房地產(chǎn)市場調(diào)查報告
在現(xiàn)實生活中，報告的適用范圍越來越廣泛，我們在寫報告的時候要注意涵蓋報告的基本要素。我敢肯定，大部分人都對寫報告很是頭疼的，以下是小編為大家收集的房地產(chǎn)市場調(diào)查報告，希望能夠幫助到大家。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告1
瀘州市是四川南部一個中等規(guī)模的城市，一個時期以來，瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)取得了長足的發(fā)展，房地產(chǎn)在經(jīng)濟和社會生活中的地位和作用日益重要。分析瀘州的房地產(chǎn)市場形勢，可以了解西部同類型城市房地產(chǎn)業(yè)的基本特點。
一、瀘州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
�。ㄒ唬┏擎�(zhèn)居民住房條件有巨大改善，但仍有較大需求
據(jù)統(tǒng)計，20xx年，全市城鎮(zhèn)人均居住面積10平方米，比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米，住房成套率由1992年的37．4％增加到了1999年的65％。但總的說來，居民住房狀況與全國、全省相比還有巨大差距。1999年，全年仍有危房面積3.5萬平方米，城鎮(zhèn)居民缺房戶6722戶，城市現(xiàn)有平房住宅173.36萬平方米。據(jù)有關(guān)資料顯示，全市城鎮(zhèn)人均居住面積與全國相比低一倍左右，與全省相比低l.4平方米�，F(xiàn)有城鎮(zhèn)居民現(xiàn)實和潛在需求巨大。
（二）住房制度改革全面推進，住房社會化、商品化的條件基本成熟
截止20xx年6月，全市公有住房272萬平方米，按房改政策已出售217.8萬平方米。批準(zhǔn)房改房上市2.48萬平方米。住房租售價格比進一步協(xié)調(diào)，20xx年租金標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了雙職工家庭收入的10.81％，新房達(dá)到了14.4％，均達(dá)到了國家和省政府提出的10－15％的要求。
�。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)投資快速平穩(wěn)增長，商品住宅價格平穩(wěn)上升
20xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資5.32億元，為1992年的10．23倍，平均增長率44.23％，施工面積為167.7萬平方米，比92年增加2.86倍，年均增加35.7％。92年至20xx年，累計竣工面積為330.6萬平方米（含拆遷安置用房），累計銷售237.81萬平方米，產(chǎn)銷保持平衡。至20xx年7月，空置房為3.66萬平方米，且多為樓層、環(huán)境、位置不佳的住房。
92年以來，全市商品住宅價格基本保持平衡上升趨勢，沒有出現(xiàn)大幅波動。目前普通商品住宅價格為800－1500元／平方米，近十年間增幅為300－800元／平方米，與全省其它同類型城市相比平均低100－300元／平方米。
（四）土地供應(yīng)進一步規(guī)范，招商引資工作獲得進展
以往，房地產(chǎn)開發(fā)用地多為開發(fā)商自行分散征用，或相互間轉(zhuǎn)讓獲得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級市場的決定，加大了對土地供應(yīng)的調(diào)控力度。為適應(yīng)實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的需要，加強了房地產(chǎn)招商引資工作，已敲定數(shù)宗大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，并相繼實施，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化增添了外來因素。
二、房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場導(dǎo)向不夠明確，商品房開發(fā)成本偏高
如過去對土地一級市場實際上未壟斷，土地與規(guī)劃銜接差，招投標(biāo)機制不健全。在小區(qū)建設(shè)、有形市場建設(shè)等方面缺乏明確的規(guī)劃，到目前為止尚未建成一個10萬平方米以上的小區(qū)，單個市場的規(guī)模也較小。這個問題目前已引起市委、市政府的重視，相繼出臺了有關(guān)政策，加大了調(diào)控引導(dǎo)力度，逐步形成有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展的大環(huán)境。
瀘州市商品房售價與相鄰地區(qū)相比并不高，主要是售價與成本之間的相對利潤空間小。主要原因一是政府、行業(yè)部門應(yīng)投入的水、電、氣、綠化、公共設(shè)施等配套打入成本；二是征地拆遷成本高，與周邊中小城市相比綜地成本偏高；三是土地市場的管理不夠嚴(yán)格，開發(fā)商和有的單位炒買炒賣，提高了用地成本。
（二）房地產(chǎn)融資規(guī)模小，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)素質(zhì)不高
一是金融貸款資源利用差。據(jù)銀行提供的數(shù)據(jù)，全市金融機構(gòu)的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占比例為32．45％。因無置業(yè)擔(dān)保公司承擔(dān)風(fēng)險，銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進外地投資少，我市目前引進的十余個外地投資項目，已投入資金不足3億元。
主要是數(shù)量多、規(guī)模小、實力不強、信譽差，尚未形成集約化、規(guī)模化經(jīng)營。全市開發(fā)企業(yè)86家，市區(qū)72家，平均注冊資金僅有700余萬元，無一家一級資質(zhì)企業(yè)。企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中往往不注意自身形象品牌的樹立，產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)營信譽不高，企業(yè)發(fā)展缺乏活力。
（三）房改相關(guān)環(huán)節(jié)不配套
一是房改房上市須原產(chǎn)權(quán)單位蓋章和房改部門審批，一定程度上抑制了房改房上市和三級市場活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設(shè)，住房公積金管理、使用與房改政策脫節(jié)，職工對自己的公積金歸集、使用、審批不清楚，不能及時用于購置新房、維修補貼，加上住房補貼未到位，一定程度上削弱了個人買房支付能力。
三、未來房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預(yù)測
市人口預(yù)計達(dá)到480萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口將達(dá)到120萬人，比目前增加50萬人左右，絕大多數(shù)將流向市區(qū)居住。未來10年中，對住宅的理論需求量平均在80萬平方米以上。
經(jīng)濟發(fā)展和市民收入水平的提高，實際購買力將不斷增強，住宅的有效需求量將增加。20xx年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6324元，人均住房消費為709元，人均居住面積為10平方米。今后10年市區(qū)平均住宅的有效需求量將大于理論需求量，是可以實現(xiàn)的。
不同消費群體對不同檔次的住宅產(chǎn)生不同的需求量。根據(jù)有關(guān)調(diào)查分析，高收入者對高檔住宅的需求，中值收入者對中檔住宅的需求，以及低收入者對普通經(jīng)濟適用房的需求，三者之間的比例關(guān)系大體分別為20％，40％和40％。
四、發(fā)展房地產(chǎn)市場的對策措施
一要加大政策動力，制定扶持制政策和創(chuàng)造良好的軟環(huán)境，提升房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位，把它作為新的經(jīng)濟增長點來培育。二要刺激、搞活住房需求，增強發(fā)展的內(nèi)在動力，實現(xiàn)健康、有序、協(xié)調(diào)發(fā)展。三要選準(zhǔn)方向，根據(jù)城市功能定位和發(fā)展戰(zhàn)略，集中力量重點突破。
房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)、生產(chǎn)環(huán)節(jié)，因此，必須遵循有關(guān)原則。一是住房消費的社會化、商品化。二是土地供應(yīng)的規(guī)范化三是住宅建設(shè)小區(qū)化。四是市場建設(shè)體系化，結(jié)合瀘州建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心城市的戰(zhàn)略，對市場開發(fā)建設(shè)應(yīng)做到統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，圍繞產(chǎn)業(yè)特征進行配置。
具體應(yīng)制定和實施以下政策：采取積極的金融信貸政策，刺激住房消費；新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建統(tǒng)籌規(guī)劃，做到使房地產(chǎn)開發(fā)實施有重點、有規(guī)劃；引導(dǎo)企業(yè)重組，實行集約化經(jīng)營。逐步改變企業(yè)規(guī)模小、實力不強、能力弱的狀況；打破限制、徹底放開房改房上市。對已辦理完房產(chǎn)證、土地證的住房，除國家規(guī)定不能轉(zhuǎn)讓的外，都可上市交易；發(fā)展和規(guī)范中介機構(gòu)，搞活流通；加強物業(yè)管理。
結(jié)束語
通過對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和前景的分析我得出結(jié)論：瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)正處于成長期。瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮�，市場前景廣闊，采取適當(dāng)?shù)恼叽胧�，抓住�?dāng)前時機，對加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使之成為新的經(jīng)濟增長點和國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)是十分必要的。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告2
在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。
然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據(jù)。
、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。 東莞市政府關(guān)于常平(20xx~2**0)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測：20xx年、20xx年和2**0年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;20xx年、20xx年和2**0年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。
常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點。
根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)20xx年、20xx年和2**0年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬人、52萬人、60萬人左右;20xx年、20xx年和2**0年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規(guī)劃20xx年、20xx年和2**0年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向為主要向南，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。
