根據(jù)中央、省、市、區(qū)委關(guān)于開展第二批黨的群眾路線教育實踐活動的統(tǒng)一部署和《中共xx區(qū)城建黨總支深入開展黨的群眾路線教育實踐活動實施方案》活動安排，查找物業(yè)管理服務(wù)中存在的“四風(fēng)”問題，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)活動，維護業(yè)主、業(yè)主使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。區(qū)住建系統(tǒng)通過走訪群眾、專題座談、問卷調(diào)查等方式，廣泛征求意見建議，就存在“四風(fēng)”方面的突出問題，做到即知即改。

　　一、物業(yè)管理服務(wù)現(xiàn)狀。

　　(一)物業(yè)管理機構(gòu)現(xiàn)狀。我區(qū)2013年4月17日成立xx市xx區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中心，核定副科級領(lǐng)導(dǎo)職數(shù)1名，現(xiàn)已配備到位。物業(yè)管理中心的主要職責(zé)是：貫徹落實物業(yè)管理的政策、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定;負(fù)責(zé)開展全區(qū)物業(yè)管理的達(dá)標(biāo)考核和項目創(chuàng)優(yōu)活動;負(fù)責(zé)指導(dǎo)組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會并進行備案;負(fù)責(zé)住房專項維修基金的歸集和使用監(jiān)管工作;負(fù)責(zé)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)工作;負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和處理物業(yè)管理矛盾糾紛。實際工作中住房專項維修基金的歸集和使用監(jiān)管工作;物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)工作由市房產(chǎn)管理局相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)開展。物業(yè)管理服務(wù)中心現(xiàn)有工作人員x名，全部為工人編制，平均年齡50歲左右。年齡結(jié)構(gòu)偏大，文化層次較低。同時因為各種原因物業(yè)管理服務(wù)中心仍直管區(qū)屬47棟住宅樓的水電暖等費用的收繳工作、二級管網(wǎng)的維修維護工作。

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)狀。xx區(qū)城區(qū)現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)x家，其中：取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》二級資質(zhì)的x家;三級資質(zhì)的x家;暫定三級的8家，申請資質(zhì)3家。共開展物業(yè)服務(wù)項目123個，服務(wù)面積800.80萬平方米，其中托管住宅小區(qū)69個，服務(wù)面積680.42萬平方米;托管辦公區(qū)物業(yè) 44.56萬平方米;托管商業(yè)區(qū)物業(yè)服務(wù)32.63萬平方米;托管其他物業(yè)服務(wù)項目x萬平方米。實行物業(yè)管理的小區(qū)成立業(yè)主委員會的有x個，占住宅小區(qū)比例的x%�，F(xiàn)有物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員x人。其中：企業(yè)管理人員x人，企業(yè)管理人員中持證上崗人員x人，取得全國物業(yè)管理師職業(yè)資格證書20人。

　　(三)物業(yè)管理市場現(xiàn)狀。

　　xx區(qū)物業(yè)管理市場經(jīng)過近年來的不斷規(guī)范和完善，現(xiàn)已逐步走向成熟階段。物業(yè)管理市場規(guī)模不斷擴大，各種高精技術(shù)人才逐步走向物業(yè)管理市場。部分物業(yè)企業(yè)開始探索多元化發(fā)展的渠道。舊有的一些管理模式還有待于進一步的提升。

　　1、前期物業(yè)管理所占比重較大，占據(jù)了物業(yè)管理服務(wù)市場的90%以上。多數(shù)前期物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)由建設(shè)單位原職工或親屬擔(dān)任負(fù)責(zé)人，在實際管理運行中主要運營經(jīng)費靠建設(shè)單位補貼運營。

　　2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營狀況不容樂觀。所調(diào)研的企業(yè)中，處于正常經(jīng)營運行的只有5家，其余皆為虧損企業(yè)。

