房地產(chǎn)論文
在學習和工作的日常里，許多人都寫過論文吧，論文是一種綜合性的文體，通過論文可直接看出一個人的綜合能力和專業(yè)基礎(chǔ)。那么一般論文是怎么寫的呢？下面是小編收集整理的房地產(chǎn)論文，希望對大家有所幫助。
房地產(chǎn)論文1
房地產(chǎn)企業(yè)是我國支柱型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)直接占GDP的比重高達6%由此可見其對于我國經(jīng)濟的重要性。隨著我國的營改增的稅務政策調(diào)整以及公允價值計量模式的推行使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)正在面臨著一場比變革，其資產(chǎn)運營模式正在逐漸轉(zhuǎn)換由原本的中資產(chǎn)模式走向輕資產(chǎn)模式，這種模式的轉(zhuǎn)變與財務管理是息息相關(guān)的，因此我們必須對財務管理的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運營模式的轉(zhuǎn)型進行深入的分析從而找到影響其轉(zhuǎn)型的各類因素，今天筆者就和大家來談一談關(guān)于財務管理的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型的相關(guān)話題。
一、資產(chǎn)模式概述
(一)重資產(chǎn)運營模式
重資產(chǎn)運營模式就是指在企業(yè)內(nèi)部的財務結(jié)構(gòu)當中資產(chǎn)負債中其固定的投資比例較高的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，這種資產(chǎn)結(jié)構(gòu)如果放在產(chǎn)業(yè)準入門檻高、市場需求量大供給小于需求且競爭壓力不大的情況下還是非常容易盈利的，但是如果市場是處于飽和狀態(tài)的，從而使得供大于求那么總資產(chǎn)模式下其大量的固定資產(chǎn)投入就回是的其資金無法在短時間內(nèi)進行回籠，使得其現(xiàn)現(xiàn)金流極具縮小最終十分容易造成資金鏈斷裂。
(二)輕資產(chǎn)運營模式
輕資產(chǎn)模式是一種較為新型的資產(chǎn)模式，其整個資產(chǎn)就能夠的當中流動現(xiàn)金和交易性金融資產(chǎn)所占的比重大大增加，而相對的固定投資的比例會大幅度縮減，其更重視于產(chǎn)品研發(fā)、品牌宣傳、營銷開發(fā)和用戶體驗等方面。輕資產(chǎn)所強調(diào)的是對企業(yè)品牌和企業(yè)運營能力的增強，利用杠桿效應原理，以最少的資金來獲得最多的資源，從而使得固定資本的投入U降低，增加對知識產(chǎn)權(quán)、品牌、客戶資源和運營的投入。
二、影響房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運營模式的主要因素
(一)土地成本因素
我國是一個人口大國所以土地資源顯得相對珍貴很多，這一點尤其在人口較為稠密的一線城市顯得更加突出。近些年來我國的土地價格正在節(jié)節(jié)攀升并且政府也加大了對于土地資源的管控,這些因素都是的,土地的需求量遠遠大于土地的供給量二者之間出現(xiàn)了嚴重地不平衡現(xiàn)象。土地成本的大幅度上升一方面必然會造成開發(fā)商拿地難度和拿地價格明顯增高從而使得其開發(fā)成本大幅度增加。另一方面隨著土地價格的快速上升使得開發(fā)商已經(jīng)購買的土地價格變得越來越高其享受到的土地紅利也會因此增加，最終使得其固定資產(chǎn)的價值有所增值。因此土地成本因素對于開發(fā)商而言可謂是愛恨摻雜的，房地產(chǎn)企業(yè)必須權(quán)衡好土地增值的幅度與財務費用之間的關(guān)系，如今房地產(chǎn)的黃金時代已然過去，土地價格的增長幅度已經(jīng)不再是以往那種以倍數(shù)增值的年代，這就使得如今很多房地產(chǎn)企業(yè)其資金成本飛速增加而財務費用也越來越高，導致其投入到土地當中的資金過多，其現(xiàn)金流量過少就很可能會導致企業(yè)資金鏈斷裂。
(二)樓盤庫存壓力因素
近些年來房地產(chǎn)市場一直處在一個較為低迷的狀態(tài)下，其庫存量節(jié)節(jié)攀升，樓盤庫存對于房地產(chǎn)企業(yè)的資金占用是十分嚴重的，房地產(chǎn)企業(yè)的高投入?yún)s無法得到迅速的資金回籠甚至會由于這種資金無法回籠造成房地產(chǎn)企業(yè)無法償還銀行貸款引發(fā)一連串的財務危機，盡管今年我國提出了銷庫存的國家戰(zhàn)略但是庫存量依舊十分龐大，這對于房地產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型而言也是一個巨大的威脅。
(三)現(xiàn)金流因素
房地產(chǎn)行業(yè)屬于一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，并且其資金運轉(zhuǎn)的周期較長通常需要3年以上的時間才能夠進行一次資金回籠，而在項目建設(shè)的過程中是需要持續(xù)投入的，任意一筆資金無法到位都可能使得整個企業(yè)出現(xiàn)財務風險發(fā)生。
三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的成功案例
凱德集團絲毫東南亞最大的房地產(chǎn)企業(yè)，其目前已經(jīng)成功的進行了轉(zhuǎn)型，由原本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(重資產(chǎn)結(jié)構(gòu))轉(zhuǎn)換為了房地產(chǎn)投資企業(yè)(輕資產(chǎn)機構(gòu))，在其轉(zhuǎn)型過程中同樣受到了各類因素的影響，但是凱德通過拍賣非核心業(yè)務和資產(chǎn)來彌補核心資產(chǎn)產(chǎn)生的債務，成功地進行了轉(zhuǎn)型。在轉(zhuǎn)型期間也遭遇過財務數(shù)據(jù)下降的情況，但是其堅定地從原本的香港模式轉(zhuǎn)為美國模式，在房地產(chǎn)土地價格較低時買入土地進行儲備，再在房地產(chǎn)市場回暖趨于繁榮是賣出土地，從而獲得差價進行盈利，這樣的輕資產(chǎn)運營模式使得凱德的利潤回報大大提升，而財務風險卻大大降低。
四、結(jié)束語
對于我國而言房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運營模式的轉(zhuǎn)型已經(jīng)是一個勢在必行的趨勢，我們必須對影響其轉(zhuǎn)型的各類因素進行了解和控制，使得我國房地產(chǎn)行業(yè)能夠在財務風險最低的情況下實現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型。
房地產(chǎn)論文2
房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，前向和后向帶動力強，自1998年住房商品化改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，對擴大內(nèi)需，拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)，促進國民經(jīng)濟發(fā)展做出了重要貢獻，逐漸成為國民經(jīng)濟中的支柱性產(chǎn)業(yè)。與此同時，房地產(chǎn)業(yè)運行發(fā)展的核心元素——房地產(chǎn)價格也快速上漲，部分地區(qū)出現(xiàn)房價過高，上漲過快，漲幅過大的現(xiàn)象，不斷上漲的房價引出“房地產(chǎn)泡沫”的議題。與房地產(chǎn)價格過快上漲共同被關(guān)注的另一議題是房地產(chǎn)價格泡沫可能導致的金融風險。
一、研究背景
房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間存在著密切的聯(lián)系。一方面，房地產(chǎn)業(yè)資金需求量大，供需雙方都需要金融業(yè)的支持，目前我國房地產(chǎn)金融體系的突出特點是：房地產(chǎn)業(yè)資金來源渠道非常單一，過度地依賴銀行信貸，其他資金來源占比甚小。另一方面，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的繁榮時期，房地產(chǎn)投資回報率高，各路資金都紛紛大量流向房地產(chǎn)業(yè)。掌握著大量社會閑置資金的銀行機構(gòu)，也熱衷于向房地產(chǎn)業(yè)發(fā)放大量信貸。但是對房地產(chǎn)業(yè)的信貸過度集中，不利于風險分散，從而使銀行系統(tǒng)暴露于房地產(chǎn)市場波動風險中。
二、房地產(chǎn)金融風險
在歷次房地產(chǎn)價格波動與金融危機的案例中可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)遭遇過金融危機國家，如日本，泰國等，一般都首先經(jīng)歷了房地產(chǎn)價格的崩淸，銀行危機緊隨其后，然后才引發(fā)全面的匯率危機和經(jīng)濟崩饋。但這種表面上的先后次序并不意味著房地產(chǎn)價格波動導致金融危機的必然因果關(guān)系。金融風險形成和累積與房地產(chǎn)價格的劇烈波動是相互影響的。從房地產(chǎn)金融風險的來源來看，可分為信用風險、市場風險、操作風險、政策性風險等。
(一)信用風險
信用風險是銀行面臨的主要風險，是指由于借款人(企業(yè)和個人)由于主觀或客觀的原因而喪失償債能力或償a債意愿而出現(xiàn)違約，使銀行不能按時足額收回貸款本息而面臨損失的可能性。按照違約原因的不同可分為被動違約和主動違約。
被動違約通常是指由于支付能力導致的違約。借款人具有還款意愿，但是由于財務狀況出現(xiàn)困難，導致支付能力不足從而被迫違約。主動違約與借款人的財務狀況，支付能力沒有太大關(guān)系，而與還款意愿密切相關(guān)。主要指借款人出于自身利益的考慮，在具有償還能力的情況下，主觀上不愿意償還而選擇違約。
(二)市場風險
銀行機構(gòu)面臨的與房地產(chǎn)有關(guān)的市場風險主要是指由于作為抵押物而持有的銀行資產(chǎn)，由于房地產(chǎn)價格變化引起抵押物價值變化而導致的風險。住房抵押貸款普遍被視為一種安全性較高的信貸資產(chǎn)，因而大多數(shù)銀行都比較熱衷于發(fā)放這類貸款。但是作為抵押物的房地產(chǎn)價值的下降也可能使銀行不能足額收回貸款。一般而言，銀行發(fā)放的抵押貸款額不會是房地產(chǎn)價值的全部，而是房地產(chǎn)價值的一部分，如70%，80%。這意味著，一旦房地產(chǎn)價格下跌導致抵押物價值下降超過20%或30%，銀行持有的抵押房產(chǎn)就存在“抵押不足”而導致貸款損失的風險。同時，作為銀行資產(chǎn)的抵押房產(chǎn)價值下降，也會直接使銀行的資產(chǎn)負債表惡化，引發(fā)其他相關(guān)風險。
(三)操作風險
房地產(chǎn)貸款操作風險是指由于銀行自身違規(guī)操作，管理不當?shù)仍蚨鴮е聯(lián)p失的風險。操作風險廣泛存在于商業(yè)銀行的各項業(yè)務和管理過程中，具有普遍性。歷史經(jīng)驗表明，即使商業(yè)銀行具有較高的資本充足率，也可能因為嚴重的操作風險損失而陷入危機，甚至破產(chǎn)倒閉，因此操作風險也越來越受到重視。
(四)政策性風險
自20xx年下半年以來，隨著房地產(chǎn)業(yè)在20xx年金融危機后的迅速反彈，國家己多次通過調(diào)整存款準備金率和利率，旨在通過信貸傳導影響房地產(chǎn)市場。20xx年更是以強硬的“限購”行政政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)節(jié)。經(jīng)過前幾年銀行對房地產(chǎn)業(yè)信貸的大肆擴張，銀行的房地產(chǎn)貸款風險暴露度己經(jīng)很高。在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)不放松的背景下，多個城市的房地產(chǎn)交易出現(xiàn)“量價雙跌”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈斷裂風險加大，不僅加大了房地產(chǎn)貸款風險暴露的可能性，而且隨著利率、準備金率等調(diào)控手段的頻繁變化，商業(yè)銀行面臨的政策性風險也逐漸凸顯。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟金融風險防范
第一，著力保障居民的基本住房需求，是各國調(diào)控房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定房價的基礎(chǔ)和重點。建立針對廣大中低收入居民的公共住房保障體系，由政府提供各種扶持和補貼措施，鼓勵低價公共住房的建設(shè)和消費，并對住房市場的租賃和交易進行嚴格管控，控制租金和售價的過快上漲。通過保障占大多數(shù)比例的中低收入家庭的住房需求，完善住房供需結(jié)構(gòu)，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。
第二，建立完善的立法體系、組織體系、政策體系、監(jiān)管體系，是保障和規(guī)范房地產(chǎn)市場調(diào)控的前提條件。以法律為各項調(diào)控制度和政策的實施提供保障，很好地保證了調(diào)控效果，這也是我國目前在房地產(chǎn)調(diào)控中比較欠缺的地方。同時，建立完備的房地產(chǎn)調(diào)控組織體系，管理職責清晰，目標明確，負責一系列政策制度的落實和監(jiān)督管理。
第三，綜合運用金融、財稅、土地、價格管制等多種手段，是對房地產(chǎn)進行調(diào)控的主要方法。首先，建立比較完善的的住房金融制度，保障住房供給和消費融資。其次，重視通過價格管制政策保證中低收入人群的住房需求。一方面大量增加低價的公共住房供應給低收入家庭，另一方面通過對公共住房租金及交易價格的管制，保證中低收入者可以持續(xù)承受該水平，這樣就降低了房地產(chǎn)市場的購買需求，對穩(wěn)定房地產(chǎn)價格起到明顯的作用。再次，對土地供給進行適當?shù)恼{(diào)控，從而較少土地投機，平抑房地產(chǎn)價格的過度波動。土地儲備制度經(jīng)過一個多世紀的發(fā)展與完善，己經(jīng)成為各國普遍釆用的土地調(diào)控手段。
房地產(chǎn)論文3
引言
近些年來，隨著我國住房制度的不斷改革，房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速的發(fā)展，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的主要來源之一，但是在面臨發(fā)展的巨大機遇的同時，也面臨著潛在的巨大風險。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)具有投資大、建設(shè)周期長、安全系數(shù)風險高等自身的獨特性，龐大的資金占用量加重了企業(yè)會計核算的任務和難度，一旦會計核算中出現(xiàn)一些人為或是技術(shù)上的差錯，將會直接影響到企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，針對房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的獨特性和會計核算中面臨的問題，企業(yè)相關(guān)決策者和管理人員一定要采取各種有效措施從本質(zhì)上真正提高企業(yè)的會計核算質(zhì)量，進一步提高房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作的水平和質(zhì)量。
1、房地產(chǎn)企業(yè)加強會計核算的現(xiàn)實性意義
1.1會計核算是企業(yè)預測及經(jīng)營決策的基礎(chǔ)
財務管理是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的重要組成部分之一，在某種程度上說直接決定著企業(yè)的生存和發(fā)展，會計核算又是構(gòu)成財務管理的核心環(huán)節(jié)，為企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展提供必要可靠的基礎(chǔ)財務數(shù)據(jù)，能夠準確地反映出企業(yè)經(jīng)營活動的運行狀況和企業(yè)的經(jīng)營成果。企業(yè)的會計核算主要是包括對企業(yè)相關(guān)資金取得的記錄、資金分配和使用信息的核算，是企業(yè)進行市場預測和制定相關(guān)經(jīng)營決策的前提條件和基礎(chǔ)，及時準確的會計核算能夠為企業(yè)決策者做出正確的決策提供可靠的數(shù)據(jù)分析，為企業(yè)科學管理提供必要的參考依據(jù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要在會計核算工作中堅持可靠性原則，確保會計核算的真實性和可靠性，為企業(yè)的長遠發(fā)展提供真實、有效的會計信息。
1.2會計核算能夠真實反映企業(yè)的資金運動情況
房地產(chǎn)行業(yè)自身存在資金投資大的特點，其資金的運轉(zhuǎn)情況直接關(guān)系著企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展。企業(yè)的會計核算能夠如實地記錄企業(yè)消耗的各項資金并及時進行跟蹤監(jiān)督，將企業(yè)資金運轉(zhuǎn)的真實情況通過會計數(shù)據(jù)加以呈現(xiàn)。企業(yè)管理者通過分析和研究相關(guān)的會計信息和數(shù)據(jù)資料，能夠在第一時間獲取企業(yè)資金運轉(zhuǎn)的真實情況，從而能夠在最有效的時間里對企業(yè)整體運行進行監(jiān)督，防止員工舞弊。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)運營中，易受到各種不確定因素的影響，只有要求企業(yè)的會計核算人員秉公執(zhí)法、科學嚴謹?shù)倪M行會計核算，才能確保會計信息的真實性，進一步提高管理層管理和監(jiān)督企業(yè)各項經(jīng)營活動的能力。
1.3會計核算有利于提高企業(yè)的經(jīng)營效益
房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)一樣，為了提高自身的市場競爭力和經(jīng)營效益，就必須采取措施控制降低房地產(chǎn)開發(fā)成本。企業(yè)的會計核算可以明確反映出企業(yè)的成本和成本來源，通過進行科學有效的會計核算，可以讓企業(yè)管理者和經(jīng)營者了解到房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本情況，從而可以采取有效的措施控制企業(yè)的成本投入，減少不必要的成本耗費和其它損失，確保企業(yè)用最少的成本投入獲得最大的經(jīng)營效益。
2、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的現(xiàn)狀
2.1房地產(chǎn)企業(yè)對借款費用的資本化不夠規(guī)范
房地產(chǎn)企業(yè)由于其開發(fā)項目的特殊性，資金的投入巨大，企業(yè)一般都會通過舉債的方式來籌集項目開發(fā)所需要的資金，房地產(chǎn)企業(yè)的債務資本的回收期一般較長。新會計準則中對借款費用資本化范圍的規(guī)定有所擴大，但是對借款費用可以資本化的條件的規(guī)定十分嚴格，借款費用必須同時滿足資產(chǎn)支出已經(jīng)開始、借款費用已經(jīng)發(fā)生并且相關(guān)的生產(chǎn)活動已經(jīng)開始的時候才能資本化。這些對借款費用資本化范圍以及條件的規(guī)定使得房地產(chǎn)企業(yè)很難對其進行確定，而且對長期沒有開發(fā)的土地儲備中所包含的借款費用也不能進行資本化，將其計入財務費用的話，也會在很大程度上影響企業(yè)的當期利潤。
2.2房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤指標不能真實反映企業(yè)的實際經(jīng)營狀況
房地產(chǎn)企業(yè)的會計年度報表與其他企業(yè)相比，往往會出現(xiàn)業(yè)績大幅度波動的情況。房地產(chǎn)企業(yè)屬于生產(chǎn)投入產(chǎn)出周期較長的行業(yè)，因此在企業(yè)進行商品房建設(shè)過程中會出現(xiàn)業(yè)績差的冰點時期，當工程竣工進行驗收出售后，會計人員就將已收款項計入當期收入，而這些預收款通常是要采取分期付款在每個會計分期中才能收回的，或是要經(jīng)過相當長時間才能收回的款項，最終導致了企業(yè)的凈利潤指標不能真實有效的反映出企業(yè)的實際經(jīng)營情況。
