企業(yè)房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)有哪些？
新房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是什么，主要內(nèi)容如下：
(1)房產(chǎn)的計(jì)稅余值
按稅法規(guī)定，對(duì)于企業(yè)自用房產(chǎn)，應(yīng)以房產(chǎn)的計(jì)稅余值為計(jì)稅依據(jù)。
所謂房產(chǎn)的計(jì)稅余值，是指房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的自然損耗等因素后的余額。
這里所說的房產(chǎn)原值，是指企業(yè)按照會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，在“固定資產(chǎn)”賬簿中記載的房屋的原價(jià)。，凡是在企業(yè)“固定資產(chǎn)”賬簿中記載有房屋原價(jià)的，均以房屋原價(jià)扣除一定比例后作為房產(chǎn)的計(jì)稅余值。按照規(guī)定，企業(yè)對(duì)房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房產(chǎn)的原值。
(2)租金收入
按照規(guī)定，對(duì)于企業(yè)出租的房產(chǎn)，應(yīng)以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)租金收入是指企業(yè)出租房產(chǎn)所得到的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。對(duì)于以勞務(wù)或其它形式作為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金，按規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅。
(一)房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象
房產(chǎn)稅的征收對(duì)象為房產(chǎn)。所謂房產(chǎn)是指以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)，包括其附屬的設(shè)備，但不包括獨(dú)立的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔等。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱)、能遮擋風(fēng)雨，可供人在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)存物資的場所。
由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅;但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
(二)房產(chǎn)稅的征收范圍
房產(chǎn)稅征收的范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。這里的城市是指經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市，其征稅范圍包括市區(qū)、郊區(qū)和市轄的縣縣城，不包括農(nóng)村。縣城，是指未設(shè)立建制鎮(zhèn)的縣人民政府所在地，征收范圍為縣人民政府所在的城鎮(zhèn)。建制鎮(zhèn)是指鎮(zhèn)人民政府所在地，不包括所轄的行政村。工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達(dá)，人口比較集中，符合國務(wù)院規(guī)定的建制標(biāo)準(zhǔn)，但尚未設(shè)立鎮(zhèn)建制的`大中型工礦企業(yè)所在地。開征房產(chǎn)稅的工礦區(qū)，須經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。座落于上述地區(qū)以外的房屋不征收房產(chǎn)稅。
房產(chǎn)稅的納稅人為房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人。如果產(chǎn)權(quán)屬國有，其經(jīng)營管理的單位為納稅人;產(chǎn)權(quán)出典的，承典人為納稅人;產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在當(dāng)?shù)鼗虍a(chǎn)權(quán)未確定以及租典糾紛未解決的，其代管人或使用人為納稅人。
如何確定房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)
問題：我公司購入一處房產(chǎn)用于經(jīng)營，簽有購房協(xié)議，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)和土地是辦理一個(gè)證。請(qǐng)問，我公司該如何劃分確定房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)?
解答：《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%，房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。大多數(shù)省級(jí)政府規(guī)定減除30%計(jì)算房產(chǎn)余值。因此，房產(chǎn)稅的計(jì)算公式為：
應(yīng)納房產(chǎn)稅=房產(chǎn)原值×(1-30%)×1.2%
何謂“房產(chǎn)原值”?《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(〔1986〕財(cái)稅地字第8號(hào))第十五規(guī)定：房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)”。
《企業(yè)會(huì)計(jì)制度—2001》第47條規(guī)定：企業(yè)取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為“無形資產(chǎn)”核算，企業(yè)利用土地建造自用項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入“在建工程”成本。項(xiàng)目建成后，從“在建工程”轉(zhuǎn)作“固定資產(chǎn)”因此，在房屋原值中包括了土地使用權(quán)的價(jià)值，計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)土地使用權(quán)的價(jià)值作為計(jì)算基數(shù)計(jì)算并繳納了房產(chǎn)稅。若根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》再交一道土地使用稅。這就會(huì)形成我們常說的土地使用權(quán)的價(jià)值重復(fù)納稅。
《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅〔2008〕152號(hào))規(guī)定：自2009年1月1日起，對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。這里所稱“國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度”應(yīng)當(dāng)是《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》(財(cái)會(huì)〔2006〕3號(hào))。該文規(guī)定：新準(zhǔn)則自2007年1月1日起在上市公司范圍內(nèi)施行，鼓勵(lì)其他企業(yè)執(zhí)行。實(shí)際上，現(xiàn)在大多數(shù)企業(yè)都在執(zhí)行新準(zhǔn)則。
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)—無形資產(chǎn)》應(yīng)用指南規(guī)定：自行開發(fā)廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理;外購?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配;難于合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。
你公司購買的房產(chǎn)，雖然房產(chǎn)和土地辦理了一個(gè)所有權(quán)證，但是，在購房合同里會(huì)有土地面積的記載，實(shí)在沒有，還可以要求開發(fā)商給計(jì)算一下。因?yàn)樵谖覈彿咳巳〉玫耐恋厥鞘褂脵?quán)，房產(chǎn)才是所有權(quán)。這樣，按照土地面積和當(dāng)?shù)赝惖貐^(qū)的地價(jià)計(jì)算土地使用權(quán)的價(jià)值，將其列入“無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)”，在此基礎(chǔ)上計(jì)算“固定資產(chǎn)—房產(chǎn)”的價(jià)值。
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