房地產論文實用15篇

　　在日常學習和工作中，大家都經常接觸到論文吧，論文是對某些學術問題進行研究的手段。你知道論文怎樣才能寫的好嗎？以下是小編為大家整理的房地產論文，歡迎閱讀與收藏。

房地產論文1

　　在金融市場中，金融工具屬于客體部分，要想使金融市場當中資金需求主體與資金供應主體間的資金融通得到有效實現(xiàn)，通常需要金融工具作為輔助。本課題筆者在分析房地產金融工具創(chuàng)新的類型及發(fā)展特點的基礎上，進一步對加強房地產金融工具創(chuàng)新的有效策略進行了探究，希望以此為房地產業(yè)的發(fā)展提供有效依據。

　　關鍵詞：房地產;金融工具;創(chuàng)新

　　0.引言

　　金融工具也稱之為信用工具，主要作用是使資金融通，并使信用活動得到有效實現(xiàn)[1]。各類金融工具均是為了適應借貸雙方的不同需要而產生的，并且每一種工具均具備屬于自身的特點。房地產金融工具通常分為兩類：其一為金融市場共有的，例如股票與票據等;其二是房地產金融市場特有的，例如住房獎券與房地產抵押債券等。在房地產金融市場當中，將房地產金融工具創(chuàng)新視為創(chuàng)新的核心。鑒于此，本課題對“房地產金融工具創(chuàng)新問題”進行分析與探究具有較為深遠的重要意義。

　　1.房地產金融工具創(chuàng)新的類型及發(fā)展特點分析

　　1.1房地產金融工具創(chuàng)新的類型 從不同角度為出發(fā)點，房地產金融工具創(chuàng)新可以分為很多種類。以國際清算銀行所提出的方法為依據，并依照金融工具的中介功能及應用進行分類，房地產金融工具創(chuàng)新通常具備五個類型：

　　(1)價格風險轉移型。當經濟行為人在對金融款項進行轉移而存在價格風險的情況下，便會使用此種工具創(chuàng)新[2]。

　　(2)信用風險轉移型。當經濟行為人在對金融款項進行轉移而存在信用風險的情況下，便會使用此種工具創(chuàng)新。

　　(3)流動性增強型。該類型工具創(chuàng)新能夠使投資者具備的資產流動性變強，也可以使金融機構具備的資產變現(xiàn)性增強。

　　(4)引致信用型。此種工具創(chuàng)新能夠為使用者提供幫助，在增加某些信貸市場機會的條件下，便能夠使使用者獲取信用的能力得到有效提高。

　　(5)引致股權型。該工具創(chuàng)新的主要功能是提供股權式融資的機會，比如對股權融資進行分享等。

　　1.2房地產金融工具創(chuàng)新發(fā)展的特點

　　在各種金融創(chuàng)新工具的產生下，房地產金融工具創(chuàng)新發(fā)展特點主要體現(xiàn)在四大方面：

　　(1)不可逆性。指的是產生創(chuàng)新的原因消除之后，金融創(chuàng)新工具仍舊存在。

　　(2)組合性。大部分金融創(chuàng)新工具，都是由金融機構以投資者的需求為依據，進而在原有產品的條件下，對風險、收益、期限及選擇性等進行重新組合。 (3)市場化利率。各種金融創(chuàng)新工具均可以提供市場利率及與市場利率存在聯(lián)系的收益等。

　　(4)具備“金融創(chuàng)新群”。在一個基礎創(chuàng)新產生之后，圍繞著這個基礎創(chuàng)新而產生的.諸多其他創(chuàng)新，由諸多創(chuàng)新聯(lián)系起來便形成了創(chuàng)新群。

　　2.加強房地產金融工具創(chuàng)新的有效策略探究

　　2.1重塑房地產金融工具創(chuàng)新主體

　　目前，我國房地產金融工具創(chuàng)新主要存在的問題為其主體缺位，所存在的工具創(chuàng)新不是基于金融與經濟發(fā)展中由經濟體系內部力量發(fā)動的，而是在房地產體制改革及政策調整等諸多外部力量作用下而推動的[3]。所以，對房地產金融工具創(chuàng)新主體進行重塑便顯得極為重要。要想實現(xiàn)重塑，一方面，需要對專業(yè)銀行的目標進行明確，主要為將利潤作為目標，將市場作為導向，通過自主經營、自擔風險及信貸資金的平衡，使得金融企業(yè)的地位得到有效保障。另一方面，需要在金融機構內部形成有效的激勵創(chuàng)新機制，發(fā)揚創(chuàng)新精神，營造良好的創(chuàng)新氛圍，并培養(yǎng)專業(yè)素質強的創(chuàng)新人才。

　　2.2加強引導和監(jiān)管力度

　　一方面，監(jiān)管部門必須對金融風險的監(jiān)控進行強化。將創(chuàng)新可能引發(fā)的風險控制在能夠承受的范圍內。另一方面，需對貨幣政策及宏觀調控的落實給予充分重視，保證其實施的成功性，并對貨幣性金融工具的創(chuàng)新進行重點監(jiān)管。另外，以創(chuàng)新工具貨幣性的強弱為依據，盡快將其歸納進不同層次的貨幣定義當中，并采取有效的控制措施。

　　2.3重視技術主導型創(chuàng)新

　　目前，我國具備的金融工具創(chuàng)新大多數(shù)是避免管制型的創(chuàng)新，這樣便使創(chuàng)新科技含量較低、應用效果不甚理想。因此，對技術主導型創(chuàng)新給予充分重視便顯得極為重要。這樣，不但可以保證創(chuàng)新的科技含量提高，而且還能夠在較短的時間內大大增加創(chuàng)新供給，進一步使日益增長的創(chuàng)新需求得到充分滿足。

　　2.4加強房地產金融市場的競爭力度

　　現(xiàn)狀下，我國金融市場所存在的“條塊分割狀態(tài)”還沒有發(fā)生根本性的改變，同時由于我國不同銀行間存在不正當?shù)母偁幮袨�，再加上中國工商銀行、中國農業(yè)銀行、中國銀行及中國建設銀行這四大國有銀行呈現(xiàn)了壟斷金融市場的局面，因此對房地產金融市場的競爭力度進行強化便顯得極為重要。首先，基于金融監(jiān)管方面，便需要對國有銀行及非國有銀行的區(qū)別對待給予取消，使全部金融機構均具備同等的運行環(huán)境。其次，對金融業(yè)市場準入進行放寬，推廣合作制金融結構與股份制金融結構[4]。最后，對金融機構種類進行多元化創(chuàng)新，使房地產金融機構體系更具完善性。相信做好以上三點，房地產金融市場競爭力度將能夠得到有效強化，進一步為房地產金融工具創(chuàng)新奠定良機。

　　三、結語

　　通過本課題的探究，認識到加強房地產金融工具創(chuàng)新對房地產金融市場而言，有著十分重要的作用。然而，這是一項較為系統(tǒng)的工作，不能一蹴而就，需要從多方面進行完善。如：重塑房地產金融工具創(chuàng)新主體、加強引導和監(jiān)管力度、重視技術主導型創(chuàng)新及加強房地產金融市場的競爭力度等。筆者認為，除此之外，要想實現(xiàn)房地產金融工具創(chuàng)新，還需與我國實現(xiàn)國情充分聯(lián)系起來，然后實施有針對性的創(chuàng)新策略。相信做好以上這些，我國房地產金融工具將能夠有效實現(xiàn)創(chuàng)新，進一步為我國房地產業(yè)的發(fā)展起到推波助瀾的作用。

　　參考文獻：

　　[1]李瀚,張正琰.我國房地產金融發(fā)展及其風險問題分析[J].特區(qū)經濟,20xx,04:46-49.

　　[2]薛桂瓊.淺談房地產企業(yè)融資過程中存在的問題[J].黑龍江科技信息,20xx,20:107-109.

　　[3]尹朝華.我國房地產金融制度存在的問題及對策探討[J].西南金融,20xx,03:11-13.

　　[4]周學東.論當前金融研究工作需要關注的若干問題——寄語江蘇省“金融創(chuàng)新與發(fā)展”研究基地[J].金融縱橫,20xx,03:3-6.

房地產論文2

　　摘要：文章對房地產企業(yè)現(xiàn)金流進行了概述，對我國房地產企業(yè)現(xiàn)金流管理的現(xiàn)狀進行了深入分析，并就如何進一步完善房地產企業(yè)現(xiàn)金流管理提出了有關建議。

　　關鍵詞：房地產企業(yè) 現(xiàn)金流 管理

　　一、前言

　　房地產企業(yè)的發(fā)展取決于其房地產項目的成與敗。如果說房地產項目的規(guī)劃是否合理、區(qū)位是否有優(yōu)勢、工程質量是否夠好是被市場選擇的重要因素，那么資金運營則是從經濟上決定了房地產項目的好壞，在現(xiàn)金為王的時代，做好房地產的資金運營是房地產企業(yè)實現(xiàn)價值最大化的必要途徑。

　　房地產企業(yè)受國家宏觀調控和市場經濟環(huán)境的影響比較大，房地產的開發(fā)周期較長，導致資金運營結果具有很大的不確定性，這就要求企業(yè)必須科學評估項目現(xiàn)金流，合理做好資金運營以便為房地產企業(yè)在其項目各個階段的控制決策提供有效依據。資金運營的結果集中體現(xiàn)在現(xiàn)金流上，企業(yè)的快速發(fā)展離不開穩(wěn)定而豐富的現(xiàn)金流，在外界環(huán)境持續(xù)快速變化的前提下，房地產企業(yè)要想實現(xiàn)價值最大化就務必做到在不確定的條件下高效運用房地產有限的現(xiàn)金流，降本增效，全力提升其房地產項目品質的同時提高自身企業(yè)的綜合競爭力。

　　二、房地產企業(yè)現(xiàn)金流簡述

　　所謂現(xiàn)金流管理，就是通過計劃、分析、預測、控制和決策等方式全面管理現(xiàn)金流入流出并達到價值最大化的過程。房地產企業(yè)現(xiàn)金流計量周期為項目周期，它充分反映房地產運營過程中的現(xiàn)流支出與收入的持續(xù)變化，是投資者、債權人和管理者做出有關決策的判斷依據。房地產企業(yè)具有開發(fā)項目投資巨大且集中、周期及回報期較長、流轉形式多樣等特點。一般而言，房地產企業(yè)的現(xiàn)金流量表分為投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量兩方面，其中前者以投資為基礎利用投資回收期、凈現(xiàn)值、內部收益率等指標考察了房地產企業(yè)全部投資的獲益情況；后者反映企業(yè)自有資金的盈利情況并據此判斷項目的可投資價值。

　　三、我國房地產企業(yè)現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀分析

　　房地產開發(fā)大致分為項目立項、可行性研究、市政配套及規(guī)劃設計等，拿地及拆遷安置，建設施工，銷售及物業(yè)管理等四大階段�？v觀當前我國房地產企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，分析其現(xiàn)金流管理如下。

　　1.融資渠道相對單一

　　當前房地產企業(yè)主要的資金來源仍然是銀行貸款，銀行開發(fā)貸款對房地產企業(yè)的開發(fā)資質要求較高，小房地產開發(fā)企業(yè)融資相對困難，更多的房地產企業(yè)開始轉向海外融資，海外融資成本較國內低，但海外利率環(huán)境、經濟環(huán)境和政治環(huán)境具有一定的不確定因素，房地產企業(yè)也會面臨一些不可控的風險。

　　2.未給予現(xiàn)金流質量足夠的重視

　　房地產企業(yè)往往將銷售額作為績效考評的直接依據而忽視了現(xiàn)金流的重要性，低質量的現(xiàn)金流將導致項目無法及時完工交付或即使趕工交付也使工程質量大打折扣，企業(yè)運營風險極大。

　　3.現(xiàn)金流量分析仍是多數(shù)房地產企業(yè)現(xiàn)金流管理的主要方式

　　對現(xiàn)金流管理缺乏戰(zhàn)略思維和風險意識，在土地儲備制度實施下形成的高存貨使得部分房地產企業(yè)的現(xiàn)金流量凈額持續(xù)為負，不利于持續(xù)降本增效，無形成本標準化和規(guī)范化的現(xiàn)金流管理模式。

　　四、關于進一步完善房地產企業(yè)現(xiàn)金流管理的有關建議

　　首先應明確房地產企業(yè)現(xiàn)金流管理的目標，經大量閱讀國外內有關現(xiàn)金流管理的文獻，筆者認為現(xiàn)金流管理目標應定位為價值創(chuàng)造最大化，以此為目標應重點做好建立起以房地產項目各開發(fā)階段劃分的會計區(qū)間有關的現(xiàn)金流量報告制度、從戰(zhàn)略角度和戰(zhàn)術角度完善我國房地產企業(yè)的現(xiàn)金流管理。

　�。ㄒ唬┙�立健全以房地產項目各開發(fā)階段劃分的會計區(qū)間有關的現(xiàn)金流報告制度

　　結合房地產企業(yè)主營業(yè)務才能有的放矢地進行房地產企業(yè)現(xiàn)金流管理，具體來說應從以下方面來劃分房地產企業(yè)現(xiàn)金流管理的不同階段。

　　一是包含投資決策、拿地價格以及調整確定最終方案的決策階段。此階段的現(xiàn)金流量報告應重點關注以上三方面的內容，同時要反映項目凈現(xiàn)值、投資回收期及內部收益率等投資決策方面有關的內容，反映準確測量項目產生的.現(xiàn)金流所能承受的最高的拿地價，還要反映項目現(xiàn)金流入和流出的波動以及與此相關的控制與調整方案。

　　二是強化披露房地產企業(yè)現(xiàn)金流出和現(xiàn)金流入兩方面的實施階段。應當找出房地產企業(yè)現(xiàn)金流入及流出在實施階段和決策階段存在的差距，并深入剖析差異存在的原因及相應的解決措施以保證實施階段的現(xiàn)金流能夠正常運轉。一般來說房地產企業(yè)自預售開始其凈現(xiàn)金流量才逐步轉為正數(shù)，現(xiàn)金流入主要是銷售收入，而現(xiàn)金流出主要是土地成本、行政事業(yè)性收費與前期工程費用、主體建筑安裝工程費、景觀環(huán)境工程、社區(qū)管網工程、公共配套設施、工程建設其他費用、營銷費用、財務費用、管理費用和稅金等。

　　三是房地產項目終止運營時形成現(xiàn)金流的完成階段。此階段應重點評估房地產項目在實施階段的現(xiàn)金流控制情況并為下一個房地產項目積累有益的經驗，完成階段形成的現(xiàn)金流管理報告至少應披露現(xiàn)金流管理的目標、影響因素及過程評估等內容。

　　（二）從戰(zhàn)略角度思考我國房地產企業(yè)的現(xiàn)金流管理

　　筆者認為從戰(zhàn)略角度對我國房地產企業(yè)的現(xiàn)金流進行管理應當遵循價值最大化目標，考慮房地產企業(yè)所處的生命周期來對房地產企業(yè)現(xiàn)金流進行長遠規(guī)劃，整體上把握好房地產企業(yè)現(xiàn)金流入和流出的動態(tài)平衡。

