西安市物業(yè)管理?xiàng)l例全文修訂草案

時(shí)間：2023-02-16 03:39:54 規(guī)章制度我要投稿

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2016西安市物業(yè)管理?xiàng)l例全文（修訂草案）

　　西安市物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)

　　第一章總則

　　第一條【立法目的】為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條【適用范圍】本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。

　　第三條【選聘原則】業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)堅(jiān)持公開、公平、公正的原則。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。

　　第四條【行政管理體制】市房屋行政管理部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，對(duì)本市物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理。

　　區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

　　開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)按照本條例規(guī)定負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

　　建設(shè)、規(guī)劃、市政、水務(wù)、城改、民政、公安、價(jià)格、工商、城市管理、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)等行政管理部門應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，做好物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處在區(qū)縣物業(yè)行政主管部門的指導(dǎo)下，按照本條例規(guī)定的職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督工作。

　　第五條【居民委員會(huì)義務(wù)】居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第六條【行業(yè)自律組織】物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)是物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律組織，負(fù)責(zé)制定并監(jiān)督實(shí)施物業(yè)服務(wù)規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)科學(xué)、規(guī)范、和諧發(fā)展。

　　第二章前期物業(yè)管理

　　第七條【前期物業(yè)管理責(zé)任】建設(shè)單位負(fù)責(zé)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第八條【物業(yè)管理區(qū)域劃分】新建建設(shè)項(xiàng)目擬實(shí)行物業(yè)管理的，建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，持建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案向物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請(qǐng)。

　　區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自受理之日起三十日內(nèi)進(jìn)行劃分，并書面告知建設(shè)單位。區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門劃分前應(yīng)當(dāng)征求物業(yè)所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府的意見。

　　第九條【物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整】物業(yè)管理區(qū)域需要分立或者合并的，應(yīng)當(dāng)形成調(diào)整方案，并向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)提出申請(qǐng)。

　　調(diào)整方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并對(duì)調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共有部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等作出規(guī)定。

　　第十條【劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求】物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按照相對(duì)獨(dú)立、便于管理的原則，按照下列規(guī)定進(jìn)行具體劃分：

　　(一)按照物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定;

　　(二)物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，但其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;

　　(三)已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域，其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地能夠分割并獨(dú)立使用的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;

　　(四)不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的，業(yè)主未入住前，經(jīng)各自建設(shè)單位同意，并已向物業(yè)買受人明示，或者業(yè)主入住后，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

　　對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃分有爭(zhēng)議的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)確定。

　　第十一條【住宅前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘】現(xiàn)售商品房出售前三十日，預(yù)售商品房取得《商品房預(yù)售許可證》前，住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘;投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模不超過三萬平方米的，經(jīng)區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第十二條【臨時(shí)管理規(guī)約】建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前制定臨時(shí)管理規(guī)約。臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

　　(一)業(yè)主共有部分的使用和維護(hù)規(guī)則;

　　(二)業(yè)主合理使用物業(yè)專有部分的權(quán)利和義務(wù);

　　(三)物業(yè)天面、外墻、門窗及戶外設(shè)施保潔和裝修規(guī)則;

　　(四)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權(quán)利和義務(wù);

　　(五)業(yè)主分擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域各類費(fèi)用的方式;

　　(六)違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

　　建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　第十三條【前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約備案】建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約自招投標(biāo)結(jié)束之日起十五日內(nèi)向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)備案，并向物業(yè)買受人明示、說明。

　　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時(shí)管理規(guī)約。

　　第十四條【物業(yè)銷售方案內(nèi)容】建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將下列材料寫入物業(yè)銷售方案，并向買受人明示：

　　(一)前期物業(yè)管理招投標(biāo)備案表;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域平面圖、地理位置及四至界限及建筑物總面積;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分的數(shù)量、面積和用途，以及除專有部分外共有部分的情況;

　　(四)地下室、底層架空層、天臺(tái)的面積等共有部位的面積及權(quán)屬;

　　(五)物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會(huì)用房的面積和位置;

　　(六)共有設(shè)施設(shè)備名稱、用途及權(quán)屬;

　　(七)其他需要明示的場(chǎng)所和設(shè)施設(shè)備。

　　第十五條【前期物業(yè)服務(wù)合同】前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定附期限;期限未滿，但業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第十六條【前期物業(yè)管理承接查驗(yàn)時(shí)間】新建住宅建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用十五日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。

　　鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過參與建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、施工、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收等活動(dòng)，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)創(chuàng)造有利條件。

　　第十七條【前期物業(yè)管理承接查驗(yàn)要求】物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，簽訂承接查驗(yàn)確認(rèn)書。不符合竣工驗(yàn)收資料的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。

