房地產(chǎn)論文【錦集15篇】

　　在日常學(xué)習(xí)、工作生活中，大家都不可避免地要接觸到論文吧，借助論文可以達(dá)到探討問題進(jìn)行學(xué)術(shù)研究的目的。你寫論文時(shí)總是無從下筆？下面是小編幫大家整理的房地產(chǎn)論文，希望對大家有所幫助。

房地產(chǎn)論文1

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道的特點(diǎn)和現(xiàn)實(shí)需求

　　房地產(chǎn)作為商品，具有與其他工業(yè)產(chǎn)品截然不同的特性，導(dǎo)致其營銷渠道也存在著不同的要求和特征。隨著市場競爭的加劇以及網(wǎng)絡(luò)、移動通信技術(shù)發(fā)展所導(dǎo)致的個(gè)人信息獲取量的激增，對房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道也有著新的要求。

　　1.房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道的特點(diǎn)。

　　相對于其他產(chǎn)品而言，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有建設(shè)周期長、產(chǎn)品位置固定、產(chǎn)品關(guān)聯(lián)項(xiàng)目多、價(jià)格昂貴等特性，因此其市場營銷渠道也有著自身的特點(diǎn)。一是渠道關(guān)系時(shí)間久。相對于其他商品而言，房地產(chǎn)的存在時(shí)間跨度長，因此渠道各成員間關(guān)系維系時(shí)間長，對成員之間的關(guān)系融洽度要求高。二是渠道結(jié)構(gòu)相對簡單。相對于其他企業(yè)的銷售渠道而言，房地產(chǎn)企業(yè)銷售渠道往往比較簡單，呈現(xiàn)出短、扁、少的特點(diǎn)，因此渠道沖突數(shù)量相對較少，但一旦出現(xiàn)問題，其性質(zhì)往往比較惡劣。三是渠道服務(wù)要求高。房地產(chǎn)產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，從硬件的基礎(chǔ)設(shè)備、生活設(shè)施到軟件的物業(yè)管理等等方面，標(biāo)準(zhǔn)較高。四是渠道對象方向性強(qiáng)。渠道成員具有一定的特殊性，特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目的性質(zhì)和特點(diǎn)決定了渠道成員的性質(zhì)和群體特征，因此，在確定營銷策略方面占有比較重要的位置。

　　2.房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道的現(xiàn)實(shí)需求。

　　房地產(chǎn)企業(yè)面臨市場競爭的加劇，使得房地產(chǎn)企業(yè)市場銷售面臨的更多的困難。這也就要求企業(yè)市場營銷渠道必須有所改變，以適應(yīng)這一新的情況。一是營銷推廣的效益要求更高。房產(chǎn)作為一個(gè)特殊的商品，消費(fèi)者在選擇時(shí)會比較慎重，而隨著市場競爭的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的趨同性增強(qiáng)，如何使自身產(chǎn)品更具辨識度，幫助消費(fèi)者更好的記住產(chǎn)品，乃至選擇他，就需要增強(qiáng)產(chǎn)品推廣的效益。二是營銷渠道的接觸性要求更多。代理商、經(jīng)銷商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、開發(fā)商的營銷機(jī)構(gòu)最主要、直接的功能是尋找購買者，通過消費(fèi)溝通、討價(jià)還價(jià)過程來說服顧客購買白己的產(chǎn)品。相對于以往的賣方市場，現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)銷售需要企業(yè)更多的走出去，與消費(fèi)者接觸，提高產(chǎn)品的影響力。三是營銷渠道相關(guān)配合活動要求更豐富。隨著購房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)，越來越多的購房者購買住房是出于改善居住條件的目的，因此其購房不僅僅為了買到遮風(fēng)擋雨的房屋，有時(shí)又為了心理滿足、身份象征、教育投資等方面的目的，因此，這就要求營銷渠道所展示的內(nèi)容必須的全面的，必須要從小區(qū)形象、服務(wù)人員形象等等方面給予消費(fèi)者足夠的信心。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道的現(xiàn)狀與存在問題

　　新的市場變化要求我們的營銷渠道轉(zhuǎn)變觀念，主動出擊，有所作為，以往的坐堂式的營銷已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)實(shí)的要求。但從現(xiàn)實(shí)情況看，不少房地產(chǎn)企業(yè)對于營銷渠道的關(guān)注并不多，片面認(rèn)為皇帝女兒不愁嫁，缺乏對消費(fèi)者的重視和工作觀念的轉(zhuǎn)變措施，導(dǎo)致產(chǎn)品的競爭力下降。

　　1.品牌營銷重視不夠，渠道成員缺乏自主性。

　　房地產(chǎn)營銷渠道的一些成員缺乏市場競爭意識，對產(chǎn)品營銷沒有科學(xué)的規(guī)劃，僅依靠企業(yè)自身的品牌形象來實(shí)現(xiàn)銷售。這些對于一些大型企業(yè)而言，問題尚不突出，但對于一些中小型企業(yè)而言，如果其渠道成員沒有主動性，不能借助自身的優(yōu)勢來增強(qiáng)產(chǎn)品吸引力，則往往出現(xiàn)產(chǎn)品銷售不暢的問題，尤其是隨著消費(fèi)者持幣待觀的情況加劇，更突顯營銷手段乏力的問題。

　　2.渠道構(gòu)成近似度高，產(chǎn)品競爭力展現(xiàn)不足。

　　通常房地產(chǎn)企業(yè)營銷渠道是由開發(fā)商——本地代理商——消費(fèi)者的結(jié)構(gòu)模式，這種形式雖然實(shí)現(xiàn)了扁平化，但由于雷同性，往往使得企業(yè)間的差異性變小，競爭力有所降低。而相對于其他產(chǎn)業(yè)市場，企業(yè)往往對自身的營銷渠道較為重視，往往給予其更多的便利性和自主性，從而使產(chǎn)品營銷形式更具多樣性。兩者相比較則更具顯示出房地產(chǎn)企業(yè)營銷渠道模式的僵化。

　　3.渠道服務(wù)功能缺失，客戶體驗(yàn)問題較突出。

　　房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性要求其營銷渠道成員必須能夠?yàn)榭蛻籼峁└鼮槿�面、周到、貼心的服務(wù)，從而滿足客戶的多樣性需求。但不少房地產(chǎn)商們在過去的巨大盈利模式下，養(yǎng)成了以我為主的模式，對客戶關(guān)系重視不夠，對構(gòu)建忠誠性、持久性客戶的培養(yǎng)體制不理解，沒有形成培養(yǎng)渠道的意識，造成客戶購買商品后，開房商就撒手不管，給客戶造成了極差的購買體驗(yàn)，影響了產(chǎn)品的形象。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道適應(yīng)新時(shí)代的關(guān)鍵所在

　　針對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道中存在的諸多問題，筆者認(rèn)為，創(chuàng)新其營銷渠道，就必須要立足于時(shí)代的要求，認(rèn)清房產(chǎn)作為一個(gè)特殊的產(chǎn)品，其自身所具備的特殊性，從轉(zhuǎn)變觀念入手，增強(qiáng)渠道成員的自主性，增強(qiáng)渠道內(nèi)部的協(xié)同性，從而提高營銷活動的影響力和同步性。

　　1.觀念創(chuàng)新，認(rèn)清營銷渠道的本質(zhì)。

　　面對著激烈的市場競爭壓力，房地產(chǎn)營銷渠道成員必須加快觀念的轉(zhuǎn)變，樹立正確的營銷理念，切實(shí)從渠道上建立優(yōu)質(zhì)高效的通道。一是樹立服務(wù)觀念。渠道成員必須要通過服務(wù)來挖掘潛在客戶，加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量，真正滿足購房者的多元性需求，建立消費(fèi)者忠誠。二是樹立誠信觀念。改變傳統(tǒng)的“店大欺客”的問題，實(shí)現(xiàn)房屋質(zhì)量過硬、物流優(yōu)質(zhì)貼心，合同信守承諾的目標(biāo)，建立自身的品牌形象，凸顯產(chǎn)品的特征。三是樹立價(jià)值觀念。就是要建立品牌的`角度出發(fā)，加深渠道成員對價(jià)值的理解，提高產(chǎn)品附加值、增強(qiáng)用戶體驗(yàn)感，維護(hù)消費(fèi)者對產(chǎn)品的認(rèn)同感。

　　2.成員創(chuàng)新，暢通營銷渠道的通道。

　　就是要改變傳統(tǒng)的營銷渠道模式，引入新的渠道元素，增強(qiáng)產(chǎn)品的認(rèn)同感。一方面，可以加入網(wǎng)絡(luò)元素。發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)技術(shù)傳播性強(qiáng)，時(shí)效快的特點(diǎn)，將房產(chǎn)作為一個(gè)特殊的商品來加以宣傳，利用3D技術(shù)來增強(qiáng)客戶的體驗(yàn)感，用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)提高新客戶的滿意度。同時(shí)，可以借鑒美國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的優(yōu)勢，減少中間機(jī)構(gòu)的麻煩與客戶進(jìn)行交易，降低中間費(fèi)用。另一方面，規(guī)范房地產(chǎn)營銷代理行為。企業(yè)要重視營銷代理以及相關(guān)的物業(yè)公司的作用，規(guī)范其行為，建立規(guī)范嚴(yán)格的執(zhí)行程序，幫助渠道成員提升自身的服務(wù)水平。

　　3.內(nèi)容創(chuàng)新，協(xié)調(diào)營銷渠道的活動。

　　企業(yè)自身要加強(qiáng)對渠道成員的管理，理順成員之間的相關(guān)關(guān)系，特別是組織營銷活動時(shí)，加強(qiáng)成員之間的溝通聯(lián)系，建立統(tǒng)一規(guī)范的渠道管理體系。同時(shí)，加強(qiáng)資源的共享，從而便于潛在購房者的選擇和鎖定，并通過統(tǒng)一的營銷行動來提高產(chǎn)品的影響力。另一方面，對于客戶的投訴，必須要建立順暢的受理、辦理程序，將投訴內(nèi)容區(qū)分設(shè)計(jì)、施工、銷售、服務(wù)等等方面的內(nèi)容，有效地協(xié)調(diào)渠道成員的行動，建立良好產(chǎn)品形象。

　　4.標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新，塑造新形勢溝通模式。

　　建立有效的信息反饋模式，從而更好的了解客戶對渠道成員的反饋，便于更好的加強(qiáng)渠道管理質(zhì)量。一是區(qū)分評價(jià)內(nèi)容。就是要選擇能夠體現(xiàn)營銷渠道運(yùn)轉(zhuǎn)情況的內(nèi)容作為評價(jià)內(nèi)容，引入消費(fèi)者評價(jià)體制，反映渠道建設(shè)質(zhì)量。二是規(guī)范評價(jià)指標(biāo)。確立評價(jià)指標(biāo)權(quán)重和標(biāo)準(zhǔn)，從而科學(xué)的驗(yàn)證渠道建設(shè)效果，幫助渠道成員發(fā)現(xiàn)存在的問題，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠有效提高營銷渠道建立效果。三是落實(shí)評價(jià)結(jié)論。通過資金分配比例、渠道商的選擇等工作來落實(shí)評價(jià)結(jié)論，從而有效督促渠道成員來改進(jìn)工作質(zhì)量。

房地產(chǎn)論文2

　　對房地產(chǎn)營銷來說，現(xiàn)實(shí)為樂觀的情緒所籠罩，開盤即售罄的神話還在上演，似乎一夜間，房地產(chǎn)市場完成了從買方市場向賣方市場的過渡，成為市場經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，少有的賣方市場。這對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，興奮之情溢于言表，隨之而來的就是開發(fā)商對營銷活動的關(guān)注度日趨減弱；與此同時(shí)，正是由于營銷壓力的弱化，使得開發(fā)商正在強(qiáng)化把自己看成是銷售終端，即普遍選擇所謂的零階渠道策略，以期最大限度的降低營銷渠道成本，獲取高額回報(bào)。

　　然而，在一片叫好聲中，開發(fā)商在樂觀之余，對于營銷，特別是蘊(yùn)藏最大變數(shù)的房地產(chǎn)營銷渠道的建構(gòu)問題，更應(yīng)保持一份清醒和警惕。畢竟，市場經(jīng)濟(jì)的競爭是殘酷的，其調(diào)節(jié)功能也是強(qiáng)大的，現(xiàn)代市場營銷中的渠道為王、終端取勝的法寶將是決定開發(fā)商如何贏得先機(jī)的主要因素，因此，作為開發(fā)商在渠道建構(gòu)方面不能居于一時(shí)之得，應(yīng)有寬泛的視野，長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略和規(guī)劃，才能立于不敗之地。

　　其實(shí)，零階渠道策略本身并不利于開發(fā)商的自身做大、做強(qiáng)的發(fā)展要求。專業(yè)化的分工才是發(fā)展趨勢，該怎么做，如何做，為什么要這樣做，對自己應(yīng)該有基本的分析和判斷，要有自己明確的定位，才能最大限度地發(fā)揮所長。開發(fā)商需要的是追求整合優(yōu)勢，而不是面面俱到，都由自己來做。因此，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場的營銷渠道建構(gòu)中，如何充分運(yùn)用具有專業(yè)水準(zhǔn)的房地產(chǎn)營銷公司及其它形式的渠道、加以整合才是發(fā)展主流，整合渠道優(yōu)勢是不可替代的。

　　當(dāng)然，由于房地產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)，營銷商與開發(fā)商在承擔(dān)市場風(fēng)險(xiǎn)上并不對等�，F(xiàn)實(shí)中，開發(fā)商往往對營銷商的顧慮較大，同時(shí)也承擔(dān)了較大壓力，因此，即使有合作，一旦樓盤走勢與預(yù)期有差異，在風(fēng)險(xiǎn)不對稱的情況下，開發(fā)商往往會強(qiáng)制中斷合作，改由自己直接操作，回到零階渠道策略上，這是一種慣性，也是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的本能。因此，從營銷商來講，也有如何先期與開發(fā)商溝通，如何進(jìn)行市場風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，如何培育市場，如何彌補(bǔ)開發(fā)商在市場資源不足等方面有所安排，從而激發(fā)起開發(fā)商建立一階，或者二階渠道的欲望和決心。

　　基于當(dāng)前這一現(xiàn)實(shí)，作為房地產(chǎn)的營銷渠道建構(gòu)問題，筆者提出以下三點(diǎn)思考：

　　思考之一：開發(fā)商的渠道定位策略一定要有，并且定位準(zhǔn)確。

　　眾所周知，就市場營銷學(xué)基本原理而言，影響渠道定位策略的因素主要有：產(chǎn)品、顧客、中間商特性、競爭、企業(yè)、環(huán)境六大要素。對房地產(chǎn)營銷渠道的定位策略的選擇，仍然需從這六個(gè)要素的組合入手：

　　(1)房地產(chǎn)產(chǎn)品有其兩面性，即房產(chǎn)一方面是基本生活必需品，吃、穿、住、行，人人需要；另一方面，房產(chǎn)同時(shí)又具有較強(qiáng)的投資性，在一定階段，則表現(xiàn)為較大的投機(jī)性，即可能導(dǎo)致需求泡沫的產(chǎn)生。

　　(2)房地產(chǎn)投資巨大，在現(xiàn)階段中國，幾乎耗盡一個(gè)人、一個(gè)家庭的畢生積蓄。因此，該類產(chǎn)品特征決定了消費(fèi)者應(yīng)是較理性、慎重（現(xiàn)階段的銷售熱潮，只能看著是短暫的、非正常的一種現(xiàn)象，不能做常態(tài)研究之用）。

　　(3)房地產(chǎn)在城市化的大環(huán)境下，較長時(shí)期內(nèi)，消費(fèi)意愿較強(qiáng)，需求比較旺盛，但競爭也異常激烈，門檻越來越高，開發(fā)商之間的競爭，已經(jīng)不是單個(gè)企業(yè)之間的事，更多的表現(xiàn)在其價(jià)值鏈的競爭。

　　(4)基于房地產(chǎn)價(jià)值鏈的競爭態(tài)勢及發(fā)展趨勢，開發(fā)商的渠道定位策略就不是可有可無的事，而是必須有，且要準(zhǔn)確。筆者以為，對開發(fā)商而言，現(xiàn)階段要做好渠道定位策略，應(yīng)著重在以下兩點(diǎn)上用力。

　�、傧绕谠靹�。渠道建設(shè)應(yīng)在開發(fā)拿地時(shí)，就與開發(fā)項(xiàng)目可行性研究、評估等前期工作一并進(jìn)行，并有意識的通過前期4P組合與目標(biāo)市場溝通，進(jìn)行初步市場切入。

　�、谠谀繕�(biāo)市場切入成功后，須進(jìn)一步造勢，以形成強(qiáng)烈的市場需求信號，造成營銷商主動聯(lián)系要求合作的態(tài)勢時(shí)，有針對性的篩選出符合自己樓盤定位，且在財(cái)務(wù)、信用及營銷推廣能力良好的營銷公司，作為最終的渠道合作伙伴，在一條價(jià)值鏈上，直接借助其強(qiáng)勢渠道，依靠其網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)行目標(biāo)市場拓展，向最終目標(biāo)客戶群滲透，全面覆蓋目標(biāo)市場。思考之二：渠道完成由“縱深狹窄型”向“扁平寬廣型”組織架構(gòu)轉(zhuǎn)型。

　　在分銷渠道的發(fā)展趨勢由縱深型向扁平型轉(zhuǎn)變的大前提下，房地產(chǎn)營銷渠道也不例外。開發(fā)商在建構(gòu)分銷渠道的基本框架時(shí)，應(yīng)由選擇習(xí)慣的自銷為主，即“縱深狹窄型”向選擇實(shí)力雄厚，有特質(zhì)的營銷商和個(gè)人渠道，即“扁平寬廣型”過渡，從而形成渠道的重心由高向低，由窄向?qū)挼亩嗲�道的轉(zhuǎn)變、建立專業(yè)化運(yùn)作為主的渠道整合優(yōu)勢。