生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點。
常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2**0年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點”。規(guī)劃 常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節(jié)點，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告3
一、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析
近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長。房地產(chǎn)投資和消費為拉動我縣經(jīng)濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成6.3億元，建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟增長注入了新的活力。
目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。XX年以來，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25%左右。
總體看，XX年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于XX年，房地產(chǎn)供求形勢進一步改善，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進一步得到改善。主要消費需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍;同時，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康，一個重要標(biāo)志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。XX年，從購房者購房的動機來看，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達(dá)到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。
預(yù)計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了XX年爆發(fā)性增長之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預(yù)計將小于XX年水平。XX年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，XX年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。
XX年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個百分點;對gdp增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻(xiàn)率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。XX年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元，按拉動消費系數(shù)1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達(dá)到3.12億元。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個。
(二)房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題
1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過大，中低價位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項目立項、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復(fù)雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場，規(guī)范交易行為，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺，以房地產(chǎn)信息為依托，實現(xiàn)信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理，達(dá)到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費。
3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房(1997)173號文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發(fā)證機關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制�？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。
4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開發(fā)項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計要求。
5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定。
二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的幾點建議
1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程(經(jīng)濟適用房和廉租房)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟適用住房。XX年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設(shè)施不全。所以，實施經(jīng)濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責(zé)任。另國辦發(fā)【XX】37號文件已經(jīng)要求，自XX年6月 1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟適用房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。
2、注重規(guī)劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況，待開發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標(biāo)，堅持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合，正確處理經(jīng)營城市和舊城改造的關(guān)系，繼續(xù)大力推進舊城區(qū)改造，力爭在未來五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴(yán)格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā)，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會效益相統(tǒng)一的原則，實行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。堅持成區(qū)連片開發(fā)，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，縣房地產(chǎn)管理局、縣計劃局、縣建設(shè)局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負(fù)責(zé)人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔(dān)的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費用可據(jù)實從該土地使用權(quán)出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問題，后發(fā)布拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議，
3、嚴(yán)格控制機關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[**]43號文中規(guī)定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設(shè)住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買�！濒斦l(fā)[XX]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起(XX、3、22)，各級黨政機關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵機關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場改善住房條件�！弊罱ㄔO(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[XX]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調(diào)， “自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目。嚴(yán)禁黨政機關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益�！币虼�，機關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。
4、加強農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護正常的房地產(chǎn)市場秩序。
5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優(yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場需求變化，實施精品帶動戰(zhàn)略，提高信譽，建立品牌，擴大市場;三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹立起經(jīng)濟倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。
6、各部門加強協(xié)調(diào)溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟、造福于民的好事，但在實際工作中，由于牽扯到各個方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟利益問題，拆遷工作變得十分復(fù)雜，并出現(xiàn)了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn)，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問題難以及時妥善解決。根據(jù)國務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，計劃、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決。
