房地產(chǎn)企業(yè)工作調(diào)研報告

　　篇一：房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)研報告

　　幾年來我市地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展得如火如荼，尤其河?xùn)|新城的拉動影響，房價更始是一路上漲，盡管國家采取宏觀調(diào)控政策，仍然抑制不住房價的上揚(yáng)，銷售形勢一片大好。然而，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報表嚴(yán)重虧損，這與房地產(chǎn)市場的繁榮形成巨大反差。為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的征收管理，遼陽市地稅局稽查局近幾年每年都安排對轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行專項(xiàng)檢查�，F(xiàn)對稽查中發(fā)現(xiàn)存在的問題及稅務(wù)稽查的幾點(diǎn)建議分析如下：

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和經(jīng)營方式中存在的問題

　　（一）合作建房之一：“以房換地”雙方均未納稅

　　以房換地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)的一種方式，具體形式是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以無償轉(zhuǎn)讓建成后的部分房屋所有權(quán)為代價，換取土地所有人土地使用權(quán)的一種行為。因其前期投入少，對企業(yè)資金需求壓力不大而被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍采用。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與土地所有人在房屋與土地互換過程中均沒有進(jìn)行貨幣結(jié)算，也不通過會計(jì)帳簿核算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只依據(jù)實(shí)際收取的“預(yù)收帳款”為計(jì)稅依據(jù)繳納營業(yè)稅，形成偷逃稅款。實(shí)際上，在房屋與土地互換過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓建成后的部分房屋所有權(quán)為代價，換取了土地使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為；土地所有人以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)為代價，換取了部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。因此雙方都未按規(guī)定繳納稅款。

　�。ǘ�）合作建房之二：以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)，雙方均未納稅

　　土地所有權(quán)人將土地使用權(quán)出租給房地產(chǎn)開發(fā)公司若干年，房地產(chǎn)開發(fā)公司投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，開發(fā)公司將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還土地所有權(quán)人。在這一經(jīng)營過程中，雙方?jīng)]有貨幣結(jié)算，也因此忽略了稅金問題。實(shí)際上開發(fā)公司是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，土地所有權(quán)人是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。土地所有權(quán)人發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。這一經(jīng)營過程中，合作雙方均未繳納相應(yīng)的稅款。

　�。ㄈ�）合作建房之三：按一定比例參與分配房屋，雙方均未納稅

　　在合作建房中，甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)。房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，在此經(jīng)營過程中，合作雙方也未進(jìn)行貨幣結(jié)算，在分得房屋后將房屋進(jìn)行

　　銷售而未按規(guī)定納稅。在此經(jīng)營行為中，未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險的不征營業(yè)稅的行為。首先甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，發(fā)生了“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”行為，而對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷售，則發(fā)生了“銷售不動產(chǎn)”行為，因此合作雙方都未按規(guī)定繳納稅款。

　　（四）合作建房之四：按一定比例參與收入分配，取得利潤未納稅

　　在合作建房中，甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房房屋建成后甲方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配或提取固定利潤。合營企業(yè)能夠按照所取得的房屋銷售收入繳納營業(yè)稅，而甲方在取得相應(yīng)的利潤或收入時未繳納相應(yīng)的稅金。在這種經(jīng)營行為中，甲方不屬于營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，甲方在取得固定利潤或從銷售收入中按比例提取的收時，發(fā)生了“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”的行為。

　　（五）“拆一還一”回遷戶未依成本價計(jì)稅

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對老城區(qū)或舊有居民點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)時，對原有住戶普遍采用以建成后新房等面積換取需拆占原住戶面積，對原住戶在“拆一還一”的基礎(chǔ)上增加的面積依市場價或優(yōu)惠價出售的方法（俗稱“拆一還一，多增補(bǔ)價”）取得土地使用權(quán)。對原住戶增加面積繳納的購房款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍能依預(yù)收帳款計(jì)提營業(yè)稅，而對“拆一還一”等面積的部分直接視為拆遷成本，而未計(jì)算并繳納營業(yè)稅。

　�。�六）假代建、真開發(fā)：雙方同時不繳納稅金

　　開發(fā)商以土地所有方的名義報建，所需資金由開發(fā)商“借給”對方使用，實(shí)質(zhì)為對方

　�。ㄆ撸┯袙炜筷P(guān)系的房地產(chǎn)企業(yè)之間應(yīng)繳未繳稅費(fèi)現(xiàn)象。包括被掛靠企業(yè)向掛靠方收取的代扣繳稅費(fèi)未按規(guī)定時間申報等。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)核算中存在的問題