　　3、“專”、“精”、“強”物業(yè)企業(yè)在市場的比重中所占較小，“雜”、“亂”、“差”物業(yè)企業(yè)占據(jù)了市場的主導(dǎo)地位，物業(yè)服務(wù)市場總體呈現(xiàn)出散亂的狀態(tài)。物業(yè)服務(wù)市場中專業(yè)的、精干的、強大的企業(yè)只有不到全部的20% ，更多的物業(yè)企業(yè)只是被動的代收取水電暖等費用，對真正屬于物業(yè)公司的服務(wù)項目如環(huán)境衛(wèi)生、小區(qū)綠化、公共設(shè)施的維護等反而呈現(xiàn)出“雜”、“亂”、“差” 的現(xiàn)象。

　　二、存在的問題。

　　(一)管理服務(wù)機構(gòu)不健全。物業(yè)管理服務(wù)中涉及的面廣、問題多，存在上下脫節(jié)的現(xiàn)象。根據(jù)《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，街道辦事處、社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)中承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，但實際中沒有成立相應(yīng)服務(wù)工作站。沒有專職工作人員。

　　(二)部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)意識淡薄，企業(yè)沒有自主向前的動力，服務(wù)理念陳舊落后，管理機制缺乏創(chuàng)新，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)對立情緒較大。

　　(三)物業(yè)服務(wù)人員年齡結(jié)構(gòu)偏大，整體素質(zhì)偏低并參差不齊。人員流動性大，薪資待遇普遍低于其他行業(yè)。

　　(四)供水、供暖等行業(yè)沒有實現(xiàn)終端收費和終端維護，成為制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的最大障礙。

　　1、水費總表與住戶水表總數(shù)之間的差距通常由物業(yè)企業(yè)向住戶均攤的方式解決，均攤不了時只能由物業(yè)企業(yè)墊付。增加了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，由此產(chǎn)生業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的矛盾。

　　2、供水、供暖二級管網(wǎng)的改造維護沒有嚴(yán)格執(zhí)行《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)。二級管網(wǎng)的維護費用成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要開支部分。

　　3、二次供暖、供水產(chǎn)生的費用由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)，為新建高層住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作增添了困難。

　　(五)住宅專項維修基金未能全部發(fā)揮作用。

　　1、舊老住宅小區(qū)由于歷史諸多原因，使得住宅專項維修基金難以歸集。從而無法確保舊老住宅小區(qū)住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的有效處理和實施，直接導(dǎo)致舊老住宅小區(qū)整體環(huán)境形象面貌逐漸衰退，使用功能日漸退化，而作為物業(yè)企業(yè)，又沒有經(jīng)濟實力去很好的進行舊老住宅小區(qū)軟硬件設(shè)施維護，只能是愈發(fā)舉步維艱，最終退出服務(wù)。

　　2、新建住宅小區(qū)住宅專項維修基金雖然能夠全部歸集到位，但是不能按時申請使用，沒有完全發(fā)揮出應(yīng)有的作用。久而久之，新建住宅小區(qū)只能步舊老住宅小區(qū)的后程，造成惡性循環(huán)。

　　(六)小區(qū)綠化、亮化，用水、用電耗資大，物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以承擔(dān)，造成運轉(zhuǎn)困難。造成小區(qū)綠化環(huán)境、衛(wèi)生狀況等日趨惡化。

　　(七)物業(yè)管理服務(wù)工作宣傳不到位。業(yè)主對于自己的權(quán)力與義務(wù)不明白，更不清楚物業(yè)企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于收繳的物業(yè)費沒有按照要求進行開支公示，在業(yè)主心中形成了“收費不辦事”的印象。

　　三、改進管理的措施。

　　(一)、整章建制，制定《xx城區(qū)物業(yè)管理服務(wù)實施細(xì)則》。

　　根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《甘肅省物業(yè)管理辦法》、《xx市物業(yè)管理暫行辦法》等規(guī)定，結(jié)合xx城區(qū)實際，制定切實可行的《xx城區(qū)物業(yè)管理服務(wù)實施細(xì)則》。進一步明確市區(qū)物業(yè)管理部門職責(zé)，進一步明確業(yè)主及業(yè)主大會與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)，進一步明確前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)與收費、物業(yè)的使用和維護、資金保障和管理使用等方面的內(nèi)容。