　　第一，明確房地產企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略以從總體上把握企業(yè)現(xiàn)金流向。首先應分析企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和環(huán)境影響因素，從戰(zhàn)略高度把握企業(yè)現(xiàn)金流向與環(huán)境變化的協(xié)調性，切忌好高騖遠不切實際及跟風行動，應確保企業(yè)現(xiàn)金流向與企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略的匹配性，全面提升戰(zhàn)略性現(xiàn)金流量管理質量，嚴格遵循投資規(guī)律，項目投資應與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略高度匹配，確保企業(yè)現(xiàn)金流向的安全性。

　　第二，房地產企業(yè)現(xiàn)金流管理應結合生命周期加以調整。如在迅速擴張、高現(xiàn)金流出的萌芽期應注意控制投資風險，把握好籌資與現(xiàn)金流量支出管理；在穩(wěn)健發(fā)展、現(xiàn)金收支持平的成長期應控制好經營風險和銷售利潤率；在現(xiàn)金流入較為保守的成熟期應加強應收賬款和現(xiàn)金流入管理，積極尋找新的投資目標；在現(xiàn)金流進一步收縮的衰退期應做好現(xiàn)金預算，嚴控現(xiàn)金回收并考慮撤回資金轉向其他行業(yè)發(fā)展。 第三，對企業(yè)現(xiàn)金流管理進行戰(zhàn)略性平衡。房地產企業(yè)投資大、周期長的特點無疑給企業(yè)財務帶來的較大的風險，房地產企業(yè)應積極追求現(xiàn)金流的動態(tài)平衡與相對穩(wěn)定，可同時經營多個投資回報期不同的房地產項目，使房地產企業(yè)的現(xiàn)金流鏈條持續(xù)穩(wěn)定，并更多地投資到具有穩(wěn)定現(xiàn)金流回報的業(yè)務中去。

　�。ㄈ�）從戰(zhàn)術角度思考我國房地產企業(yè)的現(xiàn)金流管理

　　要順利實現(xiàn)房地產企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標，除了要全面關注其經營活動和價值創(chuàng)造外，還應當從預算管理、融資管理及日常管理等方面對現(xiàn)金流進行戰(zhàn)術性管理。

　　1.強化房地產企業(yè)開發(fā)項目和非開發(fā)項目的現(xiàn)金流量預算管理

　　要把握開發(fā)項目各個階段的現(xiàn)金流管理核心，在現(xiàn)金流情況允許的條件下可多個項目同時進行，以平衡不同項目不同階段的現(xiàn)金流組合。同時，結合開發(fā)項目的現(xiàn)金流量預算對非開發(fā)項目的現(xiàn)金流進行分析管理。一般而言，房地產企業(yè)的資金預算管理應包含以下內容。

　　一是編制資金預算。應當合理安排不同項目不同發(fā)展階段的資金預算及日常經營所需的現(xiàn)金流預算。

　　二是執(zhí)行與控制資金預算。在審核資金支付的合規(guī)性時，財務部門不僅要考慮合同條款及原始憑證的規(guī)范性，還應將資金預算納入控制依據考慮范圍之中，通過設置預算審核環(huán)節(jié)來衡量該筆資金支付是否符合預算控制，并據此做出予以支付或中止支付的決策，對于不在預算范圍之內的資金支付應溝通有關部門考慮支出的合理性，確需支付的預算外支出應走嚴格的報批程序，并在下一個項目開展時考慮該預算外因素對預算編制的影響，為預算編制積累有益經驗。

　　三是根據實際情況的變化對預算進行分析并加以相應調整。房地產企業(yè)應當建立健全預算分析體系，對資金預算執(zhí)行的情況進行動態(tài)分析和反映，使得財務部門能據此判斷款項支付的合理性，加強預算執(zhí)行的控制。

　　2.加強企業(yè)籌資管理

　　房地產企業(yè)可選的幾種籌資方式中，應該說銷售回款是最佳選擇，提升自身存貨周轉率釋放自有現(xiàn)金流是首選。除內源融資外，也可選銀行授信、信托融資、海外籌資、股權融資等外源融資方式。

　　3.對現(xiàn)金流量做好日常管理

　　一要管理好現(xiàn)金流入和流出，計算現(xiàn)金流理論余值并使日常現(xiàn)金流余額與此接近。

　　二要管理好現(xiàn)金流有關流程，結合房地產開發(fā)項目具體流程，整理分析各階段現(xiàn)金流入和流出，優(yōu)化流程并設立現(xiàn)金流控制與考核預警體系。

　　三要管理好現(xiàn)金流的從貨幣資金、地產資本、房產資本一直到貨幣資本的流速。盡量縮短建設與交付時間段，現(xiàn)金流考核應以周或以日為單位開展，加快房產銷售盡快回籠資金，切實把握好市場需求的變動趨勢并對房地產產品進行相應調整以加快銷售盡快回籠資金。日常管理過程中注意運用不相容崗位相分離、授權審批及會計記錄等控制手段進行風險管理。

房地產論文3

　　本文旨在分析房地產企業(yè)的目標成本管理，以目標成本管理與傳統(tǒng)成本管理的區(qū)別為切入點，簡要分析了應當如何建立房地產企業(yè)目標成本管理方面的要點問題，繼而在此基礎上，探討了房地產企業(yè)目標成本管理的運用與調整，以供讀者參考指正。

　　房地產屬于高利潤的行業(yè)范疇，但是在政策的宏觀調控之下，其利潤空間不斷被擠壓。為了適應市場的發(fā)展趨勢，擴大經濟成果，必須要實施目標成本管理，準確定位目標利潤，有選擇性地降低經營成本，全程落實，統(tǒng)籌兼顧，對出現(xiàn)超付或者未付差異的環(huán)節(jié)重點彌補與調整。

　　一、目標成本管理與傳統(tǒng)成本管理的醫(yī)別分析

　　所謂的目標成本管理，即是一種在企業(yè)既定的經營目標的基礎上，分解目標成本，綜合考察評價的系統(tǒng)工作。其核心為管理，手段為核算，目的為效益，著眼于事前測定、事中控制、事后考核三個方面，旨在實現(xiàn)少投入，多產出的經營目的。其與傳統(tǒng)成本管理的最大匳別在于：目標成本管理確定成本目標的方法是“市場價格-期望利潤”，價格視市場競爭情況而定，目標利潤則視行業(yè)財務狀況而定。傳統(tǒng)成本管理確定成本目標的方法是“成本+利潤率=產品價格”，難以貼近市場的需求，在應對市場競爭方面缺乏靈活性，判斷有欠準確。

　　二、建立房地產企業(yè)目標成本管理方面的要點問題分析

　　1.明確項目目標成本建立的時間節(jié)點房地產企業(yè)需要根據項目進行目標成本的設計工作，某一個具體的項目即是目標成本的實際核算對象。目標成本具備顯著的預測性特征，建議以設計方案作為時間節(jié)點的設定參考，因為既定的施工圖紙與設計方案原則上不會出現(xiàn)大的變動，以其作為目標成本管理的時間節(jié)點會相對準確一些�；�于控制前期費用的重要目的，允許在項目立項之時便設定目標成本，然而在后期需要及時調整。

　　2.建立反映市場變化與成本策略調整的機制當前，我國政府部門對房地產行業(yè)的宏觀調控力度持續(xù)加大。在此背景之下，市場也必定會出現(xiàn)相應的變化。整體而言，我國的房地產行業(yè)呈現(xiàn)出“剛性需求”的特征，然而在國家宏觀政策的調控之下，必須要建立并完善的能夠反映市場變化與成本策略調整的機制，以合理規(guī)避因市場變化而產生的成本風險。

　　3.設定目標成本

　　在土地正式掛牌拍賣之前，開發(fā)部門基本上能夠以規(guī)劃條件為參考，預判出土地的費用。房地產企業(yè)拿下土地使用權之后，預算部門必須要參照項目的設計與施工方案計算并設定工程的成本，財務部門需要對包括利息支出在內的財務費用進行合理的預測，而銷售部門則主要負責在市場實況的基礎上對項目所能帶來的經濟效益進行合理的預測，繼而對銷售費用進行預測。打造完善而系統(tǒng)的項目成本預測體系，確保所設定的目標成本和房地產企業(yè)會計核算科目維持一直，以開發(fā)成本為總綱，下設土地稅費、前期費用、基礎設施費、配套設施費、建安工程費、間接開發(fā)費等子目錄，隨后把所預測得出的目標成本全部進行分門別類處理，詳細地記錄到目標成本管理文件當中。

　　三、房地產企業(yè)目標成本管理運用與調整的重要性分析

　　1.運用目標成本管理

　�。�1）目標成本管控主要由工程預算管理部門負責，工程預算管理部門針對工程款的支付情況進行全面的審核。每筆工程款項在支付之后，工程預算管理部門均需要把該筆資金款項詳細地記錄到成本模塊或者是關系軟件系統(tǒng)當中去，其主要涉及的資金款項包括配套設施費、建安工程費、基礎設施費用等。

　�。�2）前期工程費的錄入工作主要由前期開發(fā)部門完成，而財務部門則主要負責財務部門以及管理費用的錄入，同時完成會計核算的相關工作，分別記錄到相關的科目當中去。

　�。�3）各個部門均需要對實際錄入成本進行全面的對比，找出目標成本與費用累積金額的實際差距，明確實際成本是否大于目標成本，如是，則需要找出具體的原因，重新對目標成本進行調整，但是前提是房地產企業(yè)的管理階層一致同意。

　�。�4）完成項目的結算工作之后，成本管理工作人員將實際結算成本和目標成本進行綜合性的對比分析，繼而根據對比分析的結果評估成本管理工作人員的業(yè)績，對相關的開發(fā)經驗進行總結深化，幫助發(fā)現(xiàn)成本控制當中所存在的部分問題，進而反映出企業(yè)經營管理的漏洞所在，完善房地產企業(yè)內部的管理制度。

　　2.調整目標成本

　　作為動態(tài)性質的成本模式，目標成本應當根據國家政策的調整以及市場形勢的變化進行科學而合理的調整。筆者將在下文以開發(fā)進度為參照，就房地產企業(yè)的目標成本調控進行簡要的分析。

　�。�1）房地產企業(yè)在通過合法的手段以及程序取得項目的開發(fā)權之前，必須要根據土地拍賣的具體條件進行項目成本預測，例如土地面積、土地容積率等，與市場的情況緊密結合，在對銷售進行預測的基礎上完成利潤預測的相關工作，最為可靠而準確的預測主要有相關稅費與土地成本兩點。

　�。�2）拿下項目的開發(fā)權之后，落實項目的立項工作，在立項的基礎上進行更深層次的成本預測。因為該過程的土地成本已經基本確定下來，原則上不會出現(xiàn)太大的變動，所以關于前期行政規(guī)劃費用的預測結果是比較準確的，可信度較高。

　�。�3）確定設計方案之后，進行項目的配套費用、建安費用、基礎設施費用等的二次預測工作。一般而言，施工圖紙與設計圖紙存在微小的差異是合理的，但是同樣需要進行成本預測調整。在項目的開發(fā)期間，以實際發(fā)生的`成本為指標，控制目標成本預測。若引起實際成本大于目標成本的因素具有不可預見的特征，并且無法避免，那么可適當對目標成本進行調整，使其與實際成本相吻合。

　　（4）成本效益原則是成本控制需要重點考慮的因素，實際上并非全部的成本差異以及成本變動均需要對目標成本進行調整。筆者認為，進行目標成本調整需要滿足如下的幾點條件：設計方案發(fā)生較大的更改與變動；整個市場形勢出現(xiàn)明顯的變化，具有危及房地產企業(yè)經濟效益的可能性；房地產企業(yè)自身所設定的成本調整范圍被突破。一般而言，成本變動的幅度介于成本預測比例的5%-8%之間可不進行調整，大于8%才進行調整，有助于保證房地產企業(yè)的目標成本管理相對穩(wěn)定，避免造成意料之外的損失。

　　四、結語

　　綜上所述，筆者在此提出自身的觀點：房地產企業(yè)目標成本管理在對成本實現(xiàn)有效控制的基礎上，還可以起到兩點非常重要的作用，一是鑒于房地產企業(yè)的開發(fā)周期比較長，工程款項完全結清的難度也相對較大，采用目標成本管理方法，在成本與收入的配比原則之下，目標成本預測的結果準確可信。二是房地產企業(yè)可借助目標成本管理對土地增值稅清算的金額進行綜合預測，防止出現(xiàn)“先征后退”的問題。簡而言之，房地產企業(yè)實施目標成本管理，有助于提高企業(yè)的經濟效益，強化管理人員的成本控制意識，增強企業(yè)的市場競爭力。

房地產論文4

　　一、房地產投資

　　由于房地產具有抗通貨膨脹、保值、增值性，房地產投資逐漸成為世界最有吸引力的投資方式之一。而在我國，隨著各地房價的高歌猛進，以及股市的飄搖不定，房地產投資已成為廣大投資者和投資機構獲取高額利潤和實現(xiàn)資產增值的重要渠道。同時，鑒于房地產投資巨額性、風險性、外部性和政策影響性，以及投資資金或資源的有限性，投資者必須在確定的即期支出與不確定的未來收益之間做出抉擇，選擇適合自己的投資形式和投資產品。因此，房地產投資決策應基于對目標項目科學、公正的投資分析之上，只有這樣才在一定程度上保證決策的正確性和資產的增值性。

　　二、房地產投資分析

　　房地產投資分析指在房地產投資活動之前，投資者運用自己或投資分析人員的知識和能力，全面調查擬投資項目的各方面制約因素，對所有可能的投資方案進行比較論證，從中選擇最佳方案并保證投資有較高收益水平的分析活動。房地產投資分析的內容包括市場分析、區(qū)位條件分析、基礎數(shù)據估算分析、經濟分析、不確定性分析、風險分析、方案比選分析等方面。本文主要從市場分析、經濟分析和風險分析三方面做簡要介紹。

　　1.市場分析

　　房地產投資項目在投資決策前，調查市場狀況，辨識投資風險，選擇投資機會的過程，稱為房地產投資項目的市場分析。房地產市場分析是理性投資者所做的必不可少的一項工作。房地產市場分析主要以市場調查和市場預測為手段，在獲取市場信息的基礎上，對投資項目的現(xiàn)金流量及市場價值的變化科學預測，為投資項目的經濟分析、風險和不確定性分析奠定基礎，為投資者、決策者把握市場機會和正確進行決策提供依據，以使投資者在開發(fā)結束或持有期內獲得最大利潤，實現(xiàn)增值的最大化。

　　2.經濟分析

　　經濟分析是房地產投資分析的核心部分，主要通過經濟分析指標的計算定量分析目標項目在經濟上的可行性。經濟分析指標根據是否考慮資金的時間價值可分為靜態(tài)分析指標與動態(tài)分析指標兩大類。由于資金本身就具有時間價值，而且將一定資金投入到某一項目后也會產生一定的機會成本，因此，筆者認為財務凈現(xiàn)值、財務內部收益率、動態(tài)投資回收期等動態(tài)分析指標更為科學、合理，更有利于輔助投資者做出正確的決策。

　　3.風險分析

　　房地產投資與其他投資一樣，可能帶來較高收益的同時也伴隨著較大的風險存在。房地產投資風險就是從事房地產投資而造成損失的可能性大小，這種損失包括所投入資本的損失與預期收益未達到的損失。由于房地產投資具有價值量大、周期長、不可移動性、變現(xiàn)能力差等特點，使得房地產投資的風險程度更高，在投資過程中可能會面臨自然風險、意外風險、財務風險、市場風險、政策風險、利率風險等諸多風險。