　　（一）隱匿收入方面

　　1.企業(yè)“預(yù)收賬款”不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入，造成少繳各項(xiàng)稅金及附加。一些企業(yè)的財(cái)務(wù)人員將預(yù)收的定金長期掛賬，不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入，認(rèn)為只要不給購房人開具正式的發(fā)票，不將預(yù)收帳款結(jié)轉(zhuǎn)到銷售收入中就可以不繳納營業(yè)稅。致使“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的時間滯后，通過推遲“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”時間，有意識的延緩銷售收入實(shí)現(xiàn)，影響納稅義務(wù)發(fā)生時間。

　　2.有的企業(yè)將預(yù)收房款記入“其他應(yīng)付款”，從而隱瞞收入，部分企業(yè)將向業(yè)主收取的“代辦費(fèi)”、“手續(xù)費(fèi)”、“車位費(fèi)”等相關(guān)收費(fèi)記入“其他業(yè)務(wù)收入”，未繳納相應(yīng)稅金。

　　3.提供虛假或不完整的銷售面積。銷售面積不屬于企業(yè)納稅申報中必須填寫的內(nèi)容，但該數(shù)據(jù)卻能直接及時反映出企業(yè)銷售的進(jìn)度，為初步估算銷售收入實(shí)現(xiàn)的狀況提供依據(jù)。所以企業(yè)有關(guān)人員有意識隱瞞、不肯如實(shí)提供實(shí)際銷售面積，增加稅務(wù)人員核算企業(yè)收入的難度。

　　4.以物易物隱匿收入。在大額費(fèi)用支付中常用其開發(fā)的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費(fèi)、職工福利等費(fèi)用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。

　　5.將自行開發(fā)的房產(chǎn)用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時未按規(guī)定視同銷售房地產(chǎn)，取得其收入未按規(guī)定申報繳納稅費(fèi)。

　　(二)虛增成本方面

　　1.利用成本核算特點(diǎn)虛增成本。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的方法是以每平米的單位造價×銷售面積的金額來結(jié)轉(zhuǎn)成本。由于項(xiàng)目開發(fā)周期跨度一般在1年以上，企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中的單位項(xiàng)目較多，對口的施工單位、供料商多，項(xiàng)目開發(fā)早期財(cái)務(wù)不能及時的取得各項(xiàng)目的“工程結(jié)算單”，所以在會計(jì)核算單位造價時往往使用以預(yù)算造價計(jì)算單位成本的方法。一些房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員利用這一特點(diǎn)，自行加大早期單位平米的計(jì)劃預(yù)算造價，從而達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的。

　　2.支付工程款、材料款未取得國家規(guī)定的發(fā)票，加大成本支出少繳稅款。

　　3.房地產(chǎn)商自用房產(chǎn)、出租用房產(chǎn)不及時從“開發(fā)成本”結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”，而是混入“開發(fā)產(chǎn)品”科目中，直接轉(zhuǎn)增“經(jīng)營成本”。同時少繳或遲繳房產(chǎn)稅、土地使用稅。

　　4.企業(yè)管理人員的私家車，在企業(yè)列支并計(jì)提折舊，虛列成本，少繳企業(yè)所得稅；

　　5.企業(yè)將預(yù)繳的土地增值稅一次性計(jì)入當(dāng)期損益，虛增當(dāng)期成本，造成少繳企業(yè)所得稅。

　　(三)超標(biāo)準(zhǔn)列支費(fèi)用

　　1.利息支出問題。（1）未在成本對象中分?jǐn)偨杩罾�息。由于房地產(chǎn)公司借入資金量大，利息支出較多。部分企業(yè)財(cái)務(wù)處理未將其予以資本化，而作為財(cái)務(wù)費(fèi)用全部直接在稅前扣除，影響了當(dāng)期的稅前利潤，造成納稅滯后。（2）高利率融資。存在的問題主要有：在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行集資，超國家規(guī)定同期銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)扣除費(fèi)用；在支付給職工利息時，有未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅的行為。

