房地產(chǎn)的論文（常用15篇）

　　在學(xué)習(xí)和工作中，大家都經(jīng)常接觸到論文吧，論文的類(lèi)型很多，包括學(xué)年論文、畢業(yè)論文、學(xué)位論文、科技論文、成果論文等。如何寫(xiě)一篇有思想、有文采的論文呢？下面是小編幫大家整理的房地產(chǎn)的論文，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

房地產(chǎn)的論文1

　　20xx 年以來(lái)，金融動(dòng)蕩已經(jīng)逐步蔓延到世界各地的很多領(lǐng)域，對(duì)我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的影響，其中包括我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，進(jìn)入了周期性調(diào)整階段。同時(shí)，近年來(lái)伴隨著住房商品市場(chǎng)的發(fā)展，我國(guó)住房金融領(lǐng)域創(chuàng)新不斷涌現(xiàn)。但是，相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)也在一定程度上累積，并日益受到關(guān)注。如何在金融危機(jī)的大環(huán)境下協(xié)調(diào)推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新、風(fēng)險(xiǎn)防范與監(jiān)管等問(wèn)題已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的必然要求，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要意義。鑒于其重要價(jià)值，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新在許多國(guó)家受到積極支持，并遵循一定的發(fā)展規(guī)律。但是，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新也會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，次貸危機(jī)的爆發(fā)生動(dòng)而深刻地展示了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，引起了金融界關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)管的反思。

　　一、房地產(chǎn)金融對(duì)我國(guó)的影響

　　自我國(guó)開(kāi)始了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革以來(lái)，房地產(chǎn)金融在有利的政策下快速地發(fā)展壯大，房地產(chǎn)金融的發(fā)展壯大，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，起到了至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)金融的進(jìn)步，已經(jīng)成為了帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推力量。由于其他國(guó)家對(duì)世界金融的干預(yù)，影響了我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展所有事，很多專(zhuān)家學(xué)者針對(duì)這一環(huán)境下的房地產(chǎn)金融如何改進(jìn)，做出了調(diào)查與研究。雖然房地產(chǎn)金融面臨著外部環(huán)境的干擾，但是房地產(chǎn)金融運(yùn)作本身體制中的不足，也是導(dǎo)致房地產(chǎn)金融沒(méi)有充分發(fā)揮其潛力的主要原因。因此，如何完善創(chuàng)新房地產(chǎn)金融，成為了加強(qiáng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮，對(duì)抗外界經(jīng)濟(jì)干擾的必須手段之一。

　　二、當(dāng)今我國(guó)房地產(chǎn)金融遇到的危機(jī)

　　1.快速發(fā)展下的弊端。隨著有力的政策的支持，我國(guó)房地產(chǎn)金融得到了前所未有的機(jī)遇，在大好的形勢(shì)下，房地產(chǎn)金融得到了飛速的發(fā)展。但隨著房地產(chǎn)金融的逐步運(yùn)行，融入到了社會(huì)金融體系中，快速發(fā)展后的后遺癥也逐漸地被人們發(fā)覺(jué)。我國(guó)的房地產(chǎn)金融比較其他發(fā)達(dá)國(guó)家而言，還是新興產(chǎn)業(yè)，基礎(chǔ)比較其他經(jīng)營(yíng)了許久的國(guó)家來(lái)說(shuō)，十分的淺薄。為了加速房地產(chǎn)金融的進(jìn)步，與世界經(jīng)濟(jì)體系的接軌，我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的工作者，吸取了許多國(guó)外房地產(chǎn)金融業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)與運(yùn)營(yíng)模式。全新的金融模式的大幅度引進(jìn)，增加了房地產(chǎn)金融業(yè)的工作負(fù)擔(dān)，打亂了以往有條不紊的工作結(jié)構(gòu)，在工作中出現(xiàn)了很多問(wèn)題，對(duì)相關(guān)信息的披露，成為了最常見(jiàn)的問(wèn)題所在。對(duì)信息的處理，影響到了讓房地產(chǎn)金融業(yè)對(duì)大市場(chǎng)的精確判斷，給房地產(chǎn)金融的運(yùn)營(yíng)與投資帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。而相對(duì)的，當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)又沒(méi)有合理地成立風(fēng)險(xiǎn)抑制部門(mén)，缺乏相應(yīng)的監(jiān)督管理辦法，這就使得這種危機(jī)得不到及時(shí)解決，使得風(fēng)險(xiǎn)依舊存在。房地產(chǎn)金融業(yè)在大幅度效仿發(fā)達(dá)國(guó)家的運(yùn)營(yíng)模式，卻沒(méi)有足夠的基礎(chǔ)與相關(guān)的技術(shù)來(lái)解決運(yùn)營(yíng)時(shí)出現(xiàn)的問(wèn)題，這就是快速發(fā)展下所留下的巨大弊病。

　　2.房地產(chǎn)金融業(yè)的主觀創(chuàng)新意識(shí)低下。在大幅度地引進(jìn)國(guó)外現(xiàn)有成功的金融運(yùn)作模式不能有效地完全被利用的情況下，我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)應(yīng)該結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況及世界金融的整體環(huán)境，創(chuàng)新出適合我國(guó)特殊情況的金融體系運(yùn)營(yíng)模式。沒(méi)有合理的金融運(yùn)作模式，被動(dòng)地套用不符合我國(guó)當(dāng)今現(xiàn)狀的金融體系，將會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的不可預(yù)估性，在許多風(fēng)險(xiǎn)與利益面前，不能有效地控制局面，不能創(chuàng)造穩(wěn)定的利益。例如，在學(xué)習(xí)了國(guó)外降低貸款標(biāo)準(zhǔn)的貸款購(gòu)房的運(yùn)營(yíng)概念后，造成了許多無(wú)力償還貸款的案例產(chǎn)生，造成了市場(chǎng)的動(dòng)蕩，給房地產(chǎn)金融帶來(lái)了不穩(wěn)定的隱患。房地產(chǎn)金融的貪功冒進(jìn)，沒(méi)有合理地創(chuàng)新出適合我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定發(fā)展新的金融依據(jù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融所面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步地惡化。對(duì)實(shí)際情況的準(zhǔn)確判斷，合理地運(yùn)用我國(guó)金融市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)新出適合我國(guó)國(guó)情、民情的合理金融管理運(yùn)營(yíng)體系，是值得房地產(chǎn)金融業(yè)花時(shí)間來(lái)研究的主要課題。

　　3.關(guān)于監(jiān)管力問(wèn)題以及衍生的思考。房地產(chǎn)金融業(yè)缺乏良好的監(jiān)督管理，大多數(shù)的監(jiān)管部門(mén)沒(méi)有有效地履行自身的職責(zé)，或者沒(méi)有針對(duì)性的監(jiān)管手段。房地產(chǎn)金融的有效發(fā)展，需要合理的監(jiān)督與管理，現(xiàn)下的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，沒(méi)有整合出合理的監(jiān)管方案，減少監(jiān)管漏洞的產(chǎn)生，使得產(chǎn)生了許多的違規(guī)操作，對(duì)房地產(chǎn)金融的發(fā)展，造成了巨大的沖擊。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)監(jiān)督管理的不重視以及管理的不完善，也是影響房地產(chǎn)金融發(fā)展的主要問(wèn)題。很顯然，房地產(chǎn)供需雙方在政府金融調(diào)控政策之外找到了解決融資問(wèn)題的辦法，這些繞過(guò)調(diào)控的融資方式可以不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)胤Q(chēng)為“房地產(chǎn)金融創(chuàng)新”。

　　三、有效改革房地產(chǎn)金融業(yè)現(xiàn)狀的`創(chuàng)新提議

　　1.彌補(bǔ)房地產(chǎn)金融業(yè)體制上的漏洞。由于受到了其他國(guó)家的影響，國(guó)際上的金融市場(chǎng)比較混亂，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)在整體環(huán)境下，也受到了影響。房地產(chǎn)金融業(yè)在大環(huán)境混亂的情況下，應(yīng)該穩(wěn)固自身的經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)體系來(lái)應(yīng)對(duì)動(dòng)蕩的金融環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)屬于高投入、高回報(bào)的投資項(xiàng)目，許多組織聯(lián)合進(jìn)行投資，參與房地產(chǎn)的建設(shè)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)組織底蘊(yùn)不一，良莠不齊，許多組織沒(méi)有相應(yīng)的投資實(shí)力，四處聯(lián)系投資者，導(dǎo)致組織內(nèi)部難以管理，在實(shí)際操作中，出現(xiàn)了嚴(yán)重的管理事故，給房地產(chǎn)金融業(yè)帶來(lái)了嚴(yán)重的影響。在銀行房地產(chǎn)信貸管理方面 ，可以嘗試改“風(fēng)險(xiǎn)回避”為“風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 ”策略，即銀行業(yè)適度放松對(duì)房地產(chǎn)供需雙方的信貸控制，再通過(guò)資產(chǎn)證券化等方式把不同風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)移出去，這樣能降低房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方的融資成本，在部分削減房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力的同時(shí)降低購(gòu)房者的信貸風(fēng)險(xiǎn)。合理地整合投資人員，并對(duì)其進(jìn)行合理的職務(wù)分配，采用合理的管理手段，讓房地產(chǎn)實(shí)業(yè)內(nèi)部的管理統(tǒng)一有序，才能加強(qiáng)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步。

　　2.加大對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的掌控力度。房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)可控性，是影響可持續(xù)穩(wěn)定性發(fā)展壯大的先決條件之一。重視房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的探查能力，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的控制能力，是當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)最需要具備的基礎(chǔ)能力。房地產(chǎn)金融業(yè)的創(chuàng)新目標(biāo)，是為了降低風(fēng)險(xiǎn)，增加利益回報(bào)。整理探查相關(guān)的金融信息、相關(guān)的行業(yè)情報(bào)，加強(qiáng)對(duì)世界金融體系的研究與調(diào)查，是增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的有效手段。現(xiàn)在是信息爆炸時(shí)代，對(duì)信息的處理和收集，是房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展自身的重要條件。組建專(zhuān)業(yè)化的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，整理收集好相應(yīng)的金融消息，對(duì)其進(jìn)行有效、合理、準(zhǔn)確的分析，并整理成相關(guān)切實(shí)的直觀數(shù)據(jù)，形成數(shù)據(jù)模型，加強(qiáng)其他團(tuán)隊(duì)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)判與預(yù)防。從全局出發(fā)，宏觀地分析大環(huán)境，再?gòu)奈⒂^上細(xì)致地研究各種可能性的發(fā)生，并做好相應(yīng)的對(duì)策，有選擇性地借鑒其他國(guó)家的處理風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)，并根據(jù)實(shí)際情況做出相應(yīng)的變通與改善，進(jìn)行合理的創(chuàng)新，改變被動(dòng)的金融局面，減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生幾率，增加對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的掌控。

　　3.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域內(nèi)非銀行金融機(jī)構(gòu)和民間借貸機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。非銀行金融機(jī)構(gòu)和民間借貸機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)金融領(lǐng)域有其積極影響：一方面，這些機(jī)構(gòu)的參與有效增加了房地產(chǎn)供需雙方融資渠道，分流了對(duì)銀行的資金需求；另一方面，這些機(jī)構(gòu)的管理相對(duì)于銀行體系更為寬松，更有機(jī)會(huì)從事高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)，創(chuàng)新更為踴躍。因此，主管部門(mén)簡(jiǎn)單地叫停這些機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)是不明智的，負(fù)責(zé)任的態(tài)度是加強(qiáng)對(duì)這類(lèi)機(jī)構(gòu)的管理。首先，要明確管理主體。目前，銀行、信托公司、證券公司、資產(chǎn)管理公司都有歸口管理部門(mén)，但其他一些機(jī)構(gòu)，如地產(chǎn)私募基金、小貸公司主要由地方政府多部門(mén)管理，工商部門(mén)、發(fā)改委、金融辦都行使一定的管理職能，多頭管理效率較低，應(yīng)該針對(duì)各類(lèi)新型金融組織，明確管理主體，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的全面管理。其次，要完善管理法規(guī)，加快新型金融組織的立法工作和相關(guān)業(yè)務(wù)管理規(guī)定的擬定，改變“先放養(yǎng)，后規(guī)范”的思路。最后，加強(qiáng)各類(lèi)新型金融組織的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。提示相關(guān)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高資金盈余單位、新型金融組織的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知程度，使其在較高的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)意愿的前提下參與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。

　　4.做出針對(duì)性的科學(xué)創(chuàng)新。盲目的創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融業(yè)最容易出現(xiàn)的問(wèn)題，在全球經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩、我國(guó)經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩的局勢(shì)下，迎難而上飛速發(fā)展的今天，合理地分析全球金融環(huán)境，研究出符合我國(guó)的針對(duì)性的科學(xué)合理的創(chuàng)新方案，才是確保我國(guó)房地產(chǎn)金融穩(wěn)定發(fā)展的有效手段。科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾砼c監(jiān)督，是必不可少的，參考國(guó)外其他國(guó)家的金融體系，研究適合我國(guó)的管理監(jiān)督具體方案，形成合理、統(tǒng)一的管理體系，做到高效率的管理與監(jiān)督，全方位地提高對(duì)房地產(chǎn)金融的管理控制，完善管理中出現(xiàn)的漏洞，并且保證解決方案能夠有效的實(shí)施。從各個(gè)角度，審查檢驗(yàn)管理體制上的整改結(jié)果，確保沒(méi)有程序上的失誤，加大對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)知與判斷能力，對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)進(jìn)行跟蹤式的調(diào)查與研究，保證任何一個(gè)步驟都不會(huì)出現(xiàn)細(xì)節(jié)上的錯(cuò)誤與漏洞。從整體戰(zhàn)略上制定針對(duì)性的發(fā)展方向，讓細(xì)節(jié)上的處理方法，在戰(zhàn)略方向的指引下，更好地完成工作任務(wù)。在我國(guó)多元化的經(jīng)濟(jì)體系中，確立完善的創(chuàng)新思路，以最直接有效的辦法，改善當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)的不良局面，找出多條創(chuàng)新思路，并逐一地對(duì)其進(jìn)行融合研究，保證創(chuàng)新的全面性與安全性，為我國(guó)房地產(chǎn)金融制定出合理的發(fā)展路線。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　[責(zé)任編輯 陳麗敏]

房地產(chǎn)的論文2

　　摘 要：在改革開(kāi)放以來(lái)廣西房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了幾個(gè)大的波動(dòng)階段，但廣西房地產(chǎn)業(yè)仍是廣西當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年來(lái)其發(fā)展處于比較平穩(wěn)的上升的階段，本文通過(guò)對(duì)廣西房地產(chǎn)發(fā)展階段的劃分，根據(jù)廣西近年來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合當(dāng)前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策，對(duì)未來(lái)幾年廣西房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了分析和預(yù)測(cè)。

　　關(guān)鍵詞：廣西；房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)；發(fā)展趨勢(shì)

　　1.廣西房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜述

　　1.1廣西房地產(chǎn)萌芽階段

　　1979年~1990年是廣西房地產(chǎn)的萌芽階段，在1979年~1988年的10年間全國(guó)建成的.住房面積是我國(guó)建國(guó)以來(lái)的住房面積建設(shè)的總和。而在1988年的城鎮(zhèn)住房制度改革、城鎮(zhèn)土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)體制改革標(biāo)志著廣西的房地產(chǎn)業(yè)萌芽的開(kāi)始。從1988年開(kāi)始廣西的住房制度改革正式開(kāi)始。從此，標(biāo)志著廣西房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新的一幕。

　　1.2廣西房地產(chǎn)調(diào)整階段

　　1991年~1998年是廣西房地產(chǎn)調(diào)整階段。由于20世紀(jì)90年代初，北海房地產(chǎn)投資過(guò)熱，導(dǎo)致廣西房地產(chǎn)過(guò)快發(fā)展而產(chǎn)生了局部地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。針對(duì)此現(xiàn)象，國(guó)家在1993年進(jìn)行了宏觀的調(diào)控，由此廣西房地產(chǎn)由投資高峰期進(jìn)入調(diào)整階段，直至后來(lái)的負(fù)增長(zhǎng)。盡管如此，在此期間廣西人均居住面積仍有大幅增加。并且從1998年12月31日廣西取消了住房實(shí)物分配制度，而轉(zhuǎn)向?qū)嵤┳》糠峙湄泿呕��?/p>

　　1.3廣西房地產(chǎn)發(fā)展階段

　　1999年至今廣西房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)期，投資總量快速增加，建設(shè)規(guī)模不斷增大，并且商品房銷(xiāo)售量持續(xù)增長(zhǎng)。但是與此同時(shí)我們不得不關(guān)注國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的一些宏觀調(diào)控政策，最為明顯的就是20xx年的121號(hào)文件拉響了宏觀調(diào)控的警報(bào)，隨之便是20xx年出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策而被稱(chēng)為政策年，接著便是20xx年的“國(guó)八條”、20xx年的“國(guó)六條”、再到最近的國(guó)四條、國(guó)十一條，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控從來(lái)沒(méi)有停過(guò)，但是每次大的調(diào)控之后，總會(huì)有大的反彈出現(xiàn)。雖然廣西的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展沒(méi)有一線城市的快，但是與此同時(shí)也產(chǎn)生了相應(yīng)的這種現(xiàn)象，進(jìn)入了一個(gè)周期性發(fā)展的階段。

　　2.廣西房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析

　　2.1廣西房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況

　　廣西房地產(chǎn)的詳細(xì)投資情況從圖1可以看出,在1991年到1998年的迅速增長(zhǎng)之后,其增速進(jìn)行周期性的小幅波動(dòng)基本趨于平穩(wěn),但投資額增加較多。直至20xx年廣西房地產(chǎn)投資完成額度仍在增加，并且仍處于平穩(wěn)的增長(zhǎng)之中。在1988年的廣西房地產(chǎn)投資完成額為3.69億元，直至1991年開(kāi)始快速上漲，在1993年起漲幅達(dá)到了歷史性的高峰期，隨之便因國(guó)家的宏觀調(diào)控而下跌，直至1999年再次開(kāi)始回升，至今仍是處在平穩(wěn)的增長(zhǎng)期，但其投資額已從1988年的3.69億元上升到20xx年的813.68億元。

房地產(chǎn)的論文3

　　一、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的必要性

　　1、國(guó)家的宏觀調(diào)控抑制市場(chǎng)的需求。一直來(lái)我國(guó)頒布的宏觀的調(diào)控政策都在或多或少地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生不同的影響，如今全國(guó)已有超過(guò)40個(gè)重點(diǎn)城市都統(tǒng)一實(shí)行了基本限購(gòu)令，國(guó)家宏觀的房地產(chǎn)調(diào)控中有關(guān)于經(jīng)濟(jì)調(diào)控、行業(yè)行政的管理以及有關(guān)土地的管理這幾個(gè)方面的政策所起到的作用還是挺好的。

