深圳市物業(yè)管理?xiàng)l例2015

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　　第一章 總 則

　　第一條 為貫徹實(shí)施《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)定。

　　第二條 市住房和建設(shè)部門是本市物業(yè)管理行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱市主管部門)，履行下列物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責(zé)：

　　(一)組織實(shí)施《條例》以及其他關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章，執(zhí)行物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定;

　　(二)研究擬定或者制定物業(yè)管理相關(guān)政策措施;

　　(三)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)區(qū)政府物業(yè)管理行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱區(qū)主管部門)以及其他相關(guān)行政管理部門、街道辦事處、行業(yè)協(xié)會(huì)等依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作;

　　(四)依照《條例》以及其他有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章作出行政處罰等具體行政行為;

　　(五)統(tǒng)一監(jiān)督管理全市物業(yè)專項(xiàng)維修資金;

　　(六)指導(dǎo)、監(jiān)督和管理全市物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng);

　　(七)建立物業(yè)管理電子投票信息系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)信用平臺(tái)和誠信檔案制度;

　　(八)依法處理物業(yè)管理重大信訪事項(xiàng);

　　(九)法律、法規(guī)、規(guī)章和市政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。

　　第三條 區(qū)主管部門接受市主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，履行轄區(qū)內(nèi)下列物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責(zé)：

　　(一)指導(dǎo)街道辦事處履行物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé);

　　(二)確認(rèn)未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)集體辭職的情形，責(zé)令嚴(yán)重違法的業(yè)主委員會(huì)限期整改、解散;

　　(三)撤銷違反法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，撤銷管理規(guī)約中違反法律、法規(guī)規(guī)定和顯失公平的內(nèi)容，決定管理規(guī)約中對(duì)特定業(yè)主顯失公平的內(nèi)容對(duì)該特定業(yè)主無效;

　　(四)會(huì)同街道辦事處處理物業(yè)管理區(qū)域劃分的爭(zhēng)議;

　　(五)指導(dǎo)、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng);

　　(六)辦理物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主委員會(huì)及其委員、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理招投標(biāo)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)印章、行業(yè)協(xié)會(huì)制裁、安全防范應(yīng)急預(yù)案等備案事項(xiàng);

　　(七)批準(zhǔn)協(xié)議選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的申請(qǐng);

　　(八)依照《條例》以及其他有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章作出行政處罰等具體行政行為;

　　(九)依法處理物業(yè)管理信訪事項(xiàng);

　　(十)法律、法規(guī)、規(guī)章和市、區(qū)政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。

　　區(qū)主管部門可以根據(jù)管理實(shí)際，委托街道辦事處以區(qū)主管部門的名義辦理前款第(六)項(xiàng)規(guī)定的備案事項(xiàng)和第(八)項(xiàng)規(guī)定的行政處罰，但業(yè)主委員會(huì)成立和行業(yè)協(xié)會(huì)制裁的備案除外。

　　第四條 街道辦事處在區(qū)主管部門指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日�；顒�(dòng)，具體負(fù)責(zé)下列物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責(zé)：

　　(一)負(fù)責(zé)核實(shí)業(yè)主大會(huì)成立條件并組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，指導(dǎo)籌備組開展籌備工作，依照本規(guī)定墊付籌備費(fèi)用;

　　(二)對(duì)未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)集體辭職、業(yè)主委員會(huì)被區(qū)主管部門解散、業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議且拒不執(zhí)行限期召集決定的情形，組織召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議;

　　(三)對(duì)業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，負(fù)責(zé)指定1名委員召集和主持業(yè)主委員會(huì)會(huì)議;

　　(四)調(diào)查違反法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，責(zé)令限期改正或者報(bào)區(qū)主管部門予以撤銷;

　　(五)業(yè)主委員會(huì)未依法完成換屆選舉的，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)組織換屆選舉，或者組織換屆選舉;

　　(六)代為管理已經(jīng)解散或者任期屆滿但未完成換屆選舉工作的業(yè)主委員會(huì)的財(cái)物、資料;

　　(七)組織召開街道物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議;

　　(八)依法處理物業(yè)管理信訪事項(xiàng);

　　(九)法律、法規(guī)、規(guī)章和市、區(qū)政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。

　　街道辦事處應(yīng)當(dāng)明確機(jī)構(gòu)、人員和工作經(jīng)費(fèi)，依法貫徹落實(shí)其物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。

　　社區(qū)工作站協(xié)助街道辦事處開展物業(yè)管理相關(guān)工作。街道辦事處可以依法委托社區(qū)工作站辦理物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)，但受區(qū)主管部門委托的事項(xiàng)不得轉(zhuǎn)委托。

　　第五條 規(guī)劃國土、城管、公安、環(huán)境保護(hù)、市場(chǎng)監(jiān)管、民政等部門，按照各自職責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)依法進(jìn)行監(jiān)督管理。

