區(qū)城中村改造工作調(diào)研報告
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一、全區(qū)城中村征遷改建進展情況
(一)市定征遷目標(biāo)完成情況
20**年度市下達xx區(qū)舊城城中村和棚戶區(qū)改建工作目標(biāo)任務(wù)為：完成征遷面積230 萬平方米，開工面積170萬平方米，投資90億元。截止目前，全區(qū)舊城城中村和棚戶區(qū)共完成征遷面積141.01萬平方米，開工面積107.44萬平方米，投資78.476億元。其中，城中村改造完成征遷126萬平方米，開工面積56萬平方米，完成投資42億元。
(二)全區(qū)城中村改造進展情況
全區(qū)18個村莊改建立項工作已全部完成，開發(fā)商全部確定。
(1)興隆寨村改建項目。涉及1684戶，目前征收工作基本完成。安置房建設(shè)情況：興隆寨村占地135.08畝，安置面積49萬平方米，規(guī)劃建設(shè)14棟高層，共分三個地塊進行安置房建設(shè)。
(2)南村改建項目。涉及1018戶，目前征收工作基本完成。安置房建設(shè)情況：南村安置房占地91畝，安置面積40.5萬平方米，規(guī)劃建設(shè)10棟高層，現(xiàn)已全部開工建設(shè)。
(3)淺井頭改建項目。涉及1092戶，目前已完成征收741戶。安置房建設(shè)情況：淺井頭村共需安置房45萬平方米。規(guī)劃淺井南路以西安置地塊占地72畝，規(guī)劃建8棟安置房。
(4)遇駕溝、小所村改建項目。立項、控規(guī)已完成，征收工作已開展，目前正在根據(jù)公示情況進行規(guī)劃調(diào)整，同時對兩村安置量審核，安置區(qū)場地完成三通一平，已完成地質(zhì)勘探文物勘探工作，近期安置房即將開工建設(shè)。
(5)七里河村銅鑼灣廣場改建項目。立項已批復(fù)，土地掛牌進入程序，膠鞋廠地塊已拆遷完畢，文物勘探已完成，安置房即將開工建設(shè)。
(6)王府莊改建項目。涉及198戶，目前王府莊村已簽訂協(xié)議124戶。
(7)符家屯村改建項目。該村占地面積441畝，1300戶，4000人，現(xiàn)有建筑面積約86萬平方米。2xxx年12月6日，區(qū)政府與升龍公司簽訂開發(fā)改造意向協(xié)議。今年7月該區(qū)域的控規(guī)，經(jīng)市規(guī)委會討論通過。目前，該村與開發(fā)企業(yè)已完成洽談，安置區(qū)域已確定，同時安置量審核正在進行。
(8)同樂寨村改建項目。該村占地面積349畝， 726戶，2200人，現(xiàn)有建筑面積約42萬平方米。今年7月該區(qū)域的控規(guī)經(jīng)市規(guī)委會討論通過，目前，工作重點為加快安置量審核、制定詳細開發(fā)改造安置方案。
(9)唐村改建項目。該村占地面積451.77畝，1215戶，4865人，需安置面積52萬平方米。2xxx年11月編制完成的控規(guī)評審稿中，本區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施及規(guī)劃道路占用該村175.74畝土地，可用于開發(fā)和安置用地276.03 畝。按照控規(guī)中的容積率，可建設(shè)總建筑面積(含安置和開發(fā))僅為101.65萬平方米，安置開發(fā)比不足1:1。根據(jù)控規(guī)所設(shè)置的容積率必須有350畝土地才能滿足唐村改建需要。
(10)西馬溝、三岔口、大所三村改建項目(洛陽西部生態(tài)城)。對西馬溝村的所有企業(yè)、民宅、無證戶逐一進行排查并核實情況，開發(fā)成本估算工作已完成，已與規(guī)劃設(shè)計院對接，正在對該項目內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施成本費用進行估算。
(11)谷東、谷西、尤東、尤西、王灣五村改建項目(洛陽西部科技城)。五村總占地面積7263.2畝，5638戶，16575人，現(xiàn)有建筑面積約236萬平方米。2xxx年4月16日，區(qū)政府與金運佳集團簽訂開發(fā)建設(shè)洛陽西部科技城項目合作協(xié)議。目前，五村地面附屬物丈量已基本完成，人口、戶籍、宅基地已完成鎖定，土地測繪成果已出，正在與開發(fā)企業(yè)、規(guī)劃設(shè)計院編制優(yōu)化開發(fā)安置方案。谷東、谷西兩村審核安置量的資料已準(zhǔn)備完畢，待上報市舊改辦進行審核。
二、城中村改造的主要做法
(一)堅持科學(xué)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)推進城市建設(shè)。一是實現(xiàn)控規(guī)編制全覆蓋。區(qū)政府結(jié)合城中村、舊城改造，科學(xué)編制全區(qū)控制性詳細規(guī)劃，使城市建設(shè)在規(guī)劃的指導(dǎo)下科學(xué)、有序、健康進行。二是堅持高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)。按照區(qū)委、區(qū)政府確定的龍形經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃，加強對重點區(qū)域和重點項目的規(guī)劃引導(dǎo)，在龍頭經(jīng)濟板塊，規(guī)劃建設(shè)一棟369米的超高層地標(biāo)性建筑；在龍身經(jīng)濟板塊，重點打造澗西工業(yè)歷史文化街區(qū)；在龍尾經(jīng)濟板塊，重點打造的洛陽大學(xué)科技城。三是城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展相統(tǒng)一。結(jié)合商業(yè)區(qū)域設(shè)置，在城市建設(shè)中科學(xué)規(guī)劃商業(yè)和商務(wù)設(shè)施，通過城市更新實現(xiàn)城區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，加快城區(qū)可持續(xù)發(fā)展。
