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恩施土家族苗族自治州物業(yè)管理辦法2016全文
《恩施土家族苗族自治州物業(yè)管理辦法》于2010年11月8日出臺(tái)，以下是該辦法全文。
恩施土家族苗族自治州物業(yè)管理辦法
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)住宅區(qū)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本州實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱住宅區(qū)包括住宅小區(qū)、住宅組團(tuán)、中高層住宅樓、高層住宅樓。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 逐步建立業(yè)主自治與物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制。
第四條 房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作;其他行政主管部門依照法定職責(zé)和本辦法，負(fù)責(zé)做好物業(yè)管理的有關(guān)工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政主管部門做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督、管理、協(xié)調(diào)工作。
第二章 業(yè)主自治管理
第五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%時(shí)，在所在地房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主總?cè)藬?shù)在20人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不設(shè)立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第六條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由主任、副主任及委員5至11名的單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)主任和副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會(huì)每屆任期3至5年，可以連選連任;不稱職的，業(yè)主大會(huì)可予以撤換。
業(yè)主委員會(huì)不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)，其組成人員不得在選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中兼職。
第七條 業(yè)主委員會(huì)每年至少組織召開一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議;經(jīng)20%以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就所提議題及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)主任根據(jù)物業(yè)管理需要組織召開。業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)組成人員過(guò)半數(shù)通過(guò)。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定以及業(yè)主大會(huì)通過(guò)的管理規(guī)約，對(duì)住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主、物業(yè)使用人具有約束力。
第八條 業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)：
(一)制定修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約;
(二)選舉業(yè)主委員會(huì)或者撤換業(yè)主委員會(huì)成員;
(三)審議并通過(guò)業(yè)主委員會(huì)章程、物業(yè)服務(wù)合同;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集、使用專項(xiàng)維修資金;
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(七)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(八)制定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集辦法;
(九)決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。
第九條 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)作出的決定，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同;
(三)審核物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、物業(yè)共有部分的維修計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算;
(四)聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自被選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)將業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)委員名單和章程報(bào)所在地房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
第三章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
第十一條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)遵循相對(duì)集中、便于管理的原則，并考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按照下列規(guī)定劃分：
(一)以建設(shè)項(xiàng)目《國(guó)有土地使用證》宗地圖用地范圍線為準(zhǔn)，一個(gè)項(xiàng)目視為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;但規(guī)模過(guò)大、劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域不便于管理的，或者已分割成多個(gè)自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域;
(二)分期建設(shè)項(xiàng)目或者兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，其配套設(shè)施設(shè)備共用的，劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;
(三)已建成、共用設(shè)施設(shè)備比較齊全、相對(duì)集中的項(xiàng)目，劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
第十二條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，并按照核定的資質(zhì)等級(jí)從事物業(yè)管理活動(dòng)。
從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定取得職業(yè)資格證書，持證上崗。
具有資質(zhì)的州外物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在本州從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)?shù)街莘康禺a(chǎn)行政主管部門備案。
第十三條 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位可選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交規(guī)定資料。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主大會(huì)成立后應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)聘或者通過(guò)招投標(biāo)方式重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將資料移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：
(一)制定物業(yè)管理服務(wù)制度和措施;
(二)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);
(三)制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違章行為;
(四)對(duì)造成物業(yè)共有部分損失的，代表業(yè)主要求責(zé)任人予以賠償;
(五)法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)：
(一)住宅區(qū)共有部分的使用管理、維修養(yǎng)護(hù)和更新;
(二)綠化養(yǎng)護(hù);
(三)治安防范服務(wù);
(四)清掃、保潔服務(wù);
(五)車輛進(jìn)出和停放管理;
(六)按照業(yè)主、物業(yè)使用人要求，及時(shí)提供房屋自用部位、自用設(shè)備的應(yīng)急維修服務(wù);
(七)住宅區(qū)工程建設(shè)和維修檔案資料的保管;
(八)其他物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。
