2016珠海城市更新管理辦法解讀

　　昨日，珠海市法制局、市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局聯(lián)合召開新聞媒體通氣會(huì)，就《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新管理辦法》進(jìn)行解讀。

　　該《辦法》進(jìn)一步明確區(qū)政府(管委會(huì))的責(zé)任主體地位。各區(qū)政府(管委會(huì))作為轄區(qū)城市更新工作責(zé)任主體，要履行城市更新管理相關(guān)職責(zé)，結(jié)合城市更新年度計(jì)劃，明確目標(biāo)、責(zé)任，積極推進(jìn)城市更新工作。也就是說，今后珠海各區(qū)政府(管委會(huì))既要當(dāng)好城市更新的發(fā)起者和服務(wù)者，也要當(dāng)好監(jiān)管者和評(píng)判者。

　　《辦法》降低了拆建類項(xiàng)目啟動(dòng)“門檻”，有條件地放開小地塊拆建項(xiàng)目，多種方式落實(shí)公共租賃住房配建要求。為督促實(shí)施主體加快項(xiàng)目進(jìn)度，首次以立法形式明確城市更新退出機(jī)制，亮點(diǎn)多多，引人關(guān)注。

　　利好一

　　降低拆建類項(xiàng)目啟動(dòng)意愿“門檻”

　　主要內(nèi)容：實(shí)施拆建類城市更新，應(yīng)當(dāng)形成更新意愿后方可申報(bào)。建筑物由業(yè)主區(qū)分所有的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意方可啟動(dòng)。城中舊村拆除重建的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)居民大會(huì)、村民大會(huì)或者社區(qū)股份合作公司的股東大會(huì)按照有關(guān)規(guī)定表決，并獲得占全體成員或者股東人數(shù)2/3以上同意方可啟動(dòng)。

　　解讀：陳鋼說，以前城中舊村拆建、舊住宅區(qū)改造為主的拆建項(xiàng)目要90%以上股東(業(yè)主)同意的規(guī)定，與《物權(quán)法》、《珠海市城中舊村更新實(shí)施細(xì)則》不銜接，比《物權(quán)法》要求高。新《辦法》將該類項(xiàng)目意愿表決通過的比例門檻由“90%以上”降低為“2/3以上”，有利于項(xiàng)目盡快啟動(dòng)。

　　對(duì)此，市法制局副局長李凱表示，新《辦法》更切合實(shí)際，更具有操作性，有利于加快“三舊”改造項(xiàng)目的進(jìn)展。

　　利好二

　　有條件放開小地塊拆建項(xiàng)目

　　主要內(nèi)容：已供建設(shè)用地的用地面積不足1萬平方米但具有以下情形之一的，可以劃定城市更新單元進(jìn)行拆建類城市更新。

　　解讀：李凱認(rèn)為，此舉旨在有條件放開小地塊拆建項(xiàng)目。新《辦法》規(guī)定屬于舊工業(yè)區(qū)改造為科技孵化器等市政府鼓勵(lì)發(fā)展的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，位于海島的城市更新項(xiàng)目、城中舊村更新項(xiàng)目以及其他因公共利益需要拆建的項(xiàng)目，可以突破拆建用地不得小于1萬平方米的限制，實(shí)施小地塊拆建更新。

　　對(duì)此，北京大學(xué)深圳規(guī)劃設(shè)計(jì)研究中心副主任、總規(guī)劃師顧正江認(rèn)為，改造項(xiàng)目門檻適當(dāng)?shù)撵`活，讓項(xiàng)目能盡快啟動(dòng)，這是解決珠海城市更新中實(shí)實(shí)在在的問題，也是符合珠海實(shí)際的。

　　利好三

　　適當(dāng)調(diào)整城市綜合服務(wù)體配置住宅比例

　　主要內(nèi)容：城市綜合服務(wù)體單獨(dú)編制更新單元規(guī)劃的，可以按比例配置公共租賃住房等住宅。

　　解讀：陳鋼表示，新《辦法》補(bǔ)公機(jī)制更為靈活。改變?cè)?6號(hào)令僅給予20%、25%兩個(gè)檔的做法。例如，一個(gè)7.1萬平方米用地，如按86號(hào)令，僅可配套20%住宅，按新《辦法》，則可配套23.5%的住宅，這樣可大大提高企業(yè)改造的積極性和熱情，也有利于補(bǔ)公機(jī)制落到實(shí)處。

