四川省物業(yè)管理條例實施細則

　　四川省第十一屆人民代表大會常務委員會公告第67號

　　《四川省物業(yè)管理條例》(NO:SC112511)已由四川省第十一屆人民代表大會常務委員會第二十九次會議于2012年3月29日通過，現(xiàn)予公布，自2012年7月1日起施行。

　　四川省人民代表大會常務委員會

　　2012年3月29日

　　(2012年3月29日四川省第十一屆人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過)

　　第一章 總 則

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，改善人居環(huán)境，促進社會和諧，根據(jù) 《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合四川省實際，制定本條例。

　　第二條 本省行政區(qū)域內的物業(yè)管理及相關監(jiān)督管理活動適用本條例。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過自行管理等方式,對物業(yè)管理區(qū)域內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　第三條 省人民政府住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　市、縣級人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府發(fā)展改革、公安、民政、司法、財政、環(huán)保、城鄉(xiāng)規(guī)劃、衛(wèi)生、工商、質監(jiān)等有關部門按照各自職責，依法實施對物業(yè)管理活動的服務和監(jiān)督工作。

　　第四條 街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)組織、指導、協(xié)調本轄區(qū)內物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會的設立和業(yè)主委員會的工作，督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責;協(xié)調社區(qū)建設與物業(yè)管理的關系，調解處理物業(yè)管理糾紛。

　　居民(村民)委員會協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)開展物業(yè)管理有關的工作。

　　第五條 建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，協(xié)調處理物業(yè)管理與社區(qū)管理之間的相關問題。

　　物業(yè)管理工作聯(lián)席會議由物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)負責召集，房地產行政主管部門、居民(村民)委員會、公安派出所和物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經營單位等參加。

　　第六條 縣級以上地方人民政府及有關部門應當將物業(yè)服務行業(yè)納入本地現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃，制定扶持政策,加強行業(yè)管理,提高專業(yè)化水平，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展。

　　第七條 物業(yè)服務行業(yè)組織應當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，督促物業(yè)服務企業(yè)誠信經營和服務，維護物業(yè)服務企業(yè)合法權益。

　　第二章 物業(yè)管理的區(qū)域及設施

　　第八條 縣級人民政府房地產行政主管部門應當根據(jù)建設單位或業(yè)主委員會的申請，以土地使用權證確定的用地范圍為基礎，并考慮建筑物規(guī)模、共用設施設備的管理與維護和社區(qū)建設等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。影響消防、避險、燃氣、電梯以及其他具有共有功能共用設施設備使用的，不得分割劃分�？h級人民政府房地產行政主管部門應當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。

　　第九條 建設單位在取得商品房預售許可或者現(xiàn)房銷售前，應當持房地產開發(fā)項目核準或者備案文件、土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、項目規(guī)劃設計方案等資料，向項目所在地縣級人民政府房地產行政主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。房地產行政主管部門應當自受理申請之日起20日內，按本條例第八條規(guī)定進行劃分。

　　建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域以書面說明和圖紙形式在房屋銷售現(xiàn)場的顯著位置公示。

　　第十條 已經建成并交付使用的物業(yè)，確需要劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由業(yè)主委員會或者業(yè)主代表向物業(yè)所在地縣級人民政府房地產行政主管部門提出申請。房地產行政主管部門應當在物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)的配合下，征求業(yè)主、居民(村民)委員會的意見，經相應區(qū)域內三分之二以上業(yè)主同意后進行劃分，并在相應區(qū)域內公告。

　　第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內的各類物業(yè)配套建筑應當按照工程建設強制性標準和規(guī)范同時規(guī)劃設計、同時建設。任何單位和個人不得擅自改變配套建筑的用途。

　　第十二條 新建住宅物業(yè)時建設單位應當設計配置具備水、電、通風、采光等基本使用功能和條件的物業(yè)服務用房、業(yè)主委員會議事活動用房。

　　物業(yè)服務用房、業(yè)主委員會議事活動用房位于地面的部分不低于百分之五十。物業(yè)服務用房按照房屋建筑總面積的千分之二，且不低于100平方米配置;業(yè)主委員會議事活動用房按照不低于30平方米配置。

