3月24日財(cái)政部公布了《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》細(xì)則，明確從 2016 年5月1日起，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。并為房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)提供了過渡政策。

　　作為我國稅制改革收官階段的營(yíng)改增，在全國范圍內(nèi)對(duì)剩余的所有行業(yè)全面實(shí)施，其中三個(gè)重要板塊是：房地產(chǎn)及建筑業(yè)、金融服務(wù)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，具體包括酒店業(yè)、餐飲業(yè)、醫(yī)療、教育、文化娛樂服務(wù)等。

　　四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所之一的畢馬威指出，從政策角度來看，這些行業(yè)是增值稅改革難度最大的行業(yè);從經(jīng)濟(jì)角度而言，這些行業(yè)是對(duì)中國財(cái)政收入有重要影響的行業(yè)。從政策角度來看，對(duì)這些行業(yè)適用增值稅將會(huì)遇到重重挑戰(zhàn)，比如，房地產(chǎn)交易收益可能產(chǎn)生于被動(dòng)活動(dòng)(即房產(chǎn)價(jià)值上升)，也可能產(chǎn)生于主動(dòng)地對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行改善，例如建筑和施工。房地產(chǎn)業(yè)也可能會(huì)影響很多的利益相關(guān)者，例如開發(fā)商、投資者、投機(jī)者和個(gè)人。并且，政府已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)征收了其他很多種稅。

　　建安鏈條或傳導(dǎo)房?jī)r(jià)

　　實(shí)際上，多家房企從去年開始就已經(jīng)在內(nèi)部建立小組就營(yíng)改增政策出臺(tái)進(jìn)行討論與制定預(yù)案。營(yíng)改增細(xì)則出臺(tái)前，有關(guān)部門也在業(yè)內(nèi)展開了密集調(diào)研。財(cái)政部咨詢營(yíng)改增政策的其中一個(gè)單位就是中化集團(tuán)，其中中國金茂(0817.HK)作為房地產(chǎn)行業(yè)的代表單位，也參加了財(cái)政部咨詢會(huì)議。

　　中國金茂首席財(cái)務(wù)官江南透露，公司去年就把營(yíng)改增作為重大事項(xiàng)在內(nèi)部開展工作，并有具體應(yīng)對(duì)方案。

　　由于營(yíng)改增具體到各個(gè)項(xiàng)目，民企同樣高度關(guān)注。旭輝控股(0884.HK)執(zhí)行總裁林峰透露，由于公司多個(gè)項(xiàng)目屬于合營(yíng)，對(duì)于營(yíng)改增也成立了專門小組進(jìn)行研究。

　　融信中國(3301.HK)首席財(cái)務(wù)官曾飛燕透露，公司此前做項(xiàng)目預(yù)增也差不多以11%為基準(zhǔn)，并且沒有考慮到進(jìn)項(xiàng)部分的抵扣，因?yàn)橛幸恍┒愴?xiàng)已經(jīng)明確不能抵扣。

　　房企最關(guān)注的還是建安成本，如果建安鏈條封閉(建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)分開征稅)，則不會(huì)影響房企成本;如果不能封閉，可能會(huì)存在一定的成本傳導(dǎo)問題，最終由消費(fèi)者買單。

　　正如新城控股(601155.SH)高級(jí)副總裁歐陽捷所言，營(yíng)改增是國際趨勢(shì)也是國內(nèi)稅制改革的重要一步，建筑業(yè)或?qū)⒏淖円酝�的增長(zhǎng)模式，加快推進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，房地產(chǎn)業(yè)也將面臨利潤(rùn)挑戰(zhàn)。

　　歐陽捷的依據(jù)有兩個(gè)方面：建筑業(yè)稅前的工程報(bào)價(jià)包含人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工費(fèi)等，人工費(fèi)、材料費(fèi)多數(shù)不能開發(fā)票，增值稅就不能抵扣，按照11%征收就漲了很多，但是這一方面的影響比例應(yīng)該不會(huì)超過10%，因此不會(huì)馬上傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)。第二個(gè)方面是房企土地增值稅如果不能抵扣，營(yíng)業(yè)稅和增值稅重復(fù)計(jì)稅，額度則會(huì)較大，例如在上海，地價(jià)越高營(yíng)改增影響就越大。

