房地產(chǎn)論文[集合]

　　在學(xué)習(xí)和工作中，大家肯定對(duì)論文都不陌生吧，通過論文寫作可以培養(yǎng)我們獨(dú)立思考和創(chuàng)新的能力。還是對(duì)論文一籌莫展嗎？下面是小編幫大家整理的房地產(chǎn)論文，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

房地產(chǎn)論文1

　　房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長點(diǎn)，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康增長起到重要的作用。在國家宏觀調(diào)控的大背景下，由于銀行貸款政策的不斷縮緊，拓寬房地產(chǎn)業(yè)融資渠道迫在眉睫。20xx年12月3日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定了9條金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施，房地產(chǎn)信托投資基金作為創(chuàng)新融資方式的性質(zhì)被明確。在隨后的幾年時(shí)間里，房地產(chǎn)信托投資基金以其相對(duì)較高的回報(bào)率，獲得了投資者的追捧。然而，在信托業(yè)平穩(wěn)發(fā)展同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)未來可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，市場必須保持高度警惕。一旦出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)信托公司將無法承載兌付高峰狀態(tài)，從而對(duì)現(xiàn)金流量及基金單位持有人的分紅額構(gòu)成不利影響。而房地產(chǎn)信托投資基金價(jià)格的不穩(wěn)定性，也會(huì)最終影響到其收益性，造成投資者固定收益無法收回，致使國內(nèi)信托公司及房地產(chǎn)企業(yè)遭受巨大損失。鑒于此，本文將從兌付高峰分析入手，研究房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因及解決對(duì)策。

　　1 房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展的現(xiàn)狀

　　信托業(yè)務(wù)和銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)一起構(gòu)成現(xiàn)代金融四大支柱。從資金信托的角度出發(fā)，房地產(chǎn)信托投資基金屬于房地產(chǎn)證券化的一種，是指信托公司通過制定信托投資計(jì)劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資。并委托或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。與一般的信托合同、證券投資基金相比，房地產(chǎn)信托投資基金制度具有很大的優(yōu)勢，據(jù)《20xx年中國信托業(yè)發(fā)展報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托密集發(fā)行主要是在20xx年及20xx年上半年。20xx年一季度末，房地產(chǎn)信托余額僅為2300多億元;20xx年末增加到4300余億元;20xx年6月末，繼續(xù)增加到6000多億元;到20xx年6月末為6752億元，直至20xx年底增加到6983億元。

　　房地產(chǎn)信托投資基金一直是信托行業(yè)資金使用的一個(gè)主要方向，一直以來房地產(chǎn)信托投資基金也是房地產(chǎn)企業(yè)除了銀行貸款融資之外一個(gè)很主要的資金來源。之前房地產(chǎn)信托歷年都呈現(xiàn)出一種快速增長的勢頭，這種勢頭一直保持到了20xx年的年中，從20xx年下半年開始，由于國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，加上銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金加強(qiáng)了監(jiān)管，這個(gè)勢頭開始下滑，但由于投資市場中股市持續(xù)低迷，儲(chǔ)蓄利率也沒有提高跡象，房地產(chǎn)信托投資基金這種預(yù)計(jì)年收益最高的投資產(chǎn)品仍是最具有誘惑性的一種理財(cái)產(chǎn)品。在房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控之下，許多資金鏈緊張的開發(fā)商都選擇了房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品以解燃眉之急。有人說房地產(chǎn)信托投資基金是房企的“救命稻草”，也有人說房地產(chǎn)信托投資基金僅起到“備胎”的作用，但無論如何，在宏觀調(diào)控的背景下，由于銀行貸款的減少，確實(shí)讓房地產(chǎn)信托投資基金“火”了一把。

　　2 房地產(chǎn)信托投資基金面臨的風(fēng)險(xiǎn)

　　目前隨著我國銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸的收緊，信托投資基金已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)重要的資金來源之一，但在信托投資基金行業(yè)迅猛發(fā)展的同時(shí)也出現(xiàn)了巨大隱患�，F(xiàn)今房地產(chǎn)信托投資基金年收益率普遍高于10%，為投資者帶來收益的同時(shí)，也為到期時(shí)需兌付的巨額本息埋下了伏筆，隱藏著潛在風(fēng)險(xiǎn)。作為高資金需求、高投入的房地產(chǎn)行業(yè)，先天具備著高風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)信托投資基金作為一種金融產(chǎn)品，一方面受到宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控、房地產(chǎn)項(xiàng)目本身、行業(yè)市場環(huán)境等諸多不確定因素帶來多重風(fēng)險(xiǎn)的影響，另一方面又面臨著信托投資基金業(yè)務(wù)運(yùn)行過程中的各種不確定性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信托投資基金主要存在以下幾種風(fēng)險(xiǎn)。

　　2.1 提前清盤風(fēng)險(xiǎn)

　　在真正的兌付高峰到來之前，20xx年已經(jīng)有超過4個(gè)房地產(chǎn)信托投資基金提前清盤，如20xx年2月10日，天津信托20xx年11月發(fā)行的正源投資——信達(dá)地產(chǎn)股票收益權(quán)投資及回購結(jié)合資金信托計(jì)劃提前宣告終止，這比原本的5月到期日提前了3個(gè)月。該項(xiàng)目于20xx年9月開盤，開盤之初，月成交套數(shù)能達(dá)到100套，但從20xx年2月開始后的12個(gè)月，月銷售套數(shù)基本都在個(gè)位數(shù)，而該款信托產(chǎn)品發(fā)行之時(shí)正值房地產(chǎn)市場火爆之際。然而20xx年2月開始，房產(chǎn)商銷售回款大幅下降，而房產(chǎn)信托兌付資金主要就來源于開發(fā)商銷售回款，一旦銷售持續(xù)下降，兌付風(fēng)險(xiǎn)即呈現(xiàn)，信達(dá)地產(chǎn)提前終止此款信托產(chǎn)品實(shí)屬無奈。以上事例層出不窮，盡管目前沒有信托產(chǎn)品爆出兌付失敗，但房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險(xiǎn)暗流涌動(dòng)，市場不乏房地產(chǎn)信托投資基金提前清盤現(xiàn)象。據(jù)公開信息顯示，去年三季度以來，房地產(chǎn)信托投資基金提前清盤數(shù)量就達(dá)15支，涉及中誠、中融、新華信托等多家大型信托公司。20xx年全國共有50支信托提前清盤，房地產(chǎn)信托投資基金出現(xiàn)的大批提前清償能否使其在兌付高峰期平穩(wěn)度過，引起了社會(huì)輿論的集中關(guān)注。

　　2.2 企業(yè)不能集中兌付風(fēng)險(xiǎn)

　　經(jīng)過過去兩年的爆發(fā)式增長后，房地產(chǎn)信托投資基金迎來了集中兌付期，兌付問題成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。20xx年房地產(chǎn)信托投資基金到期規(guī)模達(dá)到1758億元，迎來首個(gè)兌付小高潮，其中季度高峰出現(xiàn)在3季度，為716億元，單月高峰出現(xiàn)在7月份，到期總額達(dá)到504億元，兌付壓力仍將持續(xù)。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截止到20xx年底，我國信托資產(chǎn)總規(guī)模達(dá)到4.8萬億元，同比增長58%，其中投向房地產(chǎn)市場的資金達(dá)到6882億元，占比14.83%，20xx年全年房地產(chǎn)信托投資基金新增規(guī)模就達(dá)到3704億元。據(jù)國泰君安的報(bào)告顯示，20xx年房地產(chǎn)信托投資基金總到期規(guī)模約為1758億元，20xx年成為信托兌付高峰年，隨著兌付高峰期的到來，受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策與經(jīng)濟(jì)周期的影響以及信托公司自身發(fā)展不合理、監(jiān)管措施具有滯后性等因素的影響，兌付風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)峻。

　　2.3 到期不能兌付約定收益風(fēng)險(xiǎn)

　　近期一款名為國開城市發(fā)展基金的信托產(chǎn)品年化收益率達(dá)到37%引發(fā)多方關(guān)注，此款產(chǎn)品由國開金融、昆侖信托和中海信托三家金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)行，總規(guī)模為500億元，一期資金為101億元，根據(jù)該基金的背景資料，信托投資人的年化收益率高達(dá)20%到37%，上不封頂，其主要贏利點(diǎn)是分享土地增值收益，進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，該基金的資產(chǎn)包括西安、成都、紹興等二三線城市未開發(fā)土地，但是由于房地產(chǎn)市場受政策影響巨大，土地價(jià)格有著極大的不確定性，進(jìn)而將影響該信托的收益水平。土地收益是否能夠支持37%的融資成本是有浮動(dòng)性的，因此其能否順利兌付也成為關(guān)注焦點(diǎn)。由于信托公司沒有公開披露平臺(tái)，各家公司產(chǎn)品披露情況差異巨大，因此，在高收益的背后，整個(gè)房產(chǎn)信托業(yè)將面臨集中到期兌付的壓力，是否能如期兌付約定收益，使房地產(chǎn)行業(yè)在收益構(gòu)成方面，協(xié)調(diào)保持資產(chǎn)組合中各資產(chǎn)的收益有利于現(xiàn)金流的穩(wěn)定，是房地產(chǎn)行業(yè)需不斷警示自身發(fā)展的動(dòng)力。

　　3 房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根源

　　房地產(chǎn)信托融資發(fā)展初期只是一些中小房地產(chǎn)企業(yè)采用的融資方式，但目前大型房地產(chǎn)企業(yè)也都采用信托投資基金融資方式。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場限購、限價(jià)和信貸緊縮，房地產(chǎn)信托投資基金成為不少開發(fā)商在遭遇銀行放貸緊縮后的“救命稻草”和“備用金”來源，如此大的信托融資規(guī)模導(dǎo)致了未來諸多兌付風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

　　3.1 兌付高峰引來提前清盤風(fēng)險(xiǎn)

　　20xx年出現(xiàn)的50支信托提前清償，主要原因有三:第一，房地產(chǎn)公司找到了新的融資。鑒于房地產(chǎn)信托融資成本高，房地產(chǎn)公司就以新融到的錢把原來的房地產(chǎn)融資項(xiàng)目提前還款，資質(zhì)好的地產(chǎn)集團(tuán)，基本上利率都在15%-18%左右，高于銀行同業(yè)利率10%左右，有的'地產(chǎn)商借了信托的資金，拿到地后四證齊全，即可到銀行申請(qǐng)開發(fā)房地產(chǎn)貸款，貸款成功就會(huì)使房地產(chǎn)商后期的融資成本大幅下降，因此房地產(chǎn)商拿到這筆錢之前，會(huì)想辦法先把信托這部分余款補(bǔ)足，信托項(xiàng)目就會(huì)提前終止。第二，提前償還閑置資金。一些房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場比較低迷的狀況下，不愿意開發(fā)項(xiàng)目，造成提前償還。第三，信托公司嚴(yán)加監(jiān)管，及時(shí)控制清盤。一些信托的確預(yù)期會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)信托投資基金里面，信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險(xiǎn)控制是非常嚴(yán)密的，信托公司針對(duì)每一筆信托項(xiàng)目，都會(huì)采取大股權(quán)項(xiàng)目，指派項(xiàng)目監(jiān)理及財(cái)務(wù)總監(jiān)控制現(xiàn)金流，公司每一筆資金流動(dòng)都受到監(jiān)管。當(dāng)出現(xiàn)融資風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，會(huì)造成提前還款，這也從反方向體現(xiàn)出信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金的控制能力。

　　3.2 到期日集中導(dǎo)致企業(yè)不能集中兌付風(fēng)險(xiǎn)

　　目前房地產(chǎn)信托投資基金融資規(guī)模巨大，到期日又相對(duì)集中，陸續(xù)出現(xiàn)地產(chǎn)信托到期難支付的案例:如華奧國際信托的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目在20xx年5月底出現(xiàn)的兌付危機(jī)、天津星耀投資有限公司和昆山洪峰房地產(chǎn)有限公司的還款情況都是欠息等。鑒于此，大量集中兌付風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生原因有兩方面:首先是大型房地產(chǎn)公司信托投資基金規(guī)模增大。數(shù)據(jù)顯示20xx年全年，根據(jù)單家公司房地產(chǎn)信托規(guī)模排行，發(fā)現(xiàn)排在前列的都是大型房地產(chǎn)公司，諸如萬科、綠城、保利和恒大都分別融了三四十億元，融資規(guī)模遠(yuǎn)大于中小房地產(chǎn)企業(yè)。

　　20xx年9月初，萬科以51億元的購地金額領(lǐng)跑土地市場，粗略計(jì)算，其20xx年前8個(gè)月，累計(jì)購地金額已達(dá)135億元，巨額的購地金背后是強(qiáng)大的信托支持。信托規(guī)模巨大極易帶來到期集中兌付壓力。企業(yè)短期債務(wù)壓力也帶來兌付隱患。以綠城為例，20xx年綠城面臨超過200億元的短期債務(wù)壓力，其中包括45億元左右的信托貸款。20xx年6月，綠城先是賣掉了綠城中國24.6%的股權(quán)給九龍倉，融資51億港元，而后又轉(zhuǎn)讓了9個(gè)項(xiàng)目給融創(chuàng)中國，*現(xiàn)33.7億元。如此騰挪轉(zhuǎn)移，皆被指出與信托到期有關(guān)。大型房地產(chǎn)公司大量信托產(chǎn)品集中到期，必將給壓力下的信托行業(yè)帶來不可預(yù)期的兌付風(fēng)險(xiǎn)。

　　3.3 市場規(guī)模激增導(dǎo)致預(yù)期收益無法收回風(fēng)險(xiǎn)

　　在追捧這種具有高收益率的投資產(chǎn)品時(shí)，切記要注意其風(fēng)險(xiǎn)，主要原因有兩方面:首先，預(yù)計(jì)年化收益率過高導(dǎo)致到期兌付收益無法實(shí)現(xiàn)。就20xx年全年來講，在市場上共運(yùn)行著138款信托產(chǎn)品，其中預(yù)計(jì)年化收益率高達(dá)12.5%的有兩支，分別為中信信托的聚信匯金地產(chǎn)基金3號(hào)信托和吉林置業(yè)的陽光國際購物中心建設(shè)集合資金信托計(jì)劃。業(yè)內(nèi)人士分析，如此高的預(yù)計(jì)年化收益率，主要是因?yàn)檠胄�，特別是國務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控后，開發(fā)商想從商業(yè)銀行正常貸款會(huì)受到限制，通過信托方式來融資實(shí)屬必然之選。其次，多款產(chǎn)品投資同一項(xiàng)目導(dǎo)致兌付收益減低。在眾多的房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品中，投資風(fēng)險(xiǎn)大小在于所投項(xiàng)目優(yōu)劣，在國家加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管的背景下，這種現(xiàn)象的產(chǎn)生有了一定的必然性，因?yàn)樾磐杏屑s定性，信托產(chǎn)品有人數(shù)限制及資金限制，所以一個(gè)信托能夠融資的量是有限的，而房地產(chǎn)開發(fā)商需要的資金量卻比較大，必須分散給幾個(gè)信托去做，產(chǎn)品所募資金除用于具體項(xiàng)目外，還用于銀行存款，同業(yè)拆借，短期貸款等資金市場運(yùn)作，以獲取投資收益。房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品的一款多用，作為閑置資金，投資于銀行間市場，在資金盤活角度上來講沒有太大風(fēng)險(xiǎn)，但如果投資于其他實(shí)業(yè)，如制造業(yè)、股票等風(fēng)險(xiǎn)比較高的市場上，開發(fā)商資信情況較差或者開發(fā)的項(xiàng)目銷售不出去，資金沒辦法預(yù)期回籠就會(huì)造成極大風(fēng)險(xiǎn)。

　　4 防范房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

　　針對(duì)上述問題，只有政府、銀監(jiān)會(huì)、房地產(chǎn)商及信托公司多方做出努力，采取切實(shí)可行的措施，才能有效防范信托投資基金風(fēng)險(xiǎn)。

　　4.1 協(xié)調(diào)平衡政府監(jiān)管力度

　　房地產(chǎn)信托投資基金是需要政府嚴(yán)加管理的一個(gè)重要方面，需加強(qiáng)監(jiān)管。在兌付高峰期，房地產(chǎn)商面對(duì)的主要是資金鏈問題，并不是虧損問題，所以房地產(chǎn)商在兌付困難情況下就會(huì)采取降價(jià)賣樓等措施。因?yàn)橛行┟耖g的集資以房地產(chǎn)信托的方法去籌集資金，它是用高利息去吸引投資者進(jìn)行投資的，但在投資項(xiàng)目不明確時(shí)就進(jìn)行籌資，把資金投給房地產(chǎn)開發(fā)商，這必然存在投資風(fēng)險(xiǎn)，例如信托業(yè)發(fā)展良好的香港在沒有項(xiàng)目之前，是不允許這樣籌資的，從而減少融資風(fēng)險(xiǎn)。又如美國是房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)生的搖籃，經(jīng)過40多年的發(fā)展，從識(shí)別、評(píng)估和管理三個(gè)方面進(jìn)行系統(tǒng)性研究，建立了風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控系統(tǒng)，值得我國政府借鑒。因此，我國政府在協(xié)調(diào)平衡監(jiān)管力度的同時(shí)，應(yīng)借鑒國際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，從技術(shù)層面出發(fā)，全力提升我國信托行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管水平。

　　4.2 創(chuàng)新改革銀監(jiān)會(huì)調(diào)控方式

　　銀監(jiān)會(huì)在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金業(yè)務(wù)監(jiān)管方面一直不斷改革，創(chuàng)新銀監(jiān)會(huì)調(diào)控方式對(duì)信托業(yè)務(wù)將帶來巨大影響，尤其是對(duì)長期性建設(shè)項(xiàng)目。作為信托行業(yè)的指揮調(diào)控者，銀監(jiān)會(huì)應(yīng)對(duì)信托公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行業(yè)務(wù)合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查，逐筆分析業(yè)務(wù)的合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)狀況，合理把握規(guī)模擴(kuò)展，加強(qiáng)信托資產(chǎn)的運(yùn)用監(jiān)控，嚴(yán)控對(duì)大型房企集團(tuán)多投授信，集團(tuán)成員內(nèi)部關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)，積極防范房地產(chǎn)市場的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。此前，銀監(jiān)部門曾給諸如中融信托等20多家信托公司做出窗口指導(dǎo)，這是非常好的舉措。今后，銀監(jiān)會(huì)應(yīng)不斷創(chuàng)新調(diào)控方式，預(yù)防房地產(chǎn)信托投資基金業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)信托投資基金行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　4.3 穩(wěn)步提升房產(chǎn)商應(yīng)對(duì)方式

　　就房地產(chǎn)商而言，應(yīng)在原有應(yīng)對(duì)方式基礎(chǔ)上，不斷提升自身應(yīng)對(duì)方式，開展更多應(yīng)對(duì)手段，一是借新還舊，找另外一家信托公司發(fā)一個(gè)新的信托產(chǎn)品，新信托產(chǎn)品融到的錢償還舊信托產(chǎn)品的資金，這種方式目前比較常見。二是把信托產(chǎn)品賣給資產(chǎn)管理公司，由于抵押率低，哪怕最后償還不了，將土地及物業(yè)抵押后得到的資金足夠用來彌補(bǔ)初期投入，對(duì)于投資人來說，只要抵押物有價(jià)值，就一定會(huì)有人來接盤。三是把信托產(chǎn)品賣給房地產(chǎn)商，在股權(quán)信托模式下，把信托公司持有的股權(quán)賣給股權(quán)公司，按雙方認(rèn)可的價(jià)錢賣給接盤公司是一個(gè)極為理性的選擇。四是把信托產(chǎn)品賣給房地產(chǎn)基金，由于地產(chǎn)基金期限比信托長，更利于其度過房地產(chǎn)低迷期，對(duì)于投資人來說，等于把風(fēng)險(xiǎn)慢慢消耗掉了。

　　4.4 改善調(diào)整信托調(diào)控能力

　　此前，信托公司對(duì)信托到期無法兌現(xiàn)問題的解決途徑包括:延期兌付，借新還舊，第三方接盤，項(xiàng)目重組，出售抵押資產(chǎn)償還投資者以及自由基金接盤等，但是由于信托對(duì)到期收益條款的剛性規(guī)定，以及新發(fā)行信托難度加大等原因，所以上述措施在實(shí)施上困難重重。于是，信托公司應(yīng)改善原有做法，創(chuàng)新防范措施，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)化風(fēng)險(xiǎn)，保證信托投資公司的盈利能力和行業(yè)聲譽(yù)�，F(xiàn)今，不管是監(jiān)管層，還是房地產(chǎn)公司自身，都對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險(xiǎn)十分重視，監(jiān)管層已發(fā)文控制信托風(fēng)險(xiǎn)，那么，對(duì)于信托公司自身來說，嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生勢在必行。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)信托投資基金市場以累計(jì)的巨大按揭規(guī)模將直接導(dǎo)致信托產(chǎn)品還本付息壓力空前。從目前情況看，房地產(chǎn)信托投資基金雖然整體風(fēng)險(xiǎn)可控，但隨著兌付高峰期的到來，極有可能發(fā)生不能如期兌付風(fēng)險(xiǎn)，這就需要以上四方通力合作，從源頭抓起，重視房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)，提升信托公司的監(jiān)管與防范意識(shí)，積極研發(fā)多元化產(chǎn)品，共同防范信托風(fēng)險(xiǎn)，協(xié)調(diào)保證房地產(chǎn)信托投資基金業(yè)健康有序發(fā)展，使房地產(chǎn)信托投資基金在其獨(dú)特的優(yōu)勢下，得到進(jìn)一步提升。

　　參考文獻(xiàn):

　　1.尹阿東 何海凝.房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)控制措施的研究.科技和產(chǎn)業(yè).20xx.3

　　2.呂洪 魏慧馨.淺析我國房地產(chǎn)信托的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢.流通經(jīng)濟(jì).20xx.36

　　3.馮曉明.我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)防范探究.金融市場.20xx.7

　　4.王根興 余茂輝.房地產(chǎn)信托投資基金運(yùn)作模式選擇與風(fēng)險(xiǎn)控制.時(shí)代經(jīng)貿(mào).20xx.