3、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題的解決對策
3.1完善對房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算
第一，要明確銷售收入核算的范圍。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)商品在市場上銷售所獲得的收入就是指房地產(chǎn)的銷售收入，包括轉(zhuǎn)讓土地取得的收入、銷售商品房的收入、銷售配套設(shè)施取得的收入等。其中，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)商品既包括企業(yè)在銷售之前沒有與購買方簽訂合同的開發(fā)商品，也包括在銷售之前就已經(jīng)簽訂銷售合同的房地產(chǎn)。周轉(zhuǎn)房的出售、舊城改造中取得的拆遷戶的拆遷面積的房產(chǎn)權(quán)款以及增加住房面積的房款等都應該通過銷售收入進行核算。第二，確定合理的銷售標準。房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確定要同時符合兩個標準，一個是法律標準，另一個是專業(yè)標準。法律標準是指房地產(chǎn)企業(yè)的商品銷售應該符合我國相關(guān)法律法規(guī)的標準，例如:如果土地使用權(quán)是以出讓的方式取得的，沒有按照合同支付出讓金，沒有取得土地使用證，沒有按照合同規(guī)定進行開發(fā)的，或者是所有權(quán)有爭議沒有依法登記的房地產(chǎn)都不能進行買賣。即凡是沒有符合法律標準的，即使開發(fā)項目已經(jīng)完成，企業(yè)取得了相關(guān)的報酬，轉(zhuǎn)移了相關(guān)的風險，也不能確認收入。專業(yè)標準是指在會計準則和會計制度中規(guī)定的確認收入的標準，即會計準則中對收入確認規(guī)定的四個條件:商品的主要風險和報酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移、無法對出售的商品進行控制、相關(guān)利益很可能流入企業(yè)、相關(guān)收入以及成本能夠可靠的計量。
3.2提高企業(yè)應對風險的能力，提高風險的透明度房地產(chǎn)企業(yè)的商品具有長期性和高價值性，在具體建設(shè)銷售中都要預先進行相關(guān)準備金和質(zhì)量保證金提取和核算。一方面在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，應該將產(chǎn)品的質(zhì)量保證金作為一個單獨的會計科目進行明細核算，保證房地產(chǎn)企業(yè)具有數(shù)額更大、保證期限更長的質(zhì)量保證金。企業(yè)的會計核算人員應該根據(jù)企業(yè)所開發(fā)項目的具體情況計提一定量的質(zhì)量保證金，將其計入當期的工程成本中，以提高企業(yè)應對各種外來風險的能力。另一方面，企業(yè)的會計核算人員應將企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)過程中所面臨的各種風險通過財務會計報告進行揭示和呈現(xiàn)，不僅僅局限于抵押風險，而應在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報表的附注部分增加對企業(yè)正在開發(fā)的土地、工程項目等面臨的各種開發(fā)風險、籌資風險等各種風險的強調(diào)和說明，以提高企業(yè)風險的透明度，為企業(yè)的發(fā)展提供可靠的會計信息和數(shù)據(jù)分析。
3.3進一步完善成本核算
首先，明確開發(fā)項目的成本核算對象，可以是整個項目本身，也可以是每一個獨立施工的單項工程，結(jié)構(gòu)類型相似、同一開發(fā)地點、竣工時間相近、施工單位相同的開發(fā)項目也可以作為成本核算的對象，另外，對于工期較長、規(guī)模較大的開發(fā)項目可以按照分期開發(fā)的開發(fā)區(qū)域作為成本核算的對象，同時，如果一個項目的施工單位不同，應該以各施工單位各自施工的部分作為成本核算的對象。其次，為了解決在計算不同樓層、不同戶型的房地產(chǎn)商品收益與成本不配比的問題，可以根據(jù)可靠經(jīng)驗對各個樓層和戶型確定權(quán)重標準，計算總成本和總面積的加權(quán)平均成本，以此計算單位面積的銷售成本。再次，制定合理的成本分配標準，當開發(fā)的商品房達到可以銷售的狀態(tài)時，應該根據(jù)房屋的成本、朝向以及地段等因素制定合理的銷售價格，這樣有助于房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)收入與成本之間的配比。
4、結(jié)論
綜上所述，當前我國房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中還面臨著一系列的不足和問題，需要國家、企業(yè)及內(nèi)部會計人員的共同努力，真正讓房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理者切實認識到會計核算工作的重要性與緊迫性，企業(yè)的會計人員努力來提高自身的會計核算水平，才能從根本上提高房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的效率，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟利益的最大化，推動房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
房地產(chǎn)論文4
【摘要】隨著經(jīng)濟發(fā)展的需要和國家的宏觀調(diào)控政策的不斷頒布與實施。我國的房地產(chǎn)行業(yè)逐步邁向穩(wěn)定的發(fā)展階段。既然房地產(chǎn)行業(yè)的熱量已經(jīng)冷卻下來了,房地產(chǎn)企業(yè)就要在市場環(huán)境的改變下調(diào)整公司的經(jīng)營戰(zhàn)略以及管理方式,使企業(yè)的發(fā)展更能適應市場經(jīng)濟發(fā)展的需求。企業(yè)應該根據(jù)自己企業(yè)的特點來調(diào)整自己的經(jīng)營與管理體制。整合所有的資源,制定穩(wěn)定的發(fā)展計劃完成平穩(wěn)的過渡。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)公司;經(jīng)營;管理;發(fā)展戰(zhàn)略
房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了二十年的快速發(fā)展之后,成為了國內(nèi)重要的經(jīng)濟支柱之一。國家的對其發(fā)展的趨勢和方向也從最初的鼓勵到了現(xiàn)在的調(diào)控。使得房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫沒有繼續(xù)膨脹下去。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也將面臨新的機遇和挑戰(zhàn),在新的機遇和挑戰(zhàn)到來之前應該調(diào)整公司的經(jīng)營與管理方式以適應新的發(fā)展需求。下面我們就關(guān)于在新的形式下的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理方面進行簡要分析與探討。
1 新形勢下房地產(chǎn)公司經(jīng)營與管理所面臨的問題與挑戰(zhàn)。
國家對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展進行大力的整頓與調(diào)控,使得房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化。使得房地產(chǎn)公司的經(jīng)營與發(fā)展履步維艱、面臨著公司內(nèi)部和外部環(huán)境的雙重壓力。顯而易見,房地產(chǎn)公司的經(jīng)營面臨著許許多多的問題,有待于解決和研究。
1.1 國家的調(diào)控政策給房地產(chǎn)公司的經(jīng)營帶來的問題。
1.1.1 市場供求關(guān)系發(fā)生了轉(zhuǎn)變。由于國家對于房地產(chǎn)一系列調(diào)控政策的出臺,使得原來房地產(chǎn)的“銷售熱”、“搶購潮”、“投資熱”等等現(xiàn)象只能讓公司的經(jīng)營者深深回憶了。房地產(chǎn)公司與購買者的主導地位發(fā)生了轉(zhuǎn)換。市場上的觀望狀態(tài)持續(xù)延期,投資者也開始理智的選擇躲避風頭或者轉(zhuǎn)而投資其他行業(yè)。
1.1.2 融資環(huán)境的轉(zhuǎn)變。以前的房地產(chǎn)公司的融資渠道多為銀行貸款,或者是抵押貸款。如今國家大力限制房地產(chǎn)公司的貸款金額,提高了放款的門檻。使得房地產(chǎn)公司在融資方面需要重新尋找新的融資渠道。
1.1.3 市場對于房地產(chǎn)的產(chǎn)品開發(fā)提出了新的要求。以前房地產(chǎn)在經(jīng)營中占有主導地位,公司的經(jīng)營重點主要放在了快速建設(shè)和促進銷售上。忽略了產(chǎn)品的多樣化經(jīng)營和精品化經(jīng)營。如今房地產(chǎn)公司面對市場激烈競爭的壓力,不得不在產(chǎn)品的多樣化和精品化上多下點功夫。
1.2 公司的內(nèi)部經(jīng)營為應對新的市場環(huán)境所存在的問題。
1.2.1 公司經(jīng)營結(jié)構(gòu)的調(diào)整。在房地產(chǎn)公司在市場中占主導地位的時候。房地產(chǎn)為使資金快速回籠或者是盡快的擴大經(jīng)營成果往往是選擇快速的買地進行開發(fā)、然后大力的銷售。開發(fā)、銷售是房地產(chǎn)公司經(jīng)營的兩大板塊。面對競爭日益激烈的市場環(huán)境,房地產(chǎn)公司也將加大在管理、經(jīng)營和服務上的關(guān)注度。
1.2.2 公司需要對資金鏈進行嚴格控制。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營有其顯著的特點。在資金的運用方面需要大量的資金來進行項目運作或者是周轉(zhuǎn),甚至于積壓。因此嚴格的控制資金鏈是公司經(jīng)營中最主要的問題之一。銀行貸款的嚴格監(jiān)管使得融資變得相對艱難。政府土地交易政策的轉(zhuǎn)變又加大了資金的運轉(zhuǎn)量。無不對公司資金鏈的正常運作帶來了嚴峻的考驗。
1.2.3公司需要建立現(xiàn)代化的經(jīng)營管理體制。沒有競爭就沒有進步,房地產(chǎn)行業(yè)的畸形發(fā)展雖然取得了一定的經(jīng)營成果,也給房地產(chǎn)公司帶來了嚴重的損失�，F(xiàn)代化經(jīng)營與管理體制是保障公司長久立于不敗之地的根本。這就對房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理帶來了新的問題。比如加大會計電算化的建設(shè)以及成本核算的能力,優(yōu)質(zhì)高效的設(shè)計團隊,優(yōu)質(zhì)的服務團隊和管理團隊等等都需要房地產(chǎn)公司加快建設(shè)速度和加大力度。
2 關(guān)于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營與管理一些措施和方案。
鑒于以上我們對于房地產(chǎn)公司所處的市場環(huán)境與公司內(nèi)部所存在的問題進行的分析與探討,為了更好的經(jīng)營發(fā)展企業(yè)和發(fā)展國民經(jīng)濟。我們應該作出一些具體的措施與方案為它們的發(fā)展進行努力。具體的措施有以下幾點。
2.1 加強公司的人才培養(yǎng)與招攬,建立公司的經(jīng)營體制。
人才是公司經(jīng)營發(fā)展的根本,管理人才和專業(yè)人才以及復合型的人才等等都是目前處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)公司所迫切需要的。注重于對人才的培養(yǎng)和招攬是公司為長久的發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)以及建立全面的現(xiàn)代化的經(jīng)營管理體制作出基本的鋪墊作用。市場競爭的激烈化使的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營模式逐漸的向多元化、復雜化進行轉(zhuǎn)變。因此建立健全的經(jīng)營體制是符合公司的發(fā)展需要的。公司的經(jīng)營也應該為了規(guī)避風險和擴大利益進行多元化的轉(zhuǎn)變。
2.2 加強成本核算的能力和開發(fā)多方面的融資渠道。
房地產(chǎn)競爭的激烈化勢必影響房地產(chǎn)的經(jīng)營成果與經(jīng)營成本,房地產(chǎn)公司應該加強經(jīng)營成本核算的能力,很好的控制公司的財務運營狀況。使得企業(yè)在成本上具有很大的優(yōu)勢,以求在競爭中的絕對優(yōu)勢。銀行縮緊銀根,對于房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售都帶來了不小的打擊。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營中離不開融資,這就需要經(jīng)營者在融資渠道的開辟上多動頭腦,不能一味的追求資金的快速回籠畢竟這不符合房地產(chǎn)的正常運營狀態(tài)的。比如說在開發(fā)中多采用合作的形式,有效地減少開發(fā)占用資金,擴大與基金、信托等等金融機構(gòu)的合作。
2.3 加強公司的內(nèi)部管理,合理有效的規(guī)避風險。
房地產(chǎn)公司發(fā)展二十年來,多受到國家的政策扶持。但是如今驟然面臨市場經(jīng)濟的控制,必須要在管理上多下功夫,不然各種風險都將對房地產(chǎn)企業(yè)形成致命的打擊。加強公司的內(nèi)部管理,無疑是降低和規(guī)避風險最好的措施,也是企業(yè)得以發(fā)展的重要前提。如今的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理還處于初級階段。建立健全管理體制,構(gòu)建現(xiàn)代化的分工經(jīng)營部門體系;建立內(nèi)部控制制度和現(xiàn)代化的信息網(wǎng)絡平臺。都是加強公司內(nèi)部管理的有效措施和主要途徑。通過成本核算和質(zhì)量控制有效的規(guī)避企業(yè)在經(jīng)營的過程中由于工程開發(fā)和資本運作帶來的資金風險和質(zhì)量風險等等。
2.4 做好對市場動態(tài)的把握,根據(jù)市場的需求設(shè)計、生產(chǎn)產(chǎn)品以及差異化生產(chǎn)戰(zhàn)略的運用。
由于前期房地產(chǎn)的火熱經(jīng)營狀態(tài),使得許多人都想從中分得一塊利益。大大小小的房地產(chǎn)公司紛紛建立且有愈演愈烈之勢。如今的好前景已經(jīng)一去不復返了。使得原本還不算厲害的競爭問題也日益突出。房地產(chǎn)企業(yè)就是生產(chǎn)房產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營房產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)營企業(yè)。房產(chǎn)作為商品和其他的商品一樣也需要市場的選擇或者淘汰。想要取得競爭的優(yōu)勢就需要把握市場的動態(tài),去探析消費者的心理需求。根據(jù)不同的群體有不同的需求來進行產(chǎn)品的細分。這些是房地產(chǎn)公司經(jīng)營與管理的主要內(nèi)容,只有做好這些才是房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的最終目的。
2.5 整合資源,合理有效的運用資源。
企業(yè)經(jīng)營與管理的過程也是對各種資源經(jīng)營與管理的過程,房地產(chǎn)企業(yè)更是大量的資源進行運作的過程。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資源運作有著運轉(zhuǎn)周期長、運轉(zhuǎn)的數(shù)量大等等特點。決定了資源的管理也是房地產(chǎn)公司需要高度關(guān)注的經(jīng)營問題之一。前期的房地產(chǎn)經(jīng)營形式較好,突然間的降溫必定使得眾多的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了大量的商品積壓,也就是商品房閑置積壓的狀況。這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說就是資源的占用,對于房地產(chǎn)公司的資金鏈運轉(zhuǎn)形成了一定的壓力。同時,因為貸款的問題跨期越長損失也就越多。購買的土地閑置也是房地產(chǎn)企業(yè)的資源占用的一種常見現(xiàn)象。所以,對于現(xiàn)有資源進行全面得的整合,在以后的發(fā)展中合理利用資源也是房地產(chǎn)公司經(jīng)營與管理的主要工作。
總結(jié)
本文主要對于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與管理中所存在的問題和今后發(fā)展與進步的一些有效的建議與措施進行了簡要的論述與分析。旨在為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展作出自己的努力。并希望更多的人參與到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與管理的研究工作中來。為房地產(chǎn)公司及國家房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展共同努力。
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房地產(chǎn)論文5
在社會主義市場經(jīng)濟飛速發(fā)展的大形勢下，建筑行業(yè)的發(fā)展速度有了非常顯著的提升，人們在生活當中越來越重視住房問題，當前我國的房地產(chǎn)行業(yè)依然存在著一些問題，只有對這些問題進行詳細的分析，并找到恰當?shù)姆绞竭M行解決，才能更好的促進房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
1、房地產(chǎn)管理和房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的新涵義
管理一般就是指在一個較為固定的環(huán)境當中，在各種人力、物力和財力的支持下進行相關(guān)的規(guī)劃和管理等活動，在整個管理活動當中一定要嚴格按照相關(guān)的規(guī)定和要求來開展管理活動，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)管理發(fā)揮著非常重要的作用，房地產(chǎn)管理從某種意義上說它是一個系統(tǒng)，在工作當中需要制定科學合理的管理方案，只有保證其科學性和有效性才能更好的發(fā)揮其積極的作用，促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
在房地產(chǎn)管理活動中，對于管理的內(nèi)容和管理的模式需要根據(jù)時代的發(fā)展不斷創(chuàng)新，創(chuàng)新用最簡單的話來說就是要使用新的方法和以前從未有過的手段去開展管理工作，充分發(fā)揮人們的主觀能動性，只有這樣創(chuàng)新才能呈現(xiàn)出更大的意義。
2、房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的必要性和重要性
2.1房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的必然性
當前我國的房地產(chǎn)管理雖然已經(jīng)有了很大的進步，但是在發(fā)展的過程當中依然存在著非常多的不足，這些不足也成為了制約房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要因素，所以要想更好的促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展就必須要加大創(chuàng)新的力度，不斷更新管理理念，同時在工作中還要不斷嘗試新的管理方法，從而為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展注入新鮮的血液。
