房地產(chǎn)調查報告
近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家宏觀經(jīng)濟政策驅動，全國房地產(chǎn)業(yè)均呈現(xiàn)出強勁的發(fā)展勢頭。就我縣而言，這一行業(yè)更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續(xù)快速發(fā)展，在很大程度上改善了我縣城鄉(xiāng)廣大居民的住房條件，有力地推動了我縣城鄉(xiāng)建設和社會經(jīng)濟的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。然而，從我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規(guī)范和土地價格偏高等問題�？h房管局對此高度重視，于近期組織人員對1998-2003年全縣房地產(chǎn)市場作了深入、細致、全面的調研，針對該行業(yè)發(fā)展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。現(xiàn)就1998-2003年我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、存在問題及未來發(fā)展趨勢分析如下：
一、1998-2003年我縣房地產(chǎn)市場運行情況
(一)國民經(jīng)濟快速發(fā)展，人民生活不斷改善。1998-2003年，我縣國內生產(chǎn)總值由1998年的56.5億元增加到2003年的96.5億元，財政總收入由3.35億元增加到7.53億元;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農(nóng)民可支配收入由3318元增至4702元。
(二)房地產(chǎn)發(fā)展勢頭良好，已逐漸成為重要產(chǎn)業(yè)。1998年以來，我縣房地產(chǎn)開發(fā)實際完成投資額的年增長幅度在17.53%以上。2003年完成房地產(chǎn)投資額2.97億元，有力地推動了全社會固定資產(chǎn)投資增長和國民經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國民經(jīng)濟發(fā)展中的一支生力軍。
(三)土地供應情況(表格附后)。1999-2001年，我縣房地產(chǎn)市場從無到有，處于發(fā)展期，土地供應量也逐年上升，加上舊城改造，至2001年達到最高，項目數(shù)有26個，供應量為18.5894公頃，其中用于住宅用地供應量為8.2554公頃，占當年供應總量的44.4%。2002年由于政府宏觀干預，我縣房地產(chǎn)市場進入低谷期，土地供應量最低僅為2.8854公頃，到2003年開始復蘇，供應量有所增加，達10.6276公頃。從供地來源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。2003年開始，國家宏觀調控政策實施，對增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業(yè)、市場、旅游等用地供應不多，這與我縣經(jīng)濟發(fā)展結構及速度有關。近6年來，我縣用于住宅用地供應量為37.35448公頃，而用于商業(yè)土地供應總量僅為7.3289公頃，市場、旅游等其它經(jīng)營性用地供應量僅為2.3821公頃，可見在經(jīng)營性用地供應中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規(guī)劃區(qū)內。
(四)房地產(chǎn)開發(fā)情況。從我縣統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)顯示，1998—2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資額波動較大。2002年為歷年最高，共完成投資額5.73億元，比2001年增長3.1%。施工房屋面積83.1萬平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬平方米，減少5.3%;商品房銷售面積16.4萬平方米，減少16.8%;年末商品房空置面積6.9萬平方米，增長102.9%。
(五)房地產(chǎn)市場購銷兩旺，房地產(chǎn)價格穩(wěn)步上升。1998年以來，房地產(chǎn)銷售總量年均保持在15萬平方米以上，其中住宅銷售總量每年基本保持在12萬平方米以上。據(jù)我縣相關統(tǒng)計資料顯示，我縣商品住房均價從1998年的1200元/平方米，增長到2003年的2200元/平方米，6年漲幅達83%。
