如何加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)的調(diào)研報(bào)告
早在1997年國(guó)務(wù)院在終結(jié)福利分房時(shí)，就已將住房保障體系規(guī)定為城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)的主體。然而，房改距今近十年，住房保障體系卻還只是人們口中解決房產(chǎn)市場(chǎng)各種問(wèn)題的鎮(zhèn)痛劑，政府部門(mén)更是把住房保障體系的不健全作為解釋房地產(chǎn)出現(xiàn)的利益沖突、房?jī)r(jià)沖突的理由。
住房保障體系走過(guò)的十年卻只用一句“不健全”來(lái)終結(jié)，這個(gè)本該是房產(chǎn)舞臺(tái)上最璀璨的明星卻委屈的當(dāng)了十年配角。隨著近日24號(hào)文的出臺(tái)，住房保障體系被重新推到聚光燈下，人們又得以重新認(rèn)識(shí)這位“老朋友”，感慨萬(wàn)分。
住房保障是全社會(huì)的事
隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，二三線(xiàn)城市時(shí)代的到來(lái)，房?jī)r(jià)高漲等已逐漸成為全國(guó)性普遍存在的問(wèn)題�？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)整個(gè)社會(huì)領(lǐng)域的影響是顯而易見(jiàn)的，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中中低收入人群的住房問(wèn)題，不僅是解決房產(chǎn)領(lǐng)域諸多問(wèn)題的關(guān)鍵，更是穩(wěn)定社會(huì)領(lǐng)域各方利益的要求。
首先，從政府職能角度來(lái)看，宏觀(guān)調(diào)控中對(duì)住房保障體系的高度關(guān)注是毋庸置疑的。從06年開(kāi)展宏觀(guān)調(diào)控以來(lái)，中央政府出臺(tái)了一系列住房保障政策：以廉租住房救濟(jì)最低收入人群；用“90/70”標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格限定中低價(jià)位、中小套型普遍商品住房；還運(yùn)用土地、信貸等手段，以保障中低收入家庭的住房，這些舉動(dòng)不僅表明了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、建立和完善住房保障體系的決心，同時(shí)也體現(xiàn)出政府對(duì)住房保障體系重要性的認(rèn)同。
其次，從新出臺(tái)的24號(hào)文件可以看出，政府重新加強(qiáng)住房保障體系得原因絕非單考慮解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，更重要的是防止社會(huì)不公衍生出的各種問(wèn)題，這一舉措充分考慮到了對(duì)大局的影響。在24號(hào)文中明確規(guī)定了“全國(guó)要逐步擴(kuò)大廉租房保障范圍”，如此做最直接的效用是為低收入者提供了住房的可能，但從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，則是從根本上緩解了購(gòu)房需求，進(jìn)而緩解了因利益沖突可能造成的負(fù)面影響，這對(duì)于整個(gè)社會(huì)穩(wěn)定的意義更加重大。
可以說(shuō)，對(duì)于住房保障體系，政府所下的決心是人人都能看到的，調(diào)控的根本出發(fā)點(diǎn)也是希望通過(guò)解決社會(huì)弱勢(shì)群體基本的住房問(wèn)題來(lái)緩解社會(huì)各階層之間的矛盾。要知道，住房保障體系的建設(shè)是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)持久繁榮的基礎(chǔ)，更是維護(hù)社會(huì)整體穩(wěn)定的有效方法。
十年艱苦背后的原因
從97年的房改至今，住房保障體系經(jīng)過(guò)了十年的艱苦磨練，雖然它對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)社會(huì)領(lǐng)域都有著非常重要的作用，但為何如此長(zhǎng)的時(shí)間里都沒(méi)有使其真正發(fā)展起來(lái)？其中的原因應(yīng)該是多方面的。
