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小區(qū)住宅調(diào)研報(bào)告
隨著人們自身素質(zhì)提升,報(bào)告有著舉足輕重的地位,報(bào)告具有語言陳述性的特點(diǎn)。相信許多人會(huì)覺得報(bào)告很難寫吧,下面是小編為大家收集的小區(qū)住宅調(diào)研報(bào)告,僅供參考,歡迎大家閱讀。
小區(qū)住宅調(diào)研報(bào)告 篇1
調(diào)研時(shí)間:20xx年3月28日
調(diào)研地點(diǎn):武漢萬科高爾夫城市花園、銀湖翡翠、萬科四季花城
調(diào)研成員:譚玲玲 沈張 喻立天 凌冰 陳覓偉 張旭輝
調(diào)研對象:小區(qū)的總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境、道路系統(tǒng)、出入口的設(shè)置、小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)、景觀綠地系統(tǒng)、建筑風(fēng)格、公共服務(wù)設(shè)施、停車系統(tǒng)等。
住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)是一項(xiàng)復(fù)雜,綜合的系統(tǒng)工程。它遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了單純的工程技術(shù)的范疇。而深入到社會(huì),經(jīng)濟(jì),生態(tài),文化,心理,行為等領(lǐng)域。居住小區(qū)是城市的重要組成部分,城市居住小區(qū)規(guī)劃建設(shè)的好壞直接反映了該城市的城市化水平。居住空間是城市空間的延續(xù)。它的存在于運(yùn)行離不開所在的城市,而人又是居住的主體,所以居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)必須建立“以人為本,物為人用”的觀點(diǎn),切實(shí)解決居民的各種生活需求。
為了對小區(qū)有一個(gè)系統(tǒng)全面的了解,我們根據(jù)學(xué)校周邊小區(qū)的分布情況,我們選擇了離學(xué)校不遠(yuǎn)的武漢萬科高爾夫城市花園、萬科四季花城和銀湖翡翠這兩個(gè)小區(qū)進(jìn)行調(diào)研,調(diào)研報(bào)告以高爾夫城市花園與銀湖翡翠為例。武漢萬科高爾夫城市花園與銀湖翡翠各路相對,這二者都享受天然湖景,無限親近優(yōu)質(zhì)水源,感應(yīng)自然原生態(tài)。湖,是性靈的熏染、美妙生活的陪襯。鄰湖而居,成就眾多浪漫而閑雅的幸福家庭。 三個(gè)小區(qū)的園林設(shè)計(jì),契合“美學(xué)、功能、生態(tài)”的景觀設(shè)計(jì)理念,呈現(xiàn)社區(qū)不同層次、角度的園景,結(jié)合文景和諧的設(shè)計(jì)理念,依循天然湖水,營造湖水、靜水、流水、溪水、疊水、泉水貫穿社區(qū)的人性化水景氛圍。
武漢萬科高爾夫城市花園
武漢萬科高爾夫城市花園位于東西湖區(qū)金山大道特8號,其業(yè)務(wù)類型有9棟高層、29棟高層、16套聯(lián)排別墅和134套疊加別墅。
萬科高爾夫城市花園所處的地理位置本身就是一個(gè)大景觀,它和銀湖翡翠、萬科四季花城共用銀河,使得住戶能夠生活在空氣宜人環(huán)境優(yōu)美的山水之邊。直達(dá)航空港、火車站、CBD商務(wù)中心僅20分鐘。依原地地貌的"湖景高爾夫"環(huán)境優(yōu)勢,倡導(dǎo)臨水而居的生態(tài)居住方式。園林景觀最出彩的是中心音樂噴泉廣場,這一景點(diǎn)是整個(gè)小區(qū)的點(diǎn)睛之景,圍繞那星光閃耀的廣場,兩岸的水景、看臺、樹林、棧道,環(huán)環(huán)相扣,彼此相連,不僅將那秀雅的景色送入各個(gè)住宅,也將湖水的靈魂注入小區(qū)的四下里,使小區(qū)更增強(qiáng)了聚合的力量。高爾夫城市花園正在憑借其開闊的國際視野,憑借著這絕無僅有的生態(tài)資源,通過細(xì)致的建筑語言,潛心為成功人士打造最值得珍藏的居住場所。
小區(qū)內(nèi)外沿用傳統(tǒng)的圍欄式風(fēng)格,但在圍欄上有呈現(xiàn)圍墻狀的綠色植物,使小區(qū)形成了既與外部隔離,又與外部聯(lián)通的形式,
其內(nèi)的綠化做的更是流暢婉約。
該小區(qū)的內(nèi)部景觀的設(shè)計(jì)頗為經(jīng)典,除車行道外,幾乎所有的組團(tuán)都是直接坐落在綠地之上,宅間綠化并沒有嚴(yán)格的界限,這樣的安排使小區(qū)的綠化率增加了不少,且有漫步其間回到自然之中的韻味。小區(qū)內(nèi)的樹木種植面積之多,冬季時(shí)枯枝蒼健有力,夏季時(shí)綠葉郁郁蔥蔥,中心的水景雖然面積不大,但也有頗有小橋流水人家的韻味。南北向流淌的小溪,蜿蜒著消失在一片人工淺灘石里,而沿著小溪向上,是一個(gè)中心廣場,從這個(gè)廣場向著不遠(yuǎn)處因?yàn)闋I造停車而在原本較高的地勢上進(jìn)一步墊高而成的綠意蔥蔥的小山丘延伸,自然形成了極好的視覺效果和景觀效果。
小區(qū)康樂設(shè)施設(shè)置都較為合理,服務(wù)的半徑也在合理范圍之內(nèi),并
且在兒童玩耍區(qū)采用質(zhì)地軟的鋪地,踩上去很舒服,處處透著人性化。
景觀是城市園林景觀中的重要組成部分,居住區(qū)景觀設(shè)計(jì)是指住宅建筑外環(huán)境景觀設(shè)計(jì),由物質(zhì)元素和精神元素構(gòu)成。居住區(qū)的優(yōu)美景觀環(huán)境,不僅直接提高人們的居住生活質(zhì)量,還能消除都市的喧囂,松弛神經(jīng)安撫情緒,從而有利于居住者的身心健康,進(jìn)而從整體上可提高城市環(huán)境的景觀質(zhì)量。為了充
分取得景觀效果,景觀上除保留原規(guī)劃中湖岸線的規(guī)劃思想,將景觀設(shè)計(jì)為早晚休閑、運(yùn)動(dòng)的親水公園,同時(shí)賦予這個(gè)公園小區(qū)公共活動(dòng)場所的功能。小區(qū)內(nèi)部的水系呈點(diǎn)線面結(jié)合的布置模式,豐富景觀資源,提升景觀價(jià)值,并均衡整個(gè)小區(qū)的景觀特征。各種精致的環(huán)境小品隨處可見,環(huán)境相當(dāng)?shù)拟恕?/p>
隨著生活水平的不斷提高,停車位對于居家來說越來越重要。作為具有人文性的居住園區(qū),停車位的數(shù)量、人行道與車道的恰當(dāng)分離是必然的。萬科高爾夫城市花園設(shè)計(jì)了完善的人車分流體系。光是地下車庫,車位的配備率就蠻高,再加上地上部分的車位,整個(gè)小區(qū)的車有足夠的停車位。
高爾夫城市花園外部設(shè)有綜合商場、幼稚園、濱湖商業(yè)街,社區(qū)
將社區(qū)入口處的濱湖大道開辟成專門商業(yè)街,設(shè)有大型超市、多功能綜合商場、高級食肆、銀行、SPA等,體會(huì)購物、休閑樂趣,網(wǎng)點(diǎn)分布合理,飲食、服飾、休閑形成一條龍服務(wù)布局。社區(qū)內(nèi)將有重點(diǎn)中小學(xué)在此設(shè)的分部、幼兒園等基礎(chǔ)教育單位,給社區(qū)內(nèi)幼年兒童提供良好的成長環(huán)境。安排區(qū)內(nèi)穿梭巴士,區(qū)外專線大巴,為客戶提供最便利的交通連接。社區(qū)內(nèi)還將提供籃球場、網(wǎng)球場、緩跑徑等運(yùn)動(dòng)場所以及濱湖咖啡座、休閑景觀路,為區(qū)內(nèi)居民提供足不出戶但卻豐富多彩的娛樂休閑場所。
高爾夫城市花園的交通系統(tǒng)完善,通往小區(qū)的主路,中間用綠化將進(jìn)出的車流隔開,交通流暢不堵塞,小區(qū)大門的設(shè)計(jì),又將人流與車流分開,便于管理與交通安全的保障。
在前面已經(jīng)提到,萬科高爾夫城市花園的.業(yè)務(wù)類型有9棟高層、29棟高層、16套聯(lián)排別墅和134套疊加別墅,多種不同類型的建筑,是小區(qū)的規(guī)劃豐富多彩,小區(qū)內(nèi)部的道路雖錯(cuò)綜復(fù)雜,但井然有序,小區(qū)的住房呈發(fā)射狀分布在小區(qū)內(nèi),由各條道路相互連通,予以小區(qū)居民提供方便快捷的出行路徑。
高爾夫城市花園采用簡約、現(xiàn)代、含蓄而又優(yōu)雅的建筑外立面風(fēng)格,傳承了湖居的優(yōu)雅和浪漫,還原了建筑的質(zhì)樸本質(zhì),在戶型的觀景性、功能性、合理性和創(chuàng)新性上,
著力打造新都市主義典范品質(zhì),營造舒適宜人的現(xiàn)代居住空間享受。通透舒展的飄窗,寬敞開闊的景觀陽臺,呈現(xiàn)出簡約的線條,簡潔的立面,在空間的更疊、質(zhì)感的現(xiàn)上,呼應(yīng)自然怡人的社區(qū)風(fēng)貌,讓建筑成為風(fēng)景的一部分。戶型設(shè)計(jì):高爾夫城市花園的戶型空間在空間組合尺度、功能造型上精益求精,精致、細(xì)膩、人性,每一處周到縝密的思考,都為創(chuàng)造舒適合理的宜居空間。大開間客廳、觀景陽臺、飄窗設(shè)計(jì),讓每個(gè)戶型都呈現(xiàn)最完美的一面。戶戶朝陽,家家觀景,在自由的空間里享受現(xiàn)代居住藝術(shù)的徜徉,心情隨空間而舒暢自然。
銀湖翡翠
銀湖翡翠位于金山大道88號,北臨金銀湖國際高爾夫球場,東接武漢唯一的國際賽馬場東方馬城,南望王家墩CBD,西鄰銀湖、3000棵原生水杉林。由武漢新恒基置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè),占地30萬平方米,開發(fā)總面積53萬平方米。
銀湖小區(qū)內(nèi)部配有社區(qū)商業(yè)街,附近有睿升中學(xué)、常青第一中學(xué)、常青一小、鑫橋小學(xué)、小區(qū)內(nèi)高級中學(xué)、深圳波托菲諾幼兒園及武漢輕工業(yè)大學(xué)(原武漢工業(yè)學(xué)院),小區(qū)外還有各大銀行和社區(qū)醫(yī)院。此外,金銀湖高爾夫國際球場、東方馬場、游泳池、網(wǎng)球場、臺球、乒乓球室、健身房也都在小區(qū)附近。銀湖翡翠小區(qū)的地理位置,為小區(qū)居民提供全面方便的服務(wù)。
小居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu),是根據(jù)居住區(qū)的功能要求綜合地解決住宅與公共服務(wù)設(shè)施、道路、公共綠地等相互關(guān)系而采取的組織方式。居住區(qū)作為城市的一個(gè)有機(jī)組成部分,應(yīng)有其合理的規(guī)模和建筑布局。銀湖
翡翠還在建設(shè)之中,但是湖岸線的局部已經(jīng)出來了,小區(qū)水系與金銀湖的水系是通過湖岸線上的18座小區(qū)橋梁相互連通的,從自家碼頭劃船,通過橋梁就可以進(jìn)入銀湖泛舟。這種處理手法,使得湖岸得以極度延長,出現(xiàn)了雙岸線的特征。此外,小區(qū)與湖泊之間沒有機(jī)動(dòng)車道,而是設(shè)計(jì)了人行的曲徑、拱橋、曲橋、木墩、碎石路、休憩亭、釣魚臺、景觀臺等組成的“長島花巷”。而整個(gè)1000多米的湖岸線上,密密麻麻地長滿了好幾十年的三十多棵成排的原生水杉樹木,將整個(gè)人行曲徑掩蓋起來。這些水杉樹林形成小區(qū)的天然屏障,外界根本看不帶小區(qū)的房子,極具豪宅特征,也是所見過的最攝人魂魄的湖岸線。
銀湖翡翠保留原始地塊中由湖岸和地塊里的內(nèi)河天然形成的“雙水岸”這一獨(dú)特景觀,并且在原有的基礎(chǔ)上加以改進(jìn)和提升。在對近千米湖岸的打造中,摒棄了傳統(tǒng)硬朗的壘磚鋪筑方式,用軟堤的手法將岸自然地與湖連接,在湖岸種植大量的水生植物,使綠地滲透進(jìn)湖水里,完全掃除了人工堆砌的刻意,讓建筑自然地生長在湖岸邊。
銀湖翡翠以南北走向的兩車道道路為主干道,以東西向的4條支路為毛細(xì),將內(nèi)部分為7個(gè)組團(tuán),屬于組團(tuán)式半開放式社區(qū)規(guī)劃,以占地合適的組團(tuán)為單元,周邊與小區(qū)支路相鄰,小區(qū)通過支路與外界發(fā)生有機(jī)聯(lián)系,延邊的建筑順應(yīng)接到走向布局,而向公共大眾、融合于城市;同時(shí)社區(qū)內(nèi)部的住宅業(yè)具有良好的圍合感。不寬的社區(qū)道路擁有良好的對外界面,因而人們樂意步行,呈現(xiàn)出一路居民步行、交往、購物、
休閑的生活畫面。居民的居住空間與消費(fèi)空間、文化娛樂空間聯(lián)系緊密、便捷,城市的各項(xiàng)功能能夠滲透到社區(qū)之中,得到有機(jī)的整合,而不是互相割裂。
銀湖翡翠實(shí)現(xiàn)了人車分流,其地下建筑面積與地上建筑面積的比例接近1:1。銀湖翡翠的地下車庫頂開有采光通風(fēng)口,有地下車庫上到公共地面花園的樓梯口。此外,地下車庫出入口實(shí)現(xiàn)兩側(cè)與頂部綠化。 銀湖翡翠的顏色,其實(shí)就是土地的顏色---褐色,整個(gè)建筑從土地過渡到屋頂,一點(diǎn)都不忽然,非常自然和諧,建筑似乎是從大地里生長出來一樣,整個(gè)小區(qū),主角因此是以人為核心的環(huán)境,建筑成為背景,而不是喧賓奪主。
銀湖翡翠的建筑是高層、小高層和別墅,即使是小高層建筑,其建筑間距都保持在35-80米之間。為了將湖景資源最大化,設(shè)計(jì)者摒棄了常規(guī)的電梯,將其改為可觀光的電梯。設(shè)計(jì)者將靠湖的建筑設(shè)計(jì)成點(diǎn)式,將離湖的建筑設(shè)計(jì)成單元式,點(diǎn)式建筑恰好在兩排多單元連體建筑之間,因而后排的建筑可以穿過點(diǎn)式建筑的寬大空隙,占有足夠大的湖景資源,使得具名的視覺景觀最大化。
銀湖翡翠在建筑設(shè)計(jì)過程中,通過高層與半圍合式的別墅組合以及建筑形體的變化,使得每個(gè)面、每個(gè)角度、每棟房子、每一景觀的組合空間都有不同的視覺享受。明快、簡潔,而又富有個(gè)性特色的建筑風(fēng)格,表現(xiàn)出凝重、典雅的全新風(fēng)格。 銀湖翡翠高層的建筑風(fēng)格:氣派、簡約、經(jīng)典。外墻,以呈雅光的質(zhì)感面磚與玻璃構(gòu)成外立面,讓景
觀最大化流入室內(nèi)。銀湖翡翠的別墅建筑風(fēng)格:雍容,唯美,典雅。采用完全大宅的建筑設(shè)計(jì),莊園式的建筑,改變了以往千篇一律的TOWNHOUSE外型簡單的重復(fù)。八角亭建筑方式,讓大宅富有靈動(dòng)的氣息,屋頂躍落有序,配以質(zhì)樸耐看的煙囪,形成了建筑的節(jié)奏與層次。
銀湖翡翠內(nèi)部設(shè)有多種公共服務(wù)設(shè)施,如游泳池是無邊際的,成人區(qū)、幼兒區(qū)以及沙灘、按摸池......是通過拱木橋相連接,與觀賞水體之間
以循環(huán)小水幕連接。面積很大的游泳池帶人造沙灘,與蔚藍(lán)海岸的基本一致,鋪有花崗巖。園林方面,一些樹種和花草早已植入,長勢茂盛,還設(shè)有亭臺供居民休憩。
通過這次調(diào)研,學(xué)習(xí)到不少住宅設(shè)計(jì)方面的知識,比如在設(shè)計(jì)住宅外環(huán)境時(shí),盡可能多地?cái)U(kuò)大綠地,在建筑布局上,充分采取平面錯(cuò)位,點(diǎn)式配置,從而活躍空間。而在組團(tuán)的時(shí)候,布局應(yīng)重視人的交往空間,在小區(qū)內(nèi)建造有分有合的交往空間有助于增加人際交往,和睦鄰里關(guān)系。還要根據(jù)居民行為軌跡安排各項(xiàng)公共設(shè)施,方便大部分居民的需求。營造綠色的自然生活空間,現(xiàn)代社會(huì),越來越多的人們會(huì)在家里辦公,除了舒適的家居外,還要求居住環(huán)境“園林化”貼近自然,成為天然起居室。
小區(qū)住宅調(diào)研報(bào)告 篇2
物業(yè)管理是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的重要途徑,也是衡量城市管理水平的重要標(biāo)志,對加快城市經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展起著重要作用。住宅小區(qū)物業(yè)管理因?yàn)殛P(guān)乎人們生活的居家環(huán)境、與群眾生活息息相關(guān)而倍受關(guān)注。
一、當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀
去年9月,我市將物業(yè)管理職能進(jìn)行下劃,包河區(qū)認(rèn)真貫徹落實(shí)市政府和市房地產(chǎn)管理局的各項(xiàng)要求,努力為轄區(qū)居民創(chuàng)造優(yōu)美、和諧、安全、舒適的居住環(huán)境,在抓好隊(duì)伍,建立區(qū)、街(鎮(zhèn))物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制,調(diào)處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作。
。ㄒ唬┐罱ü芾頇C(jī)構(gòu)。根據(jù)合政辦秘[100]文件精神,物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區(qū),實(shí)行“兩級政府,三級管理,四級網(wǎng)絡(luò)”的模式,落實(shí)屬地管理,區(qū)政府把物業(yè)管理職責(zé)賦予區(qū)住建局,在區(qū)住建局設(shè)立物業(yè)管理和住房保障科。各街(鎮(zhèn))對應(yīng)在大建辦設(shè)立了物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。
(二)各類住宅小區(qū)物業(yè)管理情況。包河區(qū)現(xiàn)有各類住宅小區(qū)362個(gè),其中有物業(yè)管理的小區(qū)180個(gè),物業(yè)管理面積約20xx萬平方米,物業(yè)管理水平參差不齊,其中新建的高檔小區(qū)的物業(yè)管理水平相對較高。
。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)情況。目前在包河區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)共129家,其中具備一級資質(zhì)的企業(yè)8家,具備二級資質(zhì)的企業(yè)18家,其余均為三級資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。從各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)行情況看,越是資質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè),為居民提供的服務(wù)質(zhì)量滿意度也越高。
。ㄋ模I(yè)主委員會(huì)的成立情況。包河區(qū)共有55個(gè)住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)。大多數(shù)業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用較好,在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調(diào)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系上做了大量有益的工作。
二、當(dāng)前物業(yè)管理工作中存在主要問題
由于物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè),面臨較多的復(fù)雜情況和問題,因此信訪量大,糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日,包河區(qū)共處理關(guān)于物業(yè)方面的12345市長熱線361件,政民直通車45件,市長信箱12件,電話投訴141件,接待來訪群眾257人次,存在的主要問題有:
一是物業(yè)管理主管部門力量不足。目前,包河區(qū)住建局作為物業(yè)管理的主管部門,僅有3人專職從事物業(yè)管理工作。各街(鎮(zhèn))繼去年市開展物業(yè)管理專項(xiàng)整治百日行動(dòng)后,雖相應(yīng)成立了機(jī)構(gòu),但配備人員均為兼職人員,不專心、不安心、難盡心的問題客觀存在,與物業(yè)管理涉及面廣和問題多、難協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀不適應(yīng)。
二是業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作缺乏監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主自治組織,業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),在業(yè)主大會(huì)閉會(huì)期間,主要工作由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行和落實(shí)。由于部分業(yè)主委員會(huì)成員從相關(guān)活動(dòng)中撈取好處,易與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛。比如對小區(qū)公共收益的管理監(jiān)督就是一大難點(diǎn),也是業(yè)主委員會(huì)成員之間,業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點(diǎn),而解決類似的矛盾業(yè)主大會(huì)最有權(quán)威,但由于業(yè)主大會(huì)召開的條件要求很高,無法及時(shí)召開,因而很多矛盾不能及時(shí)解決,甚至造成反復(fù)上訪,影響和諧穩(wěn)定。
三是前期物業(yè)存在諸多弊端。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定:“要按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。實(shí)際操作中前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常是由開發(fā)公司的一個(gè)部門演變而來,與開發(fā)商有著上下級的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。一旦開發(fā)商因房屋質(zhì)量與業(yè)主發(fā)生糾紛,前期物業(yè)既要維護(hù)開發(fā)商的利益,又要維護(hù)業(yè)主的利益,陷入兩難境地。業(yè)主由于正當(dāng)權(quán)益得不到保障,就把該打在開發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)服務(wù)公司身上。造成監(jiān)管部門及時(shí)協(xié)調(diào)糾紛難,業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的“心結(jié)”越結(jié)越深,導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收繳難等問題,影響物業(yè)服務(wù)水平,易造成惡性循環(huán),最終損害的是業(yè)主的利益。
四是物業(yè)企業(yè)收費(fèi)難與運(yùn)行成本高的矛盾突出。近年來,物價(jià)上漲較快,使物業(yè)公司的運(yùn)作成本不斷增加,其中人員的工資支出占較大比例,現(xiàn)行合肥市最低月工資漲至1010元,近期出臺的`《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》,取消了公攤費(fèi)收取項(xiàng)目(二次供水用電除外)。同時(shí)部分業(yè)主對繳費(fèi)義務(wù)認(rèn)識不到位,以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費(fèi),而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取的費(fèi)用不能維持其正常運(yùn)行時(shí),要么降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),要么在合同到期前撤離,造成廣大業(yè)主利益受損,甚至引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素。
三、幾點(diǎn)建議
(一)加大培訓(xùn)力度,突出正面宣傳。物業(yè)管理在我國雖然起步較晚,但為規(guī)范物業(yè)管理工作,國家相繼出臺一系列法律法規(guī)。有關(guān)部門及街鎮(zhèn)要主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任,加大對這些法律法規(guī)的培訓(xùn)力度,擴(kuò)大培訓(xùn)范圍,使全社會(huì)都能了解、關(guān)心物業(yè)管理工作,自覺履行義務(wù),保障業(yè)主權(quán)益。要就業(yè)主的義務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任、積極繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)與提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)系、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位作用、政府職能部門的職責(zé)等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行全面宣傳,使業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及政府部門之間能統(tǒng)一認(rèn)識,自覺做到相互理解、相互支持。
。ǘ┙y(tǒng)一配備物業(yè)協(xié)理員。由區(qū)統(tǒng)籌考慮,為各街鎮(zhèn)配備專職物業(yè)協(xié)管員,解決兼職問題,讓專職的人干專業(yè)的事,切實(shí)把物業(yè)管理的各項(xiàng)工作做扎實(shí)。
。ㄈ┌押们捌谖飿I(yè)入口關(guān)。前期物業(yè)是由開發(fā)商通過各種形式選聘的,而且在售房時(shí)就已經(jīng)定下,在小區(qū)沒有交付,業(yè)主沒有入住的情況下,區(qū)級物業(yè)管理主管部門目前還不能介入此項(xiàng)工作。因此要自上而下形成一套有利于后續(xù)物業(yè)管理的監(jiān)管運(yùn)作機(jī)制,使有關(guān)部門和業(yè)主能夠?qū)嵸|(zhì)參與開發(fā)商對前期物業(yè)選聘、峻工查驗(yàn)和物業(yè)交付工作,減少因開發(fā)遺留問題對后期物業(yè)管理帶來的困擾,維護(hù)業(yè)主利益。
。ㄋ模┐罅Ψ龀执澹ň樱⿲傥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)。包河區(qū)現(xiàn)有村(居)屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)10余家,目前管理服務(wù)都比較好,且均為三級資質(zhì)的企業(yè)。這些企業(yè)在村(居)范圍內(nèi),管理優(yōu)勢明顯,既解決居民就近就業(yè),又為轄區(qū)居民提供服務(wù),同時(shí)因其帶有政府的“影子”,管理起來比較容易,且不以營利為主要目的,又與居民有著特殊的“親情”,一般不會(huì)產(chǎn)生糾紛,尤其在三無小區(qū)的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應(yīng)在政策上予以扶持,如設(shè)獎(jiǎng)補(bǔ)資金,鼓勵(lì)該類企業(yè)做大做強(qiáng),在服務(wù)自管小區(qū)的同時(shí),逐步把服務(wù)向更多的“三無”小區(qū)延伸,解決當(dāng)前“三無”小區(qū)物業(yè)管理難問題。
小區(qū)住宅調(diào)研報(bào)告 篇3
嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委調(diào)研小組
一、引言
