提前還貸劃算嗎?
每個人都有一個夢想：我想有一個大房子，面朝大海，春暖花開。前提是，你有一個大房子……說到買房，問題來了，全款買還是貸款買?如果貸款，要提前還款嗎?貸多長時間?等額本金還款呢，還是等額本息?
全款買還是貸款買?
建議：貸款買，能用公積金貸款買是最好的啦，公積金政策近幾年也是在不斷的放寬，買房，租房都可以用。如果你房子總額多，貸款還可以公積金和商業(yè)貸款混合貸，用商業(yè)貸款利率城市不同各地還會有小幅度的折扣。
如果貸款，貸多長時間合適，要提前還款嗎?
建議：按最長的時間貸款，能貸30年，就貸30年，如果每年都可以找到高于商業(yè)貸款利息的投資，不用著急提前還銀行貸款的。
什么樣才算提前還款?
銀行要設(shè)法制止借款人在此期限提前還貸，從而盡可能多地收取利息。一旦你想提前還款，讓銀行掙不夠錢，自然會想要用另一種方式迂回的賺回來，即違約金。
在這里，我們首先要知道銀行是怎樣定義提前還款的。
通常，為了限制提前還款，各貸款機構(gòu)會對實質(zhì)性還款行為作出一定的的限制，雖然機構(gòu)間有所區(qū)別，但一般是指在12個月內(nèi)，借款人提前還款金額超過了本金余額的20%。這時，該用戶就會被銀行機構(gòu)定義為“提前還款用戶”
那么，違約金到底要如何收取呢?目前商業(yè)銀行針對提前還款的違約金一般是分兩種形式收取，一是按照提前還款時的未結(jié)余額的百分比計算(一般是2%到5%)，二是若干個月份的利息。
選擇等額本息還是等額本金?提前還貸怎么劃算?
首先我們站在銀行按揭還貸款的角度分析等額本金和等額本息。
等額本金還款方式相比等額本息還款方式，同樣的年限，但是利息支出會高出很多。所以，如果選擇了等額本息還款方式，就感覺自己吃了很大的虧似的。
但是，真的是這樣嗎?
其實無論是等額本息或者是等額本金還款方式，其利息的計算都是用你借用銀行的本金余額，乘以對應(yīng)的月利率(約定的年化利率/12個月)，計算出自己當(dāng)月應(yīng)該償還銀行的利息。也就是說，兩種不同的還款方式，利率水平其實是一樣的。之所以計算出的利息不同，其實是因為你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要還的利息就多;借的本金少，要還的利息就少。
這兩種不同的還款方式，都是公平的。不存在吃虧占便宜、不存在哪個更合算的問題。等額本金與等額本息相比，因為之前月份每個月都比等額本息的還款金額大，所以其實就類似于每個月都有部分提前還款，通過這種每個月的提前還款減少了本金余額，占用利息自然就少了。其實如果不選擇等額本金的方式，而是在你有錢的時候?qū)ｉT做一大筆的提前還款，效果也是差不多的。你最終利息高，是因為你每個月占用銀行的本金多造成的，并不是銀行設(shè)計要多賺你的利息。
建議：如果你前期資金并不算太緊張，可以選擇等額本金方式，降低全部的利息支出;如果你前期資金緊張，你可以選擇等額本息方式，這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力會小。等什么時候有資金的時候適當(dāng)做些提前還款，同樣能夠達到降低利息支出的`效果。
意見：房貸提前還 是種最虧的還貸方式
總要費盡心思勸住身邊的朋友「不要提前還貸」，話說還貸真的是個技術(shù)活，不管你現(xiàn)在是不是房奴一族，都有必要了解，到底怎么還房貸更劃算。
還房貸一般就兩種方法，等額本金和等額本息。再有就是你手上有富余的錢，想提前還貸。先說說等額本金和等額本息：
等額本金，是一種「前緊后松」的還款法，每月還款額都會下降。這是因為每月需要還的本金一樣，往后由于本金逐漸減少，利息也會逐漸減少，但一開始壓力會比較大。
等額本息，是一種「平均分配」的還款法，每月的還款額都一樣，月供里的一部分拿去還利息，一部分拿去還本金，前期本金比重小，利息比重大;后期反過來。
還款總額上看，等額本金<等額本息，總額相減一算，等額本金比等額本息少78624.05元，主要是因為等額本金，前期本金還的多，所以最后利息反而付得更少。
既然等額本金更劃算，為什么還有那么多人選擇等額本息呢?