2.2房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的重要性
房地產(chǎn)管理創(chuàng)新工作當中需要很多人、很多部門的共同努力，房地產(chǎn)管理創(chuàng)新對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著非常重大的積極意義，它能夠使得整個房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中加強每一個環(huán)節(jié)的改革和創(chuàng)新，同時還能夠有效的利用相關(guān)的資源，從而在更大的程度上實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益，推動整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
3、房地產(chǎn)管理實踐創(chuàng)新
3.1管理模式的探索和創(chuàng)新
當前，我國的計算機網(wǎng)絡技術(shù)得到了非常迅速的發(fā)展，這也使得我國的房地產(chǎn)管理行業(yè)逐漸的走向了信息化管理的道路，所以在管理模式上也不斷對其進行有效的發(fā)展和創(chuàng)新。在房地產(chǎn)管理創(chuàng)新活動中首先就是要對管理模式進行不斷的變革，例如：可以建立一個比較詳細也比較全面的獎懲制度，使得員工的利益和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展緊密相關(guān)，從而能夠有效提高企業(yè)員工的工作效率和積極性。
3.2人才培養(yǎng)模式的創(chuàng)新
當前的社會發(fā)展中，各個行業(yè)要想得以立于不敗之地，人才是一個非常重要的因素，在企業(yè)的發(fā)展中人員的個人素質(zhì)和知識技能起到了非常關(guān)鍵的作用，只有一個企業(yè)不斷加強人才培養(yǎng)，同時不斷創(chuàng)新培養(yǎng)模式才能為企業(yè)帶來更大的價值，從而促進企業(yè)的發(fā)展。
建立適合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的培訓管理系統(tǒng)，確定培訓項目與內(nèi)容，使受訓者了解其在房地產(chǎn)管理中發(fā)揮的作用，使應用到實際工作中。培訓管理系統(tǒng)的建立，首先從建立培訓管理制度與流程入手，再將培訓內(nèi)容細化。很多從事房地產(chǎn)工作的人員都不是進修房地產(chǎn)專業(yè)的人員，大多數(shù)人員都由各行各業(yè)的專業(yè)人員跨行進入，專業(yè)技能相對薄弱，專業(yè)知識差。所以，在培訓前，需針對不同的人員制定不同的培訓方案，摸清每一個員工掌握技能的情況，在哪方面的知識缺乏，再針對不同的情況，進行分類、排班，確定不同的培訓內(nèi)容，以使培訓效果達到最好。在房地產(chǎn)管理過程中，吸引高素質(zhì)的管理人員固然重要，對于基層員工的人才培養(yǎng)出很重要，因為只有通過不斷的學習，人員素質(zhì)才會整體提高，房地產(chǎn)業(yè)績才會整體提高，管理得到提升。
3.3加強管理項目的創(chuàng)新
對項目管理進行有效的創(chuàng)新在整個房地產(chǎn)管理的創(chuàng)新當中有著極其重要的地位，在市場經(jīng)濟不斷發(fā)展的前提下，不斷的進行管理項目的創(chuàng)新就能夠更好的擴大房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務范圍，為企業(yè)贏得更大的發(fā)展空間。另外一方面，房地產(chǎn)的開發(fā)范圍是非常大的，在房地產(chǎn)建設(shè)的過程中需要耗費很長的時間，所以只有不斷放寬自身的經(jīng)營范圍才能更好的為企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更加有利的契機，提高企業(yè)面對風險的能力，同時也能使得資源能夠充分利用，更好的推動房地產(chǎn)的發(fā)展和壯大。
3.4信貸政策的創(chuàng)新
由于信貸體系的不完善，使房地產(chǎn)的發(fā)展的資金不流通，阻礙了房地產(chǎn)發(fā)展的步伐。因此，需要對信貸政策進行創(chuàng)新。例如國務院新出臺的調(diào)節(jié)政策中，要求購買第二套住房的家庭，首付款必須高于百分之六十，貸款的利率是基準利率的1.1倍。這樣，就限制了投機購房和房價的過分增長，減少了金融風險，進而促進了房地產(chǎn)的健康發(fā)展。
3.5土地市場管理的創(chuàng)新
在創(chuàng)新實踐當中，最為基礎(chǔ)的環(huán)節(jié)是十分重要也是容易被人忽視的，所以要加強對土地市場管理的創(chuàng)新，要不斷豐富土地的供應途徑，另外對于那些閑置的土地要進行合理充分的利用，從而有效提高土地的利用率，采取適當?shù)姆绞綄ㄔO(shè)用地進行一定的處理，從而也節(jié)約了土地資源。對于土地的管理，國家應該采取相應的措施，防止其自由發(fā)展，從而出現(xiàn)一些弊端。
3.6城市發(fā)展模式的創(chuàng)新
城市的發(fā)展進步離不開房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展支持。隨著人們生活水平的提高，居住條件越來越好，房地產(chǎn)開發(fā)的要求就越來越高，以適應城市發(fā)展的要求，與城市環(huán)境相協(xié)調(diào)。在這種情況下，房地產(chǎn)的發(fā)展模式要不斷創(chuàng)新，需要政府各個部門的協(xié)調(diào)與配合，改變管理模式，探索新的管理方法與發(fā)展道路，以促進房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)走可持續(xù)發(fā)展的道路，發(fā)展越來越好。
4、結(jié)語
在房地產(chǎn)管理工作中還存在著很多的問題，這些問題的存在減緩了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，所以在房地產(chǎn)管理活動當中一定要適當加大創(chuàng)新的力度，從而也有效的避免了傳統(tǒng)管理模式當中存在的一些弊端，促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
房地產(chǎn)論文6
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟學的創(chuàng)立是適應經(jīng)濟改革與發(fā)展霱要的理論研究成果。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學的創(chuàng)立，在我國是近幾年的事。它是適應經(jīng)濟改革和經(jīng)濟發(fā)展的實際镲要而不斷進行理論探索的成果。一方面，經(jīng)濟改革的經(jīng)濟發(fā)展形成了房地產(chǎn)業(yè)。建國以后，在相當長的一個時期中，房地產(chǎn)業(yè)在實踐中一直作為社會的福利事業(yè)，不作一個產(chǎn)業(yè)看待。經(jīng)過八十年代以來的改革與發(fā)展，住宅經(jīng)濟雖然得到了肯定和發(fā)展，但由于各地的不均衡性，以及傳統(tǒng)經(jīng)濟運行的慣性力量，經(jīng)濟體制改革的漸進性，房地產(chǎn)業(yè)在總體上仍未根本擺脫原有的運行軌道和運動規(guī)律。表現(xiàn)比較突出的是城市住宅。房地產(chǎn)業(yè)主要還是福利性事業(yè)，房產(chǎn)和地產(chǎn)不都是商品，投資靠財政支撐，由此給社會經(jīng)濟帶來了許多難于解決的問題。房地產(chǎn)既然是福利，需求不受經(jīng)濟條件制約，需求就無限制膨脹，而同時房地產(chǎn)浪費嚴重，資源濫用；社會福利性房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)投資基本上不能回籠，財政投資嚴重不足，財政狀況難于正常運轉(zhuǎn)；房地產(chǎn)經(jīng)濟處于困境。改革與發(fā)展的實踐，使人們更加冷靜、客觀地審視和總結(jié)過去，嚴正地、實事求是地看待未來，逐漸認清了，我國房地產(chǎn)業(yè)要滿足社會的需要，必須得到振興和發(fā)展，其根本選擇是商品化。這就要求我們對房地產(chǎn)商品經(jīng)濟的運行機制和規(guī)律性進行深入、系統(tǒng)的研究，對實踐認真總結(jié)，以科學的思想和理論來指導實踐。在現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房制度改革的強勁勢頭下，這種需要更為迫切和重要。
另一方面，相形之下，理論的準備和發(fā)展建設(shè)顯得很不夠。在五十年代，我國經(jīng)濟理論界就有人研究城市住宅的商品屬性問題，認為住宅在社會主義經(jīng)濟中應采取商品形式>房租應是住宅價格的組成部分，采取低房租政策，國家必定要為房屋消費者花費巨大的而又不能收回的費用，很不合理。但在當時那種經(jīng)濟意識和經(jīng)濟體制下，這種觀點沒有也不可能形成社會共識。七十年代末八十年代初，在實事求是思想指導下，以當時我國經(jīng)濟的調(diào)整和改革為實踐背景，從改革的要求出發(fā)，又開始房地產(chǎn)經(jīng)濟的研究。當時討論的問題，主要是城市住宅的商品屬性問題，這正是理論上的突破口和關(guān)鍵?主題為“社會主義條件下的住宅是不是商品”。不是商品，那就還是福利物品，是商品，就應大膽地承認。人們大都按當時經(jīng)濟理論和經(jīng)濟改革研究的一般思路，從馬克思主義經(jīng)典著作中去找根據(jù)，結(jié)合現(xiàn)實經(jīng)濟改革與經(jīng)濟建設(shè)實踐，進行理論與實際法制的分析。后來逐漸形成共識，即社會主義條件下的住宅是商品，因而，住宅商品化是城市住宅改革的選擇。住宅商品屬性問題解決了，重要的又是城市住宅如何商品化問題。隨之而來的是全國許多機構(gòu)和城市紛紛召開學術(shù)性討論會、研討會，許多地方還組建了房地產(chǎn)經(jīng)濟學會。比較具代表性的是1983年12月成立的以房地產(chǎn)經(jīng)濟理論研究為主旨的“中國城市住宅問題研究會”，各地在這個總會下先后成立了地方性的城市住宅問題研究會。同時創(chuàng)辦了許多房地產(chǎn)專業(yè)刊物。
隨著經(jīng)濟體制改革和經(jīng)濟建設(shè)的推進和發(fā)展，隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟理論研究的系統(tǒng)化和深化，人們的認識范圍已不再局限于住宅，而擴展到了房地產(chǎn)業(yè)，把房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的一個重要產(chǎn)業(yè)部門來加以探討。那么，在社會主義條件下房地產(chǎn)經(jīng)濟的規(guī)律怎樣，房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行機制又如何，就成了擺在經(jīng)濟界和理論界面前的重要問題之一。研究和討論結(jié)果的主要表現(xiàn)是出版和印行了一些房地產(chǎn)經(jīng)濟學著作，發(fā)表了一些研究論文。特別是近二年以來，由于社會主義市場經(jīng)濟中房地產(chǎn)業(yè)的活躍與發(fā)展，促成了房地產(chǎn)經(jīng)濟研究的空前活躍局面，不但較為嚴謹、深入、系統(tǒng)的成果不斷面世，而且那些知識性、普及性并帶有趣味性的讀物也紛紛出現(xiàn)在圖書市場上。但是，在我國社會主義市場經(jīng)濟的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、運行和管理中，尚有許多問題有待進一步深化，不斷系化、規(guī)范化。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟學是房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟學
房地產(chǎn)經(jīng)濟學是房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟學，它所要研究和闡述的是房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟問題。
從經(jīng)濟學的劃分來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟學具有自己特有的研究對象，因而它是一門獨立的、自成體系的經(jīng)濟學科。再則，在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)是商品，由于這類商品在國民經(jīng)濟中的地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)還是一個主要產(chǎn)業(yè)，因而房地產(chǎn)經(jīng)濟學又是一門部門經(jīng)濟學。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學所要研究和闡述的房地產(chǎn)業(yè)基本經(jīng)濟問題，主要包括：1、房地產(chǎn)的經(jīng)濟屬性和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)；2、房地產(chǎn)的經(jīng)濟運動過程及其特殊性；3、房地產(chǎn)經(jīng)濟的基本規(guī)律和運行機制；4、房地產(chǎn)商品價格和房地產(chǎn)市場；5、房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中的地位。通過對上述問題的研究，可以揭示房地產(chǎn)經(jīng)濟的運動規(guī)律和基本運行機制，形成一個更為切實反映房地產(chǎn)經(jīng)濟運動規(guī)律的理論體系。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學是研究房地產(chǎn)經(jīng)濟問題的，但我們不能認為它是唯一研究房地產(chǎn)經(jīng)濟問題的。研究房地產(chǎn)經(jīng)濟問題的還有其他學科，諸如房地產(chǎn)投資學，房地產(chǎn)市場學，房地產(chǎn)金融學，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營學，房地產(chǎn)管理學，房地產(chǎn)定價學，房地產(chǎn)價格評估學，房地產(chǎn)法規(guī)學，房地產(chǎn)史學，房地產(chǎn)統(tǒng)計學，房地產(chǎn)財務學，房地產(chǎn)會計學，房地產(chǎn)企業(yè)管理學，房地產(chǎn)預測學，等等。這些學科對房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程從不同角度、不同側(cè)面用不同手段或方法進行理論、方法、政策和策略的理論概括和業(yè)務技術(shù)闡釋。它們之間各不相同，因為研究的角度和方面不同，要解決的問題不同，但又相互聯(lián)系，甚而有交叉，共同來研究和解決房地產(chǎn)經(jīng)濟各個方面的何題。在它們的關(guān)系中，應該說房地產(chǎn)經(jīng)濟學處于先導和基礎(chǔ)的地位。由上述可知，房地產(chǎn)經(jīng)濟學所要揭示的是房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)律性，所要研究的是房地產(chǎn)業(yè)總體的運行機制。所以它從總體上規(guī)定和制約著房地產(chǎn)其他學科的原則、方法和內(nèi)容。
這里還必須說明，房地產(chǎn)經(jīng)濟學的前提是房地產(chǎn)的商品屬性，即房產(chǎn)和地產(chǎn)都是商品。它的運行過程要遵循商品經(jīng)濟的一般規(guī)律，還要遵循房地產(chǎn)業(yè)本身的運行規(guī)律。如果我們不把房地產(chǎn)當作一個產(chǎn)業(yè)來研究，不把房產(chǎn)、地產(chǎn)作為商品，仍然以產(chǎn)品性、福利性的房地產(chǎn)作為對象，那么，房地產(chǎn)經(jīng)濟學也就失去了存在意義。我們研究并揭示房地產(chǎn)經(jīng)濟運動的規(guī)律性，以及房地產(chǎn)的經(jīng)濟運行機制，根本目的就是要闡述房地產(chǎn)業(yè)的商品經(jīng)濟屬性，探討社會主義市場經(jīng)濟中房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革的目標和運行模式，以振興和發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，擺脫現(xiàn)行體制中房地產(chǎn)業(yè)運行的困境。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟學的研究對象
房地產(chǎn)經(jīng)濟學的研究對象是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運動的規(guī)律性及其運行機制。
房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運動的規(guī)律性及其運行機制，包括房地產(chǎn)商品經(jīng)濟運動的規(guī)律性，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的運行機制，以及房地產(chǎn)業(yè)中由于房地產(chǎn)的投資、生產(chǎn)、經(jīng)營和再生產(chǎn)而產(chǎn)生的多種經(jīng)濟關(guān)系。其經(jīng)濟運動規(guī)律是指房地產(chǎn)商品生產(chǎn)經(jīng)營過程所發(fā)生的各種關(guān)系。這是客觀的存在。其經(jīng)濟運行機制是指由房地產(chǎn)經(jīng)濟的客觀規(guī)律決定的，并按這種規(guī)律確定的房地產(chǎn)經(jīng)濟運動的規(guī)范和法則。這是依據(jù)和運用客觀規(guī)律的現(xiàn)實結(jié)果。房地產(chǎn)業(yè)中由投資、生產(chǎn)和經(jīng)營所發(fā)生的各種經(jīng)濟關(guān)系，主要指房地產(chǎn)經(jīng)濟運動本身所產(chǎn)生的、與其他方面相關(guān)聯(lián)的各種橫向和縱向的經(jīng)濟利益關(guān)系。這方面的關(guān)系要有一定的方法和原則來進行切合房地產(chǎn)業(yè)實際的調(diào)整。從房地產(chǎn)經(jīng)濟運動規(guī)律出發(fā)，規(guī)范、保障、調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的規(guī)定、方法的總和，就形成房地產(chǎn)經(jīng)濟體制。
房地產(chǎn)經(jīng)濟活動所要遵循的經(jīng)濟規(guī)律，在社會主義市場經(jīng)濟中，主要有：
社會主義公有制為主體，各種經(jīng)濟成分并存的規(guī)律。以國有經(jīng)濟成分為主，城鄉(xiāng)集體所有經(jīng)濟成分，私人和個體所有經(jīng)濟成分，外商獨資經(jīng)濟成分，國內(nèi)多種經(jīng)濟成分與外商合資、合作的經(jīng)濟成分，多種成分并存；
市場經(jīng)濟的一般規(guī)律。價值規(guī)律、競爭規(guī)律、供求規(guī)律并存；
物質(zhì)利益規(guī)律。一般稱物質(zhì)利益法則或原則。由于在商品貨幣關(guān)系普遍存在的條件下，不論是何種經(jīng)濟制度或何種經(jīng)濟體制.物質(zhì)利益關(guān)系中共同性的內(nèi)容占主要成分，所以不妨把物質(zhì)利益原則或法則稱作物質(zhì)利益規(guī)律；
計劃協(xié)調(diào)規(guī)律。不論何種經(jīng)濟運行形態(tài)，都存在經(jīng)濟的計劃性，不同的是計劃的范圍、程度和性質(zhì)存在差別。我們不能一講市場經(jīng)濟和充分發(fā)揮市場規(guī)律的作用，就不要計劃了。我們強調(diào)計劃對發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)節(jié)，是由社會主義市場經(jīng)濟中國有經(jīng)濟成分的地位和社會主義市場經(jīng)濟體制決定了的。
