房地產(chǎn)中介類的論文開題報(bào)告
題目： 北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的營銷策略研究
一、課題任務(wù)與目的
北京是中國的首都，改革開放以來，她正在以驚人的速度發(fā)生變化。尤其是21世紀(jì)信息時(shí)代的來臨，更是進(jìn)一步推動(dòng)著其經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。在這樣的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)之一，也是其重要的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。不少投資者已經(jīng)看到其巨大的利益所在，早期投資者甚至依靠房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)穩(wěn)地立足于北京。但是房地產(chǎn)行業(yè)并不是一項(xiàng)簡(jiǎn)單的投資，它還是百姓關(guān)注的民生問題。每個(gè)人都有一個(gè)家庭，都需要一個(gè)住處，這時(shí)就迫切的需要一雙起推動(dòng)與連接作用的手幫助普通百姓市民與房屋住所關(guān)聯(lián)起來。無論是買房、賣房、看房、了解房，由于區(qū)域的不同，政策的不同，都需要有專業(yè)的機(jī)構(gòu)幫助人們?cè)敿?xì)的分析市場(chǎng)形勢(shì)，房屋情況。于是，北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司把握時(shí)機(jī)，應(yīng)運(yùn)而生。作為傳統(tǒng)的本土化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，北京鏈家經(jīng)過十余年的努力，現(xiàn)在已經(jīng)成為北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的翹首。
公司的營銷策略即展示自我產(chǎn)品的方法，也是其發(fā)展的關(guān)鍵，良好穩(wěn)定的發(fā)展需要完善完整甚至是完美的營銷策略。該文章主要是對(duì)北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的營銷策略進(jìn)行的研究，探索其在北京房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)這個(gè)大環(huán)境下，如何保持自身優(yōu)勢(shì)持續(xù)經(jīng)營，同時(shí)探索國家政策制度對(duì)北京房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司發(fā)展的影響。如何讓北京鏈家成為房地產(chǎn)行業(yè)的多元化的服務(wù)公司，長(zhǎng)盛不衰的發(fā)展下去，成為一個(gè)百年企業(yè)。
二、調(diào)研資料情況
�。ㄒ唬﹪鴥�(nèi)研究現(xiàn)狀
1.傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)公司
柴強(qiáng)（2014）認(rèn)為目前房地產(chǎn)中介行業(yè)主要存在幾個(gè)問題：行業(yè)準(zhǔn)入問題，從業(yè)人員素質(zhì)和問題，行業(yè)自律問題，行業(yè)監(jiān)管問題，及中介行業(yè)立法問題。
夏丹青（2013）認(rèn)為隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展， 同時(shí)也由于人們住房的剛性需求，房地產(chǎn)中介與人們的生活關(guān)系愈加密切。但是，其中存在的問題不容忽視。其一，房地產(chǎn)中介服務(wù)發(fā)展不足。從數(shù)量上看，發(fā)展具有不平衡性。部分發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)中介數(shù)量較多， 而經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)中介數(shù)量則較少，與人們的購房需求形成了一對(duì)矛盾。從發(fā)展質(zhì)量來看，已有的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)成規(guī)模的不多。其二，某些房地產(chǎn)中介服務(wù)“陰陽合同”的存在，所謂“陰陽合同”，是指在一次交易過程中簽訂兩份不同的合同，達(dá)到逃避稅費(fèi)的目的。其三，由于資金監(jiān)管制度的不健全，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的.資金構(gòu)成除了自有資金之外，還有大批的客戶的資金沉淀，為其挪用客戶資金進(jìn)行投機(jī)活動(dòng)提供了便利。其四，受利益的刺激，“吃差價(jià)”成了許多房地產(chǎn)中介
