小議房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的成本管理的成本管理論文
改革開放以來，特別是在進(jìn)入二十一世紀(jì)之后，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人們的生活水平也越來越高，對生活環(huán)境的要求也隨之提高。這就使得我國高樓大廈隨之崛起，房地產(chǎn)建筑工程也是越來越多。因此，很多企業(yè)都開始投入到這一行業(yè)當(dāng)中，使得房地產(chǎn)工程行業(yè)的競爭是越來越激烈，為了能在這種激烈競爭的環(huán)境中生存與發(fā)展，降低房地產(chǎn)建筑工程施工階段的成本就成為重要的一環(huán)，為了能夠更好地進(jìn)行房地產(chǎn)建筑工程施工階段的成本管理控制，根據(jù)查閱相關(guān)資料以及自身工作經(jīng)驗(yàn)對其做出了分析，提出一些相關(guān)建議，希望對工程施工成本控制提供一些參考。
施工階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目形成實(shí)體的階段，這一階段的成本管理對項(xiàng)目的成本影響重大。此階段的成本管理主要涉及以下幾個方面。招標(biāo)制度;過程的簽證管理;施工索賠的管控;結(jié)算管理等。下面分別纏述。
一、完善招標(biāo)制度
招標(biāo)的重要性，不言而喻，針對止前一些公司招標(biāo)過程中暴露的問題，完善招標(biāo)管理制度、歸口、分級進(jìn)行招標(biāo)管理，規(guī)范招標(biāo)行為應(yīng)顯得尤為重要了。對招標(biāo)管理改進(jìn)方案及措施進(jìn)行如下完善。
1、招標(biāo)管理總體要求：意識、原則、行為。
(1)意識主要包含：服務(wù)、計(jì)劃、成本、管理。
(2)招標(biāo)原則：三公“公開、公平、公正”、誠實(shí)守信。
(3)行為：情商、專業(yè)、控制、學(xué)習(xí)、溝通、策劃。
2、招標(biāo)管理核心追求：
(1)打造專業(yè)化團(tuán)隊(duì)
(2)建立公司招標(biāo)體系
(3)嚴(yán)格按計(jì)劃執(zhí)行
(4)強(qiáng)化管理手段
(5)注重信息化建設(shè)
3、明確招標(biāo)范圍、業(yè)務(wù)明細(xì)
(1)完善招標(biāo)文件
①建立示范文本體系
�、诿鞔_招標(biāo)文件的前置條件。明確工期、樣品、設(shè)計(jì)圖紙等技術(shù)要求;明確投標(biāo)單位遞送樣品的種類、型號等。設(shè)計(jì)部將審批完成的實(shí)物設(shè)計(jì)樣品移交給招標(biāo)經(jīng)辦部門。設(shè)計(jì)樣品應(yīng)保證至少有三家同檔次產(chǎn)品滿足工程需要�？梢圆捎煤侠淼蛢r法和綜合評分法，但評分辦法要統(tǒng)一。
(2)完善入圍單位要求及入圍標(biāo)準(zhǔn)
(3)明確發(fā)標(biāo)的工作要求
(4)開標(biāo)
�、僭谡袠�(biāo)文件規(guī)定的時間、地點(diǎn)公開進(jìn)行。
�、陂_標(biāo)前投標(biāo)單位應(yīng)將投標(biāo)保證金送達(dá)，財(cái)務(wù)部人員鑒別其合法性、真實(shí)性和有效性。
③完成證件和標(biāo)書密封情況核查后，按遞交投標(biāo)文件的逆序公開唱標(biāo)并記錄，投標(biāo)單位委托代理人對開標(biāo)過程和結(jié)果簽字確認(rèn)。
�、荛_標(biāo)時應(yīng)對樣品的相關(guān)信息進(jìn)行檢查，若有遺漏應(yīng)補(bǔ)齊。
(5)為規(guī)范投標(biāo)，應(yīng)確無效投標(biāo)的情形①：
(6)為規(guī)范投標(biāo)，應(yīng)明確重新招標(biāo)的情形：
(7)明確評標(biāo)原則及要求
(8)明確定標(biāo)要求