第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
(一)按照物業(yè)管理服務(wù)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，實(shí)施物業(yè)管理服務(wù);
(二)將物業(yè)使用、維護(hù)的要求和注意事項(xiàng)以及法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人;
(三)定期向業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況，接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督;
(四)聽取業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主、物業(yè)使用人的意見或者建議，不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理服務(wù);
(五)接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo);
(六)設(shè)立投訴電話，全天二十四小時(shí)值守，經(jīng)常對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行全面巡視、檢查，對(duì)違反物業(yè)管理規(guī)定的行為，予以勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì)或者有關(guān)行政主管部門報(bào)告;
(七)法律法規(guī)的其他規(guī)定。
第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)招投標(biāo)等方式聘用專業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)，并負(fù)有監(jiān)督管理責(zé)任，但不得將物業(yè)項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓給他人管理。
第十八條 房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查，并實(shí)行經(jīng)常檢查與年度集中監(jiān)督檢查相結(jié)合的制度。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合行政機(jī)關(guān)和有關(guān)單位做好與住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)相關(guān)的工作，協(xié)助社區(qū)居委會(huì)開展計(jì)劃生育等工作。
第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除之日起30日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)結(jié)清財(cái)物，移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料，并報(bào)所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第四章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第二十條 業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)合理使用物業(yè)，不得改變公共建筑和共用設(shè)施的使用性質(zhì)和用途;確需改變的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)。
第二十一條 在住宅區(qū)物業(yè)使用中禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，改變房屋外貌，或者超負(fù)荷使用房屋、擅自改變房屋用途;
(二)占用、損壞共有部分，擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備;
(三)亂拋、亂倒垃圾，亂堆雜物，亂停放車輛;
(四)排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;
(五)利用房屋從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng);
(六)法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)住宅區(qū)內(nèi)發(fā)生的前款所列行為，有權(quán)予以制止;對(duì)物業(yè)造成損壞的，有權(quán)要求行為人恢復(fù)原狀或者依法賠償損失。
第二十二條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝修房屋前應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
(一)裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容、期限，施工的時(shí)間;
(二)廢棄物的清運(yùn)與處置;
(三)外立防盜窗、空調(diào)及太陽(yáng)能等設(shè)施設(shè)備的安裝要求;
(四)禁止行為和注意事項(xiàng);
(五)違約責(zé)任;
(六)其他需要約定的事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議管理，發(fā)現(xiàn)違反協(xié)議和有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)立即制止并督促改正;對(duì)拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)，并報(bào)有關(guān)行政主管部門依法處理。
第二十三條 住宅區(qū)物業(yè)除屬人為損壞的由行為人承擔(dān)維修責(zé)任外，房屋自用部位和自用設(shè)備的維修責(zé)任由業(yè)主個(gè)人承擔(dān);房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修責(zé)任由本棟房屋的全體業(yè)主共同承擔(dān);住宅區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的維修責(zé)任由住宅區(qū)的全體業(yè)主共同承擔(dān)。
第二十四條 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時(shí)，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。因業(yè)主阻撓維修造成其他業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的，行為人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
因物業(yè)維修、裝修等行為造成房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞或者造成相關(guān)業(yè)主的房屋自用部位、自用設(shè)備損壞及其他財(cái)產(chǎn)損失的，行為人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)或者賠償責(zé)任。
第二十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人設(shè)置、使用自用設(shè)備可能危害房屋安全及公共安全的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其及時(shí)消除隱患;拒不消除的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為消除，其費(fèi)用由該業(yè)主、物業(yè)使用人承擔(dān)。
第二十六條 住宅區(qū)內(nèi)由相關(guān)專業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理的設(shè)施，可以委托具備條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一管理和維修養(yǎng)護(hù)。管理和維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由相關(guān)專業(yè)管理機(jī)構(gòu)按照約定支付。
第二十七條 在住宅區(qū)內(nèi)進(jìn)行管線等施工，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定報(bào)有關(guān)行政主管部門審批，并與業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂協(xié)議，施工后按協(xié)議恢復(fù)原狀或者賠償損失。
第二十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面同意，方可向有關(guān)行政主管部門辦理審批手續(xù);經(jīng)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂協(xié)議，并支付使用費(fèi)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第二十九條 物業(yè)管理公共區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車位應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、物業(yè)使用人使用。停車位有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車管理服務(wù)統(tǒng)一由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其委托的專業(yè)停車管理單位負(fù)責(zé)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機(jī)動(dòng)車停放應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
