房地產(chǎn)調(diào)控深度解讀

　　“現(xiàn)在正值中國黃金周。不過，中國許多城市的居民最關(guān)心的不是如何度假，而是各城市推出的限購政策。”德國《經(jīng)濟新聞報》7日如此描述中國限購令帶來的影響。日本《朝日新聞》評論稱，中國主要城市在國慶長假當(dāng)中相繼推出強化制約房地產(chǎn)過熱的政策可謂“前所未有”，表明中國政府對房地產(chǎn)市場泡沫非常警惕。下面就和小編一起來看看對于本輪房地產(chǎn)調(diào)控的深度解讀吧。

　　國慶期間，北京等19個城市陸續(xù)出臺了房地產(chǎn)調(diào)控政策，我們認(rèn)為本輪房地產(chǎn)調(diào)控，需要關(guān)注下面幾點：

　　(1)出臺房地產(chǎn)調(diào)控的城市均屬于房價持續(xù)大幅上漲，庫存較低的熱點城市，調(diào)控政策難改變這些熱點城市房價上漲的趨勢，只會降低房價的漲幅。出臺的政策基本可以概括為限購+限貸。限購確實可以降低這些城市房地產(chǎn)的需求，但是在庫存較低的背景下，限購只是降低了邊際上房地產(chǎn)的需求，但是無法改變這些熱點城市房地產(chǎn)需求大于供給的事實。限貸則降低了房地產(chǎn)市場的杠桿空間，也會壓制購房的需求。但是在熱點城市，購房需求的根基來自老百姓的改善需求，也來自沒有投資渠道背景下的投資需求，因此調(diào)控政策只會降低熱點城市房價上漲的幅度，而改變不了房價上漲的趨勢。

　　而具體從政策力度看，北京、深圳、合肥、蘇州等少數(shù)較為嚴(yán)格，其他城市政策力度遠(yuǎn)不如2014年930政策之前的執(zhí)行力度(46個城市限購、全面認(rèn)房又認(rèn)貸限貸)，甚至有些城市只是表面上跟風(fēng)限購。因此，政策力度的區(qū)別也使得本輪房價下跌的概率不大。

　　從過去經(jīng)驗看，限購只是改變房價上漲的節(jié)奏，一旦房價面臨下跌壓力之時，政府又會放開限購，房價又會加快上漲。有了此番經(jīng)歷后，老百姓對限購政策導(dǎo)致房價下跌已經(jīng)不報太大希望，因此也不敢真正看空核心城市的房價。

　　(2)限購政策會不會導(dǎo)致全國房地產(chǎn)市場景氣度下降?我們認(rèn)為不會，這是又一次的`“圍魏救趙”，限制熱點城市是為了將需求擠出到非熱點城市。目前而言，房地產(chǎn)之于中國經(jīng)濟的重要性不言而喻，政府整體上還是會因城施政，而不會全國范圍內(nèi)收緊房地產(chǎn)市場的政策，在廣大的三四線城市，政策上依然是利于去庫存的。因此，熱點城市的限購，將使得需求向熱點城市周邊的城市蔓延。實際上，今年3月末上海深圳出臺嚴(yán)厲限購政策之后，周邊城市的房地產(chǎn)市場才得以火爆。

　　(3)會不會影響后期的房地產(chǎn)投資?我們認(rèn)為不會，反而會促進房地產(chǎn)投資。實際上，19個城市調(diào)控政策的一個重要的政策就是加大土地供給。今年以來，房地產(chǎn)銷售持續(xù)火爆，但是房地產(chǎn)投資回升的速度并不快，就是在于：對熱點城市，銷售改善，但是土地供給較少(土地供給少也是房價上漲的原因之一)，所以房地產(chǎn)投資回升的慢;非熱點城市，銷售改善的速度較慢，房地產(chǎn)投資自然更不會明顯的改善。按照19個城市調(diào)控政策，后期這些城市的土地供給會上升，自然會推動熱點城市房地產(chǎn)投資的更快的回升。

　　會不會導(dǎo)致信貸萎縮?我們認(rèn)為不會。盡管限購確實會導(dǎo)致短期內(nèi)19個城市成交量的萎縮，進而導(dǎo)致信貸的萎縮，但是全國范圍內(nèi)的成交量并不會明顯下降，這也意味著房地產(chǎn)信貸并不會明顯下降。此外，四季度財政政策有望更快釋放，PPP項目進展也將加快，配套的信貸需求也不會下降，再加上地方債發(fā)行速度降低對信貸的擾動也會減弱，因此綜合而言，四季度并不會出現(xiàn)信貸的大幅萎縮。

　　(4)后期還會有什么政策?貨幣寬松環(huán)境不改變，恐怕難改房價上漲的趨勢。實際上，本輪房價上漲的源頭在于2014年9月30日，央行全面放松房地產(chǎn)信貸開始。盡管各地此前放松房地產(chǎn)相關(guān)政策對房價上漲起到了重要的作用，但是不可忽視的是貨幣環(huán)境的依然寬松，則是房價上漲背后最堅實的基礎(chǔ)。而且目前房地產(chǎn)貸款在銀行資產(chǎn)中仍屬于最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，銀行很難主動收緊房地產(chǎn)信貸，所以貨幣政策如果不適度的收緊，恐怕房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策就很難見效，因此后期貨幣政策也可能適度的收緊。

　　(5)當(dāng)然，從長期趨勢看，房地產(chǎn)市場的降溫對實體經(jīng)濟并不是壞事。近2年，房地產(chǎn)市場較為火爆，但是實體經(jīng)濟較為冷淡。一方面房地產(chǎn)市場的火爆吸引了大量的資金進入，客觀上造成了別的行業(yè)的冷;另外一方面，房地產(chǎn)價格的反彈客觀上導(dǎo)致了其他行業(yè)成本的上升，壓縮了其他行業(yè)的利潤。如果未來房地產(chǎn)熱度下降，對實體經(jīng)濟的平穩(wěn)運行并不是壞事。

　　綜合上述的分析，國慶期間19個城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策短期內(nèi)可能會對這些城市房地產(chǎn)市場形成一定的負(fù)面影響，但這些城市庫存較低，房價很難扭轉(zhuǎn)上漲的趨勢，只是漲幅的放緩。熱點城市的限購，可能導(dǎo)致需求往周邊城市溢出，全國房地產(chǎn)市場景氣度并不會下降。此外，19城市將加大土地供給，或意味著這些城市后期房地產(chǎn)投資會更快的反彈。當(dāng)然，后期需要關(guān)注央行是否也會適度收緊貨幣政策。

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