邵陽市國有土地房屋征收與補償辦法解讀
邵陽市國有土地房屋征收與補償辦法
第一章
第一條為加強邵陽市國有土地上房屋征收與補償管理，規(guī)范對改變使用性質(zhì)的房屋補償行為，維護公共利益，保護被征收人的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院第590號令《國有土地上房屋征收與補償條例》、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《國有土地上房屋征收評估辦法》(建房〔2011〕77號)、《湖南省實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》(省長令第268號)、《邵陽市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》(市政發(fā)〔2012〕20號)等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。
第二條雙清區(qū)、大祥區(qū)、北塔區(qū)國有土地上房屋征收中涉及改變使用性質(zhì)房屋的征收補償，被征收人在征收決定規(guī)定的簽約期限內(nèi)與房屋征收部門簽訂補償協(xié)議的，根據(jù)房屋征收項目的實際情況按照本辦法執(zhí)行。
第二章、一般規(guī)定
第三條本辦法所稱改變使用性質(zhì)的房屋是指房屋實際用途與房屋權(quán)屬證書或房屋登記簿記載的用途不一致且未取得規(guī)劃部門的改變使用性質(zhì)批準文件的房屋，具體包括以下情形：
(一)房屋權(quán)屬證書或房屋登記簿記載的用途為住宅，實際用作經(jīng)營性商業(yè)用房的房屋(以下簡稱“住改商”房屋);
(二)房屋權(quán)屬證書或房屋登記簿記載的用途為倉庫、廠房、辦公等其他非住宅，實際用作經(jīng)營性商業(yè)用房的房屋(以下簡稱“非改商”房屋);
(三)房屋權(quán)屬證書或房屋登記簿記載的用途為倉庫、廠房、辦公等其他非住宅，實際用作住宅的房屋(以下簡稱“非改住”房屋。)
第四條經(jīng)營性商業(yè)用房認定應(yīng)有房屋權(quán)屬證書(房屋登記簿)或建設(shè)規(guī)劃許可證或國有土地使用權(quán)證，用途應(yīng)載明為“商業(yè)”或“綜合”、“商住”。
第五條“住改商”和“非改商”房屋同時符合下列條件的，可以參照改變使用性質(zhì)后相應(yīng)非住宅商業(yè)用房進行適當(dāng)補償：
(一)房屋征收決定公布時，被征收人或房屋承租人正在經(jīng)營且依法取得營業(yè)執(zhí)照，房屋用作經(jīng)營時間連續(xù)超過兩年以上的(經(jīng)營者發(fā)生變更的經(jīng)營時間累計計算);
(二)依照稅務(wù)管理有關(guān)規(guī)定取得稅務(wù)登記證并有兩年以上納稅記錄的;或者依照稅務(wù)管理有關(guān)規(guī)定取得稅務(wù)登記證，但由于按照國家稅收政策規(guī)定享受減免稅或核定未達到起征點而無納稅紀錄(完稅證明)，獲得稅務(wù)主管部門相關(guān)證明的;
(三)營業(yè)執(zhí)照的營業(yè)地點與被征收房屋的位置相符合，且營業(yè)執(zhí)照核定的經(jīng)營范圍與實際經(jīng)營內(nèi)容相符;
(四)經(jīng)營特種行業(yè)的還需依法取得特種行業(yè)許可證。
“住改商”房屋參照改變使用性質(zhì)后相應(yīng)非住宅商業(yè)用房進行補償時原則上只對房屋第一層的實際商業(yè)用房部分予以認定和補償(與第一層經(jīng)營狀況相配套整體經(jīng)營的除外)。
第六條“住改商”房屋有下列情形之一的，仍按房屋權(quán)屬證書或房屋登記簿記載的用途進行補償。
(一)房改住宅、商品住宅、集資住宅等成棟住宅;
(二)直管公房住宅;
(三)出租為住宅使用的私有住宅，單位自管產(chǎn)住宅;
(四)對已辦理工商稅務(wù)登記，但未實際經(jīng)營的房屋;
(五)法律法規(guī)另有規(guī)定不予認可改變使用性質(zhì)的房屋。
第七條2007年10月1日《物權(quán)法》施行前形成的“住改商”或“非改商”房屋，符合本辦法第五條規(guī)定的，其房屋補償標(biāo)準參照改變使用性質(zhì)后相應(yīng)非住宅用房評估價格的80%執(zhí)行。
2007年10月1日《物權(quán)法》施行以后改變使用性質(zhì)的“住改商”或“非改商”房屋，必須取得城鄉(xiāng)規(guī)劃部門的規(guī)劃許可文件，持規(guī)劃許可文件到房屋產(chǎn)權(quán)管理部門依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記后，方可按照改變使用性質(zhì)的相應(yīng)非住宅用房進行補償。否則，仍按原房屋產(chǎn)權(quán)登記的使用性質(zhì)予以補償。
