2014年最新二套房貸款政策京城銀行暫未變
針對(duì)央行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的新政策，昨天有消息稱工行、農(nóng)行已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)細(xì)則。但記者昨天從多家農(nóng)行網(wǎng)點(diǎn)證實(shí)，農(nóng)行首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和房貸利率暫未發(fā)生變化。京城各家銀行目前未有動(dòng)作，持觀望態(tài)勢(shì)，業(yè)內(nèi)專家預(yù)測(cè)五大行或先于中小銀行出臺(tái)細(xì)則。
■核實(shí) 京城銀行房貸政策未變
工行總行昨天稱：“關(guān)于住房貸款的政策，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)在《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》中已有明確要求，工行將認(rèn)真貫徹執(zhí)行。”工行北京分行相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)，截至目前工行在京房貸政策尚無(wú)變化，也沒(méi)有接到關(guān)于房貸新政細(xì)則的通知。
興業(yè)銀行回應(yīng)稱：“我行將積極響應(yīng)央行和銀監(jiān)會(huì)的住房金融服務(wù)政策，支持居民家庭合理的住房貸款需求，有關(guān)實(shí)施細(xì)則，正在研究制定中。”
招商銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，其總行9月30日已經(jīng)轉(zhuǎn)發(fā)了中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，但具體房貸細(xì)則和首套房利率定價(jià)還需等待總行另行通知。“具體的還要根據(jù)借款人資質(zhì)、信用狀況等來(lái)確定首付款比例和貸款利率。”該負(fù)責(zé)人表示，北京的房貸政策目前暫未放開(kāi)。
昨天，記者咨詢農(nóng)行北京豐臺(tái)支行營(yíng)業(yè)部房貸業(yè)務(wù)人員獲悉，其暫未收到分行通知，該信貸經(jīng)理稱“可以先看看房，等等政策，預(yù)計(jì)一周左右將接到通知”。此外，農(nóng)行北京馬家堡西路支行的信貸經(jīng)理也表示，并沒(méi)有接到相關(guān)通知。農(nóng)行北京分行也證實(shí)，并未收到總行通知，目前北京地區(qū)的房貸政策未變。
除農(nóng)行外，記者昨天咨詢的多家工行、中行、建行網(wǎng)點(diǎn)均表示，沒(méi)有接到相關(guān)政策通知，目前仍按照原有的政策執(zhí)行。
■預(yù)測(cè) 一周左右出臺(tái)相關(guān)政策
多位信貸經(jīng)理建議客戶近期可多咨詢，預(yù)計(jì)一周左右將出臺(tái)相關(guān)政策。同時(shí)，不少信貸經(jīng)理表示，由于是長(zhǎng)假結(jié)束后第一天，接到的咨詢電話較之前明顯增多，但目前確實(shí)未接到相關(guān)通知，所以無(wú)法明確給出回復(fù)。工行的信貸工作人員表示，盡管沒(méi)有收到通知，不過(guò)細(xì)則出臺(tái)應(yīng)該不會(huì)太晚。
京城專業(yè)房貸機(jī)構(gòu)偉嘉安捷企劃經(jīng)理吳昊表示，預(yù)計(jì)一周之內(nèi)銀行會(huì)出臺(tái)相應(yīng)細(xì)則，下周各銀行分支行會(huì)接到總行的通知。吳昊表示，銀行目前有互相觀望的心態(tài)，都希望看看別的銀行是怎么執(zhí)行的，按照什么利率。吳昊預(yù)計(jì)，五大行將先于股份制銀行和城商行出臺(tái)細(xì)則。
■分析 七折利率可能性不太大
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，7折利率折扣不太可能出現(xiàn)，因?yàn)橘Y金價(jià)格依然處于高位。
本次央行文件中提及最低7折的首套房貸款下限，但這并非新政，只是常規(guī)性的條款內(nèi)容，在目前的資金價(jià)格情況下，銀行吸儲(chǔ)難度非常大，不僅7折不可能，連9折以下貸款折扣的可能性都非常低。張大偉提醒，在各地細(xì)則未落地的情況下，購(gòu)房者需謹(jǐn)慎。雖然央行已發(fā)布文件，但各地如何落地細(xì)則依然可能存在不一樣的地方，購(gòu)房者不能只憑中介或銀行銷(xiāo)售的口頭承諾簽署購(gòu)房協(xié)議。避免出現(xiàn)政策后續(xù)并未達(dá)到想象中的松綁力度。
吳昊表示，如果銀行對(duì)首套房貸打7折，會(huì)出現(xiàn)存貸利率倒掛，銀行房貸出現(xiàn)虧錢(qián)。即便出現(xiàn)7折的首套房貸利率，也是針對(duì)少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶，這類客戶有大額存款或有大額理財(cái)，大部分客戶預(yù)計(jì)能享受到8.5-9折利率優(yōu)惠。
■影響
政策利好效應(yīng)滯后 “銀十”平淡中開(kāi)局
