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2015年3月1日房產(chǎn)新政實施
《不動產(chǎn)登記暫行條例》將于2015年3月1日起正式實施，不動產(chǎn)登記徘徊七年多終于進入實際操作階段。
網(wǎng)上有傳言稱，未來10年，房子將是最不值錢的東西，因為隨之而來的房產(chǎn)稅內(nèi)容會是——
對擁有兩套住宅的家庭，人均建筑面積80平方米以上的部分，視為奢侈型住宅消費，每年按市場評估價征收1%到3%的房產(chǎn)稅，且沒有減除額;家庭第三套住房，每年征收4%到5%的房產(chǎn)稅，且沒有減除額;家庭第四套住房及以上住宅，每年征收10%的房產(chǎn)稅，且沒有減除額;取消原《房產(chǎn)稅暫行條例》有關(guān)個人住宅可按租金收入12%交房產(chǎn)稅的規(guī)定;所有商業(yè)房產(chǎn)，每年按租金收入的12%交房產(chǎn)稅;家庭僅有的一套住宅，免征房產(chǎn)稅。
目前商業(yè)房產(chǎn)的房產(chǎn)稅確實是按照租金的12%來征收。正因如此，消息一經(jīng)網(wǎng)絡(luò)傳播，就有人信以為真，覺得房產(chǎn)稅真會有那么高。不得不得不佩服造謠者的能力——假消息里混含真內(nèi)容，怎能不讓人信以為真?
可是，再高仿真的謠言，也改變不了謠言的事實。Why?原財政部財政科學(xué)研究所所長賈康多次透露過房地產(chǎn)稅改革的初衷，是調(diào)節(jié)貧富差距，而不是調(diào)控房價，并且第二套房應(yīng)從輕征收。按照這個目的，上述征稅的規(guī)定顯然不符合房地產(chǎn)稅改的初衷，在實際中也缺乏操作的可行性。
根據(jù)國務(wù)院656號文發(fā)布，從3月1日開始，《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式實施，全國所有城鎮(zhèn)都必須將其紙質(zhì)房產(chǎn)檔案錄入電子信息庫，并建立本地的住房信息系統(tǒng);全國所有地級以上城市的住房信息系統(tǒng)都必須與住建部聯(lián)網(wǎng)，不得以任何借口推延，農(nóng)業(yè)部將選擇兩省試點農(nóng)村土地確權(quán)登記。
除了此前在重慶和上海試點開始征收的房產(chǎn)稅，目前我國尚未對房屋保有環(huán)節(jié)征稅，其中的一大原因正是產(chǎn)權(quán)登記不到位，連你到底有多少套房都不知道，那怎么對你征稅呢?
一位稅務(wù)行業(yè)的專家告訴邦地產(chǎn)記者，從稅的角度而言，統(tǒng)一登記制度的出臺，就為住宅在內(nèi)的不動產(chǎn)提供了征稅依據(jù)。這也就意味著，不管房產(chǎn)稅什么時候落地，不動產(chǎn)登記至少是邁出了第一步，所以對住宅征稅絕非是“狼來了”。
賈康此前曾表示，對整個法治化國家的改革、發(fā)展、長治久安和可持續(xù)運行，不動產(chǎn)登記制度的支撐意義一定是全面的。但現(xiàn)在只是“暫行條例”，把它放在法規(guī)體系的組成部分之內(nèi)，不排除若干年以后有更成熟的條文，甚至上升為“不動產(chǎn)登記法”，這將是一個動態(tài)漸進分步走的過程。
如此說來，隨著不動產(chǎn)登記制度越來越成熟，對稅源的控制就會越來越嚴(yán)格，這就為征稅提供了極大便利。唯一不確定的就是征稅時間表。賈康此前曾表示，產(chǎn)權(quán)登記2015年很難完成，有媒體報道，2016年城鎮(zhèn)區(qū)域要完成不動產(chǎn)登記，2018年全國城鄉(xiāng)全部登記完畢。如果在2016年底之前，全國人大最后審批通過房地產(chǎn)稅立法，使保有環(huán)節(jié)也有稅，那么2017年就是依法執(zhí)行問題，而不是擴大試點范圍的問題。
也就是說，3月份不動產(chǎn)登記開始后，房地產(chǎn)稅不太可能立馬開征，登記可不是一朝一夕就可以完成，征稅也不能一蹴而就。坐擁房子無數(shù)的“房哥”、“房姐”們，可以未雨綢繆了。
普通老百姓究竟要不要交稅，具體交多少稅?一戶家庭如果在全國不同城市同時擁有兩套住宅，要交房產(chǎn)稅嗎?老家那套是父母住，自己那套是工作地點，兩套房子都需要交稅嗎?