物業(yè)是指房屋以及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地。物業(yè)管理是指業(yè)主或者委托的其他人對物業(yè)以及區(qū)域內(nèi)與物業(yè)相關(guān)聯(lián)的共同事物進(jìn)行管理和維護(hù)的活動(dòng)。物業(yè)管理是我國住房私有化的產(chǎn)物,是90年代中期產(chǎn)生的一個(gè)新興行業(yè)。1992年,我區(qū)成立了第一家物業(yè)公司上海廣廈物業(yè)管理有限公司。經(jīng)過十多年來政府、企業(yè)、業(yè)主和社會(huì)各方不懈努力,我區(qū)住宅小區(qū)管理取得了一定的成效。主要表現(xiàn)為:全面改革了傳統(tǒng)的房屋管理體制,初步建立了物業(yè)管理的市場機(jī)制,切實(shí)加大了為民辦實(shí)事力度,逐步推進(jìn)了住宅小區(qū)綜合管理。但是隨著我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)迅速發(fā)展,人民群眾對住宅小區(qū)綜合管理和物業(yè)服務(wù)的要求也越來越高。如何搞好住宅小區(qū)的物業(yè)管理,解決老百姓反映熱難點(diǎn)問題是我們各級政府和社會(huì)相關(guān)方面(單位)研究的課題。
根據(jù)市委完善民生政策措施、力促和諧社會(huì)建設(shè)的要求以及關(guān)于加強(qiáng)居住區(qū)物業(yè)管理的工作精神,嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委組織部分人大代表對我區(qū)老居民住宅小區(qū)的物業(yè)管理基本情況進(jìn)行工作調(diào)研。
二、調(diào)研目的、方法和過程(一)調(diào)研目的
通過對我區(qū)物業(yè)管理、老住宅小區(qū)居住環(huán)境、業(yè)委會(huì)運(yùn)作等調(diào)查,為區(qū)政府有關(guān)部門解決物業(yè)管理中存在的熱難點(diǎn)問題提供第一手資料,為政府有關(guān)部門安排解決民生民需實(shí)事提供依據(jù),使我區(qū)城市發(fā)展和管理上一個(gè)新的臺階,為構(gòu)建和諧社會(huì)奠定良好基礎(chǔ)。
。ǘ┱{(diào)研對象、方法和內(nèi)容
調(diào)研對象:基層群眾、業(yè)主委員會(huì)成員、業(yè)主代表、物業(yè)公司負(fù)責(zé)
人、社會(huì)各界人士。
調(diào)研方法:本次調(diào)研采取問卷、電話訪問、個(gè)別訪談、實(shí)地察看等方法。共發(fā)放調(diào)查問卷100份,人員采取隨機(jī)抽樣形式。電話訪問由訪問者在所查看物業(yè)公司的物業(yè)任務(wù)單上隨機(jī)抽取。個(gè)別訪談對象,主要是物業(yè)管理公司經(jīng)理、業(yè)主委員會(huì)成員、居委干部和業(yè)主代表。
調(diào)研內(nèi)容:重點(diǎn)圍繞物業(yè)公司的行風(fēng)建設(shè)、老式住宅居民區(qū)的生活環(huán)境、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作、街坊基金的虧損、物業(yè)管理費(fèi)的收繳等五個(gè)方面。另外,還包括老居民區(qū)人民群眾關(guān)心的物業(yè)管理中熱點(diǎn)問題、老百姓急需政府部門幫助解決的物業(yè)管理中的歷史遺留問題。
(三)調(diào)研過程
5月下旬,街道區(qū)人大代表工委建立了由街道區(qū)人大代表工委主任、5名區(qū)人大代表等組成的調(diào)研小組,擬訂了調(diào)研提綱。自6月上旬開始,主要對老住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀展開調(diào)研。調(diào)研過程中,聽取了區(qū)房地局有關(guān)部門對我區(qū)居住區(qū)物業(yè)管理的工作匯報(bào);走訪城南小區(qū)、迎園十坊、菊園嘉富三個(gè)老式住宅居民小區(qū);實(shí)地察看了廣廈物業(yè)公司、明達(dá)物業(yè)公司、萬涓物業(yè)公司、嘉定區(qū)房屋修理應(yīng)急中心物業(yè)服務(wù)狀況;召開群眾座談會(huì)8個(gè)(參加人員71人次),個(gè)別訪談18人次,收集群眾意見35條,電話(隨機(jī))征求業(yè)主意見7人次,檢查物業(yè)工作臺帳18本;發(fā)放問卷100份。廣泛聽取各個(gè)方面對我區(qū)(尤其是老居住區(qū))物業(yè)管理的意見和建議。
三、我區(qū)物業(yè)管理基本情況
據(jù)統(tǒng)計(jì),我區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)250多個(gè),建筑面積1100萬平方米(見表1)。目前已成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)有226多個(gè),占符合成立條件住宅小區(qū)總數(shù)的92%。
本區(qū)經(jīng)過工商登記、取得物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)近147家:其中注冊在嘉定、在嘉定從事物業(yè)管理的企業(yè)55家;注冊在外區(qū),在嘉定從事
物業(yè)管理的企業(yè)15家,其中骨干企業(yè)有上房、萬科、金地、東湖等。
目前我區(qū)物業(yè)行業(yè)從事管理、保安、保潔、維修、綠化養(yǎng)護(hù)等人員近3500人。
表1全區(qū)居住用房分類、特征、分布區(qū)域、總面積、總量等統(tǒng)計(jì)表
名稱特征一層或二層/平房/70年代以前(保障型)80年代以后開發(fā)、80M2以下(改善型)90年代以后開發(fā)、120M2以下(基本型)90年代末以后開發(fā)、90M2以上(舒適型)90年代末以后開發(fā)、90M2以上(舒適型)90年代末以后開發(fā)、140M2以上(豪華型)分布區(qū)域嘉定鎮(zhèn)街道街道、婁塘鎮(zhèn)、南翔鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路街道、南翔、安亭、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路、真新街道、工業(yè)區(qū)、南翔、安亭、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路、菊園新區(qū)、真新、江橋、工業(yè)區(qū)、安亭、黃渡鎮(zhèn)等馬陸、安亭、朱橋、華亭、方泰南翔、江橋、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020019戶數(shù)(戶)400035555總面積(萬M2)總量(%)114里弄住宅10160售后公房商品住宅(早期)商品住宅(晚期)農(nóng)民集中住宅別墅住宅合計(jì)以上數(shù)據(jù)分析,里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭戶占我區(qū)居民家庭總戶數(shù)的50%左右,因此,解決我區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理的問題是我們工作的重點(diǎn)。
四、老居住區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析
為具體了解和掌握業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)的意見,調(diào)研小組發(fā)放問卷調(diào)查100份,回收98份,有效問卷95份,隨機(jī)調(diào)查結(jié)果如下:將近63%的居民認(rèn)為,居住的小區(qū)各方面很一般,其中有10%的居民認(rèn)為很不滿意。
表2對目前居住小區(qū)滿意率的情況統(tǒng)計(jì)表
問卷題目你對目前居住的小區(qū)各方面還滿意嗎?選項(xiàng)1、非常滿意2、滿意百分比(%)026.63、一般4、不滿意63.410%其中,居民反映最突出的問題是小區(qū)環(huán)境差、保安不到位、街坊基金嚴(yán)重虧損、業(yè)委會(huì)作用發(fā)揮不夠、物業(yè)管理費(fèi)收支矛盾突出等,分析上述問題的產(chǎn)生原因,主要是以下幾方面因素:
。ㄒ唬┪飿I(yè)管理體制尚未完全理順
主要表現(xiàn)在:一是本區(qū)物業(yè)管理工作機(jī)制尚不健全。物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,有較強(qiáng)的綜合性和區(qū)域特點(diǎn),涉及房地、建設(shè)、規(guī)劃、環(huán)衛(wèi)、公安、消防等多個(gè)部門,有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起,為此光靠行政主管部門難以協(xié)調(diào)各方,難以發(fā)揮對居住物業(yè)的管理、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、監(jiān)督等作用,許多工作還停留在應(yīng)付上級檢查、突發(fā)性矛盾的應(yīng)急處理上。社會(huì)、政府、業(yè)主對物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理中侵犯業(yè)主權(quán)利的行為,缺乏有效的制約措施,如小區(qū)保安管理,小區(qū)的案發(fā)率不與物業(yè)公司經(jīng)營好壞掛鉤;二是物業(yè)管理沒有從真正意義上納入社區(qū)管理范圍。不少居住小區(qū)內(nèi)居委會(huì)、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)三方各自為政,缺乏溝通、協(xié)調(diào)渠道,遇到矛盾和問題經(jīng)常出現(xiàn)相互埋怨、指責(zé),或一推了之的現(xiàn)象;三是對小區(qū)內(nèi)違法裝修、違法搭建等行為處置難度大!段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中早就明確規(guī)定了業(yè)主的禁止行為,并規(guī)定了相應(yīng)處罰辦法,但是在處理違法行為時(shí),有關(guān)部門卻缺乏有效辦法,甚至不作為。房地、規(guī)劃與市政部門都有其執(zhí)法職能,但由于職責(zé)尚欠明確,不同程度地存在推諉扯皮現(xiàn)象,物業(yè)公司行使的權(quán)力僅僅是制止,不能“強(qiáng)制”,而居委會(huì)又沒有管理職能,造成違法建筑年年拆,卻年年還在增。
(二)歷史遺留問題沒有及時(shí)解決
據(jù)統(tǒng)計(jì),76%的業(yè)主認(rèn)為居住區(qū)的環(huán)境差,歷史遺留問題多。主要表現(xiàn)在:一是老居住區(qū)建設(shè)較早,大多數(shù)都建造于80年代以前,當(dāng)時(shí)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)低,開發(fā)企業(yè)見縫插針,因此造成綠化少、沒有停車場地、住宅密度高;二是老住宅區(qū)中尚存在著相當(dāng)數(shù)量的不成套公房,沒有單獨(dú)
的煤衛(wèi)設(shè)施。有的售后公房居住面積小,所以有一定經(jīng)濟(jì)條件的住戶都另買住房,留下的老住宅除出售外,大多數(shù)都用于出租,如桃園、葉池社區(qū),出租戶占居住總數(shù)的30%以上。外來人員的生活習(xí)慣還不能適應(yīng)城市化生活的要求,亂扔垃圾的現(xiàn)象隨時(shí)可見,衛(wèi)生狀況不盡人意;三是小區(qū)出入口多,沒有公共的停車庫,加上保安管理不到位,“三車”失竊現(xiàn)象時(shí)而發(fā)生,老百姓怨聲載道;四是公共設(shè)施老化,如路燈不亮、下水道管徑細(xì)經(jīng)常發(fā)生堵塞等。
老居民區(qū)存在的普遍問題120%100%80%60%40%98%76%60%68%物業(yè)業(yè)主10%1:環(huán)境差2:收費(fèi)低0%0%3:保安不到位(三)物業(yè)管理市場化機(jī)制尚不成熟
主要表現(xiàn)在:一是物業(yè)管理尚未真正形成市場準(zhǔn)入機(jī)制。由于前期開發(fā)的商品房維修基金歸集不到位,老舊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)太低等因素,使物業(yè)管理招投標(biāo)工作很難實(shí)施,致使市場化運(yùn)作機(jī)制尚不成熟,難以實(shí)現(xiàn)真正意義上的物業(yè)管理雙向選擇。因此,目前企業(yè)規(guī)模小、管理水平差、服務(wù)方式落后、管理人才缺乏已經(jīng)成為阻礙我區(qū)物業(yè)管理正常發(fā)展的瓶頸。老居住區(qū)物業(yè)管理中沒有一家品牌企業(yè),本地企業(yè)除廣廈物業(yè)近幾年在搞規(guī)模經(jīng)營外,大多數(shù)物業(yè)企業(yè)停留在過去房管所或開發(fā)商附屬的模式中苦心經(jīng)營,企業(yè)經(jīng)營收入還是以物業(yè)管理費(fèi)和過去存
量房租金為主。企業(yè)對如何服務(wù)好業(yè)主研究不深,特別是對物業(yè)管理中專業(yè)化服務(wù)保安、保綠、保潔這三個(gè)方面興趣不大,且服務(wù)質(zhì)量差,已引起廣大業(yè)主的反感。據(jù)統(tǒng)計(jì),68%的業(yè)主認(rèn)為居住區(qū)的保安不到位。究其原因:客觀上,老居住區(qū)環(huán)境差,物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低,收取的保安費(fèi)不夠支付保安人員和保安管理費(fèi)用,引起保安不到位;主觀上,有的物業(yè)公司管理水平差,對保安人員管理不嚴(yán),保安人員缺乏責(zé)任心,引起工作不到位。部分小區(qū)雖安裝了監(jiān)控,但保安人員擅自離崗、漏崗,更不用說做監(jiān)控值班記錄了。
二是物業(yè)管理收支矛盾難以做到完全市場化。老小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率低,不少物業(yè)公司收支難以平衡,入不敷出,從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),引起業(yè)主不滿,從而陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費(fèi)而無法服務(wù),業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費(fèi)的怪圈。
目前老居住區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最低的(每戶按大、中、小套三種標(biāo)準(zhǔn)收取,大套7.5元/月,中套6元/月,小套4.5元/月。保安、保潔費(fèi)每戶分別按3元-6元/月標(biāo)準(zhǔn)收取。就是商品住宅每平方米收費(fèi)0.23元/月,這在全市范圍內(nèi)也是最低的,而且近10年標(biāo)準(zhǔn)沒有提高,而職工的平均工資在逐年提高。例:溫宿路16弄小區(qū)共有134戶居民。如果用四班三運(yùn)轉(zhuǎn)物業(yè)保安管理工作方式,至少用4個(gè)人,按人均費(fèi)用1.5萬元/年,每年物業(yè)保安人頭費(fèi)要6萬元。小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)4.5元/月,就算每月足額收繳,即134×4.5×127236(元),那么這52164元缺口誰來付?這樣的小區(qū)由誰愿意管?于是出現(xiàn)撤走了保安人員現(xiàn)象發(fā)生(如葉池小區(qū))。
在調(diào)研過程中,我們了解到物業(yè)企業(yè)和居民群眾對物業(yè)管理費(fèi)這個(gè)問題有完全不同看法(見圖2)。物業(yè)公司主要觀點(diǎn):一、我市最低工資標(biāo)準(zhǔn)從90年代末420元提高到現(xiàn)在750元,幾乎翻了一翻,可是物業(yè)管理費(fèi)卻近10年來沒有增長過,因此,物業(yè)管理費(fèi)有必要進(jìn)行調(diào)整。
二、物業(yè)管理企業(yè)在市場經(jīng)營中,地位不平等。其他企業(yè)可以根據(jù)成本提高自己的產(chǎn)品價(jià)格,而物業(yè)管理費(fèi)的提高卻受到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式控制。物價(jià)部門不松口,永遠(yuǎn)也解決不了。從某種意義來說,政府把部分責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上。
關(guān)于業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的主要原因,我們也進(jìn)行了問卷調(diào)查,結(jié)果是:認(rèn)為維修不及時(shí)占34%;收費(fèi)不合理占30%;生活困難交不起占21%;服務(wù)態(tài)度差占15%。從圖2分析,要提高物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),讓老百姓多出錢,困難很大。業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的另一個(gè)原因是動(dòng)遷居民,據(jù)葉城物業(yè)公司反映,在工業(yè)區(qū)南區(qū)動(dòng)遷戶不交物業(yè)管理費(fèi)(達(dá)800多戶)已經(jīng)成為多數(shù)動(dòng)遷戶從眾行為,動(dòng)遷戶不交物業(yè)管理費(fèi)的主要理由是:都是農(nóng)民安置,北區(qū)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)管理費(fèi)由政府或集體補(bǔ)貼,所以我們也不交。工業(yè)區(qū)南區(qū)安置的房屋都是可以上市的商品房,而工業(yè)區(qū)北區(qū)安置的房屋是不可以上市的農(nóng)民住宅,雖然在安置中都用房屋或貨幣結(jié)算,但性質(zhì)是完全不同的。
物業(yè)公司員工工資在漲,物業(yè)管理費(fèi)卻不增長,你說怎么辦?120%100%80%60%40%10%2%3%8%C:物業(yè)公司自行消化D:提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)40%63%27%97%物業(yè)業(yè)主0%A:重新選聘物業(yè)公司B:降低服務(wù)水平
。ㄋ模┙址换鹛潛p現(xiàn)象嚴(yán)重
街坊基金是售后公房特有的基金,按售后公房每平方提取20元標(biāo)準(zhǔn)歸集在街坊基金中,主要用于交納路燈電費(fèi)、道路維修、綠化養(yǎng)護(hù)、
下水道的疏通和公共設(shè)施改造。街坊基金是固定的基金,除1999年以前國家對街坊基金本金以高出銀行儲(chǔ)蓄5%利率作為補(bǔ)充外,街坊基金幾乎沒有增值渠道。就是有其他收益,如汽車停放收費(fèi),也基本用于彌補(bǔ)保安人員費(fèi)用不足。10多年來街坊基金只有支出,沒有進(jìn)帳,加上街坊基金使用很規(guī)范,所以我區(qū)80%的售后公房小區(qū)面臨著虧損,虧損最大的小區(qū)接近100萬元。例:桃園小區(qū)街坊基金每年固定費(fèi)用,交納路燈電費(fèi)、道路維修、綠化養(yǎng)護(hù)、下水道的疏通和部分保安人員費(fèi)用(不含設(shè)施改造,按20xx年價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算),應(yīng)為20萬元。在沒有增值渠道情況下,20xx年虧損總額已達(dá)70萬元,20xx年將達(dá)90萬元,以次類推街坊基金虧損將會(huì)越來越嚴(yán)重。
按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定:業(yè)主大會(huì)履行決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實(shí)施職責(zé);第十二條規(guī)定:專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。如果街坊基金減少虧損,那只有經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的三分之二以上同意通過,那么業(yè)主大會(huì)才能履行專項(xiàng)維修資金續(xù)籌方案。調(diào)查顯示:在對如果街坊基金虧損后,你愿意重新籌集的認(rèn)識上(表3)愿意籌集的人數(shù)只有26%,距全體業(yè)主三分之二(67%)以上業(yè)主同意的要求相差太遠(yuǎn),顯然要每戶業(yè)主出資來續(xù)籌街坊基金困難很大。
表3街坊基金虧損后,你愿意重新籌集意向統(tǒng)計(jì)表
問卷題目選項(xiàng)1、我愿意如果街坊基金虧損后,你愿意重新籌集嗎?2、不愿意3、隨大流4、不表態(tài)百分比(%)26134912(五)業(yè)委會(huì)隊(duì)伍的專業(yè)素質(zhì)不高
在當(dāng)前解決物業(yè)管理中最難的問題是什么?調(diào)研中我們從四個(gè)方面提出問題:1、兩項(xiàng)基金的歸并;2、物業(yè)管理費(fèi)的等級收費(fèi);3、業(yè)
委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事;4、街坊(維修)基金的籌集。調(diào)查結(jié)果:業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事和街坊(維修)基金的籌集成為居民群眾心目中最難解決的問題。
目前解決社區(qū)物業(yè)管理中最難的是:A:維修基金的籌集15.63%31.25%21.90%B:業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事C:物業(yè)管理費(fèi)的等級收費(fèi)31.25%D:二項(xiàng)基金歸并關(guān)于(維修)基金的籌集上面我們已經(jīng)討論過,這里我們主要分析業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事。分析原因主要是:一、業(yè)委會(huì)地位問題。它不光要代表全體業(yè)主行使業(yè)主的權(quán)利,同時(shí)還代表全體業(yè)主維護(hù)業(yè)主的利益。往往有些業(yè)委會(huì)粉墨倒置,同物業(yè)企業(yè)一起侵害業(yè)主利益;二、業(yè)委會(huì)成員素質(zhì)問題。缺少房屋保養(yǎng)和維修,資金使用和管理方面的專業(yè)人才。特別是業(yè)委會(huì)主任如果不懂物業(yè)方面的專業(yè)知識,就很難代表業(yè)委會(huì)或全體業(yè)主說話。我們從問卷中了解到:你對你小區(qū)業(yè)委會(huì)工作滿意嗎?滿意的占27%;不滿意的占2.1%;一般的70%;不知道0.9%。這里要說明的是,這次問卷的對象中業(yè)委會(huì)成員占很大的比例,如果是一般業(yè)主,打分的結(jié)果就不得而知了。因此怎樣選好業(yè)委會(huì)成員,提高業(yè)委會(huì)成員辦事能力,是我們在當(dāng)前在社區(qū)管理中應(yīng)該認(rèn)真思考的問題。
五、近年來政府所做工作及取得的成效
近幾年來,區(qū)政府及有關(guān)職能部門圍繞《物業(yè)管理?xiàng)l例》,結(jié)合我區(qū)實(shí)際,圍繞居民群眾反映突出的問題,采取一系列措施,取得了一定
成效。具體體現(xiàn)在:
1、加大舊住宅整治力度,全面落實(shí)住宅“平改坡”綜合改造。今年我區(qū)將加大舊住宅綜合整治作為提升物業(yè)管理水平的基礎(chǔ)工作,并創(chuàng)新觀念,規(guī)范管理,完善房屋修繕標(biāo)準(zhǔn),力爭建立與時(shí)代相適應(yīng)的,具有我區(qū)特色的居住房屋修繕和管理的長效機(jī)制。年內(nèi)將結(jié)合新城建設(shè)的總體工作部署,突出嘉定老城區(qū)綜合改造,力爭完成30萬平方米房屋綜合“平改坡”項(xiàng)目,并加大舊住宅綜合整治力度,共排定了60多萬建筑面積的住宅進(jìn)行綜合整治,總計(jì)投入資金1600多萬元。
2、設(shè)立售后公房的補(bǔ)貼。區(qū)房地部門會(huì)同區(qū)地區(qū)辦向區(qū)人民政府提出專題報(bào)告,要求區(qū)政府參照周邊區(qū)對售后公房給予管理費(fèi)補(bǔ)貼的模式,切實(shí)提高售后公房為主的住宅小區(qū)的管理水平。
3、擴(kuò)大物業(yè)管理社區(qū)黨建的試點(diǎn)工作。區(qū)房地局在認(rèn)真總結(jié)新成路街道的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上,在有條件的街道、鎮(zhèn)繼續(xù)開展物業(yè)管理社區(qū)黨建聯(lián)建工作。今年確定嘉定鎮(zhèn)街道、南翔鎮(zhèn)、安亭鎮(zhèn)為物業(yè)管理社區(qū)黨建工作的街道、鎮(zhèn),繼續(xù)深化物業(yè)管理社區(qū)黨建工作。
4、今年7、8月開展物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)“雙月”競賽活動(dòng)。活動(dòng)自7月1日到8月31日,將包含物業(yè)管理技能大比武、“抗高溫、送清涼”便民服務(wù)、防汛防臺四級響應(yīng)演練及實(shí)戰(zhàn)等項(xiàng)目,倡導(dǎo)優(yōu)質(zhì)服務(wù),旨在深化物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)內(nèi)涵,加快提高物業(yè)管理行業(yè)職工技能,提升物業(yè)管理行業(yè)人員服務(wù)水平。
5、配合市有關(guān)部門關(guān)于《加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動(dòng)計(jì)劃(20xx-2009)》在我區(qū)的貫徹落實(shí),力爭區(qū)里建立住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議制度,做好小區(qū)綜合管理的各項(xiàng)工作。
總的來說,我區(qū)的物業(yè)管理趨勢向好。在近幾年行風(fēng)測評中,群眾滿意度高于全市平均水平。物業(yè)管理中較好的企業(yè)有廣廈、明達(dá)、磊成等,這些公司的主要成績是以業(yè)主利益為重,認(rèn)真做好自己服務(wù)工作,
在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益方面取得雙贏。我們認(rèn)為:嘉定的物業(yè)管理雖然存在著一定問題,群眾意見較多,但是領(lǐng)導(dǎo)重視,社會(huì)各方面為解決這些問題有成功的案例,而且取得了突出成績,所以我們應(yīng)予充分肯定。
六、關(guān)于加強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理工作的建議
物業(yè)問題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容之一。物業(yè)管理的最終目標(biāo)是向社會(huì)化、市場化、專業(yè)化的方向發(fā)展,要做到“嚴(yán)格管理、科學(xué)管理、長效管理”,為進(jìn)一步提高我區(qū)物業(yè)管理水平,尤其是加強(qiáng)老舊小區(qū)的物業(yè)管理,提出如下建議:
。ㄒ唬┻M(jìn)一步明確工作責(zé)任主體,建立長效管理機(jī)制
物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,要在明確責(zé)任主體、理順各方關(guān)系的基礎(chǔ)上,建立一套行之有效的物業(yè)管理長效機(jī)制,形成職責(zé)分明、措施得力、政令暢通、信息及時(shí)、辦事高效的管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。