　　2.銷售費(fèi)用列支問題（1）銷售人員的人數(shù)以及提成工資未如實(shí)納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費(fèi)用中列支，銷售人員的人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多，造成企業(yè)所得稅及個人所得稅計(jì)稅依據(jù)計(jì)算不準(zhǔn)確。（2）虛增代理費(fèi)用。由于對銷售代理費(fèi)提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理公司收取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售代理費(fèi)的形式，將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍�“灰色”成本（如無票支出、非法支出）以代理費(fèi)的形式支出、轉(zhuǎn)帳，擠占稅前利潤。（3）廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支。超標(biāo)準(zhǔn)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出企業(yè)混入“會議費(fèi)”、“銷售費(fèi)用”等其他科目中，減少“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”等明細(xì)科目的賬載金額。

　　(四)其它問題：

　　1.發(fā)票管理問題: 該行業(yè)大多數(shù)企業(yè)都存在未按規(guī)定開具、取得發(fā)票的行為。

　　2.印花稅問題：少數(shù)企業(yè)存在合同及實(shí)收資本未貼印花問題。

　　3.不設(shè)置帳務(wù)，特別是掛靠企業(yè)。因?yàn)槟壳昂芏喾康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是私營經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，有的根本沒有設(shè)置帳務(wù)，也沒有專門的財(cái)會人員，只在房屋銷售（預(yù)售）時才臨時安排開票的收款人員，致使稅務(wù)機(jī)關(guān)無帳可查�；蛘唠m設(shè)置了帳務(wù)，但不齊全，也不規(guī)范。有一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，雖然設(shè)置了帳務(wù)，但科目不全，核算不準(zhǔn)確，會計(jì)人員多是家庭成員，財(cái)務(wù)會計(jì)水平較低，基本上只將銷售（預(yù)售）收入進(jìn)行了核算，其余成本、費(fèi)用帳大多沒有進(jìn)行核算，致使所得稅檢查無從入手。

　　4.土地增值稅的清算問題。

　　為了不繳或少繳土地增值稅，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取各種手段規(guī)避土地增值稅。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將全部成本和費(fèi)用都放在清算稅款的房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目中，對于未銷售完的房地產(chǎn)，不進(jìn)行成本和費(fèi)用的分?jǐn)偅灰灿械姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)將具有產(chǎn)權(quán)的會所、地下車位等的成本也在清算稅款的項(xiàng)目中列支。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對綜合類房地產(chǎn)項(xiàng)目，如納稅人既開發(fā)普通住宅又開發(fā)底層商業(yè)用房的，在清算稅款時不按項(xiàng)目細(xì)類分別核算，而是全部按照普通住宅對待，以偷逃土地增值稅。

　　由于房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)核算的復(fù)雜性，加上房地產(chǎn)開發(fā)的時間跨度長，開發(fā)成本大，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛列房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額，有的企業(yè)對開發(fā)成本費(fèi)用進(jìn)行不同項(xiàng)目間的分開核算，有的企業(yè)甚至存在憑證造假現(xiàn)象。

　　三、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)稽查的幾點(diǎn)建議：

　　(一)在稽查前對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行全面了解掌握

　　1.在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稽查之前，應(yīng)該充分了解企業(yè)的基本情況：

　　其中主要包括：該企業(yè)的業(yè)務(wù)性質(zhì)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、組織機(jī)構(gòu)和經(jīng)營情況；財(cái)務(wù)會計(jì)機(jī)構(gòu)及其工作組織；以前年度接受審計(jì)和稅務(wù)檢查的情況；企業(yè)的內(nèi)部控制制度和財(cái)務(wù)管理制度；公司的重要會計(jì)政策的選擇；企業(yè)會計(jì)銷售收入的確認(rèn)時限；企業(yè)銷售成本的計(jì)算方法等。