上列這些經(jīng)濟規(guī)律，是社會主義市場經(jīng)濟條件下國民經(jīng)濟總體和各部門、行業(yè)經(jīng)濟都存在的，從國民經(jīng)濟總體和其他部門、行業(yè)的角度來探討這些規(guī)律的基本要求、具體體現(xiàn)和作用，是社會主義政治經(jīng)濟學和其他部門、行業(yè)經(jīng)濟學的任務和研究對象。房地產(chǎn)經(jīng)濟學要闡明的是上列這些規(guī)律在房地產(chǎn)業(yè)中的綜合的和具體的要求、體現(xiàn)和作用。
房地產(chǎn)業(yè)具有自己的特點，房地產(chǎn)業(yè)具有自己的特殊規(guī)律或特殊關(guān)系。這主要體現(xiàn)在：房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的特殊性、房地產(chǎn)經(jīng)營的特殊性；房地產(chǎn)的統(tǒng)一計劃、綜合開發(fā)；房與地的統(tǒng)二關(guān)系；房地產(chǎn)業(yè)在市鎮(zhèn)建設(shè)中的先行性；房地產(chǎn)的升值趨勢；房地產(chǎn)資源的短缺性與合理配置關(guān)系；房地產(chǎn)與其所處的經(jīng)濟、自然、社會、文化等環(huán)境的適應性；房地產(chǎn)發(fā)展的綜合平衡關(guān)系；居住水平與社會經(jīng)濟發(fā)展水平的適應性；房價與地價的.關(guān)系；房地產(chǎn)價格的地域和地段差別；房地產(chǎn)商品生產(chǎn)實體大，消耗大，占用資金多；房地產(chǎn)商品買賣方式的特殊性；等等。
房地產(chǎn)經(jīng)濟活動牽涉到的各種關(guān)系，也應是房地產(chǎn)經(jīng)濟學研究的對象和內(nèi)容。如：經(jīng)濟調(diào)節(jié)機制、城市規(guī)劃機制、產(chǎn)業(yè)法規(guī)、稅收機制、利率機制、批租和抵押機制、社會經(jīng)濟信息、房地產(chǎn)供應體制、物資供應機制、市鎮(zhèn)管理體制、國家產(chǎn)業(yè)政策，等等》
房地產(chǎn)經(jīng)濟學的研究對象，以房地產(chǎn)業(yè)作為立足范圍。在這一產(chǎn)業(yè)范圍中的經(jīng)濟活動內(nèi)容是十分廣泛和錯綜復雜的。所以，在實踐上，房地產(chǎn)經(jīng)濟學必須把下列幾對關(guān)系作為主要方面加以重點探索。除了住宅一類房地產(chǎn)之外的非住宅房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行規(guī)律；在房產(chǎn)與地產(chǎn)統(tǒng)一的前提下，把土地這一房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的基本要素和基本對象放在房地產(chǎn)業(yè)的決定性地位來給予充分的注意和探討；在科學地研究房地產(chǎn)的投資開發(fā)、生產(chǎn)過程的基礎(chǔ)上，充分地研究房地產(chǎn)實物商品和勞務銷售的流通運行過程，只研究生產(chǎn)，不研究流通是不全面的；把除土地之外的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的要素的取得放在應有的地位給予足夠的重視，如資金的籌集，物資的籌備，設(shè)備的配備、勞動力的準備；此外，還有開發(fā)經(jīng)營地域和地段的選擇、行業(yè)和部門的選擇，因為地理位置和行業(yè)特點對于房地產(chǎn)業(yè)說來，具有特別重要的意義；等等。一句話，房地產(chǎn)經(jīng)濟學的視野，要能覆蓋整個房地產(chǎn)經(jīng)濟運動的全過程，包容整個房地產(chǎn)業(yè)范圍�？茖W地判斷，來自對事物全過程、全部內(nèi)容的系統(tǒng)、全面、深入和持續(xù)的研究與探索。
四、房地產(chǎn)經(jīng)濟學的范疇和理論體系
房地產(chǎn)經(jīng)濟學的根本范疇和根基是房地產(chǎn)商品。即從房地產(chǎn)商品范疇出發(fā)，來系統(tǒng)、全面、深入研究房地產(chǎn)經(jīng)濟問題，來構(gòu)建房地產(chǎn)經(jīng)濟學體系。確認房地產(chǎn)的商品屬性是近幾年來的事，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟學在我國是一門年輕的部門經(jīng)濟學。房地產(chǎn)是商品，從而我們可以由此出發(fā)把房地產(chǎn)業(yè)從產(chǎn)品經(jīng)濟、福利經(jīng)濟的軌道轉(zhuǎn)到商品經(jīng)濟軌道上來。房地產(chǎn)商品與其他商品相比具有自己的特點，并有自己獨特的運行過程。因此，我們要從房地產(chǎn)商品出發(fā)，既在理論上形成自己的體系，又在實踐中構(gòu)建其運行機制。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學從房地產(chǎn)商品出發(fā)，由一系列的范疇按邏輯關(guān)系形成一個理論體系。這一系列范疇是構(gòu)成房地產(chǎn)經(jīng)濟學理論體系的基本要素。這些基本要素主要包括房地產(chǎn)”；“房地產(chǎn)市場”；“房地產(chǎn)價格”；“土地轉(zhuǎn)讓”；“土地批租”；“房屋租賃”；“房地產(chǎn)商品”；“房地產(chǎn)融資”；“房地產(chǎn)開發(fā)”；“土地開發(fā)”；“房地產(chǎn)投資”；“房產(chǎn)地產(chǎn)”廣房地產(chǎn)業(yè)”；“房地產(chǎn)經(jīng)濟”，等等。不論這些范疇在房地產(chǎn)經(jīng)濟學理論體系中如何邏輯地組合，但其中“房地產(chǎn)商品”是最基本的范疇。
這個理論體系的框架，只能建立在房地產(chǎn)商品經(jīng)濟關(guān)系總體內(nèi)，也就是限于土地使用權(quán)和附著于土地的房屋建筑物的商品經(jīng)濟關(guān)系的總和內(nèi)。任何概念和范疇都有自己的范圍規(guī)定性，房地產(chǎn)經(jīng)濟學不能例外，也有自己的范圍規(guī)定性。這規(guī)定性不是任意的，是由學科的內(nèi)容客觀地邏輯地規(guī)定了的。
處于房地產(chǎn)經(jīng)濟學理論體系中的各個范疇，不是任意結(jié)合的，是按房地產(chǎn)經(jīng)濟運動規(guī)律有序地連接的。它們的連接大體上是這樣：
房地產(chǎn)（房產(chǎn)和地產(chǎn))——房地產(chǎn)商品——房地產(chǎn)融資——房地產(chǎn)投資——土地開發(fā)——土地批租——土地轉(zhuǎn)讓——房地產(chǎn)開發(fā)——房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓——房屋租賃——房地產(chǎn)市場——房地產(chǎn)價格——房地產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)經(jīng)濟——房地產(chǎn)經(jīng)濟運動是一個復雜的過程，體現(xiàn)著錯綜復雜的商品經(jīng)濟關(guān)系，上面所列次序只能反映由“房地產(chǎn)”出發(fā)而形成的大體過程。有些范疇可能同處于一個階段，有些可能交錯，有些甚至不能作為一個階段，等等。
五、房地產(chǎn)經(jīng)濟學與其他相關(guān)科學的關(guān)系
房地產(chǎn)經(jīng)濟學是一門獨立的部門經(jīng)濟學。正如國民經(jīng)濟中的產(chǎn)業(yè)劃分一樣，房地產(chǎn)經(jīng)濟學是與工業(yè)經(jīng)濟學、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟學等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學科相互并列的。國民經(jīng)濟中各個產(chǎn)業(yè)部門是相對獨立的，房地產(chǎn)經(jīng)濟學也是相對獨立的?但是產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)之間是相互關(guān)聯(lián)的，房地產(chǎn)經(jīng)濟學也是與其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學科相關(guān)聯(lián)的。從經(jīng)濟學科角度看，房地產(chǎn)經(jīng)濟學與有、關(guān)原理性或共同基礎(chǔ)性經(jīng)濟學科，和那些與社會經(jīng)濟關(guān)系相連的學科也是相關(guān)的。因此，可把相關(guān)聯(lián)的經(jīng)濟學科分列如下：政治經(jīng)濟學(包括社會主義部分和資本主義部分）；城市經(jīng)濟學；土地經(jīng)濟學；投資經(jīng)濟學；建筑經(jīng)濟學；市場營銷學；金融學；價格學；人口經(jīng)濟學，等等。
在這里，不能認為房地產(chǎn)經(jīng)濟學是上述諸多學科的相關(guān)內(nèi)容的拼它具有自己的獨特的研究對象，具有自己獨立的理論體系，不能不認定它是一門獨立的經(jīng)濟學科。
在這里還必須闡明f作為社會主義的房地產(chǎn)經(jīng)濟學，要科學地從社會主義經(jīng)濟建設(shè)實際出發(fā)，深入、系統(tǒng)地研究房地產(chǎn)經(jīng)濟運動的規(guī)律，探索科學的房地產(chǎn)經(jīng)濟運行機制，從而有助于解決房地產(chǎn)經(jīng)濟運動中的問題，有助于調(diào)整各種經(jīng)濟關(guān)系，必須在馬克思主義的指導下進行研究。馬克思關(guān)于城市建筑地段地租的理論(簡稱馬克思的地租理論），恩格斯關(guān)于城市住宅的理論，列寧關(guān)于社會主義住宅分配制度的理論，就是重要的理論指導。
房地產(chǎn)論文7
摘要：我國社會經(jīng)濟的穩(wěn)定增長，對我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展而言，起到良好的帶動作用。房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場環(huán)境中占據(jù)有利位置，就需要提高其綜合實力，實現(xiàn)經(jīng)濟效益的有效增長。因此，文章針對房地產(chǎn)企業(yè)并購重組的稅收籌劃在落實過程中的風險、原則以及相對應的原因進行逐一分析。并且結(jié)合實際情況，提出有針對性的房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃措施。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);并購重組;稅收籌劃
在當前社會經(jīng)濟不斷快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營管理過程中，需要面臨社會上非常激烈的競爭。房地產(chǎn)要想在這種大環(huán)境背景下占據(jù)有利位置，就需要提高其綜合實力。房地產(chǎn)并購重組是企業(yè)在日常資本運作和管理過程中非常重要的一種運行方式，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過并購方式的有效實施，將企業(yè)原本的一些邊界進行打破，實現(xiàn)資源科學合理的配置。這樣不僅有利于從根本上促使企業(yè)自身的產(chǎn)權(quán)關(guān)系得到改變，而且還能夠改變企業(yè)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。這些變動現(xiàn)象對企業(yè)未來的整體發(fā)展、或者是稅收負擔而言，都會產(chǎn)生一定的影響。由于不同企業(yè)在日常經(jīng)營管理過程中，其需要面臨的納稅差別具有明顯的差異性，所以需要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況對其采取有針對性的措施，這樣才能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃的有效性和合理性。
一、房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃的風險
對于現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)而言，雖然房地產(chǎn)整體行業(yè)發(fā)展形勢比較良好，但是各個企業(yè)相互之間的競爭越來越激烈，如果想要在市場中占據(jù)有利位置，就需要提高其綜合勢力。房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃在具體實施過程中，其主要是指現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營管理過程中，不違背國家相關(guān)法律法規(guī)、政策以及稅收法規(guī)的前提條件下，可以通過并購過程中的稅費對其進行統(tǒng)一合理的安排。這樣不僅能夠設(shè)計出符合企業(yè)實際發(fā)展的戰(zhàn)略要求，而且還能夠?qū)崿F(xiàn)對稅收成本的有控制，保證稅務方案科學合理的制定和落實，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益最大化�，F(xiàn)階段國內(nèi)有很多房地產(chǎn)企業(yè)在實施并購的時候，由于對稅收籌劃并沒有形成全面、有效的認識，這樣就會導致籌劃的目標過于單一化。與此同時，在具體實施過程中，并沒有嚴格按照并購的基本條例和稅收政策進行相對應的納稅籌劃，對相關(guān)法律法規(guī)的認識也不夠充足。這樣不僅會導致企業(yè)在日常經(jīng)營管理過程中的稅收籌劃缺乏合理性和科學性，而且還會導致房地產(chǎn)企業(yè)在日后經(jīng)營管理過程中，很容易遭受到嚴重的稅務風險威脅。
二、房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃的基本原則和原因分析
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃基本原則分析
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常經(jīng)營管理過程中，想要真正實現(xiàn)并購稅收籌劃，就需要遵循相對應的原則，這樣才能夠最大限度保證最終的實施效果。首先，需要將企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略作為基礎(chǔ)和目標，并且將其看作是必須要遵循的原則之一。企業(yè)想要實現(xiàn)并購，必然是處于戰(zhàn)略的基本需求，所以稅收籌劃在制定方案以及具體落實時，都需要圍繞該原則對其進行落實。其次，要遵循我國相關(guān)法律法規(guī)、政策的依據(jù)和支持，這樣對稅收籌劃的落實具有實質(zhì)性意義。除此之外，要遵循企業(yè)整體效益最優(yōu)的原則，最后要遵循籌劃風險管理的基本原則。房地產(chǎn)企業(yè)在日常并購時，需要對整個籌劃過程進行實時有效的關(guān)注和重視，一旦發(fā)現(xiàn)隱藏在其中的稅務風險，要及時提出有效措施對其進行深入了解并且進行控制。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃的原因
房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃的根本原因可以分為兩個方面，其一是外部動因，而其二則是內(nèi)部動因。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在實施并購稅收籌劃的時候，其外部動因主要體現(xiàn)在幾個方面。由于并購在實施過程中，或多或少都會對納稅人的身份選擇產(chǎn)生影響，其次并購重組會涉及到一般性稅務處理和特殊性稅務處理這兩種方式。由于這兩種方式在具體處理過程中，其稅基范圍具有明顯的差異性，所以在選擇方法時，也需要結(jié)合實際情況，這樣才能夠保證并購充足稅收籌劃的合理性和有效性。籌劃的內(nèi)部動因表現(xiàn)在以下幾個方面。由于并購在具體實施過程中，其最大的收益者就是稅收在策劃時的直接原因。在并購時，雖然會涉及到一定的風險因素，但是要采取有針對性的措施保證將這些風險控制在最小狀態(tài)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃的具體實施措施
�。ㄒ唬┰诓①徣谫Y階段的稅收籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營管理過程中，要想提高其綜合實力，就需要結(jié)合自己的實際情況，實現(xiàn)企業(yè)并購重組稅收的籌劃，并且保證整個籌劃過程具有真實性和有效性。一般企業(yè)在進行相對應的并購融資時，大多數(shù)都會利用內(nèi)部、債權(quán)、股權(quán)以及混合融資這四種不同類型的方式。不同融資方式在具體使用過程中，需要涵蓋的條件因素和使用的稅收籌劃方式也具有明顯的差異性。在內(nèi)部融資具體使用時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當盡可能將個人股東逐漸轉(zhuǎn)變成為企業(yè)股東。同時，要根據(jù)先分配再投資的順序?qū)ψ再Y產(chǎn)進行相對應的增加，這樣不僅有利于降低內(nèi)部融資在具體實施過程中的稅收負擔，而且還能夠保證并購重組的效果。在針對債權(quán)融資進行合理使用的時候，需要提前對債務利息的稅前地稅效應進行綜合考量。與此同時，還需要對資本弱化的反避稅措施的具體實施情況進行深入了解。除此之外，在股權(quán)融資具體實施時，需要對優(yōu)先股的整體使用情況給予足夠的關(guān)注和重視，在必要的條件下，可以實現(xiàn)免稅。但是在具體支付之前，不能夠利用抵稅的方式。
�。ǘ┰诓①徑灰纂A段的稅收籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營管理過程中，并購重組已經(jīng)逐漸成為各個房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢，對其未來發(fā)展而言，具有實質(zhì)性意義和作用。一般企業(yè)在實施并購重組的時候，有三種支付方式，其中包括定向增發(fā)、資產(chǎn)置換以及換股合并。定向增發(fā)這種支付方式科學合理的利用，需要結(jié)合實際情況，盡可能利用國稅發(fā)〔20xx〕59號文件當中的免稅條款對其進行特殊處理。也就是如果被采購方的應稅所得在當期不能夠?qū)ζ溥M行確定的時候，可以采取延期納稅的方式。在資產(chǎn)置換支付的使用時，需要真正有效落實所有資產(chǎn)的全部轉(zhuǎn)移，這樣不僅能夠?qū)崿F(xiàn)特殊性稅務處理的基本要求，而且還能夠避免出現(xiàn)增值稅。除此之外，在利用換股和其他方式進行支付的時候，企業(yè)可以結(jié)合實際情況，直接通過權(quán)益聯(lián)營的方式，對相對應的報表進行妥善處理。這樣不僅能夠從根本上促使收購企業(yè)不必負擔一些商譽影響，而且還會通過這種方式的利用，促使其資產(chǎn)折舊率得到有效提升。股東在這種狀態(tài)下，不僅可以推遲收益的時間，而且還可以延遲納稅。
（三）從并購對象方面進行稅務籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)在并購重組的具體方案落實過程中，可以通過對并購對象進行科學合理的選擇，實現(xiàn)稅收籌劃的有效落實。比如在具體操作時，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇將裝修作為主體的一些裝修公司，將其納入到稅收籌劃方案的制定和落實當中。房地產(chǎn)企業(yè)如果在并購重組過程中，能夠吸收到裝修行業(yè)的企業(yè)，那么可以設(shè)立獨立的裝修公司，并且利用這種方式實現(xiàn)納稅籌劃。這樣不僅能夠從根本上將裝修費用全部都納入到土地增值稅的抵扣項目當中，而且在我國營改增方案的具體落實之后，裝修公司在其中能夠獲取到跟多增值稅的進項稅抵扣額。在保證房地產(chǎn)企業(yè)自身抵扣額得到有效提升的基礎(chǔ)上，能夠最大限度保證房地產(chǎn)企業(yè)自身的增值稅繳納額也一并得到有效的降低。房地產(chǎn)企業(yè)在并購重組過程中，不可避免會涉及到一些風險，在實踐中需要采取有針對性的措施對這些風險進行有效的管控。首先，可以將企業(yè)的整體發(fā)展作為戰(zhàn)略角度，需要注意的問題就是不能夠只是單純對個別稅種的稅費問題給予關(guān)注，而是要對全局可能會造成稅收籌劃風險的問題進行綜合考量。其次，需要提高企業(yè)財務管理的整體水平，同時還要強化相關(guān)工作人員自身的素質(zhì)和專業(yè)技能水平。這樣才能夠?qū)Σ①徶亟M稅收風險起到良好的控制效果。