　　2、房地產(chǎn)的資金鏈穩(wěn)定性低。房地產(chǎn)企業(yè)所需要的資金是屬于緊密型的，因此也需要金融有關(guān)行業(yè)與其的默契配合，兩兩互助、支持和交流共同將房地產(chǎn)的價(jià)位漸漸推高；并且在三年前銀行出現(xiàn)錢(qián)荒的情況后，國(guó)內(nèi)許多銀行資金并不充足的真相也被挖了出來(lái)，現(xiàn)在越來(lái)越多不同的電子銀行進(jìn)入人類(lèi)生活中，許多的銀行短期的存款就被這些網(wǎng)上的理財(cái)軟件收納了，最終致使銀行業(yè)流動(dòng)性的壓力漸漸變大。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)完成戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的策略

　　1、依照自身情況制定長(zhǎng)期的戰(zhàn)略規(guī)劃。現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有了一個(gè)明顯的分化：位居一、二線的城市因?yàn)榻?jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、教育以及醫(yī)療的發(fā)展都比較好，因而吸引力較大，但因土地資源缺乏而使房地產(chǎn)供不應(yīng)求。而位居三、四線的城市各方面相對(duì)來(lái)說(shuō)就落后于一、二線城市，由于經(jīng)濟(jì)水平低，因此購(gòu)買(mǎi)力也就弱，市場(chǎng)空間有限，人口和資金都往外流并且加上前一次的調(diào)控后，許多的開(kāi)發(fā)商都入駐三、四線城市釋放當(dāng)?shù)氐脑S多土地，導(dǎo)致房產(chǎn)資源供求失衡并且還在繼續(xù)。

　　那么，房地產(chǎn)企業(yè)就要將目標(biāo)盡量聚集，不要過(guò)于分散，其中也包括區(qū)域跟城市的布局以及產(chǎn)品線的規(guī)劃。萬(wàn)達(dá)就是目標(biāo)聚集戰(zhàn)略的成功典例。

　　2、聯(lián)合開(kāi)發(fā)可降低風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可發(fā)揮自己存在的優(yōu)勢(shì)共同發(fā)展，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以實(shí)施多房產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合的戰(zhàn)略，這樣能夠有資本與其他有實(shí)力的企業(yè)抗衡，以此將房產(chǎn)企業(yè)融資能力低的弱勢(shì)得到緩解，也可使經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)得到降低；并且在實(shí)施這個(gè)戰(zhàn)略的過(guò)程中各企業(yè)可以互相取長(zhǎng)補(bǔ)短來(lái)增強(qiáng)自身的'綜合實(shí)力。

　　3、規(guī)范管理方式。在設(shè)計(jì)流程跟分析任務(wù)點(diǎn)的基礎(chǔ)上另建立各方面的管理準(zhǔn)則，并且必須依照部門(mén)職責(zé)，組織構(gòu)造以及管理的標(biāo)準(zhǔn)有一個(gè)清晰的方案設(shè)計(jì)，還要掌握好平衡和原則以保障管理制度能切實(shí)實(shí)行。并且還要清楚企業(yè)本身的實(shí)際的情況，所建立的管理制度要適合企業(yè)的發(fā)展，盡量少參考其他企業(yè)的管理制度。還要為企業(yè)建立一個(gè)監(jiān)督體系，將企業(yè)信息的透明度升高，以此將企業(yè)效率提高。

　　4、實(shí)施“多元化”融資，穩(wěn)定資金鏈。除國(guó)內(nèi)的銀行信貸來(lái)融資以外，也可通過(guò)股權(quán)融資：房地產(chǎn)企業(yè)出讓公司的小部分股權(quán)進(jìn)行融資，以此吸引基金或者是社會(huì)上的一些閑散的資金來(lái)投資，從而將企業(yè)資金上的壓力得到緩解；發(fā)行私募債券：通過(guò)在外貿(mào)交易的市場(chǎng)發(fā)行私募債券來(lái)為房產(chǎn)企業(yè)增加一個(gè)有效的融資道路；民營(yíng)、外資銀行合作：民營(yíng)與外資的銀行信貸機(jī)制相對(duì)來(lái)說(shuō)更靈活，對(duì)房地產(chǎn)融資有極大的好處；抵押融資：房產(chǎn)企業(yè)可將擁有的土地或是其他資源作為抵押來(lái)向銀行等獲得開(kāi)發(fā)投資的資金。

　　5、加強(qiáng)人力資源管理，引進(jìn)并培養(yǎng)人才。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)設(shè)涉及了許多的環(huán)節(jié)以及部門(mén)，并且每個(gè)部門(mén)都需要一定的專(zhuān)業(yè)人才對(duì)化解進(jìn)行專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)才能完成。所以，專(zhuān)業(yè)人才對(duì)企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)是很重要的；首先反鏟企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況切實(shí)建立合適的薪水管理模式來(lái)將人才吸引進(jìn)來(lái)，并且構(gòu)建一個(gè)人性化的管理模式以及將工作環(huán)境改善這些方法讓專(zhuān)業(yè)人才對(duì)企業(yè)的滿(mǎn)意、忠誠(chéng)的程度提高；然后好藥對(duì)人才做一個(gè)進(jìn)一步的培養(yǎng)，定期或不定期的培訓(xùn)，將他們的知識(shí)面更加地?cái)U(kuò)大，讓這些引進(jìn)來(lái)的人才既具有相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和實(shí)戰(zhàn)的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也具有分析財(cái)務(wù)和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的知識(shí)。最終成為一個(gè)復(fù)合型的人才。

　　6、實(shí)施產(chǎn)品創(chuàng)新和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況和特點(diǎn)，可以從這兩個(gè)方面來(lái)將產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力提高：第一是產(chǎn)品的創(chuàng)新：產(chǎn)品創(chuàng)新包含了單一產(chǎn)品、項(xiàng)目的創(chuàng)新，比如戶(hù)型、圍墻的樣式以及外立面等方面的創(chuàng)新，產(chǎn)品創(chuàng)新最主要的作用就是將產(chǎn)品的附加值提高以此將企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益也隨之提高。第二是實(shí)施產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化：現(xiàn)在占多數(shù)的大型房產(chǎn)企業(yè)都已在企業(yè)內(nèi)部形成了許多條產(chǎn)品線以及產(chǎn)品系列，而且還在許多城市和項(xiàng)目上將其開(kāi)展連鎖、復(fù)制開(kāi)發(fā)等�，F(xiàn)在實(shí)施產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)企業(yè)也越來(lái)越多，因?yàn)檫@樣能夠?qū)⑵髽I(yè)的周轉(zhuǎn)快速實(shí)現(xiàn)，還能讓企業(yè)的成本、費(fèi)用得到降低。所以無(wú)論是大型還是中小型房地產(chǎn)企業(yè)樂(lè)意實(shí)施產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化方法。

　　參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)的論文4

　　一、引言

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常被冠名為“暴利行業(yè)”，但是，從最近幾年房地產(chǎn)上市公司公布的財(cái)務(wù)報(bào)告來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率通常是10%~20%，這種結(jié)果和人們想象中的結(jié)果大相徑庭。隨著在過(guò)去的幾年，房?jī)r(jià)經(jīng)歷了大幅度的上漲，但是，高成本也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所詬病。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本大致分為三塊：土地出讓金、建安費(fèi)、稅費(fèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，稅費(fèi)占成本的比例大概在20%到30%之間，這在全行業(yè)中是比較高的。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，房地產(chǎn)也逐漸告別了“黃金十年”，迎來(lái)了漫長(zhǎng)的調(diào)整時(shí)期，成本成為關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)生存的命脈，而納稅籌劃作為一種財(cái)務(wù)管理的手段，是控制成本的直接和行之有效的方法，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，具有重要意義。我國(guó)企業(yè)在這一方面的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)較少，需要加強(qiáng)相關(guān)理論研究和豐富相關(guān)實(shí)踐。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的現(xiàn)狀

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)對(duì)納稅籌劃的認(rèn)識(shí)不足

　　在發(fā)達(dá)國(guó)家，納稅籌劃已經(jīng)成為演變成了一門(mén)專(zhuān)門(mén)的知識(shí)，但是，在國(guó)內(nèi)，這一知識(shí)和方法剛剛興起。在房地產(chǎn)企業(yè)中，真正懂得納稅籌劃的也僅是少數(shù)幾個(gè)人，大多數(shù)財(cái)務(wù)人員對(duì)于納稅籌劃的認(rèn)識(shí)很片面。甚至，一提到納稅籌劃，很多企業(yè)馬上會(huì)將它與偷稅、漏稅聯(lián)想在一起。這種觀念是不對(duì)的，與偷稅、漏稅相比，納稅籌劃在法律上具有本質(zhì)上的區(qū)別，納稅籌劃是在國(guó)家稅收法律的框架內(nèi)開(kāi)展的，是符合法律精神的。并且，也有很多人只是簡(jiǎn)單地將納稅籌劃與合理避稅劃等號(hào)，這是觀點(diǎn)也是片面的，真正意義上的納稅籌劃包括節(jié)稅籌劃、避稅籌劃、轉(zhuǎn)嫁籌劃和實(shí)現(xiàn)涉稅零分險(xiǎn)，是一個(gè)成體系的知識(shí)框架。

　　（二）納稅籌劃的水平不高

　　從國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃事件來(lái)看，納稅籌劃呈現(xiàn)出方法單一、短視化和游離在法律邊緣的特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃通常只關(guān)注在本年度，更多地采用節(jié)稅的方法，利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，尋找更多地稅盾，已達(dá)到本期減少納稅的目的。這種做法只關(guān)注短期利用，忽視了長(zhǎng)期利益，并且這種做法也常常是在打“擦邊球”，很多情況下已經(jīng)觸碰到了法律的底線，也給企業(yè)帶來(lái)了一定的納稅風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)問(wèn)題的主要原因在于相關(guān)人才短缺，正規(guī)的學(xué)歷教育對(duì)于這方面的涉獵較少，因此相關(guān)人才的培養(yǎng)較少，大多都是在實(shí)戰(zhàn)中摸索成長(zhǎng)的。很多房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)借助于專(zhuān)業(yè)中介機(jī)構(gòu)的力量來(lái)從事納稅籌劃工作。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)的常用的納稅籌劃方法

　�。ㄒ唬┐_定合理的資本結(jié)構(gòu)，利用負(fù)債的稅盾效應(yīng)

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)件，需要籌集的資金量是非常大的，而資金的來(lái)源無(wú)非有兩個(gè)，一個(gè)是權(quán)益性資金來(lái)源，如上市募集資金；另一個(gè)是負(fù)債資金來(lái)源，如銀行借款。但是這兩種來(lái)源資金的稅負(fù)后果是不同的。根據(jù)現(xiàn)行的企業(yè)所得稅法律制度規(guī)定，在進(jìn)行納稅申報(bào)時(shí)，合理的利息支出可以在稅前列支，從而減少了本期的應(yīng)納稅所得額，起到了節(jié)稅的作用。并且負(fù)債也具有杠桿效應(yīng)，能夠放大股東的收益。而股利屬于凈利潤(rùn)的分配結(jié)果，不可以在稅前作為費(fèi)用列支，因此不具有稅盾效應(yīng)。利息具有稅盾效應(yīng)，息稅前收益大于債務(wù)成本總額時(shí)，它的節(jié)稅效果同負(fù)債比率的大小成正比例變動(dòng)。并且，當(dāng)企業(yè)的負(fù)債比率控制在一定的范圍內(nèi)，與無(wú)負(fù)債企業(yè)相比，有負(fù)債企業(yè)的權(quán)益資本凈利率更高。這說(shuō)明負(fù)債具有納稅籌劃的效應(yīng)。但是，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率并非越高越好，事實(shí)證明，當(dāng)債務(wù)成本率不斷上升，它所帶來(lái)的節(jié)稅收益逐漸被增加的籌資成本抵消，那么通過(guò)增加負(fù)債比率進(jìn)行納稅籌劃的空間也逐漸消失。因此，資本結(jié)構(gòu)存在一個(gè)的合理空間

　�。ǘ�）利用組織結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)

　　1.分公司的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)。在稅法上，不具有獨(dú)立法人資格的分公司不是納稅主體，它的稅費(fèi)通常需要匯總到總公司統(tǒng)一納稅。這一點(diǎn)特征的重要意義在于：分公司當(dāng)期發(fā)生的虧損不需要自己承擔(dān)而是可以作為總公司的利潤(rùn)抵減額，減少總公司的繳納稅額。分公司的.組織形式更適合于分支機(jī)構(gòu)組建的初期，因?yàn)�，在組建初期，分支機(jī)構(gòu)通常面臨高昂的成本支出，一般在初建期，分支機(jī)構(gòu)的虧損狀況非常嚴(yán)重，如果設(shè)立的是分公司，它的虧損就可以轉(zhuǎn)移到總公司，列支在總公司的稅前進(jìn)行抵扣，降低了總公司的所得稅費(fèi)用。

　　2.子公司的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)。與分公司不同，在稅法上子公司是具有獨(dú)立法人資格的納稅主體。因此，從整個(gè)集團(tuán)的角度來(lái)講，子公司具有分割利潤(rùn)功能，因此具有稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的效應(yīng)。以土地增值稅為例，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，是根據(jù)增值額占抵扣額的比例來(lái)確定稅率。為此，房地產(chǎn)企業(yè)可以成立自己的商貿(mào)公司，通過(guò)關(guān)聯(lián)交易，可以分?jǐn)偡康禺a(chǎn)公司的利潤(rùn)，這樣就可以適用較低的稅率，從而降低了土地增值稅。在企業(yè)所得稅籌劃方面，關(guān)聯(lián)公司之間可以通過(guò)定價(jià)策略和關(guān)聯(lián)交易，平衡各方稅負(fù)，從而達(dá)到整體稅負(fù)最低的目的。

　　（三）積極開(kāi)展開(kāi)發(fā)成本的納稅籌劃

　　通常在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托建筑企業(yè)建造商品房，很少自身提供建筑勞務(wù)的。因此，建筑企業(yè)的稅收成本最終是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所承擔(dān)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在與建筑企業(yè)簽訂合同時(shí)，應(yīng)充分考慮納稅籌劃的可能性。《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，在繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，施工企業(yè)的營(yíng)業(yè)額包括取得的勞務(wù)收入和材料費(fèi)用，但不包括建筑方提供的設(shè)備的價(jià)款。也就是說(shuō)，如果設(shè)備是由施工企業(yè)提供，那么該設(shè)備的價(jià)款將包括在營(yíng)業(yè)額中，這勢(shì)必增加了施工企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅，最終必然由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所承受。對(duì)于建筑工程而言，所建的房屋所必須安裝的一些基礎(chǔ)設(shè)施如冷卻塔、供暖設(shè)備、中央空調(diào)等往往價(jià)值很大，對(duì)于施工企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅的影響較大。因此，從稅負(fù)的角度出發(fā)，最為明智的做法是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)統(tǒng)一采購(gòu)設(shè)備，從而降低施工企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)。另外，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中，有相當(dāng)大的一部分是不能直接分配到特定對(duì)象上的，需要運(yùn)用間接分配的方法，這將影響到不同部分的成本負(fù)擔(dān)。而有些成本可以在稅前列支，有的不能，這將直接影響到所得稅費(fèi)用。為此，房地產(chǎn)企業(yè)需要精心測(cè)算，尋找合理的分配比例，從而降低所得稅負(fù)擔(dān)。

　�。ㄋ模┲贫ê侠淼匿N(xiāo)售策略

　　1.轉(zhuǎn)變銷(xiāo)售方式。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除了直接銷(xiāo)售外，還有投資方式和轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式兩種銷(xiāo)售方式。對(duì)外投資方式是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以自己開(kāi)發(fā)的商品房向其他投資，以代替銷(xiāo)售方式。因?yàn)�，根�?jù)規(guī)定，以土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)投資入股的，且與被投資企業(yè)共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益的免征轉(zhuǎn)讓土地、房屋的營(yíng)業(yè)稅。這樣的話，通過(guò)對(duì)外投資的方式，房地產(chǎn)企業(yè)將省去一部分營(yíng)業(yè)稅費(fèi)用。轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式是指，將從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的子公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑥亩�回收資金。子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓一般涉及到企業(yè)所得稅、印花稅、契稅等，不屬于營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅的征收對(duì)象，因此，可以節(jié)省相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。

　　2.合理制定銷(xiāo)售定價(jià)策略。土地增值稅有4檔稅率，根據(jù)增值額占抵扣額的比例來(lái)確定，而銷(xiāo)售定價(jià)很大程度上影響了這一比例。并且，《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定：納稅人出售其建造的普通住宅增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的時(shí)，免征土地增值稅；增值額超過(guò)的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。企業(yè)的利潤(rùn)是是收入和成本的匹配結(jié)果，銷(xiāo)售價(jià)格的提高可能帶來(lái)更高檔的稅率，增加的稅負(fù)可能完全抵消掉增加的收益。從這個(gè)意義上來(lái)講，價(jià)格并非越高越好，銷(xiāo)售定價(jià)存在籌劃空間。

房地產(chǎn)的論文5

　　全面預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)最為主要的組成部分，指在戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的引導(dǎo)下，為提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、管理力度，合理配置房地產(chǎn)企業(yè)資源，通過(guò)預(yù)算編制、控制過(guò)程等相應(yīng)活動(dòng)，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金、經(jīng)營(yíng)等全面、科學(xué)管理目標(biāo)的方法。近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，各種各樣的管理問(wèn)題層出不窮，造成嚴(yán)重影響。下面，將從預(yù)算管理中存在問(wèn)題角度出發(fā)，總結(jié)有效管理途徑。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問(wèn)題 1、預(yù)算數(shù)據(jù)、信息不科學(xué)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于自身數(shù)據(jù)、科學(xué)等管理意識(shí)相對(duì)薄弱，特別是新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)據(jù)的入庫(kù)管理，更是存在諸多不足之處。對(duì)于部分企業(yè)來(lái)說(shuō)，新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間普遍存在搶項(xiàng)目進(jìn)度、未按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工等現(xiàn)象，最終出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題，如：項(xiàng)目竣工時(shí)的總體預(yù)算多于施工圖紙規(guī)定的預(yù)算。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，說(shuō)明新城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目缺乏全面、科學(xué)的預(yù)算證據(jù)，間接使全面預(yù)算管理失去原有意義。此外，預(yù)算管理人員工作意識(shí)低，也是房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中較為常見(jiàn)的問(wèn)題。