　　城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證時，應當在許可證及其附圖上載明配套建設的物業(yè)服務用房的建筑面積�？h級人民政府房地產行政主管部門在核發(fā)房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業(yè)服務用房室號。

　　物業(yè)服務用房、業(yè)主委員會議事活動用房屬全體業(yè)主共有，分別交由物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會無償使用。任何組織和個人不得擅自變更用途，也不得分割、轉讓、抵押。

　　第十三條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域應當按照國家、行業(yè)、地方標準配置機動車、非機動車停放庫(位)。

　　第十四條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內的水、電、氣等計量裝置應當按照專有部分一戶門號一貿易結算表、共有部分獨立計量表配置。通訊、消防、電梯、安全防范、環(huán)衛(wèi)、郵政等附屬設施設備的配置應當符合相關技術標準和規(guī)范。

　　配套設施不齊全的老舊住宅區(qū)，專業(yè)經營單位應當配合地方人民政府采取措施逐步改造，實現(xiàn)供水、供電、供氣等專業(yè)經營設施設備的分戶計量、分戶控制。業(yè)主及物業(yè)服務企業(yè)應當為改造工作提供便利。

　　第十五條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內的供水、供電、供氣等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經營設施設備及相關管線按照國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范統(tǒng)一設計，由相關專業(yè)經營單位依法組織具有資質的單位安裝施工，所需費用依照有關工程計價規(guī)定確定，由建設單位承擔。

　　建設單位在竣工驗收后應當將住宅物業(yè)管理區(qū)域內專業(yè)經營設施設備及相關管線的所有權移交給組織安裝施工的專業(yè)經營單位，專業(yè)經營單位應當接收并承擔維修、養(yǎng)護、更新和管理的責任。

　　專業(yè)經營設施設備包括變(配)電、二次供水、燃氣調壓等設施設備及相關管線。

　　第十六條 本條例實施前建設的住宅物業(yè)管理區(qū)域內的供水、供電、供氣等終端用戶分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經營設施設備及相關管線的所有權由業(yè)主大會決定是否無償移交給專業(yè)經營單位;決定無償移交的，物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級人民政府房地產行政主管部門應當組織有關專業(yè)經營單位按照國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范進行驗收，驗收合格的，專業(yè)經營單位應當接收并負責維修、養(yǎng)護、更新和管理。

　　驗收不合格的，由專業(yè)經營單位按照國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范提出整改方案，經整改合格后移交。住宅物業(yè)尚在工程質量保修期內的整改費用由建設單位承擔，超出保修期的由全體業(yè)主共同承擔。

　　第三章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

　　第十七條 依法登記取得房屋的所有權人為業(yè)主。

　　因買賣、贈與、繼承等法律關系已經合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權登記的，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權利，承擔相應義務。

　　業(yè)主不得以放棄權利為由不履行義務。

　　第十八條 物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

　　第十九條 業(yè)主在業(yè)主大會上的投票權，實行一人一票，一個專有部分按一人計算。但在首次業(yè)主大會上建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的，或者同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

　　第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內，符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議：

　　(一)交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十 或者交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)百分之五十以上;

　　(二)首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)百分之二十以上;

　　(三)物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同期限內依法解除合同或者前期物業(yè)服務合同到期前90天。

　　同一物業(yè)管理區(qū)域內只能設立一個業(yè)主大會。

　　第二十一條 符合本條例第二十條第一款規(guī)定情形的，條件具備之日起30日內，建設單位應當書面報告物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)申請設立業(yè)主大會。

　　符合本條例第二十條第一款規(guī)定情形的，建設單位未及時書面報告申請設立業(yè)主大會的，同一物業(yè)管理區(qū)域內已交付專有部分百分之十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)提出設立業(yè)主大會的書面要求。

　　保障性住房物業(yè)可根據(jù)其房屋所有權權屬成立業(yè)主大會或由所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)負責組織相關部門、物業(yè)使用人、居民(村民)委員會成立管理委員會，履行業(yè)主大會相關職責。

　　第二十二條 街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應當在收到報告之日起15日內會同物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級人民政府房地產行政主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。