　　如何轉(zhuǎn)型，在已非常專業(yè)化的房地產(chǎn)市場，有個(gè)獨(dú)特現(xiàn)象，值得重視——個(gè)人營銷渠道的潛在網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢。

　　樓盤營銷有一大特點(diǎn)，即社團(tuán)與交際紐帶的特殊作用——口碑效應(yīng)。往往一位老顧客所帶來的營銷價(jià)值，非�？捎^，作用尤為明顯。這些老顧客，他們有固定的朋友圈子，有基于親戚關(guān)系的網(wǎng)絡(luò)資源。在關(guān)系營銷、整合營銷逐漸成為主流的今天，為了追求利益，他們希望發(fā)揮其所掌握渠道資源的效益，以獲得個(gè)人收益，因此有動機(jī)作為個(gè)人營銷代理，對于開發(fā)商來說，老顧客是可充分利用的口碑渠道資源。

　　但目前，許多開發(fā)商更多的.把這種渠道看成權(quán)宜之計(jì)，并沒有相應(yīng)營銷戰(zhàn)略跟進(jìn)。其實(shí)，從長遠(yuǎn)來看，對個(gè)人渠道，開發(fā)商完全應(yīng)納入其營銷渠道整合中，必要時(shí)(市場網(wǎng)絡(luò)基本理順)應(yīng)爭取將其并入自身營銷網(wǎng)絡(luò)體系，把現(xiàn)實(shí)、潛在與將來的關(guān)系顧客固化在目標(biāo)群中。

　　同時(shí)，在與老顧客個(gè)人合作時(shí)，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下三方面入手。

　　(1)應(yīng)制定出切實(shí)可行的營銷策略，吸引個(gè)人加盟，納入渠道網(wǎng)絡(luò)布局；如通過VIP會員制等形式，建立起基于利益上的對公司的忠誠度。

　　(2)要具有可控性。通過個(gè)人的利益依附于開發(fā)商整體利益的實(shí)現(xiàn)和提高來控制個(gè)人的營銷行為。

　　(3)公司相對應(yīng)的服務(wù)流程要便捷和靈活，公司應(yīng)對個(gè)人進(jìn)行有效地扶持，特別在營銷分層兌現(xiàn)上應(yīng)尤其重視。因?yàn)�，個(gè)人與開發(fā)商相比，本身處于相對弱勢，如承諾沒有實(shí)現(xiàn)，很難挽回，可能影響寬泛。

　　思考之三：開發(fā)商應(yīng)與營銷商建立起心理契約關(guān)系。

　　所謂心理契約，是指一種非正式的、非書面的，無法律效力，但如果違約會給違約方帶來極大心理壓力的心理關(guān)系，嚴(yán)重時(shí)可導(dǎo)致中斷合作。根據(jù)艾奇奧尼矩陣模型，在組織與個(gè)人之間，存在三種有效的心理契約組合，這些組合，同樣適用于開發(fā)商與營銷商的關(guān)系。因此，開發(fā)商與營銷商在完善有關(guān)書面合作契約的同時(shí)，應(yīng)盡量選擇有共同價(jià)值觀的營銷商，在戰(zhàn)略利益上結(jié)盟、在相互之間扶持、在獎勵政策靈活等方面、建立起雙方之間規(guī)范型與道德型的心理契約關(guān)系。

　　(1)開發(fā)商的規(guī)范型：建立富有誘惑力的價(jià)值觀體系、與營銷上共建價(jià)值鏈條。

　　2)營銷商的道德型：基于對開發(fā)商價(jià)值觀的認(rèn)同，合作有長遠(yuǎn)考量，不計(jì)較暫時(shí)的得失。

房地產(chǎn)論文3

　　【摘要】隨著經(jīng)濟(jì)與社會的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)了較為長足的進(jìn)步，房地產(chǎn)管理的體質(zhì)改革與信息化建設(shè)就是這一進(jìn)步的最直觀體現(xiàn)。在本文就房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)展開的研究中，筆者深入分析了安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并提出了更好開展當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)信息化建設(shè)的建議，希望這一內(nèi)容能夠?yàn)榘不帐×�安市房地產(chǎn)行業(yè)的更好發(fā)展帶來一定啟發(fā)。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)管理；信息化建設(shè)；實(shí)踐

　　隨著近年來信息化技術(shù)的快速發(fā)展，信息化建設(shè)早已在我國各行各業(yè)中實(shí)現(xiàn)了廣泛應(yīng)用，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱房地產(chǎn)行業(yè)自然也不例外。對于我國房地產(chǎn)行業(yè)來說，房地產(chǎn)管理信息化具備著提升房地產(chǎn)管理運(yùn)作效率、增強(qiáng)房地產(chǎn)管理決策應(yīng)變能力等效用，而為了保證這些效用能夠真正作用于安徽省六安市房地產(chǎn)行業(yè)中，正是本文就房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的實(shí)踐展開具體研究的原因所在。

　　1房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的必要性

　　為了能夠較高質(zhì)量完成本文就房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)展開的研究，我們首先需要深入了解這一建設(shè)的必要性，而結(jié)合相關(guān)文獻(xiàn)資料與安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，本文將這一必要性概括為提升管理水平與效率、實(shí)現(xiàn)行業(yè)的更高質(zhì)量監(jiān)督與規(guī)范、更好服務(wù)于行業(yè)的宏觀指導(dǎo)三個(gè)方面。

　　1.1提升管理水平與效率

　　對于我國房地產(chǎn)管理部門來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、測繪、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記、廉租住房管理等都屬于其職能范圍，而隨著近年來我國經(jīng)濟(jì)與社會的快速發(fā)展，房地產(chǎn)部門職能范圍呈現(xiàn)出不斷擴(kuò)大的趨勢，這就使得傳統(tǒng)管理方式已經(jīng)不能滿足我國房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的各類需求，這也是近年來我國房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)取得較為長足的進(jìn)步的原因所在。而隨著各地房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)不斷取得成果，房地產(chǎn)管理部門工作人員的綜合水平也實(shí)現(xiàn)了一定提升，依托房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)平臺實(shí)現(xiàn)的各類信息錄入與查詢也使得該工作實(shí)現(xiàn)了本質(zhì)性升級，房地產(chǎn)部門的管理水平與效率自然因此實(shí)現(xiàn)了較好提升[1]。

　　1.2實(shí)現(xiàn)行業(yè)的更高質(zhì)量監(jiān)督與規(guī)范

　　房地產(chǎn)管理部門的日常工作本身具備著管理環(huán)節(jié)多、審批程序復(fù)雜、公眾負(fù)面反應(yīng)大等特點(diǎn)，而這些特點(diǎn)的存在就使得傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理工作往往不能較好發(fā)揮自身效用，但在房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的支持下，這一現(xiàn)狀出現(xiàn)了較大變化。在房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)平臺的支持下，各類房地產(chǎn)管理信息能夠公開、透明的傳達(dá)給公眾，房地產(chǎn)管理工作的.程序化與流程化程度也將實(shí)現(xiàn)較好提升，這自然使得房地產(chǎn)管理的更高質(zhì)量監(jiān)督與規(guī)范得以實(shí)現(xiàn)。此外，房地產(chǎn)管理的信息化建設(shè)還能夠?qū)崿F(xiàn)職能范圍、辦事流程、相關(guān)法律法規(guī)的公開化，這對于房地產(chǎn)管理部門的效率與信譽(yù)度提升、公眾辦事時(shí)間縮短也將帶來較為積極的影響[2]。

　　1.3更好服務(wù)于行業(yè)的宏觀指導(dǎo)

　　除了上述幾方面外，房地產(chǎn)管理信息化還能夠更好服務(wù)于行業(yè)的宏觀指導(dǎo)，而這一指導(dǎo)的實(shí)現(xiàn)主要是由于信息化管理系統(tǒng)平臺能夠及時(shí)準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)行業(yè)的各類信息，這自然為房地產(chǎn)管理部門的相關(guān)決策提供了有力數(shù)據(jù)支持，依據(jù)國家近年來出臺的“動態(tài)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)”房地產(chǎn)供求狀況展示功能所實(shí)現(xiàn)的宏觀指導(dǎo)就是這一認(rèn)知的最好體現(xiàn)。此外，房地建筑節(jié)能圖1信息化管理系統(tǒng)平臺圖2新建商品房網(wǎng)上備案子系統(tǒng)流程圖產(chǎn)管理信息化還能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)務(wù)工作成本降低、業(yè)務(wù)管理錯(cuò)誤減少，這自然使得房地產(chǎn)管理部門的工作能夠在信息化建設(shè)的支持下實(shí)現(xiàn)更好展開[3]。

　　2安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)現(xiàn)狀

　　為了較為深入完成本文研究，筆者選擇了安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)作為研究對象，而在對該市房地產(chǎn)管理的代表性部門進(jìn)行實(shí)際調(diào)查后，筆者發(fā)現(xiàn)該市信息化建設(shè)已經(jīng)取得了一定成果，信息化管理系統(tǒng)平臺也已經(jīng)全面應(yīng)用于該市房地產(chǎn)管理工作中，圖1為該市信息化管理系統(tǒng)平臺的總體結(jié)構(gòu)，結(jié)合該圖我們能夠較為直觀認(rèn)識到安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)所取得的成果[4]。在圖1所示的信息化管理系統(tǒng)平臺中我們不難發(fā)現(xiàn)，該平臺涵蓋了數(shù)個(gè)子系統(tǒng)，這里筆者以商品房網(wǎng)上簽約子系統(tǒng)為例，圖2為新建商品房網(wǎng)上備案子系統(tǒng)流程，在這一結(jié)合商品房網(wǎng)上簽約子系統(tǒng)的流程應(yīng)用中，以往需要耗費(fèi)房地產(chǎn)管理部門與民眾大量時(shí)間的業(yè)務(wù)在這一信息化建設(shè)的支持下實(shí)現(xiàn)了短時(shí)間完成，結(jié)合這一流程我們就能夠較為直觀認(rèn)識到安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的優(yōu)越性[5]。

　　3更好開展安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的建議

　　結(jié)合上文內(nèi)容我們較為能夠在一定程度上了解安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)所取得的成果，不過在筆者的實(shí)際調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)中存在著信息化管理隊(duì)伍建設(shè)落后、各子系統(tǒng)之間關(guān)聯(lián)程度不夠、信息孤島現(xiàn)象嚴(yán)重等問題，這些問題就將很大程度上制約了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門職能的發(fā)揮，為此筆者結(jié)合相關(guān)文獻(xiàn)資料與自身實(shí)際調(diào)查，就更好開展安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的建議進(jìn)行了詳細(xì)論述。

　　3.1創(chuàng)造良好的信息化建設(shè)管理環(huán)境

　　對于六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)來說，想要實(shí)現(xiàn)這一建設(shè)的更好展開，當(dāng)?shù)卣�府就必須為這一建設(shè)工作提供良好的信息化建設(shè)管理環(huán)境，加強(qiáng)軟硬件環(huán)境建設(shè)是當(dāng)?shù)卣�府必須落�?shí)的措施。對于軟件環(huán)境建設(shè)來說，當(dāng)?shù)卣�府需要以《物�?quán)法》、《房屋登記辦法》等法律為依據(jù)，通過發(fā)揮自身引導(dǎo)作用為六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)提供制度與輿論支持；而對于硬件環(huán)境建設(shè)來說，當(dāng)?shù)卣�府需要加大對�?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理信息化建設(shè)的資金投入，同時(shí)聯(lián)合相關(guān)公司參與信息化建設(shè)，這樣就能夠?yàn)榱�安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)提供有力支持[6]。

　　3.2建立標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范

　　為了能夠給予六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)更好的支持，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門還需要建立自身業(yè)務(wù)相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，即房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)、流程標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)限標(biāo)準(zhǔn)以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然我國住建部早已發(fā)布了行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，不過受針對性不足、數(shù)據(jù)接口繁瑣等因素的影響，六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)對于這類標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施并不是很理想，為此當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門必須予以標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范建立與應(yīng)用的較高關(guān)注。

　　3.3建設(shè)統(tǒng)一的信息管理平臺

　　雖然六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)實(shí)現(xiàn)了信息化管理系統(tǒng)平臺的建立，但這一平臺與銀行、稅務(wù)、審計(jì)等部門并沒有形成流暢的信息通道，這就在很大程度上阻礙了其平臺的效用發(fā)揮，為此筆者建議房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)向網(wǎng)絡(luò)平臺、數(shù)據(jù)中心、業(yè)務(wù)流程、身份認(rèn)證的統(tǒng)一方向發(fā)展，這樣才能保證房地產(chǎn)管理部門更好為民眾提供服務(wù)。

　　3.4做好信息化管理人才隊(duì)伍建設(shè)

　　除了上述幾方面外，為了更好開展六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門還需要做好信息化管理人才隊(duì)伍建設(shè)，提高人才聘用的門檻、加大對管理人員的培訓(xùn)力度、建立良好的人才激勵制度是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門可以采取的具體措施，而這些措施支持下的房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)就將實(shí)現(xiàn)更好展開。

　　4結(jié)論

　　在本文就房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)實(shí)踐展開的研究，筆者詳細(xì)論述了房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的必要性、安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)現(xiàn)狀、更好開展安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的建議等內(nèi)容，而結(jié)合這一系列內(nèi)容我們就能夠較為深入了解房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的重要性，希望這一認(rèn)知能夠?yàn)橄嚓P(guān)從業(yè)人員帶來一定啟發(fā)。

　　參考文獻(xiàn)

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房地產(chǎn)論文4

　　一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)科定位

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程的理論化和系統(tǒng)化，以揭示和反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律為宗旨，是應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)分支學(xué)科門類。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)獨(dú)立的大產(chǎn)業(yè)，是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鏈中重要的一環(huán)，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本學(xué)科定位應(yīng)該屬于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇，歸屬于部門經(jīng)濟(jì)學(xué)。

　　然而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)又是多學(xué)科的交匯，具有交叉學(xué)科的性質(zhì)。主要表現(xiàn)有：（1)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（學(xué)）與城市經(jīng)濟(jì)（學(xué)）的交叉重疊，城市土地利用與內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)、城市住房、城市經(jīng)營中的土地經(jīng)營等都與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（學(xué)）有交叉重疊；（2)與資源經(jīng)濟(jì)學(xué)的交叉重疊。資源經(jīng)濟(jì)學(xué)主要研究土地開發(fā)利用和土地資源合理配置，而這些同樣是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究重點(diǎn)；（3)與生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)的交叉重疊，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展理論與生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)的生態(tài)平衡理論的一致性；（4)房地產(chǎn)金融有第二金融之稱，從而把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)緊密聯(lián)系起來；（5)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)與理論經(jīng)濟(jì)學(xué)的關(guān)系，這不僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)要受理論經(jīng)濟(jì)學(xué)的指導(dǎo)，同時(shí)還表現(xiàn)在土地制度、價(jià)值理論、地租理論等同屬理論經(jīng)濟(jì)學(xué)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的永恒主題等等。

　　二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論框架

　　正由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是多學(xué)科的交匯，加之自身房和地的耦合性，所以涉及的理論不僅多且復(fù)雜。大體可分為相互關(guān)聯(lián)相互依從的三個(gè)層面：一是核心理論層如土地產(chǎn)權(quán)理論、地租地價(jià)理論、區(qū)位理論等；二是直接支配房地產(chǎn)運(yùn)行的一般理論或內(nèi)層理論，如房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)周期等理論；三是間接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的外延交叉理論，如外部性理論、宏觀經(jīng)濟(jì)周期理論、泡沫經(jīng)濟(jì)理論、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論、制度經(jīng)濟(jì)學(xué)理論等。這種分類不一定嚴(yán)密科學(xué)合理，其目的在于凸顯不同理論在支配和影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行時(shí)其地位和作用的不同，在揭示和反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的特點(diǎn)和規(guī)律時(shí)也會有差異。這里只就產(chǎn)權(quán)和土地產(chǎn)權(quán)問題提出幾點(diǎn)：

　　其一，產(chǎn)權(quán)是制度的基礎(chǔ)，是經(jīng)濟(jì)學(xué)的前提條件，土地產(chǎn)權(quán)作為整個(gè)產(chǎn)權(quán)理論的重要組成部分，勢必要成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的核心理論。

　　其二，關(guān)于“權(quán)利束”問題。在學(xué)界不論是討論一般產(chǎn)權(quán)問題，還是討論土地產(chǎn)權(quán)問題，一般都論及所有權(quán)內(nèi)部權(quán)能結(jié)構(gòu)和“權(quán)利束”問題，通常都認(rèn)為這個(gè)“權(quán)利束”除了所有權(quán)外，還包括占有權(quán)、使用權(quán)、處分（置）權(quán)、支配權(quán)、收益權(quán)、分配權(quán)等等。在論及土地產(chǎn)權(quán)“權(quán)利束”時(shí)，除了包括上述權(quán)能外，一般還包括地上權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、典權(quán)、抵押權(quán)等等�！皺�(quán)利束”越來越大，權(quán)能越來越多，似乎沒有邊界，并且強(qiáng)調(diào)每個(gè)權(quán)能都很重要，主次不分。對此，可概括為“多權(quán)平行權(quán)能結(jié)構(gòu)”簡稱“多權(quán)平行結(jié)構(gòu)”。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)權(quán)“明晰”，權(quán)能“細(xì)分”是正確的，但產(chǎn)權(quán)“明晰”和權(quán)能“細(xì)分”的最終目的是產(chǎn)權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)。因此，我們認(rèn)為從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，所有權(quán)，特別是包括土地在內(nèi)的生產(chǎn)資料所有權(quán)的內(nèi)部權(quán)能結(jié)構(gòu)，或“權(quán)利束”中，最主要最本質(zhì)的權(quán)能只有所有權(quán)和使用（經(jīng)營）權(quán)，其他諸如占有權(quán)、支配權(quán)、收益權(quán)等，不是所有權(quán)的占有、支配、收益，就是使用（經(jīng)營）權(quán)的占有、支配、收益。都是后者從屬于前者，即占有、支配、收益等權(quán)從屬于所有權(quán)或使用權(quán)。對此，可稱之為“多權(quán)主從權(quán)能結(jié)構(gòu)”簡稱“多權(quán)主從結(jié)構(gòu)”。總之，我們認(rèn)為“權(quán)利束”不是“多權(quán)平行結(jié)構(gòu)”，而是“多權(quán)主從結(jié)構(gòu)”。所以，不論是產(chǎn)權(quán)“明晰”還是權(quán)能“細(xì)分”，最終都是為了保證所有權(quán)和使用權(quán)的落實(shí)，不是為了“明晰”而“明晰”、“細(xì)分”而“細(xì)分”。其實(shí)有些從屬權(quán)能就是所有權(quán)或使用權(quán)的延伸，或它們的實(shí)現(xiàn)形式。