首先，最初的執(zhí)行偏離導(dǎo)致了現(xiàn)在的問(wèn)題重重。從97年房改時(shí)就曾強(qiáng)調(diào)住房保障體系是城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)的主體，在隨后的發(fā)展中更是提出中國(guó)的住房保障體系應(yīng)該是一個(gè)多層次的體系，第一層級(jí)是不足10%的極低收入的家庭、老人、病人等進(jìn)入政府提供的廉租屋或公屋，通過(guò)這種方式來(lái)保證最弱勢(shì)民眾的居住生存權(quán)。第二層級(jí)是20-80%的中低收入民眾，在政府住房貨幣化補(bǔ)助、優(yōu)惠利率、優(yōu)惠稅收等優(yōu)惠條件下通過(guò)住房市場(chǎng)來(lái)解決。第三層級(jí)是20%以上中高收入者，他們的住房完全由市場(chǎng)決定，不納入住房保障體系。當(dāng)時(shí)，由于人們對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)熱潮的不理解以及盲目追求市場(chǎng)利益，而將所有的目光都關(guān)注與這20%的市場(chǎng)反應(yīng)之上，隨著它的不斷發(fā)展，其中的弊病和矛盾就逐漸暴露。由于第一層次人群根本無(wú)力承擔(dān)巨大的房?jī)r(jià)壓力而最早被市場(chǎng)拋棄，而第二層次民眾也隨著房?jī)r(jià)的不斷高漲而最終脫離市場(chǎng)。這樣主導(dǎo)市場(chǎng)走向的就只剩下20%的力量，因此，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)失衡，問(wèn)題頻出，此時(shí)，住房保障體系不得不登臺(tái)解圍。
其次，保障性住房本身在內(nèi)容設(shè)置上存在問(wèn)題。例如，在24號(hào)文件中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了廉租住房保障對(duì)象界定在城市低收入居民，盡管從政府的文件說(shuō)城市低收入居民的范圍有所擴(kuò)大，但這種擴(kuò)大只是相對(duì)以往城市低保居民的范圍而言的，而城市低保收入的居民占整個(gè)城市居民的比重有些城市不足1%。這樣一來(lái)，更大比例的中等收入人群根本無(wú)法進(jìn)入這個(gè)住房保障體系，他們就會(huì)成為既被市場(chǎng)拋棄又被保障體系遺忘的一個(gè)群體，既無(wú)力買(mǎi)房又得不到保障性住房，這不能不算是住房保障體系的一大漏洞。
再次，住房保障體系在執(zhí)行過(guò)程中的大打折扣也是造成其一直以來(lái)不得寵的原因。拿上海來(lái)說(shuō)，從目前情況看，上海市的規(guī)劃中，經(jīng)濟(jì)適用房仍然難以成為中低收入者短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)的期待。自24號(hào)文公布之后，上海政府更是始終不采取行動(dòng)，對(duì)于強(qiáng)化24號(hào)文上海不會(huì)搶先出臺(tái)細(xì)則。看來(lái)，這個(gè)一直引領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“過(guò)熱”的城市，在其他同等城市均已高度關(guān)注的住房保障領(lǐng)域，依然表現(xiàn)曖昧。
在改變中求發(fā)展
解決住房保障體系存在的.問(wèn)題，是保證房地產(chǎn)市場(chǎng)持久有序發(fā)展的基礎(chǔ)，同時(shí)也是平衡社會(huì)多方利益的有力杠桿。
首先，從解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題角度出發(fā)，住房保障體系的加強(qiáng)一定要站在市場(chǎng)供需的基礎(chǔ)之上。由于房子是一種具有商品和保障雙重屬性的東西，因此應(yīng)該在市場(chǎng)和政府的共同參與、相互角力下發(fā)展。就目前而言，加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)亟需這樣一種雙方互制的動(dòng)態(tài)機(jī)制，以此避免出現(xiàn)以往的偏離行為。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，保障對(duì)象應(yīng)該是隨著價(jià)格和收入對(duì)比度不斷變化的，房?jī)r(jià)高了，保障的對(duì)象自然要增多，房?jī)r(jià)降了，保障的對(duì)象就應(yīng)相應(yīng)減少。這種動(dòng)態(tài)機(jī)制最重要的作用在于時(shí)刻平衡市場(chǎng)與政府的影響力。焦點(diǎn)寧波房地產(chǎn)網(wǎng)
其次，從社會(huì)整體利益角度出發(fā)，住房保障體系的加強(qiáng)更應(yīng)被賦予一種社會(huì)責(zé)任的意義。在這個(gè)過(guò)程中，政府的作用舉足輕重。雖然政府不能直接出面干預(yù)市場(chǎng)走勢(shì)，但應(yīng)注重運(yùn)用特權(quán)，通過(guò)建立房地產(chǎn)保障基金之類(lèi)的機(jī)制，不斷地將房?jī)r(jià)高漲獲得的超額收益轉(zhuǎn)移到住房保障體系建設(shè)上來(lái)。把以往任務(wù)式的完成轉(zhuǎn)變成履行社會(huì)責(zé)任的一部分，通過(guò)興建保障性住宅，擴(kuò)大保障范圍，化解市場(chǎng)矛盾，從而將社會(huì)各階層的利益平衡起來(lái)，使住房保障體系發(fā)揮出真正的效用，以此提供一個(gè)健康、有序的環(huán)境，為整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展保駕護(hù)航。
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