　　籌備組由業(yè)主代表、建設單位、房地產行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)和居民(村民)委員會組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不得少于總人數(shù)的三分之二�；I備組成員名單應當由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)在物業(yè)管理區(qū)域內進行書面公告。

　　籌備組中業(yè)主代表的產生，由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)或者居民(村民)委員會組織業(yè)主推薦。籌備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)代表擔任。

　　第二十三條 籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、內容和形式;

　　(二)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;

　　(三)確認業(yè)主身份、業(yè)主投票權數(shù)和業(yè)主專有部分面積;

　　(四)擬定業(yè)主委員會選舉辦法草案，提出候選人建議名單;

　　(五)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

　　(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　籌備組應當自成立之日起90日內組織召開首次業(yè)主大會會議。籌備組工作經費和召開首次業(yè)主大會會議的經費應當由建設單位承擔。

　　第二十四條 業(yè)主大會履行下列職責：

　　(一)制定和修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會工作;

　　(三)確定物業(yè)管理方式，選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè);

　　(四)籌集和使用專項維修資金，并監(jiān)督實施;

　　(五)制定、修改共有部分管理、使用、經營等方面的規(guī)程;

　　(六)法律、法規(guī)或者議事規(guī)則確定由業(yè)主大會決定的其他事項。

　　第二十五條 管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當享有的權利和履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　制定管理規(guī)約，應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和損害社會公共利益。

　　管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

　　第二十六條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序和業(yè)主委員會的屆期、組成和成員任職條件、終止成員資格等事項作出約定，并可以約定業(yè)主委員會候補成員的設立、缺席業(yè)主表決權計算規(guī)則等事項。

　　第二十七條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會選舉產生，由5人以上的單數(shù)組成，任期3年或者5年。

　　業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經全體委員半數(shù)以上同意。

　　業(yè)主委員會的決定應當在作出之日起3日內在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。

　　第二十八條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列材料到物業(yè)管理區(qū)域所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)備案，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應當在收到備案材料后抄送縣級人民政府房地產行政主管部門：

　　(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況;

　　(二)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(三)業(yè)主大會決定的其他重大事項。

　　業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向所在地公安機關申請刻制業(yè)主委員會印章。

　　業(yè)主委員會應當將成立情況在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　第二十九條 業(yè)主委員會履行以下職責：

　　(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議，維護業(yè)主共同權益;

　　(二)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況;

　　(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

　　(四)聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

　　(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

　　(六)調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛;

　　(七)業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第三十條 業(yè)主委員會應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內向業(yè)主公布下列情況和資料：

　　(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;

　　(三)物業(yè)服務合同;

　　(四)專項維修資金的籌集、使用情況;

　　(五)物業(yè)共有部分的使用和經營收益的收支情況;

　　(六)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費的收支情況;

　　(七)其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

　　第三十一條 業(yè)主委員會任期屆滿90日前，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應當要求其限期改選;逾期不改選的，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應當組織業(yè)主進行換屆選舉。

　　第三十二條 業(yè)主大會會議選舉產生出新一屆業(yè)主委員會之日起10日內，上一屆業(yè)主委員會應當在街道辦事處 (鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)監(jiān)督下將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)協(xié)助收回。

　　業(yè)主委員會委員資格屆內終止或被罷免的，應當在終止之日起7日內向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。

　　第三十三條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

　　(一)因物業(yè)轉讓等原因不再是業(yè)主的;

　　(二)因健康等原因喪失履行職責能力的;

　　(三)業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。

　　第三十四條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權，決定罷免其委員資格：

　　(一)挪用、侵占業(yè)主共有財產;

　　(二)索取收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供的利益;

　　(三)利用職務之便要求物業(yè)服務企業(yè)減免其物業(yè)服務費;

　　(四)泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關的活動;

　　(五)經業(yè)主委員會二分之一以上委員或者五分之一以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的;

　　(六)業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他罷免資格的情形。

　　第三十五條 經業(yè)主大會決定，可以從下列渠道籌集工作經費用于業(yè)主委員會開展工作：

　　(一)全體業(yè)主共有部分物業(yè)經營收益;

　　(二)全體業(yè)主共同交納;