　　其三，土地產(chǎn)權(quán)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的特殊經(jīng)濟(jì)意義。這主要是由于土地的自然特性及其所衍生的產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)特性，通過房和地的物態(tài)耦合與產(chǎn)權(quán)耦合在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的特有表現(xiàn)。土地的自然特性及其所衍生的權(quán)利的基本經(jīng)濟(jì)特征是壟斷，主要表現(xiàn)在：土地的稀缺性使土地所有權(quán)的壟斷成為可能，從而形成絕對收益權(quán)；土地的區(qū)位差及其固定性，相應(yīng)形成級差收益的壟斷性；土地的永續(xù)利用和自然增值性，從而產(chǎn)生自然增溢的獨(dú)占性；土地產(chǎn)權(quán)的壟斷性，勢必導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)交易的價(jià)格壟斷性等。土地的這些產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)特征，將隨同房和地的物態(tài)耦合，參與房和地的產(chǎn)權(quán)耦合，使房、地、產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)）三者融為一體，形成房地產(chǎn)。房地產(chǎn)的這種耦合性產(chǎn)權(quán)，除了具有一般產(chǎn)權(quán)的基本特性外，由于土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)特征的融入還會給房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)帶來一系列特有的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，這就是：（1)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，業(yè)主有權(quán)利用土地參與社會剩余價(jià)值的分配，以地租的形式通過房屋造價(jià)得到實(shí)現(xiàn)；（2)利用土地區(qū)位差的壟斷，形成房地增溢互動機(jī)制，即利用優(yōu)越的土地區(qū)位，帶來房屋建筑的增溢，反過來房屋的精良設(shè)計(jì)建造，物業(yè)管理周到規(guī)范，小區(qū)組團(tuán)布局合理’形成集聚效應(yīng)’又會提升土地的區(qū)位優(yōu)勢，增加區(qū)位差收益；（3)土地永續(xù)利用和自然增值的權(quán)能特性，適應(yīng)廣大投資者保值增值的普遍心理要求，促使更多的投資者（包括家庭投資）投資房地產(chǎn)市場，這是無需廣告的促銷，施惠于房地產(chǎn)業(yè)主；（4)房地產(chǎn)保值增值的權(quán)能特性，使房地產(chǎn)成為金融活動，特別是房地產(chǎn)金融活動中最理想的抵押物，從而會使房地產(chǎn)業(yè)獲得最有力的金融支持等等。這些就是土地產(chǎn)權(quán)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的特殊經(jīng)濟(jì)意義。

　　三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研宄對象和方法

　　關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對象學(xué)界論述不少，主要觀點(diǎn)有：1.“城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對象，是城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)動及所體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系”。2.“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對象就是整個(gè)社會房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動的客觀規(guī)律”。3.認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)“主要研究社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的實(shí)踐活動及其所體現(xiàn)的人與人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系”。4.認(rèn)為“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門研究房地產(chǎn)運(yùn)動規(guī)律及其表現(xiàn)形式的科學(xué)”，“也是一門研究房地產(chǎn)資源配置效率的科學(xué)”。

　　前三種觀點(diǎn)的表述基本是從我國傳統(tǒng)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對象移植過來的。長期以來在學(xué)術(shù)界有一種占統(tǒng)治地位的觀點(diǎn)，認(rèn)為馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的.研究對象是生產(chǎn)關(guān)系或經(jīng)濟(jì)關(guān)系及其運(yùn)動規(guī)律；西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對象是資源配置，并且把二者完全對立起來。其根據(jù)之一是馬克思曾在著作中多處說過，“政治經(jīng)濟(jì)學(xué)，從最廣的意義上說，是研究人類社會中支配物質(zhì)生活資料的生產(chǎn)和交換的規(guī)律的科學(xué)”;“經(jīng)濟(jì)學(xué)所研究的不是物，而是人與人之間的關(guān)系”，或類似的話。根據(jù)之二是西方學(xué)者對經(jīng)濟(jì)學(xué)的定義，即“經(jīng)濟(jì)學(xué)是研究人和社會如何進(jìn)行選擇，來使用可以有其他用途的稀缺的資源以便生產(chǎn)各種商品，并在現(xiàn)在或?qū)�來把商品分配給社會的各個(gè)成員或集團(tuán)以供消費(fèi)之用”。還有的西方學(xué)者說，經(jīng)濟(jì)學(xué)是“研究人們?nèi)绾畏峙渌麄冇邢薜馁Y源來滿足人們的需要的科學(xué)”。其實(shí)只要我們不完全停留在馬克思對政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究對象的表述上，而看他實(shí)際研究的內(nèi)容，就會發(fā)現(xiàn)他對資源配置的研究也很多，并且很精彩，比如他的兩部類再生產(chǎn)理論模型，第二種含義的社會必要勞動理論和勞動資源配置理論等。他曾說“要想得到和各種不同的需要量相適應(yīng)的產(chǎn)品量，就要付出各種不同的和一定數(shù)量的社會總勞動量。這種按一定比例分配社會勞動的必要性，決不能被社會生產(chǎn)的一定形式所取消，而可能改變的只是它的表現(xiàn)形式�！蓖瑯訉ξ鞣浇�(jīng)濟(jì)學(xué)不只是看它的某一流派，而是著眼于整個(gè)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)，其中有的流派也研究資本主義經(jīng)濟(jì)關(guān)系，如制度經(jīng)濟(jì)學(xué)。至于他們的研究出發(fā)點(diǎn)和方法有何不同，那是另一個(gè)問題。

　　所以，我們基本同意上述第四種觀點(diǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)既研究經(jīng)濟(jì)關(guān)系，也研究資源配置。但是，有兩點(diǎn)值得一提：一是關(guān)于資源配置與經(jīng)濟(jì)關(guān)系研究以誰為基礎(chǔ)的問題，我們認(rèn)為應(yīng)通過資源配置研究來揭示和反映經(jīng)濟(jì)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)規(guī)律；二是相對于政治經(jīng)濟(jì)學(xué)等理論經(jīng)濟(jì)學(xué)來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)等部門經(jīng)濟(jì)學(xué)更側(cè)重資源配置的研究，包括行業(yè)內(nèi)外資源配置。外部資源配置主要是講產(chǎn)業(yè)地位及其與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系；內(nèi)部資源配置有多層含義：其一是住宅房地產(chǎn)與非住宅房地產(chǎn)之間的比例，其二是非住宅房地產(chǎn)所涉及的不同行業(yè)資源的配置，其三是同一房地產(chǎn)中各類檔次比例，如住宅高、中、低檔的比例。

　　總結(jié)前面的分析，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對象是行業(yè)內(nèi)外資源配置及其所體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和運(yùn)行規(guī)律。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究方法除了常規(guī)定性與定量分析、規(guī)范分析與實(shí)證分析以及比較分析等方法外，還可運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)前沿分析方法“博弈論”.

　　四、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的應(yīng)用參考價(jià)值

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的理論化系統(tǒng)化，它不僅可以供教學(xué)用，供理論研究工作者參考，同時(shí)對實(shí)際工作者，尤其是主管領(lǐng)導(dǎo)者和決策者有重要的學(xué)習(xí)應(yīng)用參考價(jià)值。這主要有以下幾方面：

　　(1)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是一個(gè)多層次的理論結(jié)構(gòu)體系，并且是多學(xué)科交叉，學(xué)習(xí)應(yīng)用時(shí)要從多角度多層面來把握，立體地分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)際’規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，作出科學(xué)合理的判斷和決策，這樣可以避免或少出失誤。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)除了具有經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般原理特征外，還有自己明顯的特點(diǎn)。如房地產(chǎn)發(fā)展倒U曲線理論，即經(jīng)濟(jì)起飛國家初始階段房地產(chǎn)發(fā)展建設(shè)，隨著國際經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展速度，逐漸與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展同速，甚至低于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，其發(fā)展運(yùn)行軌跡呈倒US。又如住宅市場發(fā)展三個(gè)階段的理論，即以生存需求為主，改善需求為輔的初級階段；生存需求和改善需求并重的第二階段或中級階段；以改善需求為主，生存需求為輔的成熟階段。還有房和地產(chǎn)權(quán)耦合的特點(diǎn)等。掌握這些很重要，可以取得出其不意的效果。

　　(1)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是以房地產(chǎn)市場體系（如上圖）為依托，因此，學(xué)習(xí)和運(yùn)用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)要有全局觀點(diǎn)’總觀整個(gè)房地產(chǎn)市場體系’分析判斷其中的薄弱環(huán)節(jié)，并找出相應(yīng)的對策。對主管部門來說，有利于合理配置資源，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平衡協(xié)調(diào)發(fā)展；對開發(fā)經(jīng)營者來說，有利于投資活動的順利推進(jìn)，提高投資的周轉(zhuǎn)速度和回報(bào)率。

　　(2)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對房地產(chǎn)政策和法律環(huán)境有較充分的論述，可供管理決策層學(xué)習(xí)應(yīng)用，對提高他們的政策法律水平、規(guī)范管理有很大的幫助’有利于樹立企業(yè)誠信形象，從而推動整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中有相當(dāng)多的國際比較研究和國際經(jīng)驗(yàn)介紹。通過對這方面理論知識的學(xué)習(xí)，對借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，提高中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營管理水平和發(fā)展涉外房地產(chǎn)都有重要的作用。

房地產(chǎn)論文5

　　在環(huán)境問題日益嚴(yán)重的今天，人們對賴以生存的自然環(huán)境越來越重視起來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為拖動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在拉動國家經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，勢必造成環(huán)境的破壞，所以房地產(chǎn)企業(yè)要順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，提高環(huán)保意識，制定環(huán)保目標(biāo)，保證企業(yè)、社會、環(huán)境三方面和諧發(fā)展，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，做好環(huán)境成本核算與控制，進(jìn)而有效保護(hù)環(huán)境，控制環(huán)境成本。

　　為了更好的推動物料流量成本會計(jì)在我國房地產(chǎn)企業(yè)的大量推廣與使用，本文將從政府、科研機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)三個(gè)大的層面提出一系列政策和改進(jìn)意見，竭盡全力的對我國房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)物料流量成本管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　一、政府角度的建議

　　1.快速推進(jìn)激勵房地產(chǎn)企業(yè)引入物料流量成本會計(jì)的制度體系

　　物料流量成本會計(jì)實(shí)際上是誕生于日本，并在日本的企業(yè)大力開展與采用，其主要原因歸結(jié)于日本政府對循環(huán)經(jīng)濟(jì)的高度重視，把環(huán)境管理會計(jì)作為財(cái)務(wù)管理的重要方向，進(jìn)而不斷的優(yōu)化和改進(jìn)環(huán)境管理會計(jì)，并且從法律法規(guī)和行政制度上給予一定的保證的與支持。而物料流量成本法在我國發(fā)展的并不順利，其源于我國政府沒有出臺相關(guān)立法與制度進(jìn)行扶持與支持，沒有國家財(cái)務(wù)系統(tǒng)的大力支持下多數(shù)企業(yè)由于對財(cái)務(wù)系統(tǒng)未知領(lǐng)域的物料流量成本法也未敢涉足，造成物料流量成本法在我國停滯不前，所以需要政府的高度重視。

　　首先，加快房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境成本核算的法律規(guī)章制度堅(jiān)實(shí)，改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境信息核算披露制度。與此同時(shí)要將國家環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)與房地產(chǎn)行業(yè)污染排放標(biāo)準(zhǔn)制度建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化。將低碳環(huán)保、節(jié)能減排作為衡量房地產(chǎn)企業(yè)健康經(jīng)營的標(biāo)準(zhǔn)。提高行政執(zhí)法部門對環(huán)境問題的監(jiān)管，積極開展企業(yè)環(huán)境問題培訓(xùn)。保證環(huán)境執(zhí)法部門能夠公開、公平、公正執(zhí)法原則，同時(shí)在執(zhí)法過程中要做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。促使企業(yè)積極自覺的將環(huán)境成本法作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵之法，逐步滲透導(dǎo)入物料流量成本法。

　　其次，強(qiáng)化環(huán)境會計(jì)審計(jì)制度建設(shè)，使環(huán)境成本核算在法律的依據(jù)下順利開展，環(huán)境成本審計(jì)的作用關(guān)鍵是提升環(huán)境成本信息披露在廣大人民群眾時(shí)的信任程度。使人們對政府在企業(yè)環(huán)境成本的監(jiān)督上信心倍增。這樣才能從源頭上使房地產(chǎn)企業(yè)在建筑施工時(shí)將環(huán)境保護(hù)放在關(guān)鍵位置，同時(shí)也在各大媒體積極發(fā)布環(huán)境信息，取得一定的社會效益。

　　2.發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用，逐步引入推廣物料流量成本會計(jì)

　　日本企業(yè)運(yùn)用物料流量成本會計(jì)會計(jì)在近幾年里取得了快速的發(fā)展，推動其發(fā)展的兩個(gè)主要政府部門分別是環(huán)境省和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)省，這兩個(gè)部門分別負(fù)責(zé)環(huán)境財(cái)務(wù)會計(jì)和環(huán)境管理會計(jì)。而在我國需要環(huán)境保護(hù)部門通過組織學(xué)習(xí)、編制指導(dǎo)性文件、制定實(shí)施手冊和召開討論會等方法，向企業(yè)推介物料流量成本法。在向國外成功經(jīng)驗(yàn)的咨詢和探究的對接上，政府相關(guān)部門應(yīng)予以政策性支持，或?qū)Τ晒��?dǎo)入物料流量成本法的企業(yè)進(jìn)行優(yōu)惠政策的獎勵，加速企業(yè)應(yīng)用物料流量成本會計(jì)的進(jìn)程。

　　二、企業(yè)角度建議

　　確保安全是房地產(chǎn)建設(shè)的主要目標(biāo)工作之一，只有把環(huán)境成本管理與安全管理有機(jī)地結(jié)合起來，制定合理的控制措施，才能在保證施工安全的前提下，嚴(yán)格把項(xiàng)目環(huán)境成本控制在項(xiàng)目責(zé)任成本預(yù)算內(nèi)，實(shí)現(xiàn)最佳經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

　　(1)按照國家、行業(yè)的環(huán)境管理規(guī)范，合理投入環(huán)境保障措施費(fèi)用。按規(guī)定足額提取環(huán)境生產(chǎn)費(fèi)用，根據(jù)施工現(xiàn)場實(shí)際合理投入環(huán)境保障措施費(fèi)用。物料流量成本費(fèi)用開支按照環(huán)境成本核算中的規(guī)定。近幾年，房地產(chǎn)的中標(biāo)價(jià)越來越低，有些項(xiàng)目甚至無利而言。環(huán)境成本投入大，總成本費(fèi)用會加大，利潤就少，效益就差�，F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的工程利潤不高，為了保證生產(chǎn)又要加大環(huán)境保護(hù)投入，這是一個(gè)不能回避的矛盾。環(huán)境和效益具有同等的重要性，環(huán)境生產(chǎn)在經(jīng)營活動中占有相當(dāng)?shù)谋戎�。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在成本費(fèi)用預(yù)算中確定環(huán)境保護(hù)投入的比例，這個(gè)比例在實(shí)際施工的費(fèi)用開支應(yīng)得到保證，不能為了增加項(xiàng)目利潤而減少這部分投入。

　　(2)追求項(xiàng)目利潤最大化應(yīng)在保證施工環(huán)境保護(hù)的前提下進(jìn)行。在當(dāng)前項(xiàng)目利潤較低的情況下，項(xiàng)目管理既不贊成為保證利潤而減少環(huán)境保護(hù)投入，也要反對為了環(huán)境保護(hù)不惜成本的投入。施工過程中應(yīng)沖鋒利用物料流量成本法劃分環(huán)境保護(hù)材料投入的'明細(xì)，重點(diǎn)是環(huán)境防護(hù)實(shí)物投入有多少，設(shè)施投入有多少，其他費(fèi)用有多大，工程項(xiàng)目完工時(shí)，環(huán)保安全帽、環(huán)保安全網(wǎng)、環(huán)保安全事等收好管好，減少人為的損壞和丟失，保證施工安全措施所使用的環(huán)保材料、設(shè)備、器具等應(yīng)妥善保管，在安全的前提下盡可能多次利用，既達(dá)到安全標(biāo)準(zhǔn)又減少成本費(fèi)用壓力。

　　三、科研機(jī)構(gòu)角度建議

　　(1)科研部門應(yīng)加快技術(shù)開發(fā)進(jìn)程，使房地產(chǎn)企業(yè)具有過硬的科技后盾。我們可以借鑒日本通過產(chǎn)學(xué)研聯(lián)合的形式為企業(yè)導(dǎo)入物料流量成本會計(jì)的成功案例：科研部門、政府和企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手做物料流量成本會計(jì)研發(fā)。日本的物料流量成本會計(jì)應(yīng)用指南及案例就參照了日本能率協(xié)會等科研部門的研究成果，此外，日本關(guān)西研究中心和全球環(huán)境戰(zhàn)略研究所也就物料流量成本會計(jì)取得了具有現(xiàn)實(shí)意義的科研成果。我國也可參考日本產(chǎn)學(xué)研的聯(lián)合模式，先開展應(yīng)用試點(diǎn)，組建包含學(xué)者、專家、技術(shù)員等的科研隊(duì)伍，由政府、科研機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)三者聯(lián)合加速物料流量成本會計(jì)的實(shí)際應(yīng)用進(jìn)程。

