4月20日上午，國家稅務(wù)總局舉行新聞通報會，對于即將于5月1日全面推開的營改增試點工作進行了介紹。

　　根據(jù)此前財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改 征增值稅(以下稱營改增)試點，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。關(guān)于受到普遍關(guān)注 的二手房的租售，通知規(guī)定：不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，增值稅稅率為11%。

　　隨著營改增試點全面推開的日期一天天臨近，本次稅改對房地產(chǎn)業(yè)的影響正受到越來越多的關(guān)注。

　　4月11日，住建部召開的全國建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)營改增工作電視電話會議上，部長陳政高強調(diào)應(yīng)充分認(rèn)識建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)營改增在這次稅制改革中的 重要性。“兩個行業(yè)2015年繳納的營業(yè)稅占全國營業(yè)稅總額的58%，在這次稅改中舉足輕重。從長遠(yuǎn)來看，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)營改增，有利于推動行業(yè)轉(zhuǎn)型升 級，有利于促進企業(yè)提高管理水平，有利于規(guī)范市場秩序，還有利于加快房地產(chǎn)業(yè)去庫存的步伐。”——同時他強調(diào)，做好跟蹤分析和調(diào)查研究工作，加強與財稅部 門溝通，不斷完善建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的營改增政策，確保兩個行業(yè)稅負(fù)只減不增。

　　財政部副部長史耀斌指出，全面推開營改增是本屆政府成立以來規(guī)模最大的一次減稅，有利于增加企業(yè)活力和經(jīng)濟發(fā)展動力�？紤]到建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的重要性和特殊性，這次稅改對兩個行業(yè)的營改增政策作了一些特殊安排，以保證整個行業(yè)稅負(fù)只減不增。

　　減稅雖有紅利，但市場似乎并不想等待。根據(jù)國家統(tǒng)計局最近發(fā)布的數(shù)據(jù)，2016年1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資17677億元，同比名義增長 6.2%(扣除價格因素實際增長9.1%)，增速比1-2月份提高3.2個百分點。其中，住宅投資11670億元，增長4.6%，提高2.8個百分點。住 宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.0%。

　　1-3月份，商品房銷售面積24299萬平方米，同比增長33.1%，增速比1-2月份提高4.9個百分點。其中，住宅銷售面積增長 35.6%，辦公樓銷售面積增長34.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長8.5%。商品房銷售額18524億元，增長54.1%，增速提高10.5個百分 點。其中，住宅銷售額增長60.3%，辦公樓銷售額增長69.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長8.2%。

　　投資銷售兩旺的局勢在一季度越來越明顯，價格方面更是虛火難降：根據(jù)數(shù)據(jù)，2016年1-3月，全國商品房和住宅銷售均價 分別為7623元/平方米和7400/平方米，同比漲幅分別擴大3.7%和3.9%。特別是3月，百城均價113030元/平方米，環(huán)比上漲1.9%，漲 幅較上月擴大了1.3個百分點。

　　營改增倒計時之際，一線城市樓市的“暖春”眼看正往“炎夏”發(fā)展，是無奈的剛需、“資產(chǎn)荒”下的羊群效應(yīng)、投資需求的膨脹、金融杠桿的刺激都是其原因。一線城市樓市的高位運行，卻難以掩蓋三四線城市嚴(yán)峻的庫存以及繼續(xù)分化帶來的風(fēng)險和矛盾。

　　營改增后房產(chǎn)稅等計稅依據(jù)明確

　　財政部部長：今年減稅金額將超5000億元，絕大部分企業(yè)稅負(fù)均有不同程度降低

　　營業(yè)稅改征增值稅后，契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)有關(guān)問題，經(jīng)財政部、國家稅務(wù)總局研究明確后昨日對外公布。

　　租金收入等不含增值稅

　　據(jù)悉，營改增后計征契稅的成交價格不含增值稅。房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入�！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

　　根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局的這一通知，個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。個人出租房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉(zhuǎn)租所得時予以扣除。免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。在計征上述稅種時，稅務(wù)機關(guān)核定的計稅價格或收入不含增值稅。

　　原稅收優(yōu)惠政策延續(xù)

　　昨日，財政部部長樓繼偉在接受《人民日報》專訪時稱，從5月1日起，我國將全面實施營改增，試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。

　　據(jù)統(tǒng)計，2012年至2015年營改增前期試點累計減稅6412億元。樓繼偉表示，此次新增試點的四大行業(yè)涉及納稅人1100多萬戶，比前期試點的590多萬戶增加近一倍，營業(yè)稅占原營業(yè)稅總收入的比例約80%，今年減稅的金額將超過5000億元，是本屆政府成立以來規(guī)模最大的一次減稅，就是要用政府收入的“減法”，換取企業(yè)效益的“加法”，和市場活力的“乘法”。

　　據(jù)介紹，全面實施營改增后，對4個行業(yè)原稅收優(yōu)惠政策原則上予以延續(xù)。如，對養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、金融機構(gòu)同業(yè)往來、彩票發(fā)行等繼續(xù)實施免稅，延續(xù)個人轉(zhuǎn)讓住房的征免稅政策等;對老合同和老項目實行政策平轉(zhuǎn)，如，允許建筑工程老合同、房地產(chǎn)老項目選擇適用簡易計稅方法計稅等;對特定行業(yè)制定了過渡性優(yōu)惠措施，如，允許新開工的甲供材建筑工程選擇簡易計稅、允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除土地購置成本、對金融機構(gòu)尚未收到的逾期貸款利息在實際收到時征稅、對原適用3%稅率的文化體育服務(wù)允許選擇簡易計稅等。通過上述安排，總體可實現(xiàn)所有行業(yè)全面減稅、絕大部分企業(yè)稅負(fù)有不同程度降低。

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