一是要建立健全組織機(jī)構(gòu),明確責(zé)任主體。建議建立以區(qū)地區(qū)辦為牽頭,其他職能部門為成員單位的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),加強(qiáng)對住宅小區(qū)的綜合管理。其主要職能是:制定相關(guān)的我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理方面的政策;研究我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理發(fā)展方向;審核和批準(zhǔn)住宅小區(qū)綜合管理改造和建設(shè)規(guī)劃和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃;解決和協(xié)調(diào)住宅小區(qū)綜合管理中存在的問題。其工作總體思路是以規(guī)范居住房屋租賃為抓手,以加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理為重點(diǎn),以為廣大市民創(chuàng)造和諧的居住環(huán)境為目標(biāo),堅(jiān)持屬地管理和綜合治理相結(jié)合,層層落實(shí)管理責(zé)任,按照《上海市加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動(dòng)計(jì)劃》,進(jìn)一步理順住宅小區(qū)綜合管理的體制、機(jī)制和法制,基本消除住宅小區(qū)綜合管理中的政府的缺位。
另外,建議建立由社會(huì)各方有關(guān)人員組成的物業(yè)管理研究協(xié)會(huì),起到調(diào)查研究、社會(huì)監(jiān)督的作用。
二是要對全區(qū)物業(yè)狀況做到家底清、情況明。要全面掌握全區(qū)售后公房或商品房具體、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù),了解他們在兩項(xiàng)基金上的使用情況以
及目前存在的問題,管理部門應(yīng)該主動(dòng)去發(fā)現(xiàn)問題,尋找解決問題的辦法。有些問題確屬本部門不能解決的,應(yīng)及時(shí)上報(bào)區(qū)政府。如,南門開發(fā)區(qū)多數(shù)業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)之事。又如,街坊基金虧損的原因及目前虧損的程度,要進(jìn)行專題調(diào)研,制定有效解決問題的辦法。
三是要調(diào)整健全物業(yè)管理的相關(guān)制度。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定,要及時(shí)制訂并出臺我區(qū)關(guān)于物業(yè)管理的相應(yīng)制度,進(jìn)一步明確業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司在日常管理中各自的權(quán)利和義務(wù)。當(dāng)前,我區(qū)正值小區(qū)業(yè)主委員會(huì)換屆高峰,房地部門要指導(dǎo)好業(yè)委會(huì)的組建及物業(yè)公司的選聘工作,特別是過去在業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司簽訂的服務(wù)合同中沒有明確的權(quán)利和義務(wù),這次要落實(shí)完善。如,保綠、保潔、保安三項(xiàng)服務(wù)要明確服務(wù)主體和責(zé)任,將完成質(zhì)量與業(yè)績考核相掛鉤。又如,物業(yè)費(fèi)到底應(yīng)該由誰來收取,在服務(wù)合同中應(yīng)該詳細(xì)說明。為此,區(qū)房地部門要盡快拿出這方面的指導(dǎo)意見。
四是要切實(shí)采取行之有效的考核辦法。要增加物業(yè)管理考核項(xiàng)目,如,業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作行為是否規(guī)范,業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同是否全面或完整,物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明等?己瞬扇《ㄆ跈z查和不定期巡查相結(jié)合的方式,強(qiáng)化日常管理,對違反有關(guān)考核規(guī)定的企業(yè)予以通報(bào)批評,降低甚至取消物業(yè)管理資質(zhì),把考核和獎(jiǎng)懲掛起鉤來,確保整個(gè)物業(yè)管理工作水平的不斷提高。
(二)進(jìn)一步加大政府支持力度,改善居民居住環(huán)境
本次調(diào)查中,在對“當(dāng)前老的住宅居住區(qū)物業(yè)管理最應(yīng)該解決的事”選項(xiàng)中,認(rèn)為政府政策上支持的占83%。在“目前管理中認(rèn)為政府應(yīng)該怎么做”選項(xiàng)中,要求政府加大資金投入的占62%,要求政府出臺相關(guān)的`物業(yè)管理政策的占50%。從以上的民意調(diào)查中我們了解到,居民群眾希望得到的是政府在政策上的支持、財(cái)政上的投入。
一是要出臺相應(yīng)的政策辦法,依法處理各類矛盾。如在街坊基金虧
損的問題上應(yīng)該出臺相關(guān)的政策,特別是依靠廣大業(yè)主每年提取除維修基金本金外的利息資金來補(bǔ)充街坊基金不足和道路使用補(bǔ)償(停車)費(fèi)來充抵街坊基金虧損,政府部門一定要拿出指導(dǎo)性意見。另外,我們從(表3)中了解到,重新籌集街坊基金也不是不可能,數(shù)據(jù)告訴我們隨大流的業(yè)主近半數(shù)達(dá)49%,所以重新籌集關(guān)鍵是政策的支持及宣傳和發(fā)動(dòng)工作。
又如,政府每年除對集中的售后公房進(jìn)行補(bǔ)貼外,要擴(kuò)大其他售后公房或動(dòng)遷用房補(bǔ)貼范圍,政府對售后公房進(jìn)行補(bǔ)貼,應(yīng)該公開補(bǔ)貼項(xiàng)目;同時(shí)要評估被補(bǔ)貼的小區(qū)物業(yè)管理水平是否提升和群眾的滿意度。再如,對外來人員在住宅小區(qū)“群租”隱患,公安、工商、規(guī)劃、人口辦、消防衛(wèi)生、地稅、綜治等相關(guān)部門要提出相關(guān)工作方案,采取爭取早日實(shí)施。
二是要在財(cái)政上予以支持,加快舊區(qū)綜合改造。目前,我區(qū)老居住區(qū)大概有50萬平方米。這些老的住宅年代最久為60年代建造,其內(nèi)部大部分沒有獨(dú)立的煤衛(wèi)設(shè)備,存在著下水道堵塞、亂拉線路,電線老化裸露,沒有足夠的消防設(shè)施等,在外部沒有圍墻、沒有綠化、沒有停車場地、沒有自行車棚、晚上沒有燈光等。我們在葉池社區(qū)實(shí)地看到的,這些老的住宅大部分都是出租戶,外來人員占90%,住在這里的本地人大多數(shù)是退休工人、低保戶或低收入者。據(jù)反映,這里治安情況復(fù)雜,安全系數(shù)低,當(dāng)?shù)鼐用裆钍智遑。近些年來區(qū)政府為嘉定的建設(shè)花了大量的精力,但這里卻成為一個(gè)被遺忘的角落。為了真正體現(xiàn)解決民生問題,讓改革開放的成果受益于廣大居民群眾,我們希望政府部門加快對老居住區(qū)改造的步伐。
具體的措施:一是落實(shí)機(jī)制。區(qū)、街道兩級建立老居住區(qū)改造辦公室,并形成相關(guān)部門各司其責(zé)、協(xié)同配合、依法處置的工作機(jī)制和綜合協(xié)調(diào)機(jī)制;二是本著早改造、早得益、成本輕的原則,盡快制訂相應(yīng)動(dòng)
遷安置政策(通過業(yè)主自我管理的作用,讓全體業(yè)主決定安置政策公平性、合理性、科學(xué)性)和規(guī)劃建設(shè)方案;三是開展老居住區(qū)改造調(diào)查工作,切實(shí)掌握我區(qū)老居住區(qū)的基本情況,以點(diǎn)帶面,分類改造,另外對群眾反映強(qiáng)烈的突出問題如桃園寶塔型房屋的改造,要加快落實(shí)實(shí)施。
(三)進(jìn)一步完善物業(yè)管理市場機(jī)制,培育品牌服務(wù)企業(yè)一是要尊重企業(yè)的經(jīng)營自主權(quán)。堅(jiān)持運(yùn)用市場競爭機(jī)制,規(guī)范運(yùn)作,優(yōu)勝劣汰。堅(jiān)持標(biāo)本兼治、重在治本的原則,嚴(yán)格市場準(zhǔn)入和清出制度。進(jìn)一步完善投訴舉報(bào)制度,加大日常監(jiān)管力度,健全市場監(jiān)督機(jī)制,對違法、違規(guī)經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)做到嚴(yán)厲查處。物業(yè)管理小區(qū)逐步實(shí)行招投標(biāo)和業(yè)主選聘及解除物業(yè)管理公司。物業(yè)服務(wù)實(shí)行“明碼標(biāo)價(jià)”。
二是要實(shí)現(xiàn)分等級物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。加快建立適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)要求的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制。由于多種原因,目前的物業(yè)管理收費(fèi)方法沒有從根本上按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事,因此,必須盡快建立適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)要求的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制和盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費(fèi)體系,逐步提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),在提高服務(wù)質(zhì)量的前提下,逐步扭轉(zhuǎn)物業(yè)管理企業(yè)長期虧損的局面,確保該行業(yè)良性循環(huán)、健康發(fā)展。
三是要進(jìn)一步規(guī)范業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作行為。我們希望政府有關(guān)部門在進(jìn)一步完善我區(qū)物業(yè)管理的市場機(jī)制同時(shí),特別是對業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作行為要進(jìn)一步規(guī)范,明確相應(yīng)措施,不能放任自流,對業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同全面或完整,要有審核的部門,使業(yè)主委員會(huì)真正成為全體業(yè)主利益的維護(hù)者。
四是要公開物業(yè)管理公司的信息。物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明?包括物業(yè)服務(wù)實(shí)行“明碼標(biāo)價(jià)”。(說明:我區(qū)本土物業(yè)除廣廈物業(yè)有一個(gè)網(wǎng)站外、嘉城物業(yè)有一個(gè)網(wǎng)頁外,其他物業(yè)好象沒有什么網(wǎng)站?)要化大力氣、要制定相應(yīng)考核指標(biāo)。同時(shí),要在稅收政策上扶植物業(yè)公司的發(fā)展,引導(dǎo)我區(qū)物業(yè)企業(yè)之間進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,做強(qiáng)本土物業(yè)的品牌為我區(qū)廣大業(yè)主更好的服務(wù)。
。ㄋ模┻M(jìn)一步做好其他基礎(chǔ)工作,提升我區(qū)物業(yè)管理水平一是要提高物業(yè)管理和從業(yè)人員整體素質(zhì)。在全區(qū)以非正規(guī)就業(yè)方式建立專業(yè)化保安、保綠、保潔服務(wù)公司,加強(qiáng)對社區(qū)管理人員、房地所管理人員、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會(huì)等方面相關(guān)人員的培訓(xùn),提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)。
二是要建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)。把我區(qū)所有從事物業(yè)管理工作的行政管理人員及機(jī)構(gòu)情況、在我區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我區(qū)所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)委會(huì)相關(guān)情況等等內(nèi)容,建立數(shù)據(jù)庫進(jìn)入電腦信息系統(tǒng),保證該基礎(chǔ)資料信息的系統(tǒng)性、及時(shí)性、準(zhǔn)確性。各有關(guān)部門和單位也要根據(jù)該信息系統(tǒng),各自建立好自己的管理系統(tǒng),為提高服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎(chǔ),為各級領(lǐng)導(dǎo)作決策提供依據(jù)。
三是要依法收繳和使用物業(yè)公共維修基金。切實(shí)加強(qiáng)物業(yè)公共維修基金的管理工作。按照專戶儲(chǔ)存、業(yè)主所有、?顚S玫脑瓌t,由區(qū)物業(yè)主管部門具體負(fù)責(zé)維修資金的歸集、核算、撥付、使用等相關(guān)的管理工作,統(tǒng)一核算到戶、計(jì)息到戶,并按規(guī)定建立健全相關(guān)的監(jiān)督檢查制度。小區(qū)的公共維修部位進(jìn)行維修時(shí),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提出申請,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)通過、主管部門審批后方可使用。有關(guān)部門要進(jìn)一步加強(qiáng)對公共維修基金的有效監(jiān)督,加大對挪用基金現(xiàn)象的查處力度,對挪用物業(yè)公共維修基金的行為進(jìn)行嚴(yán)厲處罰,情節(jié)嚴(yán)重的,依法追究有關(guān)責(zé)任人的刑事責(zé)任,切實(shí)保障公共維修基金的正當(dāng)使用,取之于業(yè)主,用之于業(yè)主,防止產(chǎn)生不必要的社會(huì)糾紛。
以上是關(guān)于嘉定區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理綜合情況的調(diào)研報(bào)告。由于本次物業(yè)管理綜合情況調(diào)查活動(dòng)時(shí)間短,而物業(yè)管理內(nèi)容多、涉及面廣,加上我們調(diào)查小組的思想認(rèn)識和業(yè)務(wù)水平有限,調(diào)研的深度和廣度都存在著局限性,因此本報(bào)告中難免會(huì)存在著不妥之處,為此懇請大家批評指正。
本次調(diào)查工作,我們得到了區(qū)房地局、廣廈、明達(dá)、磊成、萬涓、葉城等物業(yè)公司和部分社區(qū)居委會(huì)積極配合及基層群眾的全力支持,在此我們表示衷心的感謝。
小區(qū)住宅調(diào)研報(bào)告 篇4
物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)沖突集中體現(xiàn)的領(lǐng)域,規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會(huì)建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。為進(jìn)一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理,近期,我區(qū)物價(jià)部門組織人員對城區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行調(diào)研,在引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念,引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、公正競爭、合理收費(fèi),如何進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。
一、基本狀況
我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚,正是朝陽產(chǎn)業(yè),通過近十年的進(jìn)展,由于各方面因素的影響進(jìn)度緩慢,還存在市場化運(yùn)行機(jī)制未健全、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題?傮w看,我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個(gè)特點(diǎn):一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前,吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家,物業(yè)管理企業(yè)30個(gè),管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理掩蓋率達(dá)到80%,新建商品房的物業(yè)管理掩蓋率達(dá)到100%。本區(qū)注冊一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無,注冊二級資質(zhì)較多。全部小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì),物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個(gè)質(zhì)的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.3—0.5元,高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此,我市物業(yè)行業(yè)收費(fèi)平均收費(fèi)水平仍低于80%。物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不高,收繳率低,個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的沖突因缺乏溝通渠道而無法解決,成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)展的主要因素。
二、存在的主要問題
1、物業(yè)服務(wù)公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速進(jìn)展,近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看,進(jìn)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小,綜合實(shí)力差,專業(yè)化水平低,造成物業(yè)服務(wù)社會(huì)資源鋪張,效率低、效益差。假如形成規(guī)模效應(yīng),則可降低成本,提高效率。
2、市場化運(yùn)作機(jī)制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場準(zhǔn)入機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷,經(jīng)營困難。一是我區(qū)為中心城區(qū),由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多,有的購買多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高,小區(qū)入住率不高,由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),不交納電梯運(yùn)行費(fèi),而這部分人員未入住,并未削減物管企業(yè)的服務(wù)成本,再加上已入住業(yè)主交費(fèi)意識薄弱,應(yīng)交的物業(yè)費(fèi)也收不上來,據(jù)統(tǒng)計(jì),收取物業(yè)管理費(fèi)達(dá)到90%以上,已經(jīng)是特別不錯(cuò)的狀態(tài)了。導(dǎo)致很多小區(qū)由于收費(fèi)率低處于微利狀態(tài),甚至產(chǎn)生虧損,造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段,很多業(yè)主對物業(yè)收費(fèi)都表示不理解,業(yè)主繳費(fèi)意識薄弱,造成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低,有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費(fèi),只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。
3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。主要表現(xiàn)在:
一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位,導(dǎo)致住戶有看法而拒絕繳費(fèi)。
二是住戶無力繳費(fèi)。如安置房、經(jīng)濟(jì)適用房,業(yè)主許多是低保戶,以生活水平低為由拒交物管費(fèi)。
三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費(fèi)的借口。
四是由于業(yè)主自身的緣由,如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等緣由致使繳費(fèi)不準(zhǔn)時(shí)等。
五是由于業(yè)主物業(yè)繳費(fèi)意識薄弱。物業(yè)管理企業(yè)供應(yīng)的隱性服務(wù)被忽視。不少業(yè)主認(rèn)為,交了那么多的物業(yè)管理費(fèi),不就是有幾個(gè)保安和幾個(gè)清潔工嗎?這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司供應(yīng)了許多服務(wù),但由于服務(wù)本身是隱性的,業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益,所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。
六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,業(yè)主對收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)表示抗拒。特殊是對停車收費(fèi)及車庫及貯存間、雜物間交物業(yè)費(fèi)表示不理解。二次供水、電梯使用費(fèi)分?jǐn)偸杖_突大。由于各種因素有些業(yè)主覺得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電費(fèi)。
七是不少小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的收費(fèi)不透亮 、不合理,亂收費(fèi)、高收費(fèi),因而拒絕交費(fèi),此類問題很有普遍性。
八是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費(fèi)質(zhì)價(jià)不符。在實(shí)際物業(yè)管理工作中,也的確存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好、修理不準(zhǔn)時(shí)、收費(fèi)不規(guī)范等狀況。這樣,造成業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿足,對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生看法,因而拒交物業(yè)管理費(fèi)。
九是當(dāng)物價(jià)部門依據(jù)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平、物價(jià)上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等狀況,對物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整后,部分業(yè)主不愿按提高后的標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)。由于物業(yè)費(fèi)收入收不到位,不少物業(yè)公司收支難以平衡,入不敷出,從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),對小區(qū)設(shè)備維護(hù)、清潔、綠化投入等工作打折扣,造成惡性循環(huán),引起住戶不滿,陷入了物業(yè)公司埋怨收不足費(fèi)而無法服務(wù),業(yè)主埋怨服務(wù)低劣而不愿交費(fèi)的怪圈。據(jù)全國價(jià)格舉報(bào)電話受理投訴統(tǒng)計(jì),近三年來,業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)不透亮 、違反規(guī)定亂收費(fèi),始終位居各類價(jià)格舉報(bào)問題的前三位。
4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個(gè)部門,有時(shí)各種沖突會(huì)交織在一起。從全區(qū)看,缺乏一個(gè)強(qiáng)力部門有效的協(xié)調(diào)各方,造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順,多頭管理問題久拖不絕;開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清;街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮;房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé),但房屋性質(zhì)轉(zhuǎn)變卻由建管辦監(jiān)管,責(zé)任主體不明確,行政監(jiān)管力度不大。
5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)全部小區(qū)均未成立業(yè)主委員會(huì),有些業(yè)主往往不清晰自己可享受那些服務(wù)內(nèi)容、有哪些服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)交多少費(fèi)用,如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等,這些問題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有肯定的隨便性,少服務(wù)、服務(wù)不到位現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,體現(xiàn)不出“質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)收費(fèi)原則,對此業(yè)辦法見,對物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問,影響小區(qū)的正常管理運(yùn)作。