7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè)，強化市場監(jiān)管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上，決定整改再進步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳，每科室都有一名工作人員進駐大廳，群眾進一個門，領(lǐng)一份表，就可辦妥所有手續(xù)。同時，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介、年度開發(fā)量、樓盤介紹、聯(lián)系電話等宣傳圖板，形成了一個“房產(chǎn)小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開發(fā)公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進行之中。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告4
“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對策推薦，對持續(xù)我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要好處。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489。9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：
1、房產(chǎn)投資持續(xù)較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42。2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2。6%、15。2%、84。5%、79。1%、1。9倍;辦公樓開發(fā)投資也持續(xù)了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預(yù)售狀況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50。6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要透過以下幾方面來調(diào)控房市：
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化狀況，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時光;對房價上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。
——房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整。國稅總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定20xx年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在20xx年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。20xx年市《》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉(zhuǎn)，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應(yīng)。20xx年市計劃開工建設(shè)配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標(biāo)的完成;同時，平抑房價政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)必須程度的“緩剎車”效應(yīng)。
但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機因素，到達(dá)抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。透過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時，透過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的狀況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。透過加大配套商品房和中低價商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格。思考到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、用心應(yīng)對，持續(xù)我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機遇，從長遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進入一個調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為持續(xù)我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點。
1、加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作
及時掌握我區(qū)房地產(chǎn)價格動態(tài)和走勢，建立起科學(xué)有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護房地產(chǎn)市場價格秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當(dāng)前個性要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、年度分析預(yù)測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動狀況和原因等列入分析資料。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預(yù)警推薦。
2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時反饋項目的進展?fàn)顩r，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時，嚴(yán)格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。
3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以到達(dá)透過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，透過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。
4、合理引導(dǎo)住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設(shè)，同時加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機，用心引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進程實際，引導(dǎo)居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告5
沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區(qū)，整個區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。
住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，
早期針對長香港業(yè)主，如紫荊花園購買者98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計針對港人設(shè)計，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊2004年購房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費者需求。
常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地?zé)狳c區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田 麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。
5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。
位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢
山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設(shè)計超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設(shè)計符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多�，F(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個性化特點，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計為基礎(chǔ)，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購房呈下降趨勢，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢，且該區(qū)域出租率不高。
針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調(diào)分析。
麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境為賣點，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實用，樓價適中，各方面配套齊全，03、04年銷售不是很樂觀，現(xiàn)仍然有部分空置房，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來自發(fā)展商，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用;
山水雅居現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項目原定于05年3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認(rèn)籌�，F(xiàn)樓體已近封頂，由于近年常平的房地產(chǎn)市場供給相對大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問量也較少，我司預(yù)測導(dǎo)致該盤遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認(rèn)籌客戶量的不足造成;
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，但經(jīng)過購房者的一段時間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購買中80%為香港人，三戶及四房購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好。
相鄰樓盤分析表僅供參考
世紀(jì)康城 山水雅居 新天美地 戶型 二房 三房 二房 三房 二房 三房 面積 77.2 **3 77 128 75.37 137 均價 3500元 3800元 3400元
27萬 36萬 29.3萬 48.6萬 25.6萬 46.6萬 20年供樓 1600元 1850元 1700元 2600元 1400元 2500元 30年供樓 1300元 1500元 1400元 2**0元 **50元 2000元 租金篇二：房地產(chǎn)市場調(diào)研報告范本
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告6
在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。
然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據(jù)。
高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。 東莞市政府關(guān)于常平(20xx~20xx)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測：20xx年、20xx年和20xx年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;20xx年、20xx年和20xx年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。