　　(二)明確職責(zé)，完善“區(qū)、街道、社區(qū)”三級管理體系。

　　遵循“重心下移、屬地管理”的原則，針對我區(qū)物業(yè)管理業(yè)態(tài)的復(fù)雜性，健全以街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))為主的“區(qū)、街道、社區(qū)(村)”三級物業(yè)管理體系，推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)走上規(guī)范健康發(fā)展軌道。區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中心要配強配齊工作人員。各街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn))要成立住房保障和物業(yè)服務(wù)工作站，配備專職工作人員，社區(qū)要配備住房保障和物業(yè)管理服務(wù)工作專干。

　　(三)加強輿論宣傳，進一步加深業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)工作的理解和支持。

　　積極組織開展以貫徹《物業(yè)管理條例》、《xx市物業(yè)管理暫行辦法》為主題的宣傳活動，讓廣大業(yè)主和社會各界了解物業(yè)管理相關(guān)政策，強化物權(quán)意識，化解物業(yè)糾紛，努力形成“共建共管、團結(jié)和諧”的良好氛圍。各有關(guān)部門、街道辦事處、社區(qū)居委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要通力合作，密切配合，切實抓好宣傳教育落實工作，進一步加深業(yè)主對物業(yè)管理工作的理解和支持。物業(yè)主管部門要組織開展物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)的評選活動，樹立榜樣，起到以點帶面、典型示范的作用，促進全區(qū)物業(yè)工作健康發(fā)展。

　　(四)突出重點，嚴(yán)格規(guī)范相關(guān)物業(yè)管理行為 。

　　一是規(guī)范前期招投標(biāo)管理。強化建設(shè)單位取得《商品房預(yù)售許可證》之前的招投標(biāo)管理，凡3萬平方米以上的非單一業(yè)主物業(yè)項目必須通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，區(qū)物業(yè)主管部門要對單一業(yè)主物業(yè)項目的選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為進行監(jiān)督。投標(biāo)人少于3個或建筑面積小于3萬平方米的，經(jīng)物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

　　二是規(guī)范物業(yè)服務(wù)用房配置。物業(yè)服務(wù)用房建筑面積嚴(yán)格按照建設(shè)工程項目總建筑面積2‰的標(biāo)準(zhǔn)予以配置，且最少不低于40平方米，必須具備水、電、采光、通風(fēng)、通訊等正常使用功能，物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無償提供，屬全體業(yè)主共有。物業(yè)主管部門依法對物業(yè)服務(wù)用房的配置情況進行驗收，驗收不合格的不得交付使用。

　　三是規(guī)范業(yè)主大會籌備組及業(yè)主委員會的組建。進一步完善社區(qū)、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三位一體”的工作機制。凡擬參加業(yè)主大會籌備組、換屆改選小組、業(yè)主委員會的業(yè)主必須模范履行業(yè)主義務(wù)，上述組織的組成人員應(yīng)從物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織協(xié)調(diào)能力的業(yè)主中推薦。針對業(yè)主委員會成立過程中的管理區(qū)域確定問題，應(yīng)結(jié)合建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，本著“尊重歷史、尊重現(xiàn)實”的原則，由物業(yè)主管部門和街道辦事處共同研究確定。

　　四是規(guī)范物業(yè)交接工作。物業(yè)交接工作要在區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中心、街道辦事處、社區(qū)居委會的共同監(jiān)督下，按照物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定依法進行移交。對建設(shè)單位不按規(guī)定移交的，不予辦理竣工驗收;對前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不向業(yè)主委員會移交、新舊業(yè)主委員會之間不移交、業(yè)主委員會成員資格終止后不向業(yè)主委員會履行交接手續(xù)的問題，由物業(yè)聯(lián)席會議協(xié)調(diào)解決，經(jīng)協(xié)調(diào)仍拒不移交的，可根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，分別由行政執(zhí)法和公安部門協(xié)助移交，業(yè)主或業(yè)主委員會可依法通過法律途徑維護自身權(quán)益。