　　市房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為主管部門、街道辦事處核實(shí)業(yè)主身份信息提供必要的協(xié)助。

　　第六條 各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同市主管部門創(chuàng)新扶持政策，在老舊住宅區(qū)和原農(nóng)村城市化社區(qū)推行社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)。

　　原農(nóng)村城市化社區(qū)可以在各區(qū)政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位具體組織下，參照《條例》、本規(guī)定及相關(guān)規(guī)定，成立物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)限于自行組織提供物業(yè)服務(wù)，或者決定購買物業(yè)服務(wù)并處理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同的相關(guān)問題。

　　原農(nóng)村城市化社區(qū)物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)成立和運(yùn)作的具體辦法，由區(qū)政府另行制定。

　　第七條 建立物業(yè)管理人民調(diào)解制度，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，促進(jìn)社會(huì)建設(shè)和社區(qū)和諧。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主損害他人合法權(quán)益的行為進(jìn)行勸阻和制止，對(duì)物業(yè)管理糾紛進(jìn)行調(diào)解。

　　第八條 市主管部門應(yīng)當(dāng)建立市物業(yè)管理信用信息庫，完善不良行為警示制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)從業(yè)人員、業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員及執(zhí)行秘書、承擔(dān)機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)或者清潔衛(wèi)生等專項(xiàng)服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)等納入信用信息檔案管理。

　　市物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的表彰與懲戒制度。市物業(yè)管理協(xié)會(huì)有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的誠信檔案應(yīng)當(dāng)與市物業(yè)管理信用信息庫保持互聯(lián)互通和信息共享。

　　第九條 倡導(dǎo)綠色物業(yè)管理，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法推動(dòng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)節(jié)能、節(jié)水、垃圾處理、環(huán)境綠化、污染防治等資源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)手段的運(yùn)用，促進(jìn)物業(yè)管理的集約化、信息化、低碳化。

　　業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約中倡導(dǎo)業(yè)主、承租人等物業(yè)使用人樹立和培養(yǎng)資源節(jié)約與環(huán)境保護(hù)的思想觀念和行為習(xí)慣，明確實(shí)行生活垃圾分類。

　　第十條 提倡物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與養(yǎng)老事業(yè)，鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域公共部位開辦日間養(yǎng)老照料中心，探索推行居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合等有利于養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展、健全養(yǎng)老服務(wù)體系的物業(yè)服務(wù)新模式。相關(guān)具體管理辦法由市民政部門會(huì)同市主管部門、市規(guī)劃國土部門另行制訂，報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

　　第二章 物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議

　　第十一條 根據(jù)《條例》第七條的規(guī)定，建立市、區(qū)、街道三級(jí)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。

　　第十二條 市物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由市主管部門負(fù)責(zé)召集，由發(fā)展改革、財(cái)政、規(guī)劃國土、公安、環(huán)境保護(hù)等部門作為成員單位，依據(jù)《條例》、本規(guī)定及有關(guān)規(guī)定對(duì)全市物業(yè)管理重大問題進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、審議和決策。

　　區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由區(qū)政府確定成員單位，由區(qū)主管部門負(fù)責(zé)召集，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大問題。

　　第十三條 街道辦事處應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理工作實(shí)際，組織轄區(qū)城管、規(guī)劃土地監(jiān)察、公安、安監(jiān)、維穩(wěn)、信訪、環(huán)境保護(hù)、社區(qū)工作站等部門、機(jī)構(gòu)召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)下列物業(yè)管理問題：

　　(一)業(yè)主委員會(huì)任期已屆滿但仍未完成換屆選舉工作的;

　　(二)新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接中發(fā)生矛盾糾紛的;

　　(三)發(fā)生其他嚴(yán)重影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定和安全情形的。

　　街道辦事處組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議可以邀請(qǐng)市、區(qū)主管部門進(jìn)行工作指導(dǎo)，也可以邀請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主列席會(huì)議。

　　第十四條 經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議議定的政府內(nèi)部工作事項(xiàng)，與會(huì)政府部門、機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以執(zhí)行;無正當(dāng)理由拒不執(zhí)行的，依法追究行政責(zé)任。

　　經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議議定并由與會(huì)政府部門、機(jī)構(gòu)作出的具體行政行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行，但行政復(fù)議機(jī)關(guān)、人民法院依法決定暫停執(zhí)行相關(guān)具體行政行為的除外;拒不履行的，作出具體行政行為的政府部門、機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法強(qiáng)制執(zhí)行或者申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議召集單位應(yīng)當(dāng)整理并保管物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議記錄。

　　第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

　　第十五條 下列主體在物業(yè)管理活動(dòng)中依法享有業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)：

　　(一)房地產(chǎn)權(quán)利證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的所有權(quán)人;

　　(二)尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的人;