常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點。
根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)20xx年、20xx年和20xx年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬人、52萬人、60萬人左右;20xx年、20xx年和20xx年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規(guī)劃20xx年、20xx年和20xx年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向為主要向南，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。
生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點。
常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中20xx年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點”。規(guī)劃 常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節(jié)點，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告7
當(dāng)前，隨著我國經(jīng)濟的高速增長，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立，房地產(chǎn)市場體系逐步建立，群眾消費熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢頭，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。XX年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7736.4億元，占固定資產(chǎn)投資的17.9%，占gdp的7.6%。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴大社會就業(yè)更為密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟杠桿，在城市建設(shè)、改善人民生活、促進經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。
我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質(zhì)性的啟動。XX年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢頭，XX年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元，比上年增長162.7%，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動我縣經(jīng)濟增長和發(fā)展的重要力量。
為進一步促進我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問題及相關(guān)建議分析如下：
一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)市場供給狀況
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營企業(yè)迅速崛起。
由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高，因此吸引了民營經(jīng)濟和股份制經(jīng)濟的大舉進入。XX年，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中國有企業(yè)2家，民營企業(yè)4家。到了XX年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè)，其中擁有三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國有企業(yè)僅有1家，民營企業(yè)16家。XX年，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%。民營企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要動力。
2、房地產(chǎn)投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。
作為一個新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴大，尤其從XX年開始，受城建規(guī)模擴大，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。XX年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;XX年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬元，同比增長1.6倍，高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大，XX年為3.32%,XX猛增至13.25%，XX年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71%，成為拉動投資增長的主要力量。應(yīng)該說，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。
3、商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。
“xx”末期，在國家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟增長點的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度，并獲得了長足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，XX年---XX年，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%;商業(yè)營業(yè)用房3年來的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來越大。
近三年來，我縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛，房地產(chǎn)交易異�；鸨康禺a(chǎn)開發(fā)項目用地投放量逐年上升。XX年全縣總投放為16畝;XX年總投放為98畝，是上年的6倍;XX年總投放達(dá)236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)�；�、整體化出讓轉(zhuǎn)變。XX年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝，XX年為10.59畝，XX年為21.83畝，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大。
5、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高。
受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯。XX年，縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。
因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。XX年比XX下降69.06%，XX年比XX年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進住宅商品化程度的逐漸提高。
6、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金到位情況理想，定金、預(yù)付款占投資資金的比重上升。
近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快，另一方面也因為金融政策對房地產(chǎn)開發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。
在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中，自籌資金、國內(nèi)貸款、定金及預(yù)付金是開發(fā)資金的全部來源，居于絕對主導(dǎo)地位。從各類資金的動態(tài)情況看，國內(nèi)貸 款資金和定額預(yù)付金的增速較快，定金及預(yù)付金占年度資金來源的比重逐年上升。XX年至XX年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。
(二)房地產(chǎn)市場需求狀況
1、房地產(chǎn)市場需求趨旺，呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。
近年來，我縣房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展，商品房銷售態(tài)勢良好，銷售面積逐年增長，預(yù)售面積大幅攀升，市場需求趨旺。XX年-XX年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預(yù)售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從XX年開始，預(yù)售面積超過了銷售面積。XX年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。
在商品房住宅銷售調(diào)查中，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。
2、個人消費成為市場需求的主體，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部。
隨著住房體制改革的逐步推進，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個人購房比重大幅上升。XX年，全縣個人購房面積達(dá)29672.2m2，占銷售面積的83.9%;XX年個人購房面積達(dá)80628m2，占總銷售面積的99.77%，個人已成為市場消費的主體，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主導(dǎo)因素。目前，個人購買房屋的類型以住宅為主，XX年個人購買住宅面積達(dá)70941m2，占個人購房總面積的87.98%。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內(nèi)居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”。
3、商品住宅價格上升較快，相對升幅較大。
因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價格放開，市場處于賣方市場，經(jīng)濟適用房啟動較晚，土地實行市場競價在一定程度上提高了開發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快，升幅較大。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計，XX年商品住宅平均售價約987元/m2，比上年度上升14.76%，XX年平均售價約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%。
4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。
自1999年房改房上市政策出臺后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，XX年共成交184起，面積16396.17m2，XX年共成交243起，面積20405.54m2，XX年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數(shù)的96.62%，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%，因而成為存量房交易市場的"生力軍"。