(一)遵守業(yè)主大會(huì)決定、管理規(guī)約和住宅區(qū)機(jī)動(dòng)車輛停車管理制度，服從停車管理人員的指揮;
(二)按照規(guī)定或者約定交納車位使用費(fèi)或者停車管理服務(wù)費(fèi)用;
(三)禁止占用、堵塞消防通道。
第五章 物業(yè)管理用房
第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》載明的總建筑面積，在新建住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)按下列標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房：
(一)總建筑面積在10萬(wàn)平方米以下的項(xiàng)目，按3‰比例配置，但建筑面積最小不得低于50平方米，間數(shù)不少于2個(gè)自然間;
(二)總建筑面積在10萬(wàn)平方米以上20萬(wàn)平方米以下的項(xiàng)目，除10萬(wàn)平方米按3‰比例配置外，超過(guò)部分按2‰的比例配置;
(三)總建筑面積在20萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目，除20萬(wàn)平方米按本條上述規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)配置外，超過(guò)20萬(wàn)平方米部分按1‰比例配置。
本辦法實(shí)施前已在分期建設(shè)的住宅物業(yè)，上期未配置或者配置的物業(yè)管理用房達(dá)不到本辦法要求的，在下期建設(shè)中除按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)配置外，還要對(duì)上期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)管理用房進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)充配置。
物業(yè)管理用房由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用并負(fù)責(zé)維修維護(hù)，其維修維護(hù)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。
第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃報(bào)建圖紙中明確標(biāo)明物業(yè)管理用房的位置和建筑面積，將物業(yè)管理用房納入建設(shè)配套項(xiàng)目計(jì)劃，與建設(shè)項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)、同步施工。
第三十二條 物業(yè)管理用房交付使用時(shí)應(yīng)當(dāng)具備獨(dú)立使用條件，符合消防、環(huán)保、衛(wèi)生等方面的要求。經(jīng)驗(yàn)收合格后，在房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)下，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理用房進(jìn)行交接驗(yàn)收。
第三十三條 建設(shè)單位在申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)一并對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主的物業(yè)管理用房申請(qǐng)登記，由房地產(chǎn)行政主管部門在房屋登記簿上予以記載。房地產(chǎn)行政主管部門受理房屋預(yù)售許可和房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)核查并注明物業(yè)管理用房的位置和面積。
第三十四條 分期建設(shè)的住宅物業(yè)，首期交付使用時(shí)物業(yè)管理用房面積應(yīng)當(dāng)不低于應(yīng)交面積的50%;房屋交付使用過(guò)半的，物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)全部交付。物業(yè)管理用房按規(guī)劃要求在末期建設(shè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)無(wú)償提供符合本辦法要求的臨時(shí)物業(yè)管理用房。
第六章 物業(yè)管理費(fèi)用
第三十五條 物業(yè)管理費(fèi)用由物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和住宅專項(xiàng)維修資金構(gòu)成。
第三十六條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)包括綜合管理服務(wù)費(fèi)、車輛管理服務(wù)費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)。
綜合管理服務(wù)費(fèi)、車輛管理服務(wù)費(fèi)由價(jià)格行政主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門按照住宅小區(qū)、住宅組團(tuán)、中高層住宅樓、高層住宅樓分類制定統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)分類指導(dǎo)價(jià)。指導(dǎo)價(jià)應(yīng)當(dāng)按照合理、質(zhì)價(jià)相符、與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的原則依法確定。綜合管理服務(wù)費(fèi)、車輛管理服務(wù)費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照指導(dǎo)價(jià)協(xié)商確定。
特約服務(wù)費(fèi)由當(dāng)事人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。
第三十七條 房屋交付前所發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān);房屋交付業(yè)主之日起發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主非因正當(dāng)理由拒絕驗(yàn)收接房的，以建設(shè)單位公布的交房最終時(shí)限為房屋交付日期。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的空置房屋應(yīng)該交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定據(jù)實(shí)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，其他任何單位和個(gè)人不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費(fèi)用。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)、足額交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。業(yè)主將房屋出租的，應(yīng)當(dāng)與承租人就物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的交納簽訂書面協(xié)議。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，從其約定，但業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公示物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和收支情況，接受價(jià)格行政主管部門和業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督。
第四十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第四十一條 住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，按照建設(shè)部、財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》執(zhí)行。
第七章 法律責(zé)任
第四十二條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中違反合同約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任;造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第四十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人不按照規(guī)定交納有關(guān)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)催其交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院起訴。
第四十四條 發(fā)生物業(yè)服務(wù)爭(zhēng)議的，當(dāng)事人可以協(xié)商解決或者向房地產(chǎn)、價(jià)格等行政主管部門和消費(fèi)者協(xié)會(huì)申請(qǐng)調(diào)解;也可以依法向人民法院起訴。
第八章 附 則
第四十五條 本辦法所稱共有部分包括住宅區(qū)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。
本辦法所稱共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第四十六條 本辦法由州人民政府法制辦公室負(fù)責(zé)解釋。
第四十七條 本辦法自頒布之日起施行，有效期5年。
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