　　(2)協(xié)助政府制定物料流量成本會計(jì)實(shí)施的相關(guān)指南。我國的科研機(jī)構(gòu)應(yīng)學(xué)習(xí)借鑒國外學(xué)者研究物料流量成本法的經(jīng)驗(yàn)，在理論研究和實(shí)踐應(yīng)用方面，借助于政府職能管理部門的力量，積極為政府機(jī)構(gòu)提供智力支持，協(xié)助立法機(jī)關(guān)制定物料流量成本會計(jì)的相關(guān)指南。在理論研究方面，與高校進(jìn)行項(xiàng)目合作，吸收對物料流量成本法有深入研究的專家學(xué)者的建議和科研成果，并鼓勵在校大學(xué)生積極參與進(jìn)來。

　　在這方面的實(shí)踐層次上，在與相關(guān)試點(diǎn)企業(yè)合作過程中，通過積累試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施物料流量成本會計(jì)的經(jīng)驗(yàn)，以此為基礎(chǔ)來制定應(yīng)用指南。通過理論和試點(diǎn)實(shí)踐兩方面的研究，并與我國相關(guān)的部門共同合作，這樣才能迅速的的制定出實(shí)施物料流量成本會計(jì)的相關(guān)規(guī)范，詳細(xì)制定物料流量成本會計(jì)的目標(biāo)、思路、準(zhǔn)備工作以及實(shí)施程序等內(nèi)容，并且按照房地產(chǎn)行業(yè)來制定不同的實(shí)施規(guī)范及細(xì)則，這樣的目的就是為房地產(chǎn)企業(yè)在導(dǎo)入物料流量成本會計(jì)的時(shí)候提供實(shí)施依據(jù)，做到有章可循。

房地產(chǎn)論文6

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn)。一般劃分為項(xiàng)目策劃階段，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從策劃到竣工驗(yàn)收交付使用階段的全程組織者、實(shí)施者，對工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要�，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗(yàn)，尚未形成一個(gè)科學(xué)有效的管理模式。

　　1 房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀概述

　　當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理。作為部門制度的項(xiàng)目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設(shè)置一系列的管理部門，用來管理各項(xiàng)工程。公司制度的項(xiàng)目管理方式，主要管理單一項(xiàng)目。而事業(yè)部制，從開發(fā)到工程施工，都必須參與管理，參與財(cái)務(wù)核算，以及參與工程的具體經(jīng)營。專業(yè)管理運(yùn)用比較少，主要承擔(dān)設(shè)計(jì)后的一般管理工作。然而，當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理形勢不容樂觀，其具體表現(xiàn)為：

　　1.1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理薄弱

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的奉賢，一般來講無外乎七種：首先是政治風(fēng)險(xiǎn)，：即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。接著是環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中必須注意的風(fēng)險(xiǎn)，一般是跨國或者金融風(fēng)暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。而市場風(fēng)險(xiǎn)則是隨著建筑市場的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進(jìn)行對比，所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅(jiān)持信譽(yù)第一，所以信用風(fēng)險(xiǎn)是最為關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其必然會造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，即由于管理方面的原因，對企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。如市場研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會造成經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價(jià)過高。

　　1.2 項(xiàng)目成本管理問題

　　無論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。

　　2 房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理優(yōu)化措施

　　2.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

　　風(fēng)險(xiǎn)防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險(xiǎn)防范的方式一般有以下幾種：①風(fēng)險(xiǎn)回避，所謂風(fēng)險(xiǎn)回避指的是在風(fēng)險(xiǎn)超過投資方心中的底線時(shí)，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。但是風(fēng)險(xiǎn)回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因?yàn)椴捎蔑L(fēng)險(xiǎn)回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。②風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險(xiǎn)以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，都有乙方來承擔(dān)。然后便是保險(xiǎn)，即通過買保險(xiǎn)的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)來轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>

　　2.2 全面完善項(xiàng)目成本管理

　　項(xiàng)目的'成本管理是任何房地產(chǎn)開發(fā)投資方關(guān)注的重點(diǎn)。作為房地產(chǎn)工程，必須加強(qiáng)全過程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設(shè)計(jì)中的造價(jià)，在施工中全面實(shí)行決策階段以及設(shè)計(jì)階段中的造價(jià)管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項(xiàng)目成本的控制。所謂房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程管理，其包括投資決策階段、設(shè)計(jì)招投標(biāo)階段、項(xiàng)目建設(shè)階段以及竣工經(jīng)營階段。在各個(gè)階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關(guān)比例的措施來控制項(xiàng)目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個(gè)項(xiàng)目中的重點(diǎn)控制的相關(guān)內(nèi)容。縱觀整個(gè)項(xiàng)目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量量方面來控制造價(jià)成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項(xiàng)目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價(jià)值走向，從可行性報(bào)告中合理做出相關(guān)預(yù)算，對各個(gè)施工量進(jìn)行確定的核算。工程項(xiàng)目建設(shè)階段是整個(gè)工程項(xiàng)目成本的實(shí)施階段，所以在這個(gè)階段控制造價(jià)，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏�都會�?yán)重影響工程成本的控制。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對于不需要變更的內(nèi)容，堅(jiān)決駁回，對于確實(shí)有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，予以批示。然后是加強(qiáng)施工現(xiàn)場的管理，必須委派施工監(jiān)理，在施工現(xiàn)場進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。對于施工材料、施工方案以及施工進(jìn)度，層層把關(guān)，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴(yán)格審核，提出有利于施工的相關(guān)措施，用以控制工程造價(jià)。尤其是施工進(jìn)度這一方面，必須加強(qiáng)監(jiān)管，使建設(shè)單位能如期完成施工相關(guān)內(nèi)容，若有拖延進(jìn)度的現(xiàn)象發(fā)生，必須做出相關(guān)處罰。

　　2.3 項(xiàng)目質(zhì)量管理

　　房地產(chǎn)公司可以通過完善的項(xiàng)目管理來保障項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等均會對建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外，項(xiàng)目建設(shè)管理涉及了多種學(xué)科，如建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價(jià)、管理學(xué)等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會關(guān)系的協(xié)調(diào)處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學(xué)習(xí)、接受、應(yīng)用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。可見，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，素質(zhì)必須得到保證，這是項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)論文7

　　一、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃教學(xué)原有體系中的問題分析

　　在本門課程的教學(xué)體系中，我們經(jīng)過了多次的改革實(shí)驗(yàn)，在教學(xué)方法和理念上都曾經(jīng)做過相當(dāng)?shù)淖兏�，但是每次改革之后，在總體教學(xué)評價(jià)上一直存在著這樣一些問題：

　　1.案例教學(xué)的組織問題——案例教學(xué)是新教學(xué)體系中的一種基礎(chǔ)方法，其本意是通過教師對具體實(shí)務(wù)、流程的講解和示范，來帶動學(xué)生模仿、理解并最終掌握相關(guān)技能。我們的案例教學(xué)在形式方面做了大量的改動，但是效果一直不盡如人意。造成這種情況的原因，我認(rèn)為其一是環(huán)境的局限，相當(dāng)一部分案例教學(xué)的地點(diǎn)仍然是在教室，與實(shí)際工作環(huán)境存在較大差異，所以即使采用案例講述，效果方面仍然不理想；其二就是案例教學(xué)過程中，學(xué)習(xí)效果取決于老師的教學(xué)方法，案例教學(xué)的核心在于教師的引導(dǎo)和組織，也即是我們說的互動和溝通，負(fù)責(zé)實(shí)施教學(xué)流程的教師如果缺乏這方面的安排，整體教學(xué)效果就是奢望。

　　2.理論實(shí)踐教學(xué)的結(jié)合問題——我們在高職高專這個(gè)范圍內(nèi)，對專業(yè)課程做出了相關(guān)的安排，一是實(shí)踐課時(shí)的安排，現(xiàn)在一般可以占到50%的比例，而且按最新教學(xué)要求來，這一數(shù)據(jù)有可能會被提高到70%；二是重要的專業(yè)課程一般都會安排一到兩周的實(shí)訓(xùn)，具體做法是安排學(xué)生進(jìn)入實(shí)訓(xùn)場所進(jìn)行實(shí)際操作，按要求完成各項(xiàng)實(shí)訓(xùn)任務(wù)，從而切實(shí)掌握本專業(yè)各項(xiàng)專業(yè)技能。從思路上來說，這個(gè)想法是不錯(cuò)的，但是實(shí)踐和教學(xué)的安排總是效果不好，主要表現(xiàn)在，實(shí)踐課時(shí)比例雖高，但是學(xué)生在此期間的積極性不高，即便是完成了相關(guān)任務(wù)，也是水分頗多，另外，在實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目和實(shí)訓(xùn)場所的選擇上面，本專業(yè)所面臨的選擇也不是很多，舉個(gè)例子來講，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃這門課程的實(shí)訓(xùn)，內(nèi)容應(yīng)該是將學(xué)生安排到本地在售樓盤，讓學(xué)生在實(shí)訓(xùn)期間專門培養(yǎng)銷售技巧和策劃入門技能，但是我們現(xiàn)在還不能確保每次實(shí)訓(xùn)課程開始時(shí)，能在本地找到十分合適的在售樓盤，有的樓盤處于銷售后期，學(xué)生去了無事可做，要幺是有的樓盤處于熱銷期，學(xué)生沒有經(jīng)驗(yàn)，對方項(xiàng)目負(fù)責(zé)人不愿意使用新人工作，這種情況很容易讓學(xué)生失去實(shí)訓(xùn)的興趣，從而導(dǎo)致實(shí)踐和理論的實(shí)際脫節(jié)。

　　3.學(xué)生的主動學(xué)習(xí)問題——在很多教學(xué)活動中，教師精心準(zhǔn)備的'教學(xué)計(jì)劃得不到良好的執(zhí)行，其中很重要的一點(diǎn)就是在教學(xué)過程中，學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性不高，對于學(xué)習(xí)任務(wù)敷衍了事，或者說學(xué)生只聽老師講的內(nèi)容，而課堂之外的內(nèi)容、老師沒有講到的，學(xué)生完全不了解，這一情況出現(xiàn)的原因，我們也不能完全歸咎于教師業(yè)務(wù)水平不高，學(xué)習(xí)的積極性不僅取決于教師水平，跟學(xué)習(xí)氛圍、其他教學(xué)活動的組織都有很大的關(guān)系。

　　二、關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃教學(xué)改革的思考和建議

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃課程知識體系蘊(yùn)含的內(nèi)容豐富， 涉及面廣， 比如市場調(diào)查與預(yù)測、消費(fèi)者心理與行為分析、競爭者與競爭策略、市場細(xì)分、產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、銷售渠道、促銷策略及營銷組織與控制等， 每一方面的知識又會涉及許多旁支課程， 而且與房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際結(jié)合緊密， 紙上談兵與空洞的理論分析并不能解決實(shí)際問題�；�于以上特點(diǎn)， 為提高房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的教學(xué)水平， 增強(qiáng)學(xué)生的“動手”能力， 我覺得在教學(xué)環(huán)節(jié)中，應(yīng)該注重這樣一些方面的內(nèi)容：

　　第一、提高教師的業(yè)務(wù)水平。在教學(xué)環(huán)節(jié)中，作為教學(xué)活動的組織者和執(zhí)行者，教師水平的高低能夠直接影響很多問題，對于本門課程來講，負(fù)責(zé)教學(xué)的老師起碼來說，自己對房地產(chǎn)開發(fā)流程，對于房地產(chǎn)營銷體系和策劃技巧的熟悉和掌握應(yīng)該是能夠達(dá)到一定的水平，如果說負(fù)責(zé)教授的老師在這方面做得不夠的話，那教學(xué)效果就不可能體現(xiàn)出來。那幺，怎樣來提高教師的業(yè)務(wù)水平呢？就現(xiàn)有條件來說，教師提高業(yè)務(wù)水平的途徑主要是通過企業(yè)掛職鍛煉和集中學(xué)習(xí)來實(shí)現(xiàn)的。企業(yè)掛職工作我覺得至少要保證三個(gè)方面，即掛職的時(shí)間要長；所掛職位工作內(nèi)容的安排要跟課程緊密結(jié)合；掛職完畢后要通過嚴(yán)格的審核；時(shí)間上來說，企業(yè)掛職應(yīng)該是一項(xiàng)日常工作，要保持其持續(xù)性，而不是斷斷續(xù)續(xù)的進(jìn)行；在掛職企業(yè)所負(fù)責(zé)的事務(wù)應(yīng)該是實(shí)在的，而不是流于形式，這一工作需要學(xué)校相關(guān)工作的負(fù)責(zé)人跟企業(yè)溝通好，盡量為掛職老師爭取到實(shí)際的學(xué)習(xí)機(jī)會；掛職的效果怎樣，應(yīng)該是有規(guī)范的考核標(biāo)準(zhǔn)來衡量的，教師在掛職期間需要完成的任務(wù)內(nèi)容，完成情況如何，都應(yīng)該有一套規(guī)范的依據(jù)，掛職的效果應(yīng)該能夠被檢驗(yàn)，而不是簡單的蓋章簽字過程。再說到集中學(xué)習(xí)方面，本門課程的教授不僅需要實(shí)際的操作能力，還需要良好的語言表達(dá)能力和溝通能力，自身能力提高以后，還需要將它正確地表達(dá)出來，讓學(xué)生接受，所以，本課程的教學(xué)還需要教師經(jīng)常參加行業(yè)內(nèi)的一些研討學(xué)習(xí)，尤其是行業(yè)水平較高地區(qū)的專題會議和講座，教學(xué)工作的負(fù)責(zé)人應(yīng)該經(jīng)常組織教師去參加這一類活動，在教學(xué)方法和理念方面，包括在人際交往和溝通方面，教師都可以獲得較多的提高自身能力的機(jī)會。

　　第二、在教學(xué)內(nèi)容的選擇上，比如說案例教學(xué)中所選擇的案例，在實(shí)訓(xùn)科目中選擇的考核內(nèi)容等，我們都需要對其進(jìn)行優(yōu)化。首先拿案例來講，案例的選擇上內(nèi)容上我們應(yīng)該盡量注意大眾化，即使大家都有所了解的企業(yè)和事項(xiàng)，不要動輒500強(qiáng)企業(yè)，認(rèn)知度不高的話，學(xué)生的積極性和參與意識要下降不少；另外，案例教學(xué)中，對討論的內(nèi)容要循序漸進(jìn)，由簡到難，（合理安排；對案例教學(xué)中涉及到學(xué)生操作的內(nèi)容部分則一定要監(jiān)督學(xué)生獨(dú)立完成，并且通過合適的獎懲來增加學(xué)生的興趣；至于實(shí)訓(xùn)科目的選擇上，我們要注意一個(gè)專業(yè)各門課程之間的聯(lián)系，在相關(guān)實(shí)訓(xùn)的安排上，盡量做到合作安排，能夠?qū)⒉煌�的課程實(shí)訓(xùn)內(nèi)容聯(lián)系起來，以便讓學(xué)生對行業(yè)整體的業(yè)務(wù)流程能有比較直觀的了解。

　　第三.改善教學(xué)環(huán)境。當(dāng)然，從硬件配置上來說，環(huán)境越好，教學(xué)工具越齊備的話，我們的教學(xué)過程會更加豐富和便利。對于教學(xué)單位來講，資源有限，我們不能毫無道理地要求校方無條件增加相關(guān)經(jīng)費(fèi)，也不能完全指望說，硬件好了，教學(xué)效果就上去了，我們只能在現(xiàn)有的條件下，將教學(xué)資源有效利用起來，在搞好工作的基礎(chǔ)上去獲得校方、乃至是校外合作企業(yè)和社會層面的支持；從軟件上來說，教學(xué)活動形成良好的氛圍也是一個(gè)教學(xué)單位教學(xué)效果的體現(xiàn)，所以，個(gè)人覺得，作為教師來講，應(yīng)該熟悉學(xué)生情況，關(guān)心學(xué)生生活學(xué)習(xí)，傳授知識的同事，也能為學(xué)生在人生道路上做出正確的引導(dǎo)，所以綜合來說，環(huán)境水平的提高是一個(gè)綜合效應(yīng)的問題，硬軟兩方面都要注意。

　　作為一名房地產(chǎn)專業(yè)的任課教師，在本校近十年的教學(xué)改革歷程中，我們通過不斷的實(shí)踐和研究，發(fā)現(xiàn)了許多的教訓(xùn)和不足，在房地產(chǎn)業(yè)備受關(guān)注的今天，我們將繼續(xù)保持對本專業(yè)、本課程的思考和認(rèn)識，不斷改善教學(xué)方法、不斷完善教學(xué)內(nèi)容，力爭在教學(xué)改革中取得突破和進(jìn)步。

房地產(chǎn)論文8

　　論文導(dǎo)讀：對單個(gè)樓盤進(jìn)行市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎(chǔ)，它不但是新進(jìn)員工接觸房地產(chǎn)知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產(chǎn)市場即時(shí)了解最為具體、最為直接的途徑。區(qū)別于單個(gè)樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側(cè)重于整體的分析和宏觀評估。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，市場調(diào)研，樓盤

　　房地產(chǎn)市場調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測，為決策者們了解房地產(chǎn)市場的變動趨勢，制定公司營業(yè)計(jì)劃，擬訂經(jīng)營策略提供參考與建議。由于土地和房屋“不動性”，房地產(chǎn)市場調(diào)查也烙有很深的地域特征。我們對房地產(chǎn)市場的切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由點(diǎn)(單個(gè)樓盤)到線、面(區(qū)域市場)，再由線、面(區(qū)域市場)到體(宏觀環(huán)境);然后再從體回復(fù)到點(diǎn)、線和面，不斷的循環(huán)往復(fù)，融會貫通，才可真正把握。

　　1.點(diǎn)—單個(gè)樓盤

　　對單個(gè)樓盤進(jìn)行市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎(chǔ)，它不但是新進(jìn)員工接觸房地產(chǎn)知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產(chǎn)市場即時(shí)了解最為具體、最為直接的途徑。

