房屋買賣合同解除
房屋買賣合同解除1
甲方：桂林市名都房地產(chǎn)開發(fā)公司
乙方：莫xx
甲乙雙方通過友好協(xié)商，就乙方申請退還已購買甲方房屋的退房，解除原房屋買賣合同的相關(guān)事宜達成如下協(xié)議：
一、乙方將20xx年10月3日購買的朝暉國際公寓501號和503號房屋退還給甲方。
二、乙方和其愛人有義務(wù)配合甲方同房地產(chǎn)管理局、中國銀行桂林分行及其他部門辦理房屋退房的相關(guān)手續(xù)。
三、因辦理退房手續(xù)而發(fā)生的相關(guān)費用和損失由乙方負責。
四、在乙方辦理好退房手續(xù)后五個工作日內(nèi)甲方將乙方的首付款29.66萬元退還給乙方，將購房貸款60.90萬元退還給中國銀行桂林分行，歸還銀行利息的部分由乙方負責償還。
五、違約金：違約方需支付違約金伍萬元。
六、本合同正本兩份，雙方各執(zhí)一份，具有法律約束力。
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《合同法》第六十九條規(guī)定，當事人依照本法第六十八條的規(guī)定中止履行的，應當及時通知對方。對方提供適當擔保時，應當恢復履行。中止履行后，對方在合理期限內(nèi)未恢復履行能力并且未提供適當擔保的，中止履行的一方可以解除合同。
《合同法》第九十三條規(guī)定，當事人協(xié)商一致，可以解除合同。
當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。
《合同法》第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;
(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);
(三)當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;
(四)當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;
(五)法律規(guī)定的其他情形。
《合同法》第九十六條規(guī)定，當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。
法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應當辦理批準、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。
房屋買賣合同解除3
根據(jù)我國合同法的規(guī)定，出現(xiàn)下列情形之一的，商品房買賣合同的當事人可以依法解除合同：
(1)、雙方當事人協(xié)商一致，可以解除合同，并且解除合同的行為不會損害國家、集體、第三人的合法權(quán)益。這種情況屬于協(xié)議解除，只要當事人雙方協(xié)商一致，就可以徑直解除，一般不會產(chǎn)生什么矛盾。
(2)、當事人的合同中約定一方解除合同的條件的，解除合同的條件成就的，解除權(quán)人可以解除合同。比如，當事人在合同中約定，如果開發(fā)商超過三十日不能交付商品房的，購房者有權(quán)解除商品房買賣合同。那么，當此條件成就時，購房者即可按照此約定主張解除合同。
(3)、由于不可抗力致使合同目的無法實現(xiàn)。當不可抗力出現(xiàn)時，任何一方當事人可以主張解除合同。
(4)、在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的，另一方可以主張解除合同。
(5)、當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。比如，購房者逾期支付房款，經(jīng)催告后仍不支付的，開發(fā)商可以解除合同。
(6)、當事人一方遲延履行債務(wù)或著有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的，另一方可以主張解除合同。
根據(jù)合同法的規(guī)定，享有解除權(quán)的當事人主張解除合同的，可以通過通知的方式告知對方。合同自通知到達對方時即解除。
商品房買賣合同解除的法律責任：
另外，根據(jù)《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規(guī)定，具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;
(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;
(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
第十二條：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
第十三條規(guī)定：因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
第二十三條：商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
第二十四條：因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
希望您對房屋買賣合同的解除以及買賣合同解除后的法律責任有更加詳細的了解。實踐中，盡量減少商品房買賣合同的解除，這樣才能減少損失。
買房簽合同注意事項匯總
在現(xiàn)今房價越來越貴的情況下，買房子可以說是一件大事兒，在簽訂購房合同是一定要謹慎仔細。那么買房簽合同注意事項有哪些呢？請閱讀下面的文章進行詳細的了解。
買房簽合同注意事項：
1、首先看開發(fā)商是否具備“五證”
五證，一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。
那么怎么樣看待“五證”?交給您一種方法，這五證最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發(fā)，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。
2、使用規(guī)范的合同文本
一定要參照最好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認真填寫，了解各項具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對自己尤其不利。最好能夠直接與開發(fā)商簽預售合同就好。這個步驟，一定不能馬虎啊!否則到時吃大虧就慘了。
3、查驗有關(guān)證明文件
買期房要查看開發(fā)商是否有預售許可證，并要確認自己所購之房在預售范圍內(nèi)，買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。
4、買期房要注意建筑面積的約定