　　(三)業(yè)主自愿捐贈等其他合法方式。

　　工作經費開支范圍、標準和業(yè)主委員會委員的工作補貼，由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會應當妥善保管工作經費，并每半年向業(yè)主書面公告收支情況。

　　第四章 前期物業(yè)管理

　　第三十六條 住宅物業(yè)在業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)，提供前期物業(yè)服務。但有下列情形之一的，經住宅物業(yè)所在地縣級人民政府房地產行政主管部門核準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)：

　　(一)住宅物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積低于3萬平方米的;

　　(二)投標人少于3個的;

　　(三)法律、法規(guī)另有規(guī)定的。

　　第三十七條 建設單位在申請房屋預售許可或現(xiàn)房銷售前，應當參照省住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門制作的示范文本，制定臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同和房屋使用說明書，作為房屋銷售合同的附件，并向房地產行政主管部門提交下列材料：

　　(一)臨時管理規(guī)約樣本;

　　(二)通過招投標等法定方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的證明文件;

　　(三)前期物業(yè)服務合同;

　　(四)物業(yè)服務用房和業(yè)主委員會議事活動用房的配置圖紙及證明文件;

　　(五)房屋使用說明書。

　　第三十八條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂房屋買賣合同時，應當向買受人明示前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約等內容。

　　物業(yè)買受人應當遵守臨時管理規(guī)約，履行前期物業(yè)服務合同。

　　第三十九條 新建住宅物業(yè)實行物業(yè)交付承接查驗制度。承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位在新建小區(qū)竣工驗收后，應當按照國家相關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。

　　物業(yè)承接查驗應當邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產行政主管部門參加，可以聘請相關專業(yè)機構協(xié)助進行。

　　第四十條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)服務時，應當對物業(yè)管理區(qū)域內共有部分及其相應的物業(yè)檔案進行查驗，簽訂承接查驗協(xié)議，明確雙方的權利與義務。發(fā)現(xiàn)共有部分與竣工圖及其規(guī)劃設計審批文件不符或者有質量安全問題的，應當書面告知建設單位，并按照有關規(guī)定處理。

　　第四十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后30日內，將查驗文件向物業(yè)所在地的縣級人民政府房地產行政主管部門備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。

　　第四十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關規(guī)定與建設單位或者業(yè)主委員會辦理物業(yè)檔案和物業(yè)服務檔案、業(yè)主權屬等資料的移交手續(xù)。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當自辦理移交手續(xù)之日起30日內，持相關資料向縣級人民政府房地產行政主管部門備案。

　　第四十三條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　第五章 物業(yè)服務

　　第四十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一家物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)管理服務。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立法人資格和從事物業(yè)服務活動的相應資質。從事物業(yè)服務的管理人員應當按照國家有關規(guī)定，取得相應的職業(yè)資格證書。

　　物業(yè)服務企業(yè)不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業(yè)服務企業(yè)資質證書。

　　第四十五條 業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務合同，前期物業(yè)服務合同自行終止。物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起30日內，向市、縣級人民政府房地產行政主管部門備案。

　　第四十六條 物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務事項、服務標準、收費標準、物業(yè)服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。

　　第四十七條 物業(yè)服務事項應當包含下列內容：

　　(一)建筑物共有部位的維護和管理;

　　(二)共用設施設備的日常運行、維護和管理;

　　(三)共有部位的綠化、環(huán)境衛(wèi)生的保養(yǎng)和維護;

　　(四)秩序維護、安全防范、車輛停放管理等事項;

　　(五)物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案的管理;

　　(六)法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。

　　物業(yè)服務企業(yè)可以就超出物業(yè)服務合同約定的服務與相關業(yè)主另行約定。

　　第四十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同中關于安全防范的約定，健全安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作，為業(yè)主提供安全高效便捷的服務。未履行約定義務的，依法承擔相應的法律責任。

　　物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)應當采取應急措施，并及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)服務人員在從事物業(yè)服務活動時，應當依法履行職責，不得侵害業(yè)主的合法權益。

　　第四十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家和省的有關規(guī)定向房地產行政主管部門定期報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關資料。