(六)購房動機發(fā)生變化，由自住轉為投資。我縣有一定數(shù)量居民購房動機發(fā)生變化，由原來自住轉向以營利為目的。據(jù)2002年房展會統(tǒng)計，我縣居民購買外地房產(chǎn)，70%以上是商鋪。
(七)行業(yè)規(guī)模迅速擴大，打造品牌房開企業(yè)。截止2003年底，全縣房開企業(yè)發(fā)展到43家，比去年增加了8%。規(guī)模較大的5個企業(yè)投資額占全縣商品房投資額的24%，一批規(guī)模大、競爭力強、品牌知名度高的房開企業(yè)脫穎而出。
(八)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展良好，為房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展提供強大支持。從1998年末至2003年末，我縣各項房地產(chǎn)貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長了2.12倍。2003 年末，房地產(chǎn)貸款比去年同期增長1.38%。房地產(chǎn)信貸業(yè)務是近幾年來發(fā)展最快的信貸品種，個人住房貸款發(fā)展迅速。據(jù)人民銀行平陽縣支行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我縣在2001年以前個人購房信貸廖廖無幾，在2001年個人購房信貸也只有623萬元，僅占信貸總額的0.99%，而在2003年個人購房貸款額就有8554萬元，比2001年增長13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著政府宏觀調控干預，到2004年6月個人購房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬元，比2003年增長350萬元。由此可見，我縣房地產(chǎn)信貸給房地產(chǎn)市場提供了一個良好的信貸環(huán)境，也給我縣房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展提供了一個強有力的保障。
(九)房屋拆遷情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開始，在摸索中不斷發(fā)展，現(xiàn)已形成一套比較完整的拆遷管理制度。2002年出臺《平陽縣城市房屋拆遷管理實施辦法》，從以產(chǎn)權調換逐步發(fā)展為以貨幣補償安置為主，確保了拆遷雙方當事人的合法權益，體現(xiàn)了公開、公正、公平性。同時，2004年又規(guī)范了農(nóng)村村改拆遷管理工作，出臺了《平陽縣農(nóng)村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽鎮(zhèn)解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶的一致認可。
(十)存量房產(chǎn)交易活躍，健全住房供應體系。自1997年房改房上市政策出臺后，存量房產(chǎn)交易活躍。2003年存量房成交量達47.49萬平方米，比上年增長42.70%。同時，啟動經(jīng)濟適用房，健全住房供應體系。不同層次住房供應方式，滿足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉(xiāng)居民住房條件，我縣城鎮(zhèn)居民人均住房面積達到35.9平方米，農(nóng)民人均建筑面積達到35.1平方米，居全市前列。
(十一)住房保障體系情況。我縣自1997年被列入國家安居工程試點縣以來，安居工程(經(jīng)濟適用房)改變了原來以單一途徑的集資合作建房，轉為解決機關干部、工礦企(事)業(yè)單位的干部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國家先后下達我縣安居工程(經(jīng)濟適用房)建設規(guī)模共25萬平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據(jù)市、縣政府有關工作部署，擬將出臺廉租住房實施辦法�，F(xiàn)根據(jù)該辦的初步調查摸底，我縣最低收入家庭居民258戶，符合廉租住房登記的有215戶(目前我縣準備在昆陽鎮(zhèn)試行)。
二、1998-2003年我縣房地產(chǎn)市場基本特點分析
1、繁榮經(jīng)濟強硬支撐。近年來，我縣經(jīng)濟保持較快發(fā)展速度，2003年全縣國內生產(chǎn)總值和財政總收入與1998年相比，分別增長71%和125%。隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，居民生活得到明顯改善，2003年全縣城鄉(xiāng)居民儲蓄已達46.96億元，與1998年相比增長191%。