　　承接查驗(yàn)過程中，因建設(shè)單位逾期不提供相關(guān)合格證明材料、物業(yè)項(xiàng)目存在嚴(yán)重安全隱患和重大工程缺陷等影響物業(yè)正常使用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)拒絕承接該項(xiàng)目。

　　物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或約定不明的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第十八條【前期物業(yè)管理物業(yè)移交】建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)辦理書面移交手續(xù)，并同時(shí)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料;

　　(二)共用設(shè)施設(shè)備清單;

　　(三)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(五)業(yè)主名冊(cè);

　　(六)進(jìn)行物業(yè)管理必需的其他資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)辦理備案手續(xù)。

　　物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù);給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第十九條【物業(yè)管理用房】新建物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付，其面積、位置應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中載明。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房：

　　(一)物業(yè)建筑面積三十萬平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米;

　　(二)物業(yè)建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的千分之三提供外，超過部分按千分之一的標(biāo)準(zhǔn)提供;

　　(三)物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)按照辦公用房標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，具備水、電基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的百分之五十。

　　業(yè)主委員會(huì)的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積不少于三十平方米。

　　物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，并依法辦理產(chǎn)權(quán)登記。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變其用途。業(yè)主委員會(huì)不得將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)讓或者改作他用。

　　第二十條【物業(yè)管理用房的補(bǔ)充配置】因依法調(diào)整規(guī)劃，物業(yè)竣工驗(yàn)收后的實(shí)測(cè)地上建筑面積超過建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑面積的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)超過部分按照第十九條第一款規(guī)定的比例補(bǔ)充配置物業(yè)管理用房;確實(shí)無法補(bǔ)充配置的，應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)平均銷售價(jià)格支付不足部分的相應(yīng)價(jià)款，列入專項(xiàng)維修資金或者按照業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。

　　第二十一條【前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換】前期物業(yè)管理期間，有下列情況之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間依法交接：

　　(一)前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會(huì)尚未成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿再續(xù)簽合同的;

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離小區(qū)的;

　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照或資質(zhì)證書的;

　　(四)法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　第二十二條【前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出】前期物業(yè)管理期間，建設(shè)單位已經(jīng)注銷或者無法履行相關(guān)義務(wù)，但住宅小區(qū)尚未成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于退出物業(yè)管理區(qū)域三個(gè)月前書面告知業(yè)主，并向物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)提出申請(qǐng)，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，確定小區(qū)管理模式。

　　第二十三條【前期物業(yè)服務(wù)終止后資料移交】前期物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除后十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理用房，并按照本條例第十八條的規(guī)定移交相關(guān)資料。

　　第二十四條【前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)】物業(yè)交付使用前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位全額承擔(dān)，交付使用后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，不得向物業(yè)買受人承諾減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　第三章業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)

　　第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)

　　第二十五條【業(yè)主自治】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，進(jìn)行業(yè)主自治。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主較少的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等，實(shí)名參加業(yè)主自治活動(dòng)，行使權(quán)利、履行義務(wù)。

　　臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主參加自治活動(dòng)的方式、違反共同約定的責(zé)任、自治活動(dòng)爭(zhēng)議處理辦法作出約定。

　　第二十六條【首次業(yè)主大會(huì)召開條件】物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的，可以召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

　　(一)物業(yè)出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積百分之五十以上的;

　　(二)首套物業(yè)出售并交付使用滿兩年的，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積百分之二十以上的。

　　物業(yè)管理區(qū)域符合前款條件后十五日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)。建設(shè)單位未及時(shí)履行告知義務(wù)的，已售物業(yè)業(yè)主人數(shù)百分之二十以上可以聯(lián)名向鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)提出召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的書面要求。

　　鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到書面告知或者業(yè)主書面要求三十日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組。

　　第二十七條【組建業(yè)主大會(huì)籌備組】業(yè)主大會(huì)籌備組由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)工作人員一名，建設(shè)單位代表一名，業(yè)主成員若干名組成�；I備組組長(zhǎng)由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委會(huì)工作人員擔(dān)任。業(yè)主成員由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委會(huì)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，并不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二�；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示時(shí)間不少于七日。

　　業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委會(huì)協(xié)調(diào)解決。

　　籌備組正式開展籌備工作前，物業(yè)管理行政主管部門、開發(fā)區(qū)管理委會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)。

　　第二十八條【籌備組所需資料移交】建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供籌備工作所需的下列資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分證明;

　　(二)業(yè)主名冊(cè);

　　(三)建筑規(guī)劃總平面圖;

　　(四)附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明;

　　(五)綠化竣工總平面圖;

　　(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;

　　(七)成立業(yè)主大會(huì)必需的其他文件資料。

　　第二十九條【籌備組成員條件】籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力;