四、結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在并購重組的具體落實過程中，不僅能夠?qū)ζ渚C合競爭力的提升起到良好的作用，而且還能夠?qū)ξ覈康禺a(chǎn)整個行業(yè)的發(fā)展勢頭產(chǎn)生一定積極影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)并購充足稅收籌劃想要得到有效落實，就需要意識到各個項目中的稅務風險，并且對這些風險進行有效把控，實現(xiàn)稅負成本的降低目標。
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房地產(chǎn)論文8
摘要：隨著市場經(jīng)濟體制的不斷變化，現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展和管理模式將進入新的時期，采用以往的管理方式很難保障企業(yè)穩(wěn)定的經(jīng)營和長遠的發(fā)展，尤其在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中，企業(yè)運營過程中涉及的領(lǐng)域較廣，資金支出種類繁多，在實際工作中為了保障房地產(chǎn)企業(yè)在新經(jīng)濟環(huán)境下順利的開展項工程項目，應采用有效的管理方式，細化企業(yè)的內(nèi)部管理，進而為房產(chǎn)商品銷售提供良好的方案�；谶@樣的原因，筆者對戰(zhàn)略成本會計在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的應用展開論述，筆者對戰(zhàn)略成本會計的基本概念和對企業(yè)管理的作用進行簡述，并從三個方面應用進行論述，望本次的研究能為現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定的經(jīng)營和長遠的發(fā)展獻上綿薄之力。
關(guān)鍵詞：戰(zhàn)略成本管理；房地產(chǎn)企業(yè)；企業(yè)管理
現(xiàn)今市場經(jīng)濟中使用的戰(zhàn)略成本會計與傳統(tǒng)成本會計相比具有較強的優(yōu)勢，特別是以目前信息技術(shù)為不背景的信息集成平臺系統(tǒng)的研發(fā)和應用，為了使成本會計更適應現(xiàn)代企業(yè)制定管理制度和企業(yè)的發(fā)展，應對傳統(tǒng)的成本會計進行升級，在本文中研究的戰(zhàn)略成本會計，應用在企業(yè)管理中能打破企業(yè)原有的生產(chǎn)和經(jīng)營順序，將成本會計理念貫穿在整個生產(chǎn)和經(jīng)營的每個環(huán)節(jié)中，使現(xiàn)代企業(yè)能在社會主義市場經(jīng)濟中占據(jù)優(yōu)勢地位，進而增強企業(yè)的核心競爭力，推動企業(yè)的長遠發(fā)展。
一、戰(zhàn)略成本會計的基本概念與作用
�。ㄒ唬⿷�(zhàn)略成本會計概念簡述
戰(zhàn)略成本會計指的是企業(yè)通過完成投資決策、研發(fā)與設(shè)計、原料采購、商品生產(chǎn)、銷售與售后服務予以全面的監(jiān)管，將監(jiān)管貫穿于整個經(jīng)營過程中，從戰(zhàn)略的角度而言，其影響著成本每一個環(huán)節(jié)，規(guī)劃和控制成本使其保持在適當?shù)乃剑兄谄髽I(yè)在市場占據(jù)更多的市場份額，進而保障企業(yè)實現(xiàn)發(fā)展的戰(zhàn)略目標。由于現(xiàn)今市場中企業(yè)管理制度逐漸完善，企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營環(huán)境不斷變化，以往的成本會計無法滿足新經(jīng)濟體制下對成本管理的需求，傳統(tǒng)成本會計的缺陷逐漸顯現(xiàn)出來，這嚴重地影響著企業(yè)穩(wěn)定的經(jīng)營�，F(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營和者在企業(yè)管理中應從自身出發(fā)，采用管理理論和方法，改善傳統(tǒng)陳舊的成本會計，予以創(chuàng)新進而形成新的戰(zhàn)略成本會計，使之適應新成本會計環(huán)境。隨著經(jīng)濟不斷發(fā)展與企業(yè)管理能力的提高，戰(zhàn)略成本會計理論概念不斷豐富，應用范圍逐漸擴張。
�。ǘ⿷�(zhàn)略成本會計在企業(yè)管理中的作用
企業(yè)作為現(xiàn)今市場經(jīng)濟的主體，生產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量和服務應在市場中進行準確的定位，才能為企業(yè)存在的價值提供保障�，F(xiàn)代企業(yè)在對產(chǎn)品生產(chǎn)和提供服務之前，戰(zhàn)略成本會計能收集市場發(fā)展趨勢、消費者需求、原材料質(zhì)量以及價格等信息；然后現(xiàn)代企業(yè)會按照內(nèi)部資源與外部環(huán)境，對信息予以篩選和整合，制定出優(yōu)質(zhì)的發(fā)展方案；最后，現(xiàn)代企業(yè)從營利的角度選擇最適合企業(yè)目前發(fā)展的最佳的方案�；趹�(zhàn)略成本會計通過對商品銷售反饋信息予以分析，明確各個部門的責任所在，協(xié)同合作避免了無效的生產(chǎn)環(huán)節(jié)與資金成本。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理當中戰(zhàn)略成本會計分析
戰(zhàn)略成本會計在房地產(chǎn)企業(yè)中的應用主要是在企業(yè)成本管理當中，屬于對傳統(tǒng)成本管理模式進行優(yōu)化的過程，同時也是企業(yè)通過完善對成本管理的模式，來降低企業(yè)成本和制定新發(fā)展戰(zhàn)略的第一步。其中成本分析和管理能通過成本核算來降低成本因素和與生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)，這樣的發(fā)展狀況，對現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)而言，代銷售的商品是房產(chǎn)企業(yè)的存貨。通常情況系企業(yè)通過存貨成本核算和管理，通過對采購原材料各方面屬性的了解，來實現(xiàn)對原材料采購環(huán)節(jié)愛好難的成本管理。在房地產(chǎn)企業(yè)中，其商品在建造的過程中，對建筑才來哦的采購的周期、次數(shù)和平均采購成本進行計算，從而計算出較為合理的投資方式，尤其是針對不同階段施工的狀況，結(jié)合不同時間段的原材料價格，在最大程度上降低采購的成本。另外，在對商品房存貨的營銷階段，應按照房地產(chǎn)市場發(fā)展的程度展開相應的銷售活動，進而實現(xiàn)對商品房存貨銷售有節(jié)奏的控制，在這樣的過程中能清楚地掌握房地產(chǎn)市場當下存在的問題和影響的因素，進而制定有效的價格策略和促銷的政策，再配合發(fā)盤的節(jié)奏，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身存貨待售費用的管理和控制，進而提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的績效。所以，從這一角度而言戰(zhàn)略成本會計對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，是將生產(chǎn)經(jīng)營和全局進行緊密的聯(lián)系，在此過程中不僅要將每一個生產(chǎn)環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理中整個系統(tǒng)中的成本進行優(yōu)化，同時還對房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營產(chǎn)生的經(jīng)濟效益進行整合，這樣才能更好地為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到促進的作用�；谶@樣的狀況，適當?shù)牟捎玫某杀竞怂愕姆绞�，將存貨和成本價格分攤到不同的環(huán)節(jié)中，能發(fā)現(xiàn)當中成本改善的因素，以便從單一的環(huán)節(jié)來上升到全局成本優(yōu)化的層次，充分地體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)管理策略的戰(zhàn)略性高度。從上述的分析得知，將戰(zhàn)略成本會計理念充分的應用到房地產(chǎn)企業(yè)中，能在很大程度上提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，并為房地產(chǎn)企業(yè)制定長遠的發(fā)展戰(zhàn)略提供真實和明確指導建議。
三、戰(zhàn)略成本會計在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的應用分析
�。ㄒ唬┰诜康禺a(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)銷售中的應用
采用戰(zhàn)略成本會計理論銷售前對銷售人員培訓費用的控制，屬于戰(zhàn)略成本控制和管理的適度服務質(zhì)量控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，銷售網(wǎng)點的安置則是在開展市場調(diào)查后對設(shè)計廣告宣傳投放地進行選擇。通過對銷售網(wǎng)絡進行合理的布局，進而實現(xiàn)低成本的資金投入來換取搞銷售業(yè)績，這在房產(chǎn)銷售階段具有重要的位置，在對銷售網(wǎng)絡進行合理時，應在人流量較大的地方設(shè)置廣告牌，例如在公交站對廣告牌進行設(shè)計和安放，這一環(huán)節(jié)中應用戰(zhàn)略會計能更好地權(quán)衡廣告費用和銷售業(yè)績間的關(guān)系。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，房產(chǎn)商品售后的服務對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展具有深遠的影響，通常情況下售后服務在完成房產(chǎn)銷售后，開發(fā)商將房產(chǎn)所有物業(yè)管理事務移交到相應的物業(yè)公司，而房產(chǎn)業(yè)主對商品房售后物業(yè)管理的滿意度通常不高，這樣就嚴重地影響了房地產(chǎn)開發(fā)公司的企業(yè)形象。為了給業(yè)主提供良好的售后服務，提高物業(yè)管理質(zhì)量實在必行。將戰(zhàn)略成本會計理念應用到房產(chǎn)商品售后的服務環(huán)節(jié)要求房地產(chǎn)企業(yè)對售后提供的服務智力那個進行嚴格的管理，但是在提升售后服務質(zhì)量時，需要耗費大量的資源和資金成本。因此，應嚴格按照實際的狀況，對物業(yè)管理公司和售后服務人員進行培訓，進而有效提升售后服務的質(zhì)量和水平，這對進一步提升銷售業(yè)績和樹立良好的品牌形象具有重大的意義。從銷售的角度進行分析得知，戰(zhàn)略性成本會計理念的應用，能在很大程度上提升房地產(chǎn)企業(yè)銷售的業(yè)績，同時在保障業(yè)績的狀況下，逐漸提升企業(yè)的品牌形象，這對房地產(chǎn)企業(yè)長遠的發(fā)展具有重大的意義。
�。ǘ┰诜康禺a(chǎn)決策管理中的應用
戰(zhàn)略成本會計和傳統(tǒng)成本會計最大的差異性是對企業(yè)的戰(zhàn)略意義，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有較強的實時性，基于這樣的發(fā)展狀況，房地產(chǎn)應時刻關(guān)注市場環(huán)境的變化，特別是房產(chǎn)商品的價格走勢，戰(zhàn)略成本會計在完成市場調(diào)研和市場未來發(fā)展方向預測之后，能為房地產(chǎn)提供豐富的信息，進而輔助房地產(chǎn)企業(yè)制定優(yōu)質(zhì)的發(fā)展戰(zhàn)略方案，提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。另外，戰(zhàn)略成本會計能夠輔助企業(yè)掌握購房者的實際需求，這樣有助于實現(xiàn)企業(yè)和消費者雙贏的戰(zhàn)略發(fā)展目標。應用戰(zhàn)略成本會計是對企業(yè)運營時最直觀的分析，基于這樣的狀況，對項目投資成本有效的控制和分析，能增強戰(zhàn)略成本會計應用后得到的效果，進而更好的輔助房地產(chǎn)管理的工作。另外，對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的過程中，經(jīng)營戰(zhàn)略性成本會計會計信息的應用方面，若要充分的發(fā)揮其應有的效能，無論是企業(yè)經(jīng)營決策管理人員，或是房地產(chǎn)企業(yè)的投資者，是企業(yè)在展開自身經(jīng)營活動過程中其經(jīng)營狀況能直觀的描述出經(jīng)營戰(zhàn)略的有效性，合理的成本分析和管控能在極大程度上提升該方面信息的使用效率，進而輔助房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作。從這一角度進行分析得知，戰(zhàn)略性成本會計方面管理理念的應用，能輔助房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營和長遠的發(fā)展，尤其是在經(jīng)濟體制逐漸轉(zhuǎn)型的環(huán)境下，凸顯出戰(zhàn)略性成本會計管理的優(yōu)勢。
四、結(jié)論
通過本文的論述中得知，戰(zhàn)略成本會計的應用貫穿于企業(yè)整個運營的環(huán)節(jié)中，其對市場環(huán)境、消費者需求和價格等市場信息的搜集，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展而言具有重要的作用。在對房產(chǎn)商品進行銷售之前，應根據(jù)戰(zhàn)略成本會計采集的市場信息和房產(chǎn)商品銷售后的反饋信息，對銷售的價格和銷售模式進行調(diào)整，能更好地輔助房地產(chǎn)企業(yè)提升其核心競爭力。
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房地產(chǎn)論文9
一、理論基礎(chǔ)
勞動合同，是指勞動者與用人單位之間為了確立勞動關(guān)系，明確雙方的權(quán)利和義務所簽訂的協(xié)議。其中，勞動合同雙方的權(quán)利和義務是統(tǒng)一的。勞動合同的目的產(chǎn)生于當事人之間的權(quán)利與義務。從合同依法成立之時起，相應的有約束力的權(quán)利義務關(guān)系就立即建立起來了； 勞動合同雙方都必須履行自己的義務，否則，一旦出現(xiàn)違反合同約定條款的情形時，就要承擔相應的法律責任； 勞動合同雙方在工作層面是一種從屬關(guān)系，這也是勞動合同區(qū)別于其他合同的一個重要特點。
勞動爭議是指勞動關(guān)系主體 （ 用人單位與勞動者） 之間，因勞動權(quán)利和義務引起的爭論和糾紛，即勞資關(guān)系糾紛，它涉及用人單位與勞動者雙方的切身利益。改善勞資關(guān)系，可以避免勞資沖突，改進工作條件等，充分實現(xiàn)勞動者的潛能和價值。
二、企業(yè)案例
HZ 房地產(chǎn)公司成立于 20 世紀 90 年代，是一家國有企業(yè)。公司注冊資金 500 萬元，擁有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，為廣東省重點企業(yè)。但在企業(yè)實施新 《勞動合同法》的過程中，出現(xiàn)了一系列的問題，以下是有代表性的兩個案例。
�。� 一） 員工投訴
HZ 公司領(lǐng)導一直關(guān)注 《勞動合同法》，并根據(jù)企業(yè)自身狀況進行調(diào)整。公司人力資源部門員工在完成勞動合同任務時，卻遭到公司老員工投訴。公司老員工多為工齡滿十年以上員工。新 《勞動合同法》第 14 條規(guī)定： 用人單位初次實行勞動合同制度或者國有企業(yè)改制重新訂立勞動合同時，勞動者在該用人單位連續(xù)工作滿十年且距法定退休年齡不足十年的，用人單位與勞動者協(xié)商一致，可以訂立無固定期限勞動合同。人力資源部工作人員解釋道， “可以”不等于 “應當”,更不等于“必須”.因此，拒絕和老員工簽訂無固定期限勞動合同。
�。� 二） 農(nóng)民工拒簽勞動合同
HZ 公司屬于房地產(chǎn)企業(yè)，農(nóng)民工占據(jù)很大比重。公司人力資源部門根據(jù)新 《勞動合同法》決定與農(nóng)民工簽訂新的勞動合同。因為新 《勞動合同法》第八十二條規(guī)定： 用人單位自用工之日起超過一個月不滿一年未與勞動者訂立書面勞動合同的，應當向勞動者每月支付二倍的工資。所以，如果公司不與農(nóng)民工簽訂勞動合同就會面臨巨大損失。然而，在實際操作中，人力資源部門與農(nóng)民工產(chǎn)生矛盾，農(nóng)民工普遍表示反對，并且出現(xiàn)了農(nóng)民工罷工事件，嚴重影響了公司施工進度和企業(yè)形象。
三、勞動合同規(guī)范分析
�。� 一） 勞動合同管理水平低下。HZ 公司沒有依法建立勞資糾紛調(diào)解組織，因此，一旦發(fā)生薪資、福利、工作條件等爭議時，往往由人力資源部門簡單處理，留下巨大 “隱患”; 在處理糾紛的方式和程序上，也沒有做到規(guī)范化和制度化； 此外，人力資源管理形式單一，采取傳統(tǒng)經(jīng)驗管理，對員工潛能開發(fā)和自主性調(diào)動作用低下。
�。� 二） 員工法律意識淡薄，勞動合同需要規(guī)范。企業(yè)員工多為農(nóng)民工，其法律意識較為淡��； 當他們的工資被拖欠時，企業(yè)往往實施 “胡蘿卜加大棒”的管理方式； 企業(yè)處理勞資糾紛的方法也過于死板，態(tài)度過于強硬，往往懲罰多于激勵，壓制多于溝通。[1]
�。� 三） 勞動合同關(guān)系復雜。公司大部分員工是露天作業(yè)，工作環(huán)境十分惡劣。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，公司在用工方面存在隊伍龐大、構(gòu)成復雜、勞務外包嚴重、不易管理等問題，導致用工不規(guī)范，影響工期和質(zhì)量等。
四、建議
�。� 一） 制定勞動規(guī)章制度，提高勞動合同管理水平。企業(yè)應及時修改與新 《勞動合同法》不一致的內(nèi)容，依法制定企業(yè)內(nèi)部勞動規(guī)章制度； 成立職工代表大會，發(fā)揮工會的作用； 嚴格執(zhí)行新 《勞動合同法》，按照規(guī)定實施管理。
�。� 二） 建立員工素質(zhì)培訓體系。企業(yè)要加強員工基礎(chǔ)法律知識培訓； 開展企業(yè)文化教育培訓，增強員工主人翁意識，調(diào)動其工作積極性； 開展文體娛樂比賽或活動，活躍企業(yè)氛圍，促進員工交流溝通。
�。� 三） 建立激勵性的薪酬管理體系。企業(yè)人力資源部門要發(fā)揮作用，實現(xiàn) “人崗匹配”,采取適當?shù)募钤瓌t來激發(fā)員工潛能； 將員工薪酬和公司績效掛鉤，不斷完善企業(yè)整體薪資結(jié)構(gòu)，給優(yōu)秀員工提供良好的發(fā)展空間。
五、結(jié)論
第一，政府應綜合運用立法和行政手段，完善 《勞動合同法》及其相關(guān)法律法規(guī)，加快推進相關(guān)法律如 《勞動合同法實施細則》的建立與完善，強化政府部門監(jiān)督、處理并執(zhí)行勞動糾紛的職能，為妥善化解勞資糾紛提供政策基礎(chǔ)和法律依據(jù)。[2]
第二，企業(yè)應建立工會組織，發(fā)揮工會的機制保障作用，依托工會組織開展教育培訓，健全集體談判和集體合同制度，使工會能夠真正代表并維護員工的合法利益。
第三，企業(yè)應提高自身管理水平，嚴格執(zhí)行新的勞動合同制度，完善員工績效考核與薪酬管理體系，健全勞資糾紛處理機制，實現(xiàn)管理科學化、制度化和長效化。