　　風險分析是風險評價的主要手段，其方法就是根據不確定性因素在一定范圍內的隨機變動，分析確定這種變動的概率分布和他們的期望值、標準差、變異系數(shù)和置信區(qū)間，并由此說明擬投資項目在特定收益狀態(tài)下的風險程度。以市場風險的分析為例，在開發(fā)期或持有期內，市場可能會出現(xiàn)繁榮、正常和衰退三種情況。為此，投資人應通過深入的市場調查和數(shù)據分析，預測各個狀況發(fā)生的可能性和該狀況下可能的收益水平，并通過計算期望收益標準差、變異系數(shù)、置信區(qū)間等對市場風險進行評價。

　　三、房地產投資決策

　　房地產投資分析的最終目的'是服務投資決策。在房地產投資活動中，一般都會有多個不同的投資方案可供選擇，能否利用有效、準確的方法做出正確的抉擇將直接關系到未來的收益與否。對于置業(yè)投資者，其投資決策的內容不同于開發(fā)投資，如需要對置業(yè)對象目前物質狀況、運營與收益狀況進行全面了解，對置業(yè)對象市場前景作出判斷，對其收益值較合理的價值估計。在此基礎上，他們是否購買、購買時間、購買方式做出正確的決策，這類投資面對的風險也相對較直觀些。而對于房地產開發(fā)投資者，投資決策的內容非常廣泛，既包括投資項目的比選、投資項目類型、開發(fā)條件、經營方式，也包括投資時間、投資規(guī)模、籌資方式等的決策。該類投資任何一個決策內容的失誤都可能會帶來收益減少甚至發(fā)生損失。因此，我認為對于這一類投資，投資者在決策時應緊緊圍繞事先確定的經營目標，在占有有限信息資源的情況下，借助于現(xiàn)代分析方法和手段，通過定性的推理判斷和定量的分析計算與比較，做出正確的決策。只有這樣才能使房地產投資者在開發(fā)結束或持有期內獲得最大利潤和實現(xiàn)增值的最大化。

房地產論文5

　　房地產開發(fā)企業(yè)對于地下車位通常采取銷售、出租、按購房面積比例贈與業(yè)主使用等形式獲取利益回報。不同的處理方式導致不同的稅收。只有明確各經濟行為下的權利歸屬，掌握正確的會計處理，明確自身的納稅義務，才能規(guī)避涉稅風險。 以下就此問題展開分析：

　　一、地下車位的構成以及權屬

　　1、非人防地下車位：根據《物權法》及法律規(guī)定，項目建筑工程規(guī)劃許可證標識的不屬于人防設施的地上或地下面積。由開發(fā)商投資修建的地下車位，開發(fā)商可享有占用、使用、收益和處分的權利。

　　2、人防地下車位：項目建筑工程規(guī)劃許可證標識的屬于人防面積的，該人防地下面積的權屬單位為政府或市、縣（區(qū)）人防辦公室。開發(fā)商在和平時期有管理和使用的權利，開發(fā)商無權出售。

　　二、不同處置方式下的會計處理及涉稅分析

　　1、銷售非人防地下車位永久使用權

　　⑴會計處理：收入與成本單獨設帳，計入“主營業(yè)務收入”、“主營業(yè)務成本”等科目。

　�、贫悇仗幚恚褐饕�涉及營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅。

　　①營業(yè)稅及附加：按銷售不動產對待�！秶�家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策的批復》國稅函[20xx]83號已作廢，雖然新修改的《營業(yè)稅條例》和《細則》沒有談到“永久使用權”這幾個字，但是，總局的《營業(yè)稅釋義》中說：取消原條例中的“永久使用權”是因為在149號文件《營業(yè)稅稅目注釋》中就已經明確——銷售永久使用權屬于“銷售不動產的子目”所以，此行為按銷售不動產繳納營業(yè)稅。稅率為5%。

　�、谄髽I(yè)所得稅：根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，中華人民共和國境內的企業(yè)，應當就其生產、經營所得和其他所得，按適用稅率計算繳納企業(yè)所得稅。稅率25%。

　�、弁恋卦鲋刀悾簩ν恋卦鲋刀惽逅闱叭〉玫匿N售非人防車位使用權收益，納入房地產銷售收入，預征土地增值稅。納入土地增值稅清算范疇的非人防地下車位收益與其對應的成本應遵循配比原則。

　　④印花稅：根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》及實施細則規(guī)定，所簽署的房地產交易合同，屬于“產權轉移書據”征稅名目，按合同所載金額萬分之五計稅貼花。

　　2、分期租賃

　�、艜�計處理：租金收入與出租成本應單獨設帳，計入“其他業(yè)務收入”、“其他業(yè)務支出”科目。

　�、贫悇仗幚恚褐饕�涉及營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產稅、印花稅。

　�、贍I業(yè)稅：根據《營業(yè)稅條例》及實施細則，對于經營租賃取得的租金收入，按稅率5%計算繳納營業(yè)稅。

　�、谄髽I(yè)所得稅：企業(yè)應按取得的.實際租金凈利按25%繳納。

　�、鄯慨a稅：根據《財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅[20xx]181 號）的規(guī)定，以租金收入為計稅依據按12%從租計征房產稅，并實行按年征收分期繳納。

　�、苡』ǘ悾悍课葑赓U合同屬于印花稅納稅規(guī)模，應按合同總金額的千分之一繳納印花稅。

　　3、按購房面積比例贈給業(yè)主使用

　�、艜�計處理：如果將地下車位在銷售房屋時按購房面積贈與業(yè)主使用，則此部分成本作為公共配套設置處理。計入“開發(fā)成本—公共配套設施”等科目。

　�、贫悇仗幚恚褐饕�涉及土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產稅。

　�、偻恋卦鲋刀悾骸蛾P于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)（20xx）187號）第四條第三款的規(guī)定，.建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。

　　②企業(yè)所得稅：根據《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》國稅發(fā)[20xx]31號文第三十三條規(guī)定，利用地下基礎設施形成的停車場所，在開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。”

　�、鄯慨a稅：根據《財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅[20xx]181 號）的規(guī)定，按照自有房產1.2%從價計征房產稅，并實行按年征收，分期繳納。

　　綜上所述，房地產開發(fā)企業(yè)地下車位不同處置方式會導致不同的納稅義務及涉稅風險。在實際操作中，對于一次性收取地下車位租金，納稅人應當具體問題詳細剖析，機動應用稅收政策。既要能做到公道節(jié)稅，減輕稅收累贅，又能在維護公司合法、正當?shù)慕洕鷻嗬�的同時，規(guī)避涉稅風險，實現(xiàn)企業(yè)稅后利潤最大化。

房地產論文6

　　一、房地產業(yè)與關系營銷

　　1.房地產業(yè)與關系營銷房地產產品與其他產品相比，有很大的不同，具有獨特的性質。如價格的昂貴性、區(qū)位的固定性、使用的耐久性、質量的差異性、使用的限制性等。房地產市場作為市場體系的基本組成部份，它具有一般性，它是某一地域內商品交換活動的固定場所及交換關系的總和，反映了商品的價值規(guī)律、供求規(guī)律及市場競爭規(guī)律的相互作用。同時還具有供求關系特殊性，銀行和中介機構參與性，權利主導性、不完全競爭性等特殊性。通常通過分析一般性的市場營銷與市場關系營銷的異同點可以明確房地產關系營銷。

　　二、我國房地產業(yè)市場運作當前面臨的現(xiàn)狀

　　1.市場定位觀念不夠明確

　　眾所周知，房地產具有許多特殊性質，是一個重點發(fā)展的產業(yè)。如果房地產開發(fā)商在進行產品定位時市場定位觀念不夠明確，往往會出現(xiàn)定位過高或定位過低的現(xiàn)象，很容易使顧客對企業(yè)的定位印象產生誤解，導致顧客一味地只注重某一特定的產品，忽視了對其他產品的重視，這樣容易促使失去購買欲，大量的潛在顧客將會流失，不利于企業(yè)的全面發(fā)展。

　　2.實施客戶戰(zhàn)略不夠完善

　　在實施客戶戰(zhàn)略的過程中，有些房地產開發(fā)商為了挖掘新客戶，而忽略了對老客戶的維系。這就是所謂的“漏斗”原理。有些房地產開發(fā)商只注重售前和售中的管理模式，對售后服務沒有引起高度重視，使得有些問題無法得到有效的解決，喪失了許多的老客戶。表面看來，房地產開發(fā)商即使在一周內流失了100個客戶，又可以于接到100個新客戶，這兩者之間的銷售業(yè)績似乎沒有任何變化，然而，事實相反，吸引新客戶所花費的成本往往要比維系老客戶所消耗的成本多得多，在激烈的市場競爭中，只有擁有大量的客戶才能立于不敗之地。

　　3.企業(yè)內部關系處理不當

　　企業(yè)內部關系主要包括企業(yè)與內部員工之間的相互關系。企業(yè)加強市場關系營銷的主要目的在于協(xié)調好企業(yè)與內部所有員工之間的關系。市場關系營銷管理是指股東關系管理、部門關系管理及員工關系管理。由于長期受到“官本位”觀念的.深刻影響，企業(yè)內部等級分明現(xiàn)象嚴重。而房地產開發(fā)商認為員工僅是一種資源，他們才是真正的主人。因此，忽視了與內部員工關系的處理，對員工的要求甚嚴，很少主動關注員工生理、心理、情感的需求，致使員工的積極性，自主性、創(chuàng)造性大大降低。

　　三、房地產業(yè)關系營銷管理

　　1.房地產銷售人員關系營銷

　　顧客是房地產企業(yè)關系營銷的核心，要迎合市場需求，必須提供個性化服務。生產、設計出迎合不同消費者的心理需求的產品，將潛在的顧客轉化為現(xiàn)實的購房者。同時要完善房地產的售后服務，確�？蛻艟�神上的愉悅感，居住上的舒適感。銷售人員應該采取積極的銷售手段來促進樓盤銷售，使顧客感受到購買房屋的樂趣。具體措施可如下文內容:1.直接降價;2.免費送禮;3.內部員工價;4.組織團購;5.承諾無理由退房;6.減首付;7.保價計劃;8.先租后賣。

　　2.開發(fā)商對入住糾紛的提早預防措施

　　應加強與顧客的交流溝通。根據美國營銷協(xié)會的研究，只有三分之一的顧客是會因產品出現(xiàn)問題而感到不滿意，其其余三分之二的顧客因溝通不良而不滿意。由此可見，重視與客戶之間的交流溝通是增強客戶滿意感的重要途徑。一個不滿意的客戶意味著公司將流失無形的資產，而一個滿意的客戶意味著公司將會增加無形的資產。因此，有見識的房地產公司，加強與顧客溝通，主動出擊，為顧客排憂解難無形資產，他們盡力鼓勵顧客提出抱怨，而后再盡力讓不滿意的顧客重新高興起來。為了使房子能在交付時達到使用和綠化完成等要求，現(xiàn)在，部分開發(fā)商采用了以下兩種方式:一是將原來的倉促入住改為預留出入住準備期，以便能提早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。二是索性將原訂的交房日期推遲，寧可按合同向購房人進行賠償，也不愿引發(fā)糾紛。謹慎承諾，降低客戶預期值，客戶的滿意度就會更高。

　　四、房地產關系營銷策略分析

　　1.市場定位策略

　　從關系營銷角度看，產品市場定位的實質是房地產開發(fā)商與特定顧客群體的關系定位，即明確與誰打交道。這種關系定位，即包括了房地產開發(fā)商與消費產品的顧客之間的關系定位，也包括了市場環(huán)境條件下的其他客戶關系的定位。在明確市場定位的的時候，優(yōu)先考慮所處的市場環(huán)境、開發(fā)商綜合實力、歷史形成條件、自身優(yōu)勢與特色，也就是確立房地產開發(fā)商的競爭優(yōu)勢。競爭優(yōu)勢源于開發(fā)商可以向客戶所創(chuàng)造的價值，同時該價值應比開發(fā)商自身所創(chuàng)造該價值時耗費的成本要大。其次，選出若干適用優(yōu)勢。在對競爭優(yōu)勢進行評價時，開發(fā)商至少應考慮自身的產品質量、開發(fā)成本、技術水平及售后服務水平等因素。與此同時，還應與競爭者的相應因素相比較。從而發(fā)現(xiàn)自身的不足與優(yōu)勢所在并進行改進與強化。此外，應向市場有效地明確企業(yè)定位觀念，即地產開發(fā)商應擴充服務人員，同時加以培訓，而后宣傳其服務優(yōu)勢與能力。

　　2.實行客戶關系的管理策略

　　顧客就是上帝，因而開發(fā)商進行客戶維系有以下幾種方略:第一、實施實行會員制。該營銷方法的突出優(yōu)勢就是把硬性廣告宣傳變成為會員之間軟性宣傳，同時銷售的產品其質量及價格要優(yōu)勝于市面上那些同一類別的產品。通過會務活動拉近商家、消費者、業(yè)主及企業(yè)自身的距離，同時增強彼此之間溝通與信任，這樣借助會員優(yōu)惠與文化增值途徑，刺激會員消費市場，進而帶動樓盤銷售。第二、強化個人聯(lián)系。也就是利用樓盤營銷人員和潛在客戶的緊密交流而增加友情，增強關系。比如常常邀請顧客的主管經理參與各類娛樂活動，逐步密切雙方關系;牢記主要客戶及其夫人與孩子的生日，同時與生日時送上禮品、鮮花以示祝賀;或者為喜歡養(yǎng)花的客戶送上優(yōu)良花種與花肥;抑或通過自己的一些社會關系來幫助客戶解決其子女入托、升學及就業(yè)等問題。利用個人聯(lián)系進行關系營銷也有一定的弊端:容易導致企業(yè)對長期接觸客戶的營銷人員有過分依賴，加大了管理難度。所以在運用這一策略時應該注意適當?shù)匕褜⑵髽I(yè)聯(lián)系建于個人聯(lián)系之上，利用長期個人聯(lián)系來提高企業(yè)親密度，進而形成企業(yè)之間的的戰(zhàn)略伙伴關系。