　　2、缺乏戰(zhàn)略性的導(dǎo)向近年來(lái)，隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的提高，城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目越來(lái)越多。但大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目預(yù)算管理中僅重視預(yù)算，而不重視項(xiàng)目，使后續(xù)項(xiàng)目出現(xiàn)各種問(wèn)題，缺乏戰(zhàn)略性導(dǎo)向。對(duì)于新城項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，不但花費(fèi)時(shí)間多，花費(fèi)資金也相對(duì)較多，若企業(yè)未充分考慮戰(zhàn)略目標(biāo)、預(yù)算管理，將很難實(shí)現(xiàn)合理分配有限資源的目標(biāo)。若繼續(xù)使用相對(duì)傳統(tǒng)的預(yù)算編制模式，將無(wú)法為房地產(chǎn)企業(yè)提供可靠的成本預(yù)算依據(jù)。

　　3、缺乏完整的管理體系由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，致使其通常借助出包的形式管理項(xiàng)目，其中，項(xiàng)目的整體預(yù)算經(jīng)由承包商編制，然后再由發(fā)包方確認(rèn)、調(diào)整。就當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其預(yù)算管理大多處于松散狀態(tài)，承包商、發(fā)包商等缺乏實(shí)質(zhì)性的聯(lián)系，且未建立相對(duì)完善的管理體系，使得全面預(yù)算管理未真正發(fā)揮作用。

　　4、全面預(yù)算管理模式不完善在傳統(tǒng)的預(yù)算管理中，對(duì)于跨期經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目管理，通常將經(jīng)濟(jì)效益作為銷(xiāo)售目標(biāo)。雖然傳統(tǒng)的管理模式有著一定的優(yōu)勢(shì)，但隨著企業(yè)資金的.不斷流動(dòng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的增加，該模式下的資金流動(dòng)易短缺，特別是金融危機(jī)時(shí)，重視經(jīng)濟(jì)效益的企業(yè)易出現(xiàn)管理效率降低現(xiàn)象。

　　5、預(yù)算編制、評(píng)估等機(jī)制不足大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理、編制人員為財(cái)務(wù)人員，該人員憑借企業(yè)的資金流動(dòng)來(lái)控制整體預(yù)算，并將其作為評(píng)估預(yù)算的依據(jù)，使預(yù)算管理以企業(yè)財(cái)務(wù)管理的形式呈現(xiàn)，對(duì)于全面預(yù)算管理、控制來(lái)說(shuō)，意義不大。并且，就目前的新城項(xiàng)目預(yù)算管理來(lái)說(shuō)，極少企業(yè)能主動(dòng)控制、管理全部預(yù)算，只單純的將全面預(yù)算管理作為控制項(xiàng)目成本的計(jì)劃，并未給予足夠的重視。企業(yè)預(yù)算執(zhí)行情況的獎(jiǎng)勵(lì)、懲罰制度也未落實(shí)到底，無(wú)法從根本上提高企業(yè)工作人員的積極性、主動(dòng)性。

　　二、完善全面預(yù)算管理的途徑

　　1、建立、健全預(yù)算管理體系通常來(lái)說(shuō)，以企業(yè)戰(zhàn)略為核心的管理模式是企業(yè)較為主要的模式。對(duì)于全面預(yù)算管理來(lái)說(shuō)，主要的目的是管理企業(yè)的未來(lái)，即借助財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)描述企業(yè)的戰(zhàn)略性目標(biāo)、方案，是確保企業(yè)目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。將企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略作為工作的出發(fā)點(diǎn)、落腳點(diǎn)，不但能提升企業(yè)價(jià)值觀，還可實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中較為新型的行業(yè)，更是應(yīng)該積極評(píng)估財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)環(huán)境等，加強(qiáng)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的研究力度，并根據(jù)具體的情況制定目標(biāo)，從整體角度出發(fā)為預(yù)算管理提供幫助。

　　2、完善、規(guī)定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)完善的企業(yè)成本、費(fèi)用體系是確保企業(yè)工作順利進(jìn)行的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)需根據(jù)自身行業(yè)特點(diǎn)、開(kāi)放項(xiàng)目資料及數(shù)據(jù)等建立一套相對(duì)完整的成本、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)體系。另外，在對(duì)定額的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行執(zhí)行時(shí)，需不斷更新、累積新型項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)，不斷完善定額標(biāo)準(zhǔn)，為下一個(gè)新型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供可靠依據(jù)。

　　3、改善預(yù)算管理模式，調(diào)整預(yù)算周期房地產(chǎn)企業(yè)要想改善全面預(yù)算管理模式，調(diào)整整體預(yù)算周期，需做好這樣幾點(diǎn)：第一點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)投資資金多、周期長(zhǎng)，需根據(jù)具體健康建立針對(duì)性的財(cái)務(wù)管理理念。如：建立一套以資金流量為核心的管理模式，因?yàn)橘Y金流量是全面預(yù)算管理的主要工作；第二點(diǎn)，新的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，為確保該項(xiàng)目資金可正常運(yùn)行，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制過(guò)程中，需按照月份、季節(jié)、年度等方式分別編制預(yù)算方案，不能單純性的借助傳統(tǒng)預(yù)算周期的方式進(jìn)行編制。另外，為有效指導(dǎo)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展，還需根據(jù)新型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期，根據(jù)該工程進(jìn)度、簽約合同期限等方式，編制中長(zhǎng)期的預(yù)算管理方案；第三點(diǎn)，為保證企業(yè)全面預(yù)算管理的準(zhǔn)確度，企業(yè)的相關(guān)部門(mén)需加強(qiáng)溝通、合作力度，共同努力，收集大量相關(guān)信息、數(shù)據(jù)，提高對(duì)新型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的敏感度，從根本上解決企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目信息、數(shù)據(jù)不對(duì)稱(chēng)現(xiàn)象。同時(shí)，還需積極完善企業(yè)的預(yù)算管理信息，提高預(yù)算的準(zhǔn)確度，將各項(xiàng)工作落實(shí)到個(gè)人，明確工作職責(zé)。當(dāng)然，還需調(diào)整預(yù)算工作。當(dāng)房地產(chǎn)的預(yù)算方案得以批準(zhǔn)后，禁止隨意調(diào)整，一旦執(zhí)行期間出現(xiàn)阻礙預(yù)算方案的危險(xiǎn)性因素時(shí)，需立即借助內(nèi)部情況或其他方法彌補(bǔ)，若不存在彌補(bǔ)條件，需再次調(diào)整預(yù)算管理。

　　4、完善預(yù)算管理監(jiān)督、考核體系一方面，引進(jìn)外來(lái)先進(jìn)、全面的預(yù)算管理系統(tǒng)不僅能提高工程質(zhì)量，還可更好的控制項(xiàng)目管理過(guò)程。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目所在地的實(shí)際情況監(jiān)督、審計(jì)，從而完善預(yù)算管理體系。并且，還需建立一定的監(jiān)督體系，監(jiān)督各個(gè)部門(mén)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)章制度，以借助該制度規(guī)范化管理工程；另一方面，需借助多樣化的方式評(píng)估預(yù)算執(zhí)行情況，便于更好的完善預(yù)算管理、考核制度。相對(duì)傳統(tǒng)的預(yù)算管理、考核制度以財(cái)務(wù)管理為主要目標(biāo)，雖然能提高企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)的管理效率，但就現(xiàn)在新型的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)需在原有基礎(chǔ)上適當(dāng)添加非財(cái)務(wù)性?xún)?nèi)容，如：?jiǎn)T工、客戶(hù)之間關(guān)系的評(píng)估。此外，企業(yè)還需綜合性的評(píng)估經(jīng)濟(jì)效益、成本等指標(biāo)，通過(guò)這樣的評(píng)估，不但能縱向比對(duì)企業(yè)內(nèi)部情況，還可橫向比對(duì)企業(yè)外部情況，對(duì)全面預(yù)算考核體系的建立提供依據(jù)。

　　5、完善預(yù)算管理體制對(duì)于企業(yè)全面預(yù)算管理體制來(lái)說(shuō)，要想確保其更加完善、合理，需從這樣幾點(diǎn)進(jìn)行：第一點(diǎn)，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、全面預(yù)算管理并不存在等同關(guān)系，所謂的財(cái)務(wù)管理僅是財(cái)務(wù)人員管理企業(yè)資金的流動(dòng)量；而全面預(yù)算管理則是一個(gè)相對(duì)完整、全面的過(guò)程。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需充分認(rèn)識(shí)全面預(yù)算管理的重要性，從而為企業(yè)的良好預(yù)算管理提供便利，提高各層次工作人員積極性；第二點(diǎn)，全面預(yù)算管理的實(shí)施在于是否建立、健全管理體系。傳統(tǒng)的預(yù)算管理僅重視企業(yè)現(xiàn)存管理層，不但不利于企業(yè)預(yù)算的編制、評(píng)估，還影響到預(yù)算實(shí)施的重要性。在新型社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響下，對(duì)全面預(yù)算管理有著強(qiáng)烈的要求，需專(zhuān)業(yè)化的人才執(zhí)行，導(dǎo)致傳統(tǒng)企業(yè)內(nèi)部管理人員無(wú)法勝任該工作。這就需要及時(shí)完善全面預(yù)算管理體制，形成易于管理、全面的體系，如：由董事會(huì)擔(dān)任預(yù)算管理工作，將工作責(zé)任到人；第三點(diǎn)，完善預(yù)算管理是強(qiáng)化企業(yè)管理的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理并未綜合部署企業(yè)資源，僅單純性的進(jìn)行預(yù)算編制、控制過(guò)程等。為從根本上完善企業(yè)的預(yù)算管理，需根據(jù)相關(guān)規(guī)章制度制定管理方案，并出臺(tái)操作性較強(qiáng)的考核、評(píng)估系統(tǒng)。同時(shí)完善獎(jiǎng)勵(lì)、懲罰機(jī)制，強(qiáng)化預(yù)算管理。

房地產(chǎn)的論文6

　　1房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)的問(wèn)題

　�。�1）投資項(xiàng)目決策存在問(wèn)題

　　房地產(chǎn)行業(yè)的熱潮使得很多企業(yè)的決策者迷失了方向，在一些項(xiàng)目的投資上，沒(méi)有經(jīng)過(guò)深思熟慮，就盲目投資。很多情況都是幾個(gè)企業(yè)投資，其他的很多企業(yè)都蜂擁而上，也絲毫不考慮自身的實(shí)際情況。企業(yè)在當(dāng)今市場(chǎng)的大環(huán)境下求生存，必須以市場(chǎng)為立足點(diǎn)。但是很多企業(yè)的決策者對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)認(rèn)識(shí)不足，對(duì)市場(chǎng)獲取的信息缺乏準(zhǔn)確性和實(shí)效性，不能很好的把握市場(chǎng)的形勢(shì)和動(dòng)態(tài)，從而導(dǎo)致不能很好的將成本控制在一定范圍。更有甚者所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目根本沒(méi)有回報(bào)可言，這樣只能使得企業(yè)虧損甚至面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)。

　�。�2）財(cái)務(wù)管理程序不健全

　　在企業(yè)當(dāng)中無(wú)法形成一套健全的系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理程序。很多企業(yè)的財(cái)務(wù)管理程序不夠?qū)�業(yè)，很多流程都存在著疏漏。這在很大程度上降低了企業(yè)的工作效率，同時(shí)也大大降低了財(cái)務(wù)分析的準(zhǔn)確性。同時(shí)，對(duì)市場(chǎng)信息的獲取無(wú)法做到準(zhǔn)確及時(shí)，信息往往已經(jīng)失真，這樣就使得決策者無(wú)法制定出適合本企業(yè)發(fā)展水平的最優(yōu)方案。使得企業(yè)發(fā)展無(wú)法遵循螺旋式的上升。此外，監(jiān)督體系不完善也是財(cái)務(wù)管理程序中一個(gè)較為突出的問(wèn)題。甚至財(cái)務(wù)管理的不透明還致使造價(jià)的現(xiàn)象，導(dǎo)致了公司財(cái)富的流失。

　�。�3）成本控制觀念淡薄

　　成本管理是對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)資源消耗的估計(jì)。當(dāng)代很多企業(yè)缺乏成本控制的管你那，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)人士制定一套適合本企業(yè)的成本管理方案，導(dǎo)致在財(cái)務(wù)管理上混亂，并且存在著相當(dāng)大的漏洞。很多企業(yè)無(wú)法對(duì)生產(chǎn)過(guò)程中的每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本估計(jì)，只能在整套環(huán)節(jié)結(jié)束后有個(gè)大體估計(jì)，這大大降低了成本預(yù)算的準(zhǔn)確性，導(dǎo)致支出超過(guò)預(yù)算。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，有強(qiáng)烈的成本控制觀念顯得尤為重要。

　　2財(cái)務(wù)管理工作創(chuàng)新策略

　�。�1）創(chuàng)新合理有效的投資計(jì)劃

　　企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)分析支出與收入，投資和回報(bào)的比率有選擇的進(jìn)行投資，切忌盲目從眾。根據(jù)企業(yè)自身的優(yōu)缺點(diǎn)，資金的程度來(lái)制定適合自己的投資計(jì)劃。企業(yè)管理者可以通過(guò)制定創(chuàng)新式的投資計(jì)劃，按照一定的比率進(jìn)行投資來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

　　（2）提高財(cái)務(wù)管理人員的創(chuàng)新意識(shí)

　　企業(yè)要啟用高素質(zhì)的管理人員，管理人員應(yīng)當(dāng)有良好的創(chuàng)新意識(shí)和成本管理理念，必要的話應(yīng)當(dāng)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行特殊培訓(xùn)，增強(qiáng)其管理能力。盡可能多的.調(diào)動(dòng)起工作人員的積極性去主動(dòng)學(xué)習(xí)，增進(jìn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)水平，從而提高自己的創(chuàng)新能力，不斷的豐富完善自己。財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)有靈活的頭腦，將自己所學(xué)應(yīng)用到財(cái)務(wù)管理當(dāng)中去，并且盡可能的創(chuàng)新工作流程，完善各個(gè)工作環(huán)節(jié)，為企業(yè)創(chuàng)造更大的效益。

　�。�3）創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理程序

　　要最大限度的利用好電子等高科技產(chǎn)品。將高科技產(chǎn)品運(yùn)用到各個(gè)程序中去。制定的制度應(yīng)當(dāng)具有針對(duì)性、操作性等特點(diǎn)，財(cái)務(wù)管理程序必須符合企業(yè)自身的發(fā)展水平。加強(qiáng)管理程序的監(jiān)督機(jī)制，完善監(jiān)督機(jī)制，將錯(cuò)誤的情況降低到最小。要對(duì)每個(gè)程序進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，并且制定相應(yīng)的業(yè)務(wù)流程。以保證企業(yè)能夠穩(wěn)步前進(jìn)。充分利用網(wǎng)絡(luò)化的信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)便捷快速的信息查詢(xún)與處理，及時(shí)掌握企業(yè)各部分的動(dòng)態(tài)，防微杜漸。完善企業(yè)的業(yè)務(wù)鏈，運(yùn)用好網(wǎng)絡(luò)這一渠道。

　　（4）創(chuàng)新式的人員分配

　　將財(cái)務(wù)管理人員的分配狀況進(jìn)行創(chuàng)新，淘汰傳統(tǒng)的人員分配，根據(jù)管理人員的不同特點(diǎn)，進(jìn)行分配。根據(jù)工作人員的長(zhǎng)處，將管理人員分配在適合自己的部門(mén)，按照輕重緩急將管理人員按照一定的比例進(jìn)行合理劃分。在監(jiān)督管理科研等方面應(yīng)當(dāng)安排較多的人。在財(cái)務(wù)管理工作中的監(jiān)管科研等方面強(qiáng)大了，成本管理、項(xiàng)目預(yù)算才能得到很好的控制，企業(yè)自身的實(shí)力才能得以提高，以便在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中表現(xiàn)出強(qiáng)大的戰(zhàn)斗力。才外，企業(yè)應(yīng)當(dāng)細(xì)化分工，將每管理人員的任務(wù)落實(shí)好。

　�。�5）在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)上進(jìn)行創(chuàng)新

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和具體實(shí)施方面存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)，這就要求企業(yè)懂得防微杜漸，懂得規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在財(cái)務(wù)管理中建立起一套完善的預(yù)警體系，加強(qiáng)全方位的管理，使得預(yù)警系統(tǒng)更加敏感，促使企業(yè)能更好的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。必須要對(duì)企業(yè)建立起創(chuàng)新性的風(fēng)險(xiǎn)管理方式，將可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行識(shí)別歸類(lèi)預(yù)計(jì)，并且預(yù)先設(shè)想出一套應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的方案，只有做好充分的預(yù)警準(zhǔn)備，企業(yè)才不至于在風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨時(shí)亂了分寸，手足無(wú)措。

　�。�6）創(chuàng)新性資金管理

　　首先應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理中對(duì)成本的控制，成本在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)著重要的地位。如何在保證質(zhì)量的前提之下，將成本降低到最小，是企業(yè)應(yīng)該為之奮斗的首要目標(biāo)。其次應(yīng)當(dāng)細(xì)化每一筆資金的涌入和流出，針對(duì)每個(gè)項(xiàng)目，制定好資金分配方案。對(duì)資金的籌備，使用等方面進(jìn)行最優(yōu)選擇。制定精確的財(cái)務(wù)報(bào)表。實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的目標(biāo)，收益最大且成本最小。

　　3總結(jié)

　　綜上所述，在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)企業(yè)若是想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的潮流中站住腳跟，就必須克服掉當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中顯示出來(lái)的弊端，進(jìn)行一番財(cái)務(wù)管理工作創(chuàng)新。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)必須在財(cái)務(wù)管理工作中立足于當(dāng)今市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，以自身實(shí)際出發(fā)，完善財(cái)務(wù)管理制度和流程。加強(qiáng)科技投入并且合理的分配勞動(dòng)力，提高財(cái)務(wù)管理人員的專(zhuān)業(yè)化水平，以誠(chéng)為本。實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的最大化，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)的論文7

　　房地產(chǎn)行業(yè)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中必不可少的一個(gè)行業(yè)，也是與人們生活質(zhì)量與水平密切相關(guān)的行業(yè)之一，更是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)。按照當(dāng)前的情況來(lái)說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常迅速，而且房?jī)r(jià)的一路走高，使得政府分布了許多限制房?jī)r(jià)的政策，這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益起到了限制作用，也使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著一些困難。房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)空間不斷縮小，但與經(jīng)濟(jì)利益相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)卻沒(méi)有減少。在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷激烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)自身競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的提高，就要對(duì)財(cái)務(wù)成本進(jìn)行有效控制，加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理的力度，從源頭上進(jìn)行資金的合理利用。因此，筆者選擇房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題及對(duì)策作為研究對(duì)象是有一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義的。