總之，勞動合同糾紛是一個跨管理學、法學和社會學的多學科問題，解決勞動合同糾紛是一個系統(tǒng)工程[3].只有通過有效加強政府監(jiān)管[4]、充分發(fā)揮工會作用、加快提升企業(yè)管理水平等多方面的對策，才能夠解決企業(yè)勞動合同糾紛的困擾，促進企業(yè)快速健康發(fā)展。也只有正確處理企業(yè)勞動合同糾紛，協(xié)調(diào)好各個利益層面的關(guān)系，才能構(gòu)建和諧的勞資關(guān)系，形成建設(shè)社會主義和諧社會的穩(wěn)固基礎(chǔ)，為實現(xiàn) “中國夢”奠定堅實基礎(chǔ)。（ 作者單位： 東北農(nóng)業(yè)大學文法學院）
參考文獻：
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[4] 雷佑新，雷紅。 論農(nóng)民工勞動合同缺失的成因及解決思路 [J].經(jīng)濟體制改革，20xx,04
房地產(chǎn)論文10
摘 要：隨著時代的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場發(fā)生了很大改變，以前依靠價格和質(zhì)量的競爭手段已經(jīng)適應不了眼前的需要，那么在新的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)如何在激烈的市場競爭中表現(xiàn)自己，造就企業(yè)的核心競爭力呢？無疑，房地產(chǎn)企業(yè)強勢品牌將是一個重要的法寶，正日益受到社會的關(guān)注。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、企業(yè)、強勢品牌
隨著社會的發(fā)展和經(jīng)濟水平的提高，房地產(chǎn)企業(yè)打造強勢品牌不斷的引起社會關(guān)注與探討。
品牌是什么？品牌是一個產(chǎn)品的名稱、符號或它們的組合；品牌是消費者對企業(yè)的產(chǎn)品或服務的全方位體驗，是他們頭腦里形成的關(guān)于企業(yè)的整體印象；品牌是企業(yè)與消費者之間的一條情感紐帶。簡而言之，品牌是符號，是產(chǎn)品，是企業(yè)，是人。比如李寧牌，在一般消費者心中的形象定義是代表一個較頂級的運動品牌，當消費者有意向購買運動產(chǎn)品的時候，如果他想買好一點的，消費者就極有可能根據(jù)其心中對李寧的形象定義去選擇李寧的產(chǎn)品。所以真正的品牌存在于消費者心中，消費者才是決定品牌的真正力量。
一、缺乏打造企業(yè)強勢品牌的意識
1、品牌意識模糊。
對品牌及實施企業(yè)品牌經(jīng)營的概念較模糊。從目前的情況來看，盡管大部分建筑企業(yè)已開始重視品牌建設(shè)，但多數(shù)對品牌的基本概念和內(nèi)涵的準確理解還存在偏差。常常簡單地把塑造品牌理解成創(chuàng)名牌；使得大部分房地產(chǎn)企業(yè)品牌意識淡薄。
2、缺乏完整的品牌管理流程或制度體系。
多數(shù)建筑企業(yè)都沒有聘請外部品牌戰(zhàn)略咨詢公司或內(nèi)部管理人員進行過品牌戰(zhàn)略規(guī)劃。也沒有建立起一個相應的使用監(jiān)督管理和維護品牌的責任機制或者對品牌經(jīng)營進行近期規(guī)劃或者遠景規(guī)劃。
3、企業(yè)品牌經(jīng)營缺乏管理人才。
不注重品牌規(guī)劃和管理，不考慮品牌的承載能力，而僅僅基于項目建設(shè)、營銷方面的資源優(yōu)化考慮。國內(nèi)建筑企業(yè)缺乏能夠在宏觀上把握品牌優(yōu)化組合、能夠完整規(guī)劃品牌發(fā)展戰(zhàn)略、并使之走向世界的戰(zhàn)略品牌國際化管理人員，盡管許多建筑企業(yè)內(nèi)部有很多懂得做廣告、策劃、銷售的專家，但他們大多不具備深入的品牌戰(zhàn)略管理理論知識，也不具備品牌戰(zhàn)略規(guī)劃和管理的實際經(jīng)驗。
二．打造強勢品牌的戰(zhàn)略之路。
1、清晰準確的定位
目前我國房地產(chǎn)業(yè)存在著高檔化、貴族化、奢華化的惡習，許多開發(fā)商認為，名牌地產(chǎn)必然是高檔地產(chǎn)，其實事實并非如此，高檔公寓需要品牌，普通商品房同樣需要品牌，普通消費是購房的主體，更具市場潛力。成功的房地產(chǎn)品牌都有自己明確的定位，品牌定位應該清晰明確，如果品牌形象、定位朝令夕改，將模糊自己的品牌個性，破壞了品牌精神氣脈的貫穿，最終使消費者霧里看花，難以建立強勢品牌。
2、以人為本，誠信經(jīng)營。
一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)品牌應該在住宅的建筑設(shè)計、使用功能、配套設(shè)施等多方面做到項項優(yōu)質(zhì)，包括工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量建設(shè)等方面等等，都追尋著人與自然、人與建筑、人與人、人與社會之間“和諧共生”關(guān)系，追求著人類居住的至高境界；并通過優(yōu)質(zhì)服務贏得好口碑。同時誠信是企業(yè)基業(yè)長青的最根本保障，也是企業(yè)打造強勢品牌、增強市場核心競爭力的首要條件，更是企業(yè)義不容辭的社會責任和應盡義務�！罢\信”經(jīng)營是地產(chǎn)企業(yè)的“德文化”造就，所彰顯的精髓是：誠實做人、誠信經(jīng)營。
3、建立起體現(xiàn)高效機制嚴格的管理制度。
建立穩(wěn)定的企業(yè)自己營銷隊伍和公關(guān)網(wǎng)絡，保證名牌產(chǎn)品的服務質(zhì)量。提高人的素質(zhì)，保證名牌的品質(zhì)；企業(yè)要非常注意員工素質(zhì)的提高，實行嚴格的更新機制、強化對干部和職工的在職教育和培訓 使整體品牌意識加強，同時也要為提升知名度做好品牌的有效宣傳。
4、與時俱進的創(chuàng)新
品牌若要長久不衰，必須與時俱進。再好的建筑也有不足，也需改進，所以企業(yè)應把握時代脈搏，不斷采用新的設(shè)計理念、新的施工技術(shù)、新的建筑材料、新的科技成果等。品牌的創(chuàng)新使自身充滿活力，不斷滿足了購房者的消費心理，使品牌在市場競爭中始終領(lǐng)先。
創(chuàng)建強勢的房地產(chǎn)品牌是一個復雜的系統(tǒng)工程，也是房地產(chǎn)企業(yè)長遠健康發(fā)展的需要，雖然任重道遠，但還是有章可循，只要我們精心打造好項目品牌，并通過強有力的品牌管理組織、流程和制度來保障傳播的持續(xù)性、一致性，才能讓品牌在市場上健康而又快速的成長，從而不斷地提高它的溢價能力，讓企業(yè)永遠立足于不敗之地。
參考文獻
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[2] 田林永. 論房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的成因及治理對策[J]. 中國住宅設(shè)施, 20xx,(08)
房地產(chǎn)論文11
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的原則
1. 全局性
在進行前期策劃時，策劃人員往往要就房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體定位以及項目細節(jié)方面的內(nèi)容進行抉擇，這就需要策劃人員具備全局的觀念，站在全局的角度來制定項目整體規(guī)劃方案，并保證該方案有利于項目目標的實現(xiàn)。
2. 綜合協(xié)調(diào)性
由于項目前期策劃涉及內(nèi)容較廣，涵蓋了項目設(shè)計與規(guī)劃、建筑科技、工程管理到項目市場調(diào)研、定位策劃到后期推廣營銷等等內(nèi)容，因此工作量較為復雜也較為巨大。所以在前期策劃時，應當重視各個環(huán)節(jié)間的協(xié)調(diào)性與銜接性，并要求策劃人員能夠綜合各方利弊，來優(yōu)化配置各項資源。
3. 前瞻性
一個房地產(chǎn)開發(fā)項目運作周期短則2～3年，長則5年或以上。所以，在進行項目前期策劃時，相關(guān)人員應當能初步判斷未來市場發(fā)展的趨勢以及整體房地產(chǎn)市場以及市場經(jīng)濟形勢有可能會發(fā)生的變化，并做好相應的應對策略，以保證房地產(chǎn)項目的穩(wěn)定性與可持續(xù)性。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的內(nèi)容
1. 項目可行性分析
項目可行性分析指的是在進行投資決策前，對將要進行的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行系統(tǒng)的經(jīng)濟分析以及論證的過程。在項目開發(fā)前期編制所得的完整、嚴謹、翔實的項目可行性分析報告將作為決定是否投資該房地產(chǎn)項目的重要依據(jù)。一般情況下，項目可行性分析主要是對市場分析（區(qū)域市場、宏觀市場）、市場預測（市場需求預測、供應預測、價格變動預測）、財務評估（銷售利潤率、成本利潤率、投資周期、凈現(xiàn)值等）、風險評估、項目敏感性分析、盈虧平衡分析等內(nèi)容進行分析，全面評估各種影響因素，并在此基礎(chǔ)上科學編制可行性分析報告。在編制報告時，應將一切與項目開發(fā)相關(guān)的、各類不利因素全部考慮在內(nèi)，并對其可能產(chǎn)生的不利影響進行合理評估，如若最后所得評估結(jié)果顯示這個項目具有正常開發(fā)條件，且可以獲得正常盈利的，則表明該項目具備可行性。即便在今后該項目的實際開發(fā)過程中，遇到的各類困難也在事前項目評估風險之內(nèi)，整體開發(fā)項目的經(jīng)營風險均為可控。
2. 項目研究
項目研究主要分為研究待開發(fā)土地以及研究該項目所處市場環(huán)境兩大塊內(nèi)容。
研究待開發(fā)土地指的是對待開發(fā)土地的現(xiàn)狀以及未來可能發(fā)展的方向進行研究與預測。其研究內(nèi)容主要有：
①土地地理位置以及交通情況。主要是分析待開發(fā)土地和城市主體的相對位置關(guān)系，以及該地段的交通條件，這對該土地未來的發(fā)展?jié)撃苡兄^大影響。
②項目SWOT分析。對待開發(fā)土地的各種機會與威脅、優(yōu)勢與劣勢等對項目未來運作產(chǎn)生影響的客觀因素進行定性分析。
③板塊分析。即待開發(fā)地塊所處的局部板塊（建筑組團）和周圍數(shù)個主要板塊間的聯(lián)系以及功能間的不同之處。這將與該地塊未來發(fā)展方向息息相關(guān)。
研究該項目所處的市場環(huán)境主要包括以下三方面內(nèi)容：研究市場宏觀經(jīng)濟條件、房地產(chǎn)市場情況以及項目競爭態(tài)勢。第一，市場宏觀經(jīng)濟條件包括了當前國家宏觀經(jīng)濟運行狀況，以及未來國家經(jīng)濟政策走向的預測，力求從中得到一些基本判斷結(jié)論，方便日后能夠站宏觀經(jīng)濟的角度來給開發(fā)項目運作提供有效的指導。第二，房地產(chǎn)市場情況主要指的是現(xiàn)階段全國房地產(chǎn)運行情況、當?shù)胤康禺a(chǎn)銷售情況、近幾年內(nèi)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的銷售價格、數(shù)量的變化趨勢、當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)政策環(huán)境等方面內(nèi)容。第三，項目競爭態(tài)勢研究主要是分析與掌握相鄰板塊主要房地產(chǎn)開發(fā)項目的產(chǎn)品類型、價格情況、推售方式、競爭優(yōu)勢等方面內(nèi)容。
3. 整體項目定位
首先，應對項目各方面因素進行綜合考量，并對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場未來兩三年的發(fā)展趨勢進行合理預測，從而根據(jù)整合而得的數(shù)據(jù)來對整體項目市場定位進行確定，并確保該項目具有可行性、超前性以及可操作性，以便今后能夠應對可能出現(xiàn)的市場風險。其次，應細分項目定位，對整體項目定位進行細化，包括項目目標客戶群定位、項目檔次定位、產(chǎn)品定位、價格水平定位以及推廣形象定位等方面內(nèi)容上，以便于整體項目能夠有效得到落實，并對后續(xù)工作起到一個指導的作用。
4. 項目規(guī)劃設(shè)計
項目規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的重要內(nèi)容，是將相關(guān)單位研究所得的項目定位成果體現(xiàn)到項目規(guī)劃設(shè)計方案中的重要環(huán)節(jié)。首先，進行消費者需求調(diào)研�？梢圆捎蒙钊朐L談的方式或者隨機問卷的方式來對當?shù)叵M者開展需求調(diào)研工作，以掌握當?shù)啬繕丝蛻羧后w對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的喜好、傾向；對新技術(shù)、新產(chǎn)品的接受能力；對開發(fā)產(chǎn)品設(shè)備、檔次的期望值、對房地產(chǎn)產(chǎn)品價格接受水平等內(nèi)容，并將此調(diào)研結(jié)果作為今后項目工作的參考性依據(jù)。其次，進行產(chǎn)品界定。將消費者需求調(diào)研結(jié)果與開發(fā)項目的各種指標參數(shù)相結(jié)合來進行產(chǎn)品界定。包括房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的形式（樓宇布局）、產(chǎn)品特點（所選用的新科技、新產(chǎn)品、建筑特色）、產(chǎn)品規(guī)格（戶型、面積）等方面內(nèi)容。
5. 做好銷售準備工作
銷售準備工作主要包括制定營銷策略以及物質(zhì)準備兩方面內(nèi)容。營銷策略工作主要包括制定與執(zhí)行整體項目的包裝、推廣；整體項目銷售策略的制定；整體項目銷售價格區(qū)間；項目銷售工作的要求、流程以及相關(guān)事件安排等。物質(zhì)準備主要包括銷售隊伍的建立與培訓；售樓處的布置、設(shè)計以及建造；銷售工具的布置、采購與制作等方面內(nèi)容。
結(jié)語：
1.房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃雖然涉及到的內(nèi)容復雜，但只要理清其中的脈絡，根據(jù)項目自身特點，逐一有序地進行編寫，就能做出一份好的項目前期策劃書，使企業(yè)在后續(xù)的項目開發(fā)中精準決策，增強企業(yè)競爭力和創(chuàng)新力；
2.不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目本身側(cè)重點各異、各地產(chǎn)公司文化也有差異，因
而需要根據(jù)實際情況對策劃書進行因地制宜的調(diào)整和優(yōu)化；
3.房地產(chǎn)開發(fā)是一個持續(xù)3-5年的動態(tài)過程，在實際操作中，需要對不斷變化的形勢和環(huán)境對前期策劃進行及時有效的檢查和修正，真正做到動態(tài)管理。
參考文獻：
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房地產(chǎn)論文12
[論文關(guān)鍵詞]
房地產(chǎn) 房地產(chǎn)業(yè) 經(jīng)濟 房地產(chǎn)經(jīng)濟
[論文摘要]
隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟與國民經(jīng)濟的聯(lián)系日益加強。一方面房地產(chǎn)經(jīng)濟既要充分考慮資源配置效率的要求，又要考慮國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響；另一方面還要從微觀經(jīng)濟單位（家庭）視角出發(fā)評判房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平。
一、引言
知識在工業(yè)經(jīng)濟時代只是生產(chǎn)系統(tǒng)中的要素之一， 而在知識經(jīng)濟時代，知識作為生產(chǎn)要素提升到生產(chǎn)支柱地位，而且本身也成為了知識產(chǎn)業(yè)提供的重要產(chǎn)品。以高科技、信息為主導的新型產(chǎn)業(yè)的崛起，推動了經(jīng)濟領(lǐng)域的一場史無前例的革命。知識經(jīng)濟的興起，必將使人們的生產(chǎn)方式、思維方式、生活方式發(fā)生根本的改變。對于正在步入市場經(jīng)濟并且參與國際競爭的廣大房地產(chǎn)企業(yè)來說，認識到知識經(jīng)濟的影響，從而轉(zhuǎn)變觀念、調(diào)整思維、把握機遇、迎接挑戰(zhàn)、求得發(fā)展是極為重要的。面對知識經(jīng)濟的嚴峻挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)業(yè)應采取相應舉措進行積極響應。
二、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟
房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中占相當重要的地位。它是國民經(jīng)濟發(fā)展的一個基本生產(chǎn)要素，為國民經(jīng)濟發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件，改善人們的居住和生活條件，改善投資環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟增長的貢獻度較其他行業(yè)更大，更具有推動經(jīng)濟增長的能量。在發(fā)達國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展所提供的社會財富，在國民生產(chǎn)總值中所占的比重，都已經(jīng)超過10％，甚至高達20％以上，它已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。
房地產(chǎn)業(yè)所具有的價值大、需要剛性、附加值高，并能隨城市化、現(xiàn)代化的發(fā)展升值的趨勢特點。使房地產(chǎn)業(yè)有極強的投資吸引力。從統(tǒng)計資料來看，我國改革開放以來所吸引的外國投資額中，房地產(chǎn)業(yè)所占的比重達到25％左右，通過房地產(chǎn)業(yè)帶動吸收投資的項目占到40％，而房地產(chǎn)業(yè)作為高附加值產(chǎn)業(yè)，利用土地開發(fā)，房屋建設(shè)，既能為國家提供大量的積累，又能加快城市建設(shè)的步伐，推動城市經(jīng)濟的發(fā)展。
由于房地產(chǎn)業(yè)在現(xiàn)在市場經(jīng)濟的條件下，起著其他產(chǎn)業(yè)不可替代的作用，所以，當今世界上許多經(jīng)濟發(fā)達的國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟繁榮的基本支撐點，是國民經(jīng)濟發(fā)展的基本要素。因此，研究房地產(chǎn)業(yè)的變化和發(fā)展，尋求房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的規(guī)律性，這對加快我國的工業(yè)化、城市化、信息化和現(xiàn)代化，改善消費結(jié)構(gòu)。提高人們生活質(zhì)量，優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，促進房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實和長遠的意義。
三、充分考慮資源配置效率的要求
一是本輪調(diào)控政策中，90平方米以下住房面積所占比重必須達到開發(fā)總面積的70％ ，只適用普通住房、廉租房和經(jīng)濟適用房，高價地段房不宜采取。因此，應細分市場，實行區(qū)別對待或總量控制。對準公共物品由調(diào)節(jié)，對競爭性商品由市場調(diào)節(jié)，不宜以每個建筑項目衡量建筑面積結(jié)構(gòu)比例。二是注意稅收政策的鎖住效應。營業(yè)稅政策由2年改為5年，市場形勢變化難以預料。限制投資交易強化了房地產(chǎn)市場的計劃色彩，可能降低資源配置效率，進而影響投資與消費循環(huán)。三是“兩限兩競”（限套型、限房價、競地價、競房價）政策會導致地價下跌。短期看有利于抑制房價，長期看是扭曲市場，降低資源利用效率。四是交易環(huán)節(jié)稅收增加和價格控制不利于啟動二手房市場，據(jù)《中國證券報》提供的信息：“新政”出臺一周，北京市二手房交易量比前一周下降21．7％ ，其中5年內(nèi)的二手房交易量下降32％ ，而成交價格出現(xiàn)不到5％的漲幅。
四、宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響
從目前宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響來看，主要存在以下幾個特點：