　　3.于競爭中合作，實現(xiàn)雙贏

　　松散性結盟通常是開發(fā)商之間運用較多的方式，這讓合作雙可以避免直接沖突，抑或共同創(chuàng)出區(qū)域品牌，在收益方面實現(xiàn)雙贏。如自20xx年10月起，于成都市的羊西線兩側進行樓盤開發(fā)的二十多家房地產商采用“打捆包裝、整體宣傳”的方略，于營銷宣傳中共創(chuàng)區(qū)域品牌—“羊西板塊”，獲得了不錯的營銷效果。而在20xx年4月28日進行開盤的廣州星河灣因完美的設計規(guī)劃、施工質量及園林景觀，迫使其他的發(fā)展商調整設計方案及競爭戰(zhàn)略，不得不對對原先的設計進行重新修改，增加了投入，還對其他發(fā)展商進行了有效刺激，有利于提高華南版塊發(fā)展商的綜合素質，這也是合作雙贏的一個體現(xiàn)。實際上，競爭者之間的合作方式是多樣化的，或不同企業(yè)共同開發(fā)某一種新的產品;或組建企業(yè)集團，利用合作來得到強大聯(lián)合優(yōu)勢，抑或優(yōu)勢互補，促進合作各方得到比合作之前的更多競爭優(yōu)勢與利益。武漢地區(qū)在城區(qū)建設推廣武漢都市星座聯(lián)盟系統(tǒng)工程時就為我們提供了一個雙贏甚至多贏的典例。也就是“五個強化”戰(zhàn)略。即:(1)強化品牌合力。以樹立武漢都市新空間為構建理念，以都市星座為聯(lián)盟商標，通過契約方式將老城區(qū)的小地塊樓盤連接在一起，促進小地塊聯(lián)盟整體的競爭實力，提升品牌戰(zhàn)力。(2)強化統(tǒng)一使用技術資源、策劃資源、營造競爭策略環(huán)境。(3)強化產品制造及研發(fā)。以強大的專業(yè)資源及聯(lián)盟體的服務機構為支撐點，為聯(lián)盟體成員創(chuàng)造客戶需求的產品提供了條件，為研制適銷對路的成套產品提升了市場競爭實力。(4)強化決策管理。即科學地利用社會決策資源與專業(yè)資源，提升投資商的價值，打造競爭策略平臺(5)強化銷售平臺。結合所用聯(lián)盟體創(chuàng)造一手樓新型網絡銷售平臺，全面推出3A立體化營銷策略，構建最佳的低成本高效益的營銷模式。各大房地產公司應本著尊重契約、統(tǒng)一行動的觀念，共同創(chuàng)造以小變大的競爭形式。以契約的形式為行動指南，營造企業(yè)自己專有的策劃、營銷、服務機制，創(chuàng)建全面的都市星座母品牌與子品牌系統(tǒng)，為贏取市場份額奠定堅實的基礎。

　　4.協(xié)調好企業(yè)與政府和媒體的關系，創(chuàng)造良好的營銷環(huán)境

　　企業(yè)是社會的重要組成部分，企業(yè)的活動會直接受到政府及相關法律法規(guī)的制約。因此，在協(xié)調企業(yè)與政府之間的關系時，應以積極的態(tài)度，自覺遵守國家的法律法規(guī)，幫助解決國家所面臨的各種難題�，F(xiàn)代關系營銷理論認為:如果能夠加強企業(yè)與政府之間的配合，樹立共存共榮的意識，那么國家就可能會制定出對營銷活動調節(jié)合理化、避免相互矛盾、幫助營銷人員創(chuàng)造和分配價值的政策�，F(xiàn)代營銷的內容豐富多樣，其他相關團體與內部員工之間的關系也是關系營銷的一個重要環(huán)節(jié)。只有正確處理好這些關系，創(chuàng)造良好的營銷環(huán)境，是實現(xiàn)企業(yè)目標的前提條件。

　　5.正確處理企業(yè)與內部員工關系，創(chuàng)造發(fā)展的動力

　　企業(yè)內部營銷最關鍵的一步，便是把握企業(yè)內部關系的結構性質與特征。企業(yè)內部結構主要可以分為三個層面，即由股東構成的影響層、提供有關支持的輔助層、從事基本活動的核心層。影響這三層的主要因素在于顧客需求度及滿意度，同時直接關系到企業(yè)市場競爭能力。正確處理好企業(yè)與內部員工關系，從“以人為本”的角度出發(fā)，是現(xiàn)代關系營銷理念的核心，這種人為核心的理念強調的重點在于激發(fā)人潛在能動性和創(chuàng)造性，為企業(yè)創(chuàng)造有利的價值。

　　6.完善客戶退出管理模式

　　客戶退出管理模式是根據客戶退出企業(yè)產品或服務的購買模式，認真分析原因，吸取經驗，通過改進產品和服務等一系列的方式來避免客戶的流失。完善客戶退出管理模式可以采取以下方法:第一，預測客戶流失率。預測顧客流失率的公式為(期初顧客人數(shù)－期末顧客人數(shù))/期初顧客人數(shù)*100%。

房地產論文7

　　一、房地產開發(fā)中工程經濟分析的重要性

　　1)社會大環(huán)境下需要工程經濟分析。改革開放以來，市場經濟在中國的發(fā)展可謂是突飛猛進，國家對經濟的干預減少，市場對自身的調控增加，這也就造成了各個企業(yè)之間競爭力的不斷增強、競爭更加激烈。鑒于這個競爭激烈的社會，房地產開發(fā)企業(yè)如何才能更好的生存和發(fā)展，則是一個亟待解決的問題。和別的房地產開發(fā)企業(yè)相比，房地產開發(fā)商所面臨的國家宏觀政策和微觀政策是相同的，也就是所面臨的社會大環(huán)境是相同的。那么在這個大環(huán)境下如何才能比別的房地產商更勝一籌，做好房地產工程經濟是必要的，這樣就能降低房地產規(guī)劃過程中所面臨的工程成本，因此在出售住房的過程中就能夠相應的降低房價，就能夠吸引更多的買房者，在很大限度上提高了房地產企業(yè)的投資收益。房地產開發(fā)的工程經濟分析不僅對房屋的建設和經營有著很大的影響，而且在社會主義建設新時期，我國正逐步加快推進城鎮(zhèn)化進程，在我國廣大農村開始建起了大量商品房，那么房地產開發(fā)之前的拆遷工作便顯得尤其重要。房地產開發(fā)的工程分析也可以應用于此，它能夠在推動農村拆遷的過程中發(fā)揮重要的作用，推動農村拆遷工作高速有效的運行。

　　2)企業(yè)自身需要工程經濟分析。一個發(fā)展完善的房地產企業(yè)，在開發(fā)過程中是必然要進行工程經濟分析的。房地產企業(yè)對房地產開發(fā)時，事先如果進行了完善又合理的工程經濟分析，就能夠有效地降低房地產開發(fā)的成本，并且能使房地產企業(yè)對房地產開發(fā)的投資管理更加有效的實施。做好合理有效的房地產開發(fā)過程中的工程經濟分析，能夠有效的降低成本、規(guī)避風險，并且能夠獲得良好的經濟效益，大大提高了房地產開發(fā)商的工作積極性。

　　二、房地產開發(fā)中的工程經濟分析

　　在房地產開發(fā)過程中，房地產開發(fā)者也就是房地產企業(yè)，在進行工程經濟分析時，他們的主要目的還是為了降低企業(yè)成本，贏得更廣泛的市場，來獲取更大的利益。房地產開發(fā)過程中對工程經濟進行正確有效的分析，就必須高度重視對工程建設過程中的成本分析。只有這樣房地產開發(fā)企業(yè)才能提高管理水平，進而提高效益，在房地產開發(fā)事業(yè)中占據有利地位。

　　1)房地產開發(fā)項目應準確進行前期市場定位。房地產開發(fā)過程中，我們首先需要對前期的市場進行準確的定位。首先我們需要對房地產開發(fā)項目的地理位置進行合理的分析，其次對開發(fā)項目的具體內容也要進行合理的分析，緊接著我們還要明白我們的開發(fā)項目適應什么階層的居民，并且還要對與這個開發(fā)項目條件類似的其他房地產開發(fā)項目的價格進行考察等。通過研究前期市場的市場定位后，房地產開發(fā)管理者對其進行正確的分析。房地產開發(fā)商們已經在戰(zhàn)略角度上通過對以上各個環(huán)節(jié)的分析和定位，在宏觀方面已經可以預估房地產開發(fā)過程中所需要的工程造價。那樣基本上就能夠讓這個房地產開發(fā)項目大體上符合所面臨的.消費人群的定位和市場定位，不會造成嚴重脫離市場定位的情況。房地產開發(fā)項目中準確的前期市場定位，也會為后期房地產開發(fā)過程中所遇到的實質性的工作提供模板和標準，為以后的房地產開發(fā)工作確定明確的目標，還能夠在根本上很好地控制房地產開發(fā)過程中的工程經濟成本。

　　2)工程設計階段進行嚴格成本控制。在房地產開發(fā)商對其市場定位和需求定位確定好之后，房地產開發(fā)商應該在房地產開發(fā)的工程設計階段進行嚴格成本控制。因為工程設計階段是房地產開發(fā)項目中為房地產的開工做準備，但并沒有進入正式開工的階段，可以稱得上是紙上談兵。我們只需要在紙上把房地產開發(fā)管理者的想象呈現(xiàn)出來，正式的房地產開發(fā)設計還沒有正式實施，因此還有對它修改的可能性。只要房地產開發(fā)管理者在工程設計階段設計完備，就能夠避免很多的問題，減少那些因為沒有很好的設計而造成的資金投入過多的問題。相反，如果房地產開發(fā)者在工程設計階段設計的成本就已經失控，那么在后期的工作中就會遇到更多很難解決的問題，還有可能造成房地產開發(fā)項目過程的失控，無止境的增加房地產開發(fā)過程中的成本。通過對國內房地產分析的實踐表明，在房地產開發(fā)項目中，設計分析階段的費用只占房地產開發(fā)整個過程的1%，但這1%的費用會對整個房地產開發(fā)過程中40%的費用有重要的影響。因此這一階段的成本控制是非常重要的。

　　3)工程實施階段進行嚴格成本控制。在建設階段進行嚴格成本控制，是整個房地產開發(fā)的最后階段，也是最重要的階段。在這個過程中，房地產開發(fā)者首先要對項目的進度進行合理的統(tǒng)籌，因為這直接影響到了資金的運轉。如果項目統(tǒng)籌的好，項目就會運行的快，這就會在很大程度上降低項目的成本。其次，要完善合理的招標制度，那樣房地產開發(fā)商就能夠在市場最優(yōu)原則的指引下，與提供物美價廉建筑材料的供應商進行合作，合理的控制成本。最后，建立最低成本的分享體系，那樣就能夠很好地協(xié)調利益，達到互利雙贏的效果。

　　三、結語

　　綜上所述，房地產開發(fā)者在房地產開發(fā)中對工程經濟進行合理有效的分析，不但能夠預測將要遇見的困難和有效減少過程中的困難，而且能夠取得更高的市場份額，取得更大的利益。但由于各方面的原因，目前的工程分析體系并無完善，過程中也許會遇到很多問題，這還需要企業(yè)和政府的共同努力。

房地產論文8

　　摘要：伴隨著經濟的增長以及社會的進步，低碳經濟在實際項目管理過程中，要針對具體問題進行集中處理和綜合管控，不僅要優(yōu)化利用環(huán)保理念，也要對經濟增長模式和低碳運行結構進行系統(tǒng)化處理。筆者分析了低碳經濟對房地產經濟的影響，也對建構低碳經濟和房地產平衡結構的對策展開了討論，旨在為相關項目負責人提供有價值的參考建議。

　　關鍵詞：低碳經濟；房地產；法規(guī)政策

　　傳統(tǒng)的經濟發(fā)展模式是粗放型發(fā)展模式，而隨著社會的不斷進步，環(huán)保低碳型經濟結構成為了社會發(fā)展的主流，要結合具體問題進行集中管控和綜合處理，以期利用房地產經濟管理的創(chuàng)新路徑提高綠色發(fā)展的時效性。

　　一、低碳經濟對房地產經濟的影響

　　1.低碳經濟會增加房地產經濟成本

　　在房地產項目建立過程中，低碳經濟是新興經濟模式，并沒有完全達到標準化要求，和國際市場也有一定的差距，在這種運行模式下，如何有效構建完整的資金管理模式和運維系統(tǒng)，需要相關部門結合實際進行集中調控。但是，在實際管理過程中，低碳經濟會直接影響房地產項目的經濟成本，究其原因，主要是由于科學技術的研發(fā)過程需要大量的資金投入，而低碳經濟本身就是利用新能源替代傳統(tǒng)高耗能源，不僅要重構基礎設施和資金，還要調整經濟發(fā)展模型，就會直接影響到房地產項目的經濟成本，一些規(guī)模較小的房地產企業(yè)由于不能有效進行擴充，就會在發(fā)展中失去競爭力。

　　2.低碳經濟會進一步增高房價

　　在實際工程項目建立過程中，由于要順應低碳經濟的發(fā)展要求和目標，就會大量使用新能源和新技術，正是由于低碳經濟會影響房地產商的經濟利益，經濟成本的增加就會在房價上有所體現(xiàn)，開發(fā)商利用高房價回收資金。甚至有一些開發(fā)商打著低碳環(huán)保經濟的幌子提高房價，有損于整體房地產市場的平衡運行，一些經濟條件并不高的民眾就會放棄買房，這也嚴重影響了房地產經濟的可持續(xù)性發(fā)展。

　　3.低碳經濟會制約非環(huán)保性房地產項目

　　在傳統(tǒng)房地產項目中，煤炭、木材等都是消耗較大的能源，需要相關技術人員給予高度重視，但是由于科學技術的發(fā)展進程并沒有如預期般有效實現(xiàn)，在實際管理項目中，經濟發(fā)展模式還不能有效得到轉變，若是要有效推進低碳經濟，就要減少能源消耗，這就會嚴重制約房地產經濟結構的建立和發(fā)展。也就是說，能源消耗項目會嚴重制約整體經濟結構的發(fā)展層級，對其長期發(fā)展，尤其是房地產項目中的能源儲備結構和非環(huán)保性房地產項目影響較大[1]。

　　二、促進房地產行業(yè)平衡發(fā)展的.對策

　　1.進一步制定相關法規(guī)政策

　　要想在實際管理過程中進一步提高具體項目的運行質量，就要針對具體問題進行差別化處理，并且建立健全完整的法律法規(guī)管控模型。要有效完善并合理化分析相關問題，在法律法規(guī)的監(jiān)管機制作用下，針對實際操作過程中的高能耗和高排放進行系統(tǒng)化處理，有效控制相關參數(shù)結構和運行穩(wěn)定性，確保在健康發(fā)展的基礎上，整體房地產經濟也能實現(xiàn)良性升級。

　　2.進一步科學化管控房地產企業(yè)成本

　　要想從根本上實現(xiàn)房地產企業(yè)的高效發(fā)展，就要針對具體問題進行系統(tǒng)化處理，保證從房地產成本結構和運行維度出發(fā)，進一步實現(xiàn)產業(yè)的良性發(fā)展目標。第一，要選取適宜的新材料和新技術，始終堅持最優(yōu)化原則。第二，要對施工過程進行系統(tǒng)化處理和管控，減少排放量和降低能源損耗程度。第三，要積極運行有效的預算機制，保證采購過程和運行維度之間能形成良好的處理關系和層級運行關系，保證前期成本控制項目的有序進行。

　　3.進一步完善房地產經濟管理機制

　　在房地產經濟運行和管控項目建立過程中，相關部門要結合實際問題建構針對性管控條款，確保管理機制切實有效，且要加大監(jiān)督和管理力度，推動相關項目有序進行。為了進一步推動房地產產業(yè)的健康發(fā)展，相關部門除了執(zhí)行國家規(guī)定的法律法規(guī)外，還要運行具體的管控機制和管理制度，確保項目運行模型能貼合實際需求。只有真正踐行節(jié)能減排的項目發(fā)展模式和運行維度，才能一定程度上保證整體管控結構的完整度。除此之外，在項目運行過程中，相關部門要積極調整房地產產業(yè)的財稅政策，確保資金需求量和經濟發(fā)展訴求之間能建立一種平衡態(tài)關系，進而為我國房地產項目的有序運行提供基本的管控參數(shù)[2]。

　　三、結語

　　總而言之，在房地產項目運行過程中，要積極落實有效的低碳管控體系，在優(yōu)化能源處理結構的基礎上，保證節(jié)能環(huán)保結構和運維參數(shù)形成良好的發(fā)展趨勢，并且堅定地走可持續(xù)發(fā)展道路，提高能源使用率，提高節(jié)能環(huán)保意識，減少不符合標準的污染物排放，為房地產項目的優(yōu)化發(fā)展奠定堅實基礎。

　　參考文獻：

　　[1]劉榮娟,趙道致.低碳經濟發(fā)展模式下供應商選擇問題研究[J].北京交通大學學報:社會科學版,20xx,29(1):8-14.