　　第五十條 物業(yè)服務收費標準應當遵循合理、公平、公開、質價相符的原則，由合同雙方當事人予以約定。前期物業(yè)服務和保障性住房物業(yè)服務收費標準由縣級地方人民政府價格行政主管部門會同房地產行政主管部門根據(jù)當?shù)貙嶋H情況制定政府指導價，并定期公布。

　　同一物業(yè)管理區(qū)域內同一物業(yè)類型、同一物業(yè)服務內容和標準的，物業(yè)服務收費應當執(zhí)行同一價格標準。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公布物業(yè)服務項目及其收費標準。

　　第五十一條 物業(yè)服務收費標準應當保持相對穩(wěn)定。有下列情形，需要調整物業(yè)服務收費標準的，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會協(xié)商，并報經業(yè)主大會同意：

　　(一)公共服務產品能耗價格調整的;

　　(二)業(yè)主要求物業(yè)服務內容和物業(yè)服務等級變動的;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備維修養(yǎng)護費用調整的;

　　(四)其他政策性費用調整的。

　　物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級人民政府價格行政主管部門應當加強物業(yè)服務收費的監(jiān)督和管理。調整物業(yè)服務收費標準產生糾紛時，物業(yè)服務合同雙方當事人可以向物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級人民政府價格行政主管部門設立的價格認證機構申請對調價幅度的合理性進行評審。

　　第五十二條 已竣工驗收但尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔。

　　建設單位與業(yè)主按照約定交付方式已交付物業(yè)的，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔。建設單位與業(yè)主另有約定的從其約定。

　　第五十三條 物業(yè)服務合同雙方當事人解除或者終止物業(yè)服務合同，應當依據(jù)合同履行必要的告知義務;合同未約定告知期限的，應當提前60日告知。

　　物業(yè)服務合同解除或者終止后，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會按照法律法規(guī)和合同約定辦理退出交接事宜，并履行下列交接義務：

　　(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務檔案;

　　(二)移交物業(yè)服務期間形成的有關房屋及設施設備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關資料;

　　(三)移交物業(yè)服務用房;

　　(四)分項清算預收、代收的有關費用;

　　(五)專項維修資金使用情況資料;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。

　　物業(yè)服務企業(yè)未按照本條第一款履行告知義務并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務。

　　第五十四條 有下列情形之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當退出物業(yè)服務：

　　(一)合同期滿未續(xù)約的;

　　(二)依法、依約定解除合同的;

　　(三)法律、法規(guī)規(guī)定不得繼續(xù)從事物業(yè)服務活動的。

　　物業(yè)服務企業(yè)不得以物業(yè)服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。

　　第五十五條 經業(yè)主共同決定可以對物業(yè)管理區(qū)域實施自行管理。實行自行管理的全體業(yè)主應當通過管理規(guī)約就管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔方式等事項共同作出約定。

　　第五十六條 縣級人民政府房地產行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)從事物業(yè)服務活動的監(jiān)督和信用管理，指導物業(yè)服務企業(yè)按照國家有關規(guī)定和物業(yè)服務合同履行其義務，協(xié)調解決物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛。

　　公安、環(huán)境保護、城鄉(xiāng)規(guī)劃建設、工商、質監(jiān)、城管執(zhí)法等部門應當加強對物業(yè)管理區(qū)域的管理和指導，接到有關違反治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定行為的報告或發(fā)生安全事故的報告后，應當及時調查處理。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當配合各級人民政府、居民(村民)委員會和各相關部門依法開展的各項工作。

　　第五十七條 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經營單位、建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議時，可以向街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))人民調解委員會申請調解。

　　第六章 物業(yè)的使用與維護

　　第五十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)的使用與維護，應當遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

　　第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：

　　(一)房屋裝飾裝修損壞房屋承重結構等行為;

　　(二)違章搭建建筑物和構筑物等行為;

　　(三)侵占、損壞樓道、公共園林綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等行為;

　　(四)擅自改變房屋、綠地使用性質等行為;

　　(五)隨意堆放、傾倒垃圾、雜物等行為;

　　(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品，排放有毒、有害、異味物質等;

　　(七)占用消防通道、封堵出入口通道等行為;