　　1 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題分析

　　在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的今天，不同房地產(chǎn)行業(yè)公司之間的競(jìng)爭(zhēng)程度也提高，在這些房地產(chǎn)公司之之中，如何加強(qiáng)成本管理與控制是企業(yè)管理的重要組成部分。但是，我國(guó)的許多房地位企業(yè)還存在成本管理力度不足以及管理方式粗放的問(wèn)題，這引起了房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)人士的高度重視。下面，我們就來(lái)對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理存在問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析：

　　1.1 財(cái)務(wù)成本管理重視力度不足

　　我國(guó)的一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者沒(méi)有給予財(cái)務(wù)成本管理工作重視，管理意識(shí)較低，沒(méi)有利用正確的態(tài)度來(lái)對(duì)待財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題。雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)管理關(guān)注的財(cái)務(wù)成本管理，但沒(méi)有重視財(cái)務(wù)成本管理的實(shí)際實(shí)施。按照相關(guān)的數(shù)據(jù)顯示，建筑企業(yè)大部分的財(cái)務(wù)成本管理工作都發(fā)生在建筑工程的設(shè)計(jì)階段，但實(shí)際上財(cái)務(wù)人員對(duì)于建筑工程的施工成本控制管理工作沒(méi)有進(jìn)行落實(shí)。還有一些財(cái)務(wù)人員認(rèn)為只有建筑施工的材料以及機(jī)械設(shè)備才是財(cái)務(wù)成本管理的重點(diǎn)，所以對(duì)其它建筑方面的成本管理工作力度不足。房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)部門(mén)以及財(cái)務(wù)工作人員沒(méi)有對(duì)財(cái)務(wù)成本管理工作給予重視，這也就使得房地位企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理工作受到多種因素的限制。因此，只有房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人以及財(cái)務(wù)成本管理相關(guān)部門(mén)的工作人員加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)成本管理工作的重視，才能使財(cái)務(wù)成本管理工作合理性得到提高。

　　1.2 財(cái)務(wù)成本管理體系不健全

　　一部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理體系不健全，使得企業(yè)現(xiàn)存在的管理制度與企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)與方向不盡相符，這對(duì)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理工作的具體實(shí)施有著阻礙作有和，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度都不盡健全，這是一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理粗放的'重要原因。對(duì)于那些具有較全面的財(cái)務(wù)管理制度的房地產(chǎn)企業(yè)，其制度大多流于形式，沒(méi)有對(duì)企業(yè)的成本管理工作起到保障作用。導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理制度不健全的原因有很多，首先，企業(yè)每一個(gè)崗位的責(zé)任不明確，科學(xué)度較低，財(cái)務(wù)管理與成本管理的責(zé)任不明，獎(jiǎng)懲力度不足，都會(huì)影響到成本管理工作者的積極性，影響成本管理的質(zhì)量。其次，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的方法過(guò)于傳統(tǒng)，不能跟上時(shí)代的步伐，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理效率下降。

　　1.3 建筑工程的預(yù)結(jié)算管理不足

　　工程預(yù)結(jié)算對(duì)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理工作有著直接的影響，工程預(yù)結(jié)算工作的不足會(huì)影響到房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理。首先，工程的預(yù)結(jié)算定額的更新速度較慢，傳統(tǒng)的換算法已經(jīng)不能對(duì)工程的預(yù)結(jié)算工作的真實(shí)性與準(zhǔn)確性進(jìn)行保證，繁瑣的計(jì)算會(huì)影響到建筑工程的速度與效率。另外，綜合管理在工程項(xiàng)目管理中的不足，會(huì)得建筑的施工與設(shè)計(jì)等不同的單位之間很難得到有效的溝通與統(tǒng)一的管理，這就使得工程管理缺少全面性，使預(yù)結(jié)算款大幅度提升，影響到房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全。更有一些人員在工程預(yù)結(jié)算問(wèn)題上弄虛作假，使預(yù)算高出實(shí)際花費(fèi)很多，不利于房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。

　　2 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理對(duì)策分析

　　面對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的許多問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)的管理越來(lái)越意識(shí)到企業(yè)成本管理問(wèn)題是何等重要。下面，我們就來(lái)對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的對(duì)策進(jìn)行分析：

　　2.1 建立健全財(cái)務(wù)成本管理體系

　　加強(qiáng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理體系的建立與健全，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來(lái)講是極為重要的。加強(qiáng)預(yù)算的考核與分析，重視預(yù)算的編制與執(zhí)行，建立全面的預(yù)算體制是加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的重要內(nèi)容。首先，要加強(qiáng)三級(jí)責(zé)任中心在企業(yè)內(nèi)部的建立，就是在企業(yè)內(nèi)部建立起成本中心與投資中心、利潤(rùn)中心，建立起財(cái)務(wù)預(yù)算與項(xiàng)目預(yù)算、資金預(yù)算的工作，確立內(nèi)部的年度以及季度成本管理目標(biāo)。對(duì)于已經(jīng)完成的工作與正在完成中的計(jì)劃要進(jìn)行分層審批與執(zhí)行，加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理體系的精細(xì)化。其次，在進(jìn)行預(yù)算的編制之時(shí)，企業(yè)內(nèi)部的上級(jí)與下級(jí)要進(jìn)行積極的溝通，將每一個(gè)責(zé)任中心的職責(zé)進(jìn)行明確，制定完善的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)內(nèi)部要以月度為單位進(jìn)行分析，以季度為單位進(jìn)行成本管理考核，以年度為單位進(jìn)行成本管理的總結(jié)。只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題才能得到解決。

　　2.2 加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部資金管理體系的建立

　　資金管理體系的建立與健全對(duì)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理工作效率的促進(jìn)作用，加強(qiáng)資金的預(yù)算管理以及信息化管理，對(duì)資金進(jìn)行科學(xué)合理的籌集以及日常管理是資金管理體系的重要內(nèi)容。在進(jìn)行資金的預(yù)算管理以及信息化管理之時(shí)，企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理工作人員要對(duì)企業(yè)內(nèi)資金的收支以及納入情況進(jìn)行準(zhǔn)確的把握，將每日的現(xiàn)金流量以及月迤邐的資金預(yù)算進(jìn)行核對(duì)，將日常管理工作與年度財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行結(jié)合。另外，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作者應(yīng)該以網(wǎng)上電子銀行以及相關(guān)的財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)為基礎(chǔ)，建立起一個(gè)符合企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作實(shí)際的資金預(yù)算控制與結(jié)算控制、決策控制，使房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理工作的全程預(yù)警體系。

　　2.3 對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系進(jìn)行升級(jí)

　　加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理制度的改革和推廣，是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度和財(cái)務(wù)費(fèi)用審計(jì)制度的提高。第一，房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該對(duì)財(cái)務(wù)成本管理每一個(gè)層次的人員進(jìn)行授權(quán)，只有財(cái)務(wù)成本管理相關(guān)具有合理的權(quán)利，才能對(duì)成本費(fèi)用的支付以及資金合同的評(píng)審進(jìn)行合理飄轉(zhuǎn)。第二，要對(duì)每一個(gè)會(huì)計(jì)主體的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的記錄與科學(xué)的收集，使成本管理人員的結(jié)賬以及報(bào)表編制工作具有統(tǒng)一的規(guī)范，保證成本會(huì)計(jì)的科目設(shè)置與造價(jià)會(huì)計(jì)的科目設(shè)置相一致。第三，要將全面的預(yù)算體系與核算體系進(jìn)行結(jié)合，使每一個(gè)會(huì)計(jì)主體得到統(tǒng)一，完善成本管理核算系統(tǒng)。優(yōu)化和企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)升級(jí)是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理解決的關(guān)鍵，也是關(guān)鍵一環(huán)。

　　3 結(jié) 語(yǔ)

　　綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)提高社會(huì)和公共生活滿(mǎn)意度的發(fā)展具有重要作用，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理工作是房地產(chǎn)管理工作的重要內(nèi)容，筆者從房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理存在問(wèn)題進(jìn)行分析，提出幾點(diǎn)優(yōu)化對(duì)策。希望以此引起房地產(chǎn)企業(yè)管理者對(duì)于財(cái)務(wù)成本管理工作的重視，加強(qiáng)成本管理力度，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理質(zhì)量提高，為房地產(chǎn)財(cái)務(wù)安全提供一個(gè)有力的保障，為社會(huì)和諧發(fā)展服務(wù)。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1] 郭淑華。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問(wèn)題與對(duì)策[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），20xx,（6）。

　　[2] 余玉欽。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問(wèn)題及策略[J]新西部（下旬。理論版），20xx,（3）。

　　[3] 王其霞。淺析房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，20xx,（19）。

房地產(chǎn)的論文8

　　【摘要】文章在對(duì)房地產(chǎn) 企業(yè) 資源整合概念進(jìn)行認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，探討了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資源利用存在的 問(wèn)題 ，強(qiáng)調(diào)了我國(guó) 目前 房地產(chǎn)企業(yè)資源整合的必要性，闡述了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)核心資源的整合策略，最后提出了結(jié)論，旨在為房地產(chǎn)企業(yè)提升綜合實(shí)力，增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力提供建設(shè)性的建議。

　　【關(guān)鍵詞】資源整合 核心競(jìng)爭(zhēng)力 房地產(chǎn)企業(yè)

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)資源整合概念

　　資源整合就是根據(jù)企業(yè)需要選擇相關(guān)獨(dú)立的資源，以某種方式進(jìn)行橫向集聚，使之成為能夠滿(mǎn)足需要的新的資源組合，從而增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)資源的整合能力是指對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部或者企業(yè)間所擁有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所必需的資本、土地資源、企業(yè)管理效能及管理人才、客戶(hù)群及建筑商等各種要素在開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行優(yōu)化組合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、相互作用，從而使彼此相對(duì)分散、隔離的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要素獲得更大的綜合效益。從資源整合的角度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)資源整合可以分為外部資源整合與內(nèi)部資源整合。

　　外部資源整合。房地產(chǎn)行業(yè)在很大程度上依賴(lài)外部資源，房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施通常需要借助多方面的外力。如項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行 研究 ，要請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的調(diào)查公司，產(chǎn)品定位要咨詢(xún)房地產(chǎn)策劃公司，項(xiàng)目施工時(shí)要請(qǐng)建筑公司，而營(yíng)銷(xiāo)推廣時(shí)要借助廣告公司等等。這種房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外部資源整合能力的差異，在很大程度上決定了各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的高低。

　　內(nèi)部資源整合。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部資源的整合，涉及企業(yè)內(nèi)部管理幾乎各個(gè)方面的具體問(wèn)題。例如，要使開(kāi)發(fā)商在建筑設(shè)計(jì)這一核心技術(shù)方面的專(zhuān)長(zhǎng)成為核心競(jìng)爭(zhēng)力：第一，需要企業(yè)在該領(lǐng)域不斷進(jìn)取提高，從資金、激勵(lì)制度等方面保證始終處于領(lǐng)先地位；第二，需要在消費(fèi)者研究方面對(duì)設(shè)計(jì)創(chuàng)新予以支持，并很好地協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)部門(mén)與工程、營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)之間的關(guān)系；第三，在樓盤(pán)的銷(xiāo)售階段，需要建立銷(xiāo)售部門(mén)與設(shè)計(jì)部門(mén)之間密切的信息聯(lián)系，及時(shí)將市場(chǎng)信息反饋到設(shè)計(jì)部門(mén)，使建筑設(shè)計(jì)更好地與市場(chǎng)需求相一致，等等。

　　目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展 已開(kāi)始進(jìn)入資源整合的 時(shí)代 ，房地產(chǎn)企業(yè)的資源整合可以使企業(yè)資源得到更加高效和充分的利用，極大的提高企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要想取得成功，既要有雄厚的資金實(shí)力和充分的土地資源，還要具備超前的市場(chǎng)把握能力，以及專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)與管理能力，這就要求地產(chǎn)商必須具備一流的資源整合能力。

　　二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資源利用存在的問(wèn)題

　　我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是在改革開(kāi)放后的近二十余年逐步發(fā)展起來(lái)的。目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但是，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度和水平不平衡。其中上海、北京和南部沿海廣州、深圳等一線城市發(fā)展較為成熟。但內(nèi)地特別是二、三線城市的房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)論從發(fā)展規(guī)模、企業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)力以及企業(yè)自身管理水平都還不夠發(fā)達(dá)。大量的開(kāi)發(fā)商存在開(kāi)發(fā)實(shí)力弱、融資能力低、開(kāi)發(fā)規(guī)模小等問(wèn)題，導(dǎo)致所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本高、質(zhì)量差等，同時(shí)這些中小規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)資源的認(rèn)識(shí)和整合能力較低，對(duì)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的提高認(rèn)識(shí)模糊，嚴(yán)重地制約了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展水平與速度。從房地產(chǎn)企業(yè)資源利用角度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)整體 分析 來(lái)看，主要存在以下問(wèn)題。

　　首先，大量的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資源的認(rèn)識(shí)不足。很多房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮中資源不足甚至無(wú)資源就盲目上馬，給后期的開(kāi)發(fā)造成很大困難甚至導(dǎo)致樓盤(pán)爛尾或者企業(yè)破產(chǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)最重要的核心資源包括土地、資金（包括融資能力）和開(kāi)發(fā)管理能力。而多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)特別是大量的中、小企業(yè)能夠全部都擁有三項(xiàng)核心資源的并不多，資源分布不均衡。部分企業(yè)擁有開(kāi)發(fā)資金但是缺乏土地資源，但是也有很多企業(yè)資金匱乏的`同時(shí)，具有一定的土地儲(chǔ)備，所以房地產(chǎn)企業(yè)只有在對(duì)自身?yè)碛匈Y源的能力以及資源整合的能力進(jìn)行充分認(rèn)識(shí)之后，把握自身優(yōu)勢(shì)，通過(guò)資源整合，激活存量土地，發(fā)揮資源效能，增加市場(chǎng)有效供給，增加企業(yè)效益。

　　其次，很多房地產(chǎn)企業(yè)擁有部分核心資源，但是企業(yè)沒(méi)有能力將資源進(jìn)行充分整合并加以運(yùn)用。例如，目前大量的房地產(chǎn)企業(yè)存在融資渠道狹窄,企業(yè)融資困難的問(wèn)題等。特別是大量的中小房地產(chǎn)企業(yè)融資能力弱，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。隨著國(guó)家出臺(tái)了一系列 金融 政策，收緊銀根，很多擁有土地的開(kāi)發(fā)商或者在建項(xiàng)目都會(huì)面臨資金缺乏的問(wèn)題。所以，要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資源整合，開(kāi)發(fā)能夠利用的資源，從多個(gè)渠道籌措資金以保證企業(yè)的正常發(fā)展。

　　再次，部分房地產(chǎn)企業(yè)擁有一定資源，并且能夠整合其他資源為自身所用，但是仍存在資源整合不夠好，整合效率不夠高的問(wèn)題。例如房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，都會(huì)利用銀行貸款，但是很多企業(yè)過(guò)分依賴(lài)銀行貸款，特別是大型商業(yè)設(shè)施的依賴(lài)性更強(qiáng)。大型商業(yè)項(xiàng)目投資大，動(dòng)輒十幾億元或者是幾十億元。一旦出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)差、利潤(rùn)下降，達(dá)不到盈虧平衡點(diǎn)，就會(huì)造成銀行的不良貸款，增加銀行金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)也會(huì)造成難以挽回的損失。

　　三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資源整合的必要性

　　在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展中，企業(yè)的資源整合能力是構(gòu)成企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展有著重要意義，資源整合是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然方向。

　　1、資源整合是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控規(guī)范行業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果 2、資源整合是企業(yè)增強(qiáng)開(kāi)發(fā)能力、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期健康發(fā)展的需要

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是一項(xiàng)集建設(shè)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售于一體的巨大工程，涉及資金量巨大且投資回報(bào)期長(zhǎng)同時(shí)有著較大的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只能采取資金集中、綜合開(kāi)發(fā)，才能取得最佳規(guī)模效益。目前，我國(guó)以中、小型為主的眾多房地產(chǎn)公司必然分散資金配置，削弱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整體力量，提高行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，難以形成大規(guī)模綜合開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)。而運(yùn)用企業(yè)間資源整合將使眾多企業(yè)具有強(qiáng)大的綜合規(guī)模開(kāi)發(fā)整體能力并且降低風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期健康的發(fā)展。

　　2、資源整合是促使房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的必由之路

　　長(zhǎng)期以來(lái)，許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)形成了靠傳統(tǒng)的習(xí)慣來(lái)經(jīng)營(yíng)管理，沒(méi)有資源整合及提升管理能力的意識(shí)，企業(yè)之間相互排斥、惡性競(jìng)爭(zhēng)，非常不利于房地產(chǎn)企業(yè)及整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。在未來(lái)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，只有通過(guò)資源整合，企業(yè)才能優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、共同發(fā)展、增加市場(chǎng)份額、有效降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，極大地提升和增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　3、我國(guó)房地產(chǎn) 企業(yè) 資源整合策略

　　擁有廣泛而有效的資源和強(qiáng)大的資源整合能力是企業(yè)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)提高核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要途徑和手段。房地產(chǎn)企業(yè)資源整合的目標(biāo)具體分為企業(yè)資源與平臺(tái)的整合、企業(yè)品牌的整合、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)整合以及企業(yè)文化的整合等。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所需要的資源，一般的整合方式包括：企業(yè)并購(gòu)、合資或合股組建新公司、資金和土地資源的整合、擴(kuò)張收購(gòu)、拓寬新的融資渠道等。但是針對(duì) 目前 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資源整合方面存在的 問(wèn)題 ，以及 參考 國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)資源整合的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，可以提出以下解決措施。

　　首先，進(jìn)一步提高對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資源的認(rèn)識(shí)，了解企業(yè)擁有資源以及提高資源整合能力的重要性。多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到資源對(duì)企業(yè) 發(fā)展 具有舉足輕重的作用，但是也存在很多的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資源的認(rèn)識(shí)不足和對(duì)企業(yè)的資源整合能力不重視的情況。例如，有的企業(yè)沒(méi)有對(duì)自身資源進(jìn)行 分析 就開(kāi)展項(xiàng)目，甚至某些核心資源尚不具備。在資金不到位或者土地的相關(guān)手續(xù)沒(méi)有辦妥的情況下開(kāi)始房地產(chǎn)項(xiàng)目難免會(huì)給項(xiàng)目留下隱患甚至給企業(yè)帶來(lái)毀滅性的后果。所以企業(yè)在開(kāi)展項(xiàng)目之前就必須做好資源整合的工作，有計(jì)劃有順序的充分調(diào)動(dòng)各方資源，同時(shí)也要注重資源的可持續(xù)利用，保證以后企業(yè)長(zhǎng)期的發(fā)展，為后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　其次，房地產(chǎn)企業(yè)要在企業(yè)現(xiàn)有資源的前提下，充分利用多種手段、多種 方法 進(jìn)行資源整合。企業(yè)首先要對(duì)自身資源進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查可以分為對(duì)內(nèi)調(diào)查和對(duì)外調(diào)查；對(duì)內(nèi)調(diào)查的目的是弄清楚企業(yè)內(nèi)部所擁有的資源，最好進(jìn)行詳細(xì)的分類(lèi)以及資源的是否可持續(xù)利用，例如企業(yè)的資金、土地儲(chǔ)備和管理團(tuán)隊(duì)等。對(duì)外調(diào)查的目的是分析清楚企業(yè)外部可以利用的資源，例如需要進(jìn)行融資和貸款的銀行、政府土地和規(guī)劃等行政部門(mén)的公共關(guān)系、工程建筑材料方面的供貨商等。