獲取利潤(rùn)的途徑。
汪貴青（2011）認(rèn)為中小型房產(chǎn)公司發(fā)展趨勢(shì)呈兩種形式。其一，選擇不同經(jīng)營類型，例如關(guān)注老城區(qū)、舊房改造區(qū)、以及偏遠(yuǎn)的郊區(qū)等這些可以產(chǎn)生較多租賃業(yè)務(wù)的工作，從小做起。其二，與大型品牌公司長(zhǎng)期并存。小公司集中一方面做到更加專業(yè)化、細(xì)分化的市場(chǎng)，使得外部環(huán)境對(duì)小公司形成認(rèn)可，從而與大公司長(zhǎng)期并存發(fā)展。
崔陽（2014）認(rèn)為要理性發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)中不可缺少的中介機(jī)構(gòu)，培育好眾多的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，形成房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)之間的完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。如此的話，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)能真正成為房源蓄水池的作用，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性發(fā)展。
綜上所述:由于我國經(jīng)濟(jì)、人口問題推動(dòng)房產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，各大房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司爭(zhēng)相擴(kuò)大規(guī)模。但是其的發(fā)展速度過快、公司數(shù)量眾多、從業(yè)人員不夠?qū)I(yè)。為求牟利和生存，仍然有很多不符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象存在。所以，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司想要獲得長(zhǎng)久發(fā)展仍需要整改和完善。
2.網(wǎng)絡(luò)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司
楊現(xiàn)領(lǐng)（2014）認(rèn)為目前制約業(yè)主向互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)直接提供房源的主要因素是：麻煩——費(fèi)時(shí)費(fèi)力。房源展示會(huì)涉及到房源的包裝環(huán)節(jié)，例如拍照、房源描述等等，而這些工作對(duì)于業(yè)主來說是比較繁瑣的，所以大部分業(yè)主提供的房源信息都過于簡(jiǎn)單，這也直接影響了其自售房源的匹配效率，因此難以繞開經(jīng)紀(jì)人。目前的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)對(duì)于業(yè)主展示房源的處理方式過于簡(jiǎn)單，這直接導(dǎo)致了業(yè)主在網(wǎng)上公布房源后往往會(huì)被大量中介騷擾，而且之后的售房流程與傳統(tǒng)方法并無區(qū)別。與其如此，還不如直接委托給樓下的經(jīng)紀(jì)人。
岳彩周（2014）認(rèn)為伴隨互聯(lián)網(wǎng)而來的透明化、標(biāo)準(zhǔn)化、用戶體驗(yàn)等都是傳統(tǒng)中介需要吸收的，這樣才能提高效率和降低成本。如果不隨之改變，中介公司仍然會(huì)被市場(chǎng)之浪所淘沙。當(dāng)然，單純的網(wǎng)上交易也不容易實(shí)現(xiàn)，二手房買賣交易金額巨大，動(dòng)輒上百萬元，顧客不可能在網(wǎng)上看看就下單。最重要的一些交易必須通過線下才能解決，比如，談判價(jià)格、過戶、遷戶口、交稅、物業(yè)交割等復(fù)雜問題。這意味著新模式要想顛覆傳統(tǒng)中介并不是想象得那么容易，“消滅中介”更像一句宣傳口號(hào)。
趙曉(2014)認(rèn)為房產(chǎn)企業(yè)只靠中介本身的軟服務(wù)掙錢是很難的。信息時(shí)代的今天，面對(duì)互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，既不是搭建自己的電商平臺(tái)，也不是多開發(fā)幾個(gè)App，而是一定要著手組織架構(gòu)的重建。新的時(shí)代即將來臨，一個(gè)不僅是空談互聯(lián)網(wǎng)思維，而是需要切切實(shí)實(shí)、真刀真槍下海死拼的新型地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代。