　　單個(gè)樓盤的市場調(diào)查通常包括以下五大項(xiàng)：

　　第一項(xiàng)是分析樓盤的地理位置。大的方面講，就是分析樓盤的區(qū)域歷史沿革，區(qū)域特性(商業(yè)中心、工業(yè)中心、學(xué)院社區(qū)等);了解區(qū)域交通狀況，(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區(qū)縣級公路等);公共配套設(shè)施(水、電煤等市政配套;公園、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院商業(yè)中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿(mào)市場、著名餐館等生活配套)和人文環(huán)境等等。小的方面講，就是樓盤地塊的大小形狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰?它的進(jìn)出道路如何?是否臨街……等等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關(guān)鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的大部分價(jià)值。

　　第二項(xiàng)是分析產(chǎn)品特征。這是樓盤市調(diào)的主體部分，重點(diǎn)在于了解樓盤的土地、總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、總建面積與外觀、總建套數(shù)與房型、面積、格局配比，建筑用材，公共設(shè)施和施工進(jìn)度……等等。分析產(chǎn)品是理解樓盤的基礎(chǔ)，只有認(rèn)真分析產(chǎn)品，才能正確把握因此而產(chǎn)生的`種種變化。產(chǎn)品因素中有一特別項(xiàng)目，雖不是產(chǎn)品本身，但卻是產(chǎn)品的重要構(gòu)成，它就是我們常說的公司的組成，即知道樓盤的投資、設(shè)計(jì)、建設(shè)和物業(yè)管理等主要事項(xiàng)的承擔(dān)公司是誰?他們的資質(zhì)如何?彼此間是如何合作的等等，從而評估樓盤的資信度。

　　第三項(xiàng)是剖析價(jià)格組合。即產(chǎn)品的單價(jià)、總價(jià)和付款方式。市場中，往往有許多價(jià)格方面的促銷活動，但萬變不離其宗，其最終歸結(jié)于價(jià)格組合的三個(gè)方面。剖析價(jià)格組合并了解其運(yùn)用策略是市場調(diào)查最吸引人的地方。

　　第四項(xiàng)是了解廣告策略。廣告策略是指廣告的主要訴求點(diǎn)、媒體選擇、廣告密度和實(shí)施效果等等。

　　第五項(xiàng)是銷售執(zhí)行。這是最關(guān)鍵的地方，一方面是指銷售點(diǎn)的選擇，人員的配置，業(yè)務(wù)執(zhí)行等，另一方面則是指什么樣的房型最好賣?什么樣的總價(jià)最為市場所接受?吸引客戶最主要的地方是什么?購房客戶群有什么特征等?所有的這一切都是市場調(diào)查所應(yīng)該了解的。其中的銷售狀況是結(jié)果，其他幾個(gè)方面都是因，了解因果，分析其中的緣由，是單個(gè)樓盤，也是整個(gè)市場調(diào)研工作的全部內(nèi)涵。

　　2.線和面—區(qū)域市場

　　對單個(gè)樓盤的詳盡了解之后，可以著手區(qū)域市場的調(diào)查與分析。區(qū)域市場的調(diào)查與分析，主要包括區(qū)域分析、區(qū)域產(chǎn)品和需求特征這三個(gè)方面。

　　一是區(qū)域分析，區(qū)域分析是指在特定區(qū)域中，對影響房地產(chǎn)市場的交通路線、區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃這三方面因素的綜合分析。區(qū)別于單個(gè)樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側(cè)重于整體的分析和宏觀評估。如上海虹橋開發(fā)區(qū)的崛起，通過區(qū)域分析便可得知，它是和虹橋飛機(jī)場至市中心的良性交通線路，虹橋商貿(mào)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃是分不開的。

　　二是區(qū)域產(chǎn)品，區(qū)域產(chǎn)品主要包括了解和分析在某個(gè)特定的區(qū)域范圍內(nèi)，樓盤的總量、類別、位置、分布、單價(jià)分布、總價(jià)結(jié)構(gòu)、各類營銷手法的市場反映和市場空白點(diǎn)的捕捉等等。分析區(qū)域產(chǎn)品關(guān)鍵在于認(rèn)真研究區(qū)域產(chǎn)品的共同性與特異點(diǎn)，以及它們市場反映強(qiáng)弱的緣由。如某區(qū)域的樓盤，在大家都是住宅，都是一樣的價(jià)格，都是一樣的品質(zhì)的情況下，其中的一個(gè)賣得相當(dāng)好，這就是區(qū)域產(chǎn)品應(yīng)該著力分析的地方。

　　三是需求特征，需求特征是指區(qū)域人口數(shù)量和密度，人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模，購買力水平，客戶的需求結(jié)構(gòu)與特征，人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好等，需求特征是從客戶的角度對產(chǎn)品的一種審視，把握需求特征是不斷創(chuàng)新的動力與源泉。

　　區(qū)域市場的分析是建立在單個(gè)樓盤的詳盡市場調(diào)查基礎(chǔ)之上的。要寫好區(qū)域市場分析報(bào)告，首先應(yīng)該詳細(xì)調(diào)查該區(qū)域某一單個(gè)樓盤，而后以這個(gè)樓盤所在的街道為延伸區(qū)，將整個(gè)街道的所有樓盤調(diào)查仔細(xì)。最后，則以這一街道為基準(zhǔn)，分別詳細(xì)調(diào)查周邊的各條街道的樓盤情況，由此從點(diǎn)到線，從線到面，不斷的比較、分析，歸納和總結(jié)，區(qū)域市場的狀況便會了如指掌。

　　3.體—宏觀環(huán)境

　　對點(diǎn)、線、面的把握是市場調(diào)查的主體，但不是全部，只有對體(宏觀環(huán)境)的深刻理解，才可能將房地產(chǎn)的市場調(diào)查做得更活更深入。房地產(chǎn)市場的體(宏觀環(huán)境)包括政治社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、行政法規(guī)、國際狀況等各方面的因素。

　　政治社會是指國家運(yùn)作體制、政治安定狀況、社會治安程度，房地產(chǎn)投資和城市化進(jìn)程等方方面面的情況。政治穩(wěn)定是社會發(fā)展的基石，剖析房地產(chǎn)市場，不能忽視政治因素。

　　經(jīng)濟(jì)因素是所有房地產(chǎn)宏觀因素中，對公司和個(gè)人最為顯現(xiàn)，最為直接的因素。它包括國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，財(cái)政收支與物價(jià)，人口數(shù)量與消費(fèi)，居民收入與儲蓄……等各種因素，如1997年存款利率的幾次大幅下調(diào)，對刺激個(gè)人購房愿意的作用就是顯而易見的，房地產(chǎn)市場也因此幾起波瀾。

　　行政法規(guī)主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃和特殊政策等各項(xiàng)內(nèi)容。如取消實(shí)物分房制度，對商品房銷售市場的影響就是顯而易見的。還有土地增值稅，它的貫徹實(shí)施也是一把雙刃的劍。限制過多，投資資金就不太愿意進(jìn)來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度就相對緩慢一點(diǎn);限制過少，投機(jī)暴利的行為就接踵而至，對國民經(jīng)濟(jì)的損害也不可低估。

　　國際間經(jīng)濟(jì)、軍事、政治等環(huán)境如何，對房地產(chǎn)的影響不容忽視。如1997年末發(fā)生的東南亞金融危機(jī)，它就或多或少地影響我國房地產(chǎn)市場。單就投資成本這一點(diǎn)分析，因?yàn)樵跂|南亞金融危機(jī)中，中國周邊國家的貨幣均貶值20%~50%，而人民幣則巍然不動。作為一個(gè)投資商人，他在作出決策之前，肯定就會對人民幣的未來穩(wěn)定性和現(xiàn)階段的相對成本作一評估。在勢態(tài)尚未明朗的時(shí)候，他必然裹足不前。

　　總之，點(diǎn)、面(線)、體構(gòu)成了房地產(chǎn)市場調(diào)查基本框架，它的融會貫通則是房地產(chǎn)市場深入研究的有效途徑，只有認(rèn)真地進(jìn)行市場調(diào)查，科學(xué)的進(jìn)行分析整理，我們才可能成為真正的市場專家。

　　參考文獻(xiàn)

　　1、房地產(chǎn)市場對貨幣政策傳導(dǎo)效應(yīng)的區(qū)域差異研究——基于GVAR模型的實(shí)證分析張紅; 李洋金融研究20xx-02-25

　　2、中國房地產(chǎn)市場波動研究——基于貝葉斯估計(jì)的兩部門DSGE模型王云清; 朱啟貴; 談?wù)�達(dá)金融研究20xx-03-25

房地產(chǎn)論文9

　　隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要保持良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，也需要不斷完善企業(yè)的相關(guān)機(jī)制，提高對于企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)的管理與控制。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理與其他企業(yè)還是存在一定的區(qū)別，滿足不同用戶的需求成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的根本。在這種情形下，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理也需要與時(shí)俱進(jìn)，不斷改進(jìn)管理理念以及管理技術(shù)，為企業(yè)的良好發(fā)展保駕護(hù)航。本文就新時(shí)期房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理以及控制的相關(guān)措施進(jìn)行詳細(xì)的探討。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管控的概念以及意義

　　所謂房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控，是指企業(yè)通過運(yùn)用先進(jìn)的管理技術(shù)以及管理理念，局部和綜合結(jié)合的方法以及多樣化的會計(jì)方式對企業(yè)在從事經(jīng)營過程中所有的行為進(jìn)行科學(xué)和合理的控制、監(jiān)督以及規(guī)范。企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，主要是提高企業(yè)在日常運(yùn)行中的工作效率以及資產(chǎn)安全，保證財(cái)務(wù)信息學(xué)的真實(shí)程度，從而在企業(yè)進(jìn)行新的決策時(shí)提供有效的參考，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率。房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)有著一定的區(qū)別，財(cái)務(wù)管理具有以下特點(diǎn)：首先房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈比較長、資金需求大、投資周期長并且中間環(huán)節(jié)多，這些決定了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的復(fù)雜性和高難度;其次房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理要處理好外部和內(nèi)部的關(guān)系;最后是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)都比較高，這要求財(cái)務(wù)管理人員具有很好的職業(yè)素質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測能力。

　　財(cái)務(wù)管理是企業(yè)的一項(xiàng)重要管理內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金作為支撐，企業(yè)的目標(biāo)就是通過合理的利用資金，獲得最大的利益。這種情形下，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控的意義就顯而易見：第一，財(cái)務(wù)管控是企業(yè)整體管理水平的有效體現(xiàn)，能有效調(diào)節(jié)各個(gè)部門之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)活動，通過對企業(yè)的財(cái)務(wù)進(jìn)行預(yù)算以及監(jiān)測，保證企業(yè)朝預(yù)期的方向發(fā)展。第二，企業(yè)的財(cái)務(wù)管控是當(dāng)今信息化財(cái)務(wù)管理的一種必然要求。科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，信息技術(shù)在財(cái)務(wù)管理中的應(yīng)用越發(fā)廣泛，之前簡單的財(cái)務(wù)管控手段已經(jīng)不能滿足企業(yè)在新時(shí)期的發(fā)展需求，使得開放化和網(wǎng)絡(luò)化的財(cái)務(wù)管理制度和體系出現(xiàn)。最后，企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理對于企業(yè)的治理和結(jié)構(gòu)具有很好的完善作用，能將企業(yè)較為分散的經(jīng)濟(jì)活動有效的統(tǒng)一起來，保證企業(yè)長期的經(jīng)營目標(biāo)有著舉足輕重的作用和效果。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理對于企業(yè)的發(fā)展和運(yùn)營來說，必不可少。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀及存在的問題

　　(一)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理和控制制度薄弱

　　房地產(chǎn)企業(yè)在日常生產(chǎn)活動中的流動性以及各個(gè)項(xiàng)目之間的獨(dú)立性，使得企業(yè)內(nèi)部的管理和控制的難度也比一般生產(chǎn)性質(zhì)的企業(yè)高，財(cái)務(wù)內(nèi)部控制也顯得較為薄弱。主要體現(xiàn)在以下方面：首先內(nèi)外部審計(jì)監(jiān)督乏力，內(nèi)部審計(jì)部門職能弱化，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督評審主要依靠內(nèi)部審計(jì)部門，而有些單位的內(nèi)審部門隸屬于財(cái)務(wù)部門，與財(cái)務(wù)部同屬一人領(lǐng)導(dǎo)，內(nèi)審在形式上缺乏應(yīng)有的獨(dú)立性，在職能上也未發(fā)揮作用;其次企業(yè)的存貨管理不夠完善，很多企業(yè)因?yàn)榇尕浂�占用的資金通常會超過成本的兩倍，這樣容易造成企業(yè)在資金周轉(zhuǎn)方面的流動不暢，增加資金的占用成本，嚴(yán)重影響企業(yè)的運(yùn)行;第三，應(yīng)收賬款的控制不強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，產(chǎn)品的生產(chǎn)周期比較長，容易導(dǎo)致資金的'回收時(shí)間較長，這就存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。很多企業(yè)也沒有嚴(yán)格的賒銷制度和收賬手段，導(dǎo)致企業(yè)的應(yīng)收賬款很容易成為呆賬壞賬，嚴(yán)重影響企業(yè)的經(jīng)營效益和資產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　(二)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和控制的意識淡薄

　　房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤在帶給企業(yè)充足資金的情況下也會使企業(yè)的管理者和領(lǐng)導(dǎo)者對財(cái)務(wù)管理和控制不夠重視。在企業(yè)的發(fā)展過程中，我們發(fā)現(xiàn)目前落后的財(cái)務(wù)管理制度以及理念已經(jīng)很難適應(yīng)和滿足新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求，并逐漸影響企業(yè)的發(fā)展壯大。很多企業(yè)對財(cái)務(wù)的管理以及控制的不夠重視，缺乏完善的控制體系和措施，導(dǎo)致財(cái)務(wù)工作出現(xiàn)很多問題，比如賬目不清、會計(jì)信息失真以及核實(shí)不明等情況，給企業(yè)造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失也影響著企業(yè)的健康發(fā)展。

　　(三)企業(yè)未建立健全預(yù)算管理制度及績效考評獎懲機(jī)制

　　目前，盡管有些企業(yè)對財(cái)務(wù)管理中的費(fèi)用預(yù)算管理也比較重視，但在預(yù)算的編制和執(zhí)行方面仍然存在很多問題。一些地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目前期階段著急上項(xiàng)目，沒有對成本進(jìn)行合理的測算及層層落實(shí)，預(yù)算計(jì)劃做的并不細(xì)致，另外地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期長，在過程中無法做到費(fèi)用預(yù)算根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，導(dǎo)致預(yù)算與實(shí)際嚴(yán)重脫節(jié)，使得預(yù)算形同虛設(shè)，這些嚴(yán)重影響企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作效果，進(jìn)一步導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的實(shí)施和企業(yè)經(jīng)營效果和質(zhì)量的嚴(yán)重下降。有的企業(yè)只有預(yù)算管理機(jī)制，未與績效考評獎懲機(jī)制結(jié)合起來，無法確保企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)和低成本戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　(四)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)有待提高

　　財(cái)務(wù)部門的設(shè)置通常是金字塔形的，這種模式導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理的層次繁多并且效率較低，這樣的財(cái)務(wù)管理制度以及財(cái)務(wù)設(shè)置已經(jīng)很難滿足目前房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的實(shí)際需求，尤其是在信息化趨勢下，很多工作都需要通過信息化的手段完成。新時(shí)代也需要更加專業(yè)和高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人員加入到財(cái)務(wù)管理的隊(duì)伍中來，更好的運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)和手段以及理念，完成財(cái)務(wù)管理工作。但是，受制于傳統(tǒng)模式的影響，目前的企業(yè)財(cái)務(wù)從業(yè)人員理念相對較為落后，也缺乏主動學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)相關(guān)知識的積極性，業(yè)務(wù)水平相對低下，不能適應(yīng)新時(shí)期財(cái)務(wù)管理發(fā)展的需求，對財(cái)務(wù)管理造成一定的制約作用，也不利于企業(yè)健康發(fā)展。

　　三、改善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和控制的措施

　　(一)不斷完善財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)部審計(jì)

　　不斷建立和完善對于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管控的內(nèi)部制度，這是做好財(cái)務(wù)監(jiān)督工作最為基本的要求，也是貫穿企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)和經(jīng)營活動的各個(gè)方面的。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)會計(jì)的相關(guān)要求逐漸健全企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管控的制度，建立起內(nèi)部核查、會計(jì)核算、財(cái)產(chǎn)清查等一系列完整的財(cái)務(wù)管理的制度，密切監(jiān)控企業(yè)的存貨、資金、成本核算以及應(yīng)收賬款等情況，有效降低企業(yè)管理的成本，保證企業(yè)能夠健康、安全運(yùn)行。另外，企業(yè)不但需要對財(cái)務(wù)進(jìn)行內(nèi)部嚴(yán)格的管控，還需要對企業(yè)的決策以及相關(guān)的規(guī)章制度的執(zhí)行力度進(jìn)行控制和審計(jì)，保證企業(yè)所有進(jìn)行程序都科學(xué)合理。加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)，可以從以下幾個(gè)方面著手：首先是要建立職務(wù)的分離制度，合理安排財(cái)務(wù)管理工作的每個(gè)崗位，明確每個(gè)崗位相應(yīng)職責(zé);其次是要建立財(cái)務(wù)會計(jì)控制制度，主要包括財(cái)會工作規(guī)則、核算流程以及財(cái)會人員的責(zé)任;第三是要建立授權(quán)審批控制，明確財(cái)務(wù)人員的授權(quán)的權(quán)限及相應(yīng)的承擔(dān)責(zé)任;第四是要建立企業(yè)現(xiàn)金與銀行存款的管理制度，確保企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)健康。

　　(二)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和控制的意識

　　首先要加強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對于財(cái)務(wù)管理和控制的重視，放棄房地產(chǎn)門都要定期檢查資金是否到位，是否�？顚Ｓ茫瑢τ谀切┵Y金沒有到位、擅自挪用資金的基建項(xiàng)目，要及時(shí)進(jìn)行整改，保證計(jì)劃的落實(shí)。

