jīng)濟發(fā)展不容忽視的障礙。由于因集體土地征用而產(chǎn)生的拆遷問題涉及多方主體，交織著多種法律關(guān)系，背后又摻雜著多種利益沖突，所以，政府在處理征用土地和房屋拆遷安置補償事項中，特別是政府法制機構(gòu)在受理此類行政復議案件中，在依法保護房屋被拆遷人、土地被征用人的合法權(quán)益，監(jiān)督和支持行政機關(guān)依法行政，維護社會穩(wěn)定并實現(xiàn)法律效果、政治效果和社會效果的契合統(tǒng)一方面遇到了前所未有的困難。

　　目前，對于城市房屋拆遷有《城市房屋拆遷管理條例》進行規(guī)范，對征用拆遷農(nóng)村集體土地上房屋這種事關(guān)農(nóng)民安身立命之本的重大事項上，國家層面上的法律缺失，使得許多地方農(nóng)民的合法權(quán)益受到嚴重侵犯，激化了社會矛盾，形成了影響社會安定的不穩(wěn)定因素。

　　一、集體土地上房屋拆遷中存在的主要問題

　　1、適用依據(jù)不完善、不健全、不確定，形成集體土地上房屋拆遷補償行為不規(guī)范。

　　現(xiàn)實中的集體土地上房屋拆遷適用法律依據(jù)不一，大致上有兩種情況，一是依據(jù)《土地管理法》進行，將房屋視為征用集體土地上的附著物對待，按照征地程序進行，但土地法對土地上的附著物拆遷程序和補償標準均無具體規(guī)定，可操作性差。二是參照《城市房屋拆遷條例》進行，理由是集體土地已經(jīng)被征用，土地性質(zhì)已改變?yōu)閲�有土地。這樣出現(xiàn)的問題就多種多樣，比如:被征用農(nóng)村集體土地尚未轉(zhuǎn)用，土地上的附著物和青苗未補償，用地單位卻已經(jīng)取得《國有土地使用權(quán)證》;被征用農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷因達不成補償安置協(xié)議，用地單位申請《房屋拆遷許可證》，用《城市房屋拆遷管理條例》實施房屋拆遷，房屋所有者卻以農(nóng)村集體土地征用中的房屋拆遷不是城市國有土地上房屋拆遷，不適用《城市房屋拆遷管理條例》為由抵制拆遷。以上問題突出反映了被征用農(nóng)村集體土地交付和房屋拆遷適用法律問題。在現(xiàn)實中許多地方均將被征用農(nóng)村集體土地上房屋拆遷當成城市國有土地上房屋拆遷，都用《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定的程序來調(diào)整拆遷項目，一旦遇到交地與房屋拆遷混合時，出現(xiàn)的許多問題束手無策。于是，有的地方政府派出了防暴警察，強行將土地鏟平，將房屋拆除，其效果顯然無法取信于民。

　　2、法定補償標準的缺失造成集體土地上房屋拆遷補償隨意性極大。

　　我國《土地管理法》第四十七條第二、第三款對耕地征用的補償費、安置補助費進行了規(guī)定并有具體的計算標準，但對因土地征用而引起的農(nóng)民在宅基地上自建房屋的拆遷卻沒有補償標準�，F(xiàn)實中，一般是由政府參照《城市房屋拆遷管理條例》及《細則》進行補償，由于城市國有土地上的房屋和農(nóng)村集體土地上的房屋在土地所有權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)主體、土地管理方式以及拆遷安置對象等方面均有差異，所以，《城市房屋拆遷管理條例》并不具有直接的參照性，導致在執(zhí)行過程中，各級政府制定的補償標準隨意性很大，拆遷程序和補償標準十分混亂。如我縣先后制定了《大白線公路建設(shè)房屋拆遷補償標準》、《安林公路兩側(cè)綜合治理房屋拆遷補償標準》、《安楚公路拓寬房屋拆遷補償標準》、《馬氏莊園規(guī)劃建設(shè)房屋拆遷補償標準》。這種隨意性不但造成了補償標準不統(tǒng)一，也造成了補償標準的不合理性，因此也就不可避免地產(chǎn)生了許多糾紛，不僅極大地影響了黨和政府的聲譽，也直接影響了拆遷的進程和效率。