根據(jù)賈康和其他參與政策設(shè)計及制定的官員透露的信息，第一套房子免征的可能性很大，即使這套房子是豪宅，第二套房子則有可能從輕征收房產(chǎn)稅。
至于第三、第四套房子征稅的稅率，也不太可能像之前傳的那樣采取遞進原則，更有可能是固定稅率，這樣才能實現(xiàn)賈康所設(shè)想的“調(diào)節(jié)社會貧富差距的問題”。否則，富人們都把房子賣了，還怎么通過房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)貧富差距呢?
賈康之前透露，未來的房地產(chǎn)稅稅負應(yīng)該比上海和重慶試點的稅負稍高一些，覆蓋的范圍也會更大一點。
上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點。征收對象為本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率暫定為0.6%。
重慶版房產(chǎn)稅的三個征收主體為:對于獨棟別墅，不管存量房還是增量房，均要征稅;對于房價達到當(dāng)?shù)鼐鶅r兩倍以上的高檔公寓也將征稅;對于在重慶無戶口、無工作、無投資的“三無人員”在重慶所購房產(chǎn)，購買兩套以上住房的，從第二套開始要征收房產(chǎn)稅。對于房價達到當(dāng)?shù)鼐鶅r2倍至3倍的房產(chǎn)，將按房產(chǎn)價值的0.5%征稅;對于房價達到當(dāng)?shù)鼐鶅r3倍至4倍的房產(chǎn)，將按房產(chǎn)價值的1%征稅;4倍以上，按1.2%的稅率征稅。
根據(jù)賈康和其他稅收政策制定者所說，結(jié)合重慶和上海兩地的試點情況，我們可以預(yù)期，將在2017年或者更晚時間推出的房地產(chǎn)稅大概有這樣幾個特征:
一是第一套房基本可以確定免征;二是第二套房從輕征收的可能性很大。三是享受公共服務(wù)越多，征稅越多，一、二線城市房產(chǎn)的稅負將會大于三、四線城市;四是高檔房被征收的可能性很大。五是稅率不太可能像本文開頭提及的謠言那般夸張，為避免增加老百姓稅收負擔(dān)，稅率超過3%的可能性非常小。
如此一來，大家基本上可以了解未來的房地產(chǎn)稅將是怎么樣。擁有一套豪宅的，雖然房子抵得上人家四、五套，甚至十套，但也有免征的可能性;擁有四五套房子的，也不要過于擔(dān)心征稅會讓你破產(chǎn);如果只有一兩套房子，就更不必擔(dān)心自己家交不起房地產(chǎn)稅。
從目前情況看，未來的房地產(chǎn)稅應(yīng)該是大多數(shù)人都能交得起的。也正是因為有房地產(chǎn)稅的存在，未來不住人的房子會變得越來越少。
不動產(chǎn)需統(tǒng)一登記
《不動產(chǎn)登記暫行條例》將于2015年3月1日起正式實施，不動產(chǎn)登記徘徊七年多終于進入實際操作階段。
根據(jù)《條例》，土地、海域以及房屋、林木等定著物都屬于不動產(chǎn)。不動產(chǎn)權(quán)利的主體、來源、期限、權(quán)利變化等內(nèi)容應(yīng)記入不動產(chǎn)登記簿。權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料。
中國國土資源部稱，落實《條例》難度大，要抓緊出臺不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施細則，盡快頒布使用統(tǒng)一的簿冊證書，同時啟動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺建設(shè)。
中國住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌認(rèn)為，對房地產(chǎn)市場來說，不動產(chǎn)登記最大的影響在于數(shù)十年來首次“摸清家底”，可大幅提高房地產(chǎn)及其他宏觀政策的針對性。