6、業(yè)主的消費(fèi)觀念有待轉(zhuǎn)變。部分業(yè)主物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業(yè)管理的熟悉需要一個(gè)過程。二是我們國家誠信價(jià)值體系尚在初級階段。遇到問題,業(yè)主不是樂觀通過司法、行政手段解決,而是選擇隨便拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式進(jìn)行,這種做法不僅損害了合同的嚴(yán)厲 性,而且造成了住宅消費(fèi)的誠信危機(jī)。三是一部分人存在從眾和僥幸心里,看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費(fèi),認(rèn)為自己交了反而吃虧,所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不到位,最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費(fèi)主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行修理養(yǎng)護(hù)等服務(wù)性開支。部分業(yè)主不繳費(fèi),等于免費(fèi)享受公共服務(wù),這對繳費(fèi)的業(yè)主是不公正的。長此進(jìn)展,不繳費(fèi)的業(yè)主可能會(huì)越來越多,最終導(dǎo)致物業(yè)管理無法正常進(jìn)行,房屋及設(shè)施將會(huì)失修失養(yǎng),小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津。
三、對加強(qiáng)完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的看法和建議
。、走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路。制造條件,樂觀鼓舞物業(yè)公司兼并、合并,走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路,做大做強(qiáng)物業(yè)公司,做響物業(yè)公司品牌;鼓舞有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司,對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè),在政策上賜予扶持和優(yōu)待。
2、完善物業(yè)管理的市場準(zhǔn)入機(jī)制。努力引入物業(yè)管理的市場競爭機(jī)制,明確規(guī)定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強(qiáng)物業(yè)管理市場整頓,對不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員,堅(jiān)決吊銷執(zhí)照,注銷上崗資格證書,維護(hù)良好的市場秩序。要深化社區(qū),加強(qiáng)日常巡查,對修理不準(zhǔn)時(shí)、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的行為予以嚴(yán)厲 查處,直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要連續(xù)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設(shè),強(qiáng)化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)等工作措施,促進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平不斷提高,提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。
3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。建立物業(yè)管理提前介入機(jī)制。從工程項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)開頭,物業(yè)管理應(yīng)同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)接受,為后期物業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)報(bào)審機(jī)制,應(yīng)在售房前,向物價(jià)部門申報(bào)核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),規(guī)定在向物價(jià)部門申報(bào)前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后方可售房,以削減不必要的沖突。在物業(yè)管理企業(yè)在引導(dǎo)業(yè)主理性維權(quán)的同時(shí),緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商,不斷完善物業(yè)功能,確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的齊全及有效修理養(yǎng)護(hù)。
4、完善細(xì)化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建議盡快討論制定質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格體系,細(xì)化《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》各收費(fèi)檔次對應(yīng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)達(dá)到的詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn),明確高層住宅另行收取的電梯運(yùn)行費(fèi)是否包含電梯修理、年檢費(fèi),電梯費(fèi)用各樓層間的分?jǐn)偙壤龁栴},明確私家車庫、貯存間是否要交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等問題,建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理,由供水公司向業(yè)主收取二次供水費(fèi)。要建立市場化的收費(fèi)機(jī)制,使物業(yè)管理服務(wù)向市場化、專業(yè)化方向進(jìn)展,必需遵循公開、公正,誠懇信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費(fèi)沖突凸現(xiàn),商品房沖突相對平穩(wěn)的特點(diǎn),實(shí)行分類指導(dǎo)方法,做到公開合理、質(zhì)價(jià)相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭型皇召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
5、應(yīng)制定房屋公共修理基金的`提取使用程序。按有關(guān)條例規(guī)定:當(dāng)確需使用房屋公共修理基金的時(shí)候,由業(yè)主委員會(huì)提出,經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后,方可申請使用房屋公共修理基金。但實(shí)際上,假如修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益,那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過,給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的修理費(fèi)用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用,簡單讓房屋公共修理基金造成不法利用。隨著大量房屋開頭進(jìn)入修理期,當(dāng)房屋需修理,當(dāng)年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前,我區(qū)的房屋公共修理基金從未提取過。
6、簡化催繳物業(yè)費(fèi)法律程序。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費(fèi)時(shí),現(xiàn)行方法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主,這樣將耗費(fèi)物業(yè)企業(yè)大量的人力、財(cái)力,通過法律途徑追討的物業(yè)費(fèi)都不足以支付訴訟等相關(guān)費(fèi)用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)更為簡潔措施或程序。
7、妥當(dāng)協(xié)調(diào)解決有關(guān)問題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費(fèi)為3元/戶、月,由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運(yùn)站將生活垃圾運(yùn)走,且不供應(yīng)垃圾筒,現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站都由物業(yè)企業(yè)擔(dān)當(dāng),市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費(fèi)。由于市環(huán)衛(wèi)處并未供應(yīng)相應(yīng)服務(wù),只做了其中一部分,故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應(yīng)擔(dān)當(dāng)3元/月、戶的垃圾處理費(fèi)。
8、加大宣揚(yáng)力度引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。物業(yè)管理公司本身要留意加強(qiáng)物業(yè)管理水平,提高自身的服務(wù)質(zhì)量。規(guī)范管理,提高服務(wù)水平,加大業(yè)主對物業(yè)管理的正面宣揚(yáng)和引導(dǎo),讓業(yè)主樹立正確的“物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀”,有效避開收費(fèi)難的問題。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內(nèi)容,提高物業(yè)管理的商品意識。讓業(yè)主感受實(shí)質(zhì)上是一種服務(wù)型的商品交換。物業(yè)管理公司需要引導(dǎo)業(yè)主的思想觀念要由物業(yè)管理的無償供應(yīng)向有償型的商品供應(yīng)方面轉(zhuǎn)化。
9、加大對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推動(dòng)物業(yè)行業(yè)社會(huì)化、市場化進(jìn)程,凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī),形成完整、系統(tǒng)體系。
10、進(jìn)一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》,爭取政府的支持的同時(shí),提高經(jīng)營力量,加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會(huì)的溝通溝通,達(dá)成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量,不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化,編制成詳細(xì)的《操作手冊》,成為員工的行動(dòng)指南。三是培育和造就高素養(yǎng)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)當(dāng)注意個(gè)人素養(yǎng)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費(fèi)考核,建立內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制。
11、建立物業(yè)管理沖突糾紛調(diào)處新機(jī)制。探究建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會(huì)領(lǐng)導(dǎo),參與社區(qū)居委會(huì)舉辦的各項(xiàng)活動(dòng),同時(shí),邀請社區(qū)居委會(huì)參與業(yè)委會(huì)的活動(dòng),對業(yè)主與業(yè)主之間,業(yè)委會(huì)與業(yè)主之間,業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間消失的各種沖突和糾紛,社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)出面協(xié)調(diào)處理,街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以幫助。建議將物業(yè)沖突糾紛納入司法調(diào)解,逐步建立和完善司法調(diào)解制度,化解居民糾紛和準(zhǔn)時(shí)處理侵害居民合法權(quán)益的大事。
12、恢復(fù)物業(yè)小區(qū)服務(wù)收費(fèi)年審制度。取消江西省發(fā)改委贛計(jì)商價(jià)字(20xx)975號《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)問題的補(bǔ)充看法》第三條:“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費(fèi)許可證和不再實(shí)行收費(fèi)年審制度,與之相關(guān)的罰則自行取消”;謴(fù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)許可證換發(fā)和收費(fèi)年審制度,以便價(jià)格部門履行監(jiān)管,加大失信懲誡力度。
13、盡快修改、細(xì)化物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定!督魇∥飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理方法》和《吉安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長、社會(huì)進(jìn)步和物業(yè)管理進(jìn)展的客觀要求,修改物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理方法成為迫切需求,有關(guān)部門應(yīng)樂觀協(xié)作,共同推動(dòng)新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理方法盡快出臺。新出臺的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理方法應(yīng)能充分考慮其可操作性、科學(xué)性、合理性和有效指導(dǎo)性,兼顧市場雙方的利益,并在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、定價(jià)方式、收費(fèi)方式等方面進(jìn)行細(xì)化,進(jìn)一步明確物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成和服務(wù)內(nèi)容,定價(jià)方式上汲取其他城市的閱歷,實(shí)行菜單式計(jì)費(fèi)方式,讓業(yè)主明明白白消費(fèi),物業(yè)企業(yè)清清晰楚服務(wù)。
小區(qū)住宅調(diào)研報(bào)告 篇5
一、廣州市天然氣來源
20xx年以前,廣州市仍處于使用液化石油氣時(shí)期,住宅小區(qū)部分使用管道液化石油氣,部分使用瓶裝液化石油氣。至20xx年xx月xx日,隨著金山門站成功接收廣東LNG項(xiàng)目的天然氣,廣州正式進(jìn)入天然氣時(shí)代。如今,廣州市天然氣主要來源于西氣東輸二線、深圳大鵬LNG、珠海LNG,并準(zhǔn)備引川氣入粵及興建廣州南沙LNG站用于城市天然氣供應(yīng)及調(diào)峰。
二、住宅小區(qū)天然氣覆蓋情況
1、新舊樓盤的分別
按照燃?xì)夤艿腊惭b時(shí)是否有用戶入住,將小區(qū)樓盤分為舊樓盤和新建樓盤。新建樓盤的燃?xì)夤艿酪话阌砷_發(fā)商出資,和樓盤一起建設(shè),天然氣采用低壓入戶。舊樓盤因?yàn)樾陆ㄈ細(xì)夤艿览щy、燃?xì)夤艿栏脑炖щy等原因,天然氣覆蓋率較低。未通天然氣的舊樓居民對于天然氣的看法也不一致,一部分居民認(rèn)為天然氣管道安裝費(fèi)太貴,目前使用的液化石油氣爐具和電熱水器也很方便,便不想安裝燃?xì)夤艿溃涣硪徊糠志用駝t覺得使用天然氣安全且天然氣氣價(jià)較低,對安裝燃?xì)夤艿赖囊庠笍?qiáng)烈。
2、天然氣供應(yīng)方式
住宅小區(qū)的天然氣供應(yīng)分為兩種方式,一是管道天然氣供應(yīng),二是LNG瓶組站供應(yīng)。廣州市燃?xì)夤芫W(wǎng)覆蓋了大部分的城鎮(zhèn),但有部分相對較偏僻的城鎮(zhèn)或農(nóng)村則沒有燃?xì)夤艿栏采w,這部分無燃?xì)夤艿栏采w的小區(qū)則采用建設(shè)LNG瓶組站的方式為居民用戶供氣。
3、居民用戶戶內(nèi)天然氣管道安裝差別
戶內(nèi)燃?xì)夤艿婪譃槊餮b和暗埋兩種方式,明裝燃?xì)夤艿婪奖銠z查維修,暗埋燃?xì)夤艿绖t相對美觀。舊樓盤居民家中的燃?xì)夤艿蓝嗍羌抑邢妊b修完成之后才安裝的天然氣管道,所以舊樓居民用戶戶內(nèi)的天然氣管道基本采用明裝的方式安裝。少部分新樓盤居民用戶戶內(nèi)因裝修方案、美觀設(shè)計(jì)等原因采用了不銹鋼波紋管暗埋的方式安裝燃?xì)夤艿溃蟛糠中聵潜P用戶家中的燃?xì)夤艿绖t是明裝。
4、燃?xì)庥?jì)量表及繳費(fèi)方式
廣州市小區(qū)居民用戶使用的燃?xì)庥?jì)量表大致分為三種。對于較早使用天然氣管道的居民用戶,家中使用的燃?xì)獗頌槠胀な饺細(xì)獗,這種燃?xì)獗沓矸譃閮煞N方式,一是燃?xì)夤径ㄆ谏祥T抄表,然后通知用戶去營業(yè)廳繳費(fèi),二是居民用戶在燃?xì)夤疚⑿殴娞柹献詧?bào)燃?xì)獗碜x數(shù),通過綁定的銀行卡自動(dòng)劃扣氣費(fèi),此類燃?xì)獗聿粫?huì)自動(dòng)停氣。在膜式燃?xì)獗碇蟀惭b的是IC卡燃?xì)獗恚@類燃?xì)獗硎切枰脩籼崆霸跔I業(yè)廳充值氣費(fèi),到卡中的氣費(fèi)用完之后就會(huì)自動(dòng)停氣,需重新充值之后才可繼續(xù)使用。最新安裝燃?xì)夤艿赖?小區(qū)居民用戶使用的則是無線遠(yuǎn)傳膜式表,這類燃?xì)獗砜梢宰詣?dòng)的將天然氣用氣量發(fā)送至燃?xì)夤窘K端,居民用戶通過開通燃?xì)鈺r(shí)綁定銀行卡,氣費(fèi)從綁定的銀行卡中自行劃扣。
5、天然氣計(jì)價(jià)方式
廣州市對于居民天然氣用戶采用階梯計(jì)價(jià)的方式。按每戶用氣人口數(shù)4人(含四人一下)為計(jì)量單位,第一檔氣量為0-320(含)立方米/年,氣價(jià)為3.45元/立方米;第二檔氣量為320-400(含)立方米/年,氣價(jià)為4.14元/立方米;第三檔氣量為400立方米/年以上的用氣部分,氣價(jià)為5.18元/立方米。用戶用氣人口超過4人的,每增加1人,在第一檔氣量相應(yīng)增加70立方米,第二檔氣量上、下限相應(yīng)增加70立方米,超過第二級氣量上限值的計(jì)入第三級氣量。
6、居民用戶對于天然氣安全知識了解來源及安檢周期
居民用戶對于天然氣安全使用的知識的了解主要來自三個(gè)方面。一是燃?xì)夤緺I業(yè)廳中播放的燃?xì)獍踩褂眯麄髌桶l(fā)放的燃?xì)馐褂冒踩謨,由于多?shù)用戶需要自行到燃?xì)夤緺I業(yè)廳繳費(fèi),這種安全知識的宣傳面較廣;二是通過燃?xì)夤径ㄆ谶M(jìn)行的宣傳活動(dòng),在小區(qū)附近為居民用戶講解燃?xì)獍踩褂孟嚓P(guān)知識,受場地限制,這種宣傳面對的人群較少,但居民對這種宣傳的印象最深;三是通過燃?xì)夤镜奈⑿殴娞柫私獍踩R,這類宣傳多是面向年輕用戶群體。
戶內(nèi)燃?xì)夤艿赖陌踩珯z查分為兩類,一是燃?xì)夤竟ぷ魅藛T上門抄表時(shí)對居民用戶戶內(nèi)燃?xì)夤艿肋M(jìn)行安全檢查,二是燃?xì)夤疽砸荒隇橹芷谶M(jìn)行的定期對居民用戶戶內(nèi)燃?xì)夤艿肋M(jìn)行的安全檢查。
三、調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的問題
隨著廣州市進(jìn)入天然氣時(shí)代,舊樓居民用戶使用天然氣也是大勢所趨。為舊樓盤新建燃?xì)夤艿烙袃纱箅y點(diǎn),一是由于“城中村”等舊樓盤小區(qū)道路情況復(fù)雜,安裝埋地管道難度大;二是舊樓盤已經(jīng)有用戶入住,燃?xì)夤艿腊惭b或改造的費(fèi)用需要向用戶收取,用戶意見不統(tǒng)一,故不適合統(tǒng)一安裝燃?xì)夤艿馈R陨蟽牲c(diǎn)原因?qū)е铝伺f樓住戶的燃?xì)飧采w率低。舊樓已使用天然氣用戶燃?xì)夤艿来嬖谌齻(gè)安全隱患。有的舊樓盤在使用天然氣之前使用的是管道液化氣,對于這部分舊樓盤,燃?xì)夤静捎玫氖翘烊粴庵脫Q,液化石油氣埋地管道采用的是鋼質(zhì)管道,隨著使用時(shí)間的推移,鋼質(zhì)管道會(huì)被腐蝕,此為安全隱患之一;舊樓居民用戶戶內(nèi)的燃?xì)夤艿腊惭b在房屋整體裝修之后,由于裝修布局,部分燃?xì)夤艿罆?huì)處于水槽下等易使燃?xì)夤艿腊l(fā)生腐蝕環(huán)境中,此為安全隱患之二;廣州市部分舊樓在建設(shè)燃?xì)夤艿罆r(shí)采用的是集中調(diào)壓,中壓入戶的方式,隨著使用時(shí)間的推移,用戶戶內(nèi)調(diào)壓器隨著使用時(shí)間的推移可能產(chǎn)生調(diào)壓精度不準(zhǔn),致使燃?xì)庥镁呷肟趬毫Τ,且小區(qū)盤立管中燃?xì)鉃橹袎,漏氣風(fēng)險(xiǎn)也更大,此為安全隱患之三。
中壓埋地管道覆蓋面不夠,比較偏遠(yuǎn)的城鎮(zhèn)、農(nóng)村還沒有燃?xì)夤艿,部分地區(qū)尚不具備使用天然氣的條件。住宅小區(qū)使用LNG瓶組站供氣存在兩點(diǎn)問題,一是LNG的運(yùn)輸成本相對管道天然氣更高,且需要安排專職人員對場站進(jìn)行監(jiān)管,提高了企業(yè)成本;二是LNG瓶組站相對管道天然氣危險(xiǎn)性更高,建設(shè)在住宅小區(qū)附近的安全隱患相對管道天然氣更大,需要及時(shí)關(guān)注瓶組中的LNG存量,天然氣供應(yīng)不夠穩(wěn)定。
由于部分住宅小區(qū)居民用戶使用的是普通膜式燃?xì)獗,這部分用戶燃?xì)獗淼某砉ぷ鳂O難實(shí)施,燃?xì)夤締T工上門抄表時(shí)遇到用戶不在家的幾率高,導(dǎo)致入戶率極低,導(dǎo)致燃?xì)夤緦τ谟脩粲脷饬康慕y(tǒng)計(jì)不及時(shí)。安全檢查的時(shí)候也會(huì)遇到這種情況,入戶率低會(huì)導(dǎo)致燃?xì)夤緦τ脩魬魞?nèi)燃?xì)夤艿朗褂们闆r掌握不足,用戶對已經(jīng)存在的安全隱患不能及時(shí)整改,發(fā)生安全事故的概率也大大提高。
四、住宅小區(qū)天然氣發(fā)展方向
加快天然氣管道敷設(shè)步伐,盡快將燃?xì)夤艿姥由斓狡h(yuǎn)城鎮(zhèn),甚至是農(nóng)村,擴(kuò)大燃?xì)夤艿栏采w面積,為更多的地方送去天然氣,盡快將燃?xì)夤艿姥由熘潦褂肔NG瓶組站供氣的住宅小區(qū)。
加大對“城中村”等舊樓燃?xì)夤艿兰友b的投入力度,盡快使城市中的居民用戶用上天然氣,改善居民生活質(zhì)量,改善城市環(huán)境。老舊燃?xì)夤艿腊l(fā)生泄漏的概率更大,城市中的人口較為集中,一旦發(fā)生燃?xì)夤艿佬孤┑仁鹿试斐傻奈:σ哺螅瑢吓f燃?xì)夤艿赖倪w改已經(jīng)破不容緩。
為了更好的服務(wù)居民,減少人力物力的投入,燃?xì)夤緫?yīng)當(dāng)大力推進(jìn)居民用戶燃?xì)獗砀鼡Q進(jìn)程,將普通膜式燃?xì)獗砀鼡Q為無線遠(yuǎn)傳膜式表,如此當(dāng)可解決抄表入戶率低的問題。
對于較早安裝燃?xì)夤艿赖淖≌^(qū)應(yīng)該縮短安檢周期,防范于未然。吸引更多的用戶添加燃?xì)夤疚⑿殴娞枺ㄟ^網(wǎng)絡(luò)宣傳天然氣安全使用知識,提高居民用戶的安全意識,引導(dǎo)用戶自查天然氣使用安全隱患。并在微信或者其他平臺上設(shè)置用戶安全檢查或整改申請服務(wù),使用戶能主動(dòng)預(yù)約上門安檢,可提高安全檢查效率。
小區(qū)住宅調(diào)研報(bào)告 篇6
【摘要】居住小區(qū)綠化在城市生態(tài)系統(tǒng)中起著極其重要的作用,已受到了人們的普遍重視。本文介紹了居住小區(qū)綠化的作用和現(xiàn)狀,并對其植物配置及植物多樣性方面提出了相應(yīng)的建議。
【關(guān)鍵詞】居住小區(qū),園林綠化,景觀設(shè)計(jì),植物多樣性居住小區(qū)是指城市主要道路所包圍的獨(dú)立生活居住地段。近年來,隨著房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的蓬勃興起,人們環(huán)保意識的日益增強(qiáng)和對生活環(huán)境要求的不斷提高,在選擇住房的過程中,人們開始強(qiáng)調(diào)景觀環(huán)境方面的條件。這種現(xiàn)代生態(tài)居住觀,給小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)注入了新的內(nèi)容,同時(shí)也為居住小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)提出了更高的要求。居住小區(qū)的綜合環(huán)境在人們心中越來越占主導(dǎo)地位,而居住小區(qū)綠地是綜合環(huán)境中重要的組成部分。隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,住宅建設(shè)逐步走向商品化的軌道,人們對居住環(huán)境的要求也會(huì)越來越高,也給建筑師、規(guī)劃師們提出了更新的課題。本文就目前居住小區(qū)綠化現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢以及綠地樹種選擇和植物配置加以分析,以期為居住小區(qū)綠化設(shè)計(jì)提供新的思路。
一、目前居住小區(qū)園林綠化的現(xiàn)狀居住小區(qū)綠化是對自然生態(tài)系統(tǒng)的恢復(fù)
有的綠化部門或投資者未能對居住小區(qū)原有的立地條件進(jìn)行調(diào)查,實(shí)地勘察、分析,對所選用植物本身的生長規(guī)律和對環(huán)境條件的要求未作細(xì)致的考慮,就盲目地進(jìn)行綠地規(guī)劃設(shè)計(jì),或照抄照搬,或是設(shè)計(jì)者、投資者的愛好,認(rèn)為只要種上草,栽上樹,綠化的目的就達(dá)到了。例如模仿頻率很高的“法國規(guī)整式”,在許多居住小區(qū)中都可以看到,整齊的綠化成為建筑的花邊,其作用僅僅是為居住小區(qū)“涂脂抹粉”。人們看不到小區(qū)的整體空間景觀,看到的只是零碎的片段。因?yàn)樵诟呙芏鹊木幼⌒^(qū)中,景觀設(shè)計(jì)沒有被首先完整地提出,只是樓與樓夾縫之間的環(huán)境美化。
二、現(xiàn)代居住小區(qū)植物景觀設(shè)計(jì)原則
1、營造人工生態(tài)植物群落。隨著生態(tài)園林的發(fā)展,以生態(tài)學(xué)原理(如互惠共生、化學(xué)互感、生態(tài)位、物種多樣性和競爭等作用)為指導(dǎo)來建設(shè)一個(gè)人類、動(dòng)物、植物和諧共生、良性的生態(tài)環(huán)境成為我們追求的目標(biāo)。居住小區(qū)的綠化是對自然系統(tǒng)的恢復(fù),將居住區(qū)建設(shè)成為生態(tài)小區(qū)是目前園林工作者對其進(jìn)行綠地規(guī)劃的理論前提,堅(jiān)持以生態(tài)平衡為主導(dǎo),利用不同物種在空間、時(shí)間、營養(yǎng)等方向進(jìn)行合理配置植物,把大自然引進(jìn)人們生活,真正達(dá)到人與自然生態(tài)系統(tǒng)的融合和相互協(xié)調(diào),最大限度滿足人們對環(huán)境的生態(tài)要求。在居住區(qū)綠化中必需借鑒城市綠地中植物的豐富搭配類型,如喬木—草本型、灌木—草本型、喬木—灌木—草本型、喬木—灌木型、藤本型等。在實(shí)際應(yīng)用中因地制宜根據(jù)不同居住區(qū)綠地服務(wù)對象的需求和應(yīng)達(dá)到的功能要求進(jìn)行植物設(shè)計(jì),例如棚架下采用藤本植物遮蔭;活動(dòng)現(xiàn)代居住區(qū)采用高大喬木遮蔭;以觀賞為主的綠地可采用灌木—草本型或喬灌草搭配型;觀賞結(jié)合散步游覽的綠地可采用喬木—草本型的植物配置方式。