�。�1）房地產(chǎn)投資增幅持續(xù)減緩，已基本回落到前三年水平；
�。�2）房地產(chǎn)開發(fā)用地供應過快的增長勢頭得到遏制，土地購置面積增幅明顯回落；
�。�3）房地產(chǎn)信貸投放得到有效控制，開發(fā)貸款增速持續(xù)下降；
�。�4）城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模明顯縮減，有效抑制了住房的剛性需求；
�。�5）商品房供求增幅持續(xù)回落，銷售面積繼續(xù)高于竣工面積；
�。�6）商品房控制面積進一步減少，但西部地區(qū)有所增加；
（7）商品房價格同比增長較快，但環(huán)比增長趨緩。從上述情況表明，中央宏觀調(diào)控政策的實施取得了較為明顯的成效，房地產(chǎn)市場的發(fā)展進一步上升，但總體發(fā)展水平是平穩(wěn)的。這些政策的成效對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，并不是件利好的事情。首先是對于本文論述的中心問題房地產(chǎn)融資上對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生了重大的影響，很多開發(fā)企業(yè)由于宏觀調(diào)控政策陷入困境，無地無錢、有地無錢、有地受限等種種情況的存在，加速了房地產(chǎn)企業(yè)的洗牌，因此，對于現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，擴大資金的來源渠道，提高自身企業(yè)的生存能力成為一個至關(guān)重要的問題，迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想方設(shè)法擴大融資渠道。
五、從微觀經(jīng)濟單位(家庭)視角出發(fā)評判房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平
從微觀經(jīng)濟單位(家庭)視角出發(fā)，可以從兩個方面來評判房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平，一是從房地產(chǎn)價格與租金之間的對比關(guān)系，通過比較房地產(chǎn)價格與其投資收益的均衡關(guān)系來衡量房地產(chǎn)業(yè)是否存在過熱發(fā)展導致價格畸高的情形；
二是從房地產(chǎn)價格與居民家庭收入之間的對比關(guān)系，通過比較房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)最終消費者的現(xiàn)實購買力來衡量房地產(chǎn)價格是否虛高。
據(jù)此可以構(gòu)建兩個指標來反映房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平，即房價租金比和房價收入比，它們是反映房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展狀態(tài)的微觀指標。
房地產(chǎn)租金側(cè)重于反映房地產(chǎn)作為生產(chǎn)和生活資料屬性的價格，即租金是房地產(chǎn)使用價值的價格表現(xiàn)，它全面綜合地反映了經(jīng)濟基本面因素(如居民可支配收入、國民經(jīng)濟增長)對房地產(chǎn)需求的影響。房價收入比是衡量房地產(chǎn)發(fā)展程度的另一個微觀指標，在聯(lián)合國人類住區(qū)(生境)中心所發(fā)布的《城市指標指南》中，“房價收入比”被定義為“居住單元的中等自由市場價格與中等家庭年收入之比”(楊文武，20xx)。
一般認為，房價收入比的正常范圍為4-6倍，這是由20世紀9o年代初世界銀行專家安德魯·海默(Andrew Hamer)在研究中國住房制度改革時提出的“比較理想”比例。
六、總結(jié)
普通住宅房地產(chǎn)具有公共產(chǎn)品的特征，應當提供足夠的普通住宅供市民消費，而房價高漲嚴重侵害了群眾利益。雖然也曾試圖控制房價繼續(xù)上漲，但是政策的效用不明顯，原因是政策的針對性不強。要調(diào)控房價高漲，必須運用房地產(chǎn)中的公共經(jīng)濟學原理，制定出有效的公共經(jīng)濟政策，才能取得切實的效果。當前，在抑制需求政策的基礎(chǔ)上，主要應通過財政、金融、制度和行政政策降低商品房空置率，以增加供給，從而降低房價。否則，房價很難有效控制，不僅社會矛盾無法緩解，的權(quán)威和政策的公信力也會受到極大的損害。
總之，知識經(jīng)濟時代的到來，對我國房地產(chǎn)業(yè)來說，既是一次歷史性機遇，又是一次時代性挑戰(zhàn)。只要我們有正確的認識和必要的估計，既要看到有利的條件，又要看到困難的嚴重性，不盲目樂觀，不消極等待，大膽吸收外國的先進經(jīng)驗，不斷創(chuàng)新，努力提高企業(yè)的管理水平，就會使我國的房地產(chǎn)業(yè)不斷壯大起來，在激烈競爭的世界建筑市場上占有一席之地。
參考文獻
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房地產(chǎn)論文13
國家是人類文明發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物，是時代經(jīng)濟.社會.科學.文化發(fā)展的結(jié)晶，房地產(chǎn)是隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展而出現(xiàn)的.房地產(chǎn)是重要的生產(chǎn)和生活要素，為國家經(jīng)濟發(fā)展提供了必要的空間基礎(chǔ)和物質(zhì)載體，它能夠影響國家經(jīng)濟的增長；反過來，各類經(jīng)濟活動是房地產(chǎn)需求的根本來源，國家經(jīng)濟是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)條件.從國外來看，房地產(chǎn)是
在國家工業(yè)化.國家化進程中興起.發(fā)展，形成了獨立的產(chǎn)業(yè)；反過來，房地產(chǎn)又推動和促進國家工業(yè)化.國家化以及現(xiàn)代化的發(fā)展.因此，房地產(chǎn)和國家經(jīng)濟是緊密結(jié)合在一起的.
1.房地產(chǎn)的含義和分類
目前，國內(nèi)外房地產(chǎn)學術(shù)界對房地產(chǎn)的定義并不統(tǒng)一.一般來說，房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，又叫不動產(chǎn)或者地產(chǎn).清華大學張紅教授認為，房地產(chǎn)是指土地及其定著在土地之上的建筑物.構(gòu)筑物和其他附屬物的總稱.建筑物是指人工建筑而成，主要有建筑材料.建筑構(gòu)配件和相關(guān)設(shè)備（如給排水.衛(wèi)生.燃氣.照明.空調(diào).電梯.通訊.防災設(shè)備）等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類.其中，房屋是指能夠遮風擋雨并供人們居住.工作.娛樂.儲藏物品.紀念或進行其他活動的空間場所，一般有各種主要構(gòu)件組成，如基礎(chǔ).墻.門.窗.柱.梁和屋頂?shù)?構(gòu)筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動，如煙囪.水塔.水井.道路.隧道.橋梁和水壩等.
房地產(chǎn)按照不同的分類標準導致不同的分類結(jié)果.從房地產(chǎn)的用途出發(fā)，房地產(chǎn)可以分為居住物業(yè)（包括普通住宅.公寓.別墅等）.商業(yè)物業(yè)（酒店.商場.娛樂場所等）.工業(yè)物業(yè)（廠房.研發(fā)用房與倉儲物業(yè)）.旅游房地產(chǎn).農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)（包括旅游農(nóng)業(yè)展示場及其附屬服務設(shè)施）.特殊用途物業(yè)（飛機場.加油站.高爾夫球場）等.從地上物的類型出發(fā)，房地產(chǎn)又可以分為空置土地和土地及其地上物.土地及其地上物又可以分為建筑物和構(gòu)筑物，這里的建筑物和構(gòu)筑物都是依附在土地之上的，和土地形成為統(tǒng)一體.從房地產(chǎn)的性質(zhì)來看，房地產(chǎn)可以分為資源性房地產(chǎn)和資產(chǎn)性房地產(chǎn).一方面，房地產(chǎn)作為資源，是生產(chǎn)和生活中不可缺少的生產(chǎn)要素.此時，人們更看重其使用價值，也更愿意用空間量來衡量資源性房地產(chǎn)的數(shù)量.另一方面，房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn)，是資本市場中的重要投資對象，也是家庭和國家財富的組成部分.
2.房地產(chǎn)對國家經(jīng)濟發(fā)展的作用分析
2.1.對國家經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性作用
房地產(chǎn)作為國家經(jīng)濟的一個組成部分，它的發(fā)展會對國家經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)部分產(chǎn)生一定影響作用.
�。�1）房地產(chǎn)為國家經(jīng)濟發(fā)展提供了物質(zhì)空間.城市的聚集效益是國家形成的原因之一，也是城市規(guī)模擴大和國家經(jīng)濟發(fā)展的原因.城市人口和產(chǎn)業(yè)的集中，在需求方面為工業(yè)的發(fā)展提供市場條件，促進國家工業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展.國家工業(yè)化的發(fā)展導致其它部門相應產(chǎn)生，形成了包括商業(yè).金融.交通.中介.媒體等國家網(wǎng)絡.房地產(chǎn)作為重要的生產(chǎn)和生活要素，為國家這些經(jīng)濟網(wǎng)絡提供了必要的空間基礎(chǔ)和物質(zhì)載體.另外，房地產(chǎn)所提供的生產(chǎn)設(shè)施.生活服務設(shè)施.公共設(shè)施和文化娛樂設(shè)施等體現(xiàn)了一個國家的經(jīng)濟環(huán)境.生態(tài)環(huán)境和投資環(huán)境，發(fā)展房地產(chǎn)，建設(shè)良好的生態(tài)環(huán)境和投資環(huán)境可以增強國家對外投資的吸引力，促進國家經(jīng)濟的良性循環(huán)發(fā)展.
�。�2）房地產(chǎn)稅收是國家財政收入的主要組成部分.在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)稅費不僅是保證房地產(chǎn)成為國家財政收入來源的重要條件，也是維護市場公平競爭，實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的有力杠桿.隨著我國房地產(chǎn)的快速發(fā)展和國家化進程的加快，房地產(chǎn)將成為我國居民的重要資產(chǎn)，以房地產(chǎn)為對象的房地產(chǎn)稅將成為我國國家財政收入的一個重要來源.
�。�3）房地產(chǎn)是國家經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，為國家各個經(jīng)濟組織和社會團體提供經(jīng)濟和社會活動空間.也就是說，房地產(chǎn)產(chǎn)品是國家經(jīng)濟的一個重要的硬件設(shè)備.所以，房地產(chǎn)的發(fā)展可以改善國家面貌，提高國家價值和綜合競爭力，從而吸引更多投資，促進國家經(jīng)濟更快增長.房地產(chǎn)的發(fā)展可以改善國家居民居住環(huán)境，提高人民生活質(zhì)量，促進社會和諧發(fā)展；同時，也改善了國家商業(yè)活動環(huán)境條件，提高商貿(mào)交易水平和檔次，對國家經(jīng)濟增長產(chǎn)生基礎(chǔ)性影響.
2.2. 房地產(chǎn)的投資作用
實踐表明，在其他條件沒有重大變化時，要保證國家經(jīng)濟能以較高速度增長，必須通過適量的增加投資來拉動國家經(jīng)濟增長.房地產(chǎn)投資作為國家經(jīng)濟投資的有機組成部分，將有效拉動國家經(jīng)濟增長.房地產(chǎn)投資對國家經(jīng)濟增長的影響主要有三個方面：一是房地產(chǎn)投資本身對國家經(jīng)濟增長有促進作用；二是房地產(chǎn)投資的關(guān)聯(lián)效應；三是房地產(chǎn)投資的擠出效應.
根據(jù)“哈 羅德一多馬模型”經(jīng)濟增長理論模型[1]，資本的不斷形成是經(jīng)濟增長的決定因素.在國家固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資所占比重較高.房地產(chǎn)屬于高關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，無論從開發(fā)建設(shè)過程所需的上游產(chǎn)品來看，還是從其建成后的服務對象和依托來看，都是關(guān)聯(lián)度很高.產(chǎn)業(yè)鏈很長的產(chǎn)業(yè).因此，房地產(chǎn)投資能夠帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動國家經(jīng)濟增長.據(jù)不完
全統(tǒng)計，我國每增加1億元的住宅類房地產(chǎn)投資，能夠引起的其他20多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加近1.5億元的投入，被帶動的直接或間接相關(guān)產(chǎn)業(yè)達60多個.此外，隨著房地產(chǎn)投資的增加，還能夠帶動諸如建材.化工.家電.裝飾等生產(chǎn)生活資料行業(yè)的消費增長.由此可見，房地產(chǎn)投資能夠直接或間接的啟動或帶動其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資與收益.生產(chǎn)與消費，并增加社會就業(yè)機會，提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，從而引起整個社會的經(jīng)濟增長.
另一方面，房地產(chǎn)投資具有資金占用規(guī)模大，發(fā)展周期長的特點.當房地產(chǎn)處于發(fā)展上升期時，各類型的資金如來自銀行.基金.股市.投資機構(gòu)以及其他實業(yè)團體出于獲取超額利潤的考慮都加入這種大規(guī)模的投資中，一些對經(jīng)濟長期與持續(xù)增長起關(guān)鍵作用的行業(yè)或產(chǎn)業(yè)所需要的投資將被占用，這也稱為投資的“擠出效應”.當其他對國民經(jīng)濟有關(guān)鍵作用的產(chǎn)業(yè)或行業(yè)發(fā)展受到限制時，將對國家經(jīng)濟產(chǎn)生長期的.根深蒂固的負面影響.房地產(chǎn)投資的“擠出效應”還有由于投資引起的消費“擠出效應”.當居民收入一定時，房地產(chǎn)投資增多，居民用于房地產(chǎn)消費的比重也會增多，這樣就影響一到了其他方面的消費，從而影響了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展.
2.3. 房地產(chǎn)的消費效應
消費對于一個國家的經(jīng)濟發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，因為只有消費才能帶動投資，進而帶動整個國家的經(jīng)濟增長.在改革開放初期，我國經(jīng)濟高速增長主要是靠滿足人們吃.穿和用的需要，這是人們生活生存的基本需要.因此，它們的需求規(guī)模極大，從而推動了我國經(jīng)濟的較高速度增長.但是，我們進入90年代中期以后我國居民，特別是城鎮(zhèn)居民吃.穿.用的基本需求已得到了較大程度的滿足，從而導致了與此相關(guān)的工業(yè)品農(nóng)產(chǎn)品需求增長率的明顯下降.全國的恩格爾系數(shù)有明顯下降，1998年全國城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為44.48%，20xx年下降到37.9%.西安市1998年恩格爾系數(shù)為44.69%，到20xx年降低到36.47%[2].現(xiàn)今，我國城鎮(zhèn)居民的消費需求正轉(zhuǎn)向?qū)ψ?行以及服務的需求.隨著我國國民經(jīng)濟的增長和房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)消費將是我國城鎮(zhèn)居民的主要消費之一，房地產(chǎn)消費將帶動城市房地產(chǎn)的投資增加，進而帶動房地產(chǎn)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)全面升級，促進城市經(jīng)濟增長.
3.房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)存問題
雖然房地產(chǎn)發(fā)展為我國經(jīng)濟增長提供了很大的幫助，但是在我國經(jīng)濟發(fā)展加快的過程中，仍然引起了一定的問題.
3.1. 重復建設(shè)扭曲了經(jīng)濟增長模式
在固定資產(chǎn)投資快速增長的同時，行業(yè)重復極為嚴重，各地“缺點”驚人地相似.能耗大.環(huán)境污染嚴重，工藝技術(shù)落后和產(chǎn)業(yè)布局顯然很不合理.以水泥為例，全國共有規(guī)模以上水泥廠4813家，遠遠超過世界其他國家的企業(yè)總數(shù).在這4000多家企業(yè)中，75%還采用落后的工藝進行生產(chǎn).重復建設(shè)必然會加劇生產(chǎn)能力過剩，已形成的生產(chǎn)能力得不到發(fā)揮，對于我們這樣一個資本緊缺的發(fā)展中國家來說這種浪費十分痛惜.這不僅延緩結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級的步伐，還將造成資金和資源配置上的巨大浪費.20xx年前兩個月，房地產(chǎn)業(yè)投資增長50%，鋼鐵工業(yè)投資增長了172.6%，鋼鐵行業(yè)的投資已經(jīng)超前5年.在制造業(yè)30個行業(yè)中，投資增幅超過100%的竟有16個.已被國家宏觀調(diào)控亮紅燈的有鋼鐵.房地產(chǎn).水泥.電解鋁等行業(yè).全國煤電油運供需矛盾依然十分突出，目前國有原煤大礦生產(chǎn)能力接近飽和.在電力方面，20xx年前10個月，全國24個省級電網(wǎng)行后拉閘限電.20xx年能源.交通瓶頸制約依然存在.
扭曲了的經(jīng)濟增長模式，勢必導致這些行業(yè)和相關(guān)企業(yè)的產(chǎn)品供過于求，經(jīng)營的困難，銀行呆壞賬的增加，將引發(fā)更大量工人的下崗失業(yè).到那時，局部問題就可能演變成全局問題.
3.2. 投資結(jié)構(gòu)和投資增長方式?jīng)]有根本改變
20xx年我國全社會固定資產(chǎn)投資55118億元，增幅高達26.7%.東部沿海地區(qū)投資24666億元，增長33.6%；中部地區(qū)投資10092億元，增長33.1%；西部地區(qū)投資7171億元，增長26.4%[3].西部地區(qū)投資增長速度雖較前加快，但占全國的比重仍在下降.東中部的投資明顯高于西部，投資向東.中部地區(qū)集中的趨勢仍在繼續(xù).
20xx年下半年以來，為避免經(jīng)濟過熱，中央政府采取了一系列溫和的宏觀調(diào)控措施，但經(jīng)濟運行的力量和政策預期仍存在偏差.20xx年 上半年全社會固定資產(chǎn)投資比20xx年同期增長28.6%.固定投資大幅增加，導致了一系列生產(chǎn)資料，如水泥，鋼材等的需求高漲，電力.煤炭.鐵路運力等全面緊張，但是除房地產(chǎn)外，市場的總需求并不活躍. 在工業(yè)投資中，代表高能耗的冶金.有色金屬等行業(yè)投資高速增長，代表高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的電子工業(yè)投資增長速度減緩，20xx年比上年下降3
個百分點，高新技術(shù)行業(yè)的優(yōu)勢沒有得到充分的認可和釋放.這說明，不論經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，還是投資結(jié)構(gòu)，這種不夠理想的狀況將對國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的合理化產(chǎn)生不利影響.