　　四、結(jié)束語

　　總而言之，基建項(xiàng)目是一項(xiàng)投資大、建設(shè)周期長的工作，財(cái)務(wù)管理在基建項(xiàng)目中至關(guān)重要，直接決定了基建項(xiàng)目的社會效益能否實(shí)現(xiàn)，關(guān)系著事業(yè)單位的發(fā)展，財(cái)務(wù)工作的目的是做好基建項(xiàng)目資金的考核、監(jiān)督、控制和預(yù)算，財(cái)務(wù)工作這不僅要對項(xiàng)目實(shí)施的可行性進(jìn)行分析，還要了解實(shí)際花費(fèi)的資金和預(yù)算之間的差額，對財(cái)務(wù)管理工作提出有效合理的建議。事業(yè)單位基建管理部門一方面要正確履行本部門的職責(zé)，另一方面還要合理承擔(dān)項(xiàng)目投資人或者業(yè)主的角色。建設(shè)部門的會計(jì)核算是單位會計(jì)核算范疇中比較重要的一部分，包括招標(biāo)投標(biāo)管理、合同談判、合同管理、工程量價(jià)審核、竣工結(jié)算、財(cái)務(wù)決算等。由于各方面的原因，事業(yè)單位的基建財(cái)務(wù)工作總是存在著各種各樣的問題，有的是主觀原因造成的，有的是客觀原因造成的，但無論是哪方面的原因，事業(yè)單位必須充分重視，正確的認(rèn)識基建財(cái)務(wù)管理工作的重要性，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，并立即采取相應(yīng)的解決措施，不斷提高本單位基建財(cái)務(wù)工作的水平。

房地產(chǎn)論文10

　　近年來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)獲得了很大的發(fā)展，對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的進(jìn)步作出了突出的貢獻(xiàn)，但是總體來說房地產(chǎn)的發(fā)展水平還有待提高。房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平和質(zhì)量較低，難以充分發(fā)揮人力資源的作用，對房地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展造成了不利的影響。因此，需要順應(yīng)時(shí)代的要求，關(guān)注人的發(fā)展，對會計(jì)管理進(jìn)行優(yōu)化和創(chuàng)新，為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)管理的特點(diǎn)

　　(一)會計(jì)管理工作周期長

　　鑒于房地產(chǎn)行業(yè)具有資金量大和周轉(zhuǎn)率低的特點(diǎn)，加長了會計(jì)管理工作的周期和時(shí)間跨度，加大了會計(jì)管理工作的難度。另外，受到金融政策調(diào)整的影響，企業(yè)融資難度加大，阻礙了企業(yè)的資金總量的增長，加上房地產(chǎn)具有銷售周期長的特點(diǎn)，更加加劇了會計(jì)管理工作的周期。

　　(二)資金風(fēng)險(xiǎn)大

　　房地產(chǎn)的發(fā)展是國家政策、市場因素和市民觀念多種因素共同作用的結(jié)果，在新的經(jīng)濟(jì)形勢下，國家對房地產(chǎn)設(shè)置了諸多的限制，這就資金的管理提出了更高的要求。鑒于房地產(chǎn)的會計(jì)管理面臨著資金風(fēng)險(xiǎn)大的難題，要求會計(jì)進(jìn)行科學(xué)管理，提高會計(jì)管理的質(zhì)量。

　　(三)會計(jì)管理范圍廣

　　會計(jì)管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要組成部分，涉及多個(gè)領(lǐng)域，決定了會計(jì)管理的復(fù)雜性，特別是與財(cái)務(wù)管理之間的關(guān)系密切。加上大量的資金流動，使得房地產(chǎn)的會計(jì)管理的難度加大。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)管理的問題分析

　　近年來房地產(chǎn)業(yè)獲得了很大的發(fā)展，但是在發(fā)展的過程中也暴露出諸多問題，這些問題成為房地產(chǎn)長遠(yuǎn)發(fā)展的瓶頸，制約了房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　(一)信息失真問題

　　由于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范管理處于初期階段，相應(yīng)的會計(jì)核算制度還不夠健全，加上企業(yè)對會計(jì)缺乏職業(yè)道德的審查，致使在會計(jì)的管理工作中，存在著很多管理漏洞。部分會計(jì)利用政策的漏洞，為了一己私利，進(jìn)行不合法的操作，造成了會計(jì)信息的嚴(yán)重失真。這樣，信息資源的不可靠性，使房地產(chǎn)的發(fā)展步履維艱。

　　(二)透漏稅款現(xiàn)象嚴(yán)重

　　房地產(chǎn)的不斷發(fā)展為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了突出的貢獻(xiàn)，在我國的稅收中占有重要的地位。然而，一些房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行不合法操作，利用偷稅漏稅等手段獲取經(jīng)濟(jì)利益。這說明對房地產(chǎn)會計(jì)管理工作不透明，管理水平和質(zhì)量不高，不利于房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。

　　(三)監(jiān)督法律約束不健全

　　監(jiān)督制度的不健全是導(dǎo)致會計(jì)管理工作無法真正是履行監(jiān)督職能，致使會計(jì)管理監(jiān)督弱化，不利于企業(yè)的整體發(fā)展。經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了新的機(jī)遇的同時(shí)還帶來了新的挑戰(zhàn)，這就對不健全的監(jiān)督制度造成了沖擊。立法制度的相對落后，立法與實(shí)際的操作之間差距很大，同時(shí)領(lǐng)導(dǎo)者的無視法律行為導(dǎo)致一些越權(quán)的行為，對房地產(chǎn)的會計(jì)管理帶來了很多負(fù)面的`影響。

　　三、對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)管理問題的優(yōu)化措施

　　鑒于房地產(chǎn)企業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用，以及當(dāng)前房地產(chǎn)會計(jì)管理中的諸多問題，需要對會計(jì)管理進(jìn)行優(yōu)化和創(chuàng)新，不斷提高管理水平，為房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展積蓄力量。

　　(一)提高會計(jì)人員的素質(zhì)

　　會計(jì)管理工作主要是借助會計(jì)人員進(jìn)行，因此必須把加強(qiáng)會計(jì)人員的素質(zhì)作為房地產(chǎn)的會計(jì)管理工作的重點(diǎn)。首先，會計(jì)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的任務(wù)，對管理人員的操作技能有很高的要求，這就需要在選擇會計(jì)人才的時(shí)候重視其操作技能和業(yè)務(wù)水平。其次，會計(jì)工作與財(cái)務(wù)管理有著重要的聯(lián)系，必須選擇具有良好職業(yè)道德的人才。另外，企業(yè)應(yīng)該加大對會計(jì)培訓(xùn)工作的重視程度，提高其自身學(xué)習(xí)能力，為房地產(chǎn)培養(yǎng)一支優(yōu)秀的會計(jì)隊(duì)伍。

　　(二)建立會計(jì)規(guī)范體系

　　房地產(chǎn)企業(yè)中會計(jì)管理體系的缺陷容易導(dǎo)致會計(jì)管理工作出現(xiàn)問題，即易產(chǎn)生信息的失真，不利于對資金情況的正確掌握和控制，因此需要借助完善的會計(jì)規(guī)范體系對會計(jì)管理工作進(jìn)行約束和規(guī)范。鑒于房地產(chǎn)成本核算和收入確定的特殊性，需要加大對信息真實(shí)性的控制，真正的提取有效的真實(shí)的信息。這就需要細(xì)化會計(jì)工作的流程，并且提高會計(jì)管理的透明度，最大限度的縮小利潤操縱空間，實(shí)現(xiàn)信息失真的有效治理，優(yōu)化房地產(chǎn)的發(fā)展。

　　(三)杜絕偷稅漏稅

　　為了杜絕偷稅漏稅的現(xiàn)象，進(jìn)行售房制度的改革是非常有必要的，通常來說，將預(yù)售房制度改革為現(xiàn)房銷售制度，可以簡化會計(jì)核算和納稅比例的計(jì)算，同時(shí)降低了成品房的銷售風(fēng)險(xiǎn)，使會計(jì)建賬更加符合制度的約束，在很大程度上控制了收入記錄的惡意減少，并對成本有著及時(shí)的監(jiān)督，從而遏制了偷稅漏稅行為。

　　使用房地產(chǎn)開發(fā)的票據(jù)也可以有效遏制偷稅漏稅現(xiàn)象，票據(jù)是企業(yè)納稅的依據(jù)，應(yīng)該納入經(jīng)營性收入賬戶，進(jìn)而規(guī)范對票據(jù)的管理，約束房地產(chǎn)的繳稅行為，進(jìn)而解決會計(jì)管理中的相關(guān)問題，實(shí)現(xiàn)會計(jì)管理的有效進(jìn)行。

　　(四)建立健全監(jiān)督制度

　　會計(jì)工作關(guān)系著財(cái)務(wù)工作，需要高度重視的同時(shí)做好相應(yīng)的監(jiān)督工作，這就依賴于監(jiān)督制度的建立。由于房地產(chǎn)的資金流動大，風(fēng)險(xiǎn)性高，就需要對會計(jì)的管理進(jìn)行監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)不合法行為，并采取針對性的措施予以解決。

　　企業(yè)的會計(jì)管理需要以高素質(zhì)和操作技能熟練的人才進(jìn)行操作，還需要相關(guān)法律和制度的約束，企業(yè)定期的對會計(jì)管理進(jìn)行監(jiān)督和督促。當(dāng)然在新時(shí)代，要善于運(yùn)用先進(jìn)的管理技術(shù)和手段，促進(jìn)會計(jì)管理的健康開展。

　　總之，房地產(chǎn)的特殊性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)管理工作是各項(xiàng)工作的基礎(chǔ)和重心，需要提高重視程度，從會計(jì)人才、管理方法和手段、管理觀念等多個(gè)方面著手，針對管理中的問題及時(shí)的采取相應(yīng)的措施，提高會計(jì)管理的水平，真正的發(fā)揮其重要作用，推動房地產(chǎn)企業(yè)的健康合理發(fā)展。在以后的會計(jì)管理中，房地產(chǎn)企業(yè)要順應(yīng)時(shí)代的潮流，不斷的更新和改革管理辦法，提高管理水平和管理質(zhì)量。

房地產(chǎn)論文11

　　隨著我國的經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國房價(jià)也在快速上漲，房地產(chǎn)行業(yè)步入了快速發(fā)展的行業(yè)，無論是一線城市還是二三線城市，高房價(jià)已經(jīng)成為人們的焦點(diǎn)。"宏觀穩(wěn)、微觀活"政策的出臺，促使我國房地產(chǎn)進(jìn)入結(jié)構(gòu)性調(diào)整的階段，隨著人們生活水平的不斷提高，以及我國城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，我國房地產(chǎn)呈現(xiàn)出多樣化的發(fā)展趨勢。

　　一、中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀

　　第一，房地產(chǎn)投資增長速度加快，開發(fā)規(guī)模不斷增大。20xx年，中國房地產(chǎn)投資在國外市場的投資額創(chuàng)下新的記錄，約為165億美元，比20xx年增加了46%.在國外投資的迅速增長，使得中國成為全球五大主要跨境資本來源地。在未來十年之內(nèi)，中國可能會掀起新的國外投資浪潮。到20xx年，中國在國外進(jìn)行房地產(chǎn)投資的總額年均將達(dá)到500億美元。正是因?yàn)橹袊�宏觀調(diào)控以及房地產(chǎn)市場的低迷局勢，許多有戰(zhàn)略眼光的開發(fā)商很早就開始在國外進(jìn)行房地產(chǎn)投資，希望通過國際市場投資的多元化來實(shí)現(xiàn)其持續(xù)增長。

　　20xx年1月至4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約23669億元，同比增長6.0%.其中，住宅投資約15870億元，增長3.7%,住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重約為67.1%.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積約為599580萬平方米，同比增長6.2%.其中，住宅施工面積約為418479萬平方米，增長3.2%.房屋新開工面積約為35756萬平方米，同比下降17.3%.其中，住宅新開工面積約為25081萬平方米，下降19.6%.房屋竣工面積約為21210萬平方米，同比下降10.5%.其中，住宅竣工面積約為15527萬平方米，下降13.2%.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積約為5469萬平方米，同比下降32.7%;土地成交價(jià)格約為1571億元，同比下降29.1%.

　　第二，房價(jià)持續(xù)上升，商品房所占比重較大隨著人們生活水平的不斷提高，購房需求也在不斷增長，房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛發(fā)展，取得了顯著的成就。從商品房投資結(jié)構(gòu)看，普通住宅所占的比重有所上升，經(jīng)濟(jì)適用房所占的比重呈直線下降趨勢，辦公樓所占的比重有輕微的下降趨勢，而商業(yè)用房所占的比重呈現(xiàn)穩(wěn)定的趨勢。信貸比重也呈現(xiàn)出下降的趨勢，但是對于銀行的賴程度依然很高。國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降的趨勢。

　　商品房價(jià)格的上漲是由綜合因素導(dǎo)致的，例如土地價(jià)格、建筑材料價(jià)格和人工價(jià)格的上漲，新建住宅品質(zhì)的提升，中低檔住房供應(yīng)比重的下降，投資和投機(jī)性購房的拉動，以及消費(fèi)者對房價(jià)的預(yù)期等等。房地產(chǎn)行業(yè)在我國的發(fā)展僅有三十年的時(shí)間，屬于新興產(chǎn)業(yè)，存在很高的利潤。我國宏觀調(diào)控政策從總體上抑制了商品房供應(yīng)量的增加，推動了價(jià)格的增長。由于我國政府的土地出讓制度導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的不完全競爭，形成房地產(chǎn)行業(yè)壟斷競爭市場；同時(shí)，我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡加劇了房地產(chǎn)的差別性，提高了房地產(chǎn)商重新定價(jià)的能力，最終導(dǎo)致我國房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。

　　二、中國房地產(chǎn)市場所面臨的主要問題

　　第一，商品房價(jià)格。商品房價(jià)格的.過快上漲，是惡性通貨膨脹的潛在禍根，并有可能使得人民幣在未來出現(xiàn)大幅貶值的現(xiàn)象。利用信貸工具購買房產(chǎn)進(jìn)行消費(fèi)、投資甚至投機(jī)的人越來越多，不僅使得房地產(chǎn)所有者的生活壓力加大，生活質(zhì)量受到很大的影響，而且其資產(chǎn)質(zhì)量也會受各種復(fù)雜因素的影響。如果這個(gè)群體的數(shù)量很龐大，那么必然會對整個(gè)社會的經(jīng)濟(jì)安全構(gòu)成一定的威脅。

　　第二，房地產(chǎn)投資。20xx年以來，購房者越來越多，使得房地產(chǎn)市場再次走向繁榮。8月12日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，住宅投資增長速度開始回升，商品房銷售也在繼續(xù)回暖。投資力度每年都有不同程度的變化，甚至出現(xiàn)了負(fù)增長的局面。從經(jīng)濟(jì)來源看，房地產(chǎn)投資占社會總投資的比重較大，主要來自于民間投資和國際市場投資，投資對象逐漸由商業(yè)用房轉(zhuǎn)向普通用房。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)波動，人們把投資方向轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)投資。

　　第三，房地產(chǎn)投資的資金來源。房地產(chǎn)投資需要很多資金來源，而其資金來源大部分來自銀行貸款，如果資金在過了出現(xiàn)房屋積壓的現(xiàn)象、資金的流動性不足以滿足社會需求的時(shí)候進(jìn)行投資，就極有可能給所借貸的銀行帶來負(fù)面影響，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也會造成不良影響，阻礙國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

　　第四，房地產(chǎn)投資的調(diào)控。在當(dāng)前市場條件下，房地產(chǎn)的投資與投機(jī)只是一念之差，不合理的投資行為很容易轉(zhuǎn)化為投機(jī)行為。理性的房地產(chǎn)投資能夠活躍房地產(chǎn)交易，增加房地產(chǎn)市場的需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，滿足房地產(chǎn)市場上的房屋租賃需求。提供風(fēng)險(xiǎn)較小且回報(bào)率較高的投資渠道，能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。但是在房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求、房價(jià)上漲的情況下，房地產(chǎn)投資可能會導(dǎo)致市場需求過度活躍，從而刺激房價(jià)不合理得上漲，不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。

　　三、中國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢

　　第一，房地產(chǎn)市場的格局轉(zhuǎn)變?yōu)?買方市場".在未來相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，人們對房地產(chǎn)的需求仍將持續(xù)上升，但房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的局面將會過去，在需求增長的同時(shí)，供應(yīng)增長得將會更快，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的格局從供不應(yīng)求的"賣方市場"迅速轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇蟮?買方市場",并將主導(dǎo)我國未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。

　　第二，房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入"分化時(shí)代".在未來，房地產(chǎn)價(jià)格將會出現(xiàn)價(jià)格下跌的現(xiàn)象，然后將逐步回歸理性，呈現(xiàn)出平穩(wěn)漸進(jìn)的發(fā)展趨勢。如果政府的宏觀調(diào)控政策及時(shí)有力，并且能夠化解當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)推動其健康發(fā)展，則會實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的過渡，房地產(chǎn)市場將從"普漲時(shí)代"進(jìn)入"分化時(shí)代".