　　利好四

　　做好指引 審批提速

　　為解決原86號(hào)令欠缺基本程序指引的問題，新《辦法》明確了意愿征詢、形成申報(bào)主體、委托編制更新單元規(guī)劃、規(guī)劃報(bào)批、形成實(shí)施主體、編制報(bào)批項(xiàng)目實(shí)施方案、辦理手續(xù)的更新項(xiàng)目基本程序。同時(shí)，對(duì)于村民及村股份公司關(guān)注的實(shí)施主體如何確定的問題，新《辦法》逐一給予明確，給企業(yè)以具體的.指導(dǎo)。

　　下一步，在《珠海市城市更新項(xiàng)目申報(bào)審批指引》研究工作中，珠海會(huì)重點(diǎn)對(duì)城市更新項(xiàng)目涉及的前期研究、立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、建設(shè)等審批手續(xù)進(jìn)行梳理，進(jìn)一步優(yōu)化審批流程，明確審批職責(zé)分工，下放審批、審查權(quán)限，簡(jiǎn)化報(bào)批材料，探索建立相關(guān)部門聯(lián)合會(huì)審機(jī)制，實(shí)行“一門式、一網(wǎng)式”審批模式。

　　關(guān)注

　　1.強(qiáng)制“補(bǔ)公”更為靈活

　　近日，《珠海市“城市之心”地區(qū)核心區(qū)H02地塊城市更新單元規(guī)劃》批前公示，令人注意的是，原本代表建筑物體的大三角形黃色地塊，新增了很多綠色面積。

　　“綠色”即為“補(bǔ)公”用地，總用地面積為11.17萬多平方米的地塊，“補(bǔ)公”和騰挪置換用地面積合計(jì)達(dá)到2萬多平方米，主要用于市政道路以及受市民歡迎的廣場(chǎng)用地、公園綠地等。

　　補(bǔ)公即為補(bǔ)充公共綠地、公共服務(wù)設(shè)施及公益建設(shè)項(xiàng)目。新《辦法》強(qiáng)調(diào)，因用地整合的需要，城市更新單元規(guī)劃中的補(bǔ)公用地可以在同一控制性詳細(xì)規(guī)劃編制單元范圍內(nèi)進(jìn)行等用地面積異地置換，整合集中。

　　按照規(guī)定，拆建類更新單元需將應(yīng)當(dāng)不小于3000平方米且不小于拆除范圍用地面積的15%無償移交政府，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者城市公共利益等項(xiàng)目建設(shè)。

　　新的《辦法》還允許補(bǔ)公用地在同一控規(guī)編制單元內(nèi)進(jìn)行異地置換、整合集中;超出同一控規(guī)編制單元的，應(yīng)當(dāng)按程序報(bào)市政府批準(zhǔn)。這一做法，更好解決了局部區(qū)域補(bǔ)公用地缺口不平衡問題。另外，還提出“立體補(bǔ)公”方式，明確部分拆建項(xiàng)目依據(jù)規(guī)劃的需要提供適量的用地或者提供不少于建筑面積10%的建筑用于補(bǔ)公。

　　2.多種方式落實(shí)公共租賃住房配建要求

　　此次新的《辦法》規(guī)定，凡涉及商品住宅開發(fā)的城市更新項(xiàng)目，除城中舊村更新項(xiàng)目外，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定予以配套建設(shè)公共租賃住房，其配套建設(shè)的公共租賃住房產(chǎn)權(quán)無償歸政府所有。

　　3.首次以立法形式明確退出機(jī)制

　　為督促實(shí)施主體加快項(xiàng)目進(jìn)度，新《辦法》明確更新單元規(guī)劃批準(zhǔn)后兩年內(nèi)未簽訂土地出讓協(xié)議，或超過土地出讓協(xié)議約定的開工時(shí)間一年仍未開工的，取消原批復(fù)的規(guī)劃條件和享受的城市更新優(yōu)惠政策，并在批準(zhǔn)撤銷之日起三年內(nèi)不再受理該用地更新單元規(guī)劃申報(bào)等。

　　聚焦

　　老舊小區(qū)：仍堅(jiān)持以綜合整治為主

　　老舊小區(qū)如何更新一直是珠海市民關(guān)注的熱點(diǎn)，記者在新聞媒體通氣會(huì)上獲悉，珠海老舊小區(qū)更新仍將堅(jiān)持以綜合整治為主、拆建為輔方式，計(jì)劃至2020年，香洲區(qū)每年均計(jì)劃開展占地約100公頃的老舊小區(qū)綜合整治。

　　陳鋼說，一方面珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)建成時(shí)間不長，建筑物一般為30-40年房齡;此外珠海主城區(qū)人口密度高，交通、醫(yī)療、教育等公共配套設(shè)施壓力大。如果老舊小區(qū)拆建重建，勢(shì)必增加人口和城市負(fù)荷。