2、植物造景要有良好的景觀效果。人是居住區(qū)的主體,居住區(qū)的一切都是圍繞著人的需求而進(jìn)行建設(shè)、變化的,不斷趨于文明和理性的社會(huì)越來越關(guān)注人的需求和健康,植物造景要適合居民的需求,也必需不斷地向更為人性化的方向發(fā)展。植物造景和人的需求完美結(jié)合是植物造景的最高境界,強(qiáng)調(diào)人性化居住小區(qū)的植物造景要特別強(qiáng)調(diào)根據(jù)不同植物的干、形、葉、色、花、果等觀賞元素特點(diǎn)進(jìn)行花色、花期、花葉、樹型的搭配,根據(jù)地域特色結(jié)合季相變化對植物進(jìn)行合理配置。良好的居住區(qū)綠地應(yīng)該形成三季有花、四季有綠的配置效果,創(chuàng)造出優(yōu)美、長效的花卉風(fēng)景,最終達(dá)到人與自然的和諧。
3、植物造景過程中植物配置的形式。居住區(qū)綠地植物造景中植物配置應(yīng)適應(yīng)綠化的功能要求,適應(yīng)所在地區(qū)的氣候、土壤條件和自然植被分布特點(diǎn),選擇抗病蟲害強(qiáng)、易養(yǎng)護(hù)管理的植物,體現(xiàn)良好的生態(tài)環(huán)境和地域特點(diǎn)。要充分發(fā)揮植物的各種功能和觀賞特點(diǎn),合理配置,常綠與落葉、速生與慢生相結(jié)合,構(gòu)成多層次的復(fù)合生態(tài)結(jié)構(gòu),達(dá)到人工配置的植物群落自然和諧。植物品種的選擇要在統(tǒng)一的基調(diào)上力求豐富多樣,要注重種植位置的選擇,以免影響室內(nèi)的采光通風(fēng)和其他設(shè)施的管理維護(hù)。
三、居住小區(qū)中植物的.選擇
1、居住小區(qū)中植物的具體選擇方案。小區(qū)內(nèi)道路分連接各小區(qū)分區(qū)之間的主干道和連接小區(qū)宅前道路的支干道、小道。樹木配置以規(guī)則式、行列式為宜,在不影響采光的情況下,宜配植以造形優(yōu)美,有季相變化的落葉喬木,如垂柳、欒樹等,以遮擋東西向的太陽輻射,在夏日為行人提供綠蔭,喬木以下配植剪形花灌木,如紅檵木球、海桐球、水蠟球、榆葉梅球等,適當(dāng)點(diǎn)綴幾組常綠樹,如檜柏球、千頭柏,使道路兩旁春季有花、夏季蔭濃、冬季有綠,以形成不同的植物景觀,增加綠色空間層次。但小區(qū)內(nèi)各條干道綠化樹種不宜雷同,每條路都應(yīng)以植物形成自己的特色。
2、居住小區(qū)中綠化植物配置原則。
、胖参锱渲靡獙哟畏置鳌⒆⒅厣珘K。在居住小區(qū)中進(jìn)行配置時(shí),也應(yīng)該注重其層次的搭配。用喬灌、地被等混合配置出高、中、低、地被層四個(gè)層次,再進(jìn)行空間的分割與聯(lián)系,通過各個(gè)層次,使空間更具自然的節(jié)奏。
、萍竟(jié)性觀花觀葉植物相搭配。 “意春早臨花爭艷,夏季濃蔭好乘涼,秋季多變看葉果,冬季蒼翠不蕭條!边@首詩道出了季節(jié)變化及對小區(qū)設(shè)計(jì)的最直接要求;應(yīng)保持三季有花,四季常綠。
、且圆荼净ɑ軓洷荒颈局蛔。雖然草木花卉在管理中比較煩瑣,但是相對來說更易于成為造景要素。在組合時(shí)必須考慮到小區(qū)中植物的色澤、花型、形狀和高度、植物壽命、生態(tài)長勢等方面,使之互相協(xié)調(diào)。
住宅小區(qū)的園林綠化設(shè)計(jì)要在合理運(yùn)用植物、園林小品、園路和鋪裝等前提下,強(qiáng)調(diào)園林景觀與生活、文化的緊密連接,在空間組織上達(dá)到一步一景,景隨步移的效果;注重地方特色和民族風(fēng)格,提倡多元化,不要盲目效仿;同時(shí)兼?zhèn)溆^賞性和實(shí)用性,在綠地系統(tǒng)中形成開放性格局,布置文化娛樂設(shè)施,使休閑、運(yùn)動(dòng)、交流等人性化的空間與設(shè)施融合在園林景觀中,營造有利于發(fā)展人際關(guān)系的公共空間。在人與自然相互依存的條件下,開拓人與自然充分親近的游憩生活境域,使久居鬧市的居民獲得重返自然的身心享受,這是人們共同追求的理想,也是實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的必然要求。
小區(qū)住宅調(diào)研報(bào)告 篇7
一、地理位置:盛世美域,位于青島城陽區(qū)正陽路與鐵騎山路交會(huì)處,東南方向?yàn)閸魃接嗝}——鐵騎山,空氣清新,自然景觀優(yōu)美。小區(qū)由高層全景公寓、寬景洋房、庭院洋房組成。項(xiàng)目周邊近臨青銀高速、王沙路及308國道、流亭機(jī)場,半小時(shí)車程即可到達(dá)市區(qū)中心,交通便捷。公交線路相對方便。周圍教育環(huán)境也挺好,附近有城陽十中、惜福鎮(zhèn)小學(xué)、青島理工大學(xué)琴島學(xué)院。醫(yī)療環(huán)境有惜福鎮(zhèn)醫(yī)院。商業(yè)環(huán)境,中行、農(nóng)行、郵政、移動(dòng)、聯(lián)通營業(yè)廳遍布周邊,相鄰不遠(yuǎn)處盛世景園會(huì)所和商業(yè)街、惜福鎮(zhèn)商業(yè)街,利客來大超市。生活相當(dāng)便利。旁邊有盛世景園會(huì)所,花園假日酒店,四條社區(qū)巴士,兩條往返香港中路,兩條往返臺東商圈,小區(qū)的業(yè)主可享受專車接送的服務(wù),避免了擠公交車的辛苦,對于生活在郊區(qū)卻在市里上班的人,這是很人性化的服務(wù)。
二、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和建筑布局居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu),是根據(jù)居住區(qū)的功能要求綜合地解決住宅與公共服務(wù)設(shè)施是根據(jù)居住區(qū)的功能要求綜合地解決住宅與公共服務(wù)設(shè)施、道路、公共綠地是根據(jù)居住區(qū)的功能要求綜合地解決住宅與公共服務(wù)設(shè)施等相互關(guān)系而采取的組織方式。居住區(qū)作為城市的一個(gè)有機(jī)組成部分,應(yīng)有其合理的規(guī)模和建筑布局應(yīng)有其合理的規(guī)模和建筑布局。為了適應(yīng)各個(gè)階層的人群消費(fèi)水平和需求,兩個(gè)居住區(qū)都是由低層、多層為了適應(yīng)各個(gè)階層的人群消費(fèi)水平和需求多層、小高層、公寓等形式多樣的建筑組合而成公寓等形式多樣的建筑組合而成。盛世美域:高層全景公寓:高層全景公寓共6棟,樓層高度為14—18層,采用圍合布局,互不遮擋,樓間距高達(dá)1:1,確保了最佳的采光、觀景效果。尤其是入戶花園的設(shè)計(jì)尤其是入戶花園的設(shè)計(jì),在青島是獨(dú)一無二的。
三、盛世美域沿街底層并沒有布置商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),盛世美域沿街底層并沒有布置商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。其實(shí)這也與居住區(qū)所在地是郊區(qū)有很大關(guān)系,周邊并沒有很大的消費(fèi)人群實(shí)這也與居住區(qū)所在地是郊區(qū)有很大關(guān)系周邊并沒有很大的消費(fèi)人群,而且已有的消費(fèi)市場已基本飽和,因此,若在此底層建筑商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)必定而且已有的消費(fèi)市場已基本飽和若在此底層建筑商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)必定是無人問津,實(shí)在是明智之舉。
四、環(huán)境配套設(shè)施及景觀設(shè)計(jì)
小區(qū)康樂設(shè)施設(shè)置都較為合理,服務(wù)的半徑也在合理范圍之內(nèi),并且在兒童玩耍區(qū)采用質(zhì)地軟的鋪地,踩上去很舒服,處處透著人性化。景觀是城市園林景觀中的重要組成部分,居住區(qū)景觀設(shè)計(jì)是指住宅建筑外環(huán)境景觀設(shè)計(jì),由物質(zhì)元素和精神元素構(gòu)成。居住區(qū)的優(yōu)美景觀環(huán)境,不僅直接提高人們的居住生活質(zhì)量,還能消除都市的喧囂,松弛神經(jīng)安撫情緒,從而有利于居住者的身心健康,進(jìn)而從整體上可提高城市環(huán)境的景觀質(zhì)量。為了充分取得景觀效果,景觀上除保留原規(guī)劃中湖岸線的規(guī)劃思想,將景觀設(shè)計(jì)為早晚休閑、運(yùn)動(dòng)的親水公園,同時(shí)賦予這個(gè)公園小區(qū)公共活動(dòng)場所的功能。小區(qū)內(nèi)部的水系呈點(diǎn)線面結(jié)合的布置模式,豐富景觀資源,提升景觀價(jià)值,并均衡整個(gè)小區(qū)的景觀特征。各種精致的環(huán)境小品隨處可見,環(huán)境相當(dāng)?shù)拟恕?/p>
五、一些想法和建議。在調(diào)研過居住小區(qū)之后,自己也產(chǎn)生了一些想法。
1、盛世美域的環(huán)境的確是挺不錯(cuò)的,但是總是有一種特殊的感覺,換句話說沒有那種很自然的感覺,人工雕琢太多,雖是很精致我卻感覺親和力不太好。當(dāng)然這也是現(xiàn)在很多景觀設(shè)計(jì)所存在的問題,花費(fèi)了大量的資金卻沒有收最理想的效果。另外,在進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)時(shí),應(yīng)使建筑和景觀能融化在居住區(qū)整體設(shè)計(jì)之中。建筑風(fēng)格是景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格的基礎(chǔ),景觀設(shè)計(jì)的風(fēng)格趨向必須考慮建筑的特色,因此應(yīng)將居住區(qū)的景觀設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)有機(jī)結(jié)合在一起,才能展現(xiàn)居住區(qū)整體的持久魅力。
2、這點(diǎn)在前面也提到了一些,沿街商鋪的設(shè)置一定是要根據(jù)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)人群和消費(fèi)市場來做決定,并不是適合于每個(gè)地域。此外還要有一定的對該地區(qū)發(fā)展前景的預(yù)見性。這樣可以在一定程度上避免未來不很長時(shí)間內(nèi)該地區(qū)消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化而帶來的不能適應(yīng)的損失。應(yīng)該結(jié)合該區(qū)域市民的消費(fèi)檔次、消費(fèi)需求和生活習(xí)慣,對商鋪進(jìn)行精心規(guī)劃。當(dāng)然,由于我們所調(diào)研的小區(qū)不在市區(qū),所以必須要慎重考慮,而在市區(qū)的話就應(yīng)另當(dāng)別論。
六、居住區(qū)的發(fā)展趨勢
1、隨著社會(huì)的發(fā)展,生活結(jié)構(gòu)的變化,沿街商鋪已成為小區(qū)設(shè)計(jì)中不可或缺的一部分,一個(gè)街區(qū)的商業(yè)輻射力和吸引力首先決定于其在街區(qū)的地段價(jià)值,商鋪的價(jià)值最終落實(shí)于一個(gè)區(qū)域消費(fèi)群體的有效需求上。商鋪投資是一個(gè)長期過程,它不會(huì)因房齡增長而降低投資價(jià)值。恰恰相反,因其核心地段不可復(fù)制的稀有性,將隨著生活圈和商圈的`發(fā)展成熟而不斷升值。因此在有消費(fèi)實(shí)力的地區(qū)開設(shè)沿街商鋪是大勢所趨。不僅可帶來豐厚商業(yè)利潤,而且可解決沿街噪聲的嘈雜問題,當(dāng)然也可能帶來其他的新問題,但總之在利益下,已成為一種不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。
2、目前全球都在關(guān)注一個(gè)問題就是生態(tài)、低碳節(jié)能,同樣的,小區(qū)在其中扮演很重要的角色,整個(gè)的生態(tài)環(huán)境循環(huán)可以形成小區(qū)內(nèi)的小氣候。因此建設(shè)生態(tài)小區(qū),已成為居住區(qū)發(fā)展的主要趨勢。并且是利于民生的一項(xiàng)課題。
3、在生態(tài)化小區(qū)中景觀又是其中的主導(dǎo)因素。目前,崇尚中國文化歷史及地方區(qū)域特色,已成為居住區(qū)景觀設(shè)計(jì)的發(fā)展趨勢之一。如今,隨著歷史文化的不斷升溫和地域特色,居住區(qū)景觀設(shè)計(jì)不僅開始朝著兼具歷史感和時(shí)尚感的純正的中國風(fēng)格發(fā)展,而且還充分利用居住區(qū)內(nèi)的地形地貌特點(diǎn),塑造富有創(chuàng)意和個(gè)性的景觀空間。開始強(qiáng)調(diào)環(huán)境景觀的“植物布局+水景點(diǎn)綴”近年來,國家提出節(jié)能節(jié)水等計(jì)劃,且部分城市的水費(fèi)也在逐年上漲,因此在居住區(qū)景觀設(shè)計(jì)時(shí),開發(fā)商和景觀設(shè)計(jì)師們不再把水景多少作為環(huán)境景觀設(shè)計(jì)的目標(biāo),在設(shè)計(jì)上變?yōu)椤耙跃G化為主,水景點(diǎn)綴為輔”,即植物布局與點(diǎn)綴性水景并舉,則成為現(xiàn)代樓盤造景的新風(fēng)尚。
4、居住區(qū)發(fā)展逆城市化現(xiàn)象。郊區(qū)居住區(qū)具有市中心區(qū)樓盤所不具備的優(yōu)勢。郊區(qū)環(huán)境無論是在環(huán)境質(zhì)量還是在空間視野景觀等方面,與市區(qū)樓盤的環(huán)境相比,均具有較大的優(yōu)勢。就目前情況下看,城市中心區(qū)樓盤與郊區(qū)樓盤在售價(jià)上仍存在著較大的差價(jià)。對于中國大城市的居民來說,商品房和私家車是兩個(gè)最大的夢想,同樣一筆錢,在郊區(qū),一個(gè)夢想變成了兩個(gè)夢想。因此郊區(qū)開發(fā)已成為一大趨勢。
小區(qū)住宅調(diào)研報(bào)告 篇8
xx城位于大學(xué)東路與豐州路交接處,總建筑面積超過百萬平米,其中一區(qū),二區(qū)、三區(qū)以多層住宅為主,四、五、六、七、九、十以高層住宅為主,六區(qū)為聯(lián)排式住宅和別墅。巨海新城是呼市地區(qū)規(guī)模較大的一塊開發(fā)用地,地理位置好,交通便捷,外部環(huán)境十分優(yōu)越,居住區(qū)內(nèi)道路通暢,配套設(shè)施相當(dāng)完善。本次調(diào)研的項(xiàng)目為巨海新區(qū)中的第五區(qū)。巨海五區(qū)整體環(huán)境優(yōu)越,交通便利,布局合理,位于新建東街和豐州路交接處,對面為巨海十區(qū),南面為巨海六區(qū),小區(qū)是一個(gè)高質(zhì)量、高品位、富有魅力的居住小區(qū),戶戶朝陽,通風(fēng)采光良好,房間布置合理,面積利用充分的優(yōu)化小區(qū)。
一、總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)
1、結(jié)構(gòu)布局
整個(gè)小區(qū)由12幢高層板式塔樓組成,西側(cè)有六幢板樓沿豐州路平行布置,東側(cè)另外六幢與二區(qū)多層住宅相接,小區(qū)為了營造一安靜祥和、舒適的環(huán)境,設(shè)計(jì)成純住宅小區(qū),周邊沒有底層商業(yè)及商鋪,而是在整個(gè)巨海居住區(qū)內(nèi)集中考慮商業(yè)位置,集中布置,在小區(qū)中部設(shè)置了小區(qū)的會(huì)所,會(huì)所內(nèi)設(shè)施齊全,健身、娛樂、交流均可以較好進(jìn)行,南入口處為小區(qū)的幼兒園,目前已有鼎奇幼兒園入住,相關(guān)配套設(shè)施十分完善。
2、道路結(jié)構(gòu)與交通系統(tǒng)
小區(qū)兩個(gè)出入口分別開于豐州路,和新建東街。居民主要從西進(jìn)入時(shí),會(huì)體會(huì)到中心綠地及路兩側(cè)的景觀。小區(qū)主干道以簡潔、自然的形式將小區(qū)整體貫通,并利于組團(tuán)級中心區(qū)的均衡劃分,小區(qū)次級道路則考慮到人車分流,在小區(qū)建筑外環(huán)設(shè)計(jì)道路環(huán)線,盡量減少進(jìn)入中心組團(tuán)的車輛,小區(qū)主干道7m寬,兩側(cè)均有1.5米人行道,小區(qū)次級道路均為3m寬。隨著生活水平的提高,私家車的數(shù)量也在增多,小區(qū)設(shè)置停車場已經(jīng)是必不可少,五區(qū)設(shè)置了地下和地上兩種停車場,地下停車通過四個(gè)地下入口到達(dá)停車場,采用了人車分流的流線設(shè)置,避免了人車的混亂擁擠,地下車位井然排列,起到很好的停車效果。地上停車沒有地下那么正規(guī),調(diào)查中發(fā)現(xiàn)許多車輛亂停亂放,但比較好的一點(diǎn)是,地上也有明顯的車輛禁入的欄桿,很好的隔離了車輛。
3、綠化系統(tǒng)
巨海五區(qū)的綠化系統(tǒng)是由點(diǎn)、線、面統(tǒng)一構(gòu)成的。首先是以中心綠地為面,將人文景觀(水池、廣場、休憩亭廊、各種植物、樹種組合)有機(jī)結(jié)合。形成具有鮮明風(fēng)格的中心區(qū)綠化并確定了小區(qū)的整體風(fēng)格和基調(diào)。其次,以院落及組團(tuán)之間的相互關(guān)聯(lián)不分的綠化作為視覺綠化線。最會(huì)是每個(gè)院落均有綠化和亭閣座為綠化點(diǎn)。小區(qū)內(nèi)植被豐富,草皮波瀾起伏,凹凸不平,景觀小路蜿蜒曲折,地面鋪裝層次多樣,每幢樓前均圍合出小院。
4、景觀設(shè)計(jì)
利用小區(qū)內(nèi)建筑布置的形式營造小區(qū)中心的主景觀軸,主景觀軸結(jié)合休閑廣場,亭,及硬質(zhì)鋪地、綠化形成界面豐富而連貫的景觀帶。植物類型的.選用以鄉(xiāng)土特色樹種為主,采取喬、灌、草結(jié)合。常綠、落葉相結(jié)合的搭配。
二、住宅設(shè)計(jì)問題
本規(guī)劃為不同層次的用戶提供了4中以上的戶型,呼市地處西北嚴(yán)寒地區(qū),氣候特點(diǎn)夏熱冬冷,調(diào)研過程發(fā)現(xiàn)住宅均為南北向,平均進(jìn)深大于30米,個(gè)房間均有自然采光,戶內(nèi)自然通風(fēng)較好,每戶至少一臥室朝南。
戶型有三室兩廳、兩室兩廳、兩室一廳等。入戶空間利用樓電梯的剩余空間設(shè)計(jì)成儲(chǔ)藏室,以便用戶出入時(shí)放置鞋帽用具。起居室與過渡空間緊密相連,擁有較完整的墻面,以利于住戶家庭安裝視聽裝置及現(xiàn)代化家具,起居室有一個(gè)大陽光室,可以滿足北方地區(qū)冬天寒冷時(shí)隔各種活動(dòng)需求。廚房設(shè)計(jì)模數(shù)化,為安裝成套廚房家具提供了條件,在跟住戶交流過程中發(fā)現(xiàn),由于水電設(shè)計(jì)不夠精細(xì)化導(dǎo)致裝修過程中改水電地方多,并且插座、電箱設(shè)計(jì)位置還需多加考慮。住宅衛(wèi)生間去不做到分室布置,洗衣機(jī)位置固定以便使用,部分衛(wèi)生間為機(jī)械通風(fēng),間接采光。
住宅建筑采用現(xiàn)代風(fēng)格的建筑形式,實(shí)墻較低的陽光室、大的南向飄窗,以及轉(zhuǎn)角飄窗等擴(kuò)大視野,北向較小的開窗,符合呼市地區(qū)的氣候特點(diǎn)。以簡潔的立面造型創(chuàng)造具有濃厚生活氣息、高雅文化環(huán)境的空間,建筑外墻運(yùn)用中灰色與米黃色兩種配色。北方寒冷地區(qū)采用暖色系可以更好吸收太陽光,而灰色主墻面能更好應(yīng)對北方風(fēng)沙大的特點(diǎn),墻面不容易顯臟。外飾面材料以噴涂涂料,石材,和面磚相結(jié)合的裝飾。外墻粘貼擠塑聚苯板保溫材料,外貼面磚,由于保溫材料外貼面磚容易掉磚,時(shí)有掉落磚的事故發(fā)生,故面磚粘貼技術(shù)非常關(guān)鍵。五區(qū)建成一年多,目前為止磚面情況良好。每戶均考慮了空調(diào)室外機(jī)的掛位,所以整體建筑風(fēng)格統(tǒng)一,不會(huì)雜亂。落水管采用內(nèi)排水的方式,外墻干凈整潔。
三、公建配套
五區(qū)沒有布置商業(yè)裙房,打造純住宅的設(shè)計(jì)理念,小區(qū)內(nèi)部設(shè)計(jì)了12班幼兒園,其他如變電站、垃圾站、煤氣調(diào)壓站、換熱站等均布置在小區(qū)內(nèi)。其他公建諸如物業(yè)管理等在其他區(qū)內(nèi)集中考慮設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)在住宅入口處設(shè)計(jì)了無障礙坡道,但缺乏無障礙標(biāo)志。小區(qū)內(nèi)道路也沒有設(shè)置盲道,及緣石坡道等。
經(jīng)過此次調(diào)研學(xué)習(xí)到了不少知識,同時(shí)也發(fā)現(xiàn)了一些問題。首先是高密度社區(qū)越來越多,土地緊張,為了節(jié)地只能盡量蓋高層,這就需要解決好諸多問題,日照采光、高層消防、給排水等等。五區(qū)內(nèi)部分戶型采光不足,其他情況良好。其次,小區(qū)停車沒有做到完全的人車分流,不過這也與車輛多相矛盾,是需要深入研究才能更好處理的。再次,五區(qū)高層間距大,能夠留有更多的地方布置景觀綠化,所以小區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美,綠化充足。相關(guān)配套諸如健身、運(yùn)動(dòng)、活動(dòng)的場所較多。由于小區(qū)新建成,入住戶數(shù)不多,許多問題還沒有暴露出來,需要日后跟蹤隨訪才能夠更全面的了解。
總之通過此次調(diào)研對高層居住小區(qū)有了更加深刻的了解,為以后小區(qū)規(guī)劃及高層住宅設(shè)計(jì)提供更多的實(shí)際案例經(jīng)驗(yàn)。
小區(qū)住宅調(diào)研報(bào)告 篇9
調(diào)研小組成員:
待調(diào)研的小區(qū):
1、天慶萊茵小鎮(zhèn)(蘭州市城關(guān)區(qū)南濱河?xùn)|路,北面灘新村北側(cè))。
2、鴻運(yùn)潤園(蘭州城關(guān)區(qū)雁灘黃河大橋向東800米)。
調(diào)研時(shí)間:2月25日(周六)。
調(diào)研方法:查相關(guān)數(shù)據(jù)、實(shí)地調(diào)研、詢問住戶和地產(chǎn)公司物業(yè)公司的工作人員、拍照分析。
鴻運(yùn)潤園調(diào)研成果:
1、小區(qū)周邊情況:
鴻運(yùn)潤園位于蘭州市城關(guān)區(qū)雁灘,小區(qū)三面臨街,被北側(cè)的雁北路、東側(cè)的雁園路以及南側(cè)的南濱河?xùn)|路所環(huán)繞。小區(qū)的位置就目前來看稍嫌偏僻,但若從發(fā)展的角度看,小區(qū)位于城關(guān)區(qū),離市中心比較近,而且附近有亞太國際公館、新港城、萊茵小鎮(zhèn)等7個(gè)住宅小區(qū),幾個(gè)小區(qū)往往只隔了一條馬路。小區(qū)附近交通并不十分便利,離小區(qū)最近的公交車站有100多米,倘若附近的小區(qū)全部建成并交付使用,交通會(huì)明顯不夠便利。小區(qū)附近的餐館和銀行各有8家,基本可以滿足住戶的需求。小區(qū)附近最大的購物中心在距小區(qū)7、8站路的華孚泰大潤發(fā),但相比小區(qū)附近道路順利的交通狀況,去大潤發(fā)這條南北向的路明顯擁堵,而且,像醫(yī)院和學(xué)校這些基礎(chǔ)設(shè)施也都集中在大潤發(fā)這一區(qū)域。就目前而言,小區(qū)住戶可以選擇大潤發(fā)和雁灘商場滿足購物需求,但售樓處的小姐介紹,說未來會(huì)在小區(qū)附近,也就是雁北路和雁園路設(shè)置大型超市,可進(jìn)一步滿足住戶的需求。因此:
、、小區(qū)周邊交通并不十分便利,但小區(qū)車輛保有量很高。
、凇⑿^(qū)周邊有7家住宅小區(qū),因此周邊建筑密度較高。
、、小區(qū)附近教育、商業(yè)、娛樂等設(shè)施分布較少,但已在規(guī)劃改善中。
2、小區(qū)主要信息:
、佟⒖傉嫉孛娣e約558畝,其中建設(shè)用地416畝,規(guī)劃容積率為2.0,建筑密度約25%,綠化率為51.6%,總戶數(shù)為3500,總建筑面積約60萬平方米。計(jì)劃分兩期開發(fā),一期工程約30萬平方米已基本建成交付使用。
、、小區(qū)樓層狀況:18層、14層、12層,69幢板式小高層、板式高層樓群和多層住宅。
③、項(xiàng)目特色:花園洋房,科技住宅。
3、小區(qū)面向的主要人群:
由于該小區(qū)處于市區(qū)優(yōu)越地段,建筑施工投入成本較高,因此業(yè)主一般都是來自蘭州及周邊各地有較強(qiáng)購買能力的各行業(yè)精英人群,有些人并不是為了居住的需要而是把自己的閑錢拿來投資房產(chǎn)甚至有不少在該小區(qū)購買了不止一套房產(chǎn)的住戶。
4、小區(qū)停車場設(shè)置:
小區(qū)為了充分滿足住戶的停車需要,設(shè)置了地上和地下停車位,但是由于小區(qū)車輛保有率較高,小區(qū)停車位還是明顯不足。
小區(qū)停車場分為地下停車場和地上停車位,地下停車場只售不租,每個(gè)車位18萬元。地上停車位有1000個(gè),租價(jià)為180元/月。
5、附屬設(shè)施:
中小學(xué):小區(qū)配有小學(xué),華僑學(xué)校、宋家灘小學(xué)、雁灘中學(xué)幼兒園:小區(qū)內(nèi)的哥大雙語藝術(shù)幼兒園
綜合商場:蘭新超市、雁灘商貿(mào)城、蘭州舊貨市場、蘭州圖書批發(fā)市場郵局:宋家灘郵局
銀行:中國銀行、招商銀行、工商銀行小區(qū)內(nèi)設(shè)網(wǎng)球場、會(huì)所小區(qū)室外健身設(shè)施5處設(shè)施使用情況:
①小區(qū)配有的小學(xué)和幼兒園正在招商,還未投入使用。
、谛^(qū)內(nèi)部并沒有設(shè)置較大醫(yī)療機(jī)構(gòu)但附近有黃河醫(yī)院、骨傷科醫(yī)院、省人民醫(yī)院、蘭大一院可以滿足住戶需求。
③小區(qū)會(huì)所內(nèi)的健身房和西餐廳等設(shè)施使用率不高,原因是小區(qū)內(nèi)部已建設(shè)有戶外健身設(shè)施,已經(jīng)可以滿足健身需求,且考慮經(jīng)濟(jì)原因并沒有很多人再去會(huì)所消費(fèi)。
6、景觀分析:
、傩^(qū)內(nèi)400多米長的中軸景觀包括綠化和水系,貫穿小區(qū)南北,與各座樓之間的綠化帶及景觀小品構(gòu)成一個(gè)整體小區(qū)內(nèi)不乏高大的樹木、花草、灌木,并鋪設(shè)大量綠地。樓與樓之間的綠化景觀元素豐富,變化較多。利用人工造坡,自由分區(qū),利用有色植物如紅葉小檗、金葉女貞、黃楊等或成片草花如紅花酢漿草、地被石竹等,使綠地有一定的色彩變化。立面與平面布局有機(jī)結(jié)合,起伏的微地形、喬灌木、建筑小品、花架等來塑造立面效果。大片綠地利用成片地被,灌木,小、中、大喬木,竹林等來塑造。同時(shí)立面設(shè)計(jì)也考慮到動(dòng)態(tài)透視效果?紤]居民享用綠地的需求,建設(shè)有益身心健康、消除疲勞的保健植物群落,如松林、銀杏林、月季灌叢、丁香樹叢等;充分考慮北側(cè)黃河風(fēng)情線綠地與居住區(qū)中心綠地的融合。利用植物群落生態(tài)系統(tǒng)的循環(huán)和再生功能,維護(hù)小區(qū)生態(tài)平衡。在樹種的搭配上,既考慮到滿足生物學(xué)特性,又考慮到綠化景觀效果,使綠化與美化相結(jié)合,樹立植物造景的觀念,創(chuàng)造安靜和優(yōu)美的人居環(huán)境,做到一年四季都有良好的景觀效果。