　　在企業(yè)充分調(diào)查清楚自身所擁有和可以整合利用的資源后，就可以結(jié)合企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展以及短期的項(xiàng)目進(jìn)展進(jìn)行分析，還缺乏哪些核心資源，而哪些資源是自身不具備需要整合的，通過(guò)什么途徑進(jìn)行整合等，進(jìn)而解決企業(yè)發(fā)展中資源不足的問(wèn)題。在國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺(tái)后，因?yàn)橥恋氐南∪毙院统鞘械貎r(jià)的不斷攀升，很多的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著土地資源儲(chǔ)備不足的問(wèn)題。同時(shí)，因各地土地市場(chǎng)日益采用招拍掛方式及樓花預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的提高，使項(xiàng)目銷(xiāo)售前的資金占用加大，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金需求提出了更高的要求，常出現(xiàn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金不足的情況。為了發(fā)揮資源的最大效用，出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商之間有效整合資金優(yōu)勢(shì)和土地資源優(yōu)勢(shì)，由共同的關(guān)聯(lián)方進(jìn)行資源控制權(quán)的調(diào)配的合作方式。例如萬(wàn)科和中糧的合作就是雙方資金和土地資源的互補(bǔ)的成功例子，在目前國(guó)家宏觀調(diào)控有可能進(jìn)一步加強(qiáng)的背景下，很多房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)面臨資金缺乏或者土地儲(chǔ)備不足等問(wèn)題，也必然會(huì)走資金和土地資源的整合道路。另外房地產(chǎn)企業(yè)在拓寬新的融資渠道方面，除正常從國(guó)家銀行間接融資外，還可以通過(guò)與商業(yè)銀行、信托機(jī)構(gòu)、投資基金等合作，多方位拓展籌資渠道，保證公司業(yè)務(wù)發(fā)展資金需求；同時(shí)，部分企業(yè)也可以根據(jù)自身實(shí)際情況，充分整合資本市場(chǎng)資源，加快推出資本市場(chǎng)融資方案，以謀求企業(yè)更大的發(fā)展。

　　最后，加強(qiáng)企業(yè)人力資源的開(kāi)發(fā)與管理。人的因素是決定一切的。房地產(chǎn)業(yè)涉及的行業(yè)領(lǐng)域很多，需要多方面的知識(shí)與技能。充分利用好企業(yè)現(xiàn)有人才，選拔優(yōu)秀分子加入隊(duì)伍，實(shí)行優(yōu)勝劣汰的用人機(jī)制，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源整合的先決條件和根本保證。

　　四、結(jié)論

　　綜上所述，某些企業(yè)具有某種資源先天的優(yōu)勢(shì)，但是卻不具備其他資源，所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)諸如土地、資金等各種資源提高認(rèn)識(shí)并進(jìn)行充分整合，同時(shí)根據(jù)整合各方在企業(yè)理念、企業(yè)規(guī)模、人力資源、管理水平等方面的差異選擇適合的整合方式。在整合的過(guò)程中也必須重視企業(yè)資源分析以及企業(yè)間溝通的重要性，在對(duì)整合環(huán)境進(jìn)行充分分析的基礎(chǔ)上，制定明確的整合目標(biāo)和設(shè)計(jì)詳細(xì)的整合方案，確定強(qiáng)有力的整合領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)，在充分取得企業(yè)員工的認(rèn)可與支持的情況下根據(jù)企業(yè)具體情況分步驟穩(wěn)步推進(jìn)。

　　【參考文獻(xiàn) 】

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房地產(chǎn)的論文9

　　房地產(chǎn)企業(yè)成本管理缺乏先進(jìn)的成本管理方法，沒(méi)有系統(tǒng)的成本管理體系，導(dǎo)致房地產(chǎn)成本管理效果不佳。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)成本管理意識(shí)、增強(qiáng)先進(jìn)成本管理技術(shù)的運(yùn)用、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的運(yùn)用，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

　　房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)是復(fù)雜且綜合性強(qiáng)的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的進(jìn)程當(dāng)中，因?yàn)槌杀竟芾眢w系不成熟，最終導(dǎo)致項(xiàng)目整體成本無(wú)效。隨著科技的不斷進(jìn)步與發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境正一步步走向成熟，房地產(chǎn)企業(yè)將成本管理作為企業(yè)發(fā)展的新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)在日漸激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力中晉升的關(guān)鍵措施�，F(xiàn)如今，買(mǎi)方市場(chǎng)在市場(chǎng)中的比例較高，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，每一個(gè)細(xì)化市場(chǎng)中都很激烈，但是大多數(shù)生產(chǎn)的都是相同質(zhì)量的產(chǎn)品，大同小異。如果房地產(chǎn)企業(yè)比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手具有更大成本優(yōu)勢(shì)，那么它將具有更強(qiáng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本管理的意義

　　所謂房地產(chǎn)成本，是指房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)、銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中而花費(fèi)的各項(xiàng)耗費(fèi)之和，其中主要包括前期工程費(fèi)、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、貸款利息、管理費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、稅費(fèi)以及其他費(fèi)用。成本控制在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中是一項(xiàng)重要工作，是一個(gè)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的系統(tǒng)工程。一個(gè)企業(yè)成本管理的領(lǐng)先是企業(yè)在日漸激烈競(jìng)爭(zhēng)中取勝的重要戰(zhàn)略之一，更多的企業(yè)不斷打響開(kāi)源節(jié)流、降低支出的口號(hào)。事實(shí)上，任何企業(yè)無(wú)論采取何種方法及措施，都無(wú)法取代成本預(yù)算控制管理這一項(xiàng)工作。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的成本控制管理是企業(yè)必須重視的問(wèn)題。由于成本管理指標(biāo)是一種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，成本指數(shù)顯示房地產(chǎn)商的工作是好還是壞。開(kāi)展成本管理工作，有利于促進(jìn)生產(chǎn)管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合管理水平，所以房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本預(yù)算控制管理勢(shì)在必行，抓好這項(xiàng)管理工作可以帶動(dòng)全局。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在問(wèn)題

　　1.對(duì)成本管理意識(shí)較弱

　　目前，只有小部分房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到了全要素、全方位的成本管理，其余大部分房地產(chǎn)企業(yè)都沒(méi)有實(shí)現(xiàn)成本的有效管理。一些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為設(shè)計(jì)階段的成本管理是重點(diǎn)，其他階段對(duì)成本管理影響很小，部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為只有原材料和設(shè)備的提供才是成本管理的關(guān)鍵，這種觀點(diǎn)是不全面的'。成本管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本管理的中樞，應(yīng)當(dāng)將成本控制放在與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益對(duì)等的位置上，對(duì)于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確成本核算對(duì)象，并對(duì)其進(jìn)行全面、科學(xué)、合理地分析。領(lǐng)導(dǎo)要明確成本控制的目標(biāo)，堅(jiān)持培養(yǎng)成本控制人員的專(zhuān)業(yè)性。如今房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)道路愈來(lái)愈精細(xì)化了，只有更精細(xì)的企業(yè)成本管理理念，才能促進(jìn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展。

　　2.缺乏先進(jìn)的成本管理方法

　　目標(biāo)成本法、定額法是主要的成本管理方法，是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的傳統(tǒng)方法。由于這種方法報(bào)告的時(shí)效性相對(duì)滯后，所以這種核算方法無(wú)法充分發(fā)揮成本管理的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理理念，以節(jié)約并降低成本、節(jié)省用度為標(biāo)準(zhǔn)，以成本節(jié)省為主導(dǎo)的傳統(tǒng)成本管理方法，不便于合理計(jì)算成本，不利于全面分析房地產(chǎn)企業(yè)在特定產(chǎn)品、間接費(fèi)用分配的精確性和合理性，使用單一的成本計(jì)算分配標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)間接導(dǎo)致成本分配信息失真，成本信息精確度降低，損傷房地產(chǎn)公司為未來(lái)業(yè)績(jī)支出一些短期看起來(lái)成本高昂費(fèi)用的積極性，從而影響房地產(chǎn)公司的技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)品升級(jí)。生產(chǎn)管理缺乏全面考慮，沒(méi)有真正形成系統(tǒng)的成本管理方法，不利于對(duì)成本的宏觀調(diào)控。

　　3，沒(méi)有完善的成本管理制度體系

　　盡管一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了相對(duì)完整的成本管理系統(tǒng)，但是，沒(méi)有真正考核工作效果，或者只是注重處罰，不注重獎(jiǎng)勵(lì)或獎(jiǎng)勵(lì)力度不夠，嚴(yán)重打擊職工的積極性，損害了職工的利益，也給企業(yè)帶來(lái)間接影響。企業(yè)能否有效地將權(quán)利與責(zé)任相結(jié)合，是每一個(gè)員工所關(guān)心的。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，是一個(gè)涉及大量資本運(yùn)營(yíng)的發(fā)展過(guò)程，是一個(gè)資金運(yùn)營(yíng)成本較高的產(chǎn)業(yè)。雖然大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都很重視成本管理，但因?yàn)楣芾斫?jīng)驗(yàn)不足，沒(méi)能及時(shí)在公司內(nèi)部建立起標(biāo)準(zhǔn)的成本管理系統(tǒng)，包含規(guī)章制度、崗位職責(zé)和掌控流程等，許多房地產(chǎn)企業(yè)也沒(méi)有設(shè)立專(zhuān)門(mén)的成本管理部門(mén)。

　　三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的策略

　　1.樹(shù)立房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的意識(shí)

　　大多數(shù)員工應(yīng)當(dāng)樹(shù)立良好的成本管理意識(shí)，提高員工的成本管理意識(shí)，提高員工專(zhuān)業(yè)知識(shí)水平，使其全面參與到房地產(chǎn)管理工作中。加強(qiáng)成本管理，充分認(rèn)識(shí)成本和收入之間的緊密聯(lián)系，貫通技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合、生產(chǎn)與管理并重的原則，加強(qiáng)宣傳教育，提高職工的成本意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)管理者要提高職工的自主管理意識(shí)，在日常成本管理中，積極地采用約束與激勵(lì)機(jī)制，達(dá)成自主管理，從而有效降低成本。

　　2.加強(qiáng)成本管理技術(shù)運(yùn)用

　　全面了解公司的成本結(jié)構(gòu)和管理，提高其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)中，間接成本占很大一部分，它的結(jié)構(gòu)和歸屬性徹底變化，在生產(chǎn)過(guò)程之外也產(chǎn)生很多費(fèi)用，它以顧客鏈為導(dǎo)向，以?xún)r(jià)值鏈為中心，完全轉(zhuǎn)變了房地產(chǎn)企業(yè)的“工作流程”，強(qiáng)調(diào)協(xié)調(diào)內(nèi)部和外部客戶(hù)之間的關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)要協(xié)調(diào)各個(gè)部門(mén)、各個(gè)環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的需求、材料的供應(yīng)、生產(chǎn)和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的操作形成連續(xù)，同步“工作流程”。通過(guò)作業(yè)分析，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流程優(yōu)化改造，消除所有不能增加價(jià)值的作業(yè)，選擇成本較低的作業(yè)，真正做到房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)作業(yè)改進(jìn)，提高作業(yè)效率。通過(guò)流程優(yōu)化重組，結(jié)束部門(mén)之間繁瑣的文件傳遞和工作交接，減少審核和監(jiān)督，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的整體優(yōu)化，建立房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。通過(guò)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，不斷提高成本控制水平，確保企業(yè)獲得最大經(jīng)濟(jì)效益。

　　3，加強(qiáng)全面預(yù)算管理

　　先進(jìn)的信息技術(shù)現(xiàn)已被廣泛用于房地產(chǎn)企業(yè)管理領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)投資大、高風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)周期的行業(yè)，大部分都采用成本高、效率低的經(jīng)營(yíng)方式，為了改變這種經(jīng)營(yíng)方式，企業(yè)必須擴(kuò)展實(shí)時(shí)跟蹤信息管理系統(tǒng)，為每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)提供準(zhǔn)確、有效路徑和有利信息。另外合理、全面的預(yù)算管理能夠進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理能力和水準(zhǔn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金聚集型行業(yè)，資本成本高，當(dāng)設(shè)定的預(yù)算方向可以反映為股東所創(chuàng)造的超過(guò)資本本金的價(jià)位時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效預(yù)算管理就顯得尤為重要，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都需要根據(jù)自身特點(diǎn)做出符合企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況的全面預(yù)算。建立與房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)相一致的預(yù)算指標(biāo)，主要體現(xiàn)為高度集中的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，要有一個(gè)準(zhǔn)確定位的成本管理責(zé)任。預(yù)算的編制一定要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)和策略編寫(xiě)，組織各部門(mén)編制預(yù)算。預(yù)算經(jīng)審批后，為了確保預(yù)算的執(zhí)行體系全面具體，要將其落實(shí)到各個(gè)部門(mén)、各個(gè)崗位上，所有執(zhí)行人員必須認(rèn)真負(fù)責(zé)。成本管理主要做的是管理，不僅要做項(xiàng)目成本管理，建立起良好的成本概念，也要加強(qiáng)績(jī)效考核。由于建立成本控制是每個(gè)人的責(zé)任，因此，每個(gè)級(jí)別的組織都需要人員參與、合作，每個(gè)人都應(yīng)參與活動(dòng)和評(píng)估，對(duì)不合理的需要、不規(guī)則的設(shè)計(jì)等不同節(jié)點(diǎn)的控制，都是保證項(xiàng)目成本控制順利實(shí)現(xiàn)的重要條件。成本控制是通過(guò)項(xiàng)目載體，以及實(shí)現(xiàn)過(guò)程中涉及到所有相關(guān)部門(mén)來(lái)得以實(shí)現(xiàn)最終控制，這是相互匹配的問(wèn)題，通過(guò)有效合作，將項(xiàng)目進(jìn)度管理、成本管理和基金管理有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)利益最大化，提供良好的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。

　　4.建立先進(jìn)的成本管理體系

　　目前，對(duì)影響成本管理的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，成本管理體系的建立是以標(biāo)準(zhǔn)成本管理為基礎(chǔ)，采用系統(tǒng)管理的方法，確定定額管理的全過(guò)程，把所有產(chǎn)品的買(mǎi)賣(mài)情況作為投資和開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品的基礎(chǔ)策略，進(jìn)行成本動(dòng)因分析，鼓勵(lì)經(jīng)營(yíng)人員把主要精力放在能源管理、備件管理、工模具管理、外圍工程管理等方面，明確各個(gè)崗位成本核算員工的具體職責(zé)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的全面覆蓋，為房地產(chǎn)企業(yè)工序成本不斷降低提供制度保障。要制定目標(biāo)成本的考核機(jī)制與管理辦法，做到目標(biāo)明確、責(zé)任明確，以此確保成本的可控性。建立行之有效的各種機(jī)制，借助房地產(chǎn)企業(yè)的^管理系統(tǒng)，提高數(shù)據(jù)的系統(tǒng)性和準(zhǔn)確性，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，提高房地產(chǎn)作業(yè)成本法的運(yùn)用效率，降低實(shí)施難度，減少管理成本，增加企業(yè)的整體效益。

　　綜上所述，企業(yè)要在實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷調(diào)整組織機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)流程、加強(qiáng)管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，不斷提高業(yè)務(wù)水平來(lái)適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)占有率。執(zhí)行嚴(yán)格的內(nèi)部成本管理控制，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本，激勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗，明確目標(biāo)成本的制定與責(zé)任體系，建立行之有效的各種機(jī)制，以保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

房地產(chǎn)的論文10

　　摘要：近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展雖然一直處于上升的趨勢(shì)，但是所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更好的發(fā)展，就需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理，這樣在確保工程項(xiàng)目具有更高質(zhì)量的同時(shí)，使得房地產(chǎn)企業(yè)的利益實(shí)現(xiàn)最大化�；�于此，本文主要對(duì)如何更好地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理進(jìn)行了分析和研究，以供相關(guān)人士參考。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；工程管理

　　1前言

　　由于房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，而且對(duì)于施工要求也較高，這就需要對(duì)其做好相應(yīng)的工程管理工作，以免造成較大的資源浪費(fèi)或者是建設(shè)問(wèn)題。將科學(xué)合理的管理方法應(yīng)用到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理中，能夠使得建設(shè)資源得到最大化的應(yīng)用，并且有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的井然有序進(jìn)行，最終為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)獲得更大的利益打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　2工程管理的概念以及模式

　　2.1工程管理的概念

　　房地產(chǎn)企業(yè)是以盈利為目的的，而盈利的途徑就是開(kāi)源節(jié)流，其中，開(kāi)源是指開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品、開(kāi)拓新市場(chǎng)、開(kāi)展新業(yè)務(wù)等等，而節(jié)流則主要體現(xiàn)在企業(yè)的成本控制方面，而工程管理便是其中很關(guān)鍵的因素，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，自然也不例外，在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，進(jìn)行工程管理能夠使得施工資源得到最大化的利益，從而有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

　　2.2工程管理的模式

　　在工程管理中，為了提高成本控制的精確程度，而引入了數(shù)字模型，從而使得成本預(yù)算工作變得更加的具體化，并且在項(xiàng)目管理的各個(gè)階段的成本都能進(jìn)行有效地成本控制，為了降低企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)出現(xiàn)偏差的現(xiàn)象發(fā)生的可能性，通常會(huì)將成本的控制與預(yù)算進(jìn)行結(jié)合，因?yàn)樵陧?xiàng)目管理中，根據(jù)成本控制的過(guò)程就可以判斷其是否存在問(wèn)題。