　　2.要求企業(yè)提供一些與項(xiàng)目基本信息有關(guān)的證件資料 稅務(wù)稽查前期工作中需要企業(yè)提供的政府部門的批件包括以下方面：⑴建委的立項(xiàng)批復(fù)⑵建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證⑶城鎮(zhèn)國有土地使用出讓合同以及相關(guān)補(bǔ)充合同⑷國土資源和房屋管理局頒發(fā)的國有土地使用證⑸土地開發(fā)協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議（通過協(xié)議了解列支拆遷費(fèi)和開發(fā)費(fèi)的依據(jù)）⑹城市規(guī)劃管理局建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（7）建委頒發(fā)的施工許可證⑺企業(yè)與施工企業(yè)的施工合同，了解企業(yè)的建安工程支出⑻規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格通知書和建委頒發(fā)的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表（確定開發(fā)成本的終止日）⑼房地產(chǎn)管理局測繪隊(duì)頒發(fā)的測繪明細(xì)等登記表⑽房屋所有權(quán)證，作為檢查人員了解企業(yè)自用產(chǎn)權(quán)、移送產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)以及銷售產(chǎn)權(quán)的依據(jù)⑾房屋管理局頒發(fā)的商品房銷售（預(yù)售）許可證，作為可售面積的依據(jù)⑿企業(yè)簽署的所有商品房預(yù)售契約和商品房買賣合同，作為衡量銷售收入的依據(jù)。

　　3.實(shí)地觀察了解企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)情況

　　檢查人員要到建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)場實(shí)地巡視項(xiàng)目的進(jìn)展情況；要注意到企業(yè)的銷售部、工程部、預(yù)算部、財(cái)務(wù)部、人力資源部、檔案等部門實(shí)地觀察了解企業(yè)各部門的職責(zé)及彼此之間的相關(guān)資料傳遞流程，掌握企業(yè)與財(cái)務(wù)信息有關(guān)的內(nèi)部資料的傳遞和保存方式。

　　(二）檢查房地產(chǎn)行業(yè)的方法及技巧：

　　1.把好收入關(guān)。

　　（1）結(jié)合企業(yè)的售房合同、銷售方式、物業(yè)管理部門的入住檔案資料、企業(yè)負(fù)責(zé)協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)的部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)底冊，同企業(yè)“銷售收入”和“預(yù)收帳款”明細(xì)帳進(jìn)行比對。

　　（2）根據(jù)企業(yè)“銷售費(fèi)用”科目中發(fā)生的房管局收取的房屋買賣交易服務(wù)費(fèi)（根據(jù)售房面積按定額費(fèi)率收�。�，可以估算企業(yè)應(yīng)按照其會計(jì)口徑確認(rèn)的收入，用倒算結(jié)果和企業(yè)的帳面銷 售收入進(jìn)行比較，測試其銷售收入的完整性。

　　篇二：房地產(chǎn)公司調(diào)查報告

　　結(jié)合近期房地產(chǎn)公司人員離職情況，人力資源部對合肥市場房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)專業(yè)技術(shù)類崗位進(jìn)行了專項(xiàng)薪酬調(diào)查，主要內(nèi)容如下：

　　一、總體概述

　　近兩年，合肥市平均工資的漲幅大約在15%，其中2009合肥平均工資為34143元/年，2010年合肥平均工資為39292元/年，房地產(chǎn)行業(yè)的薪酬水平緊跟金融行業(yè)，位居第二，漲幅達(dá)到22%。近期通過對合肥部分房地產(chǎn)企業(yè)的薪酬?duì)顩r的調(diào)查了解，得出以下數(shù)據(jù)（見下表）：

　　其中標(biāo)桿企業(yè)（如恒大、藍(lán)鼎）薪酬?duì)顩r：

　　1、土建工程師：3-4年工作經(jīng)驗(yàn)的工資為7000元/月左右，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)的工資在7500-12000元/月； 2、安裝工程師：3-4年工作經(jīng)驗(yàn)的工資為7500元/月左右，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)的工資在7500-8500元/月； 3、造價工程師：3-4年工作經(jīng)驗(yàn)的工資為7500-12000元/月，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)的工資在9500元/月以上。 相近企業(yè)（如國軒置業(yè)、文一投資、東海、新華）薪酬?duì)顩r：

　　1、土建工程師：3-4年工作經(jīng)驗(yàn)的工資為5000-6000元/月，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)的工資在6000-8000元/月； 2、安裝工程師：3-4年工作經(jīng)驗(yàn)的工資為6000元/月以上，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)的工資在8500-10000元/月； 3、造價工程師：3-4年工作經(jīng)驗(yàn)的工資為6000-7000元/月，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)的工資在8500元/月以上。

　　二、比較分析

　　以3-4年工作經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)技術(shù)人員為例，特作如下比較：