　　3、集體土地房屋拆遷主體不規(guī)范，拆遷中農(nóng)民的陳述權(quán)、申辯權(quán)、知情權(quán)受到影響。

　　房屋拆遷補償協(xié)議作為一種民事法律關(guān)系，應(yīng)當由拆遷人和被拆遷人協(xié)商一致達成。但是由于我國《土地管理法》將集體土地上的房屋納入到了土地征用補償之中，房屋所有權(quán)主體作為被拆遷人不直接參與協(xié)商，對被拆遷人的房屋進行價格評估亦不通知被拆遷人到場，而是由拆遷人單方指定的評估機構(gòu)進行評估，有關(guān)拆遷補償和安置通常是由用地單位一方說了算，加之一些地方政府為了"優(yōu)化"當?shù)赝顿Y環(huán)境，加大了行政權(quán)力的介人，被拆遷人無論是否同意都得拆，剝奪了農(nóng)民作為被拆遷人在整個拆遷過程中表達自己意愿、維護自己權(quán)益的機會，嚴重侵害了被拆遷人的權(quán)益，更不能體現(xiàn)拆遷人與被拆遷人作為法律意義上的平等主體關(guān)系。

　　4、對拆遷中農(nóng)民的私有財產(chǎn)權(quán)保護不夠。

　　農(nóng)民通過宅基地依法取得集體土地的使用權(quán)，農(nóng)民在宅基地上所建的房屋屬農(nóng)民私有財產(chǎn)是無可非議的。但在征用農(nóng)村集體土地的現(xiàn)實中，由于缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范對農(nóng)村集體土地征用補償法律關(guān)系進行明確的界定，地方政府與村組簽訂《土地征用協(xié)議書》，協(xié)議中卻將屬于農(nóng)民私有財產(chǎn)的房屋一同處分。這種協(xié)議將私產(chǎn)與公產(chǎn)混為一談，其違法性顯而易見。從法理而論，房屋作為農(nóng)民的私有財產(chǎn)，農(nóng)民是房屋所有權(quán)的主體，只能由農(nóng)民自己進行處分，所以關(guān)于集體土地上房屋拆遷的補償應(yīng)從土地征用補償中分離出來。

　　5、房屋所有權(quán)人和第三人合法權(quán)益得不到保障。

　　集體土地上的房屋拆遷和城市房屋拆遷一樣，涉及很多法律關(guān)系。如拆遷居住房屋涉及的搬遷補助費、過渡期內(nèi)的臨時安置費;拆遷農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股聯(lián)營等形式，與其他單位、個人共同開辦的企業(yè)所有的非居住房屋，涉及的補償費問題及因拆遷造成的停產(chǎn)、停業(yè)損失及預(yù)期收益的補償問題;對利用宅基地內(nèi)自建房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營并持工商營業(yè)執(zhí)照房屋的拆遷安置問題;拆遷正在租賃的農(nóng)房時涉及的租賃法律關(guān)系等等。其中既涉及房屋所有權(quán)人的權(quán)益，同時又涉及房屋所有人以外第三人的權(quán)益。由于我國目前尚無明確的法律、法規(guī)對上述問題進行規(guī)范，相當一部分地區(qū)對上述問題比較忽視，在實際拆遷時，只將房屋作為集體土地上的附著物進行補償，并不細化區(qū)分農(nóng)村房屋的用途、性質(zhì)及相關(guān)的權(quán)利，嚴重損害了房屋所有人和第三人的合法權(quán)益。

　　二、關(guān)于集體土地上房屋拆遷法律問題的一些思考與建議

　　1、加快集體土地上房屋拆遷的立法進程，建立健全房屋拆遷的法律法規(guī)。

　　由于至今沒有一部獨立且具可操作性的關(guān)于集體土地上房屋拆遷安置補償?shù)膰�家�?大法"，導致實踐中無法可依，或回避了涉及被拆遷人權(quán)益的關(guān)鍵問題，或違法強制拆遷后將矛盾上交，其結(jié)果是引發(fā)了大量的矛盾和糾紛，甚至在有的地方出現(xiàn)了惡*事件。目前，集體土地上農(nóng)民房屋拆遷主要是土地征用和城鎮(zhèn)改造中涉及的房屋拆遷，其中更多的是征用土地時引起的房屋拆遷。目前就我省而言，所見的有關(guān)行政法規(guī)、規(guī)章的適用范圍均是關(guān)于國有土地上的城市房屋拆遷補償之規(guī)定，而對集體土地上房屋的拆遷補償尚無規(guī)定，現(xiàn)實中一直是參照城市房屋拆遷補償辦理。但國有土地和集體土地在所有權(quán)主體、性質(zhì)及管理方法等方面存在諸多差異，房屋建造成本也不同，安置的方式還不同，再加上城鄉(xiāng)居民生活條件的差別，所以說參照城市房屋拆遷補償是不妥當?shù)�，也不是合理的，致使農(nóng)村集體土地房屋拆遷在現(xiàn)實申遇到許多難以解決的問題。因此，為加快城鄉(xiāng)各項建設(shè)的發(fā)展，規(guī)范征用土地補償行為，保護當事人合法權(quán)益，盡快制定一部關(guān)于集體土地上房屋拆遷補償安置法十分必要。