　　第三，住宅房地產(chǎn)市場的屬性轉(zhuǎn)變?yōu)?商品時(shí)代"與"產(chǎn)品時(shí)代"并重。住宅房地產(chǎn)不會完全擺脫商品屬性，而且最終將會回歸其產(chǎn)品屬性，中國房地產(chǎn)市場的屬性也將從"商品時(shí)代"進(jìn)入"商品時(shí)代"與"產(chǎn)品時(shí)代"并重。從20xx年的熱銷樓盤來看，只有房地產(chǎn)的合理定位與市場節(jié)奏的精準(zhǔn)把握才能有效地保證銷售率。對于剛性的購房需求者來說，"房價(jià)低、交通便捷、配套好"將成為他們的最主要的需求。

　　第四，商業(yè)房地產(chǎn)的投資者進(jìn)入"理財(cái)型資本".在過去十多年的時(shí)間里，房地產(chǎn)投資最核心的客戶群是山西、陜北等資源密集地區(qū)的煤炭商人。這類投資群體追求投資的安全性，注重投資的保值增值，對房地產(chǎn)價(jià)格并不敏感，也不追求高額的投資回報(bào)。但隨著中央政府對煤炭資源整合政策的推出，煤炭市場的狀況惡化，所以"安全型資本"的購買力逐漸下降，不斷轉(zhuǎn)化為"理財(cái)型資本",其投資額度相對較小，但對房地產(chǎn)價(jià)格和投資回報(bào)率非常敏感。

　　第五，核心區(qū)位的寫字樓市場的投資與管理更加關(guān)注"存量資產(chǎn)".專注商業(yè)房地產(chǎn)市場的開發(fā)商面臨的最大的挑戰(zhàn)是城市核心位置的土地供應(yīng)已經(jīng)基本達(dá)到了飽和。在這種狀況下，上海提出了"樓宇經(jīng)濟(jì)"的概念，也就是對城市核心位置的存量寫字樓進(jìn)行翻新改造，通過優(yōu)越的辦公條件和合理的租金來吸引高品質(zhì)的企業(yè)入駐。以此來實(shí)現(xiàn)承租者的輪換升級，再通過承租者的升級來提升地方政府的稅收收入。隨著城市核心位置土地市場的越發(fā)緊缺，對于寫字樓市場的投資與管理將會更加關(guān)注"存量資產(chǎn)".

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房地產(chǎn)論文12

　　對于住房公積金來說，我國的企業(yè)職工自20xx年底能夠擁有住房公積金的人數(shù)仍然不多，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在這個(gè)時(shí)期，我國擁有住房公積金的職工只占全國所有在崗職工人數(shù)的8.2%。我國住房公積金制度的建立已經(jīng)有二十多年的時(shí)間了，經(jīng)過這些年的不斷發(fā)展，住房公積金逐漸推動了住房制度的改革，加快了我國住房建設(shè)的步伐，并且我國的城鎮(zhèn)居民的住房條件也為此而得以改善，調(diào)動了人們住房消費(fèi)的積極性，同時(shí)也促進(jìn)了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長與發(fā)展。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對我國經(jīng)濟(jì)的影響

　　我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有賴于房地產(chǎn)業(yè)的大力推動，房地產(chǎn)行業(yè)在我國的諸多行業(yè)中也占據(jù)著重要的地位，其對我國經(jīng)濟(jì)的影響主要有三個(gè)方面：一是對我國政策的影響。近些年來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也贏得了相應(yīng)的利潤，且處于居高不下的地位，其在推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的同時(shí)，也影響了我國的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。例如在房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的炒房行為，這就會使大量的資金轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，并加大了我國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)，直接影響了我國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，我國政府要針對這一系列的影響而采取相應(yīng)的對策，有效的管理和規(guī)范房地產(chǎn)市場。例如近幾年，我國推行了對房地產(chǎn)市場的限價(jià)、限購的調(diào)整制度；通過調(diào)整銀行準(zhǔn)備金率、房屋轉(zhuǎn)讓稅等政策手段來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。不得不說房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對我國的其他行業(yè)和經(jīng)濟(jì)政策都會有產(chǎn)生一定的影響。二是對我國相關(guān)行業(yè)的影響。房地產(chǎn)行業(yè)一直推動著其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也解決了大量剩余勞動力的問題。但由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于一種新興的行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)缺乏規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，致使與之相關(guān)的行業(yè)缺失標(biāo)準(zhǔn)，以致在行業(yè)的銜接上不夠連貫，問題不斷，不利于整個(gè)鏈條上的行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。例如一些開發(fā)商作房地產(chǎn)業(yè)鏈占據(jù)著上游的優(yōu)勢地位，并占有大部分收益，以致下游的產(chǎn)業(yè)鏈只能得到剩余的少部分利益，這種不平衡的利益分配打亂了市場秩序，不利于相關(guān)行業(yè)的健康發(fā)展。三是對社會的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展為我國社會的各階層提供了良好的就業(yè)平臺，減少了社會就業(yè)的壓力問題，在一定層面上穩(wěn)定了社會的秩序，同時(shí)也改善了我國居民的居住環(huán)境，提高了人民的生活質(zhì)量。

　　住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中重要意義

　　我們要了解住房公積金的重要意義，首先要了解住房公積金的提取條件如何使用。我們以北京住房公積金提取為例，職工可以提取的條件包括購買、建造、翻建、大修自住住房；完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系；出境定居；償還自住住房貸款本息；房租支出超出家庭工資；遇到突發(fā)事件造成家庭生活嚴(yán)重困難；務(wù)工人員與單位解除勞動關(guān)系；死亡或者被宣告死亡等情形，職工若滿足以上的'任一情形，都可以提取相應(yīng)的住房公積金，并且這是一個(gè)相當(dāng)可觀的金額，同時(shí)促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

　　住房公積金能夠促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。住房公積金的存在可以保障人們的基本住房水平。但這筆重要的資金僅限于用于住房使用資金，但面對一直增長的房屋價(jià)格，這種專項(xiàng)資金的作用也在逐漸減弱，如何對住房公積金實(shí)施有效管理并發(fā)揮其作用，才是我們真正要解決的問題，以便更好的促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康發(fā)展。

　　住房公積金的管理體系需要加強(qiáng)。對于住房公積金的管理需要有力的監(jiān)管部門進(jìn)行管理，明確各部門的監(jiān)管責(zé)任，將監(jiān)管工作落實(shí)到各個(gè)部門；采取有效的監(jiān)管措施與手段，各個(gè)監(jiān)管部門要合理分工，例如作為審計(jì)部門，其工作就是負(fù)責(zé)審查資金的來源；財(cái)政部門要對資金的經(jīng)營狀況進(jìn)行檢查和監(jiān)督等。同時(shí)住房公積金的管理也需要社會的監(jiān)督力量來完善，而相關(guān)的管理部門也要對社會監(jiān)督過程中提出的問題和質(zhì)疑進(jìn)行認(rèn)真的檢查與分析，并及時(shí)處理和解決這些問題。

　　結(jié)束語

　　綜上所述，我國住房公積金制度正在不斷的完善，住房公積金成為人們支付住房的強(qiáng)大支撐，增強(qiáng)了個(gè)人支付住房的能力。同時(shí)住房公積金也促進(jìn)了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，有效的消除或擠壓了房地產(chǎn)泡沫問題，從而使得我國的國民經(jīng)濟(jì)有了良好的增長趨勢。（本文作者：趙廣慶 單位：泰安市房產(chǎn)交易中心）

房地產(chǎn)論文13

　　摘要：知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來，使得企業(yè)辦公系統(tǒng)越來越傾向于以知識為核心進(jìn)行設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤由土地開發(fā)向智力資本的轉(zhuǎn)變，因此企業(yè)就要運(yùn)用新技術(shù)來設(shè)計(jì)辦公系統(tǒng)，將知識管理與辦公系統(tǒng)結(jié)合。文章首先分析知識管理優(yōu)越性，指出其必然性，然后給出了設(shè)計(jì)步驟與過程，并對各個(gè)核心功能模塊進(jìn)行詳細(xì)的闡述，采用SSH開源框架和MySQL數(shù)據(jù)庫，運(yùn)用MVC模式和SSH框架，開發(fā)并實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)同辦公知識管理系統(tǒng)。

　　關(guān)鍵詞：知識管理；協(xié)同辦公；SSH；房地產(chǎn)企業(yè)

　　1必要性分析

　　知識已經(jīng)發(fā)展成為生產(chǎn)要素，幫助普通員工學(xué)習(xí)知識，進(jìn)而利用現(xiàn)有的知識去創(chuàng)造知識，幫助管理者做出明智的決定，企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)都有條不紊的被處理，進(jìn)而使企業(yè)增加變得更強(qiáng)，獲得更好的發(fā)展前景。企業(yè)若將知識管理作為一種管理的新思路，能幫助企業(yè)制定規(guī)劃和決策，提升企業(yè)知識管理管理水平。然而，由于各企業(yè)的知識在不同應(yīng)用領(lǐng)域的需求不同，而涉及的技術(shù)也極其廣泛，房地產(chǎn)企業(yè)難以挑選出一款符合房地產(chǎn)企業(yè)知識管理特點(diǎn)的知識管理系統(tǒng)，這是國內(nèi)同行面臨的共同問題。對這一情況，文章結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在現(xiàn)有協(xié)同辦公的基礎(chǔ)上，加入知識管理理念，并且對之介紹，在服務(wù)用戶的'基礎(chǔ)上，又讓用戶學(xué)到知識，最后提高企業(yè)的創(chuàng)造力。同時(shí)近年來，房地產(chǎn)企業(yè)正因?yàn)榻灰琢看�，企業(yè)的日常辦公就顯得尤為重要，客戶資料、對房子的要求、查詢房源等功能的頻繁使用，對辦公系統(tǒng)的要求也逐年提升。如果我們的辦公系統(tǒng)功能不強(qiáng)大、技術(shù)落后，將滿足不了企業(yè)的要求，嚴(yán)重制約企業(yè)的未來發(fā)展。因此，開發(fā)一套房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)同辦公知識管理系統(tǒng)是非常有必要的。

　　2系統(tǒng)總體設(shè)計(jì)

　　2.1系統(tǒng)分析

　　在本系統(tǒng)中，使用者可以劃分為系統(tǒng)管理員、人事管理員、考勤管理員及普通員工三種，系統(tǒng)管理員具備基本操作、機(jī)構(gòu)人員管理、權(quán)限、角色管理的權(quán)限；人事管理員就是主要訪問人事管理功能模塊，對機(jī)構(gòu)、部門、員工進(jìn)行管理操作；考勤管理員主要管理員工的考勤工作，請假申請等等。

　　2.2功能需求與實(shí)現(xiàn)

　　為大大提高房地產(chǎn)企業(yè)的辦公效率，實(shí)現(xiàn)資源的共享，我們設(shè)計(jì)系統(tǒng)時(shí)，根據(jù)簡單實(shí)用、高效穩(wěn)定簡潔和統(tǒng)一接口的三大原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。將系統(tǒng)分以下幾個(gè)功能模塊：①知識管理功能：系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)的協(xié)同辦公知識管理，我們增加了知識管理的功能，在這個(gè)模塊中實(shí)現(xiàn)了知識添加、知識檢索兩個(gè)子功能模塊，通過將企業(yè)中的各種知識，整合為一個(gè)知識體系，可以促進(jìn)知識創(chuàng)新，不斷提高員工的效率；②日程管理功能：普通用戶與管理員都可以對日程管理模塊進(jìn)行訪問，用戶可以在我的日程中查看今天的日程信息，也可以在這個(gè)子模塊中添加或者修改自己的日程；③文檔管理功能：文檔管理主要是用戶對具體的文件進(jìn)行的處理，可以看到文件的具體內(nèi)容，當(dāng)不需要文件時(shí)可以將文件放入回收站，當(dāng)放入回收站的文件較多時(shí)；④消息管理功能：在消息管理模塊中，用戶可以創(chuàng)建消息，對消息進(jìn)行管理，即修改或者刪除，信箱用來查看別人發(fā)的消息以及自己發(fā)出的消息；⑤考勤管理功能：普通用戶在這個(gè)功能模塊中進(jìn)行簽到簽退、請假申請、銷假申請、加班登記，最后進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。我們在自己的賬號中查詢考勤記錄，但是不能查看所有人的記錄；⑥系統(tǒng)管理功能：本模塊的用戶并不是普通用戶，而是管理層等辦公人員；⑦人事管理功能：人事管理員有權(quán)限訪問人事管理功能模塊，包括機(jī)構(gòu)管理、部門管理、員工管理三個(gè)子功能。

　　3數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)

　　數(shù)據(jù)庫概念設(shè)計(jì)時(shí)數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)的重要組成部分，我們在對數(shù)據(jù)庫進(jìn)行設(shè)計(jì)的時(shí)候，首先要根據(jù)用戶的需求和系統(tǒng)的各個(gè)功能模塊，對系統(tǒng)，數(shù)據(jù)字典等進(jìn)行分析，得到概念模型，即E-R圖。而在E-R圖中有多對一的關(guān)系，也有一對多的關(guān)系，更有一對一的關(guān)系。根據(jù)概念設(shè)計(jì)中各實(shí)體之間的對應(yīng)關(guān)系，給出詳細(xì)的物理設(shè)計(jì)，即數(shù)據(jù)庫表的設(shè)計(jì)，各個(gè)模塊主要由概念設(shè)計(jì)圖轉(zhuǎn)換為關(guān)系數(shù)據(jù)模式。本系統(tǒng)需要設(shè)計(jì)的數(shù)據(jù)庫表有存放用戶基本信息表、存放角色基本信息表、存放所有角色權(quán)限、機(jī)構(gòu)信息表、部門信息表、文檔信息表、考勤信息表、上下班時(shí)間表、消息表、日程表、個(gè)人便簽表、登錄日志表和知識信息表。

　　4結(jié)束語

　　本系統(tǒng)主要完成了人事、文檔、消息、知識管理等模塊的設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)過程中采用SSH開源框架，使用Dreamweaver可視化軟件，使用MySQL關(guān)系型數(shù)據(jù)庫。在這個(gè)過程中，我們設(shè)計(jì)了協(xié)同訪問控制機(jī)制，因?yàn)樵谄髽I(yè)管理過程中，協(xié)作過程必須遵守一定的規(guī)則，否則會引起混亂。使用本系統(tǒng)，各位員工可以很快的收到來自管理層的信息，更快地調(diào)整工作目標(biāo)，也可以將各位員工的意見更快的傳到管理層的面前，有助于管理層更好的決策。使各個(gè)部門之間有不同的意見可以溝通，打破了以前互相隔絕的狀態(tài)。

　　參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)論文14

　　摘要：

　　首先要明確的是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的順利實(shí)施離不開流動資金的大力支持，因此該部分資金帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高，加之社會市場經(jīng)濟(jì)帶來的競爭加劇，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都面臨著巨大的壓力，所以，要讓房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展下去，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理，提高住房的質(zhì)量和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，筆者分析了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的宏觀環(huán)境以及對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的必要性，發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理存在的問題，并以此為基礎(chǔ)提出了幾點(diǎn)解決策略。

　　關(guān)鍵詞：

　　房地產(chǎn)；建設(shè)項(xiàng)目；財(cái)務(wù)管理

　　一、引言

　　從最近幾年的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)在我國境內(nèi)得到了良好的發(fā)展，我國也涌現(xiàn)了很多極為杰出的房地產(chǎn)公司，而且房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量也非�？捎^。眾所周知，由于某些歷史原因，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)成長階段都受到了一些不好的影響，進(jìn)而造成我國的房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫化程度較高，在某種情況下，甚至表現(xiàn)為“發(fā)育不良”等，這些對于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展以及房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展都是非常不利的。但是隨著我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控愈加嚴(yán)厲，政策力度逐漸加大，政策的頒布頻率也有所增加，房地產(chǎn)的建設(shè)項(xiàng)目面對的挑戰(zhàn)的難度隨之增加。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力度已經(jīng)達(dá)到了白熱化，所以，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理，對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在整個(gè)建設(shè)期可能會面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的防范。

　　二、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理存在的問題

　　1、缺乏對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)可行性方面較為系統(tǒng)的研究

　　目前，在很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目決策時(shí)，缺乏對項(xiàng)目整個(gè)系統(tǒng)性的可行性研究，其中尤為嚴(yán)重的是缺乏財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)的研究，這使得整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的決策缺乏可信數(shù)據(jù)的支持，在很多時(shí)候都只是依靠管理層的經(jīng)驗(yàn)加以判斷，這使得很多項(xiàng)目在進(jìn)行的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)很多方面的問題都沒有在項(xiàng)目開始初期加以考慮，使得房地產(chǎn)的建設(shè)項(xiàng)目缺乏市場經(jīng)濟(jì)的分析以及財(cái)務(wù)、環(huán)境等可行性的研究和論證，在項(xiàng)目的宏觀方面，難以做到整體戰(zhàn)略的把握。

　　2、在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)算管理方面存在一定的問題

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)算管理顯得尤為重要，因?yàn)樗鼘ζ髽I(yè)的利潤有著直接的關(guān)系。但是，在絕大多數(shù)的房地產(chǎn)的建設(shè)項(xiàng)目中都不是非常重視預(yù)算管理的工作，特別是在預(yù)算管理中的市場評估和預(yù)判工作這兩部分。這必然使得在實(shí)際的建設(shè)項(xiàng)目工作中大量的數(shù)據(jù)和期望達(dá)到的目標(biāo)與實(shí)際的市場狀況不符合的情況產(chǎn)生，較為嚴(yán)重的可能使得建設(shè)項(xiàng)目并不被市場所認(rèn)可，預(yù)算的管理工作將無法繼續(xù)進(jìn)行下去。除此之外，有較小一部分的房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立比較完善的指標(biāo)制度，使得在建設(shè)項(xiàng)目中無法對預(yù)算工作中的成本和支出預(yù)算以及收益預(yù)算等產(chǎn)生明確的認(rèn)識，只是單單重視房地產(chǎn)企業(yè)自身的盈虧，對盈虧產(chǎn)生的緣由沒有進(jìn)行深入的分析，目光較為短淺，忽視了企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

　　3、對房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的全面成本管理有所忽略

　　房地產(chǎn)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)主要的目的是獲取利潤，如何在獲取最大利益的同時(shí)付出最小的成本就是建設(shè)項(xiàng)目全面成本管理主要需要解決的問題，也可以說其目的是不浪費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)的一分一毫，成本最小，效益最高。而且，某些房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目并沒有建立一個(gè)較為完善的資本運(yùn)作體系，很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本來源主要是銀行或者其他企業(yè)，這樣的資本來源必然會使得房地產(chǎn)企業(yè)的利息過高，一旦沒有足夠的資金償還利息，整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目將無法正常的運(yùn)作下去，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。雖然隨著我國經(jīng)濟(jì)走向國際化的趨勢越發(fā)明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展迅猛，造就了萬達(dá)等成功的案例，但是大部分的房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目都淪陷在一次又一次的改革浪潮中，匯率不穩(wěn)定、銀行利率變化較大以及國家政策的改變等因素都使得房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)較大。這些風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生都是由于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目缺乏全面成本管理的意識。

