隨著西雙版納州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，法院受理的涉房地產(chǎn)糾紛案件也逐年上升，新情況、新問(wèn)題的出現(xiàn)給法院的審判工作帶來(lái)了新挑戰(zhàn)。本文在對(duì) 2008年以來(lái)西雙版納州兩級(jí)法院審理涉房地產(chǎn)糾紛案件情況進(jìn)行調(diào)研分析的基礎(chǔ)上，深入探討了這些案件反映出來(lái)的西雙版納州房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，既是對(duì)我們審判工作的一個(gè)總結(jié)，更是對(duì)西雙版納州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中凸顯出來(lái)的問(wèn)題概覽。

　　隨著國(guó)務(wù)院《關(guān)于支持云南省加快建設(shè)面向西南開(kāi)放重要橋頭堡的意見(jiàn)》的頒布實(shí)施，作為橋頭堡前沿的西雙版納州，因與老撾、緬甸山水相連，與泰國(guó)、越南近鄰，加之獨(dú)特的熱帶雨林及民族風(fēng)情，稀缺的瀾滄江流域地域資源，便利的交通條件，以及西雙版納州人民政府對(duì)世界宜居城市、避寒勝地的積極打造，吸引了大量外來(lái)的投資，加速了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，推動(dòng)了城市化進(jìn)程，同時(shí)也引發(fā)了大量涉及房地產(chǎn)的相關(guān)案件，出現(xiàn)了不少新情況、新問(wèn)題，給人民法院的審判工作提出了新挑戰(zhàn)。

　　一、 案件審理情況

　　從2008年1月至2012年5月，全州兩級(jí)法院(中院和景洪、勐海、勐臘三個(gè)基層法院)共受理涉及商品房預(yù)售、銷售、房屋拆遷安置、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)、二手房買賣合同糾紛等一審案件1294件(不包括房屋租賃)，其中商品房預(yù)售、銷售糾紛1240件，占收案95.8%;二審案件360件，收案呈逐年上升趨勢(shì)。其中景洪市人民法院一審案件1167件，占全州一審收案的90%;西雙版納中院一審收案19件，占0.15%。分析其原因是由于景洪市為州府所在地，系西雙版納州的政治、文化和經(jīng)濟(jì)中心，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步較勐�？h、勐臘縣早，因此案件較多，勐�？h、勐臘縣因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較晚，有滯后效應(yīng)，而中院是因?yàn)榧?jí)別管轄的原因所致。

　　由于商品房糾紛案件多為群體性案件，此類糾紛大量訴至法院，將使審判資源嚴(yán)重不足的現(xiàn)狀雪上加霜，加重了本已十分繁重的審判任務(wù)，案多人少的矛盾更加突出。如不能及時(shí)處理，將對(duì)人民法院的公信力、執(zhí)法力度帶來(lái)不良影響，同時(shí)，容易激化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與買受人之間的矛盾，引發(fā)群眾性集體上訪，不利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。因此，西雙版納兩級(jí)法院以最大限度促成雙方調(diào)解為原則，以實(shí)現(xiàn)“化解矛盾、定紛止?fàn)�、案結(jié)事了”為宗旨，尤其是基層法院，在案件過(guò)程中做了大量的調(diào)解工作，盡量使大部分商品房糾紛化解在一審過(guò)程中，但該類案件上訴率仍為28%。

　　二、 案件上升的主要原因

　　除了西雙版納當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍外，房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立門檻底(注冊(cè)資本僅規(guī)定為100萬(wàn)元以上)，因利益驅(qū)動(dòng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)操作過(guò)程中種種不規(guī)范的行為是案件大量上升的主要原因。在景洪市，就有300余家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，而所涉及的商品房預(yù)售、銷售合同糾紛案件，絕大部分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違約案件。此外，公民法律意識(shí)和維權(quán)意識(shí)的增強(qiáng)也是案件上升的一個(gè)原因。

　　三、 案件審理中涉及的法律問(wèn)題及難點(diǎn)

　　目前，審理商品房預(yù)售、銷售合同糾紛，主要的法律依據(jù)是最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《司法解釋》)，但該解釋規(guī)定得不盡詳細(xì)，同時(shí)存在各地法院對(duì)此理解不一，造成執(zhí)法不統(tǒng)一的情形。具體而言，有以下幾類情形：