　　2、明確公權(quán)干預(yù)之法律限制，保護集體土地上私有房屋財產(chǎn)權(quán)。

　　在法治社會，公權(quán)限制干預(yù)私權(quán)是必要的，但必須依法進行。在當前集體土地上的房屋拆遷中，由于法律缺位，導致政府行為缺乏法律制約，行政權(quán)力在千預(yù)私權(quán)中過大且缺乏有效的監(jiān)督機制，各級政府集規(guī)則制定者、參與者與處罰機關(guān)等多種身份于一身，農(nóng)民作為被拆遷人時應(yīng)有的民事權(quán)利被限制，甚至被剝奪，所以，必須從立法上對拆遷行為加以限制。對涉及房屋拆遷的行政管理行為作出明確界定，以防止公權(quán)干預(yù)過大損害私權(quán)。政府在這種法律關(guān)系中的職責就是作好土地利用的發(fā)展規(guī)劃、作好土地利用的管理者并處于中立地位，而不能成為民事主體介入其間。

　　3、完善集體土地征用中房屋拆遷的補償原則、標準和程序。

　　在集體土地上房屋拆遷立法中，首先應(yīng)當明確規(guī)定征地補償和房屋拆遷補償?shù)幕�本原則。對集體土地的征用應(yīng)嚴格區(qū)分為基于公共利益的土地征用和出于商業(yè)開發(fā)目的的土地征用，那么因此而引起的集體土地上房屋拆遷的補償標準、原則和程序也就不同。第二，細化補償項目，制定統(tǒng)一的拆遷補償計算標準。我國《土地管理法》第四十七條對土地的征用補償規(guī)定比較明確，相應(yīng)的有具體的計算標準。同理，對房屋等私產(chǎn)的征用補償也應(yīng)細化補償項目并確定補償計算標準。在此基礎(chǔ)上，由各地按照規(guī)定的計算方法確定具體的補償金額。通過制定法定的拆遷補償計算標準，既能防止征用方克扣、壓低征用補償費用，損害農(nóng)民利益;也能防止被拆遷方漫天要價、謊報和擴大面積，非法獲利，加重國家用地負擔的事件發(fā)生。第三，規(guī)定嚴格的法律程序。政府對農(nóng)民房屋拆遷必須依照嚴格的法定程序完成，如可以參照《城市房屋拆遷管理條例》，規(guī)定財產(chǎn)評估程序、補償標準公示程序、聽證程序、強制拆遷程序等。第四，賦予農(nóng)民作為被拆遷人時的救濟主體資格，使農(nóng)民能夠通過復議或訴訟獲得救濟。第五，明確因拆遷行為損害第三人利益時，第三人獲得救濟的程序。

　　4、明確拆遷中各主體的權(quán)利、義務(wù)、責任，制定切實可行的拆遷安置辦法。

　　集體土地上房屋的拆遷，涉及到行政機關(guān)、用地單位、被征地集體 (村委會或村民小組)、被拆遷人等，其中行政機關(guān)又包括各級政府及其土地、建設(shè)、拆遷、規(guī)劃及相關(guān)部門，如交通、水利、文化、教育等。那么各主體在拆遷活動中扮演的角色需要確定、行為需要規(guī)范，特別是各主體的權(quán)利、義務(wù)、責任需要明確。對于被拆遷人的安置更為重要，不解決農(nóng)民的安置問題，老百姓就無家可歸。由于農(nóng)村居民的安置首要問題是解決宅基地，而宅基地的審批涉及到很多問題，如土地利用總體規(guī)劃、村莊建設(shè)規(guī)劃、農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批等，需要使用耕地的，再加上與土地承包方面的矛盾，所以基層組織解決這些問題相當困難，而不解決又不行，現(xiàn)行中只有靠不規(guī)范甚至不符合規(guī)定的操作來進行，這就急需上級機關(guān)制定切實可行的辦法，使下級有法可依、有章可循，依法辦事。

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