在填寫暫測面積時除了要填上總建筑面積外，還要填上套內(nèi)面積和公用分攤面積。
5、買期房要約定條件和時限
所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權(quán)即實物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。
6、簽約時要注意房屋質(zhì)量問題
購房者在簽約時，應認真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。
7、簽約時明確物業(yè)管理事項
合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標準。
8、注意合同文本中補充協(xié)議的內(nèi)容
購房者應謹防有些開發(fā)商，將示范合同文本中保護交易公平的條款，通過補充協(xié)議加以取消，以減輕賣方的責任。
9、注意約定違約責任
這里指的違約包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動超過約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。
買房簽合同補充協(xié)議注意事項：
在買賣的時候一個是簽訂認購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補充協(xié)議，這個補充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的'事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據(jù)不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。
1、應該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進補充協(xié)議里去，這是維護購房者合法權(quán)益的一個很重要的方式。
2、明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補充條款里約定。
3、要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任�，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什么。
4、明確關(guān)于公攤建筑面積。現(xiàn)在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。
5、應該明確裝修標準。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項目是精裝修，那么就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統(tǒng)的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。
6、明確退房的責任。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。
買房簽合同注意事項就和大家分享到這里了，買房是比較重要的一件事情，會花費我們大量的精力財力投入，所以大家一定要謹慎對待，買房簽合同的時候一定要清楚明確里面的內(nèi)容，這可都關(guān)系到大家的切身利益，要注意條款細節(jié)以免損害自身利益。
希望以上小編整理的買房簽合同注意事項能夠幫助到您，讓您在買房簽合同時避免很多不必要的損失。
婚前購買按揭房，婚后還款，離婚怎么分割？
家住東城華麗苑小區(qū)的張某在婚前按揭購買了一套150平米的商品房，產(chǎn)權(quán)登記在張某自己名下，每月按揭2500元，10年還清。20xx年，張某便與楊某結(jié)婚，張某與楊某結(jié)婚后，每月按揭房子。20xx年8月，張某與楊某因性格不和離婚。張某提高房產(chǎn)是自己在結(jié)婚前購買，屬于個人財產(chǎn)，而楊某認為房子是結(jié)婚后共同按揭，是夫妻共同財產(chǎn)，那么該商品房是否可以作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割?婚前購買商品房結(jié)婚后按揭，離婚該如何分割呢?
律師說法：根據(jù)我國20xx年8月13日起施行的《婚姻法司法解釋三》第10條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分，離婚時應根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。”
綜上所述，在張某不同意按照夫妻共同財產(chǎn)進行分割的情況下，該商品房不能按照夫妻共同財產(chǎn)進行分割，其產(chǎn)權(quán)仍然歸屬于張某。雙方婚后共同還貸的8年款項及房子財產(chǎn)增值部分，張某應對楊某進行合理補償，尚未歸還的貸款由張某自己承擔。
貸款購買二手房的流程有哪些 ?
購買二手房也會存在貸款的情況。對于貸款購買二手房流程，由于很多人對其中的門道不了解，導致了在二手房交易過程中出現(xiàn)了不少糾紛。那么，貸款購買二手房的流程有哪些 ?為避免您在貸款購買二手房時走冤枉路。以下365編輯為您詳細介紹貸款購買二手房流程以及需要注意的問題。
步驟/方法
1、對房子的產(chǎn)權(quán)進行調(diào)查
審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。這對買家來說最為關(guān)鍵，否則有可能導致后面
所做的一切都成了無用功。
2、訂二手房買賣合同
買賣雙方商談房價、付款方式、違約責任、交付時間，并立約下定金。買賣雙方可以到房管部門相關(guān)網(wǎng)站上下載格式化合同文本，也可以去中介公司索要合同文本。
3、評估公司做評估
這個過程一般來說要5~7個工作日。
4、款的房子要辦理相關(guān)按揭業(yè)務(wù)
如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的，則要向公積金中心和銀行同時申請。這是整個二手房DIY過程中最耗時間的階段，通常要40個工作日左右。
按揭辦理下來后，要注意注銷該物業(yè)的他項權(quán)證。
5、合同交到房管部門產(chǎn)權(quán)交易中心相關(guān)辦事窗口，拿受理單。
憑受理單到農(nóng)稅中心繳納相關(guān)稅費，拿完稅契證。
6、完稅契證到房管部門辦理房產(chǎn)證。
7、完稅契證到土管部門辦理土地證。
365小編提醒您，近期打算購買二手房的業(yè)主，買房之前一定要先了解銀行貸款政策的細則，巧妙避開雷區(qū)，以免簽了合同貸不了款。
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二手房交易稅的計算方式是什么?