　　1、關(guān)于商品房交房的條件。在購(gòu)房合同中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與房屋買受人之間約定的交房條件大多是“竣工驗(yàn)收合格”，或“經(jīng)建設(shè)部門竣工驗(yàn)收合格”，即為勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共同驗(yàn)收房屋主體工程合格作為交房條件。但在審判實(shí)踐中，除了經(jīng)建設(shè)部門竣工驗(yàn)收外，還包括國(guó)家建設(shè)主管部門竣工驗(yàn)收備案制。此外，還包含諸多房屋配套設(shè)施的驗(yàn)收合格，例如小區(qū)綠化、消防設(shè)施、環(huán)保部門綜合驗(yàn)收等。未通過(guò)綜合驗(yàn)收，不能提交辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。是以哪個(gè)時(shí)間點(diǎn)作為認(rèn)定竣工驗(yàn)收的交房條件，在審判實(shí)踐中有分歧，有意見(jiàn)認(rèn)為既然合同中有約定是經(jīng)建設(shè)部門竣工驗(yàn)收合格即達(dá)交房條件，而國(guó)家建設(shè)主管部門進(jìn)行備案只是行政管理的方法，不能作為達(dá)到交房條件的時(shí)間;有意見(jiàn)則認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向買受人交付房屋時(shí)，不僅要主體工程驗(yàn)收合格，同時(shí)房屋配套設(shè)施也需驗(yàn)收合格，這樣才能保證必要的居住安全和居住環(huán)境。如僅僅以建設(shè)部門竣工驗(yàn)收作為交房條件，但小區(qū)綠化、道路等配套設(shè)施不盡完善，達(dá)不到居住條件，買受人拒絕接房，產(chǎn)生新的糾紛，減輕了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合同義務(wù)。在西雙版納州的此類案件審理中，初期是按照建設(shè)主管部門的竣工驗(yàn)收備案表的時(shí)間作為竣工驗(yàn)收合格的時(shí)間，現(xiàn)在是按建設(shè)部門竣工驗(yàn)收時(shí)間作為認(rèn)定竣工驗(yàn)收合格的時(shí)間，若因小區(qū)配套設(shè)施不完善，則由買受人舉證證明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交房時(shí)未達(dá)居住條件。但有的意見(jiàn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)以綜合驗(yàn)收合格才能作為竣工驗(yàn)收合格的交房條件。

　　2、關(guān)于小區(qū)綠化率、容積率、建筑密度與宣傳資料不一致的問(wèn)題。對(duì)交房不符合合同約定，小區(qū)綠化率、容積率、建筑密度與宣傳資料不一致是否構(gòu)成違約及應(yīng)如何承擔(dān)責(zé)任的問(wèn)題，我們認(rèn)為如存在上述問(wèn)題，應(yīng)認(rèn)定違約，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按合同的約定承當(dāng)違約責(zé)任。但實(shí)踐中雙方簽訂的格式合同大多未針對(duì)上述情況約定違約責(zé)任，包括交房后又改變規(guī)劃，增加容積率，減少綠化面積等問(wèn)題。以上情況對(duì)買受人會(huì)造成一定的損失，但該損失又該如何舉證及認(rèn)定，是審判實(shí)踐中的一個(gè)難點(diǎn)。如酌情判決，又會(huì)產(chǎn)生判決隨意之嫌。

　　3、關(guān)于預(yù)約合同及本約合同的認(rèn)定問(wèn)題。根據(jù)《司法解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”。第五條：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”。但在審判實(shí)踐中，對(duì)于上述兩條規(guī)定中的“收受購(gòu)房款”是指全部購(gòu)房款還是多少比例的購(gòu)房款規(guī)定不明確;《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定中商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備有十二項(xiàng)主要內(nèi)容(注：第十三規(guī)定為兜底條款)，但在有的認(rèn)購(gòu)合同中只規(guī)定了當(dāng)事人的基本情況、房屋基本狀況、商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間這三項(xiàng)主要內(nèi)容，在發(fā)生糾紛后，上述認(rèn)購(gòu)合同是否應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為具備《商品房銷售管理辦法》第十六條中的主要內(nèi)容，進(jìn)而認(rèn)定為商品房買賣合同，還是應(yīng)按定金原則處理，有不同的理解，該問(wèn)題需進(jìn)一步細(xì)化。

　　4、關(guān)于逾期交房的問(wèn)題。根據(jù)《司法解釋》第十六條規(guī)定“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額”。第十七條：“商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定”。