胡挺和何偲（2014）認(rèn)為房產(chǎn)中介與房產(chǎn)電商的合作以不可抵擋之勢(shì)席卷而來，在房產(chǎn)中介的O2O 變革潮流中，大數(shù)據(jù)技術(shù)尤為重要，但大數(shù)據(jù)的搜集非常關(guān)鍵。對(duì)于傳統(tǒng)房產(chǎn)中介，所承載的數(shù)據(jù)體量太大，收集起來非常麻煩，而電商在這方面具備天然的優(yōu)勢(shì)。雙方合作卻能很好的解決這一問題，充分挖掘和利用大數(shù)據(jù)的信息。當(dāng)
線上線下融合在一起，進(jìn)而讓用戶、門店和供應(yīng)商都能感覺到獲得合理的利益。在商場(chǎng)中，沒有永遠(yuǎn)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，只要局面有利于雙方發(fā)展時(shí)，對(duì)手也可以成為合作伙伴。而從競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系變?yōu)楹匣镪P(guān)系并非易事，兩者之間的默契需要磨合。融合過程中，雙方都得能理解對(duì)方的需求，并且能把這種需求共同落地。
綜上所述：互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)營是當(dāng)今社會(huì)的必然發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也不例外。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和互聯(lián)網(wǎng)相輔相成，網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)大經(jīng)營范圍、尋找資源，而線下公司帶動(dòng)實(shí)體人員為其提供更好的服務(wù)。只是現(xiàn)在我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司尚未調(diào)節(jié)好線上與線下的服務(wù)職能，想要將兩者有效結(jié)合仍需要時(shí)間的見證。
�。ǘ﹪庋芯楷F(xiàn)狀
吳銘（2012）指出美國民眾85%的房屋交易都是由房產(chǎn)中介經(jīng)手，這源于美國民眾對(duì)于其中介行業(yè)的信任。當(dāng)然，美國有一套獨(dú)具特色的中介管理制度和運(yùn)作手段。其一，由于長(zhǎng)期健康發(fā)展的基礎(chǔ)早已形成健全的法律法規(guī)。其二，行業(yè)從業(yè)人員有相當(dāng)嚴(yán)格的資格考試并持續(xù)接受再教育。其三，利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)充分獲得資源。
臧大巍（2012）指出國內(nèi)外房地產(chǎn)中介行業(yè)因發(fā)展環(huán)境、方針政策、及國內(nèi)外居民態(tài)度、思維等條件的不同，二者在經(jīng)紀(jì)形式、產(chǎn)權(quán)管理及地產(chǎn)性質(zhì)等方面產(chǎn)生極大的差異。盡管我國房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展迅速，但與國外百年發(fā)展歷史相比，還屬于新興行業(yè)。在房地產(chǎn)中介快速發(fā)展的同時(shí)，與之相配套的監(jiān)管法規(guī)體系建設(shè)滯后。同時(shí)，過快的發(fā)展在一定程度上造成了房地產(chǎn)中介的發(fā)育不良。
綜上所述：發(fā)達(dá)的資本主義國家進(jìn)入房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)較早，已經(jīng)形成相對(duì)成熟的市場(chǎng)體系，其規(guī)范市場(chǎng)的相關(guān)政策方案值得我們參考借鑒。但是由于國家情況、國家體制以及各國的房產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境的不同，不能完全地效仿他國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)之路。而是要根據(jù)自身發(fā)展情況選擇適合我國房產(chǎn)行業(yè)的方向。
三、實(shí)施方案
本文運(yùn)用市場(chǎng)營銷環(huán)境理論、4P營銷理論等相關(guān)營銷知識(shí)研究北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的營銷策略。同時(shí)結(jié)合調(diào)查法、文獻(xiàn)研究法、定性分析法、定量分析法等相關(guān)研究方法對(duì)文章進(jìn)行更為嚴(yán)謹(jǐn)與詳細(xì)的補(bǔ)充。力求最大限度的分析出該公司的營銷略來幫助其完善現(xiàn)有經(jīng)營策略，以便讓其更好的生存于北京房產(chǎn)中介市場(chǎng)，成為一個(gè)優(yōu)秀的本土化企業(yè)。