二手房交易在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場也是非常繁榮的。在二手房交易中，有很多相關(guān)的專門政策和相關(guān)法律規(guī)定。二手房交易也是需要繳納相關(guān)稅費的。那么二手房買賣需要繳納的稅費怎么計算？
計算方法
買方：
1、契稅
成交價或評估價(高者)×1.5% (商用用房或大于144平米的稅率為3%)
2、交易服務(wù)費
建筑面積(平方米)×3元
3、交易印花稅
成交價或評估價(高者)×0. 05%
4、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費
50元[1] (每增加1人加10元，買家為單位的80元)
賣方
1、交易服務(wù)費
建筑面積(平方米)×3元
2、交易印花稅
成交價或評估價(高者)×0. 05%
3、土地出讓金
成交價或評估價(高者)×1%
4、解困房
成交價或評估價(高者)×1%
5、商品房
土地出讓金按基準地價× 3% × 未交土地出讓金的建筑面積
6、分攤費用
成交價/總面積×分攤面積×10%(10樓以下)
成交價/總面積×分攤面積×20%(10樓以上)
7、個人所得稅：成交價或評估價(高者)×1%(房改房自用滿五年，且是唯一生活用房的免征)
8、營業(yè)稅及附加稅：成交價或評估價(高者)×5.5% (房產(chǎn)證或購買時契稅完稅證未滿五年)
二手房交易繳納的稅種
(一)契稅
符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140(含)平方米以下(在120平方米基礎(chǔ)上上浮16.7%)、實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下等三個條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價的1.5%的契稅。反之則按3%。
新政策下的契稅：
普宅：90平米以下：1%、90-140平米：1.5%、非普宅：3%、商業(yè)房或公司產(chǎn)權(quán)：3%
(二)城建稅
營業(yè)稅的7%;教育費附加稅;營業(yè)稅的3%。
(三)個人所得稅
普通住宅2年之內(nèi)：{售房收入-購房總額-(營業(yè)稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)}×20%;
2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-購房總額-印花稅)×20%。
出售公房：5年之內(nèi)，(售房收入-經(jīng)濟房價款-土地出讓金-合理費用)×20%，其中經(jīng)濟房價款=建筑面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積。5年以上普通住宅免交。
(四)土地出讓金
成本價：城八區(qū)內(nèi)：15.6元每平米 城八區(qū)外：12.9元每平米 經(jīng)轉(zhuǎn)商：10% 按經(jīng)管理 3%(按成交價)
(五)交易手續(xù)費
3元每平方米×建筑面積
(六)合同印花稅
房屋成交總額×0.05%
(七)營業(yè)稅
20xx年1月27日新通知規(guī)定：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
1、非普通住宅2年內(nèi)：房屋成交總額×5.55% 2年或2年以上：差額 ×5.55% ;
2、個人所得稅：普通住宅房屋成交總額的1%或利潤部分×20%;非普通住宅房屋成交總額的2%或利潤部分×20%;
3、土地增值稅：普通住宅免征，非普通住宅3年內(nèi)：房屋成交總額×0.5% ，3年至5年：房屋成交總額×0.25% 5年或5年以上：免征;
4、買賣合同公證費：(買賣合同需要公證時才須繳納) 房屋成交總額×0.3%;
5、契稅是應由買方交納的，交稅比例是： 普通住宅應該交納成交價或是評估價的1.5%的契稅。非普通住宅應該交納成交價或是評估價的3%的契稅。
6、過戶費用。
(八)工本費
80元，共有權(quán)證：20元。
365小編為您整理，希望你在購買二手房或者出售二手房時，能夠遵循法律的相關(guān)規(guī)定。主動并且按時繳納相關(guān)稅費。
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借名買房的法律風險及防范
借用他人名義購買房屋是一種非常具有風險的行為，那么什么是借名買房？借名買房又 有什么法律風險？借名買房應如何防范風險？針對以上問題，小編在下文會為大家解答。
一、何為“借名買房”
“借名買房”，是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為，房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人，被借名之人為登記購房人。
借名買房具有以下幾種含義：
(一)事實購房人借用他人名義購房;
(二)事實購房人以他人名義登記房屋所有權(quán);
(三)事實購房人出資購買房屋;
(四)事實購房人行使對房屋的權(quán)利。
二、“借名買房”的法律風險
(一)如果登記購房人反悔，事實購房人若不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購房款的事實，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款都很困難;
(二)如果登記購房人有對外債務(wù)，債權(quán)人可以要求法院查封并拍賣該房產(chǎn);
(三)如果名義產(chǎn)權(quán)人意外死亡，該房屋可能會因為繼承關(guān)系而被其他人繼承;
(四)如果銀行最后查實實際購房人與借款人不是同一個人，銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，要求提前解除貸款合同。
三、針對“借名買房”律師支招
(一)“借名買房”風險大，建議慎用
我國實行不動產(chǎn)物權(quán)取得實行登記公示制度，除法律另有規(guī)定以外，未經(jīng)過依法登記，不能取得不動產(chǎn)物權(quán)，這些規(guī)定對于實際出資人存在巨大的法律風險。
若借名人反悔訴諸于法律，實際出資人面臨著房財兩空的不利結(jié)局。
事先協(xié)議約定避風險
(二)選好“借用之名”
“借名買房”并非絕對不可，但一定要有事先防范其法律風險的意識。顧名思義，“借名買房”，先有“借名”再有“買房”，那么先要選好“借用之名”，比如：母親、親戚、朋友等親近之人，這樣可大大降低其法律風險。
(三)簽訂好“借名協(xié)議”
選好“借用之名”，建議先不用急于“買房”，事實購房人與名義購房人最好簽訂一份“借名協(xié)議”，把雙方的權(quán)利義務(wù)明確在書面上，就可能降低法律風險的發(fā)生，即使發(fā)生也不會令自己陷入非常被動的境地。
(四)發(fā)生爭議及時找專業(yè)人士
“借名買房”雙方一旦發(fā)生爭議糾紛，建議您及時找專業(yè)人員咨詢：爭議方在糾紛中的地位及如何解決;若發(fā)生訴訟，如何組織證據(jù)材料以證明已方觀點等專業(yè)問題。
最后，小編提醒廣大購房者，以真實身份購房才是上上策。
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