、谛^(qū)外部規(guī)劃了濕地公園,位于住宅區(qū)北側(cè)黃河風(fēng)情線。景觀豐富,健身設(shè)施齊全,進(jìn)一步滿足了住戶的需求。
7、規(guī)劃分區(qū):
小區(qū)面積較大,分為三個(gè)片區(qū),中軸線以西是A區(qū),中軸線以東的南半部分是片區(qū)北半部分是C區(qū),小區(qū)內(nèi)部交通聯(lián)系了各個(gè)分區(qū)。
A區(qū)和C區(qū)大多為12層、14層的高層住宅,考慮到采光需要,將不同層高不同形式的樓按特定角度穿插放置;
B區(qū)是層高較低的高檔多層住宅,開發(fā)商稱之為花園洋房,此處擁有該樓盤內(nèi)最好的采光條件且離道路有一定距離,不會(huì)受到馬路上的噪聲干擾;小區(qū)最北側(cè)為六幢18層的高層住宅;室外健身娛等設(shè)施均勻地分布于小區(qū)各部分,兩座會(huì)所設(shè)置在小區(qū)中軸線兩端,盡可能方便住戶使用。
8、建筑單體設(shè)計(jì)分析:
建筑物的立面具有現(xiàn)代氣息,高層、小高層住宅以暖色為主基調(diào),頂部通過建筑物或單元之間的高低錯(cuò)落,懸挑構(gòu)件穿插及窗口變化營造空間的動(dòng)感,在建筑上形成了斑駁的'落影;中部簡潔明快,充滿韻律感,利用陽臺、窗戶的凸凹和材料質(zhì)感的變化,使立面產(chǎn)生強(qiáng)烈的虛實(shí)對比及陰影效果;底部顏色較深造型穩(wěn)重大方。
建筑均為短單元純板式結(jié)構(gòu),全部為南北朝向,面寬大,進(jìn)深小,易形成室內(nèi)空氣對流;每戶均保證兩個(gè)以上居住空間朝南。每戶均設(shè)計(jì)有飄窗、角窗、落地窗增加了采光面積,并且使光影變化豐富;廚房、衛(wèi)生間符合現(xiàn)代居住生活趨勢,小區(qū)住宅的客、臥、櫥、衛(wèi)以及樓梯間有窗(A5號樓個(gè)別衛(wèi)生間無窗),實(shí)現(xiàn)自然采光通風(fēng)。小區(qū)高層、小高層住宅從95至208平方米十余種戶型,實(shí)現(xiàn)了動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)、潔污分區(qū),每個(gè)戶型都設(shè)計(jì)有一個(gè)小過廳(或玄關(guān)),避免開門見廳;前后樓之間的視線錯(cuò)位、家庭成員之間臥室、主人衛(wèi)生間與客人衛(wèi)生間的分區(qū)設(shè)置,保證私密性最佳。整個(gè)小區(qū)建筑主色調(diào)為米黃色,各個(gè)建筑單體風(fēng)格統(tǒng)一,均采用簡約素雅的設(shè)計(jì)并且充滿現(xiàn)代氣息。
9、主要戶型分析:
所有戶型均為南北朝向,面寬大,進(jìn)深小,易形成室內(nèi)空氣對流,每戶均保證兩個(gè)以上居住空間朝南。左圖為111平米基本戶型、右圖為174平米下躍式戶型。
10、后勤保障:
①安保:小區(qū)在東南北三個(gè)出入口均設(shè)置保安室,配備嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乃⒖ǔ鋈胂到y(tǒng),并安排一定人數(shù)的保安人員負(fù)責(zé)巡視。保證了小區(qū)及住戶的人身財(cái)產(chǎn)安全。
②衛(wèi)生狀況:小區(qū)物業(yè)安排專職保潔人員定時(shí)打掃衛(wèi)生,并在每個(gè)單元出入口設(shè)置垃圾回收處,保證的衛(wèi)生。
11、總結(jié)及經(jīng)驗(yàn)借鑒:
、僖(guī)劃方面:現(xiàn)代小區(qū)的總體布局、單體空間組合、房屋構(gòu)造、自然能源的利用、節(jié)能措施、綠化系統(tǒng)以及生活服務(wù)的配套設(shè)計(jì),都必須以改善人的生態(tài)環(huán)境、提高生活質(zhì)量為出發(fā)點(diǎn)和目標(biāo)。
②細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)方面:應(yīng)注重綠化布局的層次、風(fēng)格以及與建筑物的相互呼應(yīng);注重不同植物的相互補(bǔ)充、配合;注意發(fā)揮綠化在整個(gè)生態(tài)小區(qū)其他更深層次的作用,比如隔熱、防風(fēng)、防塵、防噪聲、消除毒害物質(zhì)和殺滅細(xì)菌等;甚至從視覺和心理上能消除精神疲勞。
、鄯课輼(gòu)造方面:應(yīng)考慮自然生態(tài)和社會(huì)生態(tài)等多方面的需要,注意節(jié)約能源、注重居住者對自然空間和人際關(guān)系交往的需求。
、苄蓍e健身方面:根據(jù)社區(qū)人群、文化和社會(huì)特點(diǎn)及所存在的健康問題,制定和實(shí)施個(gè)人、社區(qū)的保健計(jì)劃,并對實(shí)施成效作出評價(jià)和改進(jìn)。
小區(qū)住宅調(diào)研報(bào)告 篇10
龍灣小區(qū)調(diào)研:
1。小區(qū)周邊情況:
、。小區(qū)周邊交通便利
②。小區(qū)附近教育、商業(yè)、娛樂等設(shè)施分布較少。
③。小區(qū)附近有著良好的景觀環(huán)境,北側(cè)毗鄰渾河沿岸。東側(cè)有濕地公園,如天然氧吧;向西不遠(yuǎn)有功能及景觀于一體的奧體公園。
2。小區(qū)數(shù)據(jù)概況:
、。占地面積:226000平方米
總建筑面積:566000平方米
開發(fā)周期:20xx—20xx
開工時(shí)間:20xx—3—1
竣工時(shí)間:20xx—12—31
總戶數(shù):450套
②。小區(qū)樓層狀況:32層、25層高層住宅及12層多層住宅。
、邸m(xiàng)目特色:集水岸、濕地、公園,住宅為一體的高舒適度水岸景觀大宅。
3道路分析
周圍是城市次干路和支路,屬于渾南大道分之路,為渾南大道分流,車流量比較少,早晚高峰時(shí)候也不出現(xiàn)堵車,周圍車輛基本以私家車為主,噪音較小。內(nèi)部道路只有一條
雙向單車道,小區(qū)基本以步行為主。
4小區(qū)主要人群:
由于該小區(qū)處于渾南新區(qū)優(yōu)越地段,建筑施工投入成本較高,因此業(yè)主一般都是來自周邊各地有較強(qiáng)購買能力的各行業(yè)精英人群。
5景觀分析:
、僖肓巳跂|方審美情趣和濃厚異域風(fēng)情于一體的泰式園林景觀,以充滿佛教色彩的雕塑、小品、圖騰柱為點(diǎn)綴,東南亞特色亭廊為內(nèi)容,在融和中式園林的虛實(shí)空間中變化多端。滋潤萬物的水是園林的核心線索,不盡相同的園林景觀,被串成了一幅完整的景觀體系,長約400米的景觀大道與濕地公園相連更成為園區(qū)景觀的畫龍點(diǎn)睛之筆。
②小區(qū)外部規(guī)劃了濕地公園,位于住宅區(qū)東側(cè)景觀豐富。小區(qū)北側(cè)為沈陽市渾河南岸濱河公園,有著良好的景觀視線。
6規(guī)劃分區(qū):
小區(qū)以高層建筑為主,內(nèi)部主要特色為融合東南亞園林的異域風(fēng)情,以及泰國南傳佛教建筑的`建筑特色,增大高層之間的樓間距,使園林景觀面積增大,給居住者以良好的景觀體驗(yàn)。
此區(qū)域?yàn)檎麄(gè)小區(qū)內(nèi)部最為重要的園林設(shè)計(jì)區(qū)域,以三個(gè)南傳佛寺建筑外形的休憩空間相連,形成這個(gè)區(qū)域的景觀軸線,左側(cè)的亭子周圍環(huán)繞較大面積的水體,在水內(nèi)鋪裝的映襯下顯得格外富麗堂皇,利用高差變化,使游園者有移步換景之感。
連接各個(gè)景觀組團(tuán)的小路曲折蜿蜒,周圍綠植景觀豐富多樣,同時(shí)考慮了無障礙坡道的設(shè)計(jì),滿足殘疾人參與游園的要求。
7小區(qū)內(nèi)部綠植分析:
沈陽市位于中國東北地區(qū)南部,遼寧省中部,以平原為主,山地丘陵集中在東南部,遼河、渾河、秀水河等途經(jīng)境內(nèi)。屬溫帶半濕潤大陸性氣候,全年氣溫在—20度~30度之間,平均氣溫8。3度,全年降水量500毫米,全年無霜期183天。受季風(fēng)影響,降水集中,溫差較大,四季分明。
8。建筑單體設(shè)計(jì)分析:
建筑物的立面具有現(xiàn)代氣息,高層、小高層住宅以暖灰色為主基調(diào),頂部通過建筑物或單元之間的高低錯(cuò)落,懸挑構(gòu)件穿插及窗口變化營造空間的動(dòng)感,在建筑上形成了斑駁的落影;中部簡潔明快,充滿韻律感,利用陽臺、窗戶的凸凹和材料質(zhì)感的變化,使立面產(chǎn)生強(qiáng)烈的虛實(shí)對比及陰影效果;底部顏色較深造型穩(wěn)重大方。
建筑均為短單元純板式結(jié)構(gòu),全部為南北朝向。有飄窗、角窗、落地窗等開窗形式,增加了采光面積,并且使光影變化豐富。小區(qū)高層、小高層住宅從95至227平方米十余種戶型,實(shí)現(xiàn)了動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)、潔污分區(qū);前后樓之間的視線錯(cuò)位、家庭成員之間臥室、主人衛(wèi)生間與客人衛(wèi)生間的分區(qū)設(shè)置,保證私密性最佳。整個(gè)小區(qū)建筑主色調(diào)為米黃色、暖灰色,各個(gè)建筑單體風(fēng)格統(tǒng)一,均采用簡約素雅的設(shè)計(jì)并且充滿現(xiàn)代氣息。
9。主要戶型分析:
所有戶型均為南北朝向,面寬大,進(jìn)深小,易形成室內(nèi)空氣對流,每戶均保證兩個(gè)以上居住空間朝南。下圖為174平米基本戶型。
10。小區(qū)停車場設(shè)置:
小區(qū)為了充分滿足住戶的停車需要,設(shè)置了地上和地下停車位,但是由于小區(qū)車輛保有率較低,地下停車位基本能夠滿足住戶需求。小區(qū)北側(cè)設(shè)置兩個(gè)地下停車場,南側(cè)設(shè)置一個(gè)地下停車場,與其他小區(qū)相比沒有出現(xiàn)地面停滿車輛給行人造成不便的情況。住戶可以充分享受小區(qū)綠化及健身設(shè)施帶來的便利。
11小區(qū)出入口設(shè)置:
該小區(qū)共設(shè)置四個(gè)出入口,分別為北門、西門、西南門、南門,很好的滿足了內(nèi)部用戶出入需求。
12日照分析
小區(qū)以高層為主,北側(cè)樓層較高,南側(cè)較低,中間最低,錯(cuò)落開來,基本滿足了每戶的入住需要。單手樓間距較小,會(huì)出現(xiàn)一段時(shí)間的遮擋。
總結(jié)及經(jīng)驗(yàn)借鑒:
、僖(guī)劃方面:現(xiàn)代小區(qū)的總體布局、單體空間組合、房屋構(gòu)造、自然能源的利用、節(jié)能措施、綠化系統(tǒng)以及生活服務(wù)的配套設(shè)計(jì),都必須以改善人的生態(tài)環(huán)境、提高生活質(zhì)量為出發(fā)點(diǎn)和目標(biāo)。
②細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)方面:應(yīng)注重綠化布局的層次、風(fēng)格以及與建筑物的相互呼應(yīng);注重不同植物的相互補(bǔ)充、配合;注意發(fā)揮綠化在整個(gè)生態(tài)小區(qū)其他更深層次的作用,比如隔熱、防風(fēng)、防塵、防噪聲、消除毒害物質(zhì)和殺滅細(xì)菌等;甚至從視覺和心理上能消除精神疲勞。
、鄯课輼(gòu)造方面:應(yīng)考慮自然生態(tài)和社會(huì)生態(tài)等多方面的需要,注意節(jié)約能源、注重居住者對自然空間和人際關(guān)系交往的需求。
小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)、景觀綠地系統(tǒng)、建筑風(fēng)格、公共服務(wù)設(shè)施、停車系統(tǒng)等。
小區(qū)住宅調(diào)研報(bào)告 篇11
為推動(dòng)我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展,縣人大常委會(huì)決定對縣城住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況專題調(diào)研,并將此項(xiàng)工作列入常委會(huì)20xx年工作要點(diǎn)。調(diào)研組自7月份起,利用大約三個(gè)月的時(shí)間,通過深入各住宅小區(qū)實(shí)地察看、聽取情況介紹、召開座談會(huì)、發(fā)放調(diào)查問卷、走訪群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見、赴xx西……等地考察等形式,了解我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體情況,分析現(xiàn)狀,查找問題,學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),認(rèn)真研究對策和建議,圓滿完成了調(diào)研工作任務(wù),F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下:
一、我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
1、住宅小區(qū)的基本情況
根據(jù)住建局提供的住宅小區(qū)情況,本次實(shí)際調(diào)研居民住宅小區(qū)54個(gè),總建筑面積600035平方米,住宅3975套,已入住人口約1.1萬人。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小約有30個(gè),住房近3000套,這部分住宅投入使用后,加上目前空置的住宅,全部入住后,小區(qū)的入住人口將近到30000人。占到城區(qū)居住人口近50%。
分析我縣住宅小區(qū)的基本情況,主要呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn):
。ㄒ唬┳≌再|(zhì)多樣。我們將其劃分為以下五類:一是早期由政府建設(shè)的商品房,土地屬劃拔,政府承建,定價(jià)出售,住戶沒有完整的產(chǎn)權(quán)。如1993年建成的文筆小區(qū)。二是各單位為解決本單位職工住房問題,由單位承建的職工住宅小區(qū),土地多是劃拔,房屋定價(jià)出售或分配,住戶沒有取得產(chǎn)權(quán)證,目前多數(shù)已經(jīng)轉(zhuǎn)手。這類小區(qū)有40個(gè),占到小區(qū)總數(shù)的74%,但規(guī)模都比較小,多在30戶左右;三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū),土地出讓,市場出售,是真正的商品房;四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū),即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房,多處在新城區(qū),一般規(guī)模也比較小,多自建自管;五是目前落實(shí)保障性住房政策,由政府承建的公租房,廉租房等各類保障性住房。
。ǘ┙ㄔO(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。主體建筑方面,有1993年建成文筆小區(qū)是蓋板房,逐步發(fā)展到現(xiàn)在有磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu),剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面,有只有主體住宅,沒有任何公用建筑小區(qū)(如電信住宅樓);大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊,無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等各種情況比較普遍;比較來說,寶鄉(xiāng)大廈、龍輝小區(qū)配套設(shè)施較好。
。ㄈ┮(guī)模差別較大。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中,大的有龍輝小區(qū)559套,幸福小區(qū)三個(gè)區(qū)650套,小的有煙草小區(qū)僅8套。其中,20戶以下的小區(qū)有14個(gè),21-50戶的有19個(gè),51-100有14個(gè),100-200戶的有5個(gè),500戶以上的2個(gè)。
。ㄋ模┡f住宅多且分散。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中,20xx年以前建成的小區(qū)占到35個(gè),大約占到65%,大多為單位建設(shè)的職工住宅樓,多隨單位辦公址而建,比較分散;包括文筆小區(qū)在內(nèi),大多建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低,多為磚混結(jié)構(gòu)房。
2、物業(yè)管理的基本情況
。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開展服務(wù)業(yè)務(wù)的有4家,服務(wù)小區(qū)6個(gè),占小區(qū)總數(shù)的10%,住宅877套,占總住宅數(shù)量的22%;目前還沒有一家企業(yè)具有相應(yīng)從業(yè)資質(zhì)。
。ǘI(yè)主大會(huì)及業(yè)主員會(huì)成立情況
目前,我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的有2家,分別為幸福小區(qū)、寶鄉(xiāng)大廈,但都沒有召開業(yè)主大會(huì),通過逐戶上門認(rèn)字、打電話征求意見等形式產(chǎn)生,目前都還沒有步入工作的正軌。
。ㄈ┬^(qū)的物業(yè)管理情況
調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中,有3個(gè)由住建局的下屬物業(yè)服務(wù)部門管理,基本屬行政化管理,有29個(gè)小區(qū)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)管理。物業(yè)機(jī)構(gòu)管理的有14個(gè)小區(qū),業(yè)主自治的有8個(gè)。建管不分,物業(yè)服務(wù)從屬于建設(shè)單位,沒有工程驗(yàn)收的圖紙及相關(guān)資料,對小區(qū)工程建設(shè)的基本情況全然不知;服務(wù)項(xiàng)目少,大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門,好一點(diǎn)的`小區(qū)有保安服務(wù)和維修服務(wù),服務(wù)質(zhì)量相對都比較差,服務(wù)制度落實(shí)不到位,沒有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一,最高的有每月每平米1.1元,低的每月每平米0.35元,還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元;物業(yè)從業(yè)人員工資偏低,一般月工資不超800元,物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都不穩(wěn)定。
二、存在的主要問題
調(diào)研組認(rèn)為,我縣城區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理總體還處于起步階段,物業(yè)管理還不規(guī)范,不能健康有序地運(yùn)行。存在的突出問題主要有以下幾個(gè)方面:
1、工程建設(shè)的遺留問題
小區(qū)工程建設(shè)的遺留問題是形成物業(yè)糾紛主因,也是物業(yè)管理健康運(yùn)行的最大難題。一是許多小區(qū)建設(shè)手續(xù)不完善,住戶入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證;二是工程質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán),房屋在質(zhì)保期內(nèi)就出現(xiàn)一些質(zhì)量問題,比如寶鄉(xiāng)大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車庫漏水嚴(yán)重等現(xiàn)象;三是工程未驗(yàn)收,甚至未完工就入住的問題,如鴻福源住戶入住兩年多了,至今門前地下室還是個(gè)大坑,雨天不能排水,居民出行不便;四是未嚴(yán)格按照規(guī)劃建設(shè)公共建筑和共用設(shè)施,如綠化、花池、活動(dòng)場地、停車位、供熱設(shè)施、物業(yè)用房等。這些問題引起住戶的十分不滿,怨氣和矛盾就會(huì)轉(zhuǎn)假到物業(yè)管理頭上,使得部分小區(qū)物業(yè)管理矛盾激化。
2、歷史原因形成的問題
一是政府于早期建設(shè)住宅小區(qū),劃拔土地、定價(jià)出售,按照現(xiàn)行政策,住戶沒有完整的產(chǎn)權(quán),不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證,出現(xiàn)屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問題責(zé)任權(quán)利不清,無法解決。如文筆小區(qū)政府還保留有部分產(chǎn)權(quán),沒有任何利益,卻還要承擔(dān)維修責(zé)任;幸福小區(qū)屬政府定價(jià)出售,專項(xiàng)維修基金至今沒有著落,屋頂漏水等維修問題得不到解決,矛盾日益加劇。二是部分單位建設(shè)的住宅樓,受當(dāng)時(shí)條件限制,規(guī)劃、建設(shè)、用地等方面不夠規(guī)范,配套不齊、無綠地、無停車位、甚至無門房,加之房屋年久失修,遺留問題得不到解決,住戶怨聲載道。部分由原單位管理,當(dāng)房屋多次轉(zhuǎn)手,幾乎無本單位人員居住的時(shí)候就會(huì)放棄管理,部分原建設(shè)單位因機(jī)構(gòu)改革已經(jīng)撤并,由住戶自管。這類舊住宅小區(qū)約有半數(shù)以上,已成為廣大住戶反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。
3、專項(xiàng)維修基金收繳不到位
調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中,僅有7個(gè)小區(qū)收繳了專項(xiàng)維修基金,僅占13%。收繳標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,有按房價(jià)2%或3%收取,有按每戶5000元收取。由部分單位建設(shè)的職工住宅樓,已年久失修,漏水、排水等問題已嚴(yán)重影響到住戶的正常生活,維修資金沒有著落。由政府建設(shè)的文筆小區(qū)和政府定價(jià)出售的幸福小區(qū)目前房屋的維修問題也十分的緊迫。已收繳了專項(xiàng)維修基金的7小區(qū),只有寶鄉(xiāng)大廈存入了專戶。
4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重滯后
通過當(dāng)工商注冊的僅7家,掛靠服務(wù)的1家,都沒有取得相應(yīng)的服務(wù)資質(zhì);物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低,年齡相對偏高,文化水平偏低,缺乏正規(guī)的培訓(xùn),管理人員持證上崗率只有5%左右,管理人員文憑在大專以上文化程度的只有10%。
5、物業(yè)管理模式落后,經(jīng)營活動(dòng)不規(guī)范
部分建設(shè)單位、開發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務(wù)作為照顧自己親友就業(yè)的一個(gè)途徑,把物業(yè)服務(wù)變成了管理,這種自建自營,建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個(gè)小區(qū)中,只有不到10個(gè)是聘請物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運(yùn)行無形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量,加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小,服務(wù)項(xiàng)目少,服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低,收繳率低,造成企業(yè)管理成本高,形成虧損,公平的市場競爭機(jī)制、良性循環(huán)機(jī)制無法建立。部分單位建設(shè)小區(qū),隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理,由住戶分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理,有的有點(diǎn)報(bào)酬,有的是義務(wù)服務(wù)。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡單認(rèn)為物業(yè)服務(wù)就是看大門、打掃衛(wèi)生、收取管理費(fèi)用等簡單的事,對住戶反映的問題不能積極主動(dòng)解決,管理跟不上,有的小區(qū)住戶反映有時(shí)幾天也看不打掃人員,服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實(shí)際需求。調(diào)研的54個(gè)小區(qū),物業(yè)服務(wù)企業(yè)都沒有工程驗(yàn)收的圖紙和相關(guān)資料,對小區(qū)建設(shè)的基本情況不清,大多小區(qū)沒有制定物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)制度或公約,少有的部分也得不落實(shí)。
6、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作機(jī)制尚未形成
業(yè)主對物業(yè)管理認(rèn)識模糊,不能正確處理維權(quán)意識與責(zé)任意識的關(guān)系。調(diào)研統(tǒng)計(jì),有95%以上的業(yè)主對《物業(yè)管理?xiàng)l例》不了解或知道一點(diǎn),對物管企業(yè)的服務(wù)要求往往會(huì)超出合理范圍。例如:在調(diào)查中,各個(gè)小區(qū)反映最多的頂層住戶出現(xiàn)樓頂漏水的問題,在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時(shí),往往會(huì)采取拒交物業(yè)費(fèi)的方式來處理。有些業(yè)主認(rèn)為我不交物業(yè)管理費(fèi)是因?yàn)槲也蛔』蛘卟恍枰飿I(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化,陷入惡性循環(huán)的怪圈。
召開業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)困難,業(yè)主委員會(huì)發(fā)展極度滯后。住房對業(yè)主大會(huì)缺乏認(rèn)識,不愿意參加業(yè)主委員會(huì),全縣成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)僅有幸福小區(qū)和寶鄉(xiāng)大廈2個(gè),都是在相關(guān)部門確定好候選人之后通過上門簽字,打電話征求意見的方式產(chǎn)生。政府部門的宣傳教育和指導(dǎo)工作做的不夠。
三、意見和建議
針對物業(yè)管理中存在的突出問題,為了進(jìn)一步加強(qiáng)我縣物業(yè)管理工作,提高物業(yè)管理水平,調(diào)研組提出如下意見與建議:
1、加強(qiáng)居民住宅小區(qū)的工程建設(shè)管理
工程建設(shè)的遺留問題是物業(yè)管理工作的源頭問題,相關(guān)職能部門要認(rèn)真落實(shí)工程建設(shè)的各項(xiàng)監(jiān)管措施,要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定,根據(jù)我縣的實(shí)際,制定好切實(shí)可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實(shí)施,從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、對車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容;工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān);組織驗(yàn)收,應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗(yàn)收內(nèi)容;要著力解決目前存在的未開工即出售、未完工未驗(yàn)收即入住的問題。