2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達50%。隨著住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費能量。
3、國家宏觀政策大力推動。一是消費減負，降低入市門檻。自1997年以來房產(chǎn)交易契稅、規(guī)費一再下調。由1997年之前成交額的6%下調至1.5%，2001年6月國家清理取消了47項建設性收費，2002年新建商品房交易管理費按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理費按6元/平方米收取，非住宅交易管理費按12元/平方米收取，;二是推出個人住房貸款，增強居民購房力。自1998年推出房貸政策以來，我縣各類金融機構和住房資金管理中心累計發(fā)放個人住房貸款余額11.7億元。
4、居民的消費結構升級和消費品位大大提高。我縣居民消費恩格爾系數(shù)，即“食”在消費總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全國平均40%低8.6個百分點，這正是增加住房消費的大好時機。另外，我縣居民“一步到位、一房到老”的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優(yōu)美的居住環(huán)境成為大眾追求的目標，這給我縣房地產(chǎn)市場注入了強大的活力。
5、城市化進程加速發(fā)展。近年來，我縣積極推進城市化進程，加速了城鎮(zhèn)人口聚集。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，2003年我縣城鎮(zhèn)總人口達84.1萬人，比1998年增長4.7%，此外，加上每年上萬外來務工人員，這無疑給我縣住宅產(chǎn)生巨大需求。
三、1998-2003年我縣房地產(chǎn)市場運行中存在的主要問題和深層次原因分析
總體上說，我縣房地產(chǎn)市場化程度較高，房地產(chǎn)業(yè)保持較快健康發(fā)展勢頭，但同時也存在一些問題：一是住房供應與居民需求的矛盾較突出，經(jīng)濟適用房和低價商品房供應遠遠不能滿足市場需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價;二是宏觀調控手段和行政管理措施跟不上房地產(chǎn)市場形勢發(fā)展，部分房開企業(yè)的自我約束機制不夠完善，導致房開企業(yè)違規(guī)開發(fā)、虛假廣告、違規(guī)銷售、延期交房、面積縮水、房屋質量差等問題;三是房地產(chǎn)投資增長速度緩慢。我縣近幾年經(jīng)濟發(fā)展速度不快，導致了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。2003年全縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就有43家，而完成房地產(chǎn)開發(fā)投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重一直徘徊在2.3%左右，并沒有出現(xiàn)較大增幅，可以說房地產(chǎn)業(yè)對該縣gdp的拉動并不明顯，也沒有產(chǎn)生規(guī)模效應;四是土地價格偏高，以及少數(shù)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地供應缺乏計劃，土地供應量過大，導致房地產(chǎn)開發(fā)商大量圈地，商品房用地供應缺乏詳細規(guī)劃，隨意性大;五是工薪階層購房困難，房屋空置率和空關率增大。據(jù)統(tǒng)計，我縣房價上漲的同時，空置率和空關率也隨之增大。2001年空置率為3.5624萬平方米，2003年則上升為5.4121萬平方米。2003年，我縣商品房均價由2001年的1500元/平方米上揚至2200元/平方米。以我縣的經(jīng)濟水平，雙職工家庭年收入2.36萬元推算，如一個家庭買60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時間。因此導致眾多房源被少數(shù)有錢人購買，提高了空置率和空關率，而真正需要購房的工薪階層，因經(jīng)濟問題而難以購房，形成了工薪階層購房困難，空置率和空關率卻加大的矛盾;六是房開企業(yè)整體水平不高�，F(xiàn)有房開企業(yè)43家，其中僅有5家是2級資質的企業(yè)，其余都是3、4級企業(yè)，因而群體素質較低;七是房產(chǎn)中介經(jīng)紀機構規(guī)模較小。我縣房地產(chǎn)市場上有120家房產(chǎn)中介經(jīng)紀機構，規(guī)模較大的為數(shù)不多;八是土地市場運作不甚規(guī)范。在開發(fā)地塊取得的方式上，存在協(xié)議、拍賣出讓兩種形式，由于兩種形式并存，造成房地產(chǎn)開發(fā)商風險不均、開發(fā)成本差異等;九是開發(fā)的小區(qū)品位不高。我縣房地產(chǎn)開發(fā)至今，住宅精品少，小區(qū)品位都較低，上規(guī)模、上檔次的住宅小區(qū)寥寥無幾。
