關(guān)于修訂《福建省物業(yè)管理條例》的議案
《福建省物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)是我省規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理服務(wù)行為的一部專門性法規(guī)，自2007年頒布實施以來，為規(guī)范我省物業(yè)管理行為、進一步改善群眾生活、工作環(huán)境、構(gòu)建和諧社會，發(fā)揮了重要的保障和促進作用。但是，隨著全省房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展以及人們對物業(yè)管理的需求不斷增強，作為房地產(chǎn)業(yè)重要組成部分的物業(yè)管理，其市場環(huán)境在近十年內(nèi)已發(fā)生較大變化，物業(yè)管理中的新問題層見迭出，《條例》內(nèi)容明顯存在滯后，建議對《條例》予以進一步修訂。
一、修訂的必要性
(一)《條例》修訂是保證與上位法協(xié)調(diào)統(tǒng)一的客觀要求。
近幾年來，上位法關(guān)于物權(quán)和物業(yè)管理的不斷修訂和變革，比如2007年《中華人民共和國物權(quán)法》的頒布實施、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的修訂，《條例》的部分內(nèi)容與上位法不一致，客觀上需要通過修訂《條例》使之與上位法的有關(guān)規(guī)定保持銜接。
(二)《條例》修訂是提升城市管理水平、解決社會糾紛的實際要求。
從我省2014年度公布的消費者投訴數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)投訴成為消費者服務(wù)投訴的十大熱點之一，因物業(yè)糾紛引發(fā)的上訪、請愿、訴訟糾紛更是常常成為輿論關(guān)注的焦點，而其中相當(dāng)一部分糾紛又無法通過《條例》得到有效、規(guī)范的協(xié)調(diào)和解決。從近幾年《條例》實施情況的調(diào)研中可以反映出以下幾點突出問題：
一是業(yè)主自治組織發(fā)展舉步維艱。業(yè)主委員會已成為物業(yè)管理規(guī)范化運行的瓶頸，以漳州市為例，全市物業(yè)管理覆蓋面已達60%以上，但這其中業(yè)委會成立率不足三成,而規(guī)范的業(yè)委會比例更小,其中充分發(fā)揮作用的不足10%。 究其原因，與業(yè)主委員會法律地位不明、職責(zé)不清、運作不規(guī)范等問題,致使在物業(yè)管理法律關(guān)系中,物業(yè)管理公司處于強勢地位。
二是開發(fā)建設(shè)遺留問題較多，影響物業(yè)管理的正常開展。一些開發(fā)建設(shè)中遺留的糾紛隱患常常被轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)服務(wù)企業(yè)，如建設(shè)單位在開發(fā)建設(shè)的房屋質(zhì)量、公攤面積計算、配套設(shè)施建設(shè)、開發(fā)商承諾的事項不兌現(xiàn)等問題上頻頻違約，由于這些問題涉及范圍廣，處理起來難度較大，許多業(yè)主以這些問題為由，把不滿歸結(jié)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)，造成小區(qū)物業(yè)管理混亂，引發(fā)后期物業(yè)管理中的諸多矛盾。
三是物業(yè)管理實踐中面臨許多新情況、新問題。隨著社會經(jīng)濟的不斷變化發(fā)展，物業(yè)管理也相繼反映出許多新情況、新問題，例如，老舊居住區(qū)面臨停車設(shè)施滯后、停車位不足等問題，新建小區(qū)則存在著開發(fā)商車位只售不租、導(dǎo)致小區(qū)地面車位緊張、亂停亂放等問題突出;再如，早期率先安裝電梯的小區(qū)開始面臨“10至12年進入大修，15年以上進入老齡”的維修改造高峰期，業(yè)主對電梯安全隱患的擔(dān)憂與物業(yè)的維修報檢不及時引發(fā)的業(yè)主抱怨不在少數(shù)。如何規(guī)范、解決現(xiàn)實中的這些問題和矛盾，適應(yīng)社會發(fā)展的需要，是《條例》急需解決的問題。
從實踐工作出發(fā)，《條例》可以在以下四方面進一步完善：一是進一步總結(jié)我省多年來的物業(yè)管理實踐，充分借鑒吸收其它省份的立法經(jīng)驗;二是《條例》如何與相關(guān)法律規(guī)定相銜接。除了上位法外，還應(yīng)注意與我省在規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)的專門性規(guī)章，如《關(guān)于緊急情況下使用商品住宅專項維修資金的若干意見》、《福建省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等保持銜接，為其日后的修訂等工作做好立法指引;三是健全和發(fā)揮業(yè)主委員會的'作用，為物業(yè)管理健全監(jiān)督機制。一方面需要及時以立法的形式確立業(yè)主委員會的訴訟主體地位，另一方面則需要創(chuàng)新機制、盡快摸索出業(yè)委會監(jiān)督、制約物業(yè)管理的新方法，如改變物業(yè)費的繳費方式，改由業(yè)主向業(yè)主委員會繳納物業(yè)費，再由業(yè)主委員會向物業(yè)服務(wù)企業(yè)分期撥付物業(yè)費，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)收入與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量掛鉤;四是進一步明確各方權(quán)利義務(wù)，平衡好開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主三方關(guān)系，避免開發(fā)商“房售人走”、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“只談收費、不談服務(wù)”，而處于弱勢地位的業(yè)主或忍氣吞聲，或以拒繳物業(yè)費等偏激行為“維權(quán)”的現(xiàn)狀。
二、具體條款的修訂建議
(一)清理《條例》的條文，根據(jù)《物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》修改《條例》。將《條例》第一條等規(guī)定中“物業(yè)管理企業(yè)”改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”;將《條例》第十條等規(guī)定中“業(yè)主公約”改為“管理規(guī)約”;將《條例》第二十九條等規(guī)定中“業(yè)主臨時公約”改為“臨時管理規(guī)約”。