　　[2]李英,陳向華.企業(yè)發(fā)展價值取向對林產工業(yè)低碳經濟發(fā)展模式的影響——以大小興安嶺林區(qū)為例[J].東北林業(yè)大學學報,20xx,41(4):140-143.

房地產論文9

　　【摘要】近年來，我國社會經濟發(fā)展迅速，人們對于房地產經濟的建設也給予越來越多的重視，這不僅有助于促進我國社會主義市場經濟的協(xié)調發(fā)展，同時還能推動我國城市的經濟建設。然而，房地產經濟的過熱過快發(fā)展，將會影響我國社會會主義市場經濟發(fā)展的協(xié)調性，因而我們應當針對房地產經濟發(fā)展的趨勢施以科學、宏觀的調控，以促進房地產經濟與市場經濟發(fā)展的協(xié)調性與穩(wěn)定性。本文從房地產經濟發(fā)展的意義和價值出發(fā)，分析探討當前房地產經濟與市場經濟發(fā)展中所存在的問題，然后總結并提出相應的政策措施，旨在促進房地產經濟與市場經濟的協(xié)調發(fā)展。

　　【關鍵詞】房地產經濟;市場經濟;協(xié)調發(fā)展;措施

　　隨著我國社會經濟的快速發(fā)展，國內房地產行業(yè)也得以飛速發(fā)展，房地產經濟已然成為國民經濟的重要組成部分，這不但有助于進一步推動我國市場經濟的建設，同時還能促進就業(yè)，改善人們的生活質量和水平。但是，在社會主義市場經濟的背景下，我國房地產經濟的發(fā)展過程中依然存在諸多的問題，這將不利于房地產經濟與市場經濟之間的協(xié)調穩(wěn)定發(fā)展。本文從房地產經濟發(fā)展的意義和價值出發(fā)，分析探討當前房地產經濟與市場經濟發(fā)展中所存在的問題，然后總結并提出相應的政策措施，旨在促進房地產經濟與市場經濟的協(xié)調發(fā)展。

　　1、房地產經濟發(fā)展的意義與價值

　　隨著房地產行業(yè)的快速發(fā)展，房地產經濟已經成為我國國民經濟中重要的組成部分，因而房地產經濟的發(fā)展對于社會主義經濟發(fā)展、人們生活等各個方面的意義和價值是巨大的，這主要體現(xiàn)在以下幾方面:(1)在我國社會主義經濟發(fā)展和建設的進程中，房地產行業(yè)的蓬勃發(fā)展，有助于增長國內經濟的收入，滿足人們的日常生活需求，使其住宅水平得以進一步提升;(2)房地產行業(yè)的發(fā)展，能夠大大促進就業(yè)，減輕社會壓力，改善人們的生活質量及生活水平;(3)當前我國的房地產經濟依然處于發(fā)展的初級階段，在很多地方和環(huán)節(jié)還存在著較多的問題，但我國有關部門積極制定并實施相關的政策與保障措施，以促進房地產經濟發(fā)展的規(guī)范化與標準化，使得房地產經濟與市場經濟能夠協(xié)調穩(wěn)定發(fā)展。

　　2、房地產經濟與市場經濟發(fā)展中所存在的問題

　　著眼于當前我國房地產經濟與市場經濟之間的發(fā)展實際，我國房地產經濟的發(fā)展有助于推動市場經濟的進一步發(fā)展，但在房地產經濟的發(fā)展過程中依然存在著諸多的問題，這對市場經濟發(fā)展的協(xié)調性是極為不利的，這些問題主要表現(xiàn)在以下幾方面:2．1價格與價值的背離導致市場波動。從我國社會主義市場經濟的發(fā)展實際來看，人們將循環(huán)經濟發(fā)展的一些理念運用到社會經濟發(fā)展中，以保障其發(fā)展的穩(wěn)定性。然而，近年來房地產行業(yè)的發(fā)展十分迅速，市場經濟的發(fā)展趨勢已經與循環(huán)經濟的規(guī)則和理念逐漸背離，這將嚴重影響社會主義市場經濟發(fā)展的穩(wěn)定性、健康性及持續(xù)性，從而引起市場的波動。2．2泡沫經濟導致市場波動。著眼于我國房地產行業(yè)的發(fā)展趨勢與現(xiàn)狀，泡沫經濟依然是制約房地產經濟發(fā)展穩(wěn)定性的最主要因素之一，泡沫經濟問題的出現(xiàn)，使得人們在房地產行業(yè)的發(fā)展與投資過程中，將不得不面臨諸多的風險，這將對社會公眾其經濟利益產生極大的損害，同時會使人們的生活質量與生活水平下降。因而泡沫經濟的出現(xiàn)使得房地產經濟的`發(fā)展過程中，無法基于整個市場經濟的秩序提供堅實的保障和維護。2．3節(jié)能環(huán)保措施貫徹和執(zhí)行不到位。低碳經濟與房地產經濟的發(fā)展和建設具有非常大的關聯(lián)。近年來，隨著社會經濟的快速發(fā)展，可利用的土地資源正逐年減少，而房地產行業(yè)如果不能及時拿出低碳住宅及環(huán)保住宅，將不利于房地產經濟與市場經濟之間的協(xié)調發(fā)展，同時也是與我國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略不相契合，然而當前我國房地產的開發(fā)現(xiàn)狀依然是低碳環(huán)與保住宅的開發(fā)數(shù)量不足，其所占比例完全達不到要求，因而要想推動我國房地產經濟的進一步發(fā)展，就要始終貫徹執(zhí)行可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，大力推動并實施節(jié)能環(huán)保所持與方針。

　　3、促進房地產經濟與市場經濟協(xié)調發(fā)展的政策措施

　　當前房地產經濟與市場經濟之間的發(fā)展在協(xié)調性方面出現(xiàn)了諸多問題，因而為了能有效解決這些問題，保證二者能協(xié)調發(fā)展，共同促進，政府應當針對發(fā)展實際情況予以科學、宏觀的調控，確保房地產經濟能夠和諧健康的發(fā)展，從而為促進市場經濟的進一步發(fā)展提供蓬勃的活力。3．1合理控制房地產商品的價格。合理的控制房地產商品價格并不是一定要降低住宅價格，而是要保證房地產其價格與價值之間能夠很好的吻合，最大限度的避免價格與價值之間出現(xiàn)過度的偏離。在我國，房地產市場價格過高就是當前所存在的主要矛盾，而在金融危機的影響下很多的房地產企業(yè)大多出現(xiàn)了資金鏈斷裂問題，而價格過高將會對企業(yè)產生較大的影響。價格是房地產經濟發(fā)展中一個非常重要的因素，其對于行業(yè)中其他的因素也同樣影響巨大，對于市場經濟發(fā)展進行調控的過程中，合理控制價格將發(fā)揮不可或缺的作用。為了促進房地產商品其價格能夠合理回歸，有效維護行業(yè)與市場的秩序，政府應對價格進行科學的評估，并予以合理的規(guī)制。3．2加強對于房地產行業(yè)的金融監(jiān)管。以市場經濟發(fā)展目標為指導，政府應當房地產市場其金融秩序予以嚴格的監(jiān)管，對房地產企業(yè)從開發(fā)進程、償還能力與貸款規(guī)模等各個環(huán)節(jié)均予以深入而嚴格的監(jiān)管，嚴格控制和規(guī)范房地產領域內商業(yè)銀行相應信貸業(yè)務，同時加強對銀行其產業(yè)結構實施調整，促進市場經濟發(fā)展過程中各種信貸資金能夠更多的向著一些朝陽型產業(yè)流動。鑒于此，政府應當著力于和銀行等金融機構相關的各項業(yè)務，不但要打破銀行傳統(tǒng)僵化的存貸模式，同時要注重優(yōu)質資產的吸引，最大限度的消除房地產經濟內高風險業(yè)務所引起的不利因素，保證市場經濟發(fā)展的穩(wěn)定性與有序性，整合現(xiàn)有的業(yè)務，提升優(yōu)質業(yè)務在房地產市場中所占的比重，最后有效降低房地產市場所面臨的金融風險。3．3促進房地產經濟的轉型。政府應當在政策上促進房地產經濟其發(fā)展目標不斷向市場經濟發(fā)展靠攏，同時要以市場經濟的低碳環(huán)保政策作為指導。在整個調控過程中，政府應給予政策引導對應杠桿作用足夠的重視，而這種杠桿作用表現(xiàn)為以下兩方面特性:①對于低碳環(huán)保住宅的投資建設工程給予稅收的優(yōu)惠政策，這樣在房地產經濟其轉型的過程中吸引更多的開發(fā)商共同參與，從而促進新型低碳環(huán)保住宅的開發(fā)力度得到大力的支持。②在低碳環(huán)保住宅的銷售過程中，實施貸款利率相應優(yōu)惠政策，這有助于提高人們對于低碳環(huán)保住宅相應關注度，以引導其購買。將長遠規(guī)劃作為發(fā)展的目標，將可持續(xù)發(fā)展作為發(fā)展的理念，在政府各項政策的支持下，房地產經濟將必然能夠實現(xiàn)其經濟的轉型。3．4減少政府的干預。最大限度的減少政府的干預，這是市場經濟規(guī)律的本質和要義，保證市場在資源的配置過程中起到決定性的作用。然而，在現(xiàn)實中，因為地方政府與房地產經濟之間存在著直接的利益關系，這就導致政府在房地產經濟發(fā)展中給予了過多的干預，而這對于房地產的長期穩(wěn)定發(fā)展是極為不利的，將嚴重影響房地產領域的公平競爭。首先，應改進土地的供應政策，加強土地的規(guī)劃與儲備，實施科學合理的管理與轉讓行為，同時保證信息的公開和透明，最大限度的消除各種隨意性及投機性操作。其次，合理規(guī)制政府在土地的轉讓、房地產的建設以及交易稅費等方面的征收，這樣一方面保證國有資源與資產收益，另一方面使房地產企業(yè)其各項成本能夠處在合理的水平和區(qū)間。綜上所述，著眼于房地產經濟和市場經濟發(fā)展之間的協(xié)調性問題，本文首先闡述房地產經濟發(fā)展的價值和意義，然后對當前房地產經濟與市場經濟發(fā)展中所存在的問題進行深入的分析和探討，并從合理控制房地產商品的價格、加強對于房地產行業(yè)的金融監(jiān)管、促進房地產經濟的轉型及減少政府的干預等幾方面總結促進房地產經濟與市場經濟協(xié)調發(fā)展的政策措施。

　　【參考文獻】

　�。�1］王蓓．淺談房地產經濟與市場經濟發(fā)展的協(xié)調發(fā)展［J］．科技創(chuàng)新與應用，20xx(26)

　　［2］王萃彥．關于房地產經濟與市場經濟發(fā)展的協(xié)調問題研究［J］．河南科技，20xx(7)

　�。�3］黃海平．分析房地產經濟與市場經濟發(fā)展的協(xié)調［J］．華人時刊旬刊，20xx(7)

　�。�4］李肖松．房地產經濟與市場經濟發(fā)展的協(xié)調探究［J］．生產力研究，20xx(12)

房地產論文10

　　摘要從 20xx 年以來，政府對房地產行業(yè)進行了多輪宏觀調控，房地產行業(yè)自身存在的集中度低、管理粗放等問題在調控和發(fā)展中也呈現(xiàn)的愈加明顯。長期來看，房地產市場將隨著政府宏觀調控回歸到平穩(wěn)發(fā)展階段，房地產企業(yè)也將在行業(yè)整合中迎來新的發(fā)展機遇。

　　房地產企業(yè)為應對調控帶來的生存和發(fā)展壓力，需要重新審視公司發(fā)展戰(zhàn)略，借鑒優(yōu)秀企業(yè)的管理實踐，調整和優(yōu)化組織管控結構，在加強內部管理、提升組織能力、提高運營效率上不斷加大投入。

　　本文從房地產開發(fā)經營管理、企業(yè)組織設計的相關理論和房地產行業(yè)的管控實踐入手，分析了未來房地產企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和需培養(yǎng)的組織能力，并以 DK 公司組織管控設計為案例，對房地產企業(yè)如何從公司組織管理現(xiàn)狀出發(fā)，根據發(fā)展戰(zhàn)略要求進行組織結構設計，對項目進行有效管控，支持公司業(yè)務發(fā)展進行了實證說明。

　　全文主要內容分為四部分：第一，對房地產行業(yè)開發(fā)經營管理與企業(yè)組織結構設計理論進行了回顧；第二，對房地產行業(yè)面臨的宏觀環(huán)境、競爭格局、未來發(fā)展趨勢和企業(yè)的戰(zhàn)略選擇與組織能力建設進行了分析；第三，對房地產行業(yè)的集團管控和項目管理模式實踐進行了闡述，提出了企業(yè)的組織管控設計框架；第四，從組織管控需求出發(fā)，按照組織管控設計步驟，對 DK 公司的管控定位和管控模式進行了論證，對組織管控體系的設計過程進行了詳細說明。

　　關鍵詞：房地產市場調控；發(fā)展戰(zhàn)略；組織設計；項目管控

　　目 錄

　　第一章 緒論

　　1.1 研究背景

　　1.2 選題的目的和意義

　　1.3 論文框架

　　第二章 房地產開發(fā)經營管理與企業(yè)組織設計的相關理論

　　2.1. 房地產企業(yè)開發(fā)經營管理活動

　　2.2. 企業(yè)組織理論

　　2.3 企業(yè)的組織結構設計

　　2.4 企業(yè)組織結構的優(yōu)化

　　2.5 本章小結

　　第三章 房地產市場發(fā)展趨勢分析

　　3.1. 房地產行業(yè)宏觀環(huán)境的 PEST 分析

　　3.2. 房地產行業(yè)競爭格局

　　3.3. 房地產行業(yè)未來發(fā)展趨勢

　　3.4. 本章小結

　　第四章 房地產行業(yè)的組織管控設計

　　4.1 房地產行業(yè)的'集團管控模式

　　4.2 房地產行業(yè)的項目管理模式

　　4.3 組織管控的影響因素

　　4.4 房地產行業(yè)組織管控的設計框架

　　4.5 本章小結

　　第五章 DK 公司發(fā)展概況、組織管控需求和設計思路

　　5.1 DK 公司發(fā)展概況

　　5.2 DK 公司未來發(fā)展中所面臨的主要問題

　　5.3 DK 公司組織管控需求分析

　　5.4 DK 公司組織管控設計思路和原則

　　5.5 本章小結

　　第六章 DK 公司組織管控設計實施方案

　　6.1 DK 公司發(fā)展戰(zhàn)略框架描述

　　6.2 DK 公司發(fā)展戰(zhàn)略對管控體系的影響分析

　　6.3 DK 公司管控定位和管控模式選擇

　　6.4 確定 DK 公司管控界面和業(yè)務關鍵審批點

　　6.5 優(yōu)化 DK 公司組織結構

　　6.6 調整優(yōu)化管理部門和專業(yè)部門職責

　　6.7 建立和優(yōu)化關鍵業(yè)務流程

　　6.8 建立和完善績效管理體系

　　6.9 進行宣導學習和輔導實施

　　6.10 本章小結

房地產論文11

　　前言

　　就發(fā)展歷程來看,我國房地產市場發(fā)展至今不過短短的十幾年,已初步建立了房地產稅收體系。房地產稅收促進了房地產業(yè)的健康發(fā)展,在完善稅制、發(fā)揮稅收聚財功能、進一步發(fā)揮稅收經濟杠桿作用、保護和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但與國外相比,我國房地產市場還處于發(fā)展階段,房地產稅收體系中有許多不完善的地方,嚴重影響和阻礙了房地產業(yè)的健康發(fā)展。國外成功的調控經驗和先進的措施對于我國政府進一步完善房地產市場宏觀調控體系,無疑是值得借鑒和學習的。