今年北京的樓市“銀十”在“十一”僅有兩個(gè)項(xiàng)目入市的節(jié)奏中平淡開(kāi)局。新增供應(yīng)較少的同時(shí)，成交量也出現(xiàn)大幅下滑。業(yè)內(nèi)稱，“十一”前夕央行對(duì)個(gè)人首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的放松，以及北京調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的雙重利好，使得市場(chǎng)各方對(duì)樓市整體預(yù)期由悲觀轉(zhuǎn)為積極，但政策利好帶來(lái)的市場(chǎng)顯現(xiàn)效應(yīng)還沒(méi)那么快，預(yù)計(jì)四季度的成交量將成為全年高峰。
供應(yīng)成交量雙雙下滑
“十一”黃金周歷來(lái)是房企比較重視的銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)，不過(guò)今年的黃金周成績(jī)平淡。根據(jù)多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，“十一”長(zhǎng)假期間北京僅有位于朝陽(yáng)區(qū)的首開(kāi)常青藤和利錦府兩個(gè)中端項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)入市，累計(jì)新增供應(yīng)160套，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目同比減少了4個(gè)，供應(yīng)套數(shù)下降了75%。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，今年3月以來(lái)樓市成交持續(xù)低迷的市場(chǎng)行情，使得多數(shù)開(kāi)發(fā)商都積壓了不少房源，現(xiàn)階段樓盤(pán)項(xiàng)目多以去化前期的庫(kù)存房源為主，推新意愿并不強(qiáng)烈。
同時(shí)，“十一”期間的商品住宅成交量也較為平淡。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“十一”期間北京商品住宅共成交538套，成交總面積為4.54萬(wàn)平米，同比去年“十一”長(zhǎng)假分別下降40%、35%。另?yè)?jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，54城市合計(jì)國(guó)慶7天長(zhǎng)假簽約15044套，成交數(shù)據(jù)是近3年的最低點(diǎn)。
不過(guò)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，目前的`簽約數(shù)據(jù)實(shí)際反映的是9月上半月市場(chǎng)成交情況。從國(guó)慶期間購(gòu)房者的心理調(diào)查看，部分人已經(jīng)開(kāi)始看房入市，預(yù)計(jì)在后市各地細(xì)則落地后，成交量有望明顯復(fù)蘇，但反彈的幅度依然要看信貸額度及信貸價(jià)格的變化，預(yù)計(jì)短期出現(xiàn)大規(guī)模反彈的可能性較小。
庫(kù)存量創(chuàng)30個(gè)月新高
成交量持續(xù)低迷使得北京商品住宅的庫(kù)存量日漸攀升，創(chuàng)下歷史新高。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月7日，北京商品住宅可售套數(shù)已經(jīng)突破9萬(wàn)套，成為自2012年3月北京清理3.3萬(wàn)套無(wú)效庫(kù)存以來(lái)的最高點(diǎn)。
“今年以來(lái)，北京樓市在信貸政策持續(xù)緊縮、自住型商品房集中入市等多方因素疊加影響下，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，樓市成交量持續(xù)低迷，而房企在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)與資金使用成本高企等壓力下，加大推盤(pán)力度以回籠現(xiàn)金的意愿上升，供應(yīng)量的增加與成交量的低迷，促使樓市庫(kù)存量直線上升，至10月份達(dá)到高點(diǎn)。隨著信貸松綁政策的逐步實(shí)施，預(yù)計(jì)未來(lái)剛需剛改型購(gòu)房需求加快釋放，助力四季度北京樓市成交量復(fù)蘇回暖，但房企在高庫(kù)存以及全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)等因素影響下，未來(lái)一段時(shí)間樓盤(pán)項(xiàng)目仍將會(huì)以跑量為主。”任啟鑫說(shuō)。
救市政策提樓市信心
雖然成交量較為低迷，不過(guò)部分項(xiàng)目“十一”期間看房量和之前相比有明顯回溫。
“十一期間網(wǎng)簽量走低主要是受到黃金周的影響，但二手房帶看量和新增客源量都出現(xiàn)明顯上漲。在信貸和新普宅標(biāo)準(zhǔn)兩項(xiàng)政策利好下，市場(chǎng)需求開(kāi)始逐漸釋放，預(yù)計(jì)未來(lái)成交量也將隨之上漲。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭說(shuō)。
“除了小部分三、四線城市庫(kù)存積壓過(guò)于嚴(yán)重外，其他城市全面止跌。后續(xù)地方政府預(yù)期還會(huì)在稅費(fèi)政策等方面松綁。從整體效果看，這一政策將提振市場(chǎng)信心，止跌已經(jīng)明確。”張大偉說(shuō)。任啟鑫則預(yù)測(cè)，四季度北京樓市成交量將成全年高峰。
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