房地產(chǎn)論文2

　　一、房地產(chǎn)建筑施工準(zhǔn)備階段的主要管理工作

　　1、落實(shí)“三通一平”工作

　　一直以來，房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目都必須確保做到“三通一平”。其中，“三通”是指保證現(xiàn)場施工道路、施工用的用水網(wǎng)絡(luò)以及用電網(wǎng)絡(luò)的狀況良好；而“一平”，則是指施工現(xiàn)場的場地保持平整。在“三通一平”問題上，雙方應(yīng)該在招標(biāo)前的施工合同上明確標(biāo)出，以確保施工隊(duì)在實(shí)際的施工中能夠更有效地避免因?yàn)槭┕べ|(zhì)量以及施工進(jìn)度等問題引發(fā)的工程糾紛。要想保持施工期間的場地平整，在測量場地地形和地貌時(shí)就必須確保其準(zhǔn)確性，這才能成為項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)合理以及施工過程安全的重要保障。另外，特別要注意一些落差較大的場地部分。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)必須將建筑主體工程和外網(wǎng)工程進(jìn)行綜合考慮，并準(zhǔn)確地確定好設(shè)計(jì)標(biāo)高。

　　2、做好工程項(xiàng)目總平面布置

　　建筑工程項(xiàng)目的總平面布置工作是否做得科學(xué)又合理，往往在一定程度上對(duì)于在施工過程中能否保持安全文明施工有很大影響。建筑項(xiàng)目的總平面布置需要考慮的施工因素有很多，包括是否滿足國家規(guī)定的施工消防要求、是否存在影響項(xiàng)目整體的建設(shè)推進(jìn)的因素等。其中，要對(duì)建筑的主體工程與外網(wǎng)工程在施工過程中是否會(huì)產(chǎn)生相互影響作用而進(jìn)行重點(diǎn)考慮。

　　3、工程項(xiàng)目規(guī)劃要做到詳細(xì)、科學(xué)

　　在進(jìn)行建筑項(xiàng)目的規(guī)劃前，只有與消防、通訊公司、氣象、供電、供水以及供暖等有關(guān)企業(yè)和政府部門進(jìn)行充分溝通，搜集好與工程相關(guān)的資料，才能得到系統(tǒng)性、全面性的工程規(guī)劃設(shè)計(jì)。在統(tǒng)籌時(shí)，要重點(diǎn)思考如何完成“七通一平”問題，以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代住宅所要求的適用性、安全性、耐久性、環(huán)保性以及經(jīng)濟(jì)性等性能。另外，還要做好建筑物的交通流量分析以及日照分析。盡可能保證建筑物周圍實(shí)現(xiàn)人車分流，以及接受陽光照射時(shí)間保持在2h以上。

　　4、工程預(yù)算與招標(biāo)工作

　　工程招標(biāo)的首要工作就是先要對(duì)工程的質(zhì)量要求和總量進(jìn)行確定，在工程合同上清晰明確地列出所有需要的原材料規(guī)格、型號(hào)、質(zhì)量要求以及工程量清單等，并要能夠全面完成工程預(yù)算工作。而在招標(biāo)設(shè)計(jì)單位對(duì)工程預(yù)算進(jìn)行確定時(shí)，要將所有與工程預(yù)算相關(guān)的工程量清單計(jì)算在其中。根據(jù)工程的承包模式，在完成施工合同的簽訂后，還需要進(jìn)行施工合同備案。

　　二、工程施工階段的.管理要點(diǎn)

　　1、安全控制

　　對(duì)于一切工程項(xiàng)目施工而言，安全都應(yīng)該放在第一位。要有效提高工程施工的安全性，項(xiàng)目的安全工作則需要設(shè)置一個(gè)專門人員全權(quán)負(fù)責(zé)。施工安全工作要對(duì)施工現(xiàn)場的安全設(shè)備包括安全帽、安全帶、安全棚以及安全網(wǎng)等是否齊全而且質(zhì)量是否過關(guān)等都進(jìn)行仔細(xì)調(diào)查。為了安全工作能夠順利開展，一定要確保項(xiàng)目資金特別是用于安全文明方面的資金要及時(shí)到位。

　　2、進(jìn)度控制

　　建筑項(xiàng)目的施工進(jìn)度控制對(duì)工程能否按時(shí)高質(zhì)完成有著決定性的作用，除了根據(jù)工程項(xiàng)目本身的內(nèi)容，還需要結(jié)合施工現(xiàn)場所在地區(qū)的環(huán)境和氣候變化特點(diǎn)進(jìn)行考慮。在進(jìn)度編排中，應(yīng)該以確保工程施工科學(xué)高效為原則，并且要符合客觀工程實(shí)際，要根據(jù)工程進(jìn)度要求設(shè)計(jì)好施工組織步驟和原材料供應(yīng)時(shí)間等。除此之外，要想將進(jìn)度控制落實(shí)好，還需要施工單位、建設(shè)單位、以及監(jiān)理單位三方面通力合作。要對(duì)進(jìn)度控制采取有效的執(zhí)行措施，確保在限期內(nèi)完成一段期間的工程進(jìn)度。

　　3、質(zhì)量控制

　　對(duì)一個(gè)建筑物來說，它的質(zhì)量無疑是人們最關(guān)心的。影響施工質(zhì)量的主要因素可以分為五個(gè)，分別是人、器械、材料、施工方法以及環(huán)境。質(zhì)量控制工作的關(guān)鍵就是需要工程的施工人員、決策者與管理者都具有比較高的施工素質(zhì)和崗位責(zé)任心，而且需要在施工前對(duì)工程的概況進(jìn)行詳細(xì)的了解。他們能否做到這一點(diǎn)，是決定工程質(zhì)量能否得到保障的最大關(guān)鍵。而施工材料、施工器械以及施工技術(shù)等因素則應(yīng)該在施工隊(duì)伍進(jìn)場之前就必須明確。在工程施工過程中，勤于進(jìn)行質(zhì)量檢查也是質(zhì)量控制的關(guān)鍵工作。

　　4、成本控制

　　一般來說，工程成本由直接費(fèi)用、間接費(fèi)用以及稅金所組成。如果該建筑工程的合同類型采取的是固定總價(jià)合同的話，就要首先在合同中清晰列出工程中各項(xiàng)目內(nèi)容及其造價(jià)。業(yè)主的要求和建筑單位的條件都要明確，合同總價(jià)最好做到確定后固定不變。如果工程造價(jià)需要進(jìn)行變更，則應(yīng)該完全按照審批流程進(jìn)行，確保在重新施工前已通過審批。

　　三、工程施工階段的控制要點(diǎn)

　　1、基礎(chǔ)施工的控制要點(diǎn)

　　基礎(chǔ)施工測量工作的關(guān)鍵是要做到標(biāo)高準(zhǔn)確與放線精確，并且需要經(jīng)過相關(guān)檢測部門審核通過。在高寒地區(qū)工程中，通常要求基礎(chǔ)深度要過永凍層。掩埋基礎(chǔ)時(shí)要填充沙子，防止凍害�；�礎(chǔ)底層要夯實(shí)到位，并經(jīng)勘查、設(shè)計(jì)部門驗(yàn)收通過。另外，基礎(chǔ)防水是影響基礎(chǔ)施工質(zhì)量的重要因素之一。因此，需要選擇最為合適的防水材料，做好完善、有效的防水工程。

　　2、主體工程施工的控制要點(diǎn)

　　主體工程施工的要點(diǎn)控制主要是做好對(duì)工程中混凝土預(yù)制件結(jié)構(gòu)的性能檢測以及對(duì)混凝土、砂漿等原材料的現(xiàn)場強(qiáng)度檢測等。而在剪力墻或者構(gòu)造柱的施工中，要確保振搗及時(shí)到位，且根部清理干凈。在樓板澆筑時(shí)，要支好模、綁好筋，保證頂板平整并避免漏筋。最好是在外網(wǎng)管線與樓房主體接通后再做散水，這樣更能保證散水質(zhì)量。屋面滲水或者屋頂漏水一直以來都是建筑工程的大忌，為了保證用戶的居住質(zhì)量，屋面和屋頂?shù)姆浪畣栴}必須作為主要控制要點(diǎn)，并采取行之有效的防水工程。

　　3、外網(wǎng)工程施工的控制要點(diǎn)

　　外網(wǎng)工程最好在主體工程實(shí)施前完成，避免交叉作業(yè)和影響工程整體竣工。也就是說，樓房主在體施工前，要確保通水、通暖、通電以及通訊和有線電視的主管道都已經(jīng)鋪設(shè)到位并可以投入使用。另外，在樓房主體施工過程中也要做好外網(wǎng)工程的成品保護(hù)工作。

　　四、工程驗(yàn)收階段的主要管理工作

　　1、竣工驗(yàn)收

　　建設(shè)單位向建設(shè)主管部門呈遞竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，經(jīng)建設(shè)主管部門同意，確定竣工驗(yàn)收時(shí)間。在工程竣工驗(yàn)收工作中，一般來說是由建設(shè)單位來主持，再由施工企業(yè)、設(shè)計(jì)單位以及監(jiān)理公司中的驗(yàn)收人員共同進(jìn)行驗(yàn)收。在驗(yàn)收通過后，參驗(yàn)各部門及單位簽署竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時(shí)到建設(shè)主管部門進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收備案。

　　2、工程移交物業(yè)及回訪

　　在通過工程竣工驗(yàn)收后，施工企業(yè)就可以將建筑移交給業(yè)主。在向物業(yè)公司移交的過程中，應(yīng)列好移交清單并簽訂物業(yè)委托合同。隨著廣大業(yè)主的入住，工程進(jìn)入回訪期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有義務(wù)對(duì)建筑的質(zhì)量進(jìn)行保證。因此，應(yīng)該及時(shí)進(jìn)行工程回訪工作。

房地產(chǎn)論文3

　　【摘要】

　　隨著電子信息技術(shù)日新月異以及互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)與迅速普及，運(yùn)用現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)進(jìn)行市場營銷已成為房地產(chǎn)營銷的重要方式。探討房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷特點(diǎn)及優(yōu)劣勢，分析房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的幾種促銷手段，整和傳統(tǒng)營銷和網(wǎng)絡(luò)營銷，對(duì)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷模式研究意義重大。

　　【關(guān)鍵詞】

　　房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷優(yōu)劣勢手段

　　房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷是利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，現(xiàn)代通訊技術(shù)以及數(shù)字交互式媒介平臺(tái)進(jìn)行房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷活動(dòng)。概括地說，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷主要有四個(gè)特點(diǎn)。

　　(1)雙向的交流與選擇。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷相比，最大的特點(diǎn)在于其本質(zhì)上是一種互動(dòng)營銷，其信息流向是雙向而并非單向的。即樓盤的開發(fā)商利用互聯(lián)網(wǎng)，通過對(duì)采購平臺(tái)、廣告平臺(tái)、銷售平臺(tái)、信息平臺(tái)、交流平臺(tái)以及管理平臺(tái)的架設(shè)，分別與供應(yīng)商、目標(biāo)消費(fèi)群、業(yè)主等群體發(fā)生相互的信息交流�；ヂ�(lián)網(wǎng)幾乎無限的信息容量可以容納不同開發(fā)商針對(duì)不同消費(fèi)者的差異化房地產(chǎn)信息，能夠較好地適應(yīng)房地產(chǎn)消費(fèi)者的選擇性。就單個(gè)開發(fā)商而言，其推出的房地產(chǎn)商品在網(wǎng)絡(luò)上可以即時(shí)獲得消費(fèi)者的反饋，并針對(duì)消費(fèi)者的口味加以改進(jìn)。

　　(2)實(shí)現(xiàn)了三維空間的溝通。借助于現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)，克服了時(shí)空對(duì)房地產(chǎn)營銷相關(guān)各方制約性，拉近了營銷各方的距離，使超越時(shí)空的房地產(chǎn)營銷成為可能。

　　(3)增強(qiáng)了市場信息的雙向透明度。利用房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站和專業(yè)網(wǎng)站，開發(fā)商將企業(yè)信息、產(chǎn)品信息、附加服務(wù)信息、價(jià)格信息、中介信息發(fā)布在網(wǎng)上，為房地產(chǎn)消費(fèi)者及時(shí)獲得相關(guān)信息提供了保障，同時(shí)房地產(chǎn)消費(fèi)者也可以把自己的支付能力、產(chǎn)品偏好、購買價(jià)格定位等信息掛在網(wǎng)上與開發(fā)商進(jìn)行交流，便于開發(fā)商掌握真實(shí)的消費(fèi)者需求。

　　(4)以數(shù)據(jù)庫作為營銷工具。開發(fā)商把自己與潛在顧客發(fā)生的每一次聯(lián)系所獲得的信息包括潛在購買數(shù)量、價(jià)格、區(qū)位、時(shí)間、特定需求及家庭成員等記錄在案，建立顧客數(shù)據(jù)庫，根據(jù)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行市場調(diào)查與預(yù)測，選擇合適的營銷策略。

　　一、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷優(yōu)勢分析

　　基于網(wǎng)絡(luò)的自身特點(diǎn)以及與房地產(chǎn)業(yè)相互結(jié)合，同傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷相比，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷具有明顯的優(yōu)勢。

　　1、真正做到以消費(fèi)者為中心。就傳統(tǒng)營銷方式而言，真正做到以消費(fèi)者為中心還有很大難度。而房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷始終以消費(fèi)者為營銷的出發(fā)點(diǎn)與歸宿點(diǎn)，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)互動(dòng)式信息交流，消費(fèi)者可以通過網(wǎng)絡(luò)主動(dòng)查詢感興趣的房地產(chǎn)的價(jià)格、地理位置、品牌、咨詢有關(guān)信息。通過BBS提問并及時(shí)得到解答，房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者保持密集的雙向溝通和交流，大大提高了營銷過程中消費(fèi)者的地位，給予消費(fèi)者前所未有的參與和選擇自由，極大地強(qiáng)化了消費(fèi)者的核心地位。

　　2、減少了市場信息的不對(duì)稱，擴(kuò)大了消費(fèi)者的選擇空間。房地產(chǎn)是一種復(fù)雜商品，消費(fèi)者購買時(shí)需要了解諸如價(jià)格、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)、合同、產(chǎn)權(quán)等大量信息，由于互聯(lián)網(wǎng)具有傳播范圍廣、速度快、無時(shí)空限制、無版面約束、雙向交流、反饋迅速的特點(diǎn)，對(duì)上述信息能夠做到全面快速準(zhǔn)確的傳遞，減少了信息在供求雙方之間的不對(duì)稱。同時(shí)利用互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，消費(fèi)者足不出戶，就可了解所需商品有關(guān)位置、戶型、結(jié)構(gòu)、布局、環(huán)境、物業(yè)管理等微觀信息，還可以進(jìn)一步查詢建設(shè)設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃、能源利用、景觀布局等中觀信息，使房地產(chǎn)產(chǎn)品差異化特征更加直觀，更有利于不同偏好的消費(fèi)者選擇。

　　3、目標(biāo)消費(fèi)群集中，可以實(shí)現(xiàn)高效營銷。報(bào)紙、廣播、電視等傳統(tǒng)媒體的受眾雖多，但人群分布過于廣泛，年齡、收入等差距較大，導(dǎo)致房地產(chǎn)營銷的實(shí)際命中率很低。而房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷主要針對(duì)上網(wǎng)人群，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至20xx年底，中國的互聯(lián)網(wǎng)用戶人數(shù)為1．2億人，在全球僅次于美國。他們的主力年齡是25-35歲。而在未來幾年內(nèi)，這一人群也將是房地產(chǎn)的主力消費(fèi)群。與傳統(tǒng)營銷相比，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷有更為確定的目標(biāo)消費(fèi)群。

　　4、降低成本，提高效率，效果易于測量。目前地產(chǎn)廣告主要依靠報(bào)紙，網(wǎng)絡(luò)廣告與其相比，成本只有報(bào)紙廣告的約二十分之一，而且，隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷開發(fā)，報(bào)紙上房地產(chǎn)廣告正日漸增多，報(bào)紙廣告表現(xiàn)形式單一，人們對(duì)每個(gè)廣告的關(guān)注程度日益下降。網(wǎng)絡(luò)媒體則通過運(yùn)用三維展示、電子地圖、語音解說等多媒體技術(shù)向購房者展示項(xiàng)目的所有信息，信息量大而翔實(shí)，不受時(shí)空限制，讓購房者的選購有更大的自主性。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷采用網(wǎng)上采購、網(wǎng)上設(shè)計(jì)、網(wǎng)上銷售方式，有效地降低了包括采購費(fèi)、場地租賃費(fèi)、媒體廣告費(fèi)、推銷人工費(fèi)等在內(nèi)的營銷成本，由于網(wǎng)絡(luò)信息傳播與制作的快捷性特點(diǎn)，從材料的提交到發(fā)布，只需要很短的時(shí)間就能把信息發(fā)布出去，提高了營銷效率。傳統(tǒng)營銷效果很難測量，而在網(wǎng)絡(luò)營銷當(dāng)中，只要在相關(guān)程序中插入流量統(tǒng)計(jì)和探測流量來源的代碼，多少人看過此廣告、多少人點(diǎn)擊詳細(xì)查看等數(shù)據(jù)都易于測出。

　　二、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷劣勢分析

　　1、虛擬和現(xiàn)實(shí)存在矛盾，消費(fèi)者對(duì)網(wǎng)絡(luò)營銷缺乏足夠信任。房地產(chǎn)是一件價(jià)值巨大的產(chǎn)品，每個(gè)購買者都是相當(dāng)謹(jǐn)慎的。網(wǎng)絡(luò)雖然可以全方位展示房地產(chǎn)的外形及結(jié)構(gòu)，向消費(fèi)者提供購買依據(jù)，但它無法向消費(fèi)者提供親身體驗(yàn)。房地產(chǎn)作為一種高價(jià)值、差異性極大的特殊商品，現(xiàn)場感受對(duì)消費(fèi)者來說是非常重要的，況且我國的'消費(fèi)者與房地產(chǎn)商的互信度一直較差，所以目前消費(fèi)者是無法充分信任網(wǎng)上信息，網(wǎng)上交易更是困難。

　　2、硬件設(shè)施的制約，網(wǎng)絡(luò)內(nèi)容簡單。我國網(wǎng)絡(luò)營銷尚處于初步發(fā)展階段，基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)軟件、網(wǎng)絡(luò)安全保護(hù)措施和高水平的網(wǎng)絡(luò)營銷人員等方面均存在問題，網(wǎng)絡(luò)立法、結(jié)算系統(tǒng)及互聯(lián)網(wǎng)普及等也制約了網(wǎng)絡(luò)營銷現(xiàn)階段在我國的發(fā)展�，F(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)站不少，但大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力較弱，服務(wù)內(nèi)容單調(diào)，在數(shù)量和質(zhì)量上都沒有超過傳統(tǒng)媒體，僅是將網(wǎng)站當(dāng)成傳統(tǒng)平面媒體運(yùn)用，缺乏與來訪者的互動(dòng)交流，忽略了網(wǎng)絡(luò)媒體的特性和優(yōu)勢，使項(xiàng)目失去了與潛在客戶溝通的機(jī)會(huì)。這樣的信息量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以促動(dòng)網(wǎng)站訪問者做出購買決策的，至少應(yīng)做到提供三維動(dòng)態(tài)的樣板房、小區(qū)的位置及環(huán)境，除了房地產(chǎn)本身的信息外，為訪問者提供一些有關(guān)國家政策、法律咨詢、購房程序、技巧等知識(shí)也是很有必要的。