(二)突出和諧征遷，多層面保障群眾利益。一是注重政策宣傳引導(dǎo)。科學(xué)制定征收補償安置方案，耐心細致地做好群眾的宣傳發(fā)動工作，通過外出參觀、環(huán)境對比等形式，使群眾明白征遷改造帶來的好處，積極支持、參與城市更新改造。二是積極發(fā)揮基層組織和專業(yè)隊伍的作用。抽調(diào)近200名機關(guān)干部組成征遷工作隊員，會同各村兩委做好群眾思想工作。為調(diào)動征遷干部的積極性，區(qū)委在去年提拔任用18名表現(xiàn)突出的征遷一線隊員基礎(chǔ)上，今年又擬拿出20個科級崗位，用于提拔在征遷改建過程中表現(xiàn)突出的工作隊員。同時對各辦事處、項目指揮部相關(guān)工作人員進行法律、法規(guī)、政策等業(yè)務(wù)培訓(xùn)，為完成兩整三新四清查工作奠定了基礎(chǔ)。三是依法陽光操作。按照征遷工作零違規(guī)、零強拆、零事故的原則和依法、陽光、和諧、安全的八字方針，嚴把征收過程的各個環(huán)節(jié)，將征遷安置公開公示制度落到實處，實現(xiàn)征遷工作的公開、公平、陽光、和諧，維護了全區(qū)征遷工作的穩(wěn)定。
(三)強化招商引資，確保群眾妥善安置。一是招大引強。加大招商引資力度，在大招商、招大商、選大商上下真功夫，打破固有模式，采取規(guī)劃、土地手續(xù)同時進行的推進模式，服務(wù)招商引資，提高改建工作的效率。目前，全區(qū)18個城中村、城郊村、城邊村全部完成招商引資工作，并全部完成改建立項工作。二是優(yōu)先安排安置房建設(shè)。將安置房建設(shè)作為城中村改建的重中之重，優(yōu)先安置地塊的征遷工作，優(yōu)先上報安置區(qū)域規(guī)劃，在資金、人員等方面大力支持。積極籌措資金，先后與農(nóng)業(yè)開發(fā)銀行、洛陽銀行等金融機構(gòu)對接，落實融資計劃，優(yōu)先安置地塊的征遷。
三、存在的問題
(一)城郊(邊)村改建安開比的確認問題。一是城郊村按照村民人口數(shù)確定安置量，如按 1:2.3安開比推算開發(fā)房數(shù)量，將使經(jīng)濟測算無法平衡，因此需確定城郊村的`安開比認定辦法。二是城郊(邊)村貨幣補償資金量大，主要是：農(nóng)用地征收過程中繳納的耕地占用稅、土地報批等費用高；拆遷企業(yè)量大，補償資金大；安置面積外，一、二層住宅需貨幣補償?shù)拿娣e大；基礎(chǔ)設(shè)施投入較多。三是城郊村開發(fā)的商品房房價要低于市區(qū)成熟地段商品房房價。
(二)安置地塊土地摘牌問題。按照市政府要求，我區(qū)城中村改建正全面推進，在村民安置房摘地及申請辦理建設(shè)手續(xù)中存在較多問題。根據(jù)城中村改建的目的，村民安置房辦理為全產(chǎn)權(quán)房，因此安置地塊需要掛牌或協(xié)議出讓。按我市現(xiàn)有政策，若由村委會摘得土地，而村委會又沒有資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，不能為村民辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)；若由引入的開發(fā)企業(yè)摘得土地，政府須按政策將企業(yè)代繳的土地出讓金返還給企業(yè)用于安置房建設(shè)，但返還的土地出讓金將被認定為收入需繳納營業(yè)稅、所得稅等，同時以開發(fā)企業(yè)名義辦理產(chǎn)權(quán)證需繳納相關(guān)稅費。如我區(qū)符家屯村改建需安置面積 48.5萬平方米，辦證等相關(guān)稅費約為1.2億元。城中村改建村民安置實際為拆舊建新，不應(yīng)交納相關(guān)稅費，亟待解決。
四、對下一步工作的建議
一要加快房屋征遷進展。對于目前正在積極推進的興隆寨、淺井頭、南村等村，加快剩余戶的征遷，確保整體改造全面實施。同時，依托各城中村改造項目指揮部和村兩委的力量，做好政策宣傳和解釋工作，使群眾理解、支持并積極參與城中村改造，加快推進小所、遇駕溝、西馬溝、符家屯、同樂寨等城中村改造征遷，并把以上項目的安置房建設(shè)區(qū)域作為征遷重點，確保這些村的改造正式啟動。
二要全力推進安置房建設(shè)進度。確保今年新實施的舊城城中村棚戶區(qū)改建項目，在時間節(jié)點上完成目標(biāo)任務(wù)，確保小所、遇駕溝、西馬溝、符家屯、同樂寨項目安置房開工建設(shè)。通過安置房的開工建設(shè)，打消群眾疑慮，促進征遷工作。
三要多方聯(lián)動，解決歷史遺留問題。進一步梳理改建項目需要解決的問題，積極向市里反映，加強與市規(guī)劃、土地、舊改、財政等部門溝通，逐步解決存在的困難和問題，促進城中村改造順利實施。
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