�、僭u標(biāo)原則：公開、公平、公正及誠實(shí)守信;科學(xué)合理;反不正當(dāng)競爭。
②招標(biāo)小組組長主持評標(biāo)工作，評標(biāo)過程中招標(biāo)小組成員應(yīng)全程參與，確因特殊情況無法參加須授權(quán)勝任人員參加，報(bào)招標(biāo)小組組長批準(zhǔn)。禁止未經(jīng)授權(quán)的人員參加評標(biāo)并簽署意見。招標(biāo)小組成員要獨(dú)立行使職權(quán)、承擔(dān)責(zé)任，禁止私下串通、人為操控及代替打分。
�、蹏�(yán)禁在開標(biāo)后變更評標(biāo)辦法。
�、荛_標(biāo)后禁止接受個別投標(biāo)單位的優(yōu)惠降價，進(jìn)行單獨(dú)議標(biāo)。
�、輰υO(shè)計(jì)品質(zhì)與效果有要求的招標(biāo)，要加強(qiáng)材料封樣的報(bào)送、確認(rèn)管理，報(bào)送樣品全部達(dá)到技術(shù)要求后方可評、定標(biāo)。
二、強(qiáng)化簽證管理
作為施工過程中成本控制的關(guān)鍵一環(huán)，由于簽證辦理的不規(guī)范性、不嚴(yán)肅性，給成本控制帶來很來的壓力，甚至有大量虛假簽證產(chǎn)生。規(guī)范簽證管理、強(qiáng)化簽證責(zé)任就顯得非常重要，針對簽證管理提出改進(jìn)方案與措施如下：
1、明確現(xiàn)場簽證范圍：項(xiàng)目施工過程中，凡發(fā)生可能引起合同額變化，且不屬于設(shè)計(jì)變更范圍的事項(xiàng)。特別要注意簽證的重復(fù)計(jì)量問題：例如某些現(xiàn)場簽證中，“回填垃圾”經(jīng)核實(shí)，回填的確實(shí)是砂礫料，“回填垃圾”屬于寫法上的失誤，遺漏了一個關(guān)鍵字“坑”，即“回填垃圾坑”;不僅要核實(shí)工程量，也要能從全局把握工程量計(jì)算是否合理、準(zhǔn)確。又如，按照規(guī)定：施工機(jī)械使用費(fèi)中已包含了人工費(fèi)和燃料動力費(fèi)，因此人工費(fèi)和燃料動力費(fèi)的申報(bào)就屬于重復(fù)了。
2、明確現(xiàn)場簽證執(zhí)行原則
�、夙�(xiàng)目公司各部門發(fā)放的文件必須通過工程部轉(zhuǎn)交監(jiān)理單位和施工單位;施工單位上報(bào)的文件必須通過工程部轉(zhuǎn)交所屬項(xiàng)目公司相關(guān)部門。
�、趪�(yán)禁事后補(bǔ)辦。應(yīng)關(guān)注變更簽證的時效性，避免事隔多日才補(bǔ)辦簽證，導(dǎo)致現(xiàn)場簽證與實(shí)際不符的情況發(fā)生。此外，應(yīng)加強(qiáng)工程變更的責(zé)任及審批手續(xù)的管理控制，防止簽證隨意性、無正當(dāng)理由拖延和拒簽現(xiàn)象。
�、郾仨氂旋R備、有效的原件作為辦理現(xiàn)場簽證的依據(jù)。
④工程合同中應(yīng)約定現(xiàn)場簽證的工作流程及有效簽發(fā)人。
3、明確現(xiàn)場簽證分類
①正常類：可做到事前控制，能做到“先估價后施工”。
�、谔丶鳖悾翰荒茏龅绞虑翱刂�，同時又必須立即執(zhí)行，而且延緩實(shí)施會造成更大損失的現(xiàn)場簽證。特急類現(xiàn)場簽證由項(xiàng)目公司工程副總經(jīng)理界定。
4、明確現(xiàn)場簽證審批權(quán)限及有效審批人
5、加強(qiáng)對現(xiàn)場簽證、設(shè)計(jì)變更的'考核管理
現(xiàn)場簽證、設(shè)計(jì)變更必須執(zhí)行先審批后實(shí)施(特急類現(xiàn)場簽證發(fā)生24 小時內(nèi)報(bào)集集團(tuán)成本部備案)，如出現(xiàn)為未審批就實(shí)施的情況，設(shè)立考核標(biāo)準(zhǔn)
6、明確現(xiàn)場簽證辦理要求。特別注意簽證提交資料的完備性。