　　3、房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)網(wǎng)絡(luò)營銷的認(rèn)識(shí)和投入不足。有些房地產(chǎn)企業(yè)開展網(wǎng)上營銷的目的不明確，缺少計(jì)劃性。實(shí)際上，房地產(chǎn)項(xiàng)目在開展網(wǎng)上營銷活動(dòng)時(shí)，應(yīng)明確企業(yè)建立網(wǎng)站的目標(biāo)，做出完整計(jì)劃，包括目的、市場調(diào)研、所需的資源、資金分配、預(yù)期效果等。由于網(wǎng)絡(luò)營銷是建立在日新月異的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)之上的，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)發(fā)展要求企業(yè)經(jīng)常更新和維護(hù)的網(wǎng)站，這會(huì)使企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)上的投資逐步增加。只有不斷更新，才能使企業(yè)網(wǎng)站保持較高水準(zhǔn)，否則網(wǎng)站缺乏吸引力。目前不少企業(yè)滿足于建立一個(gè)網(wǎng)站，不愿意追加投資，當(dāng)然不能取得良好的營銷效果。

　　三、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的主要手段

　　1、房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站。房地產(chǎn)網(wǎng)站主頁一般應(yīng)包括企業(yè)介紹、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、企業(yè)新聞、主要產(chǎn)品與品牌、營銷與服務(wù)、

　　企業(yè)管理與文化、財(cái)務(wù)與經(jīng)營狀況披露，行業(yè)動(dòng)態(tài)與政策法規(guī)、房地產(chǎn)知識(shí)在線、BBS在線、站內(nèi)搜索、我們的聯(lián)系方式等內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站建設(shè)的著重點(diǎn)在于提升企業(yè)的品牌形象。設(shè)計(jì)獨(dú)特、內(nèi)容詳實(shí)、實(shí)時(shí)更新的網(wǎng)站更能吸引消費(fèi)者的目光，更容易在消費(fèi)者群體中樹立品牌形象。

　　2、網(wǎng)絡(luò)廣告。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告主要包括固定廣告、彈出窗口廣告、浮動(dòng)廣告、Flash廣告等四種類型。網(wǎng)絡(luò)廣告具有受時(shí)空限制少，信息容量大、即時(shí)更新、自由查詢等特點(diǎn)，同時(shí)它還具有很強(qiáng)的交互性與感官刺激性，并且其受眾可通過點(diǎn)擊次數(shù)準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)，正好匹配房地產(chǎn)廣告信息量大、時(shí)效性強(qiáng)、廣告受眾經(jīng)濟(jì)層次高的特征。目前，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告正以其制作成本低、超越時(shí)空限制、可隨時(shí)更新、動(dòng)態(tài)跟蹤統(tǒng)計(jì)效果等優(yōu)勢而日漸成為房地產(chǎn)廣告的中堅(jiān)。

　　3、電子郵件(E－mail)。電子郵件的主件與附件可作為房地產(chǎn)商品宣傳的載體。由于互聯(lián)網(wǎng)上電子郵件的普遍使用，使得電子郵件已經(jīng)超越了原有的網(wǎng)上通信交流工具的范疇，成為網(wǎng)絡(luò)營銷的重要促銷手段。電子郵件營銷的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在四個(gè)方面。(1)電子郵件適于最新的交互式個(gè)性營銷典型模式，即一對(duì)一營銷。(2)電子郵件營銷成本較電話、傳真、郵寄等促銷方式要低得多，營銷成本降低意味著競爭力的提高。(3)電子郵件營銷具有直觀、簡潔的特點(diǎn)，容易為受眾接受(4)通過電子郵件，企業(yè)與客戶可以建立信任與友誼，使它們之間的關(guān)系由買賣關(guān)系變?yōu)榕笥殃P(guān)系，符合關(guān)系營銷法則。電子郵件營銷日益成為房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的主要手段。

　　4、網(wǎng)上中介。房地產(chǎn)中介是最早應(yīng)用電子商務(wù)的行業(yè)之一，而房地產(chǎn)中介行業(yè)電子商務(wù)化的最終表現(xiàn)形式是目前流行歐美國家的MLS(MultipleListingService)。欲購買房地產(chǎn)的消費(fèi)者只需在中介商所設(shè)電腦終端上輸入目標(biāo)房地產(chǎn)的特征參數(shù)，就可查閱所有符合條件的房地產(chǎn)類型，并且還可以通過網(wǎng)上電子地圖查看目標(biāo)房地產(chǎn)的準(zhǔn)確位置，通過網(wǎng)上播放的實(shí)地互動(dòng)畫面“考察”目標(biāo)房地產(chǎn)的外觀、環(huán)境、內(nèi)部構(gòu)造及結(jié)構(gòu)細(xì)節(jié)；若房源不夠充足，還可委托中介商把其要求上傳至房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站，在更龐大的數(shù)據(jù)庫中查找。MLS使房地產(chǎn)中介商的服務(wù)更加專業(yè)化，更能有效地滿足消費(fèi)者需求選擇性。

　　四、整合互補(bǔ)、網(wǎng)絡(luò)營銷的成功之道

　　房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷是一種新的營銷模式，它并沒有完全取代傳統(tǒng)營銷，傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡(luò)營銷實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)整體營銷策略的兩個(gè)有機(jī)組成部分，整合網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷，進(jìn)行優(yōu)勢互補(bǔ)，是網(wǎng)絡(luò)營銷的成功之道。

　　首先，通過傳統(tǒng)營銷方式和網(wǎng)絡(luò)的結(jié)合，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的推廣和品牌的建立。網(wǎng)站作為消費(fèi)者與企業(yè)最終產(chǎn)品之間的中介者，首先必須把自己推銷出去，引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)入網(wǎng)站，這樣才能使他們接觸最終產(chǎn)品信息，推銷房地產(chǎn)網(wǎng)站通常有兩大類方法：一類方法就是通過傳統(tǒng)的廣告、宣傳，以及企業(yè)形象系統(tǒng)、企業(yè)標(biāo)志等方式去宣傳網(wǎng)站；另外一類方法就是通過網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的方式，通過鏈接、網(wǎng)絡(luò)廣告等等一些方式，去宣傳企業(yè)的網(wǎng)站。在宣傳網(wǎng)站的同時(shí)，還必須把網(wǎng)站同企業(yè)的品牌形象緊密結(jié)合在一起，只有這樣，消費(fèi)者才會(huì)垂青于載有該品牌信息的網(wǎng)絡(luò)。

　　其次利用網(wǎng)絡(luò)提供信息。網(wǎng)絡(luò)營銷的對(duì)象實(shí)質(zhì)上是大量信息，包括房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格、位置、銷售情況及有關(guān)房地產(chǎn)的知識(shí)與新聞。網(wǎng)絡(luò)雖然不能代替現(xiàn)場看房，但能為消費(fèi)者提供豐富的信息，對(duì)房地產(chǎn)營銷從理論到實(shí)踐意義都很大。

房地產(chǎn)論文4

　　眾所周知，稅收籌劃是一項(xiàng)高技術(shù)含量的工作，因而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要全面了解到相關(guān)的稅收法規(guī)，同時(shí)充分掌握自身的運(yùn)營情況，并且應(yīng)當(dāng)采取切實(shí)有效的手段，借助稅收籌劃的方式，減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，從而促使企業(yè)核心競爭力的不斷提高。

　　一、土地增值稅的稅收特征

　　1.土地增值稅的概念

　　土地增值稅是指對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收人的單位和個(gè)人所征收的一種稅。對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)，土地增值稅實(shí)行的是差別稅收待遇，按照商品房銷售增值額的高與低來采取差別累進(jìn)稅率，并且增值率與稅率成正比。這就是說增值率越高稅率則越高，此時(shí)應(yīng)多征收稅款;反之，增值率越低稅率就越低，此時(shí)應(yīng)少征收稅款。

　　2.土地增值稅的征收以及繳納管理

　　在項(xiàng)目尚未辦理竣工結(jié)算之前，納稅人要按照商品房預(yù)期的銷售收人及按照稅務(wù)部所規(guī)定的稅率來預(yù)繳稅款，等項(xiàng)目全部竣工以及結(jié)算之后，并且已將商品房銷售出去，然后再清算整個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該繳納的土地增值稅。雖然部分房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置了賬簿，但是由于成本原始憑證不齊全、費(fèi)用開支不合理等，因此稅務(wù)機(jī)關(guān)無法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收人以及應(yīng)該扣除項(xiàng)目的具體金額加以明確，此時(shí)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采取核定征收的納稅方法。

　　3.計(jì)算土地增值額

　　土地增值額=轉(zhuǎn)讓商品房的銷售收人—(建造成本—已經(jīng)計(jì)人開發(fā)成本的借款利息)*1.3—與轉(zhuǎn)讓商品房銷售收人有關(guān)稅費(fèi)。其中，在計(jì)算土地增值額中所扣除的項(xiàng)目如下:房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中所支出的`各項(xiàng)間接費(fèi)用、稅金以及其他;房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款、關(guān)稅等。

　　4.土地增值稅額的計(jì)算方法

　　通常情況下，要先計(jì)算出增值額和扣除項(xiàng)目金額，繼而確定土地增值稅的計(jì)算方法。首先，如果增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例小于或者等于50%時(shí)，此時(shí)土地增值稅額=增值額*30%;其次，如果增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例大于50%小于100%時(shí)，此時(shí)土地增值稅額=增值額*40%—扣除項(xiàng)目金額*S%;再次，如果增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例大于100%小于或者等于200%，此時(shí)土地增值稅額=增值額*50%—扣除項(xiàng)目金額*15%;最后，如果增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例大于200%時(shí)，此時(shí)土地增值稅額=增值額*60%—扣除項(xiàng)目金額*35%。上述公式中所出現(xiàn)的5%代表二級(jí)速算扣除系數(shù)，15%代表三級(jí)速算扣除系數(shù)，35%代表四級(jí)速算扣除系數(shù)。

　　5.土地增值稅的稅收優(yōu)惠

　　當(dāng)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額小于扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，應(yīng)該子以免征。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)該滿足以下幾個(gè)條件:住宅小區(qū)建筑容積率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了1.0;單套建筑面積沒有超過120平米;實(shí)際成交價(jià)格低于平均交易價(jià)格的1.2倍。對(duì)于合建方，一方出土地，另一方要出資金，一同合作建造，當(dāng)建成之后要按照一定的比例分房自用，可以暫免征收土地增值稅。由于國家建設(shè)的需求來依法征用以及回收的房產(chǎn)可以免征土地增值稅。

　　二、分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃

　　1.籌劃借款利息

　　大部分房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)資金主要來自于不同途徑的借款，然而借款利息會(huì)采用不同方法扣除所計(jì)算出來的土地增值稅也是不同的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑施工期間所發(fā)生的利息支出，應(yīng)該將其納人到開發(fā)成本。但是在實(shí)際工作過程中，要清算土地增值稅項(xiàng)目，大多數(shù)情況下會(huì)將資本化的利息調(diào)整為相關(guān)的費(fèi)用，然后再簡單的處理這此利息。但在實(shí)際操作過程中，并不會(huì)將已經(jīng)資本化的利息納人到財(cái)務(wù)費(fèi)用中，然而僅僅是在計(jì)算增值額時(shí)會(huì)扣除這此利息支出。因此稅法的規(guī)定如下:其一，納稅人要將銀行貸款的利息原始憑證提供給主管納稅機(jī)關(guān)，幫助主管稅務(wù)機(jī)關(guān)區(qū)分資本化的利息與費(fèi)用化的利息，那么可扣減的開發(fā)費(fèi)用=實(shí)際支付利息+(取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款以及相關(guān)稅費(fèi)+項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)成本)*5%。其二，如果納稅人不能將銀行貸款的利息原始憑證提供給主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，此時(shí)就不能正確劃分資本化的利息與費(fèi)用化的利息，那么可扣減的開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款以及相關(guān)稅費(fèi)+項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)成本)*10%。

　　2.合理提高成本化的管理費(fèi)用

　　房地產(chǎn)企業(yè)管理的人事編制可以調(diào)整管理費(fèi)用，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅得以降低。舉例而言，某一房地產(chǎn)開企業(yè)具有30名管理人員，每一年需要花費(fèi)300萬。在這30人當(dāng)中有25人參加了項(xiàng)目開發(fā)管理這項(xiàng)工作，然后總經(jīng)辦在會(huì)議上決定要將這25名工作人員的人事調(diào)整為項(xiàng)目部，可以加快項(xiàng)目的開發(fā)步伐，按照這種計(jì)算方法可以促使成本費(fèi)用支出金額得以增加，并且需要扣除的成本費(fèi)用也會(huì)增多，這便在一定程度上減少了企業(yè)應(yīng)該繳納的稅款。

　　3.合理策劃地下車庫

　　通常商業(yè)地產(chǎn)的高層項(xiàng)目會(huì)將一層、二層建造成地下車庫，同時(shí)在劃分車庫類型的時(shí)候，要按照車庫性質(zhì)將其分為以下三類:第一類，有產(chǎn)權(quán)車庫;第二類，利用人防工程建造的車庫;第三類，無產(chǎn)權(quán)的車庫。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了增加自身的銷售額，他們會(huì)構(gòu)建有產(chǎn)權(quán)車庫，其實(shí)從稅收這一角度來講，開發(fā)商房地產(chǎn)企業(yè)的決策是不正確的。

　　如果本小區(qū)的物業(yè)公司是開發(fā)商自己所成立的獨(dú)立法人公司，因此開發(fā)商房地產(chǎn)企業(yè)要采用人工防工程建造的車庫來達(dá)到避稅的目的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托物業(yè)公司與車主簽訂相關(guān)的合同，車主獲得了多年的車位使用權(quán)，但是物業(yè)公司可以向車主收取相關(guān)的管理費(fèi)用。

　　如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要回籠資金，那么就要建造無產(chǎn)權(quán)的車庫。在會(huì)計(jì)制度以及稅法中沒有明確規(guī)定核算以及處理無產(chǎn)權(quán)車庫的方式。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要將單獨(dú)處理車庫，等車庫建成之后要將轉(zhuǎn)人到投資性房地產(chǎn)，并且等建成之后也可以出租。

　　4.籌劃出售固定資產(chǎn)以及開發(fā)產(chǎn)品

　　部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了規(guī)避土地增值稅，他們會(huì)將待出售的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)，并且將其出租出去，等租賃期滿三年之后再出售。但是在這三年的租賃期所取得的租金應(yīng)該確定為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收人，在出售的時(shí)候還要按照銷售企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)加以處理。在出售這此固定資產(chǎn)時(shí)，要將處置收人扣除賬面價(jià)值以及相關(guān)稅費(fèi)之后的金額進(jìn)人到當(dāng)期損益，在處置固定資產(chǎn)時(shí)，往往會(huì)設(shè)置

　　“固定資產(chǎn)清理”這一科目，然后再進(jìn)行核算，當(dāng)清理完固定資產(chǎn)后要將相關(guān)凈收益納人到固定資產(chǎn)清理這一科目中。在處置固定資產(chǎn)的過程中，應(yīng)繳納營業(yè)稅金以及附加費(fèi)，在這一過程中并非會(huì)涉及土地增值稅。

　　5.充分利用土地增值稅稅收優(yōu)惠

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要銷售普通標(biāo)準(zhǔn)商品房時(shí)，如果增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例沒有超過20%，此時(shí)需要免征土地增值稅。增值率影響著普通住宅是否可以免繳土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)自身的實(shí)際情況來對(duì)增值額子以調(diào)節(jié)，或者可以調(diào)節(jié)可以扣除項(xiàng)目的費(fèi)用，這樣做有助于控制好增值率，有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理規(guī)避土地增值稅。

　　三、總結(jié)

　　近幾年來，國家稅務(wù)局開始逐漸細(xì)化清算土地增值稅的規(guī)定，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要籌劃好稅收，提高自身的經(jīng)營利潤，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更好的規(guī)避土地增值稅。

房地產(chǎn)論文5

　　房地產(chǎn)行業(yè)是近年來突飛猛進(jìn)發(fā)展的行業(yè)，其管理模式和方法也是根據(jù)公司不同而有各自的特色，房地產(chǎn)公司以工程專業(yè)管理為核心競爭力，本人在安徽置地投資有限公司分管房地產(chǎn)開發(fā)的工程管理，本科階段學(xué)習(xí)的也是建筑工程專業(yè)，再次我想理論結(jié)合實(shí)際淺談如何帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)做好房地產(chǎn)公司的工程管理。

　　08年6月開工建設(shè)的置地匯豐廣場項(xiàng)目地下2層，地上27層，總建筑面積約10萬平米，功能為五星級(jí)酒店、商業(yè)及辦公。如何在短短的一個(gè)多月時(shí)間內(nèi)把辦公樓從底板施工至一層是面臨在我們面前的第二個(gè)問題，我們組織樁基單位、土方單位、總包單位通過改進(jìn)基坑支護(hù)的施工工藝、分階段24小時(shí)流水施工計(jì)劃落實(shí)到天、責(zé)任落實(shí)到人、每天開碰頭會(huì)檢查、反饋、會(huì)商對(duì)策、實(shí)施等措施完美實(shí)現(xiàn)了第一個(gè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。為了在保證工程質(zhì)量和現(xiàn)場安全文明施工的前提下完成主體20xx年9月份結(jié)構(gòu)封頂，在工程管理中我按照“三控”、“兩管”、“一協(xié)調(diào)”控制目標(biāo)要求，以施工計(jì)劃、施工組織設(shè)計(jì)、施工合同和現(xiàn)行規(guī)范為工作準(zhǔn)則，始終堅(jiān)持“質(zhì)量第一、安全第一”，“樣板引路，過程控制”的管理理念；找出工程施工過程中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，早計(jì)劃、早安排并要求施工單位編制專項(xiàng)施工方案，組織相關(guān)專業(yè)有經(jīng)驗(yàn)的工程師對(duì)施工方案進(jìn)行評(píng)審并嚴(yán)格要求施工單位按照投標(biāo)文件、審批的施工方案執(zhí)行以及按照合同中的相關(guān)規(guī)定和承諾，做好現(xiàn)場文明施工和安全生產(chǎn)的措施；要求項(xiàng)目組管理人員嚴(yán)格執(zhí)行旁站制度和施工材料的現(xiàn)場抽檢；要求監(jiān)理單位每月組織參建單位對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行進(jìn)度、質(zhì)量、安全大檢查并制成幻燈片組織項(xiàng)目管理人員學(xué)習(xí)和研究對(duì)策并在下一階段的施工中避免同一問題的再次發(fā)生，通過這些管理手段加強(qiáng)了項(xiàng)目的過程管理和控制，確保了節(jié)點(diǎn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)并取得了一定的成績，該項(xiàng)目在20xx年8月28日結(jié)構(gòu)封頂創(chuàng)造了安徽置地新的速度，同時(shí)在20xx年度獲得“合肥市結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)”及“安徽省級(jí)質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)化示范工地”。

　　同時(shí)同項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)管理的財(cái)富廣場三期和栢景雅筑1-3#樓住宅樓處于項(xiàng)目施工的后半階段。財(cái)富三期工程體量大，有住宅、辦公和商業(yè)三種業(yè)態(tài)模式，五月份該項(xiàng)目剩余工程量巨大，總分包管理混亂，甲供材料供應(yīng)不及時(shí)，室外管網(wǎng)及環(huán)境還未開工，五層頂約5000M3土方及建筑物周邊環(huán)境土方尚未回填，針對(duì)這些問題我們做出了如下措施：

　　1.對(duì)總包單位現(xiàn)有的項(xiàng)目管理班子和工程部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行了調(diào)整，撤換了項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和不稱職的管理人員；

　　2.建立項(xiàng)目負(fù)責(zé)制和專業(yè)負(fù)責(zé)制的雙重管理模式，對(duì)財(cái)富廣場三期工程分專業(yè)和項(xiàng)目雙重管理；

　　3.安排項(xiàng)目管理成員對(duì)現(xiàn)場剩余工程量進(jìn)行了盤點(diǎn)，重新安排勞動(dòng)力和施工計(jì)劃；

　　4.采取先立項(xiàng)后消項(xiàng)的辦法，工程量和責(zé)任落實(shí)到個(gè)人；

　　5.每天開由我主持的`工程協(xié)調(diào)會(huì)，現(xiàn)場解決工程中的設(shè)計(jì)、協(xié)調(diào)、材料等問題。因?yàn)楣芾泶胧┑昧υ偌由鲜┕�單位和�?xiàng)目組的共同努力，財(cái)富三期還是按照公司既定的目標(biāo)完成了20xx年10月28日的交房任務(wù)。栢景雅筑1-3#樓工程的收尾工作效仿了財(cái)富廣場三期的管理措施，也完成的非常好。

　　我們的團(tuán)隊(duì)在工程管理工作中的不足與改進(jìn)：

　　一、要加強(qiáng)對(duì)新開工工程的施工隊(duì)伍的考察和篩選。

　　工程開工建設(shè)前根據(jù)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)做好施工單位（特別是擬派的項(xiàng)目管理班子）和勞務(wù)隊(duì)伍的考察工作，承建的施工單位及項(xiàng)目的監(jiān)理單位對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成敗關(guān)系重大，選的合適正確也就成功一大半了！