第八條非改�。悍课輽�(quán)屬證書或房屋登記簿記載的用途為倉庫、廠房、辦公等其他非住宅，實際用作住宅的房屋，其補償仍按房屋權(quán)屬證書或房屋登記簿記載的用途進行補償，被征收單位因破產(chǎn)、改制等歷史原因?qū)⑵浞亲≌课莩鍪劢o本單位職工作為住宅使用，但未辦理相關(guān)登記手續(xù)的，參照合法住宅給予補償，但應(yīng)當(dāng)扣除未辦理房屋和土地登記的相關(guān)費用。
第九條“住改商”、“非改商”的房屋享受本辦法補償?shù)�，一般只采取貨幣補償方式，不實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式。被征收人擅自將住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，征收時不給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償，擅自改變非住宅房屋用途的，按照原用途計算停產(chǎn)停業(yè)損失，“住改商”采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，只能按照房屋產(chǎn)權(quán)登記的使用性質(zhì)給予臨時安置費補償。
第十條改變使用性質(zhì)的房屋征收時，其裝飾裝修補償由房屋征收部門與被征收人協(xié)商給予補償，協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)評估確定補償。
第三章、操作程序
第十一條“住改商”或“非改商”房屋經(jīng)營面積的認定以房屋合法建筑面積中實際用作經(jīng)營的'使用面積部分為準。
第十二條“住改商”或“非改商”房屋的征收補償按照以下程序操作：
(一)被征收人要求按照改變使用性質(zhì)房屋進行補償?shù)�，�?yīng)向區(qū)房屋征收部門書面提出，并如實提供本規(guī)定第五條規(guī)定的相應(yīng)資料(查驗原件，留存復(fù)印件)。資料不完備時，不得按照改變使用性質(zhì)后相應(yīng)非住宅房屋標(biāo)準進行補償。
(二)區(qū)房屋征收部門應(yīng)對被征收人提供的資料進行核實，并安排至少兩名工作人員對房屋進行現(xiàn)場勘查，將房屋現(xiàn)狀拍照、制圖，勘查結(jié)果予以存檔。
(三)區(qū)房屋征收部門將經(jīng)核實符合條件的房屋相關(guān)情況在征收范圍內(nèi)公示，公示內(nèi)容應(yīng)包括房屋坐落、產(chǎn)權(quán)人姓名、證照名稱和號碼、經(jīng)營范圍等。公示期不少于7天。
公示期間有異議的，區(qū)房屋征收部門應(yīng)當(dāng)進行復(fù)查，并將復(fù)查結(jié)果予以公示。
(四)公示期屆滿無異議的，由區(qū)房屋征收部門組織規(guī)劃部門、市房屋征收部門、城管部門、工商部門、稅務(wù)部門、征收范圍所在當(dāng)?shù)剞k事處等相關(guān)部門對改變使用性質(zhì)的“住改商”或“非改商”房屋聯(lián)合提出認定意見。
(五)區(qū)房屋征收部門根據(jù)規(guī)劃等部門的房屋改變使用性質(zhì)認定意見和現(xiàn)勘成果與被征收人簽訂補償協(xié)議。
第四章、其它規(guī)定
第十三條區(qū)房屋征收部門應(yīng)制定完善的工作機制，確保改變使用性質(zhì)的房屋征收補償?shù)墓�、公開、公正。
市規(guī)劃部門負責(zé)對改變使用性質(zhì)的房屋進行規(guī)劃管理。
市房屋征收部門應(yīng)當(dāng)加強對改變使用性質(zhì)的房屋征收補償?shù)谋O(jiān)督管理。
工商、稅務(wù)、文化、公安、衛(wèi)生等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)積極配合房屋征收部門、房屋征收實施單位核實征收范圍內(nèi)改變使用性質(zhì)房屋的相關(guān)證照。
第十四條被征收人必須提供真實有效的資料，嚴禁弄虛作假，一經(jīng)查證其資料系偽造的，仍按其房屋權(quán)屬證書或房屋登記簿記載的用途進行補償，已經(jīng)參照改變使用性質(zhì)后相應(yīng)非住宅用房進行了補償?shù)�，依法追繳被征收人的違法所得;情節(jié)嚴重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
相關(guān)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、弄虛作假的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的有關(guān)規(guī)定進行處理。
第十五條區(qū)房屋征收部門在制定項目房屋征收補償方案時按照本辦法對改變使用性質(zhì)房屋的認定和補償?shù)仁乱诉M行明確。
第十六條本辦法自公布之日起施行。此前各項目指揮部對房屋改變使用性質(zhì)的補償相關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，已完成補償?shù)陌丛?guī)定標(biāo)準執(zhí)行;未完成補償?shù)�，按本辦法執(zhí)行。
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