　　一、國外利用稅收手段調控房地產市場的基本做法

　　各國對利用稅收手段調控房地產市場均有自己的觀點和措施,如果拋開文化背景和歷史因素不看,歸納起來其共性主要體現(xiàn)在以下幾個方面:

　　一是世界各國都非常重視住房保障體系的建立和健全,房地產市場中的政府稅收手段這只“有形之手”,絕大部分情況下也都是針對住房保障問題的;

　　二是為確保房地產市場的和諧發(fā)展,對房地產市場的稅收調控政策主要分為兩個層面:對供給的掌控與對需求的調控。其中大多數(shù)國家主要致力于在需求的調控方面做文章。如果單純從供給方面調控,勢必進一步加劇供求關系的扭曲,客觀上增加需求方對價格上漲的預期,實際的結果便是房地產價格不但沒壓下來,反而與日俱增。因此,在掌控供給的基礎上,發(fā)揮稅收政策對需求的調控就顯得極為必要。

　　(一)以高額稅率對房地產行業(yè)進行征稅,有效抑制房地產市場的投機行為

　　房地產市場價格持續(xù)攀升,與城市一般居民的需求在結構和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異�，F(xiàn)象,主要是房地產投機性需求造成的。各國在利用重稅抑制投機行為的做法主要有種:

　　一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產行業(yè)內的投機行為。如在法國,購房者除要繳納高額地皮稅外,還需支付住房稅或空房稅,這導致了長期以來法國人不把房地產市場視為投資或財產保值的重要領域;

　　二是采用逐步升級的辦法,用重稅打擊投機。如韓國的做法是,從20xx年起,將對出售第二套房產的賣主征收50%的資本收益稅,對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說,投機者賣掉一套住房,政府就拿走一半,使投機者無利可圖甚至虧本;

　　三是對房地產保有環(huán)節(jié)征收高稅。例如,美國對不動產征收的稅收要占到其全部財產稅收入的80%。而我國在房地產保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對較少,稅負相對較輕,這就降低了房地產保有者的經濟風險,在客觀上增加了房地產投機者的需求。

　　(二)對低收入購房者給予稅收方面的優(yōu)惠或補貼

　　房地產市場價格的持續(xù)升溫,導致越來越多的低收入者購買住房時力不從心。為了有效的緩和房地產市場的供求矛盾,平衡供求關系,許多國家都對低收入購房者給予了稅收方面的優(yōu)惠或出臺了各種補貼方案:

　　一是對低收入者和老年人購房和租房的稅收優(yōu)惠政策。如美國為了使低收入者能買得起和租得起房子,美國國會在1986年通過了低收入者購房和租房稅收抵扣的法案,并在1993年成為永久性的法令。根據這項法令,聯(lián)邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的業(yè)主可在10年內每年接受個人所得稅的直接抵扣。而凡已到或已超過55歲的納稅人(或其配偶),出售其住房時,符合一定條件可享受一次性扣除125000美元售房納稅贏利的政策;

　　二是實施廉租房制度,運用各級稅收對廉租房進行補貼。如法國政府規(guī)定,各大城市必須建設一定數(shù)量的廉租房,其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買賣市場需求減少,房價因此處于穩(wěn)定狀態(tài)。除此之外,政府還長期運用稅收推行租房補貼等福利制度,社會各階層的無房戶都可在租房時享受政府相關的稅收補貼,而建造廉租房的房地產企業(yè)也可獲得中央政府在稅收方面的優(yōu)惠或補貼;

　　三是利用稅收收入推行福利住房,滿足低收入階層的住房需求。所謂“福利住房”,是指由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。例如德國,多年來,政府投入了巨額資金,大規(guī)模興建了許多“福利住房”,很好的滿足了市場尤其是低收入階層對“福利住房”的需求,而這些“福利住房”的預算絕大部分都來自于國家的稅收收入。特別是在北歐一些高稅收,高福利的國家,政府利用稅款建造福利住房已經是家常便飯。

　　(三)充分運用稅收杠桿促進住宅業(yè)的發(fā)展。雖然各國政府施行的具體措施不同,但均對從事開發(fā)廉價住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調控房價的商業(yè)行為予以了稅收方面的支持。

　　一是對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業(yè)主,在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出。

　　二是對擁有自己住房的業(yè)主,還可減免地方稅、財產稅等。

　　三是對出租房屋的業(yè)主實行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱主住宅)收益的個人所得稅。如美國按照現(xiàn)行的稅法,出售一套自用居住滿二年以上的住宅,如果是單身,其售價與購入價的差價收入不超過25萬美元,就可免稅;如果是已婚家庭,差價收入不超過50萬美元,也可免稅。由于美國房價一直比較平穩(wěn),售房差價收益很難超過這一限額,這意味著美國房屋的出售幾乎都是免去所得稅的。這不僅提高了消費者的居住條件,同時也活躍了房地產市場,擴大了國內的有效需求,推動了國內經濟的快速發(fā)展。

　　(四)設計差別性稅收政策體系,即對房地產所有權轉讓環(huán)節(jié)區(qū)分有償和無償,并考慮實際占有權屬時間長短征稅。這雖然不能從根本上完全區(qū)分正常房產需求和投機性房地產需求,但可以在相當程度上實現(xiàn)二者在稅收政策上的差別性對待,保護合理的理性需求,增加投機性需求的交易成本。

　　從國際稅收實踐來看,當房地產發(fā)生買賣等有償轉讓時,大多數(shù)國家都規(guī)定應對轉讓收益增值部分課稅。美國、日本、英國、法國、芬蘭等國家,把房地產轉讓收益歸入個人或法人的綜合收益,征收個人所得稅或法人稅(公司所得稅),其中美國實行15%到34%的累進稅率。意大利將從買入到轉讓時的價格上漲部分作為稅基,按照價格增長幅度采用累進制,按5%至30%的稅率征收不動產增值稅。

　　(五)針對房地產市場征收不動產稅、財產稅,以防止房地產市場中的商業(yè)活動出現(xiàn)欺詐,漏稅等非法行為。所謂不動產稅,是對土地或房屋所有或占有者征收的稅,依據為不動產的評估價值。不動產又可分為三種類型:

　　一是將土地、房屋和有關建筑物、機械以及其他固定資產綜合在一起而課征的不動產稅。如巴西、日本、芬蘭、加拿大等的不動產稅;

　　二是只對土地和房屋合并征收的房地產稅,如墨西哥、波蘭的房地產稅,泰國的.住宅建筑稅等;

　　三是單獨對土地或房屋課征的土地稅或房屋稅。土地有地畝稅(面積稅)和地價稅兩種形式,西方多采用地價稅(主要采用估價計稅方法)。除此之外,在不征收不動產稅的國家,一般征收財產稅,如美國、英國、瑞典、瑞士、丹麥、挪威、荷蘭等國,操作辦法是將不動產與其他財產捆在一起,就納稅人在某一時點的所有財產課征一般財產稅,計稅依據是財產的評估價值。其中美國的財產稅最具代表性。當然還有定期不動產增值稅:該稅種主要是針對占有房地產超一定年限的產權所有者征收,通過對房地產的重新評估,對其增值額征收,

　　一般為5 年期和10 年期增值稅兩種。因此,以上三種針對房地產市場的征稅有效地保證了房地產市場的健康穩(wěn)定發(fā)展,避免了業(yè)主控制或低效率使用房產,刺激了交易活動,這既繁榮了房地產市場,又推動了房地產要素的優(yōu)化配置,同時也打擊了房地產市場中的投機行為和非法交易行為。

　　二、國外利用稅收手段調控房地產市場的主要特點

　　從以上國外利用稅收手段調控房地產市場的基本做法,可以總結出其主要特點:

　　一是大多數(shù)國家對房產和土地合一征收,適用統(tǒng)一的稅制;

　　二是國外房地產稅收的征稅范圍既包括城鎮(zhèn),也包括農村;

　　三是大多數(shù)國家按房屋和土地的評估值征收房地產稅,評估價值根據房地產坐落地點、建筑結構、成新程度等因素確定,相當于市場價值的一定比例。與此相適應,大多數(shù)國家建立了比較完備的房地產評估機構和評估制度,按照一定的周期對房地產進行評估;四是大多數(shù)國家房地產稅的納稅人是房地產的所有者,或者是對所有者和使用者均課稅;五是在大多數(shù)國家房地產稅是地方政府的主要稅種,構成了地方財政收入的主要來源。

　　三、國外利用稅收手段調控房地產市場對我國的經驗借鑒

　　(一)充分利用稅收手段加強對房地產市場的宏觀調控,尤其是對那些圖謀暴利的房地產企業(yè)征稅高稅,堅決打擊各種投機行為。

　　眾所周知,我國房地產市場屬于暴利行業(yè),年增長率極高。房地產廠商的一舉一動,牽動著社會上千家萬戶的心,甚至影響了滬深股市的走勢,給股市帶來了一定的安全隱患。老百姓對房價居高不下的抱怨,媒體對房地產泡沫的置疑,專家對房地產隱患的責問,使得征收高稅打擊房地產投機行為已經到了刻不容緩的地步。因此借鑒國外先進經驗,開征新的統(tǒng)一規(guī)范的“房地產稅”,增大稅收對房地產存量的稅收調節(jié)很有必要。筆者認為,我國改革后的房地產稅其基本思路是否可作如下考慮:

　　1.將現(xiàn)行房地產保有環(huán)節(jié)的房地產稅和城市房地產稅合并,對土地、房產開征統(tǒng)一的房地產稅;

　　2.按房地產評估價值作為計稅依據,以客觀地反映房地產價值;

　　3.適當擴大征稅范圍,將發(fā)達地區(qū)農村納入房地產體系;

　　4.體現(xiàn)區(qū)別征收原則,對第一套自住房免稅,第二套自住房征稅,第三套以上加成征收;

　　5.房地產稅應逐步發(fā)展成為地方主體稅種,因此應在法律層面上對房地產稅征收范圍、基本稅率確定、浮動幅度等方面賦予地方相應的立法和管理權限。

　　(二)切實利用稅收杠桿促進住宅業(yè)的發(fā)展,同時制定相關稅收政策,對低收入者和老年人購房和租房實行稅收優(yōu)惠或補貼。

　　稅收政策是國家進行產業(yè)政策調整的重要手段,是在市場經濟條件下調整產業(yè)結構、優(yōu)化產業(yè)配置的有效方法,我國應當借鑒美國稅收政策中支持住宅產業(yè)發(fā)展的方法來改革我國稅收杠桿,支持我國住宅產業(yè)發(fā)展。此外,由于我國還處在經濟發(fā)展階段,存在一定的貧富差異,存在相當多的低收入者,合理地解決低收入者居住問題是關系我國經濟、社會安全的重要問題。如果通過稅收優(yōu)惠政策,鼓勵老年人購房和售房,不僅能完善社會保障體系,解決老年人的居住問題,使他們可以安度晚年,而且還能有效地增加二手房市場的房源,激活樓市,促進房地產市場的繁榮。

　　(三)開征“房地產轉讓收益?zhèn)�人所得稅”,即對有償轉讓房產產生的利潤征稅。房地產轉讓中的差別性稅收在房地產轉讓環(huán)節(jié)應針對消費性需求和投機性需求實行差別性稅收政策,這是當前稅收政策調控的力度點所在。

　　具體做法可以參照國外成功的經驗,對購買房產一年內的轉讓所得征收25%的所得稅,三年內的轉讓所得的征收15%的所得稅,三年以上的免征。開征房地產轉讓收益?zhèn)�人所得稅可以在保護真實購房需求的同時,有效地抑制投機性需求,降低泡沫風險。其次是對購入未滿三年的商品住房轉讓征收5%營業(yè)稅,以及營業(yè)稅稅額7%的城建稅和3%的教育費附加,三年以上減半征收。之所以采用“組合拳”,是因為僅僅征收營業(yè)稅的調控力度有限,而且也容易讓房地產投機需求將稅負向后轉嫁。沿海一些城市的實踐已經表明了這一點。

房地產論文12

　　一、房地產業(yè)經濟管理的現(xiàn)實缺陷

　　1、缺乏足夠的經濟管理理念

　　房地產業(yè)的蓬勃發(fā)展，促使企業(yè)內管理者逐漸把目光轉移到了經濟管理對該行業(yè)的巨大作用上來。本著加快房地產業(yè)發(fā)展步伐的目標，為數(shù)眾多的房地產開發(fā)商已經非常重視企業(yè)內部的經濟管理工作。然而，現(xiàn)實的經濟管理工作存在著諸多的弊端，首先最為明顯的，就是行業(yè)管理者對企業(yè)內部的經濟管理工作還沒有一個清醒的認識。大部分企業(yè)都認為經營管理工作僅屬于企業(yè)內部財務部門的業(yè)務范疇，而把這些繁重的管理任務都壓給了它們的財務部門。如此的做法很不利于相關部門工作的開展。因為經濟管理職責涉及到企業(yè)內部的所有部門和機構，并且它們彼此有著不能分割的密切業(yè)務關系。通過有效的經濟管理可以加強相關部門的有效協(xié)作，最大限度地施展每個部門的特有功能。故此種職能可以極大地促進各個部門的效率發(fā)揮，非常有利于房產行業(yè)管理水平的提升及其快速發(fā)展的促進。因此，欲切實達到經濟管理的最初目標，第一，必須先有一個明確的認識，全體干部職工、企業(yè)的每一個部門都要給經濟管理工作以足夠的重視；第二，每名員工都積極地參與其中并為企業(yè)的繁榮發(fā)展獻計出力。

