2017北京出臺房屋征收補償價格水平新辦法
近日，北京市住建委發(fā)布《北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法》，以進(jìn)一步規(guī)范房屋征收補償價格水平，保證被征收房屋價值補償不低于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。暫行辦法將于2017年2月15日起施行。
據(jù)介紹，暫行辦法本著市場評估、銜接歷史、規(guī)范補償、推進(jìn)工作的原則，通過市場化評估技術(shù)手段，規(guī)范房屋征收補償價格水平，保證被征收房屋價值補償不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。
根據(jù)評估對象的不同，暫行辦法區(qū)分住宅與非住宅，成片與非成片，將一般情況與特殊情況房屋價值評估相結(jié)合，明確了不同類型房屋價值評估方法及評估技術(shù)思路，使評估結(jié)果更符合被征收房屋的實際情況。
針對北京市房屋征收實踐中普遍存在的房屋類似、分布密集的成片房屋征收項目，暫行辦法提出了成片房屋市場化評估技術(shù)思路，明確可先設(shè)定或選定標(biāo)準(zhǔn)房屋，根據(jù)實際情況采取適用的評估方法評估標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價格，再對標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價格進(jìn)行修正，測算出被征收房屋的.市場價值。
針對成片房屋以外單個或特殊類型房屋，暫行辦法明確了具體評估方法選用的一般原則及要求，主要包括實踐中較常用的比較法、收益法、成本法和假設(shè)開發(fā)法等適用。
除被征收房屋價值評估外，暫行辦法還明確了房屋征收中可能涉及的其他價值評估具體規(guī)定，包括產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估，被征收房屋裝修、設(shè)備及附屬物價值評估，機器設(shè)備、物質(zhì)等搬遷費用評估及停產(chǎn)停業(yè)損失評估等。
點評：北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，暫行辦法的出臺將進(jìn)一步理順房屋征收評估技術(shù)思路，建立統(tǒng)一國有土地上房屋征收市場化評估體系，有利于被征收人合法權(quán)益的保障，并為北京市棚戶區(qū)改造及重點工程建設(shè)推進(jìn)提供政策支撐。
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成片住宅房屋征收價值評估
對于房屋類似、分布密集的成片住宅房屋征收項目，可采用對住宅標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價格進(jìn)行修正的評估路徑求取被征收住宅房屋價值。
被征收房屋價值=(標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價格-標(biāo)準(zhǔn)房屋重置成新價+被征收房屋重置成新價)×因素修正×被征收房屋建筑面積
*成片住宅房屋，修正因素主要包括容積率、朝向及樓層等。
*住宅標(biāo)準(zhǔn)房屋，是指在被征收房屋所在區(qū)域的環(huán)境狀況下，模擬重建類似住宅房屋。一般應(yīng)滿足以下條件：
1.同區(qū)域內(nèi)建設(shè)的具有長時間可居住價值，較好流通性，磚混、鋼混或以上標(biāo)準(zhǔn)建筑結(jié)構(gòu)的房屋;
2.普通裝修標(biāo)準(zhǔn)(不低于四白落地，水泥地面，帶門窗等標(biāo)準(zhǔn));
3.項目容積率大于1或符合區(qū)域住宅控制性規(guī)劃。
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