�、� 完成合同以外的零星工作時，按計(jì)日工作單價計(jì)算，此時提交現(xiàn)場簽證費(fèi)用的申請應(yīng)包括：工作名稱、內(nèi)容、數(shù)量;投入該工作所有人員的姓名、工種、級別和耗用工時;投入該工作的材料類別和數(shù)量;投入該工作的施工設(shè)備型號、臺數(shù)和耗用臺時等。
�、� 完成其他承包人責(zé)任引起的事件，應(yīng)按合同中的約定計(jì)算。
7、簽證辦理盡可能利用信息化系統(tǒng)完成，以保證簽證事實(shí)真實(shí)、辦理及時。
三、施工索賠的嚴(yán)格管控
索賠是工程承包中經(jīng)常發(fā)生并隨處可見的正�，F(xiàn)象。由于施工現(xiàn)場條件、氣候條件的變化，施工進(jìn)度的變化，以及合同條款、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)文件和施工圖紙的變更、差異、延誤等因素的影響，使得工程承包中不可避免地出現(xiàn)索賠，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目的投資發(fā)生變化。建設(shè)工程施工中的索賠是發(fā)、承包人行使正當(dāng)權(quán)利的行為，承包人可向發(fā)包人索賠，發(fā)包人也可向承包人索賠。作為發(fā)包方，要嚴(yán)格審查承包人的索賠，避免不當(dāng)索賠的成功;也要行使發(fā)包方的索賠權(quán)利。
嚴(yán)格審查承包人的索賠，此不贅述。由于發(fā)包人的索賠在實(shí)際中經(jīng)常被忽視，這里著重纏述。由于承包人不履行或不完全履行約定的義務(wù)，或者由于承包人的行為使發(fā)包人受到損失時，發(fā)包人可向承包人提出索賠。主要有如下方面。
1、工期延誤索賠。在工程項(xiàng)目的施工過程中，由于多放面的原因，往往使竣工日期拖后，影響到發(fā)包人對該工程的利用，給發(fā)包人帶來經(jīng)濟(jì)損失，按國際慣例，發(fā)包人有權(quán)對承包人進(jìn)行索賠，即由承包人支付誤期損害賠償費(fèi)。發(fā)包人在確定誤期損害賠償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)時，一般要考慮以下因素：
�、� 發(fā)包人的盈利損失。
�、� 由于工程拖延而引起的貸*利息的增加。
�、� 工程拖期帶來的附加監(jiān)理費(fèi)。
④ 由于工程拖期不能使用，繼續(xù)租用原建筑物或租用其他建筑物的租賃費(fèi)用。
2、質(zhì)量不滿足合同要求索賠。當(dāng)承包人的施工質(zhì)量不符合合同的要求，或使用的設(shè)備和材料不符合合同規(guī)定，或在缺陷責(zé)任期未滿以前未完成應(yīng)該負(fù)責(zé)修補(bǔ)的工程時，發(fā)包人有權(quán)向承包人追究責(zé)任，要求補(bǔ)償所受的經(jīng)濟(jì)損失。
3、承包人不履行保險(xiǎn)費(fèi)用索賠。如果承包人未能按照合同條款指定的項(xiàng)目投保，并保證保險(xiǎn)有效，發(fā)包人可以投保并保證保險(xiǎn)有效，發(fā)包人所支付的必要的保險(xiǎn)費(fèi)可在應(yīng)付給承包人的款項(xiàng)中扣回。
4、對超額利潤的索賠。如果工程量增加很多，使承包人預(yù)期的收入增大，因工程量增加，承包人并不增加任何固定成本，合同價應(yīng)由雙方討論調(diào)整，收回部分超額利潤。
5、發(fā)包人合理終止合同或承包人不正當(dāng)?shù)胤艞壒こ痰乃髻r。如果發(fā)包人合理地終止承包人的承包，或者承包人不合理放棄工程，則發(fā)包人有權(quán)從承包人手中收回由新的承包人完成工程所需要的工程款與原合同未付部分的差額。
6、索賠中常見的幾點(diǎn)要特別注意的事項(xiàng)。
①“不利物質(zhì)條件”屬于發(fā)包人應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，指承包人在施工場地遇到的不可預(yù)見的自然物質(zhì)條件、非自然的物質(zhì)障礙和污染物，包括地下和水文條件，但不包括氣候條件。有的承包方往往將氣候條件這類非發(fā)包人的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的造成的損失也列索賠，這是需要特別注意的。