　　(八)超過規(guī)定標準排放噪聲或產生振動，影響居民生活的行為;

　　(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　第六十條 因維修物業(yè)或者公共利益需要，確需臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。臨時占用、挖掘道路、場地的，應當在約定期限內恢復原狀。

　　第六十一條 業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響容貌、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按整體設計要求及時養(yǎng)護、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應當提供便利。

　　第六十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋過程中產生的建筑垃圾，由業(yè)主、物業(yè)使用人負責清理。委托物業(yè)服務企業(yè)清理的，應當約定清理的費用。

　　第六十三條 業(yè)主出租房屋，應當告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。

　　業(yè)主和物業(yè)使用人不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，擅自將住宅、車庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻洜I性用房。

　　第六十四條 物業(yè)管理區(qū)域內的電梯由業(yè)主委員會或業(yè)主委員會選聘的物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定和特種設備有關法律、法規(guī)的規(guī)定，承擔特種設備使用單位職責。

　　電梯的日常維護保養(yǎng)單位，應當對其安全性能負責，保證電梯的安全運行。接到故障通知后，應當立即趕赴現(xiàn)場，并采取必要的應急救援措施。

　　第六十五條 物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃設置的車位、車庫，應當首先滿足業(yè)主的需要。已經建成并交付使用的物業(yè)，物業(yè)管理區(qū)域條件允許并經業(yè)主大會同意，可以新劃定車位，用于業(yè)主停車。但不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

　　屬于建設單位所有的車位、車庫出租(售)的，應當在15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公示擬出租(售)車位、車庫的數(shù)量、相關證明文件和出租(售)價格及承租(購買)人條件等。

　　公安、消防、救護、環(huán)衛(wèi)、郵政等特種車輛執(zhí)行公務時在物業(yè)管理區(qū)域內臨時停放，不得收費。

　　第六十六條 業(yè)主大會決定利用共有部分劃定車位、設置廣告等方式進行經營的，其獲得的收益，有約定的按照約定分配;沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占物業(yè)管理區(qū)域內建筑物總面積的比例補充專項維修資金、支付物業(yè)服務費以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會工作經費等。業(yè)主委員會應當定期公布經營收益的收支情況。

　　業(yè)主大會決定利用共有部分進行經營的，可以委托物業(yè)服務企業(yè)代為管理，并向其支付報酬。

　　第六十七條 物業(yè)管理區(qū)域內的供水、供電、供氣等有關專業(yè)經營單位提供產品服務的費用，業(yè)主專有部分使用的，由業(yè)主承擔;物業(yè)服務企業(yè)使用的，由物業(yè)服務企業(yè)承擔;部分業(yè)主或者全體業(yè)主共同使用的，由相關業(yè)主共同分擔。

　　供水、供電、供氣等專業(yè)經營單位應當按照國家核準的價格、計量裝置的記錄和合同約定向產權分割后的最終用戶計收有關費用，用戶應當按照合同約定按時足額交納費用。

　　任何單位和個人不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收代繳有關費用或要求物業(yè)服務企業(yè)提供無償服務。

　　第六十八條 物業(yè)保修期內，因建設工程質量問題發(fā)生的維修等費用，由建設單位承擔，不得從專項維修資金中列支。

　　物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內共用部位及共用設施設備的維護、維修、保養(yǎng)和管理責任，由業(yè)主共同承擔。共有物業(yè)的維修、更新、改造費用，由共有該物業(yè)的業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例分攤。

　　第六十九條 住宅物業(yè)和住宅區(qū)內的非住宅物業(yè)出售時，物業(yè)出售人和買受人應當按照國家和省的規(guī)定交存專項維修資金。專項維修資金應當用于物業(yè)管理區(qū)域內共用部位及共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用，由專業(yè)經營單位負責的除外。專項維修資金應當存入銀行專項維修資金專戶，按幢立賬、按戶核算。

　　未建立首期專項維修資金或者專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應當按照國家和省的相關規(guī)定、管理規(guī)約和業(yè)主大會的決定，及時補建或者再次籌集專項維修資金。業(yè)主轉讓物業(yè)時，其交存的住宅專項維修資金余額不予退還，一并轉讓給物業(yè)買受人。