　　二、加強(qiáng)工作的計(jì)劃性。

　　在項(xiàng)目開工前項(xiàng)目的工期標(biāo)準(zhǔn)編制切實(shí)可行的含設(shè)計(jì)、施工、設(shè)施設(shè)備、驗(yàn)收、備案、交付使用全過程的控制計(jì)劃。對(duì)關(guān)鍵線路上的工序節(jié)點(diǎn)要早計(jì)劃、早安排。提前解決項(xiàng)目中設(shè)計(jì)及營銷專業(yè)的待定問題，否則將又會(huì)產(chǎn)生兩頭緊中間松的工程現(xiàn)象，從而造成工程趕工、返工等不穩(wěn)定的工程建設(shè)周期，導(dǎo)致工程后期遺留問題多、細(xì)部節(jié)點(diǎn)處理粗糙。而且極易降低客戶的滿意度，進(jìn)而對(duì)公司品牌造成不良影響。

　　三、安排落實(shí)好管理框架。

　　首先，根據(jù)每個(gè)人的專業(yè)和特長安排到不同的崗位和不同的項(xiàng)目，做到人盡其才，讓每個(gè)人充分體現(xiàn)到在管理團(tuán)隊(duì)存在的價(jià)值，每個(gè)階段都有新的收獲，都有成就感。其次、完善項(xiàng)目負(fù)責(zé)制與專業(yè)負(fù)責(zé)制相結(jié)合的雙重管理模式，鼓勵(lì)年輕同志在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和專業(yè)負(fù)責(zé)人的指導(dǎo)下放手干。第三、要求團(tuán)隊(duì)成員每天都要堅(jiān)持寫施工日志，每個(gè)星期都要匯報(bào)工作計(jì)劃和完成情況以及需要部門協(xié)調(diào)解決的問題，增強(qiáng)專業(yè)之間、同事之間相互協(xié)作的團(tuán)隊(duì)意識(shí)，第四、保持嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)，明確每個(gè)人的責(zé)任和權(quán)利，獎(jiǎng)罰分明，多指導(dǎo)少代辦，培養(yǎng)員工獨(dú)立解決問題的能力，每個(gè)人把自己負(fù)責(zé)的工作都保質(zhì)保量的完成了。

　　四、加強(qiáng)管理團(tuán)隊(duì)的學(xué)習(xí)。

　　1.在工程項(xiàng)目不多的情況下對(duì)公司已竣工的工程分項(xiàng)目分專業(yè)由專業(yè)負(fù)責(zé)人牽頭結(jié)合現(xiàn)場實(shí)例進(jìn)行總結(jié)，把工程中暴露出的問題擺出來，分析原因，分清責(zé)任，研究對(duì)策如何改進(jìn)，結(jié)合工程實(shí)際，對(duì)員工進(jìn)行針對(duì)性的教育，特別是培養(yǎng)新員工對(duì)工程部優(yōu)良傳統(tǒng)的傳承和創(chuàng)新。促使其快速成長；

　　2.工程售后服務(wù)中變被動(dòng)為主動(dòng)，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人牽頭聯(lián)合物業(yè)公司主動(dòng)的定期對(duì)已交房進(jìn)行住戶回訪，通過回訪和物業(yè)反饋來了解工程施工管理的薄弱環(huán)節(jié)，同時(shí)把容易出現(xiàn)問題的節(jié)點(diǎn)作為工程管理控制的重點(diǎn)；

　　3.學(xué)習(xí)工作職責(zé)和流程，做到讓每位員工都能熟悉工作職責(zé)，掌握辦事流程，尤其是對(duì)新畢業(yè)的大學(xué)生在公司指引人的指導(dǎo)下能夠盡快的融入到工作實(shí)踐中。

房地產(chǎn)論文6

　　摘要：自從國家全面實(shí)行“營改增”稅法政策以來，增值稅方面發(fā)生了很大的變化，同時(shí)在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中也遇到了一些新問題，對(duì)于某些規(guī)定由于缺乏總局稅法解釋，各人理解不一，在實(shí)際工作中都感到很困惑。即：投資性房地產(chǎn)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額是一次性全額抵扣還是分期抵扣問題。本文結(jié)合會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法相關(guān)政策，進(jìn)行詳盡分析研究，并提出建議，希望以此促進(jìn)形成共識(shí)，也有利于促進(jìn)國家進(jìn)一步完善相關(guān)稅法政策。

　　關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；增值稅；進(jìn)項(xiàng)稅額；一次性抵扣；分期抵扣

　　一、相關(guān)政策法規(guī)

　　國家為了促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，給企業(yè)減少稅負(fù)和擴(kuò)大增值稅的征收范圍，從20xx年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面開始實(shí)行營改增政策，所有的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等以前是營業(yè)稅納稅人的，現(xiàn)在全部由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。為了便于營改增政策的順利實(shí)施，國家稅務(wù)總局制定了《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》，即國家稅務(wù)總局公告20xx年第15號(hào)，公告第二條規(guī)定,“增值稅一般納稅人自20xx年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及20xx年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%�！痹趯�(shí)務(wù)中產(chǎn)生歧義的，是對(duì)公告中第二條規(guī)定的“在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)”的理解差異很大，對(duì)此規(guī)定的不同理解，是引起“投資性房地產(chǎn)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額是一次性全額抵扣還是分期抵扣”的直接原因。

　　二、投資性房地產(chǎn)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額需分期抵扣的觀點(diǎn)分析

　　持“投資性房地產(chǎn)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣”觀點(diǎn)的人認(rèn)為，15號(hào)公告第二條規(guī)定的“在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)”，需從“會(huì)計(jì)制度”和“固定資產(chǎn)”兩個(gè)方面來考慮。

　　1.《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中沒有“投資性房地產(chǎn)”這個(gè)科目，在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中才設(shè)置了“投資性房地產(chǎn)”這個(gè)科目，15號(hào)公告應(yīng)該是從“會(huì)計(jì)制度”的角度講的，“投資性房地產(chǎn)”符合“使用期限超過1年的房屋建筑”這個(gè)條件，故會(huì)計(jì)制度中的固定資產(chǎn)應(yīng)包括“投資性房地產(chǎn)”在內(nèi)，所以取得投資性房地產(chǎn)發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)分2年期限進(jìn)行抵扣。

　　2.15號(hào)公告第十一條規(guī)定，待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額記入“應(yīng)交稅金—待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”科目核算，并于可抵扣當(dāng)期轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目。“應(yīng)交稅金”科目是會(huì)計(jì)制度中的會(huì)計(jì)科目，而在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中設(shè)置的是“應(yīng)交稅費(fèi)”科目。

　　3.15號(hào)公告中規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，融資租入的不動(dòng)產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定�！逼渲胁�沒有列舉“投資性房地產(chǎn)”這個(gè)項(xiàng)目，因此企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)發(fā)生進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)分2年期限抵扣。從以上三點(diǎn)看，筆者認(rèn)為這種理解只是局限于字面形式，看似有一定道理，但沒有反映出稅收優(yōu)惠政策的本意，更無權(quán)威性依據(jù)，不能令人信服。

　　三、投資性房地產(chǎn)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額一次性全額抵扣的觀點(diǎn)分析

　　持“投資性房地產(chǎn)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額一次全額性抵扣”觀點(diǎn)的人認(rèn)為：

　　1.為了適應(yīng)時(shí)代發(fā)展和規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息的披露等情況，財(cái)政部專門制定了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)-投資性房地產(chǎn)》。其中第二條規(guī)定，“投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或是兩者兼有而持有的房地產(chǎn)�！贝隧�(xiàng)規(guī)定指明了取得投資性房地產(chǎn)的目的是租賃出去來賺取租金，或者是使其資本增值。而企業(yè)取得“固定資產(chǎn)”的目的一般是為了生產(chǎn)經(jīng)營的需要，而不是為了賺取租金或是資本增值，目的不同，性質(zhì)不同，它們的用途和范圍也不同，由此可知，“投資性房地產(chǎn)”與“固定資產(chǎn)”是兩個(gè)不同的概念，必須嚴(yán)格正確區(qū)分，在實(shí)務(wù)中應(yīng)分別列示且各自獨(dú)立核算，所以“投資性房地產(chǎn)”不屬于15號(hào)公告中的“固定資產(chǎn)”的范疇。

　　2.對(duì)于《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》（財(cái)會(huì)[20xx]25號(hào)），雖然目前還沒有明文規(guī)定作廢，但是現(xiàn)在應(yīng)該已經(jīng)沒有企業(yè)執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，現(xiàn)在的企業(yè)不是執(zhí)行《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，就是執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》。筆者曾經(jīng)給財(cái)政部打電話詢問是否還可以執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，財(cái)政部人員講，已經(jīng)不能執(zhí)行了，現(xiàn)在的財(cái)務(wù)報(bào)表都必須按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則來上報(bào)。所以《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》已經(jīng)名存實(shí)亡。因此在實(shí)務(wù)中屬于投資性房地產(chǎn)范疇的，應(yīng)該計(jì)入“投資性房地產(chǎn)”科目,按照投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，而不計(jì)入“固定資產(chǎn)”科目按固定資產(chǎn)準(zhǔn)則核算，投資性房地產(chǎn)不是15號(hào)公告所規(guī)定的“會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)”，其在購進(jìn)時(shí)的進(jìn)項(xiàng)稅可以一次性全額抵扣。

　　3.總局之所以在15號(hào)文中強(qiáng)調(diào)必須是“在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算”的不動(dòng)產(chǎn)，是因?yàn)樵瓉碓鲋刀愔小肮潭ㄙY產(chǎn)”的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣是不包括不動(dòng)產(chǎn)的，現(xiàn)在實(shí)行“營改增”涉及到不動(dòng)產(chǎn)也可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，而不動(dòng)產(chǎn)既包括屬于固定資產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)，也包括不屬于固定資產(chǎn)的'不動(dòng)產(chǎn)，只是明確一下按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)。

　　4.由于對(duì)此項(xiàng)規(guī)定的不同理解，內(nèi)蒙古國稅局在《內(nèi)蒙古自治區(qū)國家稅務(wù)局全面推開營改增政策問題解答二（不動(dòng)產(chǎn)部分）》第十一條明確：“20xx年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上不按“固定資產(chǎn)”核算（如投資性房地產(chǎn)）的不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額可以一次性全額抵扣。”此項(xiàng)解答明文指出“投資性房地產(chǎn)”的進(jìn)項(xiàng)稅額可以一次全額抵扣。這個(gè)解答是對(duì)此項(xiàng)規(guī)定的具有一定權(quán)威性的解釋。綜合上述四點(diǎn)分析，筆者認(rèn)為，這個(gè)理解符合出臺(tái)政策惠民的原意，還有權(quán)威性解答，此觀點(diǎn)應(yīng)該是正確的。

　　四、結(jié)論與建議

　　通過對(duì)上面兩種觀點(diǎn)的不同分析比較，筆者支持“一次性全額抵扣”的觀點(diǎn)。雖然總局并沒有明確“投資性房地產(chǎn)”是否屬于15號(hào)公告規(guī)定的“會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)”，但內(nèi)蒙古自治區(qū)國稅局對(duì)此規(guī)定進(jìn)行的權(quán)威性解答有很大的參考指導(dǎo)作用。另外，筆者認(rèn)為，15號(hào)公告中所規(guī)定“會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)”，其中的“會(huì)計(jì)制度”并不是專指《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》（財(cái)會(huì)[20xx]25號(hào)），而是泛泛講的會(huì)計(jì)方面的相關(guān)制度規(guī)定而已，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)“按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)”。并且，從營改增政策的制定初衷來說，國家是想擴(kuò)大稅收優(yōu)惠政策，給企業(yè)減輕稅負(fù)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因此筆者認(rèn)為：投資性房地產(chǎn)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)該一次性全額抵扣。

　　1.在國家稅務(wù)總局還沒有就此事出臺(tái)相關(guān)文件之前，會(huì)計(jì)們最好按“投資性房地產(chǎn)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額一次性全額抵扣”的方法去做。因?yàn)檫@是由于稅法規(guī)定不清晰造成的，各種理解均可接受，所以，采取一次性全額抵扣方法對(duì)企業(yè)最有利，假如總局出臺(tái)文件不允許一次性抵扣（筆者認(rèn)為這種可能性很�。�，那么把以前已經(jīng)抵扣而不允許抵扣部分，做“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”即可。

　　2.國家稅務(wù)總局應(yīng)該盡快出臺(tái)文件，對(duì)15號(hào)公告中的“會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)”加以明確，完善稅收政策，使廣大會(huì)計(jì)工作者不再有異議，不再浪費(fèi)時(shí)間做無謂的爭論。

　　參考文獻(xiàn):

　　[1]財(cái)政部、國家稅務(wù)總局.關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知.財(cái)稅[20xx]36號(hào)，20xx-03-23.

　　[2]國家稅務(wù)總局.關(guān)于發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》的公告.國家稅務(wù)總局公告20xx年第15號(hào)，20xx-03-31.

　　[3]財(cái)政部會(huì)計(jì)司編寫組.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解[M].北京：人民出版社，20xx.

房地產(chǎn)論文7

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問題

　�。ㄒ唬┢髽I(yè)內(nèi)部問題。

　　從企業(yè)內(nèi)部來看，其稅務(wù)籌劃存在的問題主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。首先，很多的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于企業(yè)稅務(wù)籌劃的認(rèn)識(shí)尚處于起步階段，在很多認(rèn)識(shí)上的不清晰直接影響了后續(xù)工作的開展。其次，還有的企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的模式不專業(yè)，有待優(yōu)化。最后，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，不具有抗擊風(fēng)險(xiǎn)的能力。特別是近年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，其在操作過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。雖然國家也已經(jīng)出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，但是行業(yè)內(nèi)總體風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄的現(xiàn)象還需要一段時(shí)間才能得以解決。

　�。ǘ�）外部環(huán)境問題。

　　首先，由于受到我國稅率制度的影響，客觀上使得房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過程中存在一定的局限性。其次，從行業(yè)的大環(huán)境來來，我國的`房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)代理業(yè)務(wù)能力整體較差。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)做好稅務(wù)籌劃的必要性

　　當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃工作十分必要。首先，通過稅務(wù)籌劃，企業(yè)能夠合法減少稅務(wù)開支，減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，提升利潤空間。其次，通過稅務(wù)籌劃等相關(guān)手段，還能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到最大限度的控制。

　　三、解決房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃問題的對(duì)策

　�。ㄒ唬┱J(rèn)清稅務(wù)籌劃，建立預(yù)警機(jī)制。

　　我國的房地產(chǎn)企業(yè)要想解決稅務(wù)籌劃過程中出現(xiàn)的種種問題，認(rèn)清稅務(wù)統(tǒng)籌，建立科學(xué)的預(yù)警機(jī)制是前提。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，應(yīng)該將優(yōu)惠力度大且具有伸縮性的稅種作為工作對(duì)象。需要注意的企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括企業(yè)重大戰(zhàn)略事件、企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的編制、最新涉稅政策等。這些都是在建立稅務(wù)籌劃工作預(yù)警機(jī)制應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。

　　（二）統(tǒng)籌稅務(wù)籌劃工作。

　　稅務(wù)籌劃本就是一項(xiàng)內(nèi)容復(fù)雜，涉及面很廣的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。想要做好稅務(wù)籌劃，需要工作人員具備多方面的素質(zhì)。只有這樣，才能讓稅務(wù)籌劃的各個(gè)環(huán)節(jié)具有可操作性，也才具有實(shí)際的意義。

　�。ㄈ�）靈活運(yùn)用稅收政策。

　　首先，房地產(chǎn)企業(yè)常見的稅種為土地增值稅和房產(chǎn)稅，在對(duì)這類稅種進(jìn)行稅務(wù)籌劃的時(shí)候，政策的差異化條款就能派上用場。其次，企業(yè)還可以選擇成本最低的稅種進(jìn)行納稅，在合理科學(xué)的情況下降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。最后，在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過程中，要及時(shí)關(guān)注國家的各項(xiàng)稅種政策，在稅務(wù)籌劃時(shí)選擇具有最大優(yōu)惠的稅種。

　�。ㄋ模┩晟贫愂辗�律制度。

　　首先，國家應(yīng)該結(jié)合實(shí)情，加大對(duì)于稅收制度的改革力度，對(duì)于政策中出現(xiàn)的漏洞和空白予以及時(shí)的修正和補(bǔ)救。其次，國家相關(guān)部門應(yīng)該加大執(zhí)法力度，對(duì)于在執(zhí)法過程中發(fā)現(xiàn)的偷稅、漏稅企業(yè)給予嚴(yán)懲，加大處罰力度能夠有助于遏制不法行為的發(fā)生。

　　結(jié)束語：

　　稅務(wù)統(tǒng)籌是順應(yīng)時(shí)代發(fā)展而出現(xiàn)的一種財(cái)務(wù)管理行為。房地產(chǎn)企業(yè)通過稅務(wù)統(tǒng)籌，合理降低稅收支出，提高企業(yè)自身的競爭力。因此，在新時(shí)期下，房地產(chǎn)企業(yè)要想進(jìn)入良性發(fā)展的渠道，稅務(wù)統(tǒng)籌是必不可少的。

　　作者：張義 單位：無錫公眾會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司

房地產(chǎn)論文8

　　一、引言

　　在實(shí)施“營改增”前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及到很多始終，存在嚴(yán)重的重復(fù)征稅的現(xiàn)象，不僅加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，也在無形中將企業(yè)的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到不斷攀升的房價(jià)上來。從長遠(yuǎn)的角度來看，這并不利于我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，更不利于我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，稅制改革迫在眉睫，有效解決重復(fù)征稅的問題更是稅制改革中的重中之重。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其特殊性使得“營改增”對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)而言困難重重。在這樣的大環(huán)境下，政府出臺(tái)的政策、各項(xiàng)措施等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生巨大影響，特別是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響更是直接關(guān)系到其生死存亡和未來的發(fā)展。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)營改增稅負(fù)效應(yīng)的影響因素分析

　�。ㄒ唬�“營改增”影響房地產(chǎn)企業(yè)名義稅負(fù)變化的雙重效應(yīng)分析

　　從理論上看，增值稅只是對(duì)每一個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)上的增值額進(jìn)行征稅，從而存在營業(yè)稅重復(fù)征稅的現(xiàn)象得到解決，完善的抵扣鏈條將有助于全面推進(jìn)更為專業(yè)化的戲份，為促進(jìn)和加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整奠定基礎(chǔ)。但是，具體到不同的行業(yè)中，由于改革后稅率、可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額都不各不相同，因此，很可能在實(shí)施稅制改革后出現(xiàn)某些行業(yè)稅負(fù)增加的問題。例如：站在房地產(chǎn)企業(yè)外購產(chǎn)品與服務(wù)的可抵扣程度的角度分析，作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的鏈條較長，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的同時(shí)也帶動(dòng)了一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如：處于房地產(chǎn)企業(yè)上游的土地提供者、承包商、其他服務(wù)提供者等，涉及到的行業(yè)包括：金融業(yè)、建筑業(yè)等不同的行業(yè)。同時(shí)，還涉及到鋼鐵、水泥、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等不同的行業(yè)發(fā)生業(yè)務(wù)上的往來�？梢�，我國房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)對(duì)與其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，對(duì)經(jīng)濟(jì)起到拉動(dòng)的效應(yīng)。但同時(shí)也表明我國房地產(chǎn)業(yè)仍處于物質(zhì)資本消耗的數(shù)量擴(kuò)張階段，還有待于進(jìn)行產(chǎn)業(yè)的升級(jí)改造和服務(wù)化方向發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行“營改增”的基本前提主要就是為了房地產(chǎn)行業(yè)提供施工、勞務(wù)等服務(wù)，這些行業(yè)也是“營改增”的行業(yè)，否則房地產(chǎn)行業(yè)的營改增毫無意義。因此，據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)營改增后，預(yù)計(jì)將有71.6%的中間投入能夠形成進(jìn)項(xiàng)抵扣額。從長遠(yuǎn)的角度來看，當(dāng)增值稅實(shí)現(xiàn)了對(duì)營業(yè)稅的征稅范圍全面覆蓋后，房地產(chǎn)業(yè)的大多數(shù)外購產(chǎn)品和服務(wù)中所含的 稅款都能夠獲得抵扣。再例如：我們站在行業(yè)投入與產(chǎn)出的方面分析：房地產(chǎn)企業(yè)的增加值中的主要構(gòu)成部分是固定資產(chǎn)的折舊，這部分內(nèi)容已經(jīng)占到房地產(chǎn)行業(yè)總投入的43.8%。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)分析