2、加強(qiáng)對小區(qū)物業(yè)管理工作的管理和監(jiān)督
一是督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè),制定臨時(shí)管理規(guī)約并將之明示房屋買受人;二是嚴(yán)格落實(shí)開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門備案的制度;三是強(qiáng)化日常管理,政府職能部門與居委會(huì)相互配合,形成合力加大執(zhí)法力度,及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為;四是加大調(diào)處力度,及時(shí)化解各類物業(yè)管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查,對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評,甚至取消在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格,維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益。
3、要強(qiáng)化對物業(yè)管理工作的指導(dǎo)
一是要主動(dòng)介入,認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)方面存在的困難和問題,加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度,促進(jìn)業(yè)主大會(huì)召開,業(yè)主委員會(huì)建立并有效開展工作,促進(jìn)規(guī)范的物業(yè)管理公司入駐小區(qū)有較大進(jìn)展;二是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持,對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持,組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗前培訓(xùn),條件成熟時(shí)可以組織其成立行業(yè)協(xié)會(huì),為其自我發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)越的條件。
按享受服務(wù)的等級收費(fèi)機(jī)制沒有建立。區(qū)的物管運(yùn)行成本不同、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不同,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自然不同,但現(xiàn)在的情況是各個(gè)小區(qū)之間互相參照,無論何種服務(wù)質(zhì)量收取標(biāo)準(zhǔn)相差無己。
二是要加強(qiáng)引導(dǎo),盡快形成以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定的收費(fèi)體系,努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍;三是廣泛征集社會(huì)各界的意見和建議,著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本,明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任,規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運(yùn)行。積極探索市場化運(yùn)行的物業(yè)管理新機(jī)制,真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點(diǎn),宜選擇部分條件較好的小區(qū),如龍輝小區(qū),寶鄉(xiāng)大廈、幸福小區(qū),先行搞好試點(diǎn),逐步推行。
4、要健全物業(yè)管理體制機(jī)制
首先,完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系,加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍組織建設(shè),配備專職人員,明確職責(zé)分工,將管理重心下移,充分發(fā)揮城管委,居委會(huì)等在日常物業(yè)管理活動(dòng)中的優(yōu)勢作用。其次,要健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度,積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的管理機(jī)制,確保物業(yè)管理工作健康運(yùn)行。第三、要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng),全面、及時(shí)、準(zhǔn)確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機(jī)構(gòu)及管理人員情況、在我縣實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)主委員會(huì)情況等內(nèi)容,為提高物業(yè)管理服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)。
5、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教
縣政府及相關(guān)職能部門要運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺、報(bào)紙、宣傳欄等傳播媒介,廣泛開展國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)的宣傳活動(dòng),強(qiáng)化對政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)成員的教育培訓(xùn),促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì)成員依法履職,不越位、不缺位;促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法,規(guī)范管理,更好地為業(yè)主提供服務(wù);增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費(fèi)觀念,使他們充分認(rèn)識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì)的事情,而是需要全體業(yè)主和全社會(huì)共同關(guān)心支持的工作,也使他們充分認(rèn)識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù),懂得用法律武器保護(hù)自身的權(quán)利,同時(shí)履行應(yīng)盡的義務(wù)。
6、要規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為
物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹立質(zhì)量意識,規(guī)范管理、優(yōu)化服務(wù),取得廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì)的支持和配合。一是加強(qiáng)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高其專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),統(tǒng)一收費(fèi),在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn),對物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、舉報(bào)電話等進(jìn)行公示,定期公示日常維護(hù)和重大維修費(fèi)用的收支情況,使廣大業(yè)主明白消費(fèi)。三是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理,嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定,為廣大業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)并達(dá)到服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn),對業(yè)主和業(yè)委會(huì)提出的合理要求要及時(shí)整改。四是落實(shí)物業(yè)承接驗(yàn)收制度,物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位,共用設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn),以減少工程建設(shè)遺留問題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。
7、要強(qiáng)力落實(shí)專項(xiàng)維修資金的收繳工作
新近建成的小區(qū)條件較好,應(yīng)嚴(yán)格督促落實(shí),可一步到位,但一定要做好專戶儲(chǔ)存,合理使用等工作,確保正常運(yùn)行,能起到示范帶動(dòng)作用,如龍輝小區(qū);對新開發(fā)的小區(qū)一定形成制度,確保落實(shí);對政府及部門早其建設(shè)小區(qū)如文筆小區(qū)等,應(yīng)盡快研究,加以解決。
8、要積極推進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理
調(diào)動(dòng)各方積極性,針對舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小,較為分散,尤其是小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差,物業(yè)管理難于起步的情況,逐個(gè)進(jìn)行調(diào)研、分析,采取多種途徑、多種形式、多種方法,解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問題,整合物業(yè)管理資源,完善物業(yè)管理?xiàng)l件,促進(jìn)其盡快開展正常的物業(yè)管理工作,改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境?芍窒刃袑讉(gè)無物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行新型管理工作機(jī)制的試點(diǎn),通過總結(jié)經(jīng)驗(yàn),逐步建立健全適應(yīng)我縣實(shí)際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式,最終促其走上規(guī)范化管理軌道。
小區(qū)住宅調(diào)研報(bào)告 篇12
一、我區(qū)物業(yè)管理工作現(xiàn)狀
(一)住宅小區(qū)基本情況。全區(qū)住宅小區(qū)共有398個(gè)(昭山、高新小區(qū)61個(gè)),其中有物業(yè)公司管理的小區(qū)158個(gè),由業(yè)主自治的43個(gè),單位自管的22個(gè),區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街、社(村)代管的175個(gè)。
(二)全區(qū)物業(yè)管理工作狀況。我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作主要由市房產(chǎn)局物業(yè)管理科進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)管、區(qū)物管辦協(xié)助管理、街(鄉(xiāng))物管辦具體承擔(dān)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督的職責(zé)。某年5月,我區(qū)成立了物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組,在城管執(zhí)法局下設(shè)物業(yè)管理辦公室,工作人員2名,制定了《岳塘區(qū)規(guī)范物業(yè)管理工作實(shí)施方案及考核辦法》、《關(guān)于印發(fā)岳塘區(qū)開展無物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生居民自治以及住宅小區(qū)星級創(chuàng)建工作實(shí)施方案和細(xì)則的通知》、《岳塘區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理專項(xiàng)整治工作方案》,規(guī)范了各街(鄉(xiāng))、社(村)的物業(yè)管理日常巡查及協(xié)調(diào)處理工作,涌現(xiàn)了一批星級小區(qū)。各街(鄉(xiāng))成立物管辦(與城管辦合署辦公),均配備一名物管專干。寶塔街道成立了專門的物管辦和物業(yè)糾紛調(diào)處中心,各社(村)明確了專職人員負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作。
二、物業(yè)管理存在的主要問題和原因分析
(一)法律法規(guī)、政策不完善引發(fā)的系列問題。一是缺乏物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制。物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,與區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)工作緊密相連,同時(shí)涉及規(guī)劃、國土、建設(shè)、房產(chǎn)、城管、環(huán)保、物價(jià)、供電、供水、消防、公安、工商、電信等多個(gè)部門。按照法律法規(guī),各職能部門的監(jiān)管機(jī)制不完善,存在條塊分割、多頭管理,特別是前期物業(yè),區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)未參與,造成監(jiān)管缺失,沒有形成齊抓共管的格局。二是考核機(jī)制不健全,物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組職能未充分發(fā)揮。我市未建立長效的物業(yè)管理考核體系,市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位作用未充分發(fā)揮,對物業(yè)管理工作的推動(dòng)缺乏獎(jiǎng)懲辦法,不利于調(diào)動(dòng)物業(yè)管理工作的積極性,對基層提出的物業(yè)管理疑、難、急等問題,解決乏力。三是維修基金管理方面。一方面啟用難。我區(qū)新開發(fā)的居民小區(qū)在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí),房屋維修基金統(tǒng)一交存到市房產(chǎn)局房屋維修基金管理中心,要?jiǎng)佑镁S修基金需“兩個(gè)三分之二業(yè)主同意”后報(bào)市房屋維修基金管理中心等多個(gè)部門進(jìn)行審批,由于審批程序繁瑣,使用條件難達(dá)到,使用起來難度較大,物業(yè)公司、業(yè)主都不滿意。另外管理不到位。近幾年發(fā)現(xiàn)有少數(shù)物業(yè)公司采取不正當(dāng)手段套取房屋維修基金的情況。四是基層工作壓力大。政府對物業(yè)管理工作的人員、編制、經(jīng)費(fèi)未作明確規(guī)定,出現(xiàn)了人員少、經(jīng)費(fèi)缺、工作任務(wù)重、壓力大等問題。按照屬地管理職能,區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)三級承擔(dān)的小區(qū)矛盾糾紛調(diào)解,對物業(yè)公司、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)管等任務(wù)每年都在大幅攀升,現(xiàn)有人員配備難以應(yīng)對。
(二)小區(qū)規(guī)劃建設(shè)遺留問題多。一是由于規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)等職能部門、物業(yè)公司驗(yàn)收把關(guān)不嚴(yán),形成遺留問題。房屋建筑質(zhì)量差,部分配套項(xiàng)目缺項(xiàng)甩項(xiàng),房屋格局和小區(qū)環(huán)境與銷售合同條款有差異,公攤面積的劃分和附屬用房的產(chǎn)權(quán)確定以及經(jīng)營收益分配等方面存在諸多遺留問題,業(yè)主與開發(fā)商、建設(shè)單位矛盾突出,物業(yè)公司難以協(xié)調(diào)。二是老舊小區(qū)、安置房小區(qū)存在管理難。老舊小區(qū)一般都是單位建的福利房,小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)相對滯后,道路狹窄。而安置小區(qū)在規(guī)劃建設(shè)之初也存在著工程造價(jià)低、配套設(shè)施不齊等問題,致使兩類小區(qū)的財(cái)物偷盜頻發(fā)、小區(qū)安全隱患多、違章建筑多、衛(wèi)生環(huán)境差,無論是小區(qū)自治還是社(村)協(xié)調(diào)聘請物業(yè)公司,都難以滿足業(yè)主需要。此外,目前老舊小區(qū)沒有交存房屋維修金,房屋及公共設(shè)施年久失修,政府經(jīng)費(fèi)投入有限,居民又負(fù)擔(dān)不起過高的維修費(fèi),給物業(yè)管理帶來很大困難。三是電梯設(shè)備維護(hù)維修、供水設(shè)施移交等問題。部分小區(qū)電梯質(zhì)量存在安全隱患,長期維護(hù)維修不及時(shí)不到位,二次供水設(shè)施移交水務(wù)公司難。對此物業(yè)公司以屬開發(fā)商、建設(shè)單位責(zé)任為由推脫,引發(fā)業(yè)主不滿。四是住宅小區(qū)普遍存在停車難。
(三)物業(yè)公司在服務(wù)管理中存在的問題。一是服務(wù)資質(zhì)參差不齊,侵權(quán)行為時(shí)有發(fā)生。我區(qū)共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)73家,其中一級資質(zhì)的4家,二級資質(zhì)的3家,三級資質(zhì)的62家,外來的4家。有部分物業(yè)公司是前期物業(yè),大部分小區(qū)建成后,開發(fā)建設(shè)單位不是通過招投標(biāo)方式選擇前期物業(yè)公司,而是將物業(yè)管理交付給自己選聘的子公司或其二級機(jī)構(gòu),再次利用物業(yè)牟利,導(dǎo)致物業(yè)公司并非服務(wù)于廣大業(yè)主,而是服務(wù)于開發(fā)商和建設(shè)單位,物業(yè)公司處于強(qiáng)勢地位,業(yè)主處于弱勢地位,于是“主仆”位置顛倒,產(chǎn)生一系列的.侵害業(yè)主權(quán)益的行為。二是物業(yè)管理費(fèi)收取難,服務(wù)質(zhì)量不高。從調(diào)研的小區(qū)看,業(yè)主以“房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)不到位”等為由拒繳物業(yè)費(fèi),導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)收取率平均在50%到60%之間。部分物業(yè)公司往往以“業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)不足”為由,單方中止部分服務(wù)。當(dāng)物業(yè)公司收入低于成本或者利潤減少時(shí),“足額繳納物業(yè)費(fèi)”作為其完善服務(wù)的前置條件,必然會(huì)通過減員等辦法降低成本,服務(wù)質(zhì)量下降,導(dǎo)致更多業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意,從而不交物業(yè)費(fèi),形成物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量越來越差,物業(yè)管理費(fèi)收取越來越難這種惡性循環(huán)的怪圈。三是從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊,行業(yè)人才匱乏。低收入、低工資的現(xiàn)狀無法吸納高素質(zhì)人才進(jìn)入物業(yè)公司,致使大量的4050人員、企業(yè)改制人員、自由職業(yè)人員進(jìn)入到物業(yè)管理行業(yè)從事保安和保潔等服務(wù)工作,物業(yè)公司管理水平低,人員整體素質(zhì)不高,缺乏服務(wù)和創(chuàng)新意識。
(四)業(yè)主委員會(huì)作用沒有發(fā)揮。一是業(yè)主委員會(huì)的主體地位不明。業(yè)主委員會(huì)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,它只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),它與物業(yè)公司的地位不對等,不具備法人資格。業(yè)主委員會(huì)在維權(quán)過程中,始終非常艱難,暴露了業(yè)主委員會(huì)在制度設(shè)計(jì)時(shí)法律地位的缺失,很難達(dá)到《物業(yè)管理?xiàng)l例》在制度設(shè)計(jì)時(shí)的規(guī)范和要求。二是業(yè)主委員會(huì)組建困難。新開發(fā)建設(shè)的小區(qū)因開發(fā)周期長、入住率不高等原因,難以符合業(yè)主委員會(huì)成立條件,加之開發(fā)商、建設(shè)單位拖延移交社會(huì)事務(wù),難以實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)大部分小區(qū)業(yè)主參與物業(yè)管理意識不強(qiáng),召開業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)達(dá)不到規(guī)定的人數(shù),給組建工作帶來困難。三是業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范,缺乏監(jiān)督機(jī)制。業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則不健全,職責(zé)不明確,缺乏有力的指導(dǎo)和規(guī)范,且房產(chǎn)部門對物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的工作監(jiān)督管理不強(qiáng),對業(yè)主委員會(huì)存在亂作為的現(xiàn)象缺乏制約的依據(jù)和手段。四是業(yè)主委員會(huì)成員缺乏責(zé)任意識。少數(shù)的業(yè)主委員會(huì)成員缺乏責(zé)任意識、法制意識、整體意識,沒有從全體業(yè)主利益角度考慮問題,功利心重,利用業(yè)主委員會(huì)謀取私利,造成不良的社會(huì)影響。五是業(yè)主自我管理和維護(hù)意識缺失。表現(xiàn)在自治意識差,公德意識不強(qiáng)。只管自家門內(nèi)的事,不關(guān)心涉及到全體業(yè)主公共利益的"門外事務(wù)。
三、關(guān)于加強(qiáng)全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的建議
為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理,明確物業(yè)管理各方主體責(zé)任,全面提升物業(yè)管理總體水平,切實(shí)改善廣大業(yè)主居住環(huán)境,促進(jìn)物業(yè)管理市場秩序健康發(fā)展,維護(hù)社會(huì)大局穩(wěn)定,根據(jù)《物權(quán)法》,國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》,湖南省實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》辦法,建設(shè)部、財(cái)政部令[某]第165號《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、住建部[某]165號文件《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》和湘潭市《關(guān)于加強(qiáng)市城區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見》等有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我區(qū)實(shí)際,現(xiàn)就如何加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出如下建議:
(一)完善頂層設(shè)計(jì),建立健全法律法規(guī),政府職能部門要當(dāng)好“裁判員”
1、完善法律法規(guī)政策,加大宣傳力度。一是完善立法。落實(shí)十八屆四中全會(huì)精神,市里可以將住宅小區(qū)物業(yè)管理納入地方法規(guī)建設(shè)議程,明確業(yè)主委員會(huì)的法人身份和主體責(zé)任。將有違法搭建建筑物、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、未按業(yè)主大會(huì)決定補(bǔ)建或者續(xù)交專項(xiàng)維修資金、未按期繳納物業(yè)費(fèi)等問題的業(yè)主相關(guān)信息納入市公共信用信息服務(wù)誠信平臺,加強(qiáng)輿論宣傳與監(jiān)督,影響法人單位的投標(biāo)、個(gè)人的錄用晉升、信貸等,推動(dòng)物業(yè)管理良好環(huán)境的形成。二是健全工作機(jī)制。高度重視住宅小區(qū)物業(yè)管理在構(gòu)建和諧社會(huì)中的作用,建立物業(yè)公司準(zhǔn)入制度,強(qiáng)化對物業(yè)公司的行政監(jiān)管,理順市、區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的職責(zé)職能、權(quán)利義務(wù),建立健全“屬地管理、條塊結(jié)合、分級負(fù)責(zé)、協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)”的工作機(jī)制。三是細(xì)化規(guī)則。政府要督促市房屋維修基金管理中心盡快落實(shí)建設(shè)部、財(cái)政部令第165號《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》和湘潭市《關(guān)于加強(qiáng)市城區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見》,出臺房屋維修基金的使用交存管理細(xì)則,規(guī)范監(jiān)管、簡化維修基金的使用程序,合理調(diào)整維修基金的分?jǐn)偙壤咕S修基金真正發(fā)揮作用,充分調(diào)動(dòng)業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主參與自我管理的積極性。