　　業(yè)主委員會或者受委托的物業(yè)服務企業(yè)每年至少公布一次專項維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第七十條 建設單位未按照本條例第二十一條規(guī)定報告申請成立業(yè)主大會前，住宅共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造的，建設單位應當承擔物業(yè)維修責任，不得動用專項維修資金。

　　第七十一條 業(yè)主可以在管理規(guī)約中約定，發(fā)生下列情況時，物業(yè)服務企業(yè)應當配合業(yè)主委員會先行組織維修、更新或者采取應急防范措施，同時由業(yè)主委員會向物業(yè)所在地縣級人民政府房地產行政主管部門報告，經核準后其費用在專項維修資金中列支，事后應當向業(yè)主大會書面說明情況：

　　(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

　　(二)電梯、消防、安防等共用設施設備存在嚴重安全隱患的;

　　(三)樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的;

　　(四)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的;

　　(五)其他危及公共安全和物業(yè)使用功能的緊急情況。

　　房地產行政主管部門接到緊急情況維修申請報告后，應當在3個工作日內辦理相關手續(xù)。

　　第七十二條 專業(yè)經營設施設備的維護、保養(yǎng)等費用，由專業(yè)經營單位承擔，不得從專項維修資金中列支。

　　專業(yè)經營設施設備發(fā)生故障或損壞時，專業(yè)經營單位應當及時進行維修、養(yǎng)護、更新，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主應當予以配合。

　　專業(yè)經營單位可以將專業(yè)經營設施設備的維護、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務企業(yè)承擔，物業(yè)服務企業(yè)可以按照委托合同向專業(yè)經營單位收取報酬。

　　第七章 法律責任

　　第七十三條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第七十四條 建設單位違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門予以處罰：

　　(一)未按本條例第十二條規(guī)定配置或者擅自處分物業(yè)服務用房和業(yè)主委員會議事活動用房的，責令限期改正，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　(二)未按本條例第二十一條規(guī)定報告申請設立業(yè)主大會或者違反本條例第二十三條規(guī)定拒不承擔籌備組工作經費和首次業(yè)主大會會議經費的，責令限期改正;逾期未改正的，處5萬元以上15萬元以下的罰款;

　　(三)違反本條例第三十六條規(guī)定，未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，責令限期改正，逾期未改正的，給予警告，并處2萬元以上10萬元以下的罰款;

　　第七十五條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門予以處罰：

　　(一)違反本條例第四十四條規(guī)定從事與其資質等級不相符合的物業(yè)服務活動或者以轉讓、出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業(yè)服務企業(yè)資質證書的，責令限期改正，逾期未改正的，處5萬元以下的罰款;

　　(二)違反本條例第四十九條規(guī)定未報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關資料的，責令限期改正;逾期未改正的，處1千元以上5千元以下的罰款;

　　(三)違反本條例第五十三條規(guī)定擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務，未履行相應告知和交接義務的，責令限期改正;逾期未改正的，處5萬元以下的罰款;

　　(四)未按本條例第五十四條規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域的，責令限期退出;逾期拒不退出的，處5萬元以上15萬元以下的罰款。

　　第七十六條 供水、供電、供氣等專業(yè)經營單位違反本條例第十五條、第十六條規(guī)定，無正當理由拒絕、拖延組織安裝施工或者拒絕接收住宅物業(yè)管理區(qū)域內專業(yè)經營設施設備的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正。影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產損害的，專業(yè)經營單位應當承擔相應的賠償責任。

　　專業(yè)經營單位未按本條例第七十二條規(guī)定履行維修、養(yǎng)護、更新等義務及承擔相關費用的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，逾期未改正的，處10萬元以上30萬元以下的罰款。

　　第七十七條 房地產行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)和其他有關部門的工作人員在物業(yè)管理工作中，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第八章 附 則

　　第七十八條 業(yè)主委托其他管理人提供物業(yè)管理服務的，參照本條例中關于委托物業(yè)服務企業(yè)的相關規(guī)定執(zhí)行。

　　第七十九條 本條例自2012年7月1日起施行。

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