　　3加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的策略

　　3.1明確材料的品牌、規(guī)格和價(jià)格

　　由于現(xiàn)在的施工材料品種非常的多，再加上價(jià)格也是相差甚大，如果不做好相應(yīng)的措施進(jìn)行控制，那么將會(huì)使得建筑工程的造價(jià)將會(huì)大幅度的上升。因此，在開(kāi)始施工之前，就必須要對(duì)施工中所使用到的材料的品牌、規(guī)格和相應(yīng)的價(jià)格有一個(gè)明確的規(guī)定，并且還需要自身對(duì)市場(chǎng)上建筑材料的價(jià)格有非常清晰地了解，這樣不僅能夠根據(jù)業(yè)主的實(shí)際需求進(jìn)行更好的建筑工程施工，同時(shí)還能有效的防止因材料價(jià)格上面的差異而出現(xiàn)工程造價(jià)波動(dòng)過(guò)大的情況出現(xiàn)。

　　3.2對(duì)施工資源進(jìn)行合理地分配

　　在進(jìn)行建筑施工的時(shí)候，不管是進(jìn)行施工的工作人員，還是所使用到的施工材料和機(jī)械設(shè)備，這些都需要投入大量的資金。因此，為了確保將工程造價(jià)工作做得更好，還需要邀請(qǐng)有關(guān)部門(mén)的人員在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)測(cè)，對(duì)于施工中的各項(xiàng)投入進(jìn)行精準(zhǔn)的確定，以減少不必要的資金浪費(fèi)。最后，對(duì)于建筑施工中的定價(jià)，還需要進(jìn)行相應(yīng)的校對(duì)，從而避免造成較大的定價(jià)誤差。

　　3.3工程質(zhì)量監(jiān)管

　　就現(xiàn)階段來(lái)看，我國(guó)工程質(zhì)量監(jiān)管人員的素質(zhì)水平比較低。為了從根本上控制工程監(jiān)管質(zhì)量，監(jiān)管單位必須對(duì)質(zhì)量工作人員的素質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格考核，不但嚴(yán)格要求監(jiān)管人員擁有自律性和自覺(jué)性，而且還嚴(yán)格要求監(jiān)管人員具有良好的工作態(tài)度與經(jīng)驗(yàn)，能夠嚴(yán)格要求自己并嚴(yán)格處理所監(jiān)管工作中的問(wèn)題。在工作過(guò)程中，還需要工程質(zhì)量監(jiān)管部門(mén)對(duì)工作人員的進(jìn)行定期培訓(xùn)和教育，從而使工作人員在工作和學(xué)習(xí)中進(jìn)步。與此同時(shí)，傳統(tǒng)的工程質(zhì)量監(jiān)督理念往往會(huì)導(dǎo)致方法錯(cuò)誤、工程質(zhì)量低等問(wèn)題的`產(chǎn)生。因此，在建筑工程的質(zhì)量監(jiān)督過(guò)程中，必須要與時(shí)俱進(jìn)，創(chuàng)新工程質(zhì)量監(jiān)督理念，滿(mǎn)足時(shí)代發(fā)展與市場(chǎng)需求的客觀要求。一方面，投資方應(yīng)該在一定程度放棄直接的干預(yù)建筑工程，尤其是在專(zhuān)業(yè)施工技術(shù)的重要環(huán)節(jié)，把工程質(zhì)量監(jiān)督工作交由監(jiān)理部門(mén)，恢復(fù)施工單位的主動(dòng)權(quán)。另一方面，在工程質(zhì)量監(jiān)督過(guò)程中，必須充分考慮市場(chǎng)、地區(qū)間的差異性，樹(shù)立工程質(zhì)量監(jiān)督意識(shí)，創(chuàng)新質(zhì)量監(jiān)督方法，重視建筑工程的質(zhì)量監(jiān)督工作，以確保落實(shí)建筑工程的質(zhì)量監(jiān)督的各項(xiàng)工作。最后，還需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的監(jiān)管力度，從而確保房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的公平和公正性，這樣能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的更好進(jìn)行打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。與此同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售，也需要加大監(jiān)管的力度，嚴(yán)禁房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“假買(mǎi)假賣(mài)”的情況，一旦發(fā)現(xiàn)有此種情況，需要進(jìn)行嚴(yán)肅處理，從而為房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展提供良好的環(huán)境。

　　3.4工程變更管理

　　在對(duì)工程進(jìn)行建設(shè)的過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)工程變更的情況。對(duì)于工程的變更一般是由當(dāng)事人或者第三方提出的，在提出之后需要經(jīng)過(guò)多方協(xié)商，協(xié)商達(dá)成一致才有效。眾所周知，在工程建設(shè)的過(guò)程中，如果出現(xiàn)工程變更的情況，那么不僅會(huì)延長(zhǎng)工程的建設(shè)工期，同時(shí)還會(huì)因?yàn)楣こ痰淖兏�產(chǎn)生額外的費(fèi)用。由于工程的建設(shè)工作往往是不可預(yù)見(jiàn)的，因此在對(duì)工程進(jìn)行管理的時(shí)候，將合同管理應(yīng)用其中，如果發(fā)生工程變更的情況，若是業(yè)主提出需要進(jìn)行變更的，監(jiān)理工程師能夠根據(jù)實(shí)際的合同來(lái)規(guī)定工程的變更情況。如果是承包商請(qǐng)求變更，監(jiān)理工程師首先需要對(duì)變更方案進(jìn)行審查，審查合格后還必須報(bào)給業(yè)主，只有業(yè)主同意之后才能再根據(jù)合同的情況來(lái)進(jìn)行工程的變更。對(duì)于工程變更之后所產(chǎn)生的額外費(fèi)用，可以依據(jù)合同來(lái)進(jìn)行分配，這樣能夠有效地減少因工程變更而發(fā)生的糾紛問(wèn)題，最終確保整個(gè)工程建設(shè)能夠更好的進(jìn)行。

　　4結(jié)束語(yǔ)

　　綜上所述，隨著我國(guó)建筑市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)要求將會(huì)越來(lái)越高。如果在實(shí)際的施工過(guò)程中，不能做好相應(yīng)的工程管理工作，那么將會(huì)使得房地產(chǎn)施工項(xiàng)目的問(wèn)題叢生，這對(duì)于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，促進(jìn)其將來(lái)的進(jìn)一步發(fā)展是非常不利的。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)管理人員，需要重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理工作，并且在今后的實(shí)際工作中，不斷學(xué)習(xí)和總結(jié)工程管理的要求，確保將這一工作做得更好，最終促進(jìn)我國(guó)建筑行業(yè)獲得更快、更好的發(fā)展。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　[2]高明崗.淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計(jì),20xx(10):758～759.

　　[3]吳茂坤.淺談溝通管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理中的運(yùn)用[J].中國(guó)高新技術(shù)企業(yè),20xx(1):151～152.

房地產(chǎn)的論文11

　　1、引 言

　　房地產(chǎn)的價(jià)格在很大程度上取決于房地產(chǎn)的影響因素狀況，而影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，鄔連東、張方在公寓住宅的定價(jià)研究中，考慮商業(yè)繁華程度、軌道交通、文化娛樂(lè)餐飲、醫(yī)療條件、教育條件、臨近大學(xué)、容積率等因素作為影響房?jī)r(jià)的主要參考。尚宇梅等人在房地產(chǎn)的評(píng)估中引用如下影響因素：地段、繁華程度、交通便捷度、環(huán)境景觀、建筑物情況、臨街狀況、設(shè)施狀況以及裝修狀況。李睿在使用層次分析法進(jìn)行住宅類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格研究中，考慮了三大類(lèi)的影響因素：交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施。

　　房地產(chǎn)的價(jià)格因其不同的影響因素特征而有所不同，針對(duì)具有不同特征的房地產(chǎn)，適當(dāng)采取相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策略對(duì)于提高房地產(chǎn)價(jià)格、提升消費(fèi)者預(yù)期有著良好作用。比如，對(duì)于有著良好的建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料，或者大戶(hù)型乃至復(fù)式樓盤(pán)，可以著重從建筑因素方面對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行宣傳，以使消費(fèi)者相信并了解該樓盤(pán)的品質(zhì);對(duì)于觀景房，售房的亮點(diǎn)便可以是樓盤(pán)的景觀可視度，并且通�？梢钥吹骄坝^的房源具有更高的價(jià)位以及上漲預(yù)期;對(duì)于靠近商業(yè)中心的樓盤(pán)，便要從樓盤(pán)的商業(yè)便捷度著手宣傳，周?chē)�的設(shè)施如何齊全、生活如何方便等。房地產(chǎn)區(qū)位的選擇，以及伴隨而來(lái)的營(yíng)銷(xiāo)策略對(duì)于一個(gè)樓盤(pán)的品質(zhì)提升有著非常重要的作用。

　　2、依托房源特征，借勢(shì)宣傳

　　從影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素當(dāng)中選擇適于本樓盤(pán)的特征進(jìn)行樓盤(pán)的選址、開(kāi)發(fā)以及營(yíng)銷(xiāo)是開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的關(guān)鍵。依據(jù)不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素（建筑因素、區(qū)位因素、人文因素、環(huán)境因素、自然因素），采取不同的營(yíng)銷(xiāo)手段以借勢(shì)宣傳。

　　2.1 具有建筑因素優(yōu)勢(shì)的房源

　　具有建筑因素優(yōu)勢(shì)的樓盤(pán)吸引買(mǎi)房者，主要從其優(yōu)質(zhì)的建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料，優(yōu)美的建筑布局，較高的容積率，良好的裝修及建筑外觀，以及相關(guān)車(chē)庫(kù)配備、保溫隔音、抗震等級(jí)等方面進(jìn)行造勢(shì)。

　　房屋的建筑因素與房屋本身的品質(zhì)是緊密聯(lián)系在一起的，房屋是否真正舒服，只有住進(jìn)去才知道;具有良好建筑優(yōu)勢(shì)的房源帶給住房者的不僅是舒適、踏實(shí)，其升值潛力也非常大。比如，在隔音方面，隔音差的房源樓下甚至都能聽(tīng)到樓上說(shuō)話，而隔音效果好的房源能達(dá)到外界非常吵的時(shí)候，家里仍然非常安靜。在具體的營(yíng)銷(xiāo)中，可以從對(duì)比的'角度讓買(mǎi)房者感受到房源的優(yōu)良品質(zhì)，使買(mǎi)房者愿意購(gòu)買(mǎi)，并且始終滿(mǎn)意。

　　2.2 具有區(qū)位因素優(yōu)勢(shì)的房源

　　在區(qū)位因素分析中，對(duì)于商業(yè)服務(wù)業(yè)作用分值，影響因素作用分值按指數(shù)衰減公式進(jìn)行計(jì)算，即：

　　很明顯，“濱�；▓@”距離該處主題公園很近，具有明顯的人文因素優(yōu)勢(shì)。同該處房產(chǎn)同時(shí)具備了區(qū)位、人文等方面的優(yōu)勢(shì)，也就無(wú)怪于當(dāng)下每平方米19856元的高價(jià)了。

　　人文、自然以及環(huán)境狀況主要滿(mǎn)足人們娛樂(lè)、休閑、教育、發(fā)展等方面需求的，具有此類(lèi)優(yōu)勢(shì)的房源應(yīng)當(dāng)憑借周?chē)�設(shè)施的優(yōu)勢(shì)借勢(shì)發(fā)展出房屋特色。如毗鄰公園的房屋可以仿照主題公園特征建造房屋，在房屋的結(jié)構(gòu)、外觀設(shè)計(jì)上，使房屋更有使人舒心愉悅的感覺(jué)。完善小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施，可以建小的游樂(lè)區(qū)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、水榭、亭臺(tái)等，如此借勢(shì)不僅可以提高該處樓盤(pán)的品位，使人心情愉快，又能憑借獨(dú)有的文化、娛樂(lè)氣息提升房源品質(zhì)。其中，觀景房的設(shè)計(jì)要特別注意景觀的可視度，景觀對(duì)于房?jī)r(jià)的提升有著非常重要的作用，不僅體現(xiàn)在樓盤(pán)之間，同一樓盤(pán)中，具有不同景觀可視度的樓層差價(jià)也相當(dāng)大。

房地產(chǎn)的論文12

　　摘要：在目前美國(guó)金融海嘯的沖擊下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)受到了顯著影響，在這種情況下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)如何樹(shù)品牌，如何提高企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)力，已成為關(guān)系到企業(yè)成敗的關(guān)鍵問(wèn)題。試圖通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)如何加強(qiáng)品牌建設(shè)，希望能為企業(yè)找到一條以品牌來(lái)提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的道路做出有益的探索。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；品牌；營(yíng)銷(xiāo)

　　1、房地產(chǎn)品牌營(yíng)銷(xiāo)

　　房地產(chǎn)品牌是指用于識(shí)別某個(gè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的某個(gè)項(xiàng)目和系列項(xiàng)目的名字、名詞、符號(hào)或設(shè)計(jì)，或是上述的總合，其目的是要使自己開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有別于其他競(jìng)爭(zhēng)者。房地產(chǎn)品牌與其他產(chǎn)品品牌相比，具有更為廣泛的內(nèi)涵。首先他不僅僅是項(xiàng)目品牌，還應(yīng)包括區(qū)域品牌。房地產(chǎn)所在的地理位置。城市的規(guī)格和地位不同，將產(chǎn)生不同的積聚效應(yīng)，其輻射影響范圍有明顯的差異。房地產(chǎn)產(chǎn)品所在城市的地位與層次的高低，在很大程度上決定了該產(chǎn)品品牌效應(yīng)的強(qiáng)弱，對(duì)于樹(shù)立開(kāi)發(fā)商形象將產(chǎn)生不同的影響效果。同時(shí)，區(qū)域特征也會(huì)影響項(xiàng)目的層次和附加值。其次，房地產(chǎn)品牌還應(yīng)包括企業(yè)品牌。企業(yè)聲譽(yù)的好壞直接影響項(xiàng)目形象的塑造和推廣，企業(yè)知名度反映了企業(yè)的實(shí)力，企業(yè)品牌對(duì)項(xiàng)目品牌將產(chǎn)生直接影響。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額大，周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力在很大程度上影響著購(gòu)房者對(duì)其所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的判斷。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的龍頭，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)能夠創(chuàng)造市場(chǎng)，開(kāi)拓和激發(fā)市場(chǎng)潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。房地產(chǎn)品牌營(yíng)銷(xiāo)策略與一般的營(yíng)銷(xiāo)策略是有區(qū)別的。營(yíng)銷(xiāo)策略通常有四種：產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、促銷(xiāo)策略和渠道策略。

　�。�1）從產(chǎn)品策略來(lái)看，一般營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)行產(chǎn)品定位往往是某各地段造什么樣子的房子好銷(xiāo)就可以了，如果同一段有幾家開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)就會(huì)造成激烈競(jìng)爭(zhēng)的局面。房地產(chǎn)是一種特殊的產(chǎn)品，應(yīng)滿(mǎn)足消費(fèi)者不同的需求。例如，隨著濱海新區(qū)的新定位，開(kāi)發(fā)區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)將繼續(xù)增強(qiáng)，市場(chǎng)對(duì)高檔住宅仍然具有較強(qiáng)的需求。但是，新的城市建設(shè)和外來(lái)購(gòu)房者的迅速增加正推動(dòng)開(kāi)發(fā)區(qū)出現(xiàn)新一輪的房地產(chǎn)價(jià)格快速攀升，會(huì)對(duì)區(qū)內(nèi)從業(yè)人員在開(kāi)發(fā)區(qū)置業(yè)帶來(lái)一定程度的影響，尤其是從業(yè)時(shí)間較短的青年白領(lǐng)將面臨更大的置業(yè)壓力�？梢钥紤]在大力發(fā)展高檔住宅、寫(xiě)字樓、商服物業(yè)的基礎(chǔ)上，建設(shè)配套設(shè)施齊全、物業(yè)管理完善的“白領(lǐng)公寓”項(xiàng)目，向剛?cè)雲(yún)^(qū)工作的“白領(lǐng)們”提供出租型的公寓式住房，既滿(mǎn)足社會(huì)需要也使企業(yè)能實(shí)現(xiàn)較好的收益。

　�。�2）從價(jià)格策略來(lái)看，自20xx年開(kāi)始，深圳、上海等一線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始大幅下降，繼而影響到全國(guó)房?jī)r(jià)，天津房?jī)r(jià)受大環(huán)境影響也出現(xiàn)了不同程度的下跌。

　　筆者認(rèn)為品牌營(yíng)銷(xiāo)在定價(jià)時(shí)空間比較大，因?yàn)橄�費(fèi)者愿意以高價(jià)付出換取高品質(zhì)。開(kāi)發(fā)商不要輕言降價(jià)，但房地產(chǎn)的銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，在制定價(jià)格策略時(shí)，必須考慮這期間的變化因素，并為下一銷(xiāo)售過(guò)程留有較大的價(jià)格變化余地。當(dāng)銷(xiāo)售形勢(shì)良好需要上調(diào)價(jià)格時(shí)，可直接調(diào)高標(biāo)定銷(xiāo)價(jià)；當(dāng)銷(xiāo)售不利需要降價(jià)時(shí)，可不直接調(diào)低底價(jià)，只需大打折扣即可促進(jìn)銷(xiāo)售，同時(shí)積極出招吸引客戶(hù)如：（1）采用降低首付款比例的營(yíng)銷(xiāo)手法。推出首付一成的優(yōu)惠政策，其余10％則先由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，在交房時(shí)由購(gòu)房者一次性付清（2）置業(yè)保值計(jì)劃。開(kāi)發(fā)商為了打消消費(fèi)者的顧慮，鼓勵(lì)他們買(mǎi)房推出的置業(yè)保值計(jì)劃。一般在約定購(gòu)房后一段時(shí)間之內(nèi)，如消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的房源出現(xiàn)價(jià)格下降，消費(fèi)者可以退房或者開(kāi)發(fā)商補(bǔ)給消費(fèi)者相應(yīng)的差價(jià)。

　�。�3）從促銷(xiāo)策略來(lái)看，一般營(yíng)銷(xiāo)在廣告宣傳往往是急功近利，開(kāi)盤(pán)式廣告急風(fēng)暴雨，市場(chǎng)打開(kāi)后大幅減少甚至停止，銷(xiāo)售下降又開(kāi)始做廣告，這樣廣告在消費(fèi)者心耳中必定大打折扣。品牌營(yíng)銷(xiāo)同樣需要有廣告支持，而且對(duì)廣告的依賴(lài)程度比一般營(yíng)銷(xiāo)更大，品牌營(yíng)銷(xiāo)的廣告必須有持續(xù)性、恒溫性。同時(shí)品牌廣告不可以有任何虛假成分。因?yàn)椋�一次虛假�(gòu)V告會(huì)給企業(yè)品牌造成不良影響，企業(yè)要做好品牌，必須一諾千金。