　　4、房地產(chǎn)企業(yè)對建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本的管理缺乏重視

　　目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人沒有對財(cái)務(wù)管理給予應(yīng)有的重視，管理意識不足，沒有對財(cái)務(wù)管理的`相關(guān)問題采取應(yīng)有的措施。雖然有些房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人對財(cái)務(wù)管理有所重視，但是對其實(shí)際的實(shí)施情況并不是非常了解，根據(jù)相關(guān)的資料表明，很多的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理工作在設(shè)計(jì)階段落實(shí)的較好，但是在施工階段并沒有將財(cái)務(wù)管理的工作落到實(shí)處。有些財(cái)務(wù)管理的工作人員認(rèn)為施工階段的機(jī)械設(shè)備以及相關(guān)的材料是財(cái)務(wù)管理的關(guān)注重心，對于其他的成本的財(cái)務(wù)管理工作沒有注重，使得財(cái)務(wù)管理的工作難以持續(xù)的進(jìn)行下去。最為重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的管理層以及相關(guān)的財(cái)務(wù)人員并沒有對財(cái)務(wù)管理工作給予足夠的重視，這使得在財(cái)務(wù)管理的實(shí)施過程中存在很多的限制，所以，只有管理層對財(cái)務(wù)成本管理的關(guān)注稍微多一些，給予足夠的重視，才可以對提高房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的效率有所助益。

　　三、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理相關(guān)問題的幾點(diǎn)策略

　　1、加大對建設(shè)項(xiàng)目在開始前的可行性研究，使得建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理有所加強(qiáng)

　　在我國的宏觀市場環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)屬于“三高”行業(yè)，即高收益、高風(fēng)險(xiǎn)以及高投資。所以，在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的運(yùn)行過程中，對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的研究力度增大，可以有效的提高建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的有效性，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，從而提高其社會效益以及經(jīng)濟(jì)效益。財(cái)務(wù)管理的相關(guān)人員必須在項(xiàng)目的可行性調(diào)查報(bào)告中對施工的細(xì)節(jié)以及宏觀的戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行核實(shí)和審查，分析和調(diào)研整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的成本和利潤水平，從而對整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測，并且提前做出相對應(yīng)的應(yīng)急措施，從而可以達(dá)到有效規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)引起的資金流失的現(xiàn)象的產(chǎn)生，進(jìn)而可以達(dá)到房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理達(dá)到嚴(yán)謹(jǐn)性和全面性的目的。

　　2、加強(qiáng)對建設(shè)項(xiàng)目的全面預(yù)算管理工作，使得建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理有所加強(qiáng)

　　對全面預(yù)算工作的相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)組織工作進(jìn)行加強(qiáng)，細(xì)化授權(quán)批準(zhǔn)程序以及職責(zé)權(quán)限等工作，才可以提高財(cái)務(wù)管理工作的效率。建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)算委員會需要對預(yù)算的目標(biāo)進(jìn)行擬定，將制度預(yù)算的具體措施落到全面預(yù)算管理工作的實(shí)處。與此同時(shí)，將建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)算編制與執(zhí)行結(jié)合起來，努力提高預(yù)算的執(zhí)行力度，從而達(dá)到建設(shè)項(xiàng)目的全面預(yù)算管理的目標(biāo)。對預(yù)算責(zé)任單元進(jìn)行科學(xué)的制定，對建設(shè)項(xiàng)目的內(nèi)部管理進(jìn)行強(qiáng)化，使得參與建設(shè)項(xiàng)目的各個(gè)部門的職責(zé)和權(quán)利明晰，強(qiáng)化在預(yù)算執(zhí)行過程中的控制和監(jiān)督機(jī)制，從而減少一定的經(jīng)濟(jì)損失。在建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理方面主要做到對資金的投放的準(zhǔn)確估算，科學(xué)合理的編制可行性報(bào)告，從而降低建設(shè)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，而且必須在進(jìn)行資金投放估算的過程中做到資本結(jié)構(gòu)的管理，對現(xiàn)金流進(jìn)行合理規(guī)劃，從而對償債能力造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效規(guī)避。

　　3、完善并且加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的全面成本管理

　　樹立系統(tǒng)的管理意識是加強(qiáng)全面成本管理的第一步，要堅(jiān)持站在戰(zhàn)略的高度看待建設(shè)項(xiàng)目，堅(jiān)持全面性原則，對于不同的成本性質(zhì)采取不一樣的方法策略。在目前宏觀環(huán)境下，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理必須以競爭為前提，將非物質(zhì)成本和物質(zhì)成本兩個(gè)方面都加以考慮。全面成本管理必須將成本內(nèi)容進(jìn)行擴(kuò)大，要包括房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成本、人力資源以及環(huán)境等成本，而不僅僅考慮建造成本，而且，這些成本都需要科學(xué)合理的方法進(jìn)行將成本控制達(dá)到應(yīng)有的效用。加強(qiáng)全面成本管理的第二步是需要參與建設(shè)項(xiàng)目的全體成員的配合的。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在進(jìn)行全面成本管理時(shí)，盡可能的采取目標(biāo)管理的方式，并且全面跟蹤財(cái)務(wù)成本管理的情況，從而對全面成本管理工作的有效實(shí)施提供一定的保障。

　　4、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目建立較為合理和全面的財(cái)務(wù)管理體系

　　建立較為合理和全面的財(cái)務(wù)管理體系對于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有著十分重要的戰(zhàn)略意義，對編制的預(yù)算要進(jìn)行分析和考核，要在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的內(nèi)部建立三級責(zé)任中心，即：利潤中心、成本中心以及投資中心，確立項(xiàng)目內(nèi)部的季度以及年度的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。建設(shè)項(xiàng)目中已經(jīng)完成的工作要與正在完成的計(jì)劃分離開來進(jìn)行相關(guān)的執(zhí)行和審批，不得混淆，與此同時(shí)必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理體系的精細(xì)化管理。在預(yù)算編制之后要在建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)部的上下級之間進(jìn)行活躍的溝通交流，確保責(zé)任和權(quán)力是一一對應(yīng)的，將相關(guān)工作的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確。建設(shè)項(xiàng)目時(shí)間一般較長，所以建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)部在每個(gè)月以及每個(gè)季度都要對財(cái)務(wù)管理的績效進(jìn)行考核分析，再以年度為單位進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的總結(jié)。只有建立合理和全面的財(cái)務(wù)管理體系才可以使得房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的問題得以解決。

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　　[3]閆煒、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本核算若干問題的探析[J]、門窗，20xx（，9）：261、

房地產(chǎn)論文15

　　房地產(chǎn)企業(yè)成本管理缺乏先進(jìn)的成本管理方法，沒有系統(tǒng)的成本管理體系，導(dǎo)致房地產(chǎn)成本管理效果不佳。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)成本管理意識、增強(qiáng)先進(jìn)成本管理技術(shù)的運(yùn)用、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的運(yùn)用，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

　　房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)是復(fù)雜且綜合性強(qiáng)的一種經(jīng)濟(jì)活動，在房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的進(jìn)程當(dāng)中，因?yàn)槌杀竟芾眢w系不成熟，最終導(dǎo)致項(xiàng)目整體成本無效。隨著科技的不斷進(jìn)步與發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境正一步步走向成熟，房地產(chǎn)企業(yè)將成本管理作為企業(yè)發(fā)展的新的利潤增長點(diǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)在日漸激烈的市場競爭力中晉升的關(guān)鍵措施�，F(xiàn)如今，買方市場在市場中的比例較高，對于房地產(chǎn)企業(yè)的競爭，每一個(gè)細(xì)化市場中都很激烈，但是大多數(shù)生產(chǎn)的都是相同質(zhì)量的產(chǎn)品，大同小異。如果房地產(chǎn)企業(yè)比競爭對手具有更大成本優(yōu)勢，那么它將具有更強(qiáng)的核心競爭力。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本管理的意義

　　所謂房地產(chǎn)成本，是指房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)、銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中而花費(fèi)的各項(xiàng)耗費(fèi)之和，其中主要包括前期工程費(fèi)、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、貸款利息、管理費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、稅費(fèi)以及其他費(fèi)用。成本控制在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)過程中是一項(xiàng)重要工作，是一個(gè)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的系統(tǒng)工程。一個(gè)企業(yè)成本管理的領(lǐng)先是企業(yè)在日漸激烈競爭中取勝的重要戰(zhàn)略之一，更多的企業(yè)不斷打響開源節(jié)流、降低支出的口號。事實(shí)上，任何企業(yè)無論采取何種方法及措施，都無法取代成本預(yù)算控制管理這一項(xiàng)工作。從長遠(yuǎn)看，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的成本控制管理是企業(yè)必須重視的問題。由于成本管理指標(biāo)是一種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，成本指數(shù)顯示房地產(chǎn)商的工作是好還是壞。開展成本管理工作，有利于促進(jìn)生產(chǎn)管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合管理水平，所以房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本預(yù)算控制管理勢在必行，抓好這項(xiàng)管理工作可以帶動全局。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在問題

　　1.對成本管理意識較弱

　　目前，只有小部分房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到了全要素、全方位的成本管理，其余大部分房地產(chǎn)企業(yè)都沒有實(shí)現(xiàn)成本的有效管理。一些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為設(shè)計(jì)階段的成本管理是重點(diǎn)，其他階段對成本管理影響很小，部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為只有原材料和設(shè)備的提供才是成本管理的關(guān)鍵，這種觀點(diǎn)是不全面的。成本管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本管理的中樞，應(yīng)當(dāng)將成本控制放在與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益對等的位置上，對于項(xiàng)目的開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確成本核算對象，并對其進(jìn)行全面、科學(xué)、合理地分析。領(lǐng)導(dǎo)要明確成本控制的目標(biāo)，堅(jiān)持培養(yǎng)成本控制人員的專業(yè)性。如今房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)道路愈來愈精細(xì)化了，只有更精細(xì)的'企業(yè)成本管理理念，才能促進(jìn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展。

　　2.缺乏先進(jìn)的成本管理方法

　　目標(biāo)成本法、定額法是主要的成本管理方法，是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的傳統(tǒng)方法。由于這種方法報(bào)告的時(shí)效性相對滯后，所以這種核算方法無法充分發(fā)揮成本管理的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理理念，以節(jié)約并降低成本、節(jié)省用度為標(biāo)準(zhǔn)，以成本節(jié)省為主導(dǎo)的傳統(tǒng)成本管理方法，不便于合理計(jì)算成本，不利于全面分析房地產(chǎn)企業(yè)在特定產(chǎn)品、間接費(fèi)用分配的精確性和合理性，使用單一的成本計(jì)算分配標(biāo)準(zhǔn)，會間接導(dǎo)致成本分配信息失真，成本信息精確度降低，損傷房地產(chǎn)公司為未來業(yè)績支出一些短期看起來成本高昂費(fèi)用的積極性，從而影響房地產(chǎn)公司的技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)品升級。生產(chǎn)管理缺乏全面考慮，沒有真正形成系統(tǒng)的成本管理方法，不利于對成本的宏觀調(diào)控。

　　3，沒有完善的成本管理制度體系

　　盡管一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了相對完整的成本管理系統(tǒng)，但是，沒有真正考核工作效果，或者只是注重處罰，不注重獎勵或獎勵力度不夠，嚴(yán)重打擊職工的積極性，損害了職工的利益，也給企業(yè)帶來間接影響。企業(yè)能否有效地將權(quán)利與責(zé)任相結(jié)合，是每一個(gè)員工所關(guān)心的。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，是一個(gè)涉及大量資本運(yùn)營的發(fā)展過程，是一個(gè)資金運(yùn)營成本較高的產(chǎn)業(yè)。雖然大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都很重視成本管理，但因?yàn)楣芾斫?jīng)驗(yàn)不足，沒能及時(shí)在公司內(nèi)部建立起標(biāo)準(zhǔn)的成本管理系統(tǒng)，包含規(guī)章制度、崗位職責(zé)和掌控流程等，許多房地產(chǎn)企業(yè)也沒有設(shè)立專門的成本管理部門。

　　三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的策略

　　1.樹立房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的意識

　　大多數(shù)員工應(yīng)當(dāng)樹立良好的成本管理意識，提高員工的成本管理意識，提高員工專業(yè)知識水平，使其全面參與到房地產(chǎn)管理工作中。加強(qiáng)成本管理，充分認(rèn)識成本和收入之間的緊密聯(lián)系，貫通技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合、生產(chǎn)與管理并重的原則，加強(qiáng)宣傳教育，提高職工的成本意識。房地產(chǎn)企業(yè)管理者要提高職工的自主管理意識，在日常成本管理中，積極地采用約束與激勵機(jī)制，達(dá)成自主管理，從而有效降低成本。

　　2.加強(qiáng)成本管理技術(shù)運(yùn)用

　　全面了解公司的成本結(jié)構(gòu)和管理，提高其競爭優(yōu)勢。在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)中，間接成本占很大一部分，它的結(jié)構(gòu)和歸屬性徹底變化，在生產(chǎn)過程之外也產(chǎn)生很多費(fèi)用，它以顧客鏈為導(dǎo)向，以價(jià)值鏈為中心，完全轉(zhuǎn)變了房地產(chǎn)企業(yè)的“工作流程”，強(qiáng)調(diào)協(xié)調(diào)內(nèi)部和外部客戶之間的關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)要協(xié)調(diào)各個(gè)部門、各個(gè)環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系，對房地產(chǎn)企業(yè)的需求、材料的供應(yīng)、生產(chǎn)和銷售環(huán)節(jié)的操作形成連續(xù)，同步“工作流程”。通過作業(yè)分析，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流程優(yōu)化改造，消除所有不能增加價(jià)值的作業(yè)，選擇成本較低的作業(yè)，真正做到房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)作業(yè)改進(jìn)，提高作業(yè)效率。通過流程優(yōu)化重組，結(jié)束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接，減少審核和監(jiān)督，提高房地產(chǎn)開發(fā)流程的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的整體優(yōu)化，建立房地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢。通過加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，不斷提高成本控制水平，確保企業(yè)獲得最大經(jīng)濟(jì)效益。

　　3，加強(qiáng)全面預(yù)算管理

　　先進(jìn)的信息技術(shù)現(xiàn)已被廣泛用于房地產(chǎn)企業(yè)管理領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)投資大、高風(fēng)險(xiǎn)、長周期的行業(yè)，大部分都采用成本高、效率低的經(jīng)營方式，為了改變這種經(jīng)營方式，企業(yè)必須擴(kuò)展實(shí)時(shí)跟蹤信息管理系統(tǒng)，為每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)提供準(zhǔn)確、有效路徑和有利信息。另外合理、全面的預(yù)算管理能夠進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理能力和水準(zhǔn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金聚集型行業(yè)，資本成本高，當(dāng)設(shè)定的預(yù)算方向可以反映為股東所創(chuàng)造的超過資本本金的價(jià)位時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效預(yù)算管理就顯得尤為重要，針對房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都需要根據(jù)自身特點(diǎn)做出符合企業(yè)實(shí)際經(jīng)營情況的全面預(yù)算。建立與房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)相一致的預(yù)算指標(biāo)，主要體現(xiàn)為高度集中的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，要有一個(gè)準(zhǔn)確定位的成本管理責(zé)任。預(yù)算的編制一定要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)和策略編寫，組織各部門編制預(yù)算。預(yù)算經(jīng)審批后，為了確保預(yù)算的執(zhí)行體系全面具體，要將其落實(shí)到各個(gè)部門、各個(gè)崗位上，所有執(zhí)行人員必須認(rèn)真負(fù)責(zé)。成本管理主要做的是管理，不僅要做項(xiàng)目成本管理，建立起良好的成本概念，也要加強(qiáng)績效考核。由于建立成本控制是每個(gè)人的責(zé)任，因此，每個(gè)級別的組織都需要人員參與、合作，每個(gè)人都應(yīng)參與活動和評估，對不合理的需要、不規(guī)則的設(shè)計(jì)等不同節(jié)點(diǎn)的控制，都是保證項(xiàng)目成本控制順利實(shí)現(xiàn)的重要條件。成本控制是通過項(xiàng)目載體，以及實(shí)現(xiàn)過程中涉及到所有相關(guān)部門來得以實(shí)現(xiàn)最終控制，這是相互匹配的問題，通過有效合作，將項(xiàng)目進(jìn)度管理、成本管理和基金管理有機(jī)地結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)利益最大化，提供良好的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。

　　4.建立先進(jìn)的成本管理體系

　　目前，對影響成本管理的房地產(chǎn)企業(yè)來說，成本管理體系的建立是以標(biāo)準(zhǔn)成本管理為基礎(chǔ)，采用系統(tǒng)管理的方法，確定定額管理的全過程，把所有產(chǎn)品的買賣情況作為投資和開發(fā)新產(chǎn)品的基礎(chǔ)策略，進(jìn)行成本動因分析，鼓勵經(jīng)營人員把主要精力放在能源管理、備件管理、工模具管理、外圍工程管理等方面，明確各個(gè)崗位成本核算員工的具體職責(zé)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的全面覆蓋，為房地產(chǎn)企業(yè)工序成本不斷降低提供制度保障。要制定目標(biāo)成本的考核機(jī)制與管理辦法，做到目標(biāo)明確、責(zé)任明確，以此確保成本的可控性。建立行之有效的各種機(jī)制，借助房地產(chǎn)企業(yè)的^管理系統(tǒng)，提高數(shù)據(jù)的系統(tǒng)性和準(zhǔn)確性，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，提高房地產(chǎn)作業(yè)成本法的運(yùn)用效率，降低實(shí)施難度，減少管理成本，增加企業(yè)的整體效益。

　　綜上所述，企業(yè)要在實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷調(diào)整組織機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)流程、加強(qiáng)管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，不斷提高業(yè)務(wù)水平來適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)市場占有率。執(zhí)行嚴(yán)格的內(nèi)部成本管理控制，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本，激勵房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗，明確目標(biāo)成本的制定與責(zé)任體系，建立行之有效的各種機(jī)制，以保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

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