四、保持我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展對策
1、要加快房地產(chǎn)宏觀發(fā)展戰(zhàn)略研究和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的編制。房地產(chǎn)宏觀發(fā)展戰(zhàn)略研究和房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃將調解長期以來因為行政區(qū)面積過小對我縣可操作性提出政策措施;將把房地產(chǎn)用地拓展與老城區(qū)功能改造相結合，同時強調生態(tài)環(huán)境。通過總體規(guī)劃的編制與實施，真正實現(xiàn)“自然一空間一人文系統(tǒng)”的整體格局和發(fā)展模式。要在大量調研的基礎上，制定好近、遠期房地產(chǎn)開發(fā)計劃，正確處理好“度”和“量”的關系，以有效防止該縣房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”產(chǎn)生。在制定計劃時要兼顧“兩頭”，適時調控開發(fā)結構，今后住宅要統(tǒng)籌考慮社會各階層住房需求，特別要關注“平民住房”，要重點向中、低收入家庭傾斜，使他們買得起房，有房子住。
2、要加強對房地產(chǎn)發(fā)展研究，提高宏觀調控能力。加強房地產(chǎn)市場的分析和研究，逐步建立房地產(chǎn)市場的預警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，加強宏觀調控能力，并正確引導房地產(chǎn)的投資和消費，建立健全房地產(chǎn)市場預警機制。
3、要控制商品房價格非正常上漲。一是要根據(jù)房地產(chǎn)市場需求，保持土地合理的供應量和供應比例，加大經(jīng)濟適用房建設，限制高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設，以防止出現(xiàn)積壓;二是要增強房地產(chǎn)市場透明度，給房開商創(chuàng)造平等競爭環(huán)境。同時，要科學、合理制定招、投標辦法，防止地價以“天標”中標;三是要加快建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系，對市場供求比例、價格走勢及時進行必要的信息的收集和反饋，以引導房開企業(yè)做好市場的細分和定位，避免盲目性，并有利于政府及時進行宏觀調控。
4、要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應總量，逐步建立梯度土地供應體系，盡可能滿足不同層次住宅需求。隨著城市化進程加快，建設和房地產(chǎn)用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展該縣發(fā)展空間，提高土地供應能力。加大基礎設施建設，利用好閑置土地，改革現(xiàn)有土地產(chǎn)權交易制度，促使城鄉(xiāng)內部大量的存量和低度利用土地進入市場。要求土地出讓責任單位要按照計劃出讓時間，按時交地，確保用地計劃順利完成，逐步建立梯度土地供應體系，滿足不同層次住宅需求。
5、要改進和加強房地產(chǎn)交易市場管理。一是要加強商品房預(銷)售管理，規(guī)范商品房銷售環(huán)節(jié)，解除購房者后顧之憂;二是要加強房產(chǎn)經(jīng)紀機構管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介行為;三是要簡化房產(chǎn)交易手續(xù)，提高辦證速度。
6、要努力提高住宅整體質量與提高房開企業(yè)整體素質。大力提倡和引導房開企業(yè)創(chuàng)建精品名牌住宅產(chǎn)品，提高住宅建設品位，嚴格控制低檔次、小規(guī)模開發(fā)建設。要以廉租住房項目建設為龍頭，推動我縣住宅建設向新的更高層次發(fā)展。要不斷優(yōu)化居住小區(qū)環(huán)境，優(yōu)化套型設計，充分合理利用空間，注重資源的充分節(jié)約和綜合利用，建造生態(tài)住宅，使我縣住宅建設朝著產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。要采取扶優(yōu)限劣措施，嚴格入市門檻，對那些無資金實力、缺乏資質的房開企業(yè)，通過規(guī)范市場經(jīng)濟秩序及時清理出局。同時，制定一些優(yōu)惠政策，向房地產(chǎn)行業(yè)中相對實力強、信譽好的企業(yè)傾斜，使企業(yè)做大做強，以適應入世后的新形勢。