因為等額本金在還款初期的壓力太大了，還是看上面那張圖，等額本金法的前幾個月的月供都是8000+元，而等額本息法只要6500元，這就高出了20%多。對于剛交完首付，元氣大傷的小伙伴來說，實在是沒法感受到這種先緊后松的好。
如此看來，等額本息還款，其實是用多一點的利息來減輕最初的還款壓力。除此之外，如果你有好的投資去處，也適合用等額本息法給自己多留出一些投資本金。
舉例來說，現(xiàn)在商貸利率是年化4.9%，攢錢助手一年期產(chǎn)品是8.8%，如果你選擇等額本息來貸100萬，在開始的幾個月(www.cyonE.com.cn/)，你每月就能多出約2000元的閑置資金，一年大概就是2萬，這2萬就能幫你賺(8.8%-4.9%)=3.9%的年化收益。
這也是為什么不著急提前還貸的原因：因為現(xiàn)在貸款利率低，你的投資回報>貸款成本，干嘛那么著急把錢還給銀行呢。
哪類人適合提前還款
vs
不用提前還款
以下兩種情況較適合提前還貸：
1、處于還款初期的借款人，因為利息支出通常集中在還款初期，借款人這時候提前還貸可節(jié)省利息;
2、借款人手頭資金能夠支付房貸剩余尾款，卻不能滿足其他方面資金需求時，選擇提前還款是比較劃算的。借款人可以將手中資金用于提前還貸結(jié)清貸款，然后用此套房產(chǎn)向銀行申請抵押消費貸款，將抵押出來的錢款用于其他方面的資金需求來解決自身融資需求。
建議不用提前還款的類型：
1.公積金貸款，基準(zhǔn)利率享受7折與8.5折之間的購房者。
2.等額本金還款期限已經(jīng)超過三分之一，剩下的利息已經(jīng)越來越少，不用選擇提前還款了，本金都已經(jīng)還了大半了，每個月還的利息部分已經(jīng)比較少了哦。
等額本息還款期已經(jīng)超過二分之一，可以提前還款，但是看準(zhǔn)時間，節(jié)省的利息會比較多，其實節(jié)省的利息已經(jīng)沒有多少了。
3.投資收益高于貸款利率的投資人士。
小貼士
提前還貸要交違約金
提前還款要交違約金你知道嗎?銀行其實并不歡迎組合貸款你知道嗎?今天小編就來跟大家分享一下那些你不知道的貸款“潛規(guī)則”。
一、提前還貸并沒那么劃算
大多數(shù)購房者不知道的是，銀行會對你的提前還款收取一部分違約金，因為在頭一年提前還款會導(dǎo)致銀行收取的利息減少，按照之前借貸雙方簽訂的合同條款，借款者應(yīng)該向銀行提供一筆違約金。
那么，違約金的賠償標(biāo)準(zhǔn)是多少呢?
一般來說，違約金的有效期不會超過3年，超過這個期限違約金的比率會下降;另外，只要每年的提前還款不超過貸款余額的20%，就不用繳納違約金。
二、 利率和折扣的變化沒那么及時
先說說利率，很多時候雖然新的政策被推出來，銀行的利率得到了調(diào)整，但是你的月還款額并不會立馬隨之變化，而是會在來年的一月份再做出相應(yīng)的調(diào)整，簽訂貸款合同的時候要看清楚這些細則。
再是折扣，很多在降息前申請貸款或者已經(jīng)獲批的購房者仍要按照降息前的優(yōu)惠折扣繳納利息，即使日后基準(zhǔn)利率會隨著利率的調(diào)整發(fā)生變化，但是利率優(yōu)惠折扣是不變的。
三、組合貸款為什么難貸?
據(jù)悉，銀行方面是不太歡迎組合貸款的，主要是因為組合貸款不僅辦理起來復(fù)雜，而且利潤有限，為什么這么說呢?
組合貸款辦理起來要涉及到銀行、公積金管理中心兩個機構(gòu)，需要耗費的人力和精力相比其他貸款更多，不僅辦理時間長，且?guī)淼睦麧櫴怯邢薜�，這種情況下銀行不喜歡組合貸款也就情有可原了。
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