　　“例如一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目毛利率在25%左右，如果建筑業(yè)按照11%、房地產(chǎn)業(yè)按照11%征稅，土地款不抵扣，則幾乎與25%左右的利潤(rùn)率持平。”歐陽捷指出，這就要看項(xiàng)目是盈利還是虧損，若遇上不賺錢的項(xiàng)目，按照過去標(biāo)準(zhǔn)，5.5%的營(yíng)業(yè)稅是必須繳納，在營(yíng)改增之后就不用交了。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率一般在22%-30%，凈利率達(dá)到8%-10%。營(yíng)改增之后，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)率要求就更高了。

　　過渡政策緩沖

　　曾飛燕直指，過渡性政策對(duì)于房企而言非常重要。

　　過渡性政策包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。

　　這意味著房地產(chǎn)企業(yè)的老項(xiàng)目可以適用和營(yíng)業(yè)稅同樣的稅率。這一安排是為了實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增的平穩(wěn)過渡，增值稅率不會(huì)突然間提高到11%。銷售2016年5月1日后取得的或新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目才適用于11%增值稅率。

　　營(yíng)改增總體上是完善稅務(wù)鏈條的舉措，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)有促進(jìn)作用。由于建筑、金融服務(wù)業(yè)都被納入進(jìn)來，這涉及到對(duì)單個(gè)項(xiàng)目甚至單一環(huán)節(jié)的影響。此次細(xì)則，讓房企此前揣測(cè)的諸多內(nèi)容得以落地，比如土地成本能否抵扣等。

　　易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱指出，房地產(chǎn)下游的承擔(dān)能力，受制于市場(chǎng)，因此大部分房企很看重項(xiàng)目測(cè)算。此次政策給出過渡期選擇，確定一個(gè)5%的具體利率，相當(dāng)于給了房企一個(gè)緩沖的機(jī)會(huì)。

　　再比如，除了二手房交易“營(yíng)改增”基本平移了現(xiàn)行二手房交易營(yíng)業(yè)稅政策之外，融資租賃行業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)也有影響。而這也需要通過過渡政策避免因稅制改革出現(xiàn)所謂的“贏家”和“輸家”。

　　融資租賃行業(yè)早在2013年就被納入了營(yíng)改增試點(diǎn)。此次營(yíng)改增提及差額納稅、即征即退、納稅人必須具備融資租賃經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、租賃公司實(shí)收資本必須大于1.7億的原則沒變。

　　變化的地方有，增值稅分為四種稅率征收;“直租”與“回租”分類;不動(dòng)產(chǎn)租賃與有形動(dòng)產(chǎn)租賃區(qū)分;差額納稅扣除項(xiàng)有所變化;經(jīng)營(yíng)租賃包括無形資產(chǎn)等。

　　在目前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，政府致力于減輕稅負(fù)，但這并不意味著所有企業(yè)稅負(fù)都將降低。財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在今年3月7日的新聞發(fā)布會(huì)上也提到這點(diǎn)。在很多情況下，單個(gè)企業(yè)的稅負(fù)是減輕還是增加，是受其自身增值稅管理情況，及其與客戶、供應(yīng)商的商業(yè)談判能力影響。

　　比如，一份于2014年同商業(yè)租戶簽訂的租賃合同并沒有約定業(yè)主可以在租金之外另行將增值稅納入。畢馬威一名相關(guān)人士指出，在中國，普遍而言，是否可以另行收取增值稅取決于合同約定，換句話說，業(yè)主并沒有權(quán)利因營(yíng)改增而自行提高價(jià)格。

　　在缺乏過渡政策的情況下，業(yè)主很有可能需要從收取的租金中拿出部分金額交納 11%增值稅，即使在最初確定房租價(jià)格時(shí)是基于業(yè)主只需要負(fù)擔(dān)5%營(yíng)業(yè)稅的假設(shè)。商業(yè)租戶可能表示他們只需支付其簽訂的租賃合同所約定的租金，但實(shí)際上，在未多支付租金的情況下，租戶已經(jīng)可以通過抵扣租金相應(yīng)11%的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅而從中獲利(營(yíng)改增之前并不能抵扣任何進(jìn)項(xiàng)稅)。

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