　　三、問題診斷

　　1、從上表可以看出，華鑫房產(chǎn)公司的工程師薪酬水平與市場相比，整體偏低；

　　2、調(diào)查發(fā)現(xiàn)，土建工程師、安裝工程師、造價工程師由于市場稀缺程度和崗位價值不同，工資待遇也是不同的，表現(xiàn)為土建工程師＜安裝工程師＜造價工程師，而華鑫房產(chǎn)公司工資在崗位差異上體現(xiàn)不明顯。 四、對策建議

　　根據(jù)上述調(diào)查數(shù)據(jù)及診斷問題，結(jié)合近期華鑫房產(chǎn)離職人員情況（見下表），提出以下建議：

　　1、薪酬待遇高低與工作飽和度大小成正比關(guān)系，雖標(biāo)桿企業(yè)的工資普遍偏高，但也伴隨高強(qiáng)度的工作量，目前華鑫房產(chǎn)公司的工作飽和度一般，所以建議以相近企業(yè)的薪酬水平為參考，適度調(diào)整華鑫房產(chǎn)公司工程師的薪酬水平；

　　2、根據(jù)崗位評價及市場稀缺度，分別對土建、安裝、造價工程師設(shè)定不同的薪酬水平，以體現(xiàn)其差異性和層次性。 3、華鑫房產(chǎn)公司的專業(yè)技術(shù)人員工資調(diào)整應(yīng)與市場的工資變化保持適度一致，同時根據(jù)市場變化每年做適度的調(diào)整。

　　篇三：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查報告

　　一．總論

　　房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)中一個十分重要又很特殊的`產(chǎn)業(yè)部門。在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位，它不同于建筑業(yè)，也不是一般的修修房屋、收收房租，而是一個包括開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等眾多行業(yè)的產(chǎn)業(yè)部門。它是隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展，特別是市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和工業(yè)化、城市化進(jìn)程的加快，應(yīng)運(yùn)而生的，并迅速成長為國民經(jīng)濟(jì)中一個獨(dú)立的巨大的產(chǎn)業(yè)部門。通過了解畢業(yè)大學(xué)生在地產(chǎn)企業(yè)中從事的工作內(nèi)容及環(huán)境，探究對大學(xué)生素質(zhì)的要求,讓即將走上工作崗位的我們做好一定心理準(zhǔn)備和應(yīng)變能力。

　　二、行業(yè)分析

　　1．房地產(chǎn)行業(yè)所涉足領(lǐng)域

　�。�1）土地開發(fā)和再開發(fā)；

　�。�2）房屋開發(fā)；

　�。�3）地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押；

　　（4）房地產(chǎn)經(jīng)營，包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）買賣、租賃、抵押等；

　�。�5）房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資；

　�。�6）房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括信息、咨詢、估價、測量、律師、經(jīng)紀(jì)和公正等；

　　（7）房地產(chǎn)售后物業(yè)管理，包括家居服務(wù)、房屋及配套設(shè)施和公共場所的維修、保安、綠化、衛(wèi)生、轉(zhuǎn)租代收代付等；

　�。�8）房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險等。

　　2．房地產(chǎn)行業(yè)主要企業(yè)類型

　　房地產(chǎn)行業(yè)中就業(yè)崗位比較多的企業(yè)主要有五種：房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)代理公司、 房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu) 、物業(yè)管理企業(yè)、 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。

　　一般來講房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊資本大多不低于500萬元；有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程、統(tǒng)計(jì)和工程質(zhì)檢專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計(jì)人員才可以申請。而且要擁有開發(fā)項(xiàng)目的土地使用證；建立有自己的企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度、工程質(zhì)量安全管理制度、經(jīng)營管理制度。

　　房地產(chǎn)代理商是指負(fù)責(zé)銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。傳統(tǒng)房產(chǎn)代理公司的優(yōu)勢在于對市場的把握及營銷策劃方面，而日益加劇的市場競爭，使開發(fā)商需要專業(yè)人士提供項(xiàng)目的可行性分析、發(fā)展定位、營銷企劃、銷售組織等一條龍服務(wù)。