7、要加大經(jīng)濟適用房建設力度，改革建設和供應的方式。改革重點要體現(xiàn)在6方面：一是要全面推行經(jīng)濟適用房建設項目招標工作，改革房地產(chǎn)開發(fā)建設體制;二是要明確界定經(jīng)濟適用房購買標準，改革供應管理方式;三是要根據(jù)低收入家庭實際情況，改革完善住房保障體制;四是要嚴格經(jīng)濟適用房交易行為，改革交易管理制度;五是要加強對經(jīng)濟適用房價格監(jiān)管系統(tǒng)研究，改革成本控制體系;六是要嚴格控制經(jīng)濟適用房單戶建筑面積，優(yōu)化戶型空間，改革建設戶型標準。同時，加快啟動中、低價位大型住宅小區(qū)建設。
8、要提高預防金融風險意識，強化信貸管理。一是要控制總量，合理調整結構，實行差別政策，以控制房開在住房消費資金中的比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費;二是要嚴格信貸管理，依法、依規(guī)貸款，切實強化貸后管理;三是要在積極提供土地收購儲備機構信用貸款的同時，強化貸款監(jiān)控，實行封閉運行;四是要加強對個人住房貸款管理，一方面要繼續(xù)支持本地居民自住購房，適度提高首付額度，另一方面停止對異地購房、多套購房的個人貸款。
9、要規(guī)范發(fā)展物管。要結合文明創(chuàng)建活動和綜治工作，積極采取行政、經(jīng)濟、法律等手段，在全縣城鎮(zhèn)范圍內，全面推行物管。房管部門作為行業(yè)主管部門，要結合實際，積極開展試點工作、并注意總結經(jīng)驗，為推進物管產(chǎn)業(yè)化奠定堅實基礎。
10、要加強房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)控力度。據(jù)了解，目前昆陽鎮(zhèn)房開用地較大，已遠遠超過當?shù)刈》啃枨罅�，這將影響整個地區(qū)房地產(chǎn)市場有序健康發(fā)展。要加強對該鎮(zhèn)房開的監(jiān)管力度。規(guī)定享受獨立審批土地權限3年到期后不能繼續(xù)延期，建立健全統(tǒng)一有序的房開市場，在全縣土地總量控制上，既要適當增加供應、緩解供需矛盾，又要防止土地供應過度投放，形成市場風險。
五、未來3年我縣房地產(chǎn)市場的初步判斷、預測及發(fā)展趨勢分析
綜合我縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀可以看出，當前我縣房地產(chǎn)業(yè)形勢可說是喜憂參半，既不能盲目樂觀，也不能妄自菲薄。1998年以來，我縣房地產(chǎn)價格上漲具有客觀必然性，是我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程的必然結果，相對較大需求空間對房價的上升提供了真實需求支持，而不是純粹投資動機驅動下“虛漲”。這是“平陽現(xiàn)象”區(qū)別于“海南現(xiàn)象”的本質之處，也是我縣能在房價較快上漲的同時，保持較低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因。基于以上背景分析，我縣房地產(chǎn)市場還是有較大發(fā)展空間。主要表現(xiàn)在：
1、城市化進程發(fā)展需要給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展巨大空間。“構筑‘一都三縣’，建設新平陽”，率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化是近幾年我縣發(fā)展的重要戰(zhàn)略。“住在平陽、游在平陽、學在平陽、創(chuàng)業(yè)在平陽”是城市發(fā)展目標定位，這將有效拉動我縣潛在房地產(chǎn)需求。疏散老城，建設新區(qū)，城市建設和人口布局逐步向縣城外圍地區(qū)疏散，加速城市化進程，構筑“大平陽”發(fā)展戰(zhàn)略。我縣行政區(qū)域擴大，為我縣經(jīng)濟發(fā)展帶來機遇，給房地產(chǎn)市場提供更多發(fā)展空間。根據(jù)聯(lián)合國相關機構統(tǒng)計資料表明，人均gdp在800-8000美元之間為房地產(chǎn)業(yè)的起步及快速上升階段。只有人均gdp在13000美元以上時，房地產(chǎn)業(yè)才步入下降階段。我國目前人均gdp在800美元左右，而我縣人均gdp已超過1250美元。另外在90年代，發(fā)達國家人均住房建筑面積為：美國60平方米，英國38平方米，德國38平方米，法國37平方米，日本31平方米。國際經(jīng)驗表明，在人均住房建筑面積達到30平方米之前，房地產(chǎn)市場會保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應的大縣，具有較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>