四、預(yù)期結(jié)果 該文章主要探討了北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在北京房地產(chǎn)中介市場(chǎng)中的營銷策略。主要內(nèi)容包括該公司現(xiàn)在的經(jīng)營狀況、面臨的問題以及所處北京房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介這個(gè)大環(huán)境下的立足與發(fā)展，由內(nèi)及外的分析北京房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的情況，從而尋找適合其北
京鏈家獨(dú)特的生存方法，有效運(yùn)用并適時(shí)完善，使得其成為長(zhǎng)久發(fā)展的優(yōu)秀企業(yè)。
論文結(jié)構(gòu)如下安排：
1基本理論論述
1.1市場(chǎng)營銷環(huán)境理論論述
1.1.1市場(chǎng)營銷環(huán)境概念
1.1.2市場(chǎng)營銷環(huán)境特點(diǎn)
1.2 4P營銷理論論述
1.2.1 4P基本概念
1.2.2 4P理論的框架結(jié)構(gòu)
1.3主要研究方法
1.3.1調(diào)查法
1.3.2文獻(xiàn)研究法
1.3.3定性分析法
2北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簡(jiǎn)介
2.1公司經(jīng)營狀況
2.2 主要產(chǎn)品簡(jiǎn)介
2.2.1一手房代理服務(wù)
2.2.2二手房買賣服務(wù)
2.2.3自如友家租房服務(wù)
2.2.4投資產(chǎn)品“家多寶”
2.3公司文化
3北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的營銷環(huán)境分析
3.1宏觀環(huán)境分析
3.1.1政治法律環(huán)境分析
3.1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析
3.1.3社會(huì)環(huán)境分析
3.1.4技術(shù)環(huán)境分析
3.2微觀環(huán)境分析
3.2.1房源提供方即業(yè)主分析
3.2.2北京鏈家內(nèi)部運(yùn)營管理體系
3.2.3北京鏈家的中間商分析
3.2.4北京鏈家的客戶分析
3.2.5北京鏈家的社會(huì)公眾影響力
3.2.6北京鏈家的競(jìng)爭(zhēng)者
4北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司策略現(xiàn)狀分析
4.1產(chǎn)品策略現(xiàn)狀
4.1.1一手房代理服務(wù)現(xiàn)狀分析
4.1.2二手房買賣服務(wù)現(xiàn)狀分析
4.1.3自如友家租房服務(wù)現(xiàn)狀分析
4.1.4“家多寶”產(chǎn)品現(xiàn)狀分析
4.2價(jià)格策略現(xiàn)狀
4.2.1二手房服務(wù)費(fèi)業(yè)界最高
4.2.2“家多寶”產(chǎn)品低投入高收入策略
4.3渠道策略現(xiàn)狀
4.3.1線上分銷渠道
4.3.2線下分銷渠道
4.4促銷策略現(xiàn)狀
4.4.1 車站廣告
4.4.2門店提供便民服務(wù)
4.4.3捐助希望小學(xué)
5北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司存在問題
5.1產(chǎn)品存在的問題
5.1.1 二手房業(yè)主委托不唯一
5.1.2自如友家競(jìng)爭(zhēng)力不足
5.1.3“家多寶”知名度不高
5.2價(jià)格存在的問題
5.2.1二手房傭金收取過高影響客源
5.2.2“家多寶”理財(cái)?shù)牡蛢r(jià)投資被質(zhì)疑
5.3渠道存在的問題
5.3.1線上分銷渠道問題
5.3.2線下分銷渠道問題
5.4促銷存在的問題
5.4.1外部廣告投放較少
5.4.2門店內(nèi)便民服務(wù)無人問津
5.4.3捐助希望小學(xué)活動(dòng)不夠頻繁
6北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司營銷策略的改進(jìn)
6.1產(chǎn)品問題的改進(jìn)
6.1.1增加投入、獲取業(yè)主獨(dú)家委托
6.1.2完善自如友家
6.1.3為“家多寶”產(chǎn)品增加廣告投入
6.2價(jià)格問題的改進(jìn)
6.2.1降低二手房傭金開發(fā)多元化產(chǎn)品
6.2.2擴(kuò)大“家多寶”市場(chǎng)投入
6.3渠道問題的改進(jìn)
6.3.1線上渠道問題的改進(jìn)
6.3.2線下渠道問題的改進(jìn)
6.4促銷問題的改進(jìn)
6.4.1增加外部廣告投放
6.4.2讓門店內(nèi)便民服務(wù)“走”出去
6.4.3增加“希望互助”希望小學(xué)活動(dòng)
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