　　(五)創(chuàng)新管理，建立規(guī)范完善的物業(yè)監(jiān)督管理體系和檢查考核機制。

　　區(qū)政府要加強對區(qū)物業(yè)主管部門、各街道辦事處等相關(guān)部門的工作監(jiān)督和考核，并把物業(yè)管理工作考核情況納入?yún)^(qū)政府年度目標(biāo)考核體系。建立物業(yè)企業(yè)與物業(yè)主管部門的信息傳遞機制，物業(yè)企業(yè)要根據(jù)要求及時將相關(guān)信息報送到區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中心。年終對工作突出、管理到位的相關(guān)職能部門、街道辦事處及物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行表彰，區(qū)政府每年拿出一定資金用于獎勵相關(guān)職能部門、街道辦事處和優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)，全面調(diào)動各方面積極性，推進全區(qū)物業(yè)管理工作科學(xué)發(fā)展。

　　(六)注重實效，定期對物業(yè)管理從業(yè)人員進行崗位培訓(xùn)，確保從業(yè)人員持證上崗，規(guī)范運行。

　　通過專業(yè)培訓(xùn)，增強物業(yè)從業(yè)人員的服務(wù)意識，提高服務(wù)質(zhì)量。通過定期不定期的檢查，規(guī)范從業(yè)人員的持證上崗。

　　四、意見及建議。

　　一是提高物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)。xx城區(qū)現(xiàn)行的物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)偏低，物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映強烈。應(yīng)根據(jù)小區(qū)建設(shè)規(guī)模、環(huán)境綠化、治安管理、服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主意見等具體情況，通過聽證會、征求各方意見，經(jīng)物價部門審批，提高物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　二是規(guī)范管理使用住宅專項維修基金。區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中心應(yīng)該積極爭取將住宅專項維修基金的使用和管理職責(zé)落實到位。由區(qū)財政、審計、房管部門和業(yè)主委員會共同監(jiān)督，便于規(guī)范、快捷、高效的使用。

　　三是形成聯(lián)動運行機制。進一步明確供水、電、暖、氣等單位職責(zé)，督促其擔(dān)負(fù)起應(yīng)有的社會責(zé)任。及時修改供水、電、暖、氣等行業(yè)管理辦法與國務(wù)院《物業(yè)管理條例》中有沖突的地方。市區(qū)房屋行政主管部門、街道辦事處積極加強與供水、電、暖、氣等單位的協(xié)調(diào)與溝通，共同為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供良好的運營環(huán)境，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常運行。

　　四是建立考核獎勵機制。每年度對xx城區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理運行情況進行一次全面考核，對于管理規(guī)范、服務(wù)到位、業(yè)主反映良好，通過以獎代補的形式予以獎勵。對于職責(zé)不明、缺乏服務(wù)意識、服務(wù)質(zhì)量差，經(jīng)常引起業(yè)主投訴上訪的，予以警告批評，情節(jié)嚴(yán)重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。

　　五是多方籌措應(yīng)急資金。首先要爭取從市房產(chǎn)局收繳的住房專項維修基金收益中提出一定比例資金，返還xx區(qū)作為老舊住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)急維修專項資金。其次要從保障性住房產(chǎn)權(quán)出讓金中提取一定比例資金，作為政府對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的后期服務(wù)管理的扶持補貼資金，專項用于保障性住房公共設(shè)施維護和物業(yè)服務(wù)工作。三是要在政府年度安排的舊老城區(qū)改造資金中提取一定比例資金，專項用于物業(yè)管理服務(wù)工作經(jīng)費。