“以房養(yǎng)老”究竟怎樣“養(yǎng)”？
中國(guó)保監(jiān)會(huì)在6月23日正式發(fā)布指導(dǎo)意見稱，7月1日起，未來兩年，北京、上海、廣州、武漢將正式開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。
那么，這一“保險(xiǎn)版”以房養(yǎng)老開閘，將給百姓帶來怎樣的養(yǎng)老新選擇?購買這一保險(xiǎn)是否存在風(fēng)險(xiǎn)?為回答種種疑問，記者采訪了相關(guān)機(jī)構(gòu)和業(yè)內(nèi)人士。
疑問一：以房養(yǎng)老怎樣“養(yǎng)”?
反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)并非我國(guó)首創(chuàng)，在一些發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)嘗試多年。簡(jiǎn)而言之，這種保險(xiǎn)就是老年人將房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，按約定條件獲取養(yǎng)老金，身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房屋的處置權(quán)。
“反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的投保人群須同時(shí)符合兩個(gè)條件，一是應(yīng)為60周歲以上老年人，二是擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。”保監(jiān)會(huì)人身險(xiǎn)監(jiān)管部主任袁序成說。
事實(shí)上，“保險(xiǎn)版”以房養(yǎng)老具有鮮明的特征，它為投保人提供養(yǎng)老金的周期與生命等長(zhǎng);投保人在身故前享有房屋占有、使用、收益等權(quán)利;投保人身故后，房產(chǎn)處置的剩余所得將會(huì)返還給繼承人。
中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇認(rèn)為，作為一款金融產(chǎn)品，“以房養(yǎng)老”具有“三高”特征，就是適用于高房?jī)r(jià)城市、高潛質(zhì)房屋和高素質(zhì)老人，而無子女老人和“失獨(dú)老人”則是最合適的購買群體。
從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，不只是養(yǎng)老金，保險(xiǎn)公司還可能為投保人提供實(shí)物型的養(yǎng)老服務(wù)。保監(jiān)會(huì)出臺(tái)的指導(dǎo)意見中就明確鼓勵(lì)“針對(duì)不同年齡和需求的客戶推出醫(yī)療、保險(xiǎn)、健康管理、金融理財(cái)?shù)确⻊?wù)”。
疑問二：房?jī)r(jià)漲跌怎么“算”?
無論是投保人也好，保險(xiǎn)公司也好，“保險(xiǎn)版”以房養(yǎng)老的最大風(fēng)險(xiǎn)和不確定性都來自房?jī)r(jià)的波動(dòng)。
房產(chǎn)究竟價(jià)值多少?這無疑是反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)涉及的核心問題。針對(duì)這一問題，指導(dǎo)意見中稱，“保險(xiǎn)公司要聘請(qǐng)具有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，費(fèi)用由保險(xiǎn)公司和消費(fèi)者共同負(fù)擔(dān)。”
如果房?jī)r(jià)上漲，房屋增值怎么辦?根據(jù)指導(dǎo)意見，保險(xiǎn)公司推出的.試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與型和非參與型，也就是可以按照合同約定，決定保險(xiǎn)公司是否參與分享房產(chǎn)的增值收益。
首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)保險(xiǎn)系教授庹國(guó)柱說，對(duì)于參與型產(chǎn)品來說，保險(xiǎn)公司可在與投保人簽訂購買合同時(shí)有所約定，如果房產(chǎn)增值，按何種比例來分配?歸屬于投保人的部分，是一次性給予，還是按月領(lǐng)取?這些都可以在合同中涉及。對(duì)于非參與型產(chǎn)品，無論房?jī)r(jià)上漲與否，保險(xiǎn)公司均不參與房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)增值部分全部歸屬于投保人。
那么，如果房?jī)r(jià)下跌了怎么辦?業(yè)內(nèi)人士指出，保險(xiǎn)公司要承擔(dān)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于專業(yè)的投資運(yùn)行機(jī)構(gòu)——保險(xiǎn)公司而言，可以通過資金的運(yùn)作、再保險(xiǎn)等形式化解或是降低這一風(fēng)險(xiǎn)。
當(dāng)然，這一商業(yè)保險(xiǎn)新事物還面臨著房屋70年產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦這一重大問題。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費(fèi)用將是一個(gè)巨大的未知風(fēng)險(xiǎn)。如果續(xù)期費(fèi)用太高，保險(xiǎn)公司很可能會(huì)無利可圖，甚至虧本。
疑問三：養(yǎng)老隱憂怎么“解”?
“以房養(yǎng)老”商業(yè)保險(xiǎn)的出爐，承載著豐富養(yǎng)老保障方式、拓寬養(yǎng)老保障資金來源的“雙重期盼”，但這一產(chǎn)品對(duì)于緩解養(yǎng)老隱憂作用究竟有多大備受關(guān)注。
合眾人壽保險(xiǎn)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這一新產(chǎn)品與該公司力推的養(yǎng)老產(chǎn)品的發(fā)展思路吻合，目前針對(duì)指導(dǎo)意見完善具體措施辦法，希望能與其在武漢投資的養(yǎng)老社區(qū)實(shí)現(xiàn)對(duì)接。
不過，業(yè)內(nèi)的積極參與并不能扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)對(duì)這一商業(yè)保險(xiǎn)的隱憂，其推出還需要金融貸款、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評(píng)估等，與個(gè)人的信用系統(tǒng)完善健全有關(guān)，另一障礙則在于養(yǎng)兒防老和家產(chǎn)傳后的傳統(tǒng)觀念。
記者隨機(jī)采訪幾名武漢市民，他們表示不會(huì)把房產(chǎn)抵押出去。“以房養(yǎng)老相當(dāng)于把房子賣出去了，我還是相信養(yǎng)兒防老，家里的房子會(huì)留給兒子。”年過半百的陳先生說。
業(yè)內(nèi)人士坦言，“以房養(yǎng)老”商業(yè)保險(xiǎn)是一種市場(chǎng)化的運(yùn)作，不會(huì)成為養(yǎng)老的主流方式，有限的受眾、較高的門檻決定了其“小眾”屬性。
“‘以房養(yǎng)老’商業(yè)保險(xiǎn)僅僅是我國(guó)社會(huì)養(yǎng)老保障體系的補(bǔ)充，這一試點(diǎn)的推出之所以引發(fā)爭(zhēng)議，不是產(chǎn)品有問題，而是作為社會(huì)養(yǎng)老保障體系的主干出現(xiàn)了缺失，化解養(yǎng)老困局所必需的普惠式基本養(yǎng)老產(chǎn)品仍有待于完善。”武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長(zhǎng)董登新這樣認(rèn)為。
董登新同時(shí)建議，應(yīng)從房產(chǎn)評(píng)估、土地政策、壽命估算、產(chǎn)品解釋等方面建起完整的配套體系，確保試點(diǎn)產(chǎn)品平穩(wěn)落地。
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