引發(fā)經(jīng)濟增長和固定資產(chǎn)投資加快的原因，主要是居民消費中住房和汽車需求的形成.進入上世紀90年代中期以來，隨著城市居民在家用電器方面需求的飽和，農(nóng)村居民收入提高還面臨很多困難的情況下，居民消費需求的擴張是宏觀經(jīng)濟啟動的關(guān)鍵變量.20xx年以來，隨著住房制度的改革，金融領(lǐng)域住房貸款制度的創(chuàng)新，汽車價格的下降等，居民的住房和汽車需求終于出現(xiàn)強勁增長的勢頭.在住房和汽車需求的推動下，導致對鋼材.水泥.電力和運輸?shù)戎虚g投入產(chǎn)品需求的大增，從而引發(fā)了新一輪的固定資產(chǎn)的快速投資.但問題的關(guān)鍵是投資增長的方式依然屬于外延型，仍然熱衷于鋪新攤子.20xx年的投資中，外延性投資（新擴建）比重達80.3%，與上世紀90年代初期相比，外延性投資的比例不僅沒有減少，反而繼續(xù)增大.
4.結(jié)論
從前面的分析可以知道，房地產(chǎn)的發(fā)展為國家經(jīng)濟發(fā)展提供空間.影響城市財政收入和改善城市投資環(huán)境；房地產(chǎn)投資可以拉動城市經(jīng)濟持續(xù)增長；房地產(chǎn)消費推動城市經(jīng)濟增長；房地產(chǎn)財富效應則會對城市居民消費產(chǎn)生影響作用.但同時，房地產(chǎn)的發(fā)展也給我國經(jīng)濟的發(fā)展帶來了隱患.在這種情況下，如何把握好房地產(chǎn)發(fā)展的方向，使其更好的促進我國經(jīng)濟的發(fā)展，具有非常重要的現(xiàn)實意義.
參考文獻
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房地產(chǎn)論文14
一、房地產(chǎn)稅收籌劃的重要性
我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅負高于其他行業(yè)，特別是在行業(yè)快速發(fā)展的那些年表現(xiàn)的更為明顯，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，20xx年我國稅收總收入約為60億元，較上年同期增加了5億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)稅收增加1.75億元，占稅收增加總額的35%。此外，運作周期長、資金占用量大也是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的主要特點，對企業(yè)涉稅業(yè)務進行稅收籌劃有利于企業(yè)的資金循環(huán)，在符合法律規(guī)定的前提下，企業(yè)應充分利用國家稅收法規(guī)政策進行稅收籌劃，其重要性可概括為：第一，我國房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負偏高，并且涉及營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等多個稅種，企業(yè)客觀上有較大的納稅籌劃操作空間，納稅籌劃可緩解企業(yè)經(jīng)營壓力；第二，行業(yè)競爭激烈，納稅籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)控制自身運營成本，提高在市場中的競爭力；第三，近些年來，地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使其成為稅務機關(guān)征繳稽查的重點對象，納稅籌劃可有效降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險，規(guī)避違法行為的發(fā)生。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題
�。ㄒ唬┓梢庾R淡薄、稅收籌劃意識薄弱
我國稅收相關(guān)法律法規(guī)在不斷的完善，并且呈現(xiàn)出細化的趨勢，但從實際情況來看，一些房地產(chǎn)企業(yè)對稅法及政策的了解程度不夠，僅僅是掌握了法律對部分稅種的規(guī)定，缺乏對稅法中特殊規(guī)定和政策的認識，法律意識的淡薄導致企業(yè)無法對自身的涉稅業(yè)務進行有效籌劃和管理，甚至有可能產(chǎn)生漏稅或重復繳稅的情況。此外，我國稅收籌劃起步較晚，理論體系和實踐經(jīng)驗均存在不足，這使得很多企業(yè)沒有認識到稅收籌劃的重要性，甚至產(chǎn)生了稅收籌劃就是偷稅、漏稅的錯誤認識。房地產(chǎn)企業(yè)偷漏、漏稅的情況時有發(fā)生，違法行為不僅嚴重影響了政府的稅收收入，也不利于企業(yè)的長遠發(fā)展，而實際上企業(yè)是可以通過提高稅收籌劃意識和能力來降低企業(yè)稅負的，完全沒必要鋌而走險，走上違法的道路。例如：某地產(chǎn)公司同時開發(fā)兩個項目，其中A項目市場價格為1000萬元，可以扣除成本費用為400萬元，則該項目增值率為150%，土增稅為240萬元，同時還需繳納營業(yè)稅及附加%56萬元；B項目市場價格為1500萬元，可以扣除的成本費用為1000萬元，則該項目增值率為50%，土增稅為150萬元，同時還需繳納營業(yè)稅及附加84萬元。在不考慮其他費用的情況下，兩個項目共繳納稅金530萬元。如果企業(yè)將這兩處房地產(chǎn)項目命名為同一小區(qū)，那么項目整體增值率為78.60%，土增稅為370萬元，同時繳納營業(yè)稅及附加140萬元，相比之下便可節(jié)稅20萬元，可見企業(yè)應具有稅收籌劃意識，它與企業(yè)的經(jīng)濟利益息息相關(guān)。
�。ǘ┤狈{稅籌劃能力及管理體系
目前，很多地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作都交給財務部門完成，但部門內(nèi)部卻沒有專門的稅收籌劃人才，其他人員的稅收籌劃能力有限，整體上缺乏完善的納稅管理體系，也缺少其他部門和人員的支持與配合。因為企業(yè)的稅費繳納工作均是由財務部門完成，所以企業(yè)的管理者往往也會將多繳稅費、受到稅務機關(guān)處罰等情況歸咎為財務部門的工作失職，但針對這種現(xiàn)象卻也沒有人能夠提出更好的建議，這實際上本身就是對稅收籌劃工作認識上的錯誤。企業(yè)財務人員在辦理納稅業(yè)務時確實會與稅務機關(guān)產(chǎn)生互動，但卻僅僅是將企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中產(chǎn)生的稅款繳納給稅務機關(guān)，完成納稅義務，并沒有真正涉及到企業(yè)經(jīng)營過程中的稅收決策，從實際工作情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)很多業(yè)務都由企業(yè)決策人、市場部門、銷售部門、策劃部門完成，這些業(yè)務在開展過程中都有可能產(chǎn)生納稅義務，稅收籌劃工作需要有這些部門的合作與支持。從目前情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)將稅收籌劃工作機械的讓財務部門獨立負責，又沒有給財務部配備專業(yè)人才，顯然是不合理、不科學的。
（三）缺乏稅收籌劃事前管理
管理者對稅收籌劃沒有正確的認識，以及對此項工作重視程度不夠都導致企業(yè)的后知后覺，通常都是在事后發(fā)現(xiàn)稅收負擔過重時才要求財務部門使用賬務處理手段做應急處理，然后此時極端的操作往往會與稅收法律法規(guī)沖突，這也是房地產(chǎn)企業(yè)稅收方面經(jīng)常出現(xiàn)偷稅、漏稅的主要原因之一。實際上，企業(yè)的納稅義務一旦發(fā)生，再通過其他的手段去處理為時已晚，這時再進行稅收籌劃則更是不可能的事情了�？梢�，納稅籌劃的應該是一種事前籌劃，同時也要求稅收籌劃人員對法律法規(guī)、政策動態(tài)及時掌握，否則納稅籌劃就不能有效實施。
三、稅收籌劃問題的解決路徑
（一）提高稅收籌劃意識
積極轉(zhuǎn)變思維觀念，樹立科學的稅收籌劃意識是房地產(chǎn)企業(yè)要做好稅收籌劃工作的基本前提。企業(yè)不能將稅收籌劃工作硬性的安排給財務部門，要把工作重點放在建立與完善的稅收籌劃機制上，管理層要給予稅務籌劃工作高度的重視，企業(yè)各部門開展業(yè)務也要與稅收籌劃工作相配合，并在業(yè)務開展前便做好稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)還要鼓勵稅收籌劃人員積極學習政策法規(guī)，全面掌握國家稅收政策動態(tài)，提升自己的法律意識及納稅成本節(jié)約意識，在涉稅工作上加強稅主動性，最大程度的減輕納稅負擔。
�。ǘ┨岣叨愂栈I劃能力
房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃負責人的專業(yè)能力直接影響到稅收籌劃的效果，所以企業(yè)在人員招聘時就應該傾向于有稅法專業(yè)知識的人，并采取適當激勵手段來鼓勵財務人員加強稅務法規(guī)學習，不斷更新專業(yè)知識，從而提高其稅務籌劃能力，降低企業(yè)的各種經(jīng)營風險。在外聯(lián)工作上，企業(yè)應加強和主管稅務機關(guān)的溝通，了解稅務機關(guān)的工作程序，特別是對于一些模糊事項和新興業(yè)務的處理，一定要得到稅務機關(guān)的認可后再實際操作。如果企業(yè)存在一些內(nèi)部員工無法勝任的崗位或無法完成的稅務工作，企業(yè)可以考慮在外部聘請稅收籌劃專家來企業(yè)做顧問，例如注冊稅務師、理財規(guī)劃師等，這樣可以大大的提高企業(yè)稅收籌劃工作的權(quán)威性且降低操作風險。
（三）強調(diào)做好事前籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)應該清楚的認識到，稅收籌劃的重點是在事前籌劃，且其靈活性對事前籌劃也是至關(guān)重要。國家稅收相關(guān)稅收法律法規(guī)、優(yōu)惠政策都在不斷的變化、調(diào)整、改進，企業(yè)想要做好事前籌劃就必須用發(fā)展的眼光看待問題，主觀上保持積極思考的狀態(tài)，預測政策調(diào)整的方向和時間，為日后的稅收籌劃操作做好準備，增強方案的靈活性和可操作性。對于較難預計的政策變化，稅收籌劃決策者要加強與企業(yè)各部門、稅務機關(guān)、企業(yè)管理者之間的溝通，以便制定全面的籌劃方案。
房地產(chǎn)論文15
一、房地產(chǎn)項目策劃教學原有體系中的問題分析
在本門課程的教學體系中，我們經(jīng)過了多次的改革實驗，在教學方法和理念上都曾經(jīng)做過相當?shù)淖兏�，但是每次改革之后，在總體教學評價上一直存在著這樣一些問題：
1.案例教學的組織問題——案例教學是新教學體系中的一種基礎(chǔ)方法，其本意是通過教師對具體實務、流程的講解和示范，來帶動學生模仿、理解并最終掌握相關(guān)技能。我們的案例教學在形式方面做了大量的改動，但是效果一直不盡如人意。造成這種情況的原因，我認為其一是環(huán)境的局限，相當一部分案例教學的地點仍然是在教室，與實際工作環(huán)境存在較大差異，所以即使采用案例講述，效果方面仍然不理想；其二就是案例教學過程中，學習效果取決于老師的教學方法，案例教學的核心在于教師的引導和組織，也即是我們說的互動和溝通，負責實施教學流程的教師如果缺乏這方面的安排，整體教學效果就是奢望。
2.理論實踐教學的結(jié)合問題——我們在高職高專這個范圍內(nèi)，對專業(yè)課程做出了相關(guān)的安排，一是實踐課時的安排，現(xiàn)在一般可以占到50%的比例，而且按最新教學要求來，這一數(shù)據(jù)有可能會被提高到70%；二是重要的專業(yè)課程一般都會安排一到兩周的實訓，具體做法是安排學生進入實訓場所進行實際操作，按要求完成各項實訓任務，從而切實掌握本專業(yè)各項專業(yè)技能。從思路上來說，這個想法是不錯的，但是實踐和教學的安排總是效果不好，主要表現(xiàn)在，實踐課時比例雖高，但是學生在此期間的積極性不高，即便是完成了相關(guān)任務，也是水分頗多，另外，在實訓項目和實訓場所的選擇上面，本專業(yè)所面臨的選擇也不是很多，舉個例子來講，房地產(chǎn)項目策劃這門課程的實訓，內(nèi)容應該是將學生安排到本地在售樓盤，讓學生在實訓期間專門培養(yǎng)銷售技巧和策劃入門技能，但是我們現(xiàn)在還不能確保每次實訓課程開始時，能在本地找到十分合適的在售樓盤，有的樓盤處于銷售后期，學生去了無事可做，要幺是有的樓盤處于熱銷期，學生沒有經(jīng)驗，對方項目負責人不愿意使用新人工作，這種情況很容易讓學生失去實訓的興趣，從而導致實踐和理論的實際脫節(jié)。
3.學生的主動學習問題——在很多教學活動中，教師精心準備的教學計劃得不到良好的執(zhí)行，其中很重要的一點就是在教學過程中，學生學習的積極性不高，對于學習任務敷衍了事，或者說學生只聽老師講的內(nèi)容，而課堂之外的內(nèi)容、老師沒有講到的，學生完全不了解，這一情況出現(xiàn)的原因，我們也不能完全歸咎于教師業(yè)務水平不高，學習的積極性不僅取決于教師水平，跟學習氛圍、其他教學活動的組織都有很大的關(guān)系。
二、關(guān)于房地產(chǎn)項目策劃教學改革的思考和建議
房地產(chǎn)項目策劃課程知識體系蘊含的內(nèi)容豐富， 涉及面廣， 比如市場調(diào)查與預測、消費者心理與行為分析、競爭者與競爭策略、市場細分、產(chǎn)品策略、價格策略、銷售渠道、促銷策略及營銷組織與控制等， 每一方面的知識又會涉及許多旁支課程， 而且與房地產(chǎn)開發(fā)實際結(jié)合緊密， 紙上談兵與空洞的理論分析并不能解決實際問題�；谝陨咸攸c， 為提高房地產(chǎn)項目策劃的教學水平， 增強學生的“動手”能力， 我覺得在教學環(huán)節(jié)中，應該注重這樣一些方面的內(nèi)容：
第一、提高教師的業(yè)務水平。在教學環(huán)節(jié)中，作為教學活動的組織者和執(zhí)行者，教師水平的高低能夠直接影響很多問題，對于本門課程來講，負責教學的老師起碼來說，自己對房地產(chǎn)開發(fā)流程，對于房地產(chǎn)營銷體系和策劃技巧的熟悉和掌握應該是能夠達到一定的水平，如果說負責教授的老師在這方面做得不夠的話，那教學效果就不可能體現(xiàn)出來。那幺，怎樣來提高教師的業(yè)務水平呢？就現(xiàn)有條件來說，教師提高業(yè)務水平的途徑主要是通過企業(yè)掛職鍛煉和集中學習來實現(xiàn)的。企業(yè)掛職工作我覺得至少要保證三個方面，即掛職的時間要長；所掛職位工作內(nèi)容的安排要跟課程緊密結(jié)合；掛職完畢后要通過嚴格的審核；時間上來說，企業(yè)掛職應該是一項日常工作，要保持其持續(xù)性，而不是斷斷續(xù)續(xù)的進行；在掛職企業(yè)所負責的事務應該是實在的，而不是流于形式，這一工作需要學校相關(guān)工作的負責人跟企業(yè)溝通好，盡量為掛職老師爭取到實際的學習機會；掛職的效果怎樣，應該是有規(guī)范的考核標準來衡量的，教師在掛職期間需要完成的任務內(nèi)容，完成情況如何，都應該有一套規(guī)范的依據(jù)，掛職的效果應該能夠被檢驗，而不是簡單的蓋章簽字過程。再說到集中學習方面，本門課程的教授不僅需要實際的操作能力，還需要良好的語言表達能力和溝通能力，自身能力提高以后，還需要將它正確地表達出來，讓學生接受，所以，本課程的教學還需要教師經(jīng)常參加行業(yè)內(nèi)的一些研討學習，尤其是行業(yè)水平較高地區(qū)的專題會議和講座，教學工作的負責人應該經(jīng)常組織教師去參加這一類活動，在教學方法和理念方面，包括在人際交往和溝通方面，教師都可以獲得較多的提高自身能力的機會。
第二、在教學內(nèi)容的選擇上，比如說案例教學中所選擇的案例，在實訓科目中選擇的考核內(nèi)容等，我們都需要對其進行優(yōu)化。首先拿案例來講，案例的選擇上內(nèi)容上我們應該盡量注意大眾化，即使大家都有所了解的企業(yè)和事項，不要動輒500強企業(yè)，認知度不高的話，學生的積極性和參與意識要下降不少；另外，案例教學中，對討論的內(nèi)容要循序漸進，由簡到難，（合理安排；對案例教學中涉及到學生操作的內(nèi)容部分則一定要監(jiān)督學生獨立完成，并且通過合適的獎懲來增加學生的興趣；至于實訓科目的選擇上，我們要注意一個專業(yè)各門課程之間的聯(lián)系，在相關(guān)實訓的安排上，盡量做到合作安排，能夠?qū)⒉煌恼n程實訓內(nèi)容聯(lián)系起來，以便讓學生對行業(yè)整體的業(yè)務流程能有比較直觀的了解。
第三.改善教學環(huán)境。當然，從硬件配置上來說，環(huán)境越好，教學工具越齊備的話，我們的教學過程會更加豐富和便利。對于教學單位來講，資源有限，我們不能毫無道理地要求校方無條件增加相關(guān)經(jīng)費，也不能完全指望說，硬件好了，教學效果就上去了，我們只能在現(xiàn)有的條件下，將教學資源有效利用起來，在搞好工作的基礎(chǔ)上去獲得校方、乃至是校外合作企業(yè)和社會層面的支持；從軟件上來說，教學活動形成良好的氛圍也是一個教學單位教學效果的體現(xiàn)，所以，個人覺得，作為教師來講，應該熟悉學生情況，關(guān)心學生生活學習，傳授知識的同事，也能為學生在人生道路上做出正確的引導，所以綜合來說，環(huán)境水平的提高是一個綜合效應的問題，硬軟兩方面都要注意。
作為一名房地產(chǎn)專業(yè)的任課教師，在本校近十年的教學改革歷程中，我們通過不斷的實踐和研究，發(fā)現(xiàn)了許多的教訓和不足，在房地產(chǎn)業(yè)備受關(guān)注的今天，我們將繼續(xù)保持對本專業(yè)、本課程的思考和認識，不斷改善教學方法、不斷完善教學內(nèi)容，力爭在教學改革中取得突破和進步。
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