此外，分析人士認(rèn)為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記也將為房產(chǎn)稅開征乃至“以房反腐”打下基礎(chǔ);對物權(quán)法的落實，土地管理法的修改，“小產(chǎn)權(quán)房”問題的破解也將形成倒逼壓力。
不動產(chǎn)登記進入“倒計時”大戶型涌入二手房市場
《不動產(chǎn)登記暫行條例》將3月1日起實施，現(xiàn)在距3月1日《不動產(chǎn)登記暫行條例》開始實施已進入倒計時階段。關(guān)于《不動產(chǎn)登記暫行條例》將會產(chǎn)生一些影響分析如下：
短期影響有限中長期利于樓市
對于一些百姓和房企擔(dān)憂的不動產(chǎn)登記暫行條例實施后房價會被拉低、會讓原本就庫存高企的樓市再添重負。中原地產(chǎn)首席分析師表示：短期內(nèi)不動產(chǎn)登記并不會使大量房源進入市場，從而拉低成交價格。一些多套房源持有者可能會在短時間內(nèi)將名下部分房源出手，但“拋售”不代表“甩賣”。“因為這樣實力業(yè)主一般來說買的都是地段優(yōu)越、配套完善，具有投資持有價值的房產(chǎn)。這樣的硬通貨很難降價。”
分析師張大偉也依據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)做出判斷，“二手房市場近期有不少高端產(chǎn)品和大戶型涌入，預(yù)計隨著不動產(chǎn)登記的開啟和加速，這種現(xiàn)象還會加劇。”
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強也表示不排除有些家庭或個人由于不愿進行登記，而處置名下部分房產(chǎn)。“這會加速市場流通，還可能在局部區(qū)域?qū)е鹿⿷?yīng)增加伴隨的房價下行。”
此外，不動產(chǎn)登記雖然有統(tǒng)一部門、統(tǒng)一規(guī)則引領(lǐng)指導(dǎo)，但落實到地方難免存在差異，必然需要一些因地制宜的具體辦法。雖然各地都在積極表態(tài)和行動，但這項工作絕不會是一塊好啃的骨頭。
小產(chǎn)權(quán)房問題將處理
記者從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部獲悉，目前住建部從城市規(guī)劃的角度處理違法違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房之外，小產(chǎn)權(quán)房解決的系列方案亦在不斷出爐，其中首推即將在2015年3月1日實施的《不動產(chǎn)登記暫行條例》。
小產(chǎn)權(quán)房治理業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，根據(jù)不動產(chǎn)登記的頂層設(shè)計，在未發(fā)證的情況下，小產(chǎn)權(quán)房無產(chǎn)權(quán)保證，未來也很難入市交易。并且，國土部上報中央的農(nóng)村土地制度改革試點方案獲批后，按照改革方案設(shè)計，征地制度、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度等農(nóng)村土地制度改革將持續(xù)重點推進。2015年會選擇若干試點，進行土地制度改革試驗。因而，隨著不動產(chǎn)登記和土地制度改革的推進，存量小產(chǎn)權(quán)房的問題也將逐步處理。
此前于2014年下半年，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部曾聯(lián)合部署“小產(chǎn)權(quán)房”查處工作，各省級國土資源部門也密集部署有關(guān)工作，加快清理、查處。
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