2、嚴(yán)格依法依規(guī)把好規(guī)劃建設(shè)驗(yàn)收、移交關(guān)。一是政府要出臺公開搖號選聘前期物業(yè)公司的規(guī)定。同時(shí)督促規(guī)劃、國土、住建、質(zhì)監(jiān)、房產(chǎn)等部門加強(qiáng)對小區(qū)開發(fā)過程中的監(jiān)控管理,重點(diǎn)對設(shè)計(jì)、建設(shè)、竣工驗(yàn)收、移交等行政許可具體內(nèi)容的把關(guān),進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)商、建設(shè)單位的行為,嚴(yán)格落實(shí)《湖南省實(shí)施辦法》,切實(shí)保證小區(qū)物業(yè)配套設(shè)施的同步到位,為后期物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。二是進(jìn)一步強(qiáng)化新建住宅小區(qū)驗(yàn)收交付工作,規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)部門在對住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí),區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組成員及所在街(鄉(xiāng))、社(村)物管辦負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司、業(yè)主代表作為“第三方代表”共同參與,依據(jù)政府職能部門行政許可內(nèi)容逐項(xiàng)開展檢查驗(yàn)收。對開發(fā)建設(shè)不配套等遺留問題,責(zé)成開發(fā)商、建設(shè)單位在規(guī)定期限內(nèi),高質(zhì)量完善、整改,方可驗(yàn)收、移交,對拒不執(zhí)行的,要依法依規(guī)嚴(yán)肅查處,從源頭上控制和減少開發(fā)商、建設(shè)單位將遺留問題轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司,力推開發(fā)商與業(yè)主和諧相處,構(gòu)建三方共贏的良好局面。三是加快對老舊小區(qū)的改造步伐。老舊小區(qū)特別是改制企業(yè)移交管理的小區(qū)較多,居民收入低。政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金分配上予以傾斜,區(qū)牽頭,街(鄉(xiāng))按轄區(qū)組織全面摸底,有計(jì)劃逐年對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行提質(zhì)改造,對改造后的零散小區(qū)進(jìn)行整合,將形成規(guī)模的小區(qū)由街(鄉(xiāng))、社(村)牽頭組織成立業(yè)主自治委員會(huì),招標(biāo)引進(jìn)正規(guī)物業(yè)公司進(jìn)駐。
3、加強(qiáng)對物業(yè)公司的監(jiān)管。加強(qiáng)和完善物業(yè)管理勢在必行,政府必須進(jìn)一步充實(shí)物業(yè)管理部門人員力量,加強(qiáng)經(jīng)費(fèi)保障。一是學(xué)習(xí)上海的做法由政府購買服務(wù)。組建全區(qū)住宅小區(qū)管理事務(wù)所,采取購買公共服務(wù)的方式,對全區(qū)小區(qū)的物業(yè)行政管理委托社會(huì)中介組織管理。二是嚴(yán)格市場準(zhǔn)入和退出制度。物業(yè)主管部門要嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)公司的資質(zhì)等級管理,構(gòu)建多級次的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系,并充分發(fā)揮基層的監(jiān)督指導(dǎo)作用,將區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)、業(yè)主的考核評分納入到物業(yè)主管部門對物業(yè)公司的資質(zhì)考核工作中,每年進(jìn)行一次考核審定,評分較低單位要嚴(yán)肅整治,執(zhí)行退出制度。三是組織開展物業(yè)管理專項(xiàng)治理。整治服務(wù)質(zhì)量差的物業(yè)公司。對以管理者自居,服務(wù)質(zhì)量不高,服務(wù)意識差,只收費(fèi)不服務(wù),多收費(fèi)少服務(wù),收費(fèi)不規(guī)范等現(xiàn)象進(jìn)行專項(xiàng)整治。同時(shí),引入具有評估、監(jiān)測功能的第三方機(jī)構(gòu),提供對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級、物業(yè)管理費(fèi)分類收取的評估、監(jiān)測等服務(wù)。通過第三方機(jī)構(gòu)的介入和相關(guān)部門規(guī)范管理,保障物業(yè)收費(fèi)、資質(zhì)管理、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等向社會(huì)的公開,增加透明度,促進(jìn)物業(yè)管理市場的良性運(yùn)作,使業(yè)主、物業(yè)公司受益,也使社會(huì)和諧穩(wěn)定。
(二)規(guī)范市場運(yùn)作,加強(qiáng)協(xié)調(diào)監(jiān)督檢查,區(qū)、街(鄉(xiāng))社(村)三級要當(dāng)好“指導(dǎo)員”。
1、進(jìn)一步明確工作職責(zé)。明確區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的相應(yīng)工作職責(zé),強(qiáng)化考核辦法,增加財(cái)力投入。各街(鄉(xiāng))要加強(qiáng)物管辦的力量,配備專職工作人員,物管工作經(jīng)費(fèi)納入到區(qū)、鄉(xiāng)財(cái)政預(yù)算和街道的財(cái)政計(jì)劃。同時(shí),把物業(yè)管理納入網(wǎng)格化管理,將業(yè)主委員會(huì)成員、樓棟長、有小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)的志愿者或社會(huì)公益組織加入到小區(qū)管理隊(duì)伍。繼續(xù)開展對無物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生業(yè)主自治及住宅小區(qū)星級達(dá)標(biāo)創(chuàng)建工作,并加強(qiáng)對申報(bào)、創(chuàng)建、評選結(jié)果的宣傳和運(yùn)用,營造良好的社會(huì)輿論氛圍,逐步形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律、業(yè)主高度自治相結(jié)合的綜合管理格局。
2、積極構(gòu)建物業(yè)管理與社(村)建設(shè)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。建立社(村)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司的聯(lián)席會(huì)議制度,搭建“三方”議事平臺,共同理順物業(yè)管理關(guān)系,建立基層物業(yè)管理長效機(jī)制。通過政府購買公共服務(wù),組建物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)構(gòu)。區(qū)、街(鄉(xiāng))物管辦應(yīng)結(jié)合文明城市創(chuàng)建工作,進(jìn)一步督促物業(yè)公司落實(shí)好《物業(yè)管理?xiàng)l例》,加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高從業(yè)人員素質(zhì);指導(dǎo)物業(yè)公司不斷適應(yīng)業(yè)主的需求,拓展思路,向智慧型小區(qū)服務(wù)發(fā)展,營造清潔、衛(wèi)生、安全、舒適的生活環(huán)境,爭取業(yè)主的支持、理解,使物業(yè)公司真正成為小區(qū)業(yè)主的“服務(wù)員”。
3、加強(qiáng)對業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)。業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的自治和監(jiān)管問題是物業(yè)管理行業(yè)面臨的主要矛盾之一,指導(dǎo)、監(jiān)管好業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是街(鄉(xiāng))、社(村)物業(yè)管理工作的重中之重。區(qū)相關(guān)部門要加大對《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)、宣傳貫徹力度,使物業(yè)管理部門、物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主、開發(fā)商、建設(shè)單位等都能了解物業(yè)管理法律法規(guī),自覺履行職責(zé)。要增強(qiáng)業(yè)主自治意識、有償服務(wù)意識、依法維權(quán)意識,積極組建業(yè)主委員會(huì),協(xié)助推薦遵守國家法律法規(guī)、模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng),公正廉潔、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。對人口規(guī)模達(dá)到兩千人以上的小區(qū)可以成立居民委員會(huì),完善居民委員會(huì)與業(yè)主委員會(huì)“一套班子,兩塊牌子”的運(yùn)行模式。指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)制訂議事規(guī)則、信息、財(cái)物公開、檔案管理等制度,切實(shí)發(fā)揮應(yīng)有的作用,使業(yè)主委員會(huì)成為小區(qū)的“管理員”。
4、大力提高業(yè)主自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期,配套政策尚不健全,不可能事無巨細(xì)都采用法律手段。而社會(huì)矛盾糾紛得不到及時(shí)調(diào)整,就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此,在物業(yè)管理中,通過規(guī)范小區(qū)自治的內(nèi)容,完善小區(qū)公約,提高業(yè)主依法維權(quán)的意識,高度自治的意識,在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上,承擔(dān)應(yīng)盡的義務(wù)和責(zé)任。區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)有針對性地在小區(qū)開展“文明小區(qū)”、“文明樓棟”、“友好鄰居”、“星級文明戶”等評比活動(dòng),促進(jìn)小區(qū)業(yè)主自覺遵守社會(huì)公德,形成和諧相處的良好氛圍。
小區(qū)住宅調(diào)研報(bào)告 篇13
物業(yè)管理是一種新型的管理模式,其職責(zé)是集中多種管理服務(wù)職能,整合各類專業(yè)技術(shù)人員,有效地關(guān)心居民解決生活中遇到的實(shí)際問題,從而不斷提高居民生活質(zhì)量,優(yōu)化居民生活環(huán)境。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)進(jìn)展,城市居民對生活質(zhì)量和改善居住環(huán)境的要求與日俱增,居民住宅區(qū)的消防安全作為人民群眾最關(guān)懷、最需要解決的問題自然成為了物業(yè)管理的一項(xiàng)重要職責(zé)。當(dāng)前,由于消防警力、業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi)、管理體制、業(yè)務(wù)水公平因素的影響,多數(shù)物業(yè)管理單位管理水平參差不齊、大部分物業(yè)單位的消防安全職責(zé)不明確、消防安全意識淡薄,加之業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理單位之間缺乏信任基礎(chǔ)等緣由長期存在,致使托付管理的單位、小區(qū)特殊是多產(chǎn)權(quán)建筑滋生大量的火災(zāi)隱患。當(dāng)前,各類小區(qū)物業(yè)管理模式在消防安全管理上面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
一、物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)過程中存在的主要問題
(一)多數(shù)物業(yè)管理單位消防法律意識觀念不強(qiáng)
在日常的消防管理工作中,不能仔細(xì)貫徹落實(shí)《中華人民共和國消防法》及《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定和要求,對法律法規(guī)明確的消防安全職責(zé)了解不多!吨腥A人民共和國消防法》第十四條,《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條,都明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項(xiàng)消防安全職責(zé)。然而,一些物業(yè)管理單位對此知之甚少,甚至根本不懂法、不守法,有法不依,違法不究,造成了工作上的盲目性和被動(dòng)性,直接或間接地縱容了各類火災(zāi)隱患的滋生和生長。
(二)一些物業(yè)管理人員消防業(yè)務(wù)素養(yǎng)不高
在平常在履行消防檢查時(shí)發(fā)覺:個(gè)別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應(yīng)的消防專業(yè)技術(shù)學(xué)問,學(xué)歷層次、專業(yè)技術(shù)偏低,安全意識差。大部分小區(qū)消防掌握室的值班制度流于形式,有些單位僅滿意于有人在崗,而值班人員對消防掌握中心的各種消防設(shè)備的運(yùn)行及日常的防火巡查狀況卻不甚了解,值班人員對消防設(shè)施運(yùn)行的正常與否毫不關(guān)懷,對消防掌握中心自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)發(fā)出的聲響不聞不問。有的值班人員能夠發(fā)覺問題,但不會(huì)解決問題,更有甚者直接關(guān)閉了之。一些單位消防器材無人管理,內(nèi)部消防設(shè)施、器材被盜現(xiàn)象嚴(yán)峻,應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志損壞突出,消防設(shè)施器材長期處于缺損狀態(tài)。一些單位與開發(fā)商、業(yè)主相互推諉、扯皮、推卸職責(zé),缺少協(xié)調(diào)協(xié)作,導(dǎo)致舊的火災(zāi)隱患久拖不改,新的火災(zāi)隱患又迭出不窮,久而久之,大部分消防設(shè)施的功效特殊是聯(lián)動(dòng)功能大打折扣,大大降低了消防設(shè)施的完整性、牢靠性,致使投資上百萬的消防設(shè)施形同虛設(shè),無法發(fā)揮應(yīng)有的功能。
(三)大部分物業(yè)單位消防安全管理職責(zé)不明
物業(yè)管理公司作為市場經(jīng)濟(jì)條件下的產(chǎn)物,其最終目標(biāo)是服務(wù)于與業(yè)主的各項(xiàng)合同商定,也就是說,其只對合同商定的內(nèi)容負(fù)責(zé)。而目前普遍狀況是物業(yè)管理單位在與業(yè)主的交接過程中有許多單位和業(yè)主對消防設(shè)施的管理沒有明細(xì)的合同商定,致使物業(yè)公司對消防設(shè)施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明確,而大部分業(yè)主特殊是住宅小區(qū)業(yè)主也基本不關(guān)懷除電梯運(yùn)行及環(huán)境衛(wèi)生等以外的公共設(shè)施的管理,導(dǎo)致部分消防設(shè)施不能時(shí)刻處于工作狀態(tài),或有故障而不能準(zhǔn)時(shí)得到恢復(fù),影響了設(shè)施的工作效能;
(四)物業(yè)對部分消防安全意識淡薄的業(yè)主缺乏管理
部分業(yè)主往往只注意自己居住、工作場所的小環(huán)境,而缺少對建筑、小區(qū)整體安全的考慮,借著裝修之名,肆意擴(kuò)大裝修面積,擅自轉(zhuǎn)變建筑物使用性質(zhì),擅自增加夾層擴(kuò)大防火分區(qū),轉(zhuǎn)變建筑結(jié)構(gòu)、樓梯形式,封堵排煙口、強(qiáng)占圈圍疏散走道等,而物業(yè)單位為追求經(jīng)濟(jì)利益,可怕得罪業(yè)主,未盡到勸阻和管理責(zé)任,在本單位無力解決的狀況下未準(zhǔn)時(shí)與相關(guān)職能部門溝通,妥當(dāng)處理相關(guān)時(shí)宜,而只是認(rèn)為我不是執(zhí)法部門根本管不了這些事情,從而放任進(jìn)展,增加建筑的火災(zāi)危急性和火災(zāi)負(fù)荷,造成了大量的“先天性”的火災(zāi)隱患;
(五)物業(yè)管理單位準(zhǔn)入缺少消防必要條件
物業(yè)管理企業(yè),是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格,從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。雖然建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時(shí)對物業(yè)管理公司擁有的技術(shù)人員數(shù)量上有明確要求,但沒有規(guī)定消防專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)量。加上目前許多建筑特殊是非住宅小區(qū)高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來,雖具有獨(dú)立的法人資格,但依附受制于房地產(chǎn)開發(fā)商,建設(shè)和管理不分的體制嚴(yán)峻制約了物業(yè)管理單位的工作開展;
(六)消防設(shè)施日常修理資金得不到有效保障
由于業(yè)主多且分散,在公共場地的使用、車輛的停放、物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很簡單引起沖突,造成雙方產(chǎn)生不信任和糾紛的情形,加上傳統(tǒng)的“主仆”觀念影響,物業(yè)管理處于被動(dòng)弱勢地位,導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)用不能準(zhǔn)時(shí)收取。同時(shí)現(xiàn)有法律對建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規(guī)定,要求修理基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實(shí)施單位,提出年度使用方案及分項(xiàng)目修理經(jīng)費(fèi)預(yù)算報(bào)告書,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核,房地產(chǎn)行政管理部門審批后方可將修理基金分批撥付實(shí)施單位,其操作程序簡單,很少有物業(yè)單位有決心和急躁去申請和使用這筆經(jīng)費(fèi),致使包括消防設(shè)施在內(nèi)的公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)經(jīng)費(fèi)的使用得不到有效保障。
(七)消防安全管理未納入托付管理的正常范疇
在日常的監(jiān)督執(zhí)法過程中,筆者遇到這樣的狀況,由于與業(yè)主之間存在尖銳的沖突,有些物業(yè)管理單位未通過任何移交手續(xù)擅自撤離小區(qū),致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓,而小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)隨即聘請了新的物業(yè)單位進(jìn)行日常管理。而消防部門進(jìn)入該小區(qū)進(jìn)行監(jiān)督抽查時(shí),往往注意對物業(yè)管理單位的管理與監(jiān)督,但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗(yàn)狀況及消防設(shè)施的`相關(guān)維護(hù)資料移交給業(yè)主委員會(huì),而業(yè)主委員會(huì)也沒有把消防安全管理納入托付物業(yè)單位管理范圍,則新物業(yè)管理單位就不應(yīng)擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的法律責(zé)任,而消防部門只能把責(zé)任落實(shí)到業(yè)主委員會(huì)。但業(yè)主委員會(huì)是由全部業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時(shí)組織,不具備法律責(zé)任擔(dān)當(dāng)力量,這就極大地增加了小區(qū)火災(zāi)隱患的整改難度,大大加大了消防部門的工作量。
二、解決當(dāng)前物業(yè)管理中消防安全職責(zé)不落實(shí)問題的對策
(一)進(jìn)一步明確和完善相關(guān)法律規(guī)定
政府相關(guān)部門應(yīng)依據(jù)目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀,加緊制定完善相關(guān)法律法規(guī),進(jìn)一步明確業(yè)主委員會(huì)的職責(zé),完善組織機(jī)構(gòu),確保業(yè)主委員會(huì)人員的相對穩(wěn)定。規(guī)范業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理單位之間處置問題的程序,明確合同商定中消防安全管理的詳細(xì)內(nèi)容,規(guī)定每幢建筑(或小區(qū))聘請物業(yè)管理公司應(yīng)通過競標(biāo)形式進(jìn)行,嚴(yán)禁單產(chǎn)權(quán)多使用建筑或多產(chǎn)權(quán)建筑開發(fā)公司托付下屬物業(yè)管理單位管理。把建筑消防設(shè)施的托付管理作為業(yè)主聘請物業(yè)公司管理的先決條件,確保消防設(shè)施有人管理,明確物業(yè)管理單位的接管時(shí)間并完善建筑消防設(shè)施移交的手續(xù);
(二)提高物業(yè)公司的準(zhǔn)入門檻
建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時(shí),應(yīng)明確規(guī)定物業(yè)管理單位必需配備肯定數(shù)量的消防專業(yè)技術(shù)人員,并把通過消防專業(yè)培訓(xùn)且取得相應(yīng)的消防資格證書作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書的前置條件。同時(shí)要建章立制,制定消防部門與建設(shè)房管等部門之間的信息通報(bào)制度,準(zhǔn)時(shí)把握物業(yè)管理單位的相關(guān)信息,把物業(yè)公司擁有消防專業(yè)人員的數(shù)量、消防管理力量的強(qiáng)弱及履行消防安全職責(zé)狀況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申領(lǐng)、等級評定的范疇,提高物業(yè)管理單位消防安全意識和管理水平;
(三)加強(qiáng)對物業(yè)公司消防工作的指導(dǎo)
區(qū)級政府應(yīng)將街道、社區(qū)范圍內(nèi)的物管單位納入街道、社區(qū)及公安派出所的考核管理范圍,定期保量的對轄區(qū)內(nèi)居民住宅區(qū)的管理單位進(jìn)行消防監(jiān)督檢查,把加強(qiáng)對物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項(xiàng)常常性工作,并把物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理的視線,把規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)作為加強(qiáng)各類建筑、小區(qū)消防工作的基礎(chǔ)內(nèi)容,同時(shí),物業(yè)單位要主動(dòng)地與街道、社區(qū)及公安派出所建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制,一旦發(fā)覺小區(qū)內(nèi)消失違章違法行為,物業(yè)單位應(yīng)準(zhǔn)時(shí)報(bào)告街道、社區(qū)及公安派出所,切實(shí)將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時(shí),相關(guān)職能部門也要加大執(zhí)法力度,對存在火災(zāi)隱患久拖未改的物管單位及個(gè)人應(yīng)依法嚴(yán)厲 處理,從嚴(yán)懲罰;
(四)加大消防教育培訓(xùn)力度
切實(shí)加強(qiáng)對物管單位負(fù)責(zé)人及相關(guān)管理人員進(jìn)行消防安全培訓(xùn)。街道安全辦要詳細(xì)抓好摸底、統(tǒng)計(jì)匯總工作,督促落實(shí),防止漏報(bào)漏訓(xùn)。通過培訓(xùn),使物業(yè)管理人員增加消防安全觀念,切實(shí)學(xué)懂學(xué)透《中華人民共和國消防法》、《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律、法規(guī),進(jìn)一步明確各項(xiàng)消防安全職責(zé),樹立起消防安全責(zé)任主體意識。管理人員要做到會(huì)報(bào)警、會(huì)組織人員疏散、會(huì)組織撲救初起火災(zāi)。力爭使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素養(yǎng)有所提高。
(五)規(guī)范對公共修理基金的管理
《物業(yè)管理?xiàng)l例》已明確了修理基金制度相應(yīng)的法律地位,其使用是否公正、合理,將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益。因此,必需完善規(guī)范修理基金的使用管理,尤其應(yīng)明確公共部分詳細(xì)設(shè)施設(shè)備相對應(yīng)的修理基金使用原則、程序等,建立物業(yè)單位主要負(fù)責(zé)人為消防安全責(zé)任人的防火組織,定期召開消防工作會(huì)議,切實(shí)解決火災(zāi)隱患、經(jīng)費(fèi)等問題,對于需要?jiǎng)佑梅抗懿块T的專項(xiàng)修理基金,街道、社區(qū)及公安派出所應(yīng)關(guān)心物業(yè)單位協(xié)調(diào)各業(yè)主,或者物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知各業(yè)主,以便盡快地啟動(dòng)修理基金,以保證火災(zāi)隱患能得到準(zhǔn)時(shí)、有效的整改。總之,物業(yè)管理單位消防安全責(zé)任的落實(shí)牽系于千家萬戶的平安幸福,是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門親密協(xié)作、協(xié)作,共同努力,物業(yè)管理單位充分認(rèn)清火災(zāi)形勢和火災(zāi)危害,仔細(xì)履行消防安全職責(zé)和義務(wù),努力為居民的安居樂業(yè)和城市的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展供應(yīng)堅(jiān)實(shí)的消防安全保證,才能營造居民小區(qū)良好的消防安全環(huán)境,共同為構(gòu)建和諧社會(huì)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。