　　2、不具備有效的經濟管理體系

　　本著配合好經濟發(fā)展大趨勢的目的，我們國家已經對房地產行業(yè)的經濟管理工作給予了極大的關注。先后制定了一系列該行業(yè)的經濟管理政策和制度。但是這些法規(guī)的建立并沒有得到有效的實施，更沒有見到所期望的實效。房地產行業(yè)的經濟管理狀況依然比較落后和混亂，絕大多數(shù)的政策實施都脫離實際現(xiàn)狀，并且不可能恰當?shù)靥幚斫ㄔO過程中發(fā)生的各類矛盾和問題。個別政策的落實過程僅流于形式或走過場，根本沒有深入到具體的房地產內容當中。從總體上說，其極大地制約了房地產行業(yè)的發(fā)展速度。另外，所制定的政策根本沒全覆蓋房地產業(yè)的很多具體內容，從而導致不同管理者對同一問題都各持己見，結果造成管理效果的大相徑庭。其根本不可能具備統(tǒng)一協(xié)調的經濟管理職能。房地產行業(yè)始終作為當?shù)卣�府�?chuàng)收主渠道，在這種情況下，倘若地方政府不能夠實施有效地管理，那么國家的宏觀控制再嚴格亦不可能見到實效。從而，使沒有實施有效管理的房地產行業(yè)，在下一步的交接管理中更無法有序開展工作。同時。房地產行業(yè)的雜亂局面也會波及到其它相關行業(yè)，并引發(fā)國家對其他行業(yè)的管理失控。

　　3、缺乏房地產企業(yè)的遠景規(guī)劃

　　房地產企業(yè)發(fā)展進程中的短期行為，其已經構成了整個房地產行業(yè)普遍頑疾。不僅房地產開發(fā)商本身未制定長運的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，就連政府職能部門所制定的政策、制度，也沒有契合實際的科學性和合理性，更不具備長遠的約束性和可操作性。為數(shù)眾多的房產企業(yè)所擬定的經營目標均為眼前的目標，政府僅對房地產行業(yè)的部分運作內容給予了政策性的指導和調控，而且其中不乏較嚴重的片面性和局限性。這就嚴重地失去了對房地產企業(yè)經營的管理作用，且遠遠地滿足不了房產企業(yè)現(xiàn)實的經濟管理需求。由于房產企業(yè)管理的不規(guī)范，導致房地產市場的畸形發(fā)展，并造成相當嚴重的不正當競爭行為，這已經造成了市場經濟體制的極大傷害。政府制定政策在一定范圍內的不完整和脫離實際，嚴重導致在其政策落實階段會屢屢發(fā)生許多新的矛盾和問題。因為房地產行業(yè)的經濟管理會牽扯到很多的社會部門，況且，很多新問題的連續(xù)發(fā)生，會在很大程度上阻礙行業(yè)政策的制定和執(zhí)行，甚者會因管理力度的增大反而給市場帶來更大程度的`負面效應。故眾多的房地產開發(fā)商在經營規(guī)劃方面的短期行為已嚴重制約了企業(yè)的健康發(fā)展。

　　4、法律法規(guī)缺乏完整性

　　法律是限制和約束任何不當行為的有力武器�？偟膩碚f，我國的房地產市場是近些年才逐步形成的。到現(xiàn)在為止，給這一市場制定法律法規(guī)的進程還依然處于起步時期，而且尚未完整地制訂出一套對房地產經營行為有很強約束、規(guī)范能力的法規(guī)體系�，F(xiàn)實對房地產行業(yè)的管理還基本上停留在輿論宣傳階段，而缺乏具有鮮明針對性的法律法規(guī)建設。所以，其仍不能圓滿地治理房地產市場的不規(guī)范行為。過去我國的法律法規(guī)建設就一直不夠完善，現(xiàn)實就更跟不上時代發(fā)展的需求。故當今的房地產市場出現(xiàn)局部的法律真空也屬于歷史的必然。但是，房地產市場這種不規(guī)范局面不能長久維持下去，否則，將嚴重阻礙市場經濟的發(fā)展，損害國家和人民群眾的利益。我們必須完善相關法律、強化管理職能、加大執(zhí)法力度，盡快扭轉這一無序的市場狀態(tài)。

　　二、房地產經濟管理問題的解決建議

　　1、做好房地產開發(fā)過程的經濟核算管理

　　當房地產工程完工時，要計算各項支出的單項額度，以便很快核算出工程的總投資規(guī)模。選取恰當規(guī)范的經濟管理措施，將總體工程的建設過程及交付環(huán)節(jié)做出深入、完整地經濟研討及評估；然后，再依托經濟管理的實施，檢查出超越預算支出和節(jié)約成本支出的相關項目，從而總結出造成工程投資升高和降低的原因所在，核對出每一單項成本管理的實施結果。據此，能夠在遵循成本運行規(guī)律的基礎上，為更大程度地減低成本投入尋找路徑。并給下一步工程的目標成本管理奠定思想基礎。

　　2、搞好地產建設階段的成本運行管理

　　在搞房地產的經濟管理時，尤其關鍵的一個環(huán)節(jié)就是做好房地產建設過程的經濟管理。執(zhí)行好此環(huán)節(jié)的經濟管理，能使材料成本消耗大幅度的減小。由于在整個工程的建設成本中，材料成本占相當主要的份額，其依具體的施工條件的變化而差異很大。故在此過程中，就必須對材料的消耗做嚴格地調控，且擬建一套完整系統(tǒng)的經濟管理運行體系，以保證對材料消耗的全過程實施必要的控制、管理和監(jiān)督。

　　3、抓好房地產開發(fā)招投標環(huán)節(jié)的經濟管理

　　當實施房地產開發(fā)工程招投標環(huán)節(jié)時，擬定投標報價的管理人員必須對工程的建設方案和具體細節(jié)有深入的了解，并對工程的經濟評價和風險防控有準確的核算，以至于能夠把本企業(yè)的各項費用支出全面地把握住。在此基礎上，其才可以編制出適合本企業(yè)及該項工程特點的經濟管理方案。

　　三、結語

　　通過上述分析，我們認識到房地產開發(fā)的經濟管理是一個綜合工程。欲實施好房產企業(yè)的經濟管理工作，第一步必須擬定好長遠的經濟管理目標。其次是確定好本企業(yè)管理的細節(jié)控制原則，并構建好運行機構和做好職能人員的設置工作。在完善好經濟管理的體制機制基礎上，堅持具體問題具體分析的指導思想，與時俱進地抓好管理的各個環(huán)節(jié)。從而推動企業(yè)高效益的健康發(fā)展。

房地產論文13

　　隨著我國的經濟的不斷發(fā)展，我國房價也在快速上漲，房地產行業(yè)步入了快速發(fā)展的行業(yè)，無論是一線城市還是二三線城市，高房價已經成為人們的焦點。"宏觀穩(wěn)、微觀活"政策的出臺，促使我國房地產進入結構性調整的階段，隨著人們生活水平的不斷提高，以及我國城鎮(zhèn)化建設步伐的加快，我國房地產呈現(xiàn)出多樣化的發(fā)展趨勢。

　　一、中國房地產市場的發(fā)展現(xiàn)狀

　　第一，房地產投資增長速度加快，開發(fā)規(guī)模不斷增大。20xx年，中國房地產投資在國外市場的投資額創(chuàng)下新的記錄，約為165億美元，比20xx年增加了46%.在國外投資的迅速增長，使得中國成為全球五大主要跨境資本來源地。在未來十年之內，中國可能會掀起新的國外投資浪潮。到20xx年，中國在國外進行房地產投資的總額年均將達到500億美元。正是因為中國宏觀調控以及房地產市場的低迷局勢，許多有戰(zhàn)略眼光的開發(fā)商很早就開始在國外進行房地產投資，希望通過國際市場投資的多元化來實現(xiàn)其持續(xù)增長。

　　20xx年1月至4月，全國房地產開發(fā)投資約23669億元，同比增長6.0%.其中，住宅投資約15870億元，增長3.7%,住宅投資占房地產開發(fā)投資的比重約為67.1%.房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積約為599580萬平方米，同比增長6.2%.其中，住宅施工面積約為418479萬平方米，增長3.2%.房屋新開工面積約為35756萬平方米，同比下降17.3%.其中，住宅新開工面積約為25081萬平方米，下降19.6%.房屋竣工面積約為21210萬平方米，同比下降10.5%.其中，住宅竣工面積約為15527萬平方米，下降13.2%.房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積約為5469萬平方米，同比下降32.7%;土地成交價格約為1571億元，同比下降29.1%.

　　第二，房價持續(xù)上升，商品房所占比重較大隨著人們生活水平的不斷提高，購房需求也在不斷增長，房地產行業(yè)得到了迅猛發(fā)展，取得了顯著的成就。從商品房投資結構看，普通住宅所占的比重有所上升，經濟適用房所占的比重呈直線下降趨勢，辦公樓所占的比重有輕微的下降趨勢，而商業(yè)用房所占的比重呈現(xiàn)穩(wěn)定的趨勢。信貸比重也呈現(xiàn)出下降的趨勢，但是對于銀行的賴程度依然很高。國內貸款占房地產開發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降的趨勢。

　　商品房價格的上漲是由綜合因素導致的，例如土地價格、建筑材料價格和人工價格的上漲，新建住宅品質的提升，中低檔住房供應比重的下降，投資和投機性購房的拉動，以及消費者對房價的預期等等。房地產行業(yè)在我國的發(fā)展僅有三十年的時間，屬于新興產業(yè)，存在很高的利潤。我國宏觀調控政策從總體上抑制了商品房供應量的增加，推動了價格的增長。由于我國政府的土地出讓制度導致了房地產市場的不完全競爭，形成房地產行業(yè)壟斷競爭市場；同時，我國區(qū)域經濟發(fā)展的不平衡加劇了房地產的差別性，提高了房地產商重新定價的能力，最終導致我國房地產價格不斷上漲。

　　二、中國房地產市場所面臨的主要問題

　　第一，商品房價格。商品房價格的過快上漲，是惡性通貨膨脹的潛在禍根，并有可能使得人民幣在未來出現(xiàn)大幅貶值的現(xiàn)象。利用信貸工具購買房產進行消費、投資甚至投機的人越來越多，不僅使得房地產所有者的生活壓力加大，生活質量受到很大的影響，而且其資產質量也會受各種復雜因素的影響。如果這個群體的數(shù)量很龐大，那么必然會對整個社會的經濟安全構成一定的威脅。

　　第二，房地產投資。20xx年以來，購房者越來越多，使得房地產市場再次走向繁榮。8月12日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據顯示，住宅投資增長速度開始回升，商品房銷售也在繼續(xù)回暖。投資力度每年都有不同程度的變化，甚至出現(xiàn)了負增長的局面。從經濟來源看，房地產投資占社會總投資的比重較大，主要來自于民間投資和國際市場投資，投資對象逐漸由商業(yè)用房轉向普通用房。近年來，隨著經濟的持續(xù)波動，人們把投資方向轉向了房地產投資。

　　第三，房地產投資的資金來源。房地產投資需要很多資金來源，而其資金來源大部分來自銀行貸款，如果資金在過了出現(xiàn)房屋積壓的現(xiàn)象、資金的流動性不足以滿足社會需求的時候進行投資，就極有可能給所借貸的銀行帶來負面影響，對國民經濟的發(fā)展也會造成不良影響，阻礙國民經濟的健康發(fā)展。

　　第四，房地產投資的調控。在當前市場條件下，房地產的投資與投機只是一念之差，不合理的投資行為很容易轉化為投機行為。理性的房地產投資能夠活躍房地產交易，增加房地產市場的需求，促進房地產市場的發(fā)展，滿足房地產市場上的房屋租賃需求。提供風險較小且回報率較高的投資渠道，能夠實現(xiàn)資產的保值增值。但是在房地產市場供不應求、房價上漲的情況下，房地產投資可能會導致市場需求過度活躍，從而刺激房價不合理得上漲，不利于房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展。

　　三、中國房地產市場的未來發(fā)展趨勢

　　第一，房地產市場的格局轉變?yōu)?買方市場".在未來相當長的一段時間內，人們對房地產的需求仍將持續(xù)上升，但房地產市場供不應求的局面將會過去，在需求增長的同時，供應增長得將會更快，從而導致房地產市場的格局從供不應求的'"賣方市場"迅速轉變?yōu)楣┐笥谇蟮?買方市場",并將主導我國未來房地產市場的發(fā)展趨勢。

　　第二，房地產價格進入"分化時代".在未來，房地產價格將會出現(xiàn)價格下跌的現(xiàn)象，然后將逐步回歸理性，呈現(xiàn)出平穩(wěn)漸進的發(fā)展趨勢。如果政府的宏觀調控政策及時有力，并且能夠化解當前房地產泡沫的風險，同時推動其健康發(fā)展，則會實現(xiàn)平穩(wěn)的過渡，房地產市場將從"普漲時代"進入"分化時代".

　　第三，住宅房地產市場的屬性轉變?yōu)?商品時代"與"產品時代"并重。住宅房地產不會完全擺脫商品屬性，而且最終將會回歸其產品屬性，中國房地產市場的屬性也將從"商品時代"進入"商品時代"與"產品時代"并重。從20xx年的熱銷樓盤來看，只有房地產的合理定位與市場節(jié)奏的精準把握才能有效地保證銷售率。對于剛性的購房需求者來說，"房價低、交通便捷、配套好"將成為他們的最主要的需求。

　　第四，商業(yè)房地產的投資者進入"理財型資本".在過去十多年的時間里，房地產投資最核心的客戶群是山西、陜北等資源密集地區(qū)的煤炭商人。這類投資群體追求投資的安全性，注重投資的保值增值，對房地產價格并不敏感，也不追求高額的投資回報。但隨著中央政府對煤炭資源整合政策的推出，煤炭市場的狀況惡化，所以"安全型資本"的購買力逐漸下降，不斷轉化為"理財型資本",其投資額度相對較小，但對房地產價格和投資回報率非常敏感。

　　第五，核心區(qū)位的寫字樓市場的投資與管理更加關注"存量資產".專注商業(yè)房地產市場的開發(fā)商面臨的最大的挑戰(zhàn)是城市核心位置的土地供應已經基本達到了飽和。在這種狀況下，上海提出了"樓宇經濟"的概念，也就是對城市核心位置的存量寫字樓進行翻新改造，通過優(yōu)越的辦公條件和合理的租金來吸引高品質的企業(yè)入駐。以此來實現(xiàn)承租者的輪換升級，再通過承租者的升級來提升地方政府的稅收收入。隨著城市核心位置土地市場的越發(fā)緊缺，對于寫字樓市場的投資與管理將會更加關注"存量資產".

　　參考文獻：

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　　[2]鄧郁松。20xx房地產形勢分析與建議。中國經濟報告，20xx,（1）：70-72.

　　[3]成立，李琳。房地產金融市場的變化與發(fā)展趨勢。城鄉(xiāng)建設，20xx,（5）：70-72.

房地產論文14

　　1 傳統(tǒng)NPV法應用于房地產開發(fā)投資決策的弊端及應對策略

　　房地產開發(fā)投資決策傳統(tǒng)上采用凈現(xiàn)值法Net Present Value，簡稱NPV，NPV法是傳統(tǒng)決策法中最能體現(xiàn)投資目標是實現(xiàn)價值最大化的方法，其原理就是將未來的現(xiàn)金流量期望值以適當?shù)馁N現(xiàn)率進行貼現(xiàn)，再將得到的收益現(xiàn)值減去所需投資額現(xiàn)值，得出項目的凈現(xiàn)值.表示為：項目凈現(xiàn)值（NPV）=資產收益現(xiàn)值—資本支出現(xiàn)值一般而言，凈現(xiàn)值大于零時項目可行，反之則不可行.第一，如何估計投資項目在未來的現(xiàn)金流；第二，如何確定合適的貼現(xiàn)率，即用適當?shù)馁N現(xiàn)率反映項目的風險.