　　首先，對(duì)稅負(fù)后轉(zhuǎn)效應(yīng)的分析。房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集型、資源密集型的基本特征，目前我國的土地資源、貸款的額度都出現(xiàn)了資源緊張的問題，當(dāng)供給彈性較大、而需求彈性較小的時(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施“營改增”后產(chǎn)生的稅負(fù)很難轉(zhuǎn)嫁到銀行、政府、信托公司等金融機(jī)構(gòu)。按照通常的做法來看，由于建筑工程企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)之間存在著密切的聯(lián)系，很多建筑企業(yè)為了獲得建筑合同，經(jīng)常不擇手段通過低價(jià)中標(biāo)、承諾墊資等方式來完成工程建設(shè)。很多建筑企業(yè)在同房地產(chǎn)企業(yè)的談判中經(jīng)常處于一種弱勢的.地位中。另外，有的房地產(chǎn)企業(yè)為了少繳、免繳土地增值稅，經(jīng)常和建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)協(xié)同避稅的現(xiàn)象，并通過提高建安成本來實(shí)現(xiàn)對(duì)增值率的降低，這樣做的結(jié)果就是講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的部分稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到建筑企業(yè)中。在“營改增”實(shí)施后，建筑企業(yè)通房地產(chǎn)企業(yè)之間協(xié)同避稅的動(dòng)機(jī)將大大削減，供給彈性明顯增加，房地產(chǎn)企業(yè)在短期內(nèi)向上游轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)的難度也就隨之增加。其次，對(duì)稅負(fù)的前轉(zhuǎn)稅負(fù)效應(yīng)的分析。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，向下游轉(zhuǎn)嫁增值稅稅負(fù)的主要對(duì)象就是廣大的購房者，增值稅作為流轉(zhuǎn)稅，從理論上看稅負(fù)最終都是由購房者來承擔(dān)的。在我國一二線城市中，房價(jià)在不斷上漲，只要房價(jià)的上漲標(biāo)準(zhǔn)一直未超過購房者所能夠支付的上限，在商品房整體處于供不應(yīng)求的環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就很容易通過“捂盤”的方式將“營改增”后的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到不斷上漲的房價(jià)中，從而轉(zhuǎn)嫁給購房者。

　�。ㄈ�）房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”實(shí)際稅負(fù)效應(yīng)分析

　　如前所述，在實(shí)施“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響不僅體現(xiàn)在名義稅負(fù)的提高與稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁方面，更痛稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅制執(zhí)行與監(jiān)督的程度密切相關(guān)。由于稅務(wù)征管因素的存在，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)在進(jìn)行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁后有可能出現(xiàn)減輕。但從這一角度來看，我國在實(shí)行“營改增”的同事，不僅應(yīng)該進(jìn)一步簡化稅制要求、實(shí)現(xiàn)稅率的統(tǒng)一，還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)稅控體系的構(gòu)建。

　　三、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)避免稅負(fù)影響的有效對(duì)策

　　（一）應(yīng)加強(qiáng)對(duì)發(fā)票的管理

　　如前所述，導(dǎo)致泛地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施“營改增”后稅負(fù)上升的一個(gè)主要因素就是發(fā)票管理中存在的很難取得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣發(fā)票。從理論上看，由于能夠取得抵扣的項(xiàng)目而無法取得專用發(fā)票將無法實(shí)現(xiàn)抵扣。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)針對(duì)這一問題加強(qiáng)對(duì)發(fā)票的管理，及時(shí)、準(zhǔn)確地取得可以抵扣的專用發(fā)票。例如：房地產(chǎn)企業(yè)可以盡量選擇一般納稅人作為供應(yīng)商，對(duì)于那些無法提供專用發(fā)票的個(gè)體戶等小規(guī)模納稅人盡量不要選擇為合作伙伴。再例如：在房地產(chǎn)企業(yè)的油費(fèi)管理中，可以通過記賬、月結(jié)、同意購進(jìn)充值卡等方式進(jìn)行集中采購，盡量獲得增值稅專用發(fā)票。

　　（二）盡量延長進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣時(shí)限

　　就我國目前的稅制改革現(xiàn)狀來看，增值稅的一般納稅人所取得的專用發(fā)票、機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票、海關(guān)繳款書等應(yīng)該在開具之日起的180天內(nèi)到相關(guān)的稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行認(rèn)證，在認(rèn)證后可以在次月申報(bào)，并向主管的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，有的房地產(chǎn)企業(yè)在獲得土地后并不會(huì)立即進(jìn)行開發(fā)，還有的會(huì)經(jīng)過很長時(shí)間后才會(huì)正式進(jìn)行開發(fā)，因此，如果仍然沿用180天的抵扣期限很容易使這類企業(yè)前期發(fā)生的成本不能在銷項(xiàng)稅額中進(jìn)行抵扣。可見，應(yīng)適當(dāng)延長進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣時(shí)限。

　�。ㄈ�）盡快提升地方主體稅種體系的構(gòu)建

　　從理論上看，各地方政府在重構(gòu)各自的主體稅種體系后將大大減輕由于房地產(chǎn)企業(yè)由于“營改增”而產(chǎn)生的一些負(fù)面效應(yīng)。從長遠(yuǎn)的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)可以實(shí)行較低的稅率，在提升當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平與居民生活水平的同時(shí)，保持與上下游行業(yè)的稅率的一致性，從而降低稅收負(fù)擔(dān)。

　　總之，“營改增”的實(shí)施將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)產(chǎn)生一定的影響，各房地產(chǎn)企業(yè)、政府部門、稅務(wù)部門必須共同努力，通過“營改增”這一契機(jī)，全面推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行環(huán)境的改善，并實(shí)現(xiàn)有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)水平、提升企業(yè)競爭力和投資信心的目的，為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]彭曉潔，肖強(qiáng).“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響預(yù)測[J].財(cái)會(huì)月刊，20xx，（22）：55-59.

　　[2]劉炳辰.營改增后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)[J].當(dāng)代會(huì)計(jì)，20xx，（1）：42-43.

　　[3]陳玉嬌.試論“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，20xx，（3）：265+267.

房地產(chǎn)論文9

　　摘要：經(jīng)濟(jì)日漸發(fā)展使得房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有越來越重要的作用，財(cái)政稅收政策在其中具有非常重要的作用。本文對(duì)財(cái)政稅收政策對(duì)我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)影響作了分析，提出了財(cái)政稅收政策對(duì)我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)實(shí)踐對(duì)策，為促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。

　　關(guān)鍵詞：財(cái)政稅收政策；房地產(chǎn)；市場經(jīng)濟(jì)；影響；對(duì)策

　　一、前言

　　作為國家發(fā)展中最為有效的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段，稅收是實(shí)現(xiàn)社會(huì)總供給、總需求之間的動(dòng)態(tài)性平衡，這就需要認(rèn)識(shí)到財(cái)政稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要影響，引導(dǎo)學(xué)生科學(xué)認(rèn)識(shí)財(cái)政稅收政策，進(jìn)而有效改善人民生活狀態(tài)以及住房條件等等，充分發(fā)揮財(cái)政稅收政策在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，利用財(cái)政稅收政策來促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)增長，因此，需要結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際情況來采用更加有效措施，完善房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)稅收政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　二、財(cái)政稅收政策對(duì)我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)影響

　　（一）財(cái)政稅收政策有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)消費(fèi)理性化以及科學(xué)化

　　從目前來看，我國房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出瘋長傾向，政府需要充分利用財(cái)政稅收工作政策來引導(dǎo)房地產(chǎn)更好發(fā)展，這就需要不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信貸資金實(shí)際回收工作力度，在不拖欠開放商資金前提下，市場商品量不斷增加，這就使得房地產(chǎn)市場受到了巨大的刺激，同時(shí)還需要做好稅收管理工作，利用有效措施來降低房地產(chǎn)市場價(jià)格，維護(hù)國家發(fā)展利益。由于房價(jià)過高或者是居民實(shí)際收入過低等現(xiàn)象使得房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)交易存在著一定的矛盾。因此，可以利用貨幣來實(shí)現(xiàn)市場交易，如果居民實(shí)際收入過低，那么實(shí)際購買力會(huì)受到影響，房地產(chǎn)需求量也不斷降低，房地產(chǎn)市場交易數(shù)量也逐漸下降，這就需要刺激房地產(chǎn)市場，促進(jìn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展。房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展使得我國財(cái)政稅收政策的房地產(chǎn)調(diào)控工作更多集中在需求方面。房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)期從過于的樂觀，逐漸的轉(zhuǎn)化成為了謹(jǐn)慎，財(cái)政稅收政策在房地產(chǎn)市場調(diào)控工作中具有至關(guān)重要的作用。為了能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定化發(fā)展，在實(shí)際的工作過程中需要重視房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)調(diào)控作用，不斷細(xì)化房地產(chǎn)市場稅收工作政策，對(duì)于并不符合相關(guān)條件的房地產(chǎn)開發(fā)商往往并不給于稅收方面的優(yōu)惠政策，不斷將其房地產(chǎn)在稅收政策方面的`研究工作力度，引導(dǎo)居民樹立合理的消費(fèi)理念以及節(jié)約消費(fèi)利用，利用財(cái)政稅收政策來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有效調(diào)節(jié)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，提升房地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量，為房地產(chǎn)市場發(fā)展的健康性以及穩(wěn)定性提供保障。

　�。ǘ�）財(cái)政稅收政策有利于完善相關(guān)稅法政策

　　作為人類行為的重要規(guī)范，法律能夠?yàn)橄嚓P(guān)政策以及相關(guān)制度提供有效的保障，這就需要完善財(cái)政稅收相關(guān)政策，如果缺乏法律支持，那么房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)會(huì)受到影響，這就需要結(jié)合房地產(chǎn)市場政策以及房地產(chǎn)市場制度，為房地產(chǎn)稅法質(zhì)量提供有效保障。實(shí)際上，稅收關(guān)系到國家發(fā)展問題，這就需要構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)法律法規(guī)，嚴(yán)格相關(guān)稅法，實(shí)現(xiàn)有法可依、違法必究等等。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場財(cái)政稅收政策過程中，需要不斷相關(guān)稅收政策，完善違法措施以及懲戒措施，使得稅收研究成果能夠有效應(yīng)用于稅收工作中，為財(cái)政稅收政策提供法律保障，為社會(huì)主義房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)有序運(yùn)行提供有效保障，促使房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)能夠處于穩(wěn)定、快速發(fā)展環(huán)境中。房地產(chǎn)價(jià)格與稅收收益之間具有非常密切的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)市場正是處于稅收政策的開發(fā)階段，房地產(chǎn)商品供給受到非常大的影響，投資規(guī)模以及投資方向都會(huì)受到非常大的影響。房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)使得房地產(chǎn)出現(xiàn)了非常嚴(yán)重的投機(jī)行為，這就使得我國房地產(chǎn)市場需求受到非常大的影響，政府需要充分發(fā)揮其重要作用，積極參與到市場流通活動(dòng)中，有效抑制投機(jī)取巧行為。因此，需要重視房地產(chǎn)財(cái)政稅收政策的管理工作，實(shí)現(xiàn)土地資源合理優(yōu)化配置，盡可能滿足房地產(chǎn)市場發(fā)展需求，盡可能的減少土地閑置，為土地交易進(jìn)行提供有效保障。

　�。ㄈ�）財(cái)政稅收政策有利于完善財(cái)政稅收工作制度

　　為了能夠有效規(guī)范房地長市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展，相關(guān)政府工作部門需要改進(jìn)物業(yè)稅，結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展實(shí)際運(yùn)行情況來進(jìn)行評(píng)估。在設(shè)置物業(yè)稅的過程中，需要結(jié)合我國發(fā)展國情，區(qū)別物業(yè)稅的稅率，在城市發(fā)展過程中，需要明確劃分高收入以及低收入人群，充分發(fā)揮物業(yè)稅調(diào)節(jié)作用，結(jié)合人群經(jīng)濟(jì)收入能力來進(jìn)行分區(qū)設(shè)置，盡可能降低低收入人群的稅收，或者是對(duì)于經(jīng)濟(jì)能力過低的收入者采取見面方式，這樣符合我國的發(fā)展國情，有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場，構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)評(píng)估工作體系，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提出了非常高要求。財(cái)政稅收政策有利于完善房地產(chǎn)稅收配套政策以及配套制度，構(gòu)建房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記工作制度，同時(shí)還需要明確城市土地的實(shí)際利用情況，有效解決分塊管理方式，實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)證與土地產(chǎn)權(quán)證合一制度，盡可能理清房地產(chǎn)市場管理關(guān)系，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)的私下交易，構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)市場評(píng)估工作體系，相關(guān)稅務(wù)管理工作部門需要構(gòu)建更加完善的評(píng)稅結(jié)構(gòu)制度、專職評(píng)稅制度以及房屋管理工作制度等，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)管理工作機(jī)制。

　　三、財(cái)政稅收政策對(duì)我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)實(shí)踐對(duì)策

　　（一）保證房地產(chǎn)市場供應(yīng)量充足

　　從目前發(fā)展來看，房地產(chǎn)行業(yè)給予方面存在著的問題，諸如，土地資源較為緊缺，房地產(chǎn)商存在著捂盤現(xiàn)象等等，由于居民需求的日漸增加使得房地產(chǎn)價(jià)格不斷增加，這就使得房地產(chǎn)供應(yīng)量存在著嚴(yán)重的不足。增加住房的供給能夠有效解決房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)中存在的問題，提升房地產(chǎn)發(fā)展彈性，政府需要明確自身肩負(fù)的重要責(zé)任，保證房地產(chǎn)市場供應(yīng)量充足，盡可能緩解房地產(chǎn)住房價(jià)格上漲問題。為了能夠提高房地產(chǎn)供需供給，利用稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁行為來有效抑制二手房市場中存在的投機(jī)行為，利用增加房地產(chǎn)供應(yīng)量供給來增加供給彈性，盡可能減輕居民收入負(fù)擔(dān)。

　�。ǘ�）重視房地產(chǎn)市場征稅環(huán)節(jié)

　　作為房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵性力量，投資型的購房者大多是利用房地產(chǎn)買賣來獲取差價(jià)，進(jìn)而獲得高收益，這就需要利用房地產(chǎn)持有權(quán)來實(shí)現(xiàn)稅收的保值以及增值。從目前政府發(fā)展來看，房地產(chǎn)在流通過程中出現(xiàn)了征收重稅的現(xiàn)象，他們并不傾向于出賣房產(chǎn)，而是不斷購入房產(chǎn)，這就使得二手房供給存在著不足，房屋流通效率并不高，從另外一個(gè)角度分析來看，由于房地產(chǎn)市場中購房競爭愈加激烈使得自用型購房者卻無法購買合適住房。為了能夠有效解決房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在著供需不平衡的問題，政府相關(guān)管理工作部門需要不斷加大房地產(chǎn)征稅環(huán)節(jié)，諸如，利用物業(yè)稅等來解決供需矛盾。僅僅實(shí)現(xiàn)征稅卻無法實(shí)現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，購房者仍然需要承擔(dān)一定稅負(fù)，目的性更強(qiáng)，影響性更高，對(duì)于住宅面積較大并且長期閑置住房或者是有兩套以上住房的居民則是需要征收重稅，進(jìn)而使得投機(jī)者購房成本，促使投機(jī)者不得不賣出閑置的住房，增加二手房地產(chǎn)市場的供給量，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理優(yōu)化配置，提升房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定性。

　　（三）實(shí)現(xiàn)征稅對(duì)象的區(qū)別性對(duì)待

　　由于房地產(chǎn)征稅對(duì)象存在著差別使得其承擔(dān)的稅負(fù)也存在著一定的差別，但是普通的購房者居于不利地位。政府需要認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)開發(fā)商、投資型購房、普通購房等之間的關(guān)系，投資型購房，政府可以征收更多的稅收，這樣能夠有效抑制投資型購房者的購房熱情。從目前發(fā)展來看，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出信息不對(duì)稱現(xiàn)象，即使在購房過程中無法有效判定購房者購房目的，往往根據(jù)購房者時(shí)候的買房行為才能夠進(jìn)行判定。總之，政府需要結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展特點(diǎn)來構(gòu)建房地產(chǎn)信息的登記制度，進(jìn)而有效了解購房者住房信息，對(duì)于購買多套或者是購買大面積住房需要征收更多的稅負(fù)，對(duì)于購房投機(jī)行為來進(jìn)行嚴(yán)格懲治。

　　四、結(jié)束語

　　隨著家庭生活質(zhì)量以及居民文明程度日漸提升使得居民已經(jīng)不能夠滿足舒適住宅，而是對(duì)外部環(huán)境提出了更高的要求。房地產(chǎn)市場在實(shí)際的發(fā)展過程中，需要充分利用房地產(chǎn)市場銷售價(jià)格以及發(fā)展預(yù)期來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀調(diào)控，進(jìn)而促使其能夠有效認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場發(fā)展。從近些年的發(fā)展來看，我國的房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中仍然存在著非常多不合理因素，特別是房地產(chǎn)供需之間存在著不平衡現(xiàn)象，這就需要重視房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用，利用財(cái)政稅收政策來有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)，重視房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)監(jiān)督工作以及管控工作，不斷完善相關(guān)法律法規(guī)來穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展市場。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]覃事婭，伊長亮�；�于VAR的我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場的影響分析[N].湖南財(cái)政經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)， 20xx, 28（6）：34-40.

　　[2]童慧。稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場影響的微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)分析[J].技術(shù)與市場， 20xx, 17（7）：55-57

　　[3]劉婧。淺談稅收調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場的影響--基于北京市的研究[J].經(jīng)濟(jì)視角：下， 20xx（2）：12-14

　　[4]侯俊青。房地產(chǎn)稅收對(duì)地方財(cái)政影響淺析--以西寧為例[J].青海金融， 20xx（10）：16-18

房地產(chǎn)論文10

　　摘要：本文以營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃為研究對(duì)象，對(duì)營改增后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅帶來的影響進(jìn)行了闡述分析，并提出了實(shí)施營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的一些措施，以供參考。

　　關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃

　　稅收籌劃簡單來說，即是幫助企業(yè)通過合理合法的途徑有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，通過節(jié)稅、避稅等措施減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，從而促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有效提升的一種稅收對(duì)策方式。隨著營改增政策的實(shí)施，需要企業(yè)通過稅收籌劃的方式有效降低營改增政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來的負(fù)面影響，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)營改增政策的有效利用，進(jìn)而推進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。

　　一、營改增后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅帶來的影響

　　1.營業(yè)稅金及附加稅帶來的影響

　　我國實(shí)施營改增后，意味著營業(yè)稅這一稅種已基本處于取消狀態(tài)。房地產(chǎn)作為原營業(yè)稅重要的征收行業(yè)，在實(shí)施營改增以后，便正式進(jìn)入繳納增值稅時(shí)期。首先在需要繳納的稅額方面，房地產(chǎn)企業(yè)由原先的17%稅率降低至11%，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效益提升具有積極的影響。并且在實(shí)施營改增以后，土地成本也被歸納為可抵扣的項(xiàng)目，這更加有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負(fù)，減少不必要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此在具體進(jìn)行稅收籌劃過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)現(xiàn)有政策加以全面理解和把握，才能夠有效達(dá)到節(jié)稅目的。當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)具有很多拿地方式，例如拆遷、項(xiàng)目投資等，不同的拿地方式，意味著需要征收的稅額也不一樣。因此如何選擇合理方式進(jìn)行拿地，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，需要根據(jù)實(shí)際情況加以分析。

　　2.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅帶來的影響

　　在營改增政策實(shí)施以后，對(duì)于房地產(chǎn)土地增值稅帶來了巨大的影響，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)增值稅屬于價(jià)外稅，因此在最終的核算過程中，不能將其作為抵扣項(xiàng)目加以核算，自然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的增值率增加，從這一點(diǎn)上來看，營改增政策無疑是加重了房地產(chǎn)企業(yè)繳稅負(fù)擔(dān)。因此需要房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅后籌劃過程中注意這一問題，采取相應(yīng)措施盡量減少房地產(chǎn)增值稅稅率增加對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響。

　　3.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅帶來的影響

　　通過上文敘述可知，企業(yè)增值稅屬于價(jià)外稅，因此其依然存在于企業(yè)所得稅之中，無法對(duì)其進(jìn)行扣除處理，導(dǎo)致企業(yè)所得稅稅額增加，從而增加了房地產(chǎn)稅后負(fù)擔(dān)。但從另一角度來看，在原先需要繳納營業(yè)稅時(shí)期，房地產(chǎn)銷售收入全部屬于企業(yè)銷售額，而營改增之后，在銷售收入確認(rèn)前已經(jīng)將增值稅從中完成了扣除，因此再次進(jìn)行所得額確認(rèn)時(shí)，便不再進(jìn)行稅額扣除，因此從本質(zhì)上來看，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅沒有造成變化上的影響，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃分析過程中，需要進(jìn)行更加細(xì)致的研究分析，從而將真正影響房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)所得稅的因素分析出來。

　　二、實(shí)施營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃措施

　　1.從房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營活動(dòng)中入手，做好企業(yè)稅收合理規(guī)劃