2、我縣重大配套工程建設及住宅建設供需和結構的矛盾給我縣房地產(chǎn)提供發(fā)展?jié)撛趧恿�。我縣區(qū)域舊城保護和改造經(jīng)過10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區(qū)域范圍內仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽鎮(zhèn)解北11.87萬平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴面計算，需解決拆遷購置住房建筑面積14.84萬平方米。另外，鰲江鎮(zhèn)火車站的后年開通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮(zhèn)和蒼南縣龍港連為一體，對整片區(qū)域也起到很大推動作用。雖然，2004年前我縣房地產(chǎn)開發(fā)項目用地已累計供應面積28.7134公頃，土地供應面積累計可建商品房43.0701萬平方米，而近年來實施開放人口政策，每年新增人口在0.4-0.5萬人，這里雖有經(jīng)濟適用房供給，但還不能滿足。因此，急需加大住宅區(qū)建設，我縣房地產(chǎn)業(yè)住宅投資空間仍未達到飽和。
3、我縣規(guī)劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續(xù)增長，給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展真實需求。2003年，我縣戶籍人口為84.1萬人，暫住人口3.83萬人。根據(jù)我縣有關規(guī)劃資料，規(guī)劃近期2005年戶籍人口為85.88萬人，遠期2010年戶籍人口為88.41萬人。目前，隨著該縣招商引資，暫住人口不斷涌入，以及失地農(nóng)民轉為非農(nóng)人口、引進人才等因素，該縣以后幾年人口增長情況，城鎮(zhèn)總人口以每年4000-5000人速度增長，其中非農(nóng)人口增量為每年3000-4000人，暫住人口為每年200-300人。
(1)新增城鎮(zhèn)人口住房需求
根據(jù)城鎮(zhèn)人口預測，按照統(tǒng)一公式可以計算出新增城鎮(zhèn)人口住房需求總量：
P1=W1·N+W2·R·F·N
式中：P1：新增人口住房需求總量
W1：新增人口中非農(nóng)人口增量
N：新增人口人均建筑面積(按人均30平方米取值)
W2：新增人口中暫住人口增量
R：暫住人口中經(jīng)商、辦廠及咨詢服務等收入比較高具有購房能力的人群比例(估計在9%左右)
F：暫住人口中具有購房能力的人群實際可能購房比例按5%計算得出每年新增人口住房需求總量：
2004年新增人口住房需求總量：
P=0.34×30+0.03×9%×5%×30=10.2041(萬平方米)
2005年新增人口住房需求總量：
P=0.4×30+0.03×9%×5%×30=12.0041(萬平方米)
2006年新增人口住房需求總量：
P=0.3×30+0.02×9%×5%×30=9.0027(萬平方米)
(2)經(jīng)濟發(fā)展居民改善居住條件對商品房的需求
由于目前我縣居住在老城區(qū)的房屋都是落地房，根據(jù)2003年我縣統(tǒng)計年鑒里數(shù)據(jù)顯示本年我縣城鎮(zhèn)人均住房使用面積為35.9平方米，居住水平應該屬于中等水平。但隨著經(jīng)濟發(fā)展及收入的增加，人們對改善居住條件的愿望也隨之強烈，必然購買新房換舊房，參照國際經(jīng)驗，如以非農(nóng)業(yè)人口4萬戶為基數(shù)，按每年每戶增加1平方米計算，年需求量為4萬平方米左右。
(3)投資對商品房的需求
由于房地產(chǎn)具有保值、增值功能，一定數(shù)量的投資需求是必然存在的。近年來，有相當數(shù)量的社會閑置資金進入房地產(chǎn)市場，一大部分人都成了“炒房一族”，其手頭上房屋基本上有2至3套，但根據(jù)當前房地產(chǎn)市場低入住率，一旦可以賺錢，基本上都會出售。再加上近幾年以前外出經(jīng)商的人回鄉(xiāng)投資房地產(chǎn)等因素，估計在我縣投資對商品房的需求量，占新增城鎮(zhèn)人口住房需求、經(jīng)濟發(fā)展居民改善居住條件對商品房的需求總和的30%左右�？傊�，從目前土地供應狀況與未來市場需求分析，今后房地產(chǎn)市場將會更加完善和成熟，住房消費將會更趨理性。
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