房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇，而且創(chuàng)造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費者。
二、當(dāng)前我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題。
(一)房地產(chǎn)市場缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo)，沒有建立市場的預(yù)警、預(yù)報機制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機制，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風(fēng)險性。
(二)市場化運作不規(guī)范，政策性的土地協(xié)議出讓，拖欠土地招標(biāo)出讓金等不公平競爭行為嚴(yán)重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場準(zhǔn)入“門檻低”，開發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實力不足，主要依靠金融貸款和定金、預(yù)付金進行開發(fā)，加大了投資風(fēng)險。
(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，如未取得許可證擅自開工建設(shè)及預(yù)售、合同不兌現(xiàn)、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在。
(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場的高消費群體，給市場帶來一定影響。單體的開發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環(huán)境。
(六)市場配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
(七)住宅體系不完善，經(jīng)濟適用房投放少，廉租房建設(shè)尚未啟動。商品住宅價格提升過快，價格偏高。
(八)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費需求，刺激消費的增長，商業(yè)營業(yè)用房比重偏高，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。
三、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢
(一)行業(yè)趨于整合，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價格相對穩(wěn)定。
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高。
隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴大，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場開發(fā)的現(xiàn)實需要，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化、規(guī)�；⑽飿I(yè)化、品牌化的經(jīng)營方向發(fā)展，這勢必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模、管理等各方面的競爭。國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中強調(diào)，要加強房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場監(jiān)管，這對我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來了歷史性的考驗和挑戰(zhàn)。為謀求發(fā)展做大做強，我縣企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場競爭中趨于規(guī)范整合，集中度將明顯提高，并形成市場競爭的核心能力。一批實力較強的大企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險。
2、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整，低價位商品住宅將成為開發(fā)主流。
隨著人們居住消費觀念的改變，個人住房需求將呈現(xiàn)多元化、多層次的發(fā)展趨勢。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設(shè)法貨借資金以求一次性到位的住房消費，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時換房的觀念轉(zhuǎn)變。
我縣房地產(chǎn)起步較晚，目前處于發(fā)展階段，前幾年住房開發(fā)項目針對的大多是收入相對較高的工薪、個私業(yè)主群體。這一消費群體的經(jīng)濟相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開發(fā)商而言，銷售風(fēng)險較小，且利潤空間較大。近年來的開發(fā)，已基本消耗了這一群體的購買力，對他們而言，住房消費是較長一段時間后的第二、三次換房。
而目前，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費群體，因供需矛盾仍未能實現(xiàn)改善住房的愿望。尚未購房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工，鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政、事業(yè)單位工作和退休的單職工，估計約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套，1999年以來交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套，需換房戶按剩下的30%計，將有近XX套的消費。激活這群中低收入消費群體，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價格，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認(rèn)為除了政策及金融支持外，開發(fā)適合這一群體消費的總價位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開發(fā)主流。
同時，隨著商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場。政府對“弱勢群體”越來越關(guān)注，建設(shè)“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機制，讓所有人都“居有其所”，是政府當(dāng)務(wù)之急的一件大事。
3、供需趨于平衡，價格相對穩(wěn)定
因前幾年對市場釋放的需求估計不足，商品住宅的供應(yīng)不夠，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影響了價格的上升。XX年新開工的面積達(dá)188450m2，其中商品住宅1265551m2，營業(yè)用房61899m2。XX年的供應(yīng)量放大較快。據(jù)調(diào)查顯示，11家開發(fā)企業(yè)到11月底的銷售總量為95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2，其中住宅25413m2，商業(yè)用房34659m2，年度存量較大，這予示著前幾年的賣方市場狀況將有所改變。
從房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)上看，XX年為4.94公頃，XX年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃，實施投放量約5.5公頃)，XX年11月止約投放2.52公頃，雖然年度投放緊縮較快，但考慮XX年南湖地塊一期建設(shè)將動工，實際的開發(fā)面積將不會減少。另土地儲備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲量，尚較充足，保證了今后幾年的土地供應(yīng)。從需求上看，市場的消費潛力依然較大。隨著政策的兌現(xiàn)，開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚，住房消費潛力將被進一步激活，得以更充分地釋放，給市場帶來持續(xù)動力。今后幾年的房地產(chǎn)市場供需將趨于平衡。
另據(jù)XX年11月對11家開發(fā)企業(yè)的調(diào)查資料顯示，XX年商品住宅銷售平均價格約為1240元/m2，雖然價格比上年每平方米上升了100元，但較前兩年價格的升幅有所回落。隨著市場供需日趨平衡，今后幾年，商品住宅的價格升幅有限，價格相對穩(wěn)定。
(二)發(fā)展動力十足，發(fā)展前景廣闊。
1、城市化進程的不斷推進，給市場發(fā)展提供持續(xù)動力。
縣城新一輪城市總體規(guī)劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區(qū)，以此為依托在岙灘形成居住區(qū)及副中心，圍繞花山路、荷花廣場形成另一城市副中心區(qū)的"一個中心兩個副中心"的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，城市形態(tài)由原來的團狀發(fā)展改變?yōu)榻M團式帶狀發(fā)展。這將有效地拓展城市發(fā)展空間，加快舊城改造步伐，加速城市化進程。而且，隨著城市化的發(fā)展，縣城與華埠鎮(zhèn)的城市空間、布局不斷接近，城華對接形成一體化發(fā)展已成為可能。加快城市重大設(shè)施的配套建設(shè)，將帶動沿級及周邊地區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)的有效集聚，城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續(xù)增長。
按《縣城城市總體規(guī)劃(XX-20xx)》對人口規(guī)模的預(yù)測，規(guī)劃近期(至XX年)縣城城市人口規(guī)模將發(fā)展到4.6萬人，凈增近萬人，按人均建筑面積30m2計，縣城區(qū)至XX年因人口增加需求建筑面積達(dá)30萬m2，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購置用房每年約需1-2萬m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求。這些真實的需求給房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了持續(xù)的動力。
2、生態(tài)立縣戰(zhàn)略的實施，給房地產(chǎn)帶來了巨大的空間。
生態(tài)立縣戰(zhàn)略的確立，為我縣指明了一條生態(tài)保護和經(jīng)濟發(fā)展并存的可持續(xù)發(fā)展道路，是我縣實現(xiàn)跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑。隨著生態(tài)立縣戰(zhàn)略的深入實施，我縣的森林生態(tài)系統(tǒng)功能進一步增強，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國先進水平，生態(tài)環(huán)境更加安全。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富，特色文化愈顯深厚。生態(tài)城鎮(zhèn)建設(shè)穩(wěn)步推進，生態(tài)城市功能進一步強化，城市品位大大提高。對外大交通構(gòu)架將打通與周邊兩省的交通瓶頸，基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網(wǎng)絡(luò)。錢江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來越顯示出它的價值和魅力，被更多的人熟悉和向往。