　　由于在實(shí)施營改增政策之后，作為房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人，企業(yè)增值稅率從原先的17%降低至11%，基于這一點(diǎn)，在進(jìn)行具體稅收籌劃過程中，可以從房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營活動(dòng)中入手，盡量降低各個(gè)日常經(jīng)營活動(dòng)中的生產(chǎn)成本，并根據(jù)具體的要求，在經(jīng)營活動(dòng)過程中盡量獲取更多的增值稅發(fā)票，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)降低具有積極影響。在此基礎(chǔ)之上，做好對(duì)企業(yè)增值稅發(fā)票的管理工作，通過采取各種宣傳培訓(xùn)方式，有效提升企業(yè)財(cái)務(wù)人員使用增值稅專用發(fā)票的意識(shí)，從而充分享有營改增政策為房地產(chǎn)企業(yè)帶來的節(jié)稅益處，減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。另一方面，還需要房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步加強(qiáng)與合作企業(yè)的合同約定，在停供材料的供應(yīng)商選擇方面，做到“貨比三家”，在保證供應(yīng)材料質(zhì)量的前提下，選擇最低的價(jià)格。如果是在一般的納稅人處進(jìn)行材料選購，也要盡量要求其提供發(fā)票，從而使得企業(yè)在納稅方面，能夠獲取到最大的折扣。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃過程中，一定要充分利用其中存在的稅率差異。通常情況下，供應(yīng)商稅率依然為17%，但房地產(chǎn)企業(yè)的稅率為11%，基于此，房地產(chǎn)企業(yè)可以在合法的情況下，利用其中存在的稅率差異達(dá)到自身節(jié)稅目的。與此同時(shí)，也可以在稅收籌劃過程中，利用納稅時(shí)間延遲、優(yōu)惠政策爭取方面，盡量減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

　　2.做好與稅務(wù)機(jī)構(gòu)的溝通交流工作，有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　企業(yè)為提升自身經(jīng)營效益，在納稅過程中一般會(huì)采取一些有效的.避稅手段，用以減輕自身稅務(wù)負(fù)擔(dān)，但這避稅手段受不可控因素干擾較大，一旦操作不當(dāng)，則有可能觸碰法律底線，為自身帶來很大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此在具體進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃過程中，針對(duì)制定的避稅方案，需要經(jīng)過詳細(xì)縝密的分析，確保避稅方案合理合法，同時(shí)也要發(fā)揮出應(yīng)有的避稅效果。在此基礎(chǔ)之上，需要相關(guān)稅收籌劃人員密切關(guān)注我國相關(guān)稅收法律的最新動(dòng)向，并及時(shí)掌握行業(yè)最新的準(zhǔn)則，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠有效規(guī)劃各種稅收活動(dòng)，達(dá)到減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)的目的。在保證房地產(chǎn)企業(yè)稅收合法化的過程中，還要特別注意加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)構(gòu)的溝通交流工作，從而將來自執(zhí)法機(jī)關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)降至最低，通過制定完善科學(xué)合理的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)體系，確保稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制發(fā)揮應(yīng)有的效果。

　　3.積極改變傳統(tǒng)營銷策略，實(shí)現(xiàn)稅收籌劃合理化

　　隨著營改增政策的不斷實(shí)施發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃帶來機(jī)遇的同時(shí)也帶來了很大的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，盡最大限度地減小營改增對(duì)房地產(chǎn)稅收帶來的影響，從而保證企業(yè)未來實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)順利發(fā)展�；�于此，需要相關(guān)財(cái)務(wù)人員圍繞房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況，自足當(dāng)下，放眼未來，從稅務(wù)籌劃的角度對(duì)現(xiàn)有的企業(yè)營銷策略加以改革創(chuàng)新。例如，在原本的營銷定價(jià)模式之下，企業(yè)可以利用目標(biāo)成本制定方法，對(duì)企業(yè)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的成本費(fèi)用加以把控，減少相應(yīng)成本支出，從而有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與利潤。尤其是在房地產(chǎn)工程原材料成本不斷提升的當(dāng)下，更需要企業(yè)結(jié)合實(shí)際，不斷調(diào)整現(xiàn)有的營銷政策，以達(dá)到提升企業(yè)經(jīng)營效益的目的�？傊�，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)目前的房地產(chǎn)形勢加以實(shí)時(shí)把控，針對(duì)形勢變化不斷調(diào)整營銷策略，使得營改增政策對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)有利一面的作用充分發(fā)揮出來，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，提升核心競爭力，從而使處于市場經(jīng)濟(jì)體制下的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展。

　　4.爭取政府優(yōu)惠政策支持，為房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展保駕護(hù)航

　　在營改增政策實(shí)施的大環(huán)境之下，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷實(shí)施相應(yīng)措施應(yīng)對(duì)新政策對(duì)企業(yè)發(fā)展造成的影響的同時(shí)，還需要善于借助外在有力條件，全力爭取政府優(yōu)惠政策的支持。例如使自身的繳稅期限進(jìn)一步延長等，從而可以使企業(yè)資金流轉(zhuǎn)更加通暢，資金得到更加充分的利用，有效提升了企業(yè)經(jīng)營效益。而對(duì)于政府而言，在具體實(shí)施營改增政策過程中，利用有效的管理手段和實(shí)施方式對(duì)各種變化需求加以滿足，圍繞投資項(xiàng)目進(jìn)行合理的把控，從而對(duì)工程進(jìn)展和投資情況進(jìn)一步達(dá)到監(jiān)控目的，對(duì)于項(xiàng)目的順利實(shí)施起到一定的指引性作用。

　　5.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)增值稅專用發(fā)票的管理，促進(jìn)稅務(wù)籌劃質(zhì)量提升

　　房地產(chǎn)企業(yè)要想謀取更近一步的發(fā)展，減輕自身稅務(wù)負(fù)擔(dān)，必然要對(duì)增值稅的優(yōu)惠政策加以充分利用，而加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)增值稅專用發(fā)票的管理就成了一項(xiàng)必然選擇�；�于此，企業(yè)需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員稅收籌劃的能力，財(cái)務(wù)人員是稅務(wù)籌劃的主體，只有自身具備較強(qiáng)的稅收籌劃能力，才能夠進(jìn)一步提升對(duì)增值稅專用發(fā)票的使用管理能力，從而使得企業(yè)在稅收方面享受更多的抵扣額，減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。在具體進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)增值稅專用發(fā)票的強(qiáng)化管理過程中，需要相應(yīng)財(cái)務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)時(shí)間、開具發(fā)票的時(shí)間加以重點(diǎn)關(guān)注。除此之外，還需相關(guān)財(cái)務(wù)人員對(duì)增值稅專用發(fā)票的時(shí)效性進(jìn)行相應(yīng)關(guān)注。這樣在企業(yè)獲得專用增值稅發(fā)票后，才能夠根據(jù)實(shí)際需要及時(shí)進(jìn)行抵扣，避免出現(xiàn)抵扣時(shí)限超期問題。最后，企業(yè)還需要進(jìn)一步強(qiáng)化稅收籌劃工作的開展力度，提升其工作效率，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收工作成效，達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)的目的。

　　三、結(jié)束語

　　我國實(shí)施營改增政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)受到了非常大的影響，影響效果有好有壞，需要房地產(chǎn)企業(yè)充分分析新的政策內(nèi)容，全面了解其中的利弊關(guān)系，做好稅務(wù)籌劃管理工作，從而有效規(guī)避其中存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，享受營改增政策為企業(yè)帶來的優(yōu)惠，減輕稅收負(fù)擔(dān)。在具體實(shí)施過程中，可以通過采取從房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營活動(dòng)中入手，做好企業(yè)稅收合理規(guī)劃、做好與稅務(wù)機(jī)構(gòu)的溝通交流工作，有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、積極改變傳統(tǒng)營銷策略，實(shí)現(xiàn)稅收籌劃合理化等措施，降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的發(fā)展。

　　參考文獻(xiàn)

　　[1]張偉巍.“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，20xx，（17）：26-27.

　　[2]葛柳燕.營改增背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃研究[J].會(huì)計(jì)師，20xx，（23）：69-72.

房地產(chǎn)論文11

　　摘要：得益于電子計(jì)算技術(shù)的極大發(fā)展，信息系統(tǒng)在房地產(chǎn)管理中可以得到廣泛的應(yīng)用，極大的提高了房地產(chǎn)管理的效率和效果，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和繁榮，為我國的社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)以及提高居民的生活質(zhì)量水平做出了重大貢獻(xiàn)。文章基于地理信息系統(tǒng)在房地產(chǎn)管理中的實(shí)際應(yīng)用情況進(jìn)行了研究和分析，并提出了可行的建議，旨在進(jìn)一步提高地理信息系統(tǒng)在房地管理中的應(yīng)用水平，從而推動(dòng)我國的城市化建設(shè)進(jìn)程。

　　關(guān)鍵詞：地理；信息；房地產(chǎn)

　　1地理信息系統(tǒng)

　　地理信息系統(tǒng)是在計(jì)算機(jī)技術(shù)發(fā)展的基礎(chǔ)上，融合了管理科學(xué)、地理學(xué)、地圖學(xué)等多門學(xué)科的知識(shí)，是一項(xiàng)實(shí)用性非常強(qiáng)的綜合性高新科學(xué)技術(shù)。通過對(duì)地理信息系統(tǒng)的應(yīng)用，進(jìn)行大量的地理數(shù)據(jù)采集、存儲(chǔ)、管理和分析都不再需要花費(fèi)大量的時(shí)間和人工精力，工作效率得到極大的提升。特別是通過計(jì)算機(jī)技術(shù)的輔助，可以根據(jù)采集到的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行模擬實(shí)驗(yàn)，使地理相關(guān)行業(yè)對(duì)地理地質(zhì)的實(shí)際環(huán)境和條件能夠進(jìn)行更加準(zhǔn)確的掌握和分析。這對(duì)房地產(chǎn)管理工作來說是非常重要的，因此，地理信息系統(tǒng)在房地產(chǎn)管理工作中的應(yīng)用對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來說起到了巨大的.推動(dòng)作用。地理信息系統(tǒng)能夠在房地產(chǎn)管理中發(fā)揮出巨大的推動(dòng)作用，主要是因?yàn)榈乩硇畔⑾到y(tǒng)具有三信方面的功能和特征：首先，地理信息系統(tǒng)能夠深入的采集、存儲(chǔ)、精細(xì)化管理、分析和輸出各類地理空間信息，而這些信息正是開展房地產(chǎn)管理工作所需要依據(jù)的重要數(shù)據(jù)和實(shí)際情況。其次，在房地產(chǎn)管理工作中，需要對(duì)地理空間信息進(jìn)行多要素綜合分析，并以此為基礎(chǔ)，對(duì)地理動(dòng)態(tài)做出預(yù)測，而通過地理信息系統(tǒng)做出的分析和預(yù)測遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人工分析和預(yù)測結(jié)果，促房地產(chǎn)管理依據(jù)的數(shù)據(jù)和信息準(zhǔn)確性大大提升，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)管理工作中的決策正確率得到有效的提升。最后，依托計(jì)算機(jī)技術(shù)發(fā)展起來的地理信息系統(tǒng)，能夠快捷肯于精確的對(duì)各類繁雜的地理信息進(jìn)行空間定位和動(dòng)態(tài)分析，其完成的速度是人工速度完全無法比擬的，不僅大幅度的提升了工作效率，還使房地產(chǎn)管理工作節(jié)省了大量的人力資源支出，從而節(jié)省了工作成本。

　　2房地產(chǎn)地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理

　　在房地產(chǎn)管理工作中，主要包括對(duì)土地進(jìn)行調(diào)查、登記、其他數(shù)據(jù)采集統(tǒng)計(jì)以及地籍檔案管理等。所謂的地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍是指房地產(chǎn)的所有權(quán)，即指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的有人可以依法對(duì)其所有的房地產(chǎn)行使權(quán)力，包括占有、使用、收益以及處分。在信息管理方面，要對(duì)房地產(chǎn)的地籍進(jìn)行管理，即調(diào)查土地權(quán)屬以及進(jìn)行地籍測量。在我國，地籍和產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理有四個(gè)方面的內(nèi)容：第一，就是要對(duì)房屋所有權(quán)以及對(duì)其占有的國有土地使用權(quán)進(jìn)行明確的劃分，并依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)辦理和登記。第二，對(duì)房屋、土地的地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍等變動(dòng)情況要及進(jìn)掌握和了解。第三，要進(jìn)行詳細(xì)的房地產(chǎn)測繪，掌握房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。第四，要對(duì)房地產(chǎn)的地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍等相關(guān)資料、數(shù)據(jù)和信息進(jìn)行詳細(xì)的記錄并建檔存檔。作為房地產(chǎn)管理的重要內(nèi)容，完善房地立的地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息，明確產(chǎn)權(quán)歸屬并建立相關(guān)的檔案，是保所產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的重要保障，也是房地產(chǎn)信息管理規(guī)范化的表現(xiàn)之一。在城市發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)管理工作內(nèi)空、工作量并越來越龐大，也會(huì)越來越復(fù)雜，因此建立起規(guī)范的工作制度和工作程序，對(duì)于房地產(chǎn)管理工作以及城市的發(fā)展建設(shè)來說，都具有非常重要的意義。

　　3傳統(tǒng)的房地產(chǎn)地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理系統(tǒng)存在的問題

　　在我國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理系統(tǒng)中，雖然也依托于強(qiáng)大的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)進(jìn)行相關(guān)的管理工作，但隨著我國城市建設(shè)的不斷發(fā)展和深入，房地產(chǎn)管理工作的內(nèi)容和方式都發(fā)生相應(yīng)的變化，傳統(tǒng)的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)已無法滿足當(dāng)今社會(huì)房地產(chǎn)管理工作的需要，因此就需引入更加先進(jìn)的管理系統(tǒng)，地理信息系統(tǒng)就是在這一情況下，進(jìn)入房地產(chǎn)管理工作中的，并在房地產(chǎn)管理工中作發(fā)展了巨大的作用。傳統(tǒng)的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)在當(dāng)今的房地產(chǎn)管理的應(yīng)用過程中，主要在三個(gè)方面存在阻礙：①地理信息系統(tǒng)以房地產(chǎn)管理中的應(yīng)用范圍較為狹窄。計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)僅能夠處理一般的地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍文本信息，對(duì)于相關(guān)圖形信息卻難以發(fā)揮有效作用[1]；②投資金額巨大，隨著計(jì)算機(jī)硬件和軟件技術(shù)的發(fā)展，很多軟件開發(fā)商已把目光轉(zhuǎn)移到基至GIS的地籍和產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理信息系統(tǒng)的研發(fā)上，從而使房地產(chǎn)管理行業(yè)增加建立管理系統(tǒng)的資金投入；③欠缺重要的管理功能。目前在房地產(chǎn)管理工作中，需要進(jìn)行許多復(fù)雜的面積計(jì)算問題，但在當(dāng)前的許多管理系統(tǒng)中，對(duì)面積計(jì)算方面的模型設(shè)計(jì)都較為簡陋，還存在著程序運(yùn)行不合理的現(xiàn)象，因此使最終的計(jì)算結(jié)果存在著偏差，影響了房地產(chǎn)對(duì)地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的科學(xué)和準(zhǔn)確管理工作[2]。

　　4地理信息系統(tǒng)在房地產(chǎn)信息管理中的具體應(yīng)用

　　首先，需要利用地理信息系統(tǒng)對(duì)土地、房產(chǎn)進(jìn)行測繪，對(duì)測繪的成果和數(shù)據(jù)按照CAD制圖軟件的統(tǒng)一要求標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行質(zhì)量檢查和數(shù)據(jù)編輯，最終建立完善的房地產(chǎn)地理信息系統(tǒng)空間信息數(shù)據(jù)庫。其次，要利用地理信息系統(tǒng)的關(guān)聯(lián)性，將房屋的空間地理屬性信息、自然屬性信息以及社會(huì)人文屬性信息等一一聯(lián)系起來，使其能夠彼此對(duì)應(yīng)關(guān)聯(lián)，從而建立房屋信息關(guān)聯(lián)。地理信息系統(tǒng)正是應(yīng)這一發(fā)展要求而進(jìn)入房地產(chǎn)管理工作中的，完美的解決了困擾房地產(chǎn)管理工作的難題，在未來發(fā)展過程中，還要進(jìn)一步挖掘地理信息系統(tǒng)在房地產(chǎn)管理中的潛在功能，以促進(jìn)我國的城市化建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展進(jìn)步。

　　5地理信息系統(tǒng)對(duì)于房地產(chǎn)信息管理的實(shí)際意義

　　利用地理信息系統(tǒng)進(jìn)行房地產(chǎn)管理的重要意義，主要體現(xiàn)在：首先，使房地產(chǎn)管理更加智能化，將房屋的地籍、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍與房產(chǎn)分幅平面圖緊緊相聯(lián)，滿足了房地產(chǎn)管理中對(duì)于圖形信息的管理需深圳市，更建立了房地產(chǎn)空間信息的關(guān)聯(lián)，使房地產(chǎn)信息管理更加準(zhǔn)確。其次，大大提高了房地產(chǎn)管理的工作效率。最后，由于信息和數(shù)據(jù)處理的誤差大大降低，使信息和數(shù)據(jù)更加真實(shí)可靠，依靠這些信息和數(shù)據(jù)做出的決策，自然也就更加可靠。

　　作者:陳躍 單位:重慶市城市建設(shè)配套費(fèi)管理辦公室

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]石麗萍,李楊,王繼輝等.地理信息系統(tǒng)在房地產(chǎn)信息管理中的運(yùn)用[J].中國管理信息化,20xx,(8):104-104,105.

　　[2]黃蓋.測繪管理中地理信息系統(tǒng)的運(yùn)用[J].環(huán)球人文地理,20xx,(10):26-26.

房地產(chǎn)論文12

　　【摘要】前近年來，全球化趨勢不斷加強(qiáng)，企業(yè)之間的競爭日漸激烈，面臨的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸呈現(xiàn)出多樣化的特點(diǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，管理的核心就在于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。本文從房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理問題成因入手，對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)管理提出了具體的解決措施。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);財(cái)務(wù)管理;風(fēng)險(xiǎn)問題

　　近年來隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速發(fā)展，數(shù)量越來越多，規(guī)模也越來越大，隨之而來面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越來越多。目前，財(cái)務(wù)管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)管理中的重要內(nèi)容，其中最為重要的就是風(fēng)險(xiǎn)的問題，只有做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防工作、采取有效措施面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，才能提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理效率，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

　　財(cái)務(wù)管理面臨著一個(gè)重要的問題就是理財(cái)風(fēng)險(xiǎn)。在信息化時(shí)代下，計(jì)算機(jī)憑借其自身的優(yōu)勢，在企業(yè)中得到了普遍應(yīng)用，并且逐漸承擔(dān)著越來越重要的任務(wù)。企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作同樣如此，計(jì)算機(jī)技術(shù)的引進(jìn)，使得財(cái)務(wù)管理實(shí)現(xiàn)了虛擬化，近些年，計(jì)算機(jī)技術(shù)的快速發(fā)展，使得消息的種類和數(shù)量不斷增加，從目前來看，企業(yè)財(cái)務(wù)管理還無法完全應(yīng)對(duì)復(fù)雜的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境，因此，使得財(cái)務(wù)管理工作面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)為了進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)效益，往往把大部分資產(chǎn)投入到虛擬領(lǐng)域中，而保護(hù)措施不當(dāng)，無疑增加了企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。過去，企業(yè)主要是通過有形資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長，而在新時(shí)期下，企業(yè)經(jīng)濟(jì)增長是有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的共同作用，且無形資產(chǎn)比重要更大。傳統(tǒng)的'財(cái)務(wù)管理，忽視了無形資產(chǎn)的重要作用，如果還采用傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理，肯定會(huì)增加企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。此外，隨著現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，企業(yè)的規(guī)模和人才隊(duì)伍不斷擴(kuò)大，因此，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的工作范圍和內(nèi)容也呈現(xiàn)逐漸擴(kuò)大的趨勢，財(cái)務(wù)管理工作在企業(yè)中的作用越來越突出。但是，在實(shí)際的運(yùn)行過程中，企業(yè)在財(cái)務(wù)管理人才方面存在著諸多問題，企業(yè)在聘用財(cái)務(wù)管理人員方面，門檻較低，被聘用的工作人員，沒有堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)，幾乎沒經(jīng)過任何專業(yè)的訓(xùn)練就直接上崗，更不用說財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理能力。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)問題成因分析

　�。ㄒ唬┗I資風(fēng)險(xiǎn)

　　具體體現(xiàn)在三個(gè)方面：（1）負(fù)債金額巨大。房地產(chǎn)行業(yè)本身特點(diǎn)決定了其需要大量的籌資金額。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在成立初期階段往往需要大量投入債務(wù)資金，自有資金占有很少一部分，其運(yùn)營資金大部分來自銀行貸款。近幾年，貸款率正在持續(xù)走高。受到所謂的高回報(bào)驅(qū)使，一些企業(yè)在盲目地四處舉債，使其資金成本提高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加；（2）房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目能夠滾動(dòng)開發(fā)往往會(huì)選擇再次籌資。但是很少有房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)ζ鋬?nèi)部資金潛力進(jìn)行挖掘，沒有做到對(duì)積累資金做到有效利用，而是一味地進(jìn)行貸款。對(duì)于一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)集團(tuán)，甚至產(chǎn)生連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦某一環(huán)出現(xiàn)斷裂，就會(huì)給企業(yè)帶來巨大生存危機(jī)，而原有風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大；（3）我們知道市場及利率是不斷變化的，而這一變化也會(huì)或多或少的增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中也是最為致命的，并且該風(fēng)險(xiǎn)不可預(yù)測。從國內(nèi)外來看，出現(xiàn)了明顯的通貨膨脹，中央銀行為了使通貨膨脹降低到合理水平，曾連續(xù)加息多次。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，匯率編導(dǎo)意味著資金成本增加，預(yù)期收益減少。