　　（4）從促銷(xiāo)渠道來(lái)看，促銷(xiāo)路子很多。真正規(guī)范的方向應(yīng)該是專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售，國(guó)外經(jīng)驗(yàn)普遍證明，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道中必須有一大批較高水準(zhǔn)的中介機(jī)構(gòu)，如咨詢(xún)機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、交易機(jī)構(gòu)、代理機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和法律機(jī)構(gòu)等。這些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人已成了房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道中的“基石”。

　　2、注重房地產(chǎn)的差異性

　�。�1）風(fēng)格。是客戶(hù)的視覺(jué)和感覺(jué)效果。風(fēng)格的追求肯定增加成本，但風(fēng)格滿(mǎn)足客戶(hù)感官的愉悅，個(gè)性的追求。

　�。�2）特色功能。其主要以客戶(hù)的認(rèn)知度和其他開(kāi)發(fā)商模仿的可能為基礎(chǔ)。對(duì)產(chǎn)品的基本功能進(jìn)行補(bǔ)充。在今天的購(gòu)房族中，人們不僅要求“住的下”更要求“住的好”，住宅環(huán)境的營(yíng)造，已成為當(dāng)今樓盤(pán)的重要賣(mài)點(diǎn)。

　�。�3）性能質(zhì)量。指物業(yè)在使用中的實(shí)際表現(xiàn)水平。

　�。�4）設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)是以上三個(gè)方面的最終實(shí)現(xiàn)，有相當(dāng)程度的復(fù)雜性。

　　3、注意挖掘房地產(chǎn)的附加值

　　房地產(chǎn)附加值是指超越包括物業(yè)成本和開(kāi)發(fā)物業(yè)預(yù)計(jì)應(yīng)得的利潤(rùn)相加之外的價(jià)值部分。主要是由房地產(chǎn)所處位置、物業(yè)開(kāi)發(fā)商的企業(yè)形象、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理及售后服務(wù)等因素決定，對(duì)該房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)成敗起著極為關(guān)鍵的作用。它能夠增強(qiáng)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)信心，對(duì)房地產(chǎn)的良性循環(huán)，品牌提升意義重大。

　�。�1）住宅產(chǎn)品重在一個(gè)整體概念，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了有形實(shí)物范圍，除核心產(chǎn)品和有形產(chǎn)品外，即消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)所得到的附加服務(wù)和附加利益，包括售前咨詢(xún)服務(wù)、售中代辦手續(xù)服務(wù)和售后物業(yè)管理服務(wù)。因此，作為開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)樹(shù)立全面的服務(wù)意識(shí)，不斷深化服務(wù)理念。提高企業(yè)的`整體素質(zhì)。提高服務(wù)品牌的文化內(nèi)涵，為廣大的住戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。在他們享受高品質(zhì)的服務(wù)的同時(shí)，感受到品牌服務(wù)的魅力，是他成為耳熟能詳、口碑傳唱的品牌。

　�。�2）房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)即物業(yè)管理，其質(zhì)量的高低對(duì)于房地產(chǎn)品牌的樹(shù)立和品牌市場(chǎng)的形成尤為重要。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，是創(chuàng)建品牌住宅小區(qū)的延續(xù)和完善。

　　4、形成有效的企業(yè)用人機(jī)制

　　提升房地產(chǎn)品牌靠什么？靠資金、靠技術(shù)、靠管理，但是歸根到底是靠人才。人力資源是房地產(chǎn)企業(yè)第一位戰(zhàn)略性資源，是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。創(chuàng)立房地產(chǎn)品牌靠的是優(yōu)秀的企業(yè)家的主宰，多種專(zhuān)家人才的整合，企業(yè)廣大員工的創(chuàng)新進(jìn)取精神及智能潛力的發(fā)揮。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)出知名品牌，就必須建立以專(zhuān)業(yè)人才為主體、以?xún)?yōu)秀員工為骨干的最佳人才整合機(jī)制，一次發(fā)揮整體功能和優(yōu)勢(shì)。

　�。�1）房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的同時(shí)，應(yīng)把開(kāi)發(fā)人才資源放在更加重要的位置，按照房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的要求，認(rèn)真抓好人力資源的“進(jìn)”、“管”、“出”幾個(gè)環(huán)節(jié)工作，為優(yōu)秀人才的施展才干和健康成長(zhǎng)提供廣闊的空間。具體來(lái)說(shuō)，進(jìn)：就是要大膽引進(jìn)人才，通過(guò)向社會(huì)招聘吸納優(yōu)秀人才。管：就是要從對(duì)人才的靜態(tài)管理轉(zhuǎn)變?yōu)閯?dòng)態(tài)管理。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)知人善任，用人不疑，充分調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，鼓勵(lì)他們?cè)诠ぷ髦邪l(fā)揮自己的聰明才智。出：就是應(yīng)實(shí)行人才交換與合理流動(dòng)，形成良好的人才競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。在提高薪酬待遇、適應(yīng)市場(chǎng)人才價(jià)值的同時(shí)，更重要的是為人才提供良好的施展才智的工作環(huán)境。拓展其施展才華的領(lǐng)域，創(chuàng)造出與高層次人才向匹配的知識(shí)與科技含量高的崗位，做到用事業(yè)留人、用感情留人和用適合的薪酬待遇留人。

　　（2）應(yīng)努力構(gòu)建房地產(chǎn)人才培訓(xùn)體系。高等院校是培養(yǎng)人才的基地和搖籃，房地產(chǎn)人才建設(shè)必須發(fā)揮院校主渠道的作用，構(gòu)建具有房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特色的科技人才培訓(xùn)體系。切實(shí)把培養(yǎng)具有現(xiàn)代科學(xué)文化知識(shí)和現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)過(guò)硬的高層次人才的工作放在突出位置。在采取多種措施吸引國(guó)外、境外高層次人才的同時(shí)，還應(yīng)加大對(duì)現(xiàn)有員工的教育培訓(xùn)工作力度，通過(guò)“充電”，著力提高各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人才素質(zhì)。努力把人力資源的潛在優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的人才優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)人才應(yīng)超復(fù)合型、多面手方向發(fā)展。

　　5、致力于企業(yè)自身的內(nèi)部建設(shè)

　　具體來(lái)說(shuō)，內(nèi)部建設(shè)包括如下方面：

　　（1）加強(qiáng)資金和成本管控能力。房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橛小氨├�”，養(yǎng)成了“豪邁花錢(qián)”和“不吝成本”的毛病。今天，房地產(chǎn)將面臨高成本運(yùn)營(yíng)的時(shí)代。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)嚴(yán)格項(xiàng)目投資管理、采購(gòu)招標(biāo)管理、工程施工管理和監(jiān)理、減少特支及行政費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)及財(cái)務(wù)費(fèi)用控制等，極大壓縮運(yùn)營(yíng)成本。壓下去3％～5％，就是企業(yè)的一線生機(jī)和復(fù)興的希望。有限的現(xiàn)金流是企業(yè)活下去的根本。這是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的一場(chǎng)考驗(yàn)，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)的一場(chǎng)力量和意志的角逐。

　�。�2）企業(yè)商業(yè)模式就要加快變革。目前一個(gè)顯著的變化就是，市場(chǎng)化的權(quán)重越來(lái)越大，政策中性化規(guī)制化的權(quán)重越來(lái)越大，對(duì)企業(yè)的要求更高。但也面臨市場(chǎng)利好的一面，這就是房地產(chǎn)的投資主體更加多元化。房地產(chǎn)要素市場(chǎng)的市場(chǎng)配置將驅(qū)使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)向社會(huì)平均利潤(rùn)率靠攏。企業(yè)必須謙虛謹(jǐn)慎，認(rèn)真調(diào)查研究，搞好合作和聯(lián)合。不能再靠老板個(gè)人拍腦袋做事。要考慮建立更加均衡、更加適合企業(yè)能力的開(kāi)發(fā)區(qū)域和產(chǎn)品，找到自己在新的生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈中的角色和定位，細(xì)分市場(chǎng)，做好產(chǎn)品，做出精品。

　　（3）積極推進(jìn)和提升企業(yè)文化建設(shè)，激發(fā)員工對(duì)企業(yè)文化建設(shè)的關(guān)注和熱情，讓每一位員工都投入到企業(yè)文化的建設(shè)與發(fā)展中來(lái)，充分體現(xiàn)“以人為本”的人文理念。以及“服務(wù)第一”、“客戶(hù)至上”的意識(shí)。充分發(fā)揮企業(yè)文化的自檢功能、協(xié)調(diào)功能、激勵(lì)功能、凝聚功能、輻射功能，以強(qiáng)化內(nèi)部管理，提升企業(yè)形象，構(gòu)筑企業(yè)品牌，將企業(yè)的品牌不斷做大、做強(qiáng)，以此實(shí)現(xiàn)對(duì)外擴(kuò)展與可持續(xù)發(fā)展的目的，用所有員工的激情與智慧。為企業(yè)品牌的構(gòu)筑與鞏固舔磚加瓦。

　�。�4）堅(jiān)持誠(chéng)信為本的經(jīng)營(yíng)理念。誠(chéng)信是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心，也是創(chuàng)建房地產(chǎn)企業(yè)品牌的基石。企業(yè)品牌價(jià)值的大小取決于企業(yè)信譽(yù)程度的高低，特別是關(guān)系生活質(zhì)量與人身安全的現(xiàn)代住宅房地產(chǎn)業(yè)與醫(yī)藥、食品行業(yè)同被稱(chēng)為道德性產(chǎn)業(yè)，誠(chéng)信便具有了極為重要的意義。為此，房地產(chǎn)企業(yè)打造大眾化品牌應(yīng)把社會(huì)責(zé)任融入到品牌建設(shè)的核心中，面對(duì)信用經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)守信的原則，將消費(fèi)者的利益放在首位，嚴(yán)肅對(duì)待承諾，嚴(yán)格履行承諾，實(shí)事求是。厚積薄發(fā)。

　　美國(guó)金融海嘯的沖擊，使世界經(jīng)濟(jì)秩序由熱變冷，讓高速增長(zhǎng)中的中國(guó)經(jīng)濟(jì)得以放慢腳步，也讓房地產(chǎn)企業(yè)得以用冷水澆醒自己。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)品牌建設(shè)，提高企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)力，已成為關(guān)系到企業(yè)成敗的關(guān)鍵問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)雖然經(jīng)過(guò)了幾十年的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在品牌意識(shí)上取得了很大的進(jìn)步，衷心希望能為企業(yè)找到一條以品牌來(lái)提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的道路做出有益的探索。

房地產(chǎn)的論文13

　　【文章摘要】

　　目前，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值已經(jīng)成為我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估界的一項(xiàng)新興業(yè)務(wù)。本文就投資性房地產(chǎn)評(píng)估的背景、投資性房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中的關(guān)鍵事項(xiàng)、不同會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)的評(píng)估談?wù)効捶ā?/p>

　　【關(guān)鍵詞】

　　投資性房地產(chǎn)；評(píng)估；背景；關(guān)鍵事項(xiàng)

　　1 投資性房地產(chǎn)的評(píng)估背景

　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的一些企業(yè)與很多發(fā)達(dá)國(guó)家企業(yè)一樣，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，一些企業(yè)甚至把這種投資行為作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　為了順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流，我國(guó)財(cái)政部借鑒《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)―投資性房地產(chǎn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則），發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)―投資性房地產(chǎn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則），使我國(guó)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算有章可循、有法可依。

　　國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則借鑒了國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定并在公允價(jià)值應(yīng)用方面有限度地進(jìn)行了創(chuàng)新。它的要點(diǎn)是：一將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)中分離出來(lái)單獨(dú)核算并在報(bào)表中單獨(dú)列示；二在滿(mǎn)足一定條件的情況下，投資性房地產(chǎn)可以公允價(jià)值計(jì)量，在會(huì)計(jì)期末以公允價(jià)值在會(huì)計(jì)報(bào)告中反映。

　　投資性房地產(chǎn)在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中內(nèi)容有所區(qū)別。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)是能夠單獨(dú)計(jì)量、單獨(dú)出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：為資本增值而長(zhǎng)期持有的土地（正常經(jīng)營(yíng)中持有短期出售的土地不包括在內(nèi)）；未來(lái)用途尚未確定的土地；主體擁有或在融資租賃下持有并在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃下租出的建筑物；準(zhǔn)備出租的空閑建筑物。在國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)是能夠單獨(dú)計(jì)量、單獨(dú)出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用權(quán)，持有的準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。而用于出租的土地使用權(quán)可以是通過(guò)出讓方式取得的，也可以是通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得；對(duì)于用于出租的建筑物，必須是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的。

　　“公允價(jià)值”這個(gè)概念，在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有不同的表述。在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，“公允價(jià)值”是指熟悉情況的交易雙方在公平交易中進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。在國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，“公允價(jià)值”是指熟悉情況的交易雙方在一項(xiàng)公平交易中自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。盡管表述有所區(qū)別，但兩者在本質(zhì)上是一致的。

　　投資性房地產(chǎn)有兩種計(jì)量模式，成本計(jì)量模式和公允價(jià)值計(jì)量模式。對(duì)于采用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)，首先要解決的問(wèn)題就是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。國(guó)際上流行的做法是借助于獨(dú)立第三方――資產(chǎn)評(píng)估師的評(píng)估結(jié)果，這是大部分企業(yè)和注冊(cè)會(huì)計(jì)師的首選。

　　為了對(duì)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估行為進(jìn)行規(guī)范，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)于20xx年、20xx年先后制定并發(fā)布了《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）》和《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》。這兩部規(guī)章的實(shí)施，對(duì)于規(guī)范評(píng)估人員的評(píng)估行為，維護(hù)資產(chǎn)評(píng)估當(dāng)事人的合法權(quán)益。

　　2 投資性房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中的關(guān)鍵事項(xiàng)

　　下面是評(píng)估人員為滿(mǎn)足某上市公司財(cái)務(wù)報(bào)告披露需要而進(jìn)行的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，我們以此為例，就評(píng)估范圍的確定、評(píng)估基準(zhǔn)、評(píng)估方法和評(píng)估假設(shè)及評(píng)估初稿的提交等問(wèn)題進(jìn)行探討。該上市公司為基建行業(yè)企業(yè)，擁有多達(dá)近二千多項(xiàng)的物業(yè)，其中投資性房地產(chǎn)就有約50項(xiàng)，分布我國(guó)北京、上海、廣州、深圳等一線城市和眾多的二線城市。

　　2.1確定評(píng)估范圍

　　在這項(xiàng)評(píng)估業(yè)務(wù)中，重要的環(huán)節(jié)之一就是確定投資性房地產(chǎn)的范圍。投資性房地產(chǎn)本應(yīng)由企業(yè)自行確定，但因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)是新興事物，企業(yè)對(duì)其認(rèn)識(shí)不到位，所以投資性房地產(chǎn)范圍往往由注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)助確定。注冊(cè)會(huì)計(jì)師會(huì)根據(jù)自己對(duì)投資性房地產(chǎn)的理解確定投資性房地產(chǎn)范圍，但這個(gè)范圍往往因?yàn)檫^(guò)大過(guò)多而不被企業(yè)所接受。企業(yè)認(rèn)為持有房地產(chǎn)的目的不是賺取租金或資本增值，盡管目前正在出租，但這只是一個(gè)短期的行為。注冊(cè)會(huì)計(jì)師則認(rèn)為，他們的識(shí)別過(guò)程嚴(yán)格地遵循了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定。雙方博弈的結(jié)果是注冊(cè)會(huì)計(jì)師做出了讓步，將位于一線城市且全部或絕大部分已經(jīng)出租的寫(xiě)字樓作為投資性房地產(chǎn)。

　　在確定投資性房地產(chǎn)范圍的過(guò)程中，企業(yè)和注冊(cè)會(huì)計(jì)師各有各的判斷，評(píng)估人員本身沒(méi)有太多的發(fā)言權(quán)，是被動(dòng)的，但評(píng)估人員必須參與其中，并且了解雙方對(duì)投資性房地產(chǎn)范圍確定不一致并各自堅(jiān)持的理由�？蛻�(hù)認(rèn)為自己是基建行業(yè)的上市公司，若持有大量的投資性房地產(chǎn)會(huì)被認(rèn)為不務(wù)正業(yè)，而且投資性房地產(chǎn)在每年都需要評(píng)估太麻煩，但是注冊(cè)會(huì)計(jì)師則認(rèn)為自己有責(zé)任判斷企業(yè)的.分類(lèi)是否合理，這是職責(zé)所在。所以要求評(píng)估人員要對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定必須熟悉。

　　2.2明確評(píng)估基準(zhǔn)、評(píng)估方法和評(píng)估假設(shè)

　　投資性房地產(chǎn)的評(píng)估基準(zhǔn)是市場(chǎng)價(jià)值，雖然會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求的是公允價(jià)值，對(duì)于本例中的投資性物業(yè)，市場(chǎng)價(jià)值與公允價(jià)值是一致的，市場(chǎng)價(jià)值就是公允價(jià)值，公允價(jià)值就是市場(chǎng)價(jià)值。

　　投資性房地產(chǎn)的評(píng)估方法可以是市場(chǎng)比較法，也可以是收益法。以市場(chǎng)比較法為主，兼顧收益法。

　　評(píng)估假設(shè)方面，主要問(wèn)題是用收益法進(jìn)行評(píng)估時(shí)租期內(nèi)外租金如何確定問(wèn)題，特別是如果租期內(nèi)的租金與市場(chǎng)租金明顯不同時(shí)如何處理的問(wèn)題，這方面需要評(píng)估人員與注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行有效地溝通。

　　2.3提交投資性房地產(chǎn)評(píng)估初稿

　　評(píng)估人員在完成了評(píng)估過(guò)程之后，要將評(píng)估初步結(jié)果告知企業(yè)。因?yàn)樵u(píng)估結(jié)果對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)有直接的影響，企業(yè)不愿意看到過(guò)高或過(guò)低的評(píng)估結(jié)果，所以需要評(píng)估人員與企業(yè)進(jìn)行有效溝通。

　　評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)明白，企業(yè)對(duì)其物業(yè)的了解有時(shí)比評(píng)估人員深刻。當(dāng)然評(píng)估人員不能因?yàn)槠髽I(yè)的特殊要求而影響評(píng)估結(jié)果的公允，要進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)于確實(shí)存在的客觀事實(shí)必須保持評(píng)估的獨(dú)立性。