一片“山秀、天藍(lán)、水青”的生態(tài)人居環(huán)境，將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來觀光、旅游、休閑度假，甚至居住，給房地產(chǎn)市場注入新的活力。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越，提升了城市競爭力，也贏來了投資者的青睞。萬向集團將投巨資打造“浙西硅谷”，萬向硅峰公司在近年內(nèi)計劃整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚，一個具有相當(dāng)經(jīng)營規(guī)模、資金實力和國際競爭力的企業(yè)集團將崛起于錢江源頭生態(tài)縣。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動城市化發(fā)展，也為我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了廣闊的發(fā)展前景。
四、政策建議
(一)建立預(yù)警預(yù)報制度，加強行業(yè)調(diào)查分析，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。
盡快建立房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報和信息披露制度，及時向社會通報本縣房地產(chǎn)市場供求、結(jié)構(gòu)、價格、漲幅、空置數(shù)量、投資動向等情況。行業(yè)協(xié)會和職能部門要定期對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查分析，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資，消費者理性購房。
(二)加強政府宏觀調(diào)控，努力解決供需矛盾，實現(xiàn)供需平衡。
保持房地產(chǎn)開發(fā)的適度規(guī)模，基本實現(xiàn)供需平衡對我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟發(fā)展具有重要作用。政府及有關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能，加大調(diào)控力度，通過規(guī)劃、土地、金融三大調(diào)控手段的配合作用，保持開發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長。
規(guī)劃方面應(yīng)發(fā)揮導(dǎo)向作用，通過城市建設(shè)方向和進度的調(diào)整，利用房地產(chǎn)開發(fā)空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，通過對居住用地的功能、布局調(diào)整，調(diào)控商品房的開發(fā)結(jié)構(gòu)(如針對目前商業(yè)用房供應(yīng)過多的現(xiàn)狀，規(guī)劃設(shè)計條件可以在今后開發(fā)地塊中明確開發(fā)性質(zhì)為純住宅，不搞商住樓);有計劃地進行舊城改造，以穩(wěn)定住房需求，防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節(jié);控制單體開發(fā)建設(shè)有利于開發(fā)的規(guī)�；�;控制私人建房有利于住宅的商品化。
土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應(yīng)計劃，建立結(jié)構(gòu)合理、總量平衡的各類房地產(chǎn)項目年度土地供應(yīng)計劃體系。進一步完善土地儲備機制，加強城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進入市場交易地的收購儲備，并根據(jù)市場需求和城市建設(shè)需要逐步投放市場。以增強政府對土地市場的調(diào)控監(jiān)管力度。加強土地有償使用力度，嚴(yán)格實行經(jīng)營性用地招標(biāo)、拍賣、掛牌制度，嚴(yán)禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開發(fā)用地，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為。
金融方面要控制總量，合理調(diào)整信貨支持，實行差別政策，以控制房地產(chǎn)開發(fā)與住房消費中比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費。要積極提供土地收購儲備的信用貸款，同時強化貨款監(jiān)控，實行封閉運行。加強對房地產(chǎn)貨款的監(jiān)管，依法依規(guī)貨款，嚴(yán)格控制經(jīng)營不規(guī)范、信用度低、資產(chǎn)負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貨款，擴大支持信譽好、資金實力強、市場前景好的開發(fā)企業(yè)貨款，繼續(xù)加大貨款風(fēng)險小、收益大的個人住房貨款，適度增加對經(jīng)濟適用住房的信貸支持。
(三)完善市場監(jiān)管制度，加大違規(guī)查處力度，規(guī)范市場秩序。
各職能部門就應(yīng)嚴(yán)格履行管理職責(zé)，完善市場監(jiān)管制度。加強資質(zhì)管理和注冊資金管理，把好“入門關(guān)”;加強房地產(chǎn)開發(fā)項目審批管理，把好“發(fā)證關(guān)”;加強房地產(chǎn)交易的動態(tài)管理，把好“交易關(guān)”。加大房地產(chǎn)開發(fā)、銷售中存在的改變?nèi)莘e率、合同不況現(xiàn)、面積縮水、虛假廣告等違規(guī)、違紀(jì)行為的查處力度，不能以罰代處，一罰了之，要發(fā)現(xiàn)一起查處一起，絕不姑息。
(四)堅持市場化導(dǎo)向，創(chuàng)造公平競爭環(huán)境，規(guī)范市場化運作。
不論土地投放的方式是單獨投放還是捆綁式投放，都應(yīng)實行公開的市場化運作，經(jīng)營性土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓，按規(guī)定都必須進入市場交易，采取招標(biāo)、拍賣和掛牌方式，杜絕協(xié)議出讓行為，推行“陽光交易”，使更多有實力的開發(fā)商能在公平競爭的環(huán)境下取得土地進行開發(fā)。經(jīng)濟適用房等政策性用房的開發(fā)也應(yīng)推向市場運作，可以采取土地公開拍賣、政府按定價回購或除掉地價和規(guī)定費用，適當(dāng)留有開發(fā)微利等方式運作。
(五)加強住房政策性保障，引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善住房供給體系。
經(jīng)濟適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場價格的調(diào)節(jié)作用。應(yīng)科學(xué)合理投放經(jīng)濟適用房的供給量，既不能對市場造成負(fù)面影響，也不能失去政策性的保障作用。根據(jù)我縣市場較小的實際，經(jīng)濟適用房的投放量宜小不宜大，因為二手房市場尚有較大的消化空間。通過加強中介服務(wù)，政策性補貼鼓勵中低收入者按實際需求購買二手房，可以進一步活躍存量房市場，促進增量房消費市場的發(fā)展。
要加快廉租房建設(shè)，建立保障機制，切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)字，我縣城鎮(zhèn)貧困戶(人均年收入低于2400元)有657戶，1512人，其他住房困難戶154戶362人。解決和改善這些貧困戶的住房問題是一項當(dāng)務(wù)之急的大事。
積極引導(dǎo)和鼓勵開發(fā)商從市場需求出發(fā)，針對不同消費群體的消費特征和購買能力，開發(fā)不同檔次、不同價位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費需要，另一方面可以充分調(diào)動消費潛力。
(六)加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，培育市場潛在消費群體，促進房地產(chǎn)市場進一步發(fā)展。
房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類。從我縣目前情況看，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個行業(yè)的發(fā)展，需要進一步加快發(fā)展。首先要制定、完善相關(guān)法規(guī)，加大對房屋中介機構(gòu)、物業(yè)管理公司的管理力度，清除無證、無照中介機構(gòu)，規(guī)范中介市場。其次要積極促進中介機構(gòu)更新經(jīng)營觀念，提升服務(wù)層次，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì)，以誠信創(chuàng)品牌;再者要加大扶持力度，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展。要通過落實住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔(dān)保機制;強化住房公積金的歸集和運用，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購房貸款貼息優(yōu)惠;合理拆遷補償?shù)纫幌盗械呢斦⒔鹑谡�，提高中低收入消費群體的經(jīng)濟承受能力，使?jié)撛诘淖》啃枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買力，有效擴大市場需求量。
(七)促進產(chǎn)業(yè)集聚，加快市場建設(shè)，增強發(fā)展后勁。
要一如既往地推進招商引資工作，主動承接從大、中城市梯度轉(zhuǎn)移的勞動密集型產(chǎn)業(yè)。加快硅電子基地建設(shè)，加速引進大企業(yè)大集團的項目、資金、人才、技術(shù)等。利用縣工業(yè)園區(qū)這一平臺，進一步促進產(chǎn)業(yè)集聚，不斷推進工業(yè)化步伐，從而帶動城市化的發(fā)展。
要深入貫徹實施生態(tài)立縣戰(zhàn)略，大力發(fā)展生態(tài)工業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)，以打響錢江源綠色品牌為動力，以打造全國綠色食品生產(chǎn)、加工基地為目標(biāo)，加快建立“綠色食品城”市場。當(dāng)前應(yīng)著力加快茶葉市場的擴大經(jīng)營。
通過“興工業(yè)、旺市場”加快地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，加速要素集聚，從而增強房地產(chǎn)市場發(fā)展后勁。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告8
一、調(diào)查背景及目的
近些年來，出現(xiàn)全國性的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)的價格不斷攀升。國家zf對此事高度重視，20xx年以來針對房地產(chǎn)過熱、房價過高現(xiàn)象，出臺了一系的宏觀調(diào)控政策，希望有效的抑制房價的上漲，特別是近期新國八條的出臺進一步顯示了國家在調(diào)控房價上的堅定決心，以此我們此次針對鄭州市本地區(qū)的房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀、消費者的居住現(xiàn)狀及購房定位情況所進行問卷調(diào)查，便是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理這門課理論知識的學(xué)習(xí)，為了加強對學(xué)科的理解和方法的應(yīng)用，從而對該地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀有更深入的了解。
二、調(diào)查方法
通過采取問卷調(diào)查的方法，對鄭州市居民進行隨機調(diào)查問答，調(diào)查對象年齡在20-60歲之間，共發(fā)放調(diào)查問卷40份，獲取調(diào)查結(jié)果后采用Excel表對數(shù)據(jù)進行錄入和處理，并經(jīng)過嚴(yán)格的復(fù)核，以圖表形式具體映出目前鄭州房地產(chǎn)市場方面的情況。
三、調(diào)查結(jié)果
1、居住條件分析