　�。ǘ�）項(xiàng)目投資

　　一些房地產(chǎn)企業(yè)錯(cuò)誤地認(rèn)為，土地使用權(quán)是獲取收益的重要保障，只要能夠得到它，然后在進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、施工、投入施工所需資金，就能夠在規(guī)定期限內(nèi)交工，從而獲得經(jīng)濟(jì)效益。所以，很多房地產(chǎn)企業(yè)不惜花費(fèi)巨資獲取土地使用權(quán)，開展“圈地運(yùn)動(dòng)”。但是如果土地權(quán)使用權(quán)購置之后在資金運(yùn)作、回報(bào)率等方面并沒有做出科學(xué)預(yù)算，那么其預(yù)期利潤目標(biāo)也就無法實(shí)現(xiàn)，更別說對(duì)每項(xiàng)成本的測算和具體落實(shí)了。很有可能導(dǎo)致企業(yè)盲目操作，增加投資成本。

　　（三）項(xiàng)目經(jīng)營

　　一些房地產(chǎn)企業(yè)只關(guān)注項(xiàng)目施工質(zhì)量和施工進(jìn)度，對(duì)財(cái)務(wù)管理工作不重視，往往沒有做好財(cái)務(wù)監(jiān)督工作，財(cái)務(wù)部門自身對(duì)財(cái)務(wù)管理認(rèn)識(shí)不到位，其作用也沒有充分發(fā)揮出來。在成本核算方面只是大概進(jìn)行簡單的計(jì)算，計(jì)算過程粗糙，缺乏計(jì)算依據(jù)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門并沒有結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況開展成本管理工作，對(duì)成本核算不重視，從而導(dǎo)致實(shí)際成本與預(yù)算存在較大的偏差，從而增加企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　三、加強(qiáng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)管理的有效措施

　�。ㄒ唬�樹立正確的財(cái)務(wù)管理理念

　　企業(yè)的健康發(fā)展離不開有效的財(cái)務(wù)管理工作，因此，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)階層必須樹立正確的財(cái)務(wù)管理理念，高度重視財(cái)務(wù)管理工作，嚴(yán)格按照相關(guān)要求，對(duì)財(cái)務(wù)管理工作第一責(zé)任人進(jìn)行確立，不斷提高對(duì)各項(xiàng)制度重要性的認(rèn)識(shí)，采取有效措施，最大限度減少人為對(duì)財(cái)務(wù)管理的干擾，將資金的來源逐項(xiàng)理清，對(duì)資金的支出結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化。除此之外，增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理中的無形資產(chǎn)管理，并將其作為重點(diǎn)內(nèi)容，提高企業(yè)人力資源的質(zhì)量，不斷增強(qiáng)企業(yè)的綜合生產(chǎn)能力和創(chuàng)新能力。

　　（二）完善風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

　　資產(chǎn)在使用的過程中，必然面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)，因此，需要建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。首先，企業(yè)要聘用或內(nèi)部選拔專人建立風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防、分析。其次，要建立完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，由于企業(yè)的財(cái)務(wù)面臨著內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境的雙重風(fēng)險(xiǎn)，因此，必須建立起行之有效的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，做到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)早發(fā)現(xiàn)、早解決。第三，事業(yè)單位要對(duì)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行時(shí)時(shí)掌握，對(duì)于資金的使用要進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定，以此保證資金的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

　�。ㄈ�）建立財(cái)務(wù)預(yù)警體系

　　所謂財(cái)務(wù)預(yù)警體系的簡單來說就是企業(yè)能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，盡可能規(guī)避或減少風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)任何一個(gè)環(huán)節(jié)都離不開風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。在實(shí)際運(yùn)行中，企業(yè)要根據(jù)自身經(jīng)營和財(cái)務(wù)情況、市場競爭情況以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策等，準(zhǔn)確、及時(shí)的判斷是否進(jìn)行預(yù)警。

　　四、結(jié)語

　　綜上所述，本文以房地產(chǎn)行業(yè)為例，圍繞財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)問題展開研究，提出了有效的解決方法。房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)問題也是其它行業(yè)需要面對(duì)的。因此，其它行業(yè)可以根據(jù)其自身實(shí)際情況，對(duì)本文所提出的措施進(jìn)行合理利用。如果沒有及時(shí)采取行之有效的方法，就很有可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)增加，降低企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，甚至對(duì)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生重大影響。

　　參考文獻(xiàn)

　　[1]夏亞欣.基于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)問題探索與研究[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計(jì)，20xx（19）.

　　[2]李玲.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)及防范措施探究[J].時(shí)代金融導(dǎo)刊，20xx（02）.

房地產(chǎn)論文13

　　摘要：房地產(chǎn)股權(quán)收購活動(dòng)(收購二手項(xiàng)目)是當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場經(jīng)常使用的一個(gè)資本運(yùn)營方式，采用這種方式可以較好的規(guī)避國有土地使用權(quán)直接交易過程中設(shè)計(jì)的一些稅費(fèi)，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力。但是，采取這種方式也并不是不存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)的。從目前的情況來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目股權(quán)收購的過程中也存在較多方面的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，如在土地開發(fā)建設(shè)上存在的風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)債權(quán)情況上存在的風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)企業(yè)如果想要獲得更好的發(fā)展，就必須對(duì)現(xiàn)存的一些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避處理，以確保企業(yè)財(cái)務(wù)的安全性�；�于此，本文研究者將在已有研究文獻(xiàn)的基礎(chǔ)之上，結(jié)合20xx年財(cái)政部發(fā)布的營改增政策相關(guān)的內(nèi)容，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目股權(quán)收購過程中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的問題進(jìn)行探討。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；項(xiàng)目股權(quán)收購；稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；建議及措施

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)收購和風(fēng)險(xiǎn)管控的實(shí)施背景分析

　　(一)股權(quán)收購的實(shí)施背景

　　所謂股權(quán)收購，通常是指將目標(biāo)公司的投資持有者的部分或者全部股份作為收購目標(biāo)的收購行為，在實(shí)際的工作過程中最常見的就是直接收購目標(biāo)公司的股份持有者的股份，將股權(quán)交易價(jià)轉(zhuǎn)入到目標(biāo)公司投資者的銀行賬戶中。如果收購方持有目標(biāo)公司50%及以上的股份，就可以在一定程度上對(duì)目標(biāo)公司實(shí)施重大影響和控制。由于經(jīng)營管理和企業(yè)的發(fā)展需要，很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)采取收購目標(biāo)公司的股權(quán)，以取得相應(yīng)的土地使用權(quán)，使用并購或者整合等方式，將在建工程、產(chǎn)品開發(fā)以及人力物力等方面的內(nèi)容結(jié)合到一起，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)股權(quán)的收購。

　　(二)風(fēng)險(xiǎn)管控的實(shí)施背景

　　房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控也被稱作盡職調(diào)查，這種工作活動(dòng)的開展方式，一般都是通過安排專門的機(jī)構(gòu)或者聘請(qǐng)中介對(duì)欲收購目標(biāo)公司的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行嚴(yán)密的調(diào)查，尤其是對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)的審查核實(shí)，其最主要的目的是了解目標(biāo)公司股權(quán)的構(gòu)成情況以及可能涉及的一些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。其調(diào)查的主要內(nèi)容包括了目標(biāo)公司過去合作的重大合同履行情況、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料以及目標(biāo)公司當(dāng)前一些重要的員工組成等，從而判斷目標(biāo)公司是否存在一些潛在的經(jīng)營負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)。

　　二、房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)收購過程中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)措施探討

　　(一)股權(quán)結(jié)構(gòu)變化引起的涉稅風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施探討

　　收購企業(yè)在開展盡職調(diào)查工作的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確判斷目標(biāo)公司的股東組成情況，明確收購目標(biāo)企業(yè)的股東是個(gè)人股東還是外資股東。根據(jù)我國當(dāng)前的稅法規(guī)定，個(gè)人股東在進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)征收20%的個(gè)人所得稅和0.05%的印花稅等；個(gè)人轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司股權(quán)事項(xiàng)的，收購公司還應(yīng)到目標(biāo)公司所在地稅務(wù)局申報(bào)、繳納相應(yīng)的稅款和手續(xù)費(fèi)等下相關(guān)費(fèi)用。但是，就目前的情況來看，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都沒有對(duì)項(xiàng)目個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中可能存在的稅款問題給予足夠的重視，沒有提前進(jìn)行準(zhǔn)確的稅務(wù)籌劃工作，使得股權(quán)收購的過程中出現(xiàn)不少的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)�；�于這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過充分的盡職調(diào)查，對(duì)于目標(biāo)公司的股權(quán)組成進(jìn)行深入的調(diào)查，明確股權(quán)轉(zhuǎn)讓者是個(gè)體還是外資股東，對(duì)于那種外資股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓，可以在相關(guān)的合同中對(duì)稅務(wù)賬款的繳納進(jìn)行申明，明確稅務(wù)繳納責(zé)任方，從而防止因境外投資者不繳納相應(yīng)的稅務(wù)而造成收購公司的財(cái)務(wù)損失。而對(duì)于個(gè)人股東，收購企業(yè)應(yīng)提前做好稅務(wù)籌劃工作，對(duì)收購過程中可能出現(xiàn)的稅款進(jìn)行精確的規(guī)劃，以稅款最低的原則，選擇合適的方案開展項(xiàng)目股權(quán)收購工作。

　　(二)土地開發(fā)建設(shè)過程中涉稅風(fēng)險(xiǎn)的分析及措施探討

　　房地產(chǎn)企業(yè)在組織開展盡職調(diào)查的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注目標(biāo)公司的財(cái)務(wù)調(diào)查，對(duì)目標(biāo)公司重要的合同文件以及相應(yīng)的土地出讓金票據(jù)等進(jìn)行審核。目標(biāo)公司土地出讓金票據(jù)是否符合規(guī)范，會(huì)直接影響到目標(biāo)公司后期應(yīng)該繳納的土地增值稅以及企業(yè)所得稅等。按照國家相應(yīng)的方針政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中一般納稅人銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，其銷售額應(yīng)為取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用的和，扣除受讓國有土地使用權(quán)時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額部分。從目前的情況來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目股權(quán)收購的過程中都存在土地票據(jù)不符合規(guī)范的情況，從而導(dǎo)致收購公司面臨著較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)這些問題，收購企業(yè)在項(xiàng)目股權(quán)收購前，應(yīng)該根據(jù)盡職調(diào)查的工作中發(fā)現(xiàn)的土地票據(jù)等不合規(guī)的現(xiàn)象，及時(shí)告知收購目標(biāo)企業(yè)去完善相應(yīng)的手續(xù)并取得規(guī)范的土地票據(jù)，從而避免房地產(chǎn)企業(yè)在收購的過程中要承擔(dān)額外的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和收購成本。另外，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂的.時(shí)候，也要補(bǔ)充明確因目標(biāo)公司票據(jù)不規(guī)范引起的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由目標(biāo)公司承擔(dān)這一條款。

　　(三)債務(wù)債權(quán)情況的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)措施探討

　　房地產(chǎn)企業(yè)在開始項(xiàng)目股權(quán)收購活動(dòng)之前，還應(yīng)對(duì)目標(biāo)公司的債務(wù)債權(quán)等進(jìn)行盡職調(diào)查，查看是否存在未清理和未核銷的賬務(wù)，以及其債務(wù)債權(quán)所涉及的金額是否包含在轉(zhuǎn)讓股權(quán)中等。如果目標(biāo)公司的債務(wù)債權(quán)是包含在轉(zhuǎn)讓股權(quán)中的話，同樣會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很多的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)這一情況，房地產(chǎn)企業(yè)在開展盡職調(diào)查的時(shí)候，應(yīng)該特別關(guān)注其債務(wù)債權(quán)是否剝離其轉(zhuǎn)讓股份，以及剝離之后是否還會(huì)受到相應(yīng)的影響；同時(shí)也可以在合同中明確如在轉(zhuǎn)讓過程中因目標(biāo)公司債務(wù)債權(quán)產(chǎn)生的稅務(wù)費(fèi)用，一律由目標(biāo)公司承擔(dān)。當(dāng)然，如果目標(biāo)公司不能很好的處理這件事，那么房地產(chǎn)企業(yè)就可以選擇不對(duì)其進(jìn)行收購，重新選擇其他合適的收購對(duì)象。

　　三、結(jié)語

　　在上文中，筆者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目收購過程中可能出現(xiàn)的一些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了探討。在實(shí)際工作開展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取更為嚴(yán)密的措施進(jìn)行有效的規(guī)避。首先是房地產(chǎn)企業(yè)要不斷加強(qiáng)自身對(duì)項(xiàng)目收購過程中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)。隨著我國經(jīng)濟(jì)市場的不斷變化，一些稅務(wù)相關(guān)的問題也不斷發(fā)生變化；因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的掌控，提高風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，加強(qiáng)稅務(wù)籌劃工作的開展。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的宣傳，提高企業(yè)整體員工對(duì)該項(xiàng)工作的重視程度，營造良好的項(xiàng)目收購稅務(wù)規(guī)避氛圍。其次是加強(qiáng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流的規(guī)劃。隨時(shí)關(guān)注國家相關(guān)方針政策的變化，充分利用現(xiàn)有的優(yōu)惠政策，為企業(yè)的項(xiàng)目收購提供更多的益處。如：在協(xié)議中說明采用分期支付的方式支付股權(quán)購買費(fèi)用，這樣可以降低一次性支付所帶來的資金壓力，同時(shí)也能很好的避免一次性大額支付可能引起的政府相關(guān)部門的特別關(guān)注。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]李光煥.從股權(quán)收購談企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制[J].商業(yè)文化月刊,20xx(8).

　　[2]鐘小華.論房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)控制與防范[J].經(jīng)營管理者,20xx(29).

房地產(chǎn)論文14

　　摘要：現(xiàn)階段來看，中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在一系列問題，如監(jiān)督機(jī)制不夠科學(xué)合理、管理方法和管理手段存在滯后等。中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理應(yīng)該以不斷完善預(yù)算制度和重視財(cái)務(wù)管理等未重要工作內(nèi)容，注重財(cái)務(wù)管理制度、制定合理的財(cái)務(wù)計(jì)劃、加強(qiáng)財(cái)務(wù)信息化的建設(shè)力度等環(huán)節(jié)。

　　關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；工作內(nèi)容；環(huán)節(jié)

　　中小房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)今面臨激烈的市場環(huán)境下，必須要面對(duì)轉(zhuǎn)型的問題，在這個(gè)的改革與發(fā)展中，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作也時(shí)刻面臨諸多變化。在改革與發(fā)展的過程中也出現(xiàn)了新情況與新特點(diǎn)[1]。而這些情況的突出問題主要集中在保障對(duì)象以及保證層次方面，另外還有保障時(shí)間不夠確定。以上特點(diǎn)的出現(xiàn)導(dǎo)致人們對(duì)很多工作充滿了不確定性因素，其中財(cái)務(wù)管理工作就是較為突出的問題，因此也對(duì)財(cái)務(wù)管理者綜合素質(zhì)有了更高的要求，從某些特別因素而言，中小房地產(chǎn)單位的財(cái)務(wù)管理工作必須要面對(duì)下面多個(gè)問題：首先最大限度的處理好財(cái)務(wù)方面的工作；另外，組織好相關(guān)的財(cái)務(wù)活動(dòng)；其次，對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)實(shí)施必要的監(jiān)督等[2]。

　　一、中小房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面的突出問題

　　（一）財(cái)務(wù)的管理以及監(jiān)督控制機(jī)制不夠全面

　　實(shí)際上就目前情況看，我國的中小房地產(chǎn)單位在涉及到財(cái)務(wù)管理以及監(jiān)督的過程中，其事后實(shí)施必要的監(jiān)督工作不夠，或者說在事前以及事中的管理等工作落實(shí)不到位。實(shí)際上這主要是由于目前所實(shí)施的體制以及編制之下，相關(guān)的財(cái)務(wù)工作者甚至是財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)都很難真正意義上的區(qū)分自身在單位上說面臨的真正職責(zé)。所以，對(duì)于房地產(chǎn)中小企業(yè)而言，其自身缺少對(duì)相關(guān)職能部門的監(jiān)督與管理。

　�。ǘ�）財(cái)務(wù)制度還沒能夠得到最有效的落實(shí)

　　在我國中小企業(yè)的房地產(chǎn)中，普遍存在這樣的問題，即中小房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門普遍都存在業(yè)務(wù)相對(duì)較為集中的問題，因?yàn)樨?cái)務(wù)部門的工作人員相對(duì)不多，再加之財(cái)務(wù)部門本身的工作難度以及工作強(qiáng)度就很高，所以在某種程度上說就會(huì)導(dǎo)致管理工作很難真正意義上的落實(shí)到位。也正是因?yàn)檫@個(gè)問題的存在，其企業(yè)的經(jīng)費(fèi)以及在職工相關(guān)活動(dòng)使用經(jīng)費(fèi)或者企業(yè)發(fā)展必須的經(jīng)費(fèi)往往都難以得到保證。

　　二、財(cái)務(wù)管理需要重視的問題

　�。ㄒ唬�實(shí)施必要的財(cái)務(wù)計(jì)劃管理

　　在我國房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理中，主要分為下面幾個(gè)問題：即組織方面、指揮方面以及調(diào)節(jié)方面。作為中小房地產(chǎn)單位，其財(cái)務(wù)部門必須依據(jù)上級(jí)所分配的經(jīng)費(fèi)指標(biāo)，同時(shí)結(jié)合單位自身的實(shí)際情況，以達(dá)到體現(xiàn)出房地產(chǎn)工作的具體方向。另外在對(duì)年度計(jì)劃實(shí)施編制的時(shí)候，也必須真正意義上的做到將資金渠道分清楚，要真正意義上的做到基本原則不動(dòng)搖，特別需要注意的是，年度計(jì)劃整合一定要通過單位董事會(huì)的討論，之后再根據(jù)單位的實(shí)際情況具體問題具體分析。

　　（二）預(yù)算經(jīng)費(fèi)的有效管理

　　自身產(chǎn)業(yè)是否能夠有效發(fā)展，是目前中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的基本來源，對(duì)于房地產(chǎn)單位來說，所謂的預(yù)算經(jīng)費(fèi)實(shí)際上可以分成多個(gè)科目，而所有的科目都存在計(jì)領(lǐng)標(biāo)準(zhǔn)。而預(yù)算經(jīng)費(fèi)在計(jì)領(lǐng)之后必須要依據(jù)中小房地產(chǎn)單位的事業(yè)情況實(shí)施科學(xué)有效的再分配，而本次所執(zhí)行的分配過程就是有效的把經(jīng)費(fèi)管理變成為單位的預(yù)算管理。

　　（三）財(cái)務(wù)的決算管理

　　對(duì)于很多單位來說，財(cái)務(wù)的決算在某種程度上說能夠反映出經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，換言之活動(dòng)是否平凡豐富主要取決于公司的財(cái)務(wù)預(yù)算。中小房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)資金主要來源的費(fèi)用能夠充分的反映出我國房地產(chǎn)事業(yè)的最后的發(fā)展戰(zhàn)績。利用決算的編制以及分析，能夠直接或者間接的從財(cái)務(wù)方面調(diào)取經(jīng)費(fèi)，實(shí)際上很多單位的財(cái)務(wù)活動(dòng)，都可以通過年度進(jìn)行分析，同時(shí)也能夠通過決算以及預(yù)算總結(jié)財(cái)務(wù)計(jì)劃，對(duì)財(cái)務(wù)計(jì)劃的執(zhí)行實(shí)施設(shè)計(jì)，繼而提出科學(xué)有效的改進(jìn)措施以及改進(jìn)方法，這也是為了有效提升下一年度財(cái)務(wù)工作水平創(chuàng)造最佳的條件。在對(duì)其決算編成工作完成后，依據(jù)年度決算的收支情況以及年度計(jì)劃的完成情況，之后根據(jù)其實(shí)際情況再度編寫有關(guān)的計(jì)劃。

　�。ㄋ模┴�(cái)產(chǎn)物資資金方面的管理

　　實(shí)際上對(duì)于一個(gè)企業(yè)單位而言，尤其是私營企業(yè)單位，其發(fā)展的結(jié)果必然是以經(jīng)濟(jì)利益為出發(fā)點(diǎn)與落腳點(diǎn)，而作為中小房地產(chǎn)企業(yè)，其自身的財(cái)產(chǎn)物質(zhì)基本上是以貨幣資金為主，之后通過地產(chǎn)或其他的實(shí)物形式進(jìn)行表現(xiàn)的一種有效的資金形式，這樣也能夠充分的保證后勤工作以及相關(guān)的銷售。另外作為房地產(chǎn)的設(shè)備管理組織以及物資組織都應(yīng)該進(jìn)行有效的配合，對(duì)于采購直至驗(yàn)收入庫都應(yīng)該有完善同時(shí)行之有效的財(cái)務(wù)管理方法，要真正意義上的做到所有的賬目都能夠有跡可循同時(shí)和現(xiàn)實(shí)情況一致。

　　三、中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理需要注意的問題

　�。ㄒ唬┎粩嗟膹�(qiáng)化財(cái)務(wù)管理方面的工作

　　1.要建立健全行之有效的財(cái)務(wù)管理體系

　　在中小房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，首要出發(fā)點(diǎn)即為單位的.財(cái)務(wù)管理工作者，而其財(cái)務(wù)管理工作必須依據(jù)中小房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展需求來分析探討財(cái)務(wù)保障中相對(duì)較為突出的問題，另外需要對(duì)財(cái)務(wù)管理方面出現(xiàn)的新問題實(shí)施必要的分析。而需要特別注意的是，想要解決好上面的問題，則應(yīng)該不斷地提升經(jīng)費(fèi)管理的能力，加強(qiáng)部門與部門之間的監(jiān)督以及管理工作。

　　2.強(qiáng)化企業(yè)的預(yù)算管理工作

　　對(duì)于企業(yè)單位而言，預(yù)算管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的必然工作，對(duì)企業(yè)的發(fā)展有積極的意義，特別是在經(jīng)費(fèi)出現(xiàn)相對(duì)較為嚴(yán)重的供需矛盾的情況下，要不斷的強(qiáng)化預(yù)算以及管理工作，從科學(xué)的角度宏觀的調(diào)控財(cái)務(wù)管理等多種經(jīng)費(fèi)預(yù)算工作，這樣才能夠使預(yù)算管理工作有相對(duì)更大的權(quán)威性。

　　（二）建立健全財(cái)務(wù)管理體系

　　中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系在某種程度上說是加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理最為基本的原則，對(duì)于企業(yè)單位而言，財(cái)務(wù)制度的有效落實(shí)以及建立健全為實(shí)現(xiàn)一個(gè)目標(biāo)同時(shí)不斷的強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理工作的重要手段，同時(shí)將財(cái)務(wù)制度完全貫穿于企業(yè)發(fā)展以及改革部門工作的過程中。

　　作者:李欣 單位:鄭州康橋房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

　　參考文獻(xiàn)

　　[1]王春梅,金維興,王非等.基于柯布-道格拉斯生產(chǎn)函數(shù)視角的中小房地產(chǎn)品牌價(jià)值模型研究[J].西安建筑科技大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版）,20xx,44(3):426-430.