　　3 投資性房地產(chǎn)在不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的評(píng)估

　　3.1國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，評(píng)估范圍、關(guān)鍵問(wèn)題及解決方法 國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，企業(yè)進(jìn)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估通常是出于以下五個(gè)方面的需要：一是企業(yè)在對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的情況下，注冊(cè)會(huì)計(jì)師要確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值并在審計(jì)報(bào)告中加以反映；二是融資租入的投資性房地產(chǎn)要按照最小租金支出現(xiàn)值與公允價(jià)值孰低的原則來(lái)確定其初始成本時(shí)；三是以非貨幣性交易方式取得的投資性房地產(chǎn)需要以公允價(jià)值作為其入賬成本；四是企業(yè)在采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的情況下，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)或存貨時(shí)應(yīng)按轉(zhuǎn)換之日的公允價(jià)值確定入賬成本；五是企業(yè)采用成本模式對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的情況下，注冊(cè)會(huì)計(jì)師的審計(jì)報(bào)告需要披露投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值或該公允價(jià)值無(wú)法可靠計(jì)量的原因。

　　在評(píng)估實(shí)務(wù)中，以第一項(xiàng)和第五項(xiàng)投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)居多。為了順利地進(jìn)行評(píng)估工作，評(píng)估人員事前要與注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行有效的溝通，了解評(píng)估的目的；要熟悉會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，具備相關(guān)的會(huì)計(jì)知識(shí)；要熟悉財(cái)務(wù)報(bào)表中投資性房地產(chǎn)的反映方式；要與注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行溝通，選擇恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法及假設(shè)；要關(guān)注投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況；要了解投資性房地產(chǎn)實(shí)際出租情況及相關(guān)的租約條款。

　　3.1.1事前與注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行有效的溝通，了解評(píng)估的目的

　　評(píng)估人員在接受了業(yè)務(wù)委托之后，應(yīng)提議召開(kāi)注冊(cè)評(píng)估師、委托人和注冊(cè)會(huì)計(jì)師三方參加的溝通協(xié)調(diào)會(huì)，以了解評(píng)估報(bào)告需要滿(mǎn)足的相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定。

　　隨著新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的逐步實(shí)施，以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)會(huì)成為資產(chǎn)評(píng)估行來(lái)的一項(xiàng)新興業(yè)務(wù)。所以評(píng)估人員應(yīng)盡可能對(duì)相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行深入研究，以便與注冊(cè)會(huì)計(jì)師有“共同語(yǔ)言”。

　　3.1.3熟悉財(cái)務(wù)報(bào)表中投資性房地產(chǎn)的反映方式

　　注冊(cè)會(huì)計(jì)師運(yùn)用評(píng)估數(shù)據(jù)是為恰當(dāng)?shù)赜?jì)量或披露，所以評(píng)估人員應(yīng)該熟悉在財(cái)務(wù)報(bào)告中評(píng)估對(duì)象的原始數(shù)據(jù)內(nèi)涵。比如，投資性房地產(chǎn)賬面記錄的數(shù)據(jù)是“房地合一”的價(jià)值還是僅僅是房屋或土地使用權(quán)的價(jià)值？只有弄清楚這一點(diǎn)，才不會(huì)簡(jiǎn)單地給出房地一體的評(píng)估結(jié)論，不會(huì)對(duì)報(bào)告使用者產(chǎn)生誤導(dǎo)。

　　3.1.4要與注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行溝通，選擇恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法和評(píng)估假設(shè)

　　國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，財(cái)務(wù)報(bào)告中應(yīng)披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估方法和重要的評(píng)估假設(shè)，需要說(shuō)明所確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值是有充足的市場(chǎng)證據(jù)還是依賴(lài)了其他因素，即在財(cái)務(wù)報(bào)告中要將評(píng)估人員所采用的評(píng)估方法和所依據(jù)的評(píng)估假設(shè)都進(jìn)行披露。所以，評(píng)估人員必須將評(píng)估方法和評(píng)估假設(shè)等內(nèi)容與注冊(cè)會(huì)計(jì)師溝通并在評(píng)估報(bào)告中披露，以便于注冊(cè)會(huì)計(jì)師引用。

　　3.1.5要關(guān)注投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況

　　與企業(yè)的其他資產(chǎn)不同，房地產(chǎn)是需要產(chǎn)權(quán)登記來(lái)確定權(quán)屬的資產(chǎn)。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否完整、是否有瑕疵對(duì)其公允價(jià)值會(huì)產(chǎn)生重大影響，所以評(píng)估人員必須弄清楚待估的投資性房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況，以確定其在現(xiàn)況下的公允價(jià)值。

　　3.1.6了解投資性房地產(chǎn)實(shí)際出租情況及相關(guān)租約條款

　　一般情況下，投資性房地產(chǎn)均是有租約的，評(píng)估人員應(yīng)了解現(xiàn)有租約中的租金是否公允。如果存在租約租金與市場(chǎng)租金相差懸殊的情況下，要分別租期內(nèi)和租期外進(jìn)行考慮，在租期內(nèi)按照租約內(nèi)的租金進(jìn)行計(jì)算，在租期外則按市場(chǎng)租金計(jì)算。

　　3.2投資性房地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的評(píng)估

　　3.2.1國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的區(qū)別

　　與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相比，國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則增加了采用公允價(jià)值計(jì)量模式的前提條件。企業(yè)只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

　　從投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式需要滿(mǎn)足的條件看，國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定在某種程度上限制了市場(chǎng)法以外的其他評(píng)估方法的使用。因?yàn)槠渌�的評(píng)估方法通常有較多的假設(shè)，主觀性較大，容易產(chǎn)生爭(zhēng)議。所以，公允價(jià)值計(jì)量模式在使用條件上的限制一定程度上提高了采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量的可靠性。

　　3.2.2對(duì)評(píng)估的影響

　　國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的區(qū)別，在后續(xù)計(jì)量、評(píng)估方法和周期性評(píng)估等方面都會(huì)對(duì)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估產(chǎn)生影響。

　　后續(xù)計(jì)量方面。對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則更傾向于公允價(jià)值模式，而國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以成本模式為基準(zhǔn)模式，公允價(jià)值只有滿(mǎn)足一定條件才可使用，是一種可選模式。其原因是公允價(jià)值下不計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，變動(dòng)直接進(jìn)損益，容易帶來(lái)利潤(rùn)操縱，進(jìn)而影響所得稅。

　　評(píng)估方法方面。在國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，首選的市場(chǎng)比較法。而國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，收益法也是常用的評(píng)估方法之一。

　　周期性評(píng)估方面。國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，并不需要在每個(gè)會(huì)計(jì)期末都確認(rèn)公允價(jià)值。但在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，投資性房地產(chǎn)需要每年評(píng)估一次，以滿(mǎn)足會(huì)計(jì)報(bào)告計(jì)量或披露的需要。

房地產(chǎn)的論文14

　　如今隨著購(gòu)房者的理性決策意識(shí)不斷加強(qiáng)和推廣競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的持續(xù)加劇，在很大程度上讓樓盤(pán)的推廣銷(xiāo)售難度增加。因此，房產(chǎn)商對(duì)于樓盤(pán)的銷(xiāo)售必須拿出翔實(shí)可行的銷(xiāo)售進(jìn)程控制計(jì)劃，其中影響銷(xiāo)售進(jìn)程的重要因素之一就是房產(chǎn)商所施行的促銷(xiāo)計(jì)劃。

　　針對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的宏觀與微觀影響因素的分析，作為房地產(chǎn)商品的供應(yīng)方--房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從樓盤(pán)前期策劃、綜合質(zhì)量和服務(wù)等方面做好銷(xiāo)售工作。

　　一、充足的前期策劃與市場(chǎng)調(diào)查。

　　在金融危機(jī)和國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，由于消費(fèi)者日趨理性，一些房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品出現(xiàn)了銷(xiāo)售不暢甚至滯銷(xiāo)的現(xiàn)象，但同時(shí)有些企業(yè)則一直保持較好的營(yíng)銷(xiāo)態(tài)勢(shì)。究其原因，其中一條很重要原因是發(fā)展商決策層缺乏必要的市場(chǎng)調(diào)查，沒(méi)有掌握到足夠的市場(chǎng)信息導(dǎo)致決策失誤，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)出現(xiàn)選址不準(zhǔn)和市場(chǎng)定位不當(dāng)。實(shí)踐已充分證明，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查對(duì)幫助房地產(chǎn)企業(yè)作出正確的決策有極為重要的作用。

　　通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，企業(yè)可以比較準(zhǔn)確地掌握市場(chǎng)供求狀況，據(jù)此制定出銷(xiāo)售計(jì)劃；有助于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施正確的價(jià)格策略，依據(jù)消費(fèi)者的.需求及心里承受能力，抓住機(jī)遇，確定可行的市場(chǎng)價(jià)格，有針對(duì)性地開(kāi)展各種促銷(xiāo)活動(dòng)，從而保證銷(xiāo)售成功。市場(chǎng)調(diào)查需要做得更充分、更科學(xué)，通過(guò)調(diào)查全面把握社會(huì)經(jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢(shì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施，并對(duì)項(xiàng)目周邊居民和對(duì)周邊同類(lèi)樓盤(pán)作深入調(diào)查了解，然后制表逐一進(jìn)行比較分析，以便正確定出自己的開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)策略。

　　二、創(chuàng)造值得信賴(lài)的地產(chǎn)品牌。

　　在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，地產(chǎn)品牌對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的生存更加重要，這是賣(mài)方過(guò)渡到買(mǎi)方市場(chǎng)的必然。品牌是指產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)、企業(yè)文化、理念、價(jià)值、個(gè)性等的綜合與凝聚，是區(qū)別于同類(lèi)產(chǎn)品的一種企業(yè)商譽(yù)。品牌不是一朝一夕建立起來(lái)。在賣(mài)方市場(chǎng)前提下多數(shù)地產(chǎn)品牌建設(shè)是浮在水面上，以保證快速銷(xiāo)售為前提的“品牌建設(shè)”，往往到銷(xiāo)售完為止，以短期利益為主。在買(mǎi)方市場(chǎng)前提下，地產(chǎn)服務(wù)品牌建設(shè)考慮如何讓品牌的“內(nèi)涵”有系統(tǒng)地從購(gòu)房到居住的所有環(huán)節(jié)一直延續(xù)下去。在房子資源相對(duì)短缺的時(shí)代，更多的人需要的是房子本身，也就是生存價(jià)值。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)投資成為炒樓，看中的還是短期利益，投機(jī)價(jià)值。

　　只有把居住看作是生活的前提下，既生活價(jià)值，開(kāi)發(fā)商只有真正關(guān)注生活的舒適程度以及居住的幸福感，才能真正樹(shù)立起地產(chǎn)品牌，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向廣大業(yè)主及社會(huì)承諾，把自己放在陽(yáng)光下考驗(yàn)，主動(dòng)接受監(jiān)督，把自己置身于約束之中。優(yōu)秀品牌會(huì)讓消費(fèi)者對(duì)企業(yè)品牌產(chǎn)生良好的印象，并形成習(xí)慣性消費(fèi)心理的過(guò)程。

　　三、更新房地產(chǎn)商品營(yíng)銷(xiāo)理念。

　　傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)就是通過(guò)廣告?zhèn)鬟f樓盤(pán)信息，經(jīng)購(gòu)房者考察并認(rèn)同，最終由專(zhuān)職的售樓人員實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。應(yīng)該說(shuō)，這種模式主要采取的是信息的“灌輸和誘導(dǎo)”，主要靠開(kāi)發(fā)商的“自賣(mài)自夸”和購(gòu)房者的主動(dòng)上門(mén)。而現(xiàn)在，房地產(chǎn)消費(fèi)者需求分眾趨勢(shì)明顯，單純的4P營(yíng)銷(xiāo)理論--產(chǎn)品、促銷(xiāo)、價(jià)格、人員已經(jīng)落伍，整合營(yíng)銷(xiāo)理論正在逐步取代4P營(yíng)銷(xiāo)理論，整合營(yíng)銷(xiāo)理論強(qiáng)調(diào)4C——消費(fèi)者、消費(fèi)者需求或需要的成本、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的便利性以及溝通。面對(duì)這樣一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)新紀(jì)元，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售出現(xiàn)困難的情況下，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)將進(jìn)入整合營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代，通過(guò)整合，使發(fā)展商找到目標(biāo)市場(chǎng)，為購(gòu)房者提供合適房源，通過(guò)有效的營(yíng)銷(xiāo)手段和營(yíng)銷(xiāo)技巧影響消費(fèi)者慣有的消費(fèi)心理，誘導(dǎo)其形成購(gòu)買(mǎi)決定。

　　此外，由于市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)模仿的日益加劇，企業(yè)的技術(shù)和產(chǎn)品的特征優(yōu)勢(shì)通常是短暫的，服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)將成為產(chǎn)生差異性的主要手段。服務(wù)對(duì)顧客感知有很大的影響，服務(wù)能夠創(chuàng)造出競(jìng)爭(zhēng)者難以模仿的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，即在定位中創(chuàng)造差異性。其不僅包括對(duì)現(xiàn)實(shí)顧客的服務(wù)，而且也包括對(duì)潛在顧客的服務(wù)；不僅要提高顧客現(xiàn)實(shí)的(售后的)滿(mǎn)意度，還要提高預(yù)期的(售前的)滿(mǎn)意程度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上不斷開(kāi)展服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)是大勢(shì)所趨，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)才能占領(lǐng)或保住市場(chǎng)。因此應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)“以市場(chǎng)為中心”和“以顧客為導(dǎo)向”，加強(qiáng)房地產(chǎn)服務(wù)能力的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念，即“服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)”。加強(qiáng)服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)鍵應(yīng)當(dāng)把為客戶(hù)服務(wù)作為宗旨，切實(shí)制定并采取具體措施，全方位的滿(mǎn)足客戶(hù)需求，提高業(yè)主的滿(mǎn)意度，才能吸引客戶(hù)踴躍購(gòu)房，推動(dòng)商品房銷(xiāo)售。

房地產(chǎn)的論文15

　　摘要：目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在融資壓力大、融資渠道單一的問(wèn)題。這里既有房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)和宏觀調(diào)控政策的影響，也有企業(yè)自身的原因。筆者根據(jù)本單位的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，提出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用海外資金長(zhǎng)期看好國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的良機(jī)，積極與海外資金合作；同時(shí)不斷提升自身管理能力，提高資金管理效率，加快開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，從根本上降低融資需求。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

　　一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題現(xiàn)狀

　　1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國(guó)六條國(guó)八條的出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

　　2、融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿(mǎn)足全部資金需求的，更多的資金需要通過(guò)外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

　　但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金約有60%來(lái)源銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金對(duì)銀行的依賴(lài)程度較大。

　　二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題的主要原因

　　1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過(guò)土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄，資金的自我積累能力下降。

　　2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從20xx年以來(lái)已經(jīng)持續(xù)五年快速增長(zhǎng)，未來(lái)幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷(xiāo)售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長(zhǎng)，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。

　　3、海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來(lái)以資金實(shí)力作為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。

　　4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國(guó)外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，加快了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴(lài)貸款盲目投資開(kāi)發(fā)，不重視自身資金的.積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，以至資金來(lái)源渠道較為單一。

　　5、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。

　　6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開(kāi)展。

　　上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴(lài)間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒(méi)有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無(wú)法可依的困境。

　　三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

　　1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國(guó)際慣例為參照，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。

　�。�1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率。

　�。�2）適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程。

　�。�3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開(kāi)法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國(guó)市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國(guó)的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開(kāi)發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。

　　以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個(gè)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如位于淮海中路的上海廣場(chǎng)項(xiàng)目，位于上海新天地附近的麗景苑高級(jí)服務(wù)式公寓項(xiàng)目等。在幾年前公司開(kāi)始將融資對(duì)象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，20xx年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報(bào)，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國(guó)際知名的投資基金聯(lián)合開(kāi)發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開(kāi)盤(pán)，該項(xiàng)目目前的平均售價(jià)達(dá)到22000元/平方米，且目前銷(xiāo)售狀況良好，也會(huì)為海外基金在中國(guó)的投資帶來(lái)滿(mǎn)意的投資回報(bào)，目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣，開(kāi)發(fā)土地近100萬(wàn)平方米，應(yīng)該說(shuō)通過(guò)與國(guó)際金融資本的合作，為集團(tuán)開(kāi)拓了一條新的融資渠道，同時(shí)也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。

　　如何獲得國(guó)外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠(chéng)實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營(yíng)者，最看重的也是合作方是否誠(chéng)實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前，外方已經(jīng)通過(guò)各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過(guò)程中我們也始終奉行誠(chéng)實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問(wèn)題時(shí)要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過(guò)程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時(shí)也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國(guó)境內(nèi)的投資利益得到根本保障。

　　3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。

　　（1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對(duì)許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問(wèn)題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該建立一個(gè)程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個(gè)環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個(gè)資金管理流程落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個(gè)流程需要經(jīng)過(guò)客戶(hù)提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個(gè)環(huán)節(jié)。而各個(gè)部門(mén)之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時(shí)回籠，公司財(cái)務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后立即明確了各個(gè)環(huán)節(jié)的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并指派專(zhuān)人負(fù)責(zé)，大大加快了貸款資金的回籠速度。

　�。�2）減少企業(yè)過(guò)度預(yù)支。以借貸方式籌措開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過(guò)度預(yù)支資金，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計(jì)，靠負(fù)債支撐著企業(yè)，一朝債務(wù)發(fā)生危機(jī)，就會(huì)危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不應(yīng)好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行舉債，將債務(wù)控制在安全值以?xún)?nèi)，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設(shè)備、存貨等。以筆者所在的集團(tuán)為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡(jiǎn)改造任務(wù)，向銀行貸款3億多人民幣，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89%每天須向銀行支付利息10萬(wàn)多人民幣，再加上當(dāng)時(shí)市場(chǎng)不景氣，地價(jià)下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無(wú)力自拔，資產(chǎn)運(yùn)行狀況急劇惡化，當(dāng)時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)過(guò)詳細(xì)的分析和研究，采取了一系列的防范和調(diào)整措施，包括主動(dòng)調(diào)低價(jià)格，盡快盤(pán)活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規(guī)避了由資金風(fēng)險(xiǎn)引起的財(cái)務(wù)危機(jī)，使企業(yè)走出了困境。

　�。�3）嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要建立準(zhǔn)確高效的成本費(fèi)用控制體系，要有嚴(yán)格的成本費(fèi)用預(yù)決算和審批制度，每一筆開(kāi)支都要遵循經(jīng)濟(jì)效益原則，防止鋪張浪費(fèi)。企業(yè)節(jié)約出來(lái)的每一分錢(qián)，實(shí)際上都是企業(yè)自己的利潤(rùn)。

　　【參考文獻(xiàn)】

　　[1]高聚輝:房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析與發(fā)展趨勢(shì)展望.中國(guó)房地產(chǎn)金融,20xx,06

　　[2]潘愛(ài)青:房地產(chǎn)融資問(wèn)題研究.科技創(chuàng)業(yè)月刊,20xx,07

　　[3]劉晴:我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題及對(duì)策研究.黑龍江對(duì)外經(jīng)貿(mào),20xx,07

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