　　據(jù)悉，2016年，市住規(guī)建局牽頭對(duì)全市1995年以前建成的512個(gè)老舊小區(qū)進(jìn)行摸底調(diào)查，并逐一對(duì)樓宇條件、市政設(shè)施、綜合環(huán)境、居民滿意度等多方面進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，顯示絕大部分小區(qū)通過綜合整治完全可以讓百姓的生活美起來。

　　2015年，香洲區(qū)完成了蓮花山、鳳凰南路1001號(hào)、為農(nóng)街等三個(gè)試點(diǎn)小區(qū)整治工程，今年又開展實(shí)施翠香、拱北、獅山、南屏、吉大、香灣六大片區(qū)占地約100公頃的老舊小區(qū)綜合整治。

　　目前香洲區(qū)已經(jīng)將351個(gè)小區(qū)列入計(jì)劃，著力改善“三水三電”，增加綠化、垃圾房等配套設(shè)施，提升宜居水平。

　　計(jì)劃至2020年，香洲區(qū)每年均計(jì)劃開展占地約100公頃的老舊小區(qū)綜合整治。

　　舊廠房：遵循“優(yōu)二進(jìn)三補(bǔ)公”

　　舊廠房更新一直是城市更新的重點(diǎn)，對(duì)于舊廠房更新珠海將嚴(yán)格遵循“優(yōu)二進(jìn)三補(bǔ)公”，繼續(xù)嚴(yán)格限制“工改居”，控制“工改商”，鼓勵(lì)和引導(dǎo)“工改產(chǎn)”的基本原則和思路。

　　“優(yōu)二進(jìn)三補(bǔ)公”即第二產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)。香洲區(qū)今年?duì)款^編制中心城區(qū)舊工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)規(guī)劃研究，開展“工”改“產(chǎn)”的規(guī)劃謀劃，明確了“一帶、一軸、四心、五片”的轉(zhuǎn)型升級(jí)空間格局定位。

　　在“補(bǔ)公”方面，市住規(guī)建局已經(jīng)牽頭完成506公頃舊廠房更新用地摸底調(diào)查、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及補(bǔ)公方向研究論證，通過舊廠房拆建更新可騰退提供近170公頃補(bǔ)公用地，用于建設(shè)學(xué)校、醫(yī)院、公共綠地等。

　　今年取得批復(fù)的興業(yè)玻璃、麗珠制藥、誠豐、威爾等舊廠區(qū)拆建更新項(xiàng)目更新單元面積合計(jì)16.98公頃用地，提供補(bǔ)公用地4.79公頃，補(bǔ)公方向包括公共綠地、中學(xué)用地、公交首末站及城市道路用地;另外，按要求提供公共租賃住房建筑面積15855.39平方米。

　　此外記者獲悉，在“工改居”和“工改商”繼續(xù)維持現(xiàn)行政策，避免舊廠房大拆大建，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。

　　除政府按照控規(guī)收儲(chǔ)或用于消化城中舊村更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)移建設(shè)指標(biāo)外，其余舊廠房用地一律不得調(diào)整控規(guī)實(shí)施“工改居”。

　　舊廠房用于商業(yè)服務(wù)業(yè)開發(fā)應(yīng)具備兩項(xiàng)條件，一是整合后用地達(dá)到1萬平方米，二是符合控規(guī)功能。否則，不得申報(bào)或調(diào)整控規(guī)實(shí)施“工改商”。

　　城市更新最新進(jìn)展

　　珠海2014年啟動(dòng)了新一輪城中舊村更新，目前進(jìn)展如何?

　　數(shù)字顯示，截至12月中旬，灣仔海灣村、福溪村、瀝溪村、廣生村、北山村、紅聯(lián)村、唐家灣新城7條舊村安置區(qū)已動(dòng)工建設(shè);8條舊村已啟動(dòng)前期工作，其中，上沖、東橋、灣仔銀坑及廣昌等4條舊村安置區(qū)有望于2017年動(dòng)工。

　　2017年計(jì)劃啟動(dòng)?xùn)|坑村、紅東村等9條舊村;2018年計(jì)劃啟動(dòng)剩余18條舊村。

　　據(jù)介紹，除了鼓勵(lì)民營企業(yè)參與東部城區(qū)城中舊村更新工作以外，市政府也在積極研究探索政府購買棚改服務(wù)模式推動(dòng)城中舊村更新工作。廣昌及南聯(lián)已列入作為試點(diǎn)項(xiàng)目，正在謀劃推進(jìn)。

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