理由：《物權(quán)法》出臺后，國務(wù)院對《物業(yè)管理條例》進行了修改，其中將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”，明確了物業(yè)公司的性質(zhì)是服務(wù)而非管理，作為地方性法規(guī)，應(yīng)當(dāng)及時予以修正，使之與上位法相適應(yīng)。
(二)建議明確業(yè)主委員會的訴訟主體地位
建議《條例》第五十六條增加條文：“業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟”作為本條第二款。
理由：根據(jù)現(xiàn)有的法律、法規(guī)，業(yè)主委員會既不是自治社團，也不是企業(yè)法人，更不是政府機構(gòu)，由于沒有明確的法律地位，如果遇到權(quán)利侵害時，就不能以訴訟主體身份參與訴訟，業(yè)主委員會的訴權(quán)受到了限制。明確業(yè)主委員會的法律地位不僅可以保護廣大業(yè)主利益，也可以引導(dǎo)和幫助尚未成立業(yè)委會的小區(qū)依規(guī)依法盡快成立業(yè)委會，有組織地管理自己，更好地實現(xiàn)自治。
(三)建議建立物業(yè)保修金制度
建議《條例》第五十三條新增條文：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)初始登記前，將物業(yè)保修金交存至指定專戶，專項用于保修期內(nèi)物業(yè)維修的保障。保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補足;保修期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位”作為本條第二款。
理由：物業(yè)在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位依法負責(zé)維修。但在具體實施中，存在著不少建設(shè)單位在項目結(jié)束后公司即注銷的情況，房屋保修責(zé)任實則難以落實到建設(shè)單位上。不僅損害了業(yè)主的權(quán)益，也容易把建設(shè)單位遺留的問題轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)服務(wù)企業(yè)上來，使物業(yè)公司成為“替罪羊”。為防止建設(shè)單位在保修期內(nèi)不愿履行保修責(zé)任或者因公司注銷等原因無法履行保修責(zé)任的情形，建議明確規(guī)定建立物業(yè)保修金制度，要求建設(shè)單位將物業(yè)保修金交存至房屋管理部門指定的賬戶，保修金比例應(yīng)在3%-5%之間，專項用于保修期內(nèi)物業(yè)維修的保障。
(四)建議新增規(guī)范車位“只售不租”的情形。
新增條文：“建設(shè)單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價格行政主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設(shè)單位不得只售不租。擬出租車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求承租車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應(yīng)當(dāng)通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業(yè)主，每戶業(yè)主只能承租一個車位或者車庫。
在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。”
理由：江蘇、廣東等多省已相繼修訂針對開發(fā)商車位只售不租的約束性規(guī)定。我省同樣存在著很多小區(qū)車位賣不掉，而開發(fā)商仍然拒不出租，導(dǎo)致了資源的大量閑置的現(xiàn)象。建議從資源優(yōu)化的角度作出約束性規(guī)定，緩解小區(qū)停車亂象。
三、其它修訂
(一)《條例》第二條新增條文：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動”作為本條第二款。
(二)《條例》第二十七條，修改為：“新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并在三十日內(nèi)報物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。”
(三)《條例》第三十七條新增條文：“電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機構(gòu)進行維修和養(yǎng)護”作為本條第四款。
【辦理報告】
省人大常委會：
根據(jù)省十二屆人大常委會第十四次會議的決定，我委負責(zé)辦理漳州代表團曾凡沛等10名代表提出的“關(guān)于修訂《福建省物業(yè)管理條例》的議案”(第35號)。我委十分重視該議案的辦理工作，進行了認真研究。8月11日，陳倫副主任專門聽取了我委關(guān)于議案初步辦理情況的匯報�，F(xiàn)將議案辦理情況報告如下：
隨著全省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理市場環(huán)境在近十年內(nèi)已發(fā)生較大變化，人們對物業(yè)管理的需求不斷增強，2007年頒布實施的《福建省物業(yè)管理條例》內(nèi)容相對滯后，有必要進一步修訂。
《福建省物業(yè)管理條例(修訂)》已列入省人大常委會2013—2017年立法規(guī)劃。在修訂時，我委將提前介入，加強與省政府法制辦、省住建廳的聯(lián)系和配合，認真研究吸收“關(guān)于修訂《福建省物業(yè)管理條例》的議案”中代表提出的意見建議。同時，根據(jù)《中華人民共和國立法法》、《福建省人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于漳州等七個設(shè)區(qū)的市人民代表大會及其常務(wù)委員會開始制定地方性法規(guī)的決定》，我省所有設(shè)區(qū)的市可以制定城鄉(xiāng)建設(shè)與管理方面的地方性法規(guī)，我們將加強指導(dǎo)設(shè)區(qū)的市在物業(yè)管理方面的立法工作，以提高針對性、可操作性。
以上報告，請予審議。
福建省人大常委會環(huán)城工委
2015年8月13日
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