　　1.1 應用弊端

　　首先，大量不確定性因素的存在是現(xiàn)實經濟生活的本質特征，房地產投資的長期性和房地產市場的不確定性決定了投資決策時無法準確預期項目的凈現(xiàn)金流量以及投資內外部環(huán)境的變化.

　　其次，針對NPV決策方法的“立即投資”和“決不投資”二唯論，房地產投資項目具有明顯的可推遲性.即使當前因NPV<0而無法決定立即投資，但并不意味著應該永遠放棄該項目，選擇投資的時機不同，投資收益與風險就會隨之改變，在推遲期內，市場的有利變化可能使項目npv>0.最后，房地產投資具有不可逆性，一旦資產被確立就不可能毫無損失地收回投資.一方面，房地產資產形態(tài)位置相對固定，相對于其他資產而言資產流動性較差，造成投資不可逆；另一方面，房地產交易費稅較高，投資形成的資產短期內往往很難通過交易獲利，使房地產投資不可逆.

　　1.2 應對策略

　　投資項目往往可以按時間先后順序，分解為多個相互聯(lián)系的子項目的組合.在某個決策點，根據前面各階段決策的實際結果和當時所掌握的其它信息，投資者可以進行新的選擇，也即在項目進展過程中不斷對應著一個選擇權，這樣，投資決策過程才體現(xiàn)出靈活性.

　　2 實物期權概念及類型

　　2.1 期權與實物期權

　　期權是最基本的金融衍生工具之一.期權是一種特定的金融合同，分為買權和賣權兩種基本類型.

　　買權合同賦予其持有者在規(guī)定的時間內，以事先預定的價格，從買權合同的出售者處購買一定數(shù)量標的資產的權利.賣權合同則賦予其持有者在規(guī)定的時間內，以事先預定的價格，向賣權合同的做空方出售一定數(shù)量標的資產的權利.

　　實物期權與企業(yè)投資決策分析問題有著密切的聯(lián)系，它是金融期權在公司理財領域的一種擴展.是指公司進行長期資本投資決策時擁有的、能根據決策時尚不確定的因素改變行為的權利.

　　2.2 房地產投資決策過程中的實物期權類型

　　2.2.1 延遲投資期權

　　由于難以對開發(fā)前景進行精確的定性定量預測，投資者暫緩進行大規(guī)模的開發(fā)，而進行局部、小規(guī)模的開發(fā)，進一步獲得市場信息，改進自己最初對項目各期現(xiàn)金流量的評價結果，這就是所謂的延遲投資期權.

　　2.2.2 分階段投資期權

　　分階段投資期權，又稱分期建設期權，是指把項目所需的投資按時間順序分成若干相互聯(lián)系的部分，每一階段的投資決策取決于前面已經執(zhí)行的各階段投資的實際結果以及未來市場需求變化.

　　2.2.3 轉換期權

　　如果項目實施過程中，開發(fā)商有能力根據外部環(huán)境的變化進行投入要素或產品的轉換，則稱作轉換期權.顯然，轉換期權的存在為企業(yè)的項目營運提供了機動性，為企業(yè)適應市場或競爭環(huán)境變化提供了有力的工具.

　　3 實物期權與房地產投資策略的合理運用

　　3.1 項目分解

　　分期投資與分期開發(fā)策略這一策略的實際應用條件與意義：

　　3.1.1 項目規(guī)模大，全面開發(fā)與一次性投資的前期資金投入量大，一則企業(yè)難以承受；二則直接影響項目的資本金利潤率，對于房地產投資來說，項目的資本金利潤率指標遠比總投資利潤率指標更重要.

　　3.1.2 開發(fā)建設周期長，當項目開發(fā)建設周期大于其產品的市場生命周期時，產品在市場上過時，難于售出，使項目實物期權益變小，風險加大.

　　3.1.3 當項目開發(fā)建設周期與房地產市場周期疊加錯位于市場周期下降期時，項目將被迫面臨市場周期下降階段帶來的一系列風險，使實物期權權益下降.

　　因此，將項目分解為若干期，分期開發(fā)建設，就成為房地產投資開發(fā)的常見方式.房地產投資商在運用項目分解分期投資與開發(fā)策略時還要充分重視以下問題的解決：

　�。�1）項目每一期投資與開發(fā)的后評價問題.實物期權理論的核心思想在于實現(xiàn)投資行為與市場趨勢的動態(tài)適應.以前一期實際發(fā)生與形成的企業(yè)客戶群、客戶群接受的產品與對產品的不滿，檢驗與發(fā)現(xiàn)該期決策的缺陷點，為后續(xù)期投資開發(fā)提示重要的思路與策略諸方面的改進.

　�。�2）項目每一期投資與開發(fā)后的項目重新定位問題.必須把每一期項目的開發(fā)建設都視作“全新的項目”，重新進行市場調查、項目定位，重新制訂投資運作方案.

　�。�3）項目各期投資與開發(fā)之間協(xié)調問題.項目前一期開發(fā)經營的現(xiàn)金流入，可用來支持后續(xù)期開發(fā)建設的現(xiàn)金流出，加快資金周轉.

　　3.2 項目聯(lián)合投資與合作開發(fā)策略

　　多個投資主體聯(lián)合投資與合作開發(fā)一個或多個房地產項目，有助于擴大投資、分擔風險.實際運作中，聯(lián)合投資的失敗往往集中在二個問題上：一是當面臨市場風險時，某出資方意識到風險損失大于撤資違約金時，會采取寧可違約也要撤資的措施；二是投資各方責任、權益分配的復雜性帶來的法律關系模糊狀態(tài).

　　3.3 項目轉讓策略

　　項目轉讓，實際上是一方放棄未來的'實物期權收益，而將其轉讓給另一方.當房地產銷售出現(xiàn)較大的波動、產品空置率快速上升時，為減少損失，投資者可以收縮開發(fā)模式甚至中止開發(fā).一般地說，房地產開發(fā)商會選擇項目轉讓策略.

　　4 實物期權法應用于房地產開發(fā)投資決策的意義

　　傳統(tǒng)的NPV決策方法在不確定的市場環(huán)境下，容易造成房地產投資價值的低估，因為它沒有考慮到投資項目可能包含的期權價值.實物期權法則充分考慮了由決策者的決策靈活性創(chuàng)造出來的那部分價值.

　　另外，實物期權法是一種動態(tài)評估方法，它充分考慮了不確定性和靈活性在投資決策中的作用，為準確評估項目價值提供了新的思路，從而，突破了NPV法將決策思維定格在“立即投資”和“永不投資”二唯論上的局限性.

　　目前實物期權已經被上海的房地產企業(yè)采用，這種融資方式主要是本地房地產企業(yè)在開發(fā)的樓盤竣工前，將樓盤的若干套商品房以期權的形式，協(xié)定價格提前出售給外國投資者，銷售收入作為本地房地產企業(yè)的啟動資金，投入到進一步的開發(fā)過程中.

　　5 結論

　　筆者認為，實物期權理論在房地產開發(fā)投資決策中有廣闊的應用前景，目前由于其引入我國的時間不長，實際應用比較少.對于房地產投資來說，其不確定因素較多，應用起來還有諸多困難.但在保留傳統(tǒng)投資決策分析合理內涵基礎上，對傳統(tǒng)投資決策方法進行改進，提高投資決策的科學性，有利于推動房地產開發(fā)理性運作.由于其外在因素及定價方法等方面的局限性，要求我們必須針對具體情況來決定采取具體的方法，這樣才能夠真正發(fā)揮該理論方法的作用.

房地產論文15

　　摘要：科學、合理以及準確的計算房地產成本是進行成本管控的重要前提，對房地產開發(fā)項目的產品定價也具有重要的作用。本文分析了房地產開發(fā)成本核算存在的問題及原因，并給出了相關的解決方案。

　　關鍵詞：房地產；開發(fā)成本；核算

　　一、概述

　　對于一個企業(yè)而言，促使其朝著未來既定的目標發(fā)展離不開良好的經營管理。而經營管理中，會計成本核算具有重要的作用。通過企業(yè)的會計成本核算，特別是房地產企業(yè)在開發(fā)過程中的成本核算，企業(yè)可以非常清楚地了解在目前的經營管理中，各項費用以及成本的具體支出情況，才可以依據相關的數(shù)據對企業(yè)進行成本費用的調控，從而達到成本最優(yōu)化、利潤最大化的目標，也可以達到資源的有效整合和分配，從而使得企業(yè)的經營發(fā)展朝著既定的目標前進，獲得更多的經濟效益。房地產企業(yè)的開發(fā)成本是非常巨大的，通過對成本核算的具體數(shù)據與預算的差額進行分析，從而達到成本目標的調控，促使房地產企業(yè)健康發(fā)展。

　　二、房地產企業(yè)開發(fā)成本核算存在的問題

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　　隨著房地產企業(yè)的逐步成長和壯大，進行房地產開發(fā)的土地都是成片進行開發(fā)和建設的，建成后的房地產主要是用以商業(yè)用房、公寓以及小區(qū)住房等。目前，房地產企業(yè)成本核算對象的劃分依據主要是項目所在的區(qū)域、進行分期的工程項目、按照建成后房地產的用途或者將整個開發(fā)項目作為成本核算的對象之一。這些成本核算對象的劃分都是依據開發(fā)項目的具體情況進行分析的，再加上加大規(guī)模房地產開發(fā)項目的復雜性，種種因素都造成了開發(fā)成本核算的對象劃分不明，過細會造成工作量大大增加，過粗會造成數(shù)據分析不明，這些都會使得成本核算的整體質量受到不利影響，同時，也非常不利于房地產企業(yè)對開發(fā)成本的監(jiān)控以及分析，特別是開發(fā)成本在房地產企業(yè)中占據著非常重要的地位。

　�。ǘ�）開發(fā)過程中發(fā)生的成本費用分配方法存在不合理之處

　　對于房地產開發(fā)企業(yè)而言，建筑安裝的成本等可以直接歸屬于各個開發(fā)的產品當中，這是比較明確的。但是在發(fā)生的成本費用中，仍然有些支出是難以準確分配的，例如，常見的拆遷補償款、配套設施費用以及基礎設施費用等間接費用。按照國家相關的規(guī)定，應當按照占地面積、建筑面積等相關比例以及預算造價等進行分配，從而計入到成本核算的對象中去，但值得注意的是，每家房地產開發(fā)企業(yè)都會根據自己的實際情況來進行成本費用分配和劃分的標準。從房地產行業(yè)整體來看這個問題，成本費用的分配往往具有任意性，在實際的過程中并沒有形成科學統(tǒng)一的標準來進行成本核算的管理以及缺乏相關的約束性條款，使得成本核算方法出現(xiàn)較大的差異。

　　（三）房地產開發(fā)項目成本核算的周期判斷不明，出現(xiàn)竣工決算拖延的現(xiàn)象

　　一個房地產項目涉及到的工程量較大、持續(xù)的時間是非常長的，也不存在明確的標準來對核算周期進行確定，從而為成本的核算提出了艱巨的挑戰(zhàn)。周期不明也使得竣工決算拖延，違背了會計核算的及時性原則，無法使得收入與費用產生配比，從而對房地產企業(yè)計算項目的利潤、結算相關的稅費造成了阻礙，嚴重的情況下會產生與稅務部門長期糾纏的局面，阻礙企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。與此同時，拖延竣工結算也會使得房地產企業(yè)不能及時的對項目進行評價，對后期的項目開發(fā)無法起到積極的推動和指導作用。現(xiàn)實的工作中，竣工決算的拖延往往是由于企業(yè)的資金出現(xiàn)匱乏、人員辦事效率低下等原因，有些房地產項目甚至出現(xiàn)基礎設施未全部完成建設等情況，這些往往對項目不能產生較大的影響，但是卻在一定程度上影響著整個開發(fā)項目的'決算時間，也對企業(yè)的成本管控工作產生不利影響。

　　三、加強房地產開發(fā)成本核算的策略

　�。ㄒ唬┟鞔_房地產開發(fā)成本的核算對象

　　由于成本核算的對象不明，造成很多的成本核算出現(xiàn)問題，因此，將成本核算對象進行明確，可以從以下幾個方面進行：其一，將經過規(guī)劃部門審核的總平面圖作為開發(fā)項目成本核算對象。這種成本核算對象的明確主要適用于那些開發(fā)規(guī)模較大、時期較長、一般采用的分期開發(fā)形式的項目；其二，按照產品的開發(fā)形態(tài)進行成本核算對象的確定。這種確定的方法常常用于擁有多種房地產產品的企業(yè)，這樣進行成本核算的可行性較大；其三，將單個的房地產項目作為一個核算對象。這種成本核算對象的確定往往適合于一些開發(fā)項目大、耗費大、開發(fā)出來的產品往往只有一種的項目。以上三種常用的開發(fā)成本核算費用對象確定的方法對成本費用的監(jiān)控非常有利，對于開發(fā)項目的價值評估也是非常有利的。

　�。ǘ�）對開發(fā)項目的成本費用分配方法要進行合理的選取

　　通常而言，建筑安裝成本的歸集對象往往是非常明確的，但是對于其他的間接開發(fā)成本費用，則必須按照有效合理且可行性高的方法進行分配和歸集，例如常見的配比原則或者受益原則。房地產企業(yè)進行間接費用成本的分配可以采取的方法很多，如占地面積法、價值分配法、個別認定法、預算造價法等分配標準。但是，一家房地產企業(yè)一旦確定了一種方法，則應當保持它的合理性和一致性，才可以使得不同期間的成本費用具有可比性。往往在條件允許的情況下，采取個別認定法是最好的形式，可以使得成本費用的分配更加精準，但缺點是消耗的人力、物力等都較多。對于那些非自用的房地產開發(fā)項目，往往采取的成本費用核算方式是利用面積的比例進行均攤。在現(xiàn)實中最為常用的方法之一是對開發(fā)項目的價值進行評估，依照評估的價值進行間接費用的分配。一旦合理的進行間接成本費用分配，就可以使得房地產開發(fā)項目進行合理的利潤管理和事前的評估，因此，合理確定成本費用分配方法是十分重要的。

　�。ㄈ�）對成本核算的周期進行合理確定，及時的進行竣工結算

　　開發(fā)項目的周期確定應當根據項目的實際情況來確定，不應當僅僅按照理論來進行。首先，如果一個項目的規(guī)模較小，同時，持續(xù)的時間短，那么可以將項目的整個時期作為成本核算的周期，這樣的周期確定方式可以使得開發(fā)項目的成本核算更加合理。但是，如果項目的開發(fā)時間較長、規(guī)模較大，如果仍然按照項目的建設周期來進行成本核算周期的確定，往往是不合理的，也違背了成本核算信息時效性這一原則。目前常用的方法是按照經過審批的總平面圖確定的開發(fā)期數(shù)來進行成本核算周期數(shù)的確定。其次，及時進行竣工結算的前提條件是已經發(fā)生的成本費用受到了準確、合理以及全面的記錄，如果需要進行成本費用的估計，那么必須對確定的估計數(shù)進行再次核對，也要培養(yǎng)會計人員的成本預估能力。在進行“預提費用”科目的核算時，要將未實施的工程預算計入到成本中去，從而可以使得項目的決算按照預期的計劃進行，以后實際發(fā)生了該項費用就將其轉出。由于其在總成本所占的比例非常小，不會對單位成本以及總成本的產生較大的影響。

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