②關(guān)于工程延期中工期的索賠。有的工作因發(fā)包方原因會延長施工時間，但是，此工作可能不在關(guān)鍵線路上，而且此工作工作時間的延長可能也不會改變關(guān)鍵線路。在這種情沖況下，是不能索賠工期的。但有些承包商也會索賠工期，這一點(diǎn)也是非常值得仔細(xì)對待的。
四、提高結(jié)算質(zhì)量
結(jié)算作為成本控制的最后一關(guān)，意義不言而喻，針對成本管理結(jié)算環(huán)節(jié)提出改進(jìn)措施如下：
1、明確結(jié)算適用范圍，適用于工程施工合同、材料采購合同、工程咨詢服務(wù)合同、其它工程合同的結(jié)算。
2、明確項(xiàng)目結(jié)算管理要點(diǎn)
�、倬幹祈�(xiàng)目整體結(jié)算計(jì)劃，編制月度計(jì)劃，并按月將整體結(jié)算的完成情況上報(bào)總部成本部。
�、陧�(xiàng)目結(jié)算不僅僅是成本部的工作，結(jié)算考核要加進(jìn)工程部、設(shè)計(jì)部。
�、劭偛砍杀静繉Τ^100萬的工程結(jié)算實(shí)行四級審核，對小于100萬實(shí)行抽查審核。
④按結(jié)算成果，項(xiàng)目公司進(jìn)行結(jié)算分析，總成本部組織進(jìn)行目標(biāo)成本復(fù)核。
3、明確對結(jié)算資料的要，對結(jié)算資料的要求，包括但不限于以下內(nèi)容：
�、偈┕ず贤把a(bǔ)充合同
②中標(biāo)通知書、中標(biāo)單位的投標(biāo)文件
�、壅袠�(biāo)文件、招標(biāo)文件答疑
�、墁F(xiàn)場簽證、設(shè)計(jì)變更
�、菹迌r資料
⑥甲供材料、設(shè)備的領(lǐng)用單、確認(rèn)單
⑦招標(biāo)圖紙、施工圖紙、竣工圖紙、圖紙會審紀(jì)要
�、嗥渌⒐を�(yàn)收資料及竣工驗(yàn)收合格證明資料
�、峤ㄔO(shè)單位確認(rèn)的施工組織方案;
�、夤こ藤|(zhì)量、安全、文明施工和工期獎罰通知單及其他相關(guān)資料;
4、明確結(jié)算審查的重點(diǎn)
�、俳Y(jié)算書編制說明是否完整、詳細(xì)。
�、诰幹平Y(jié)算書的各種原始資料是否正確有效，以及其它辦理結(jié)算手續(xù)的相 關(guān)資料是否完備。
�、蹖こ桃獓�(yán)格審核，要求一審對工程量要逐條逐項(xiàng)進(jìn)行審查，二審要抽查并結(jié)合指標(biāo)進(jìn)行復(fù)核。
④對各項(xiàng)單價要嚴(yán)格審核，要求一審嚴(yán)格按合同計(jì)價依據(jù)逐條逐項(xiàng)審查，二審要抽查并結(jié)合指標(biāo)分析、橫向?qū)Ρ冗M(jìn)行復(fù)核。
�、輰ψ兏⒑炞C的有效性進(jìn)行嚴(yán)格審核
�、迣λM(fèi)、電費(fèi)、交叉扣款項(xiàng)進(jìn)行仔細(xì)審查。
⑦對施工單位的索賠重點(diǎn)審核索賠是否成立，重點(diǎn)審核施工單位的索賠證據(jù)是否齊全完整，索賠時效期是否有效，并及時進(jìn)行反索賠的工作。
五、結(jié)束語
房地產(chǎn)建筑施工中的成本管理是建筑企業(yè)生存的關(guān)鍵，每個企業(yè)的發(fā)展和盈利都離不開它，合理控制成本，企業(yè)就可以健康長遠(yuǎn)發(fā)展。對建筑工程的施工成本策略進(jìn)行新的探索，尋找新的節(jié)省成本之路，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大的利潤，盡可能的減少成本，是企業(yè)發(fā)展的必然方向，希望本文能提供一些有益的參考。由于個人知識的局限性，會有需要改正和改進(jìn)的地方，敬請指正!
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