　　房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)注冊資本（事業(yè)單位除外），大城市100萬元以上，中等城市60萬元以上，小城市30萬元以上。配備有相應(yīng)的專職技術(shù)人員，大城市應(yīng)在20人以上，中等城市應(yīng)在10人以上，小城市應(yīng)在5人以上。其中，工程技術(shù)（房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)）、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有中級以上職稱，統(tǒng)計(jì)負(fù)責(zé)人具有助理級以上職稱，并有取得執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)估價負(fù)責(zé)人和專門的政策咨詢?nèi)藛T。房地產(chǎn)交易有固定的交易場所，各項(xiàng)業(yè)務(wù)辦事窗口實(shí)行“一站式”服務(wù)，即一個窗口收件、一套資料內(nèi)部傳遞、一次性收費(fèi)、一個窗口發(fā)證。來辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（含商品房預(yù)售）、租賃、抵押等各項(xiàng)交易手續(xù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)一級企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)：注冊資本500萬元以上，具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于30人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，80%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書，管理兩種類型以上的物業(yè)；二級企業(yè)資質(zhì)：注冊資本300萬元以上；具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，60%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；管理兩種類型以上的物業(yè)；

　　房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。人們通過房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。地產(chǎn)顧問是中介服務(wù)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，當(dāng)市場需要專業(yè)化的操作程序，在呼喚專業(yè)化的時候，中介服務(wù)就從單單的銷售終端慢慢過度到介入房地產(chǎn)的開發(fā)流程，在其中起到“顧問”的作用，保證整個過程的專業(yè)化，從而能生產(chǎn)出適銷對路的產(chǎn)品。

　　三、職業(yè)機(jī)會

　　1．職業(yè)發(fā)展路徑

　　房地產(chǎn)行業(yè)為畢業(yè)生提供了不同的工作崗位和多樣化的發(fā)展路徑。進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)后結(jié)合自身的特點(diǎn)設(shè)計(jì)與選擇個人職業(yè)發(fā)展，許多畢業(yè)生經(jīng)過短短幾年的鍛煉就脫穎而出，有的成為公司的業(yè)務(wù)骨干，有的走上了公司重要的領(lǐng)導(dǎo)崗位，也有的業(yè)績平平依然在自己的崗位上耕耘。較合理的發(fā)展路徑如下：

　�。�1）新員工培訓(xùn)。第一年，大部分公司都有導(dǎo)師制的培養(yǎng)機(jī)制，公司為每一位新入職員工配一名導(dǎo)師，導(dǎo)師一方面幫助員工盡快適應(yīng)新環(huán)境，協(xié)助解決新員工的職業(yè)困惑與職業(yè)心理健康等問題。

　　（2）至各個崗位后還將參加定期的基礎(chǔ)管理類以及專業(yè)技術(shù)類的培訓(xùn)：部門業(yè)務(wù)培訓(xùn)、工作技能培訓(xùn)。

　　（3）職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)，表現(xiàn)好的員工都有機(jī)會參加職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)，提高管理技能、管理水平和商業(yè)知識。

　�。�4）專業(yè)證書考核。根據(jù)自己的學(xué)歷和從業(yè)時間選擇自己可以報考的資格考試。選擇脫產(chǎn)、半脫產(chǎn)和業(yè)余地參加本職專業(yè)技術(shù)職稱或任職資格證書的培訓(xùn)。

　�。�5）想進(jìn)入高層的員工就要繼續(xù)深造充實(shí)自己，可以繼續(xù)攻讀學(xué)位。公司會根據(jù)工作的需要，選送各部門表現(xiàn)優(yōu)秀的員工到國內(nèi)、外院校脫產(chǎn)攻讀學(xué)位或定向進(jìn)修。也可以選擇辭掉工作專心的去攻讀學(xué)位，根據(jù)個人實(shí)際情況而定。

　　（6）擁有一定的業(yè)績和實(shí)力的時候，也就能坐上項(xiàng)目公司經(jīng)理位置了。

　　2．素質(zhì)要求

　　能力是一個人完成任務(wù)的前提條件，是影響工作效果的基本因素。每一個行業(yè)對人的能力都有一定的傾向性，如果自己的傾向性與行業(yè)吻合，而行業(yè)又有發(fā)展前景就應(yīng)該予以考慮。不同行業(yè)對人才的不同需求標(biāo)準(zhǔn)：IT業(yè)看重于知識技術(shù)、廣告媒體類看重于個人才華、財(cái)務(wù)類看重于技能和性格。房地產(chǎn)行業(yè)對人才的素質(zhì)要求與科技類行業(yè)不同，更側(cè)重于注重個人工作能力。體現(xiàn)在能夠很好的適應(yīng)環(huán)境變化，性情開朗熱情、自信善于交際。在群體中精神愉快、相處自然、常能機(jī)智的解脫窘境。在工作和學(xué)習(xí)上肯動腦筋，常表現(xiàn)出機(jī)敏的工作能力和辦事效率。在有壓力的情況下也能出色的完成任務(wù)。