我們可以看出，在消費者的居住條件中，出租房和商品房所占比例較，均占40%;其次是福利房占14%，然后為經(jīng)濟適用房占6%。由此我們可以得出，鄭州市消費者居住條件以出租房和自購商品房為主，而經(jīng)濟適用房較少，從而說明鄭州市住房保障體系不完善，有待進一步加強。
2、家庭收入分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，鄭州市消費者家庭月總收入主要集中到20xx-4000元范圍內(nèi)，占到被調(diào)查者的50%;其次是4000-6000元范圍，占到23、53%;排到第三位的是20xx元以下，占17、65%;而6000-8000元以及8000元以上的消費者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費者購房需求不旺，也即居民收入水平與購房能力有直接的關(guān)系，因此在進行房地產(chǎn)開發(fā)定價時務(wù)必要考慮消費者實際家庭收入水平。
3、住房面積分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，在消費者的住房面積中，80-100平方米所占比例較，為54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%。由此我們可以看出，消費者對住房面積的要求主要為80-100平方米，開發(fā)商在設(shè)計住宅面積時，應(yīng)把重心放在該面積范圍內(nèi)。
4、居民信息獲得途徑
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者獲得房地產(chǎn)信息的途徑有報紙、朋友/親人傳播、戶外廣告、電視、中介機構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)雜志、房展會、其他，各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我們可以看出，開發(fā)商在進行宣傳時可以著重利用報紙和戶外廣告，并且要注重服務(wù)水平和房產(chǎn)質(zhì)量，使該房產(chǎn)在消費者的人際關(guān)系網(wǎng)中得到力推廣。
5、居民購房計劃分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者計劃在3-5年內(nèi)購房的占40%;5年的占28、57%;2年的占25、71%;一年和半年的均為2、86%。由此我們可以看出，多數(shù)消費者的購買能力和購買積極性不高，開發(fā)商應(yīng)提高消費者的購買積極性。
6、居民購房目的分析
以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者的購房目的84%為自住;10%為出租;6 %為升值轉(zhuǎn)賣。由此我們可以得出，多數(shù)消費者購房是為自己和家人居住，靠出租和轉(zhuǎn)賣等投資手段來獲取利潤所占比例較小。
7、居民能承受房價分析、
由以上數(shù)據(jù)我們可以很明顯的看出，19%的人能接受3000元/平米一下，54%的人能接受3000-5000元/平米，19%的人能接受5000-8000元/平米，7%的人能接受8000-10000元/平米，2%的人能接受10000元/平米以上。由此可見絕多數(shù)人還是中等收入水平，能接受的房價還是在5000元/平米一下，而現(xiàn)實房價由于各種原因一直居高不下，讓普通居民無法接受。
8、居民購房面積分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者對房屋面積的要求多數(shù)為80-100m3，占45、71%;100-130 m3占28、57%;130 m3占20%;50-80m3占5、71%;50 m3為0。由此我們可以看出，多數(shù)消費者對房屋面積的要求為80-100m3，開發(fā)商在設(shè)計房屋時應(yīng)適當(dāng)增該類房屋的數(shù)量。
9、居民購房付款方式分析
選擇分期付款方式的購房者占63%，選擇銀行付款的購房者占20%，選擇一次性付清的購房者占17%，選擇公積金貸款的購房者占3%。
10、居民對購房配套設(shè)施的要求分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者購房時最關(guān)注的生活配套設(shè)施是學(xué)校教育資源、超市及菜場，各占到被調(diào)查者的69%;其次是醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和綠地廣場，各占到66%;排到第三位的是休閑場所，占51%;然后依次是商業(yè)步行街，占23%;餐飲場所和停車場占8%。由此我們可以得出，學(xué)校教育資源、超市及菜場是消費者最注重的生活配套設(shè)施，開發(fā)商在開發(fā)一定要注意地段的選擇。
11、居民對建筑風(fēng)格要求的分析
從調(diào)查分析看，選擇歐式風(fēng)格的購房者的比例占33、33%，選擇現(xiàn)代簡潔式風(fēng)格的購房者的比例占25%，選擇中西結(jié)合購房者的比例占22、22%，選擇中式風(fēng)格的購房者的比例將近占20%。
12、居民對未來兩年鄭州房價的分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，對于未來兩年鄭州市的房價來說，認(rèn)為有上漲可能性的占到多數(shù)，為37%，認(rèn)為變化不的占到了31%，不好說的占到20%，認(rèn)為可能會下跌的占到了11%。 13、開發(fā)商與購房者矛盾分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，開發(fā)商與購房者的主要矛盾是開發(fā)商定價過高，占40%;其次是面積縮水，占22%;開發(fā)商的誠信問題占17%;質(zhì)量縮水占16%;合同不平等占5%。由此我們可以看出，開發(fā)商緩解與購房者矛盾的最直接手段是降低房價，并且還要提高房屋質(zhì)量和開發(fā)商的誠信。
四、問題和建議
就目前居民的住房條件來看，居民家庭月收入水平低，住房面積小是當(dāng)前主要存在的問題;對于未來有購房計劃的居民來說，多數(shù)人只會為家人居住而購房，很少的人會擁有多余的資金來進行房地產(chǎn)的投資，而且所能接受的房價在5000/平米以下的居多，家未來的購房需要也在100平米左右，滿足家庭居住即可;針對鄭州市未來幾年的房價水平，多數(shù)認(rèn)為會有上漲空間，但仍有部分人映，如果房價繼續(xù)上漲，居民無法支付房款，房價或許有下降的可能。從長源看，如果越來越多的人買不起房子，甚至租不起房子。
加快經(jīng)濟建設(shè)，政府制定惠民政策，提高居民收入水平，這是解決房價問題的關(guān)鍵;國家要采用宏觀調(diào)控手段，加調(diào)控力度，穩(wěn)定房價;政府要制定相關(guān)法律法規(guī)，約束開發(fā)商行為，提高房屋質(zhì)量，
增加保障房和經(jīng)濟適用房的數(shù)量，保證低收入居民的住房需求。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告9
一、xx房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地�？傮w而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進一步增強。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約，項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求。20xx年后，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。20xx年，xx房地產(chǎn)進入了歷年來最火爆的一年。
目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩(wěn)步上升。
二、xx商品住宅發(fā)展特征
產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在 6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。
供求特征：全市商品房銷售項目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費者特征：包括、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。
三、20xx年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析
(1) 商品住宅價格與銷量分析
xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20xx年(1—6月份)，xx住宅均價達(dá)到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進入20xx年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，20xx年(1—6月份)，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
xx中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色。
同時，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。
(2) xx商品住宅市場供求關(guān)系
1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少
為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮。20xx年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。
同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高
億房研究中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
4、主要銷售的住房產(chǎn)品價格集中在5000-7000元/平方米
如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的 65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。
5、今年1-6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120 平方米
20xx年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
四、xx各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況
xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析：
(一)xx中心區(qū)
20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。
從上半年xx中心區(qū)成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達(dá)到價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。
出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購房者消費;當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預(yù)計不久的將來，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進整個xx中心區(qū)的加快建設(shè)。
xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)
(二)古田片區(qū)
20xx年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。
從成交價格情況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因為如此，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。隨著硚口對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理，使得古田區(qū)域項目可以成片，整體開發(fā)，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)