　　[2]吳志松.“借殼上市”在中小房地產(chǎn)企業(yè)融資中的應(yīng)用探討[J].會(huì)計(jì)之友,20xx,24(27):46-49.

房地產(chǎn)論文15

　　摘要：運(yùn)用營銷力理論和系統(tǒng)解釋結(jié)構(gòu)模型理論，分析房地產(chǎn)樓盤營銷力的相關(guān)影響要素，構(gòu)建了房地產(chǎn)樓盤營銷力系統(tǒng)解釋結(jié)構(gòu)模型，并結(jié)合全程策劃的思想，提煉出了以房地產(chǎn)樓盤營銷力提升為主線的營銷策劃模式。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);樓盤營銷力;系統(tǒng)工程;策劃模式

　　我國房地產(chǎn)營銷策劃大致經(jīng)歷了概念策劃模式、賣點(diǎn)群策劃模式、等值策劃模式以及增值策劃模式幾個(gè)階段，從忽視顧客需求到以顧客需求為導(dǎo)向逐步發(fā)展。營銷不再限于解決樓盤的廣告推廣和銷售問題，而是要對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)、市調(diào)、定位、規(guī)劃、推廣、銷售直至后期管理的全過程進(jìn)行策劃，增值策劃模式就是以提高房屋的顧客讓渡價(jià)值為目標(biāo)的全程策劃模式。但顧客讓渡價(jià)值僅僅是影響買房決策的一個(gè)因素，開發(fā)商受利益驅(qū)動(dòng)往往又不愿向顧客讓渡價(jià)值，房價(jià)是一漲再漲，大大削弱了樓盤競爭力。因此，以樓盤營銷力提升為目標(biāo)的營銷力策劃模式得到了發(fā)展和應(yīng)用，取得了良好效果。

　　1營銷力理論和系統(tǒng)解釋結(jié)構(gòu)模型理論綜述1.1營銷力理論綜述狹義的營銷力是指企業(yè)營銷力，這是我國學(xué)者于1998年最早提出來的全新理念，由于研究還處于初級(jí)階段，對(duì)營銷力的界定還較混亂，尚未形成成熟、系統(tǒng)的理論體系。關(guān)于企業(yè)營銷力的構(gòu)成，日本CI高級(jí)顧問加藤邦宏先生認(rèn)為主要由產(chǎn)品力、銷售力和形象力構(gòu)成。而國內(nèi)則存在資源能力假說、競爭能力假說、策略能力假說、動(dòng)力假說等理論流派。動(dòng)力派將企業(yè)營銷力放在營銷流研究系統(tǒng)中，認(rèn)為它是推動(dòng)企業(yè)營銷流在企業(yè)營銷鏈上運(yùn)動(dòng)的動(dòng)力系統(tǒng)，它由三大要素構(gòu)成：1)產(chǎn)品力。主要受到產(chǎn)品功能、形式、外延、價(jià)格等因素的影響。

　　2)形象力。主要受到企業(yè)知曉度、知名度、美譽(yù)度、指名度、負(fù)指度、滿意度、抱怨度等因素影響。

　　3)銷售力。主要受到組織、戰(zhàn)略、策略、人才、資金、銷售管理等因素影響。

　　還有學(xué)者進(jìn)一步把它擴(kuò)展為七大要素，即情報(bào)力、商品力、品牌力、渠道力、促銷力、協(xié)調(diào)力、服務(wù)力等。

　　由于動(dòng)力學(xué)派對(duì)營銷力的研究是把營銷力放在營銷流系統(tǒng)中來研究的，動(dòng)態(tài)地考察營銷力對(duì)推動(dòng)產(chǎn)品銷售的作用，內(nèi)容完備，機(jī)理清晰，對(duì)營銷實(shí)踐活動(dòng)具有較強(qiáng)指導(dǎo)意義。

　　1.2系統(tǒng)解釋結(jié)構(gòu)模型理論

　　解釋結(jié)構(gòu)模型(ISM)是美國J.華費(fèi)爾特教授于1973年提出的一種結(jié)構(gòu)模型化技術(shù)，它將復(fù)雜的系統(tǒng)分解為若干子系統(tǒng)要素，通過對(duì)表示有向圖的相鄰矩陣的邏輯運(yùn)算,得到可達(dá)性矩陣,然后分解可達(dá)性矩陣，最終使復(fù)雜系統(tǒng)分解成層次清晰的多級(jí)遞階結(jié)構(gòu)模型，幫助人們理解和把握住系統(tǒng)的特性。此模型以定性分析為主，屬于概念模型，可以把模糊不清的思想、看法轉(zhuǎn)化為直觀的具有良好結(jié)構(gòu)關(guān)系的模型。解釋結(jié)構(gòu)模型在制訂企業(yè)計(jì)劃、城市規(guī)劃等領(lǐng)域已廣泛使用，尤其對(duì)于建立多目標(biāo)、元素之間關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜的.社會(huì)系統(tǒng)及其分析，效果更為顯著。特別適用于變量眾多、關(guān)系復(fù)雜而結(jié)構(gòu)不清晰的系統(tǒng)分析中，它的應(yīng)用面十分廣泛。

　　2房地產(chǎn)樓盤營銷力系統(tǒng)的ISM構(gòu)建房地產(chǎn)樓盤不等同于企業(yè)，關(guān)于企業(yè)營銷力構(gòu)成的相關(guān)理論不能直接用于樓盤營銷力策劃。因此，房地產(chǎn)樓盤營銷力研究需要用ISM理論，對(duì)影響因素進(jìn)行分析，構(gòu)建樓盤營銷力系統(tǒng)的ISM，才會(huì)對(duì)房地產(chǎn)營銷策劃具有指導(dǎo)意義。

　　2.1房地產(chǎn)樓盤營銷力影響因素分析對(duì)樓盤營銷力有影響的因素很多，為了找準(zhǔn)影響因素，應(yīng)組建一個(gè)由業(yè)界內(nèi)經(jīng)驗(yàn)豐富的營銷策劃人構(gòu)成的團(tuán)隊(duì)，召開座談會(huì)。會(huì)上，由主持人首先提供給大家一份業(yè)內(nèi)著名營銷人關(guān)于提高樓盤競爭力的策劃意見，要求與會(huì)專家圍繞樓盤營銷力提高的主題，展開影響樓盤營銷力因素及其相互關(guān)系的分析，通過歸納整理專家們的討論意見，結(jié)合企業(yè)營銷力理論，歸納出影響樓盤營銷力(S1)的主要因素有：S2產(chǎn)品、S3形象、S4價(jià)格、S5促銷、S6樓盤品質(zhì)(代表戶型、建筑質(zhì)量、環(huán)境、物管、區(qū)位、交通、配套等)、S7升值潛力、S8外觀、S9品牌、S10單價(jià)、S11總價(jià)、S12廣告、S13公關(guān)、S14營業(yè)推廣、S15推銷等。

　　2.2構(gòu)建房地產(chǎn)樓盤營銷力系統(tǒng)的ISM根據(jù)ISM相關(guān)理論原理可知，要確定影響樓盤營銷力的因素及其相互關(guān)系，是可以通過專家對(duì)話過程來建立可達(dá)矩陣和解釋結(jié)構(gòu)模型的。據(jù)此，在專家座談會(huì)上，通過專家對(duì)話形式，對(duì)以上影響因素，對(duì)樓盤營銷力的影響力傳遞關(guān)系和路徑進(jìn)行分析，并構(gòu)建出各因素的可達(dá)關(guān)系如圖1。圖中單元格內(nèi)的“V”表示該單元格所在行元素對(duì)所在列元素有影響關(guān)系(即可達(dá)關(guān)系)。

　　根據(jù)以上可達(dá)關(guān)系，可建立可達(dá)矩陣。其具體做法是：在圖1表達(dá)的可達(dá)關(guān)系基礎(chǔ)上，加上了個(gè)單位矩陣。即在第一行第1列空格上記上矩陣元素“1”，表示S1可達(dá)S1;在第二行第2列空格上記上“1”，表示S2可達(dá)S2，又在S1列與S2行空格上記“1”，表示S1可達(dá)S2。依此類推，即可建立可達(dá)矩陣。

　　在此基礎(chǔ)上按照矩陣元素為1的數(shù)量多少，由少到多將因素依次排列，即可得到樓盤營銷力提高的可達(dá)矩陣如圖2所示。

　　圖1影響樓盤營銷力提高的各因素間關(guān)系圖2樓盤營銷力提高的可達(dá)矩陣最后，建立樓盤營銷力解釋結(jié)構(gòu)模型。

　　由圖2可達(dá)矩陣可知，影響樓盤營銷力的因素可以分為兩個(gè)層級(jí)，產(chǎn)品、形象、促銷、價(jià)格四大要素屬直接因素，它們又可進(jìn)一步分解為樓盤品質(zhì)、外觀、品牌、公關(guān)、廣告、推銷、營業(yè)推廣、價(jià)格、升值潛力等若干第二級(jí)影響因素。

　　據(jù)此，可建立樓盤營銷力的ISM如圖3。

　　圖3樓盤營銷力提高的解釋結(jié)構(gòu)模型(ISM)3房地產(chǎn)樓盤營銷力策劃模式分析通過樓盤營銷力提高的解釋結(jié)構(gòu)模型揭示，為了提高樓盤營銷力，應(yīng)從產(chǎn)品、形象、促銷、價(jià)格四個(gè)方面提高競爭力，提升途徑是從樓盤品質(zhì)、外觀、品牌、公關(guān)、廣告、推銷、營業(yè)推廣、價(jià)格、升值潛力各方面進(jìn)行綜合提升的。但該模型僅為樓盤營銷策劃指明了一個(gè)方向，要形成一個(gè)具有實(shí)踐指導(dǎo)作用的樓盤營銷策劃模式，還需要引入“全程策劃”的思想。即以“全程圍繞樓盤營銷力提升”為指導(dǎo)思想，在開發(fā)各環(huán)節(jié)努力提高樓盤的產(chǎn)品、形象、促銷、價(jià)格競爭力，從而增加其營銷力，這就是“全程圍繞樓盤營銷力提升的營銷力策劃模式”(以下簡稱“營銷力策劃模式”)。該模式是一個(gè)動(dòng)態(tài)的全程策劃概念，特別適用于激烈競爭的市場。其策劃流程：營銷力分析→營銷力提升→營銷力展示與傳播→營銷力釋放與延伸。

　　3.1營銷力分析

　　由圖3可知，樓盤營銷力主要受產(chǎn)品、形象、價(jià)格、促銷四要素影響，產(chǎn)品因素又可細(xì)化為戶型、建筑質(zhì)量、環(huán)境、物管、區(qū)位、交通、配套、外觀、品牌等品質(zhì)因素;價(jià)格可分解為升值潛力、單價(jià)、總價(jià)因素;形象則受樓盤外觀、品牌、廣告、公關(guān)、客戶關(guān)系等影響;促銷則受營業(yè)推廣、推銷、廣告、公關(guān)、銷售管理和銷售人員，以及售樓部、樣板間、示范景觀、銷售氣氛等銷售展示因素影響。因此，樓盤營銷策劃的起點(diǎn)就是要通過調(diào)研分析，弄清樓盤的營銷力影響要素的現(xiàn)狀、存在的問題以及對(duì)樓盤可能帶來的影響。

　　3.2營銷力的提升

　　房地產(chǎn)樓盤營銷力是可以借助有效的方法進(jìn)行提升的，提升工作主要從以下方面展開：1)設(shè)計(jì)能體現(xiàn)項(xiàng)目核心競爭優(yōu)勢且新穎獨(dú)特的開發(fā)理念。

　　2)市場定位。通過市場細(xì)分，選定目標(biāo)市場、項(xiàng)目定位，為規(guī)劃設(shè)計(jì)和營銷推廣指明方向。

　　3)合理進(jìn)行總體規(guī)劃。包括總體布局、建筑朝向、出入口、人車分流、建設(shè)規(guī)模、建筑風(fēng)格、容積率、綠化率、綠地率、建筑高度、建筑密度、樓間距等。

　　4)規(guī)劃生活和商業(yè)配套、物管設(shè)施。如會(huì)所、停車位、活動(dòng)中心、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、游泳池、商業(yè)街、休閑廣場等硬件設(shè)施。

　　5)樓盤外立面設(shè)計(jì),確定項(xiàng)目名稱。重視項(xiàng)目名稱及外立面造型、天際線設(shè)計(jì)和色彩規(guī)劃，提升樓盤外觀形象和品牌競爭能力。

　　6)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)。包括規(guī)劃景觀風(fēng)格、景觀軸線和節(jié)點(diǎn)，設(shè)置景觀小品，選擇綠化植物，水景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)等。

　　7)合理的戶型配置。包括：戶型的面積范圍、格局配比和面積配比，以及各種戶型的功能配置。

　　8)智能化設(shè)計(jì)。重點(diǎn)做到樓宇自動(dòng)化、通信自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化、安保自動(dòng)化。如小區(qū)廣播和語音系統(tǒng)、小區(qū)網(wǎng)絡(luò)、寬帶、光纖、可視對(duì)講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、監(jiān)控設(shè)施、消防設(shè)施、門衛(wèi)室等。

　　9)物業(yè)管理策略。包括安保、物業(yè)維護(hù)及周到的親情式服務(wù)。

　　10)外部環(huán)境治理和配套設(shè)施規(guī)劃。協(xié)助相關(guān)部門完善小區(qū)外道路網(wǎng)絡(luò)、公交設(shè)施、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、金融網(wǎng)點(diǎn)、郵政設(shè)施、環(huán)衛(wèi)和治安設(shè)施等。

　　3.3營銷力的展示與傳播

　　樓盤的競爭力需要通過各種有效、合理的媒介運(yùn)用，開展針對(duì)性的促銷、公關(guān)活動(dòng)等，將其展現(xiàn)于目標(biāo)客戶群的眼前，刺激其購買。具體工作包括：1)確定適宜的推廣主題和各階段廣告策略。

　　2)建立視覺形象識(shí)別系統(tǒng)。

　　3)廣告表現(xiàn)策略與廣告設(shè)計(jì)。

　　4)制定開盤慶典、公關(guān)活動(dòng)方案。

　　5)推廣媒介組合及費(fèi)用安排。

　　6)銷售現(xiàn)場包裝及展示系統(tǒng)設(shè)計(jì)。包括施工場地、周邊環(huán)境和售樓部的包裝，設(shè)計(jì)示范景觀、樣板間、生活體驗(yàn)館、沙盤、模型、多媒體系統(tǒng)、室內(nèi)看板等。

　　7)宣傳資料設(shè)計(jì)。包括：樓書、戶型圖、海報(bào)、DM單等。

　　8)促銷策略制定與促銷活動(dòng)實(shí)施。

　　9)安保及物管服務(wù)的示范實(shí)施。

　　10)評(píng)估推廣效果，調(diào)整廣告及促銷策略。

　　3.4營銷力的釋放與延伸

　　1)制定銷售部管理辦法和管理制度，規(guī)范銷售人員言行，提高銷售力。

　　2)準(zhǔn)備銷售資料。包括：銷售人員服裝、名片、客戶登記表、定價(jià)表、銷控表、認(rèn)購協(xié)議、銷售合同、補(bǔ)充協(xié)議、前期物管協(xié)議等。

　　3)銷售流程設(shè)計(jì)，規(guī)范銷售接待工作。

　　4)銷售人員培訓(xùn)。包括銷售基礎(chǔ)知識(shí)、項(xiàng)目情況、銷售實(shí)戰(zhàn)演練、商務(wù)禮儀訓(xùn)練等培訓(xùn)。

　　5)制定現(xiàn)場氛圍營造策略。通過營造適宜的現(xiàn)場氣氛，打消意向客戶顧慮，激發(fā)購買欲望，促進(jìn)銷售。

　　6)銷售控制。利用銷售控制表展示并有效控制銷售數(shù)量、銷售價(jià)格、銷售進(jìn)程、銷售現(xiàn)場氣氛等，營造一種熱銷氣氛，穩(wěn)步推進(jìn)樓盤銷售。

　　7)實(shí)施“低價(jià)入市，低開高走，有序調(diào)價(jià)”的總體價(jià)格策略，展示樓盤良好的增值前景，促進(jìn)銷售。

　　8)開展有效的促銷活動(dòng)、巡展活動(dòng)、團(tuán)購和公關(guān)活動(dòng)。

　　9)加強(qiáng)客戶追蹤和客戶關(guān)系管理，通過口碑傳播，促進(jìn)新的銷售，實(shí)現(xiàn)銷售力的持續(xù)和延伸。

　　4結(jié)語

　　營銷力策劃模式體現(xiàn)了全程為提高樓盤營銷力服務(wù)的思想，系統(tǒng)地分析了影響樓盤營銷力的各因素，提出了營銷力提升實(shí)現(xiàn)的途徑，操作性較強(qiáng)。但由于影響樓盤營銷力的因素較多，關(guān)系較復(fù)雜，因此，應(yīng)把營銷力提升看作一個(gè)系統(tǒng)工程，以樓盤營銷力為目標(biāo)，綜合運(yùn)用各種營銷手段，形成營銷合力。

　　此外，由于營銷力策劃模式的構(gòu)建是基于相關(guān)專家意見基礎(chǔ)上的，專家意見的局限性，以及研究者的研究取向等原因，不可避免造成樓盤ISM構(gòu)成要素和解釋關(guān)系與具體樓盤的營銷實(shí)際情況有差異，加之系統(tǒng)各構(gòu)成要素是處于動(dòng)態(tài)變化中的，這就要求該模式在應(yīng)用中需要不斷改進(jìn)和完善，才能更加貼近房地產(chǎn)營銷實(shí)際，充分發(fā)揮其指導(dǎo)作用。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]李蔚.營銷流管理[M].成都:天地出版社.20xx.

　　[2]房地產(chǎn)市場營銷策略與創(chuàng)新.

　　[3]汪應(yīng)洛，陶謙坎.運(yùn)籌學(xué)與系統(tǒng)工程[M].北京:機(jī)械工業(yè)出版社，1993.

　　[4]企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略研究" href="http:///qiyezhanlue/201112/5362.html" target="_blank">房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略研究.

　　[5]馬瓊.企業(yè)營銷力研究[D].成都：四川大學(xué)工商管理學(xué)院.20xx.

　　[6]房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)財(cái)稅取向的探討

【房地產(chǎn)論文】相關(guān)文章：

房地產(chǎn)論文07-26

房地產(chǎn)的論文07-26

房地產(chǎn)論文08-15

房地產(chǎn)營銷的論文02-02

關(guān)于房地產(chǎn)的論文02-20

[實(shí)用]房地產(chǎn)論文08-17

房地產(chǎn)論文15篇06-11

房地產(chǎn)論文(15篇)02-14

房地產(chǎn)論文優(yōu)選(15篇)07-26