　　基本素質(zhì)要求：

　　（1）適應(yīng)力和自我管理能力較強(qiáng)

　�。�2）善于捕捉信息、靈活應(yīng)變

　�。�3）時間觀念強(qiáng)

　�。�4）善解人意、勸說能力強(qiáng)（掌握談判技巧）

　�。�5）誠實(shí)、守信用、樂觀

　　（6）性格外向、人際交往能力強(qiáng)

　　（7）口頭表達(dá)能力強(qiáng)和洞察能力強(qiáng)

　�。�8）幽默、自信

　　房地產(chǎn)中介行業(yè)1.從業(yè)方向：

　　本規(guī)定所稱房地產(chǎn)估價師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得房地產(chǎn)估價師《執(zhí)業(yè)資格證書》，并注冊登記后從事房地產(chǎn)估價活動的人員。國家實(shí)行房地產(chǎn)估價人員執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證和注冊制度。凡從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的單位，必須配備有一定數(shù)量的房地產(chǎn)估價師。房地產(chǎn)估價師必須在一個經(jīng)縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門審核評定、取得房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)（以下簡稱房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)）內(nèi)執(zhí)行業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級及其業(yè)務(wù)范圍，由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門另行制定。房地產(chǎn)估價師執(zhí)行業(yè)務(wù)，由房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)統(tǒng)一接受委托并統(tǒng)一收費(fèi)。在房地產(chǎn)價格評估過程中，因違法違紀(jì)或者嚴(yán)重失誤給當(dāng)事人造成的經(jīng)濟(jì)損失，由房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)有權(quán)向簽字的房地產(chǎn)估價師追償。

　　新房、舊房，大房、小房，買房、賣房，換房、租房房 產(chǎn)成為一種多樣化的商品，其交易也日益頻繁。換幾個地方、搬幾次家，將成為生活中的平常事。可怎么換房、怎么買房，這其中大有學(xué)問。有人把房產(chǎn)作為一種投資，越換越增值；有人卻因?yàn)橐粋�錯誤的決定，而損失慘重；有人不知行情，舉棋不定。請個估價師作投資顧問，估算房產(chǎn)價值，也許能幫你拿個主意－－房地產(chǎn)估價師就這樣慢慢地走入我們的生活。

　　消費(fèi)者在換房、購房過程中考慮的因素很多，價格、地段、戶型設(shè)計(jì)、房屋質(zhì)量、開發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)、合法的手續(xù)價格是其中最重要最敏感的因素。其實(shí)在任何一種買賣交易中，商品都需要衡量和確定其價格，但房地產(chǎn)更需要一種專業(yè)的估價，因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有獨(dú)一無二性和價值量大的特點(diǎn)。不同區(qū)位的房產(chǎn)價值相

　　差很大，而且隨著市場變化、周圍交通和環(huán)境的變化還會引起房地產(chǎn)價值的變化。房地產(chǎn)作為居民支付的最大商品，價值量大，值得請人估價，也能承受得起相應(yīng)的估價費(fèi)用。

　　日前，大量二手房上市，消費(fèi)者需要評估房產(chǎn)的機(jī)會增多，房地產(chǎn)估價師也將更有作為。

　　2.職位職能:  房地產(chǎn)評估

　　3.職位描述:  房地產(chǎn)評估師

　　4.崗位職責(zé)：

　　1) 配合承接房地產(chǎn)評估項(xiàng)目；

　　2) 負(fù)責(zé)重要項(xiàng)目的現(xiàn)場查勘和調(diào)查；

　　3) 撰寫房地產(chǎn)評估報告。

　　5.任職要求：

　　4) 持有注冊房地產(chǎn)估師資格證書；

　　5) 良好的溝通能力和計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力，能適應(yīng)經(jīng)常出差；

　　6) 具有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。

　　6.薪酬待遇：

　　年薪制；

　　包住宿。

　　四．探究房地產(chǎn)銷售對大學(xué)生素質(zhì)的要求

　�。ㄒ唬├碚撜{(diào)研

　　1房地產(chǎn)基本知識

　　房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。可以有三種存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。

　　2五力分析

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