(三)二七、后湖片區(qū)
20xx年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。
從成交價格來看，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題。
二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)
(四)東西湖片區(qū)
20xx年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。
從成交價格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。
雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個別項目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因為價格相對較低，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4 年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。
和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身條件限制，小高層的過渡時間不長、過渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合，才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品。
東西湖被譽為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟之利，未來還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。
東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到20xx年6月30號)
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告10
導(dǎo)語：調(diào)研報告是一種溝通、交流形式，其目的是將調(diào)查結(jié)果、戰(zhàn)略性的建議以及其他結(jié)果傳遞給管理人員或其他擔(dān)任專門職務(wù)的人員。希望接下來小編整理的房地產(chǎn)市場的調(diào)研報告，文章希望家喜歡！
“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%；如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37、3億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積489、9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的開發(fā)建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42、2%。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%；商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2、6%、15、2%、84、5%、79、1%、1、9倍；辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢：
從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50、6萬平方米；預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15、5%和15、4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6、5萬平方米，與3月份相比均下降了44、3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進入快速上漲的'新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20、5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機成份嚴(yán)重，將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
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土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間；對房價上正快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量；嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上正快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5、31%提高到6、12%。
房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整。國稅總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定XX年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
地方:
房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整�！耙跃幼橹鳌⒁允忻裣M為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則。
房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉(zhuǎn)，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加配套商品房為主的中低價普通商品房供應(yīng)。XX年市計劃開工建設(shè)配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標(biāo)的完成；同時，平抑房價政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。
但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機因素，達(dá)到抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時，通過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加配套商品房和中低價商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格�？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應(yīng)對，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機遇，從長源看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進入一個調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點。
1、加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作
及時掌握我區(qū)房地產(chǎn)價格動態(tài)和走勢，建立起科學(xué)有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護房地產(chǎn)市場價格秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格；當(dāng)前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、年度分析預(yù)測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預(yù)警建議。
2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時饋項目的進展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時，嚴(yán)格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。
3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。
4、合理引導(dǎo)住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設(shè)，同時加廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進程實際，引導(dǎo)居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告11
商圈的劃分
任何一個商業(yè)地產(chǎn)項目都有其商圈范圍，不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的，與行政區(qū)劃分沒有關(guān)系。通常，商圈可分為三個層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場調(diào)查機構(gòu)也將在細(xì)分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。
房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研
房地產(chǎn)商圈調(diào)查就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，運用科學(xué)的方法，有目的、有計劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場方面的各種情報資料，通過對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預(yù)測，為決策者們了解房地產(chǎn)市場的變動趨勢，制定公司營業(yè)計劃，擬定經(jīng)營策略提供參考與建議。
房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研內(nèi)容
房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，從宏觀市場到微觀市場，如從對房地產(chǎn)商圈市場環(huán)境的調(diào)研細(xì)致到個別樓盤的調(diào)研；從抽象的觀念到具體的行為，如消費者的購物理想、信念、價值觀等到人們接觸媒介的習(xí)慣、對商品品牌的喜愛、購物習(xí)慣于行為等，進行全方位的調(diào)查研究。
房地商圈產(chǎn)市場調(diào)研的目的
主要是為管理決策部門提供參考依據(jù)。調(diào)研的服務(wù)對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策或個人。市場調(diào)研的'目的的可能是為了制定長遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。
房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研的特點 1.內(nèi)容廣泛
房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研內(nèi)容廣范，既有宏觀方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細(xì)分到一個樓盤的調(diào)研，同時也包括對購房者的需求調(diào)研、購房者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛好之類的調(diào)研。
2.針對性強
房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研在營銷的不同階段的內(nèi)容不同，實施調(diào)研需要具體問題具體分析。房地產(chǎn)項目調(diào)研對地域性、時效性要求也很高，如銷售率，價格等動態(tài)營銷信息的調(diào)研，時間發(fā)生變化，動態(tài)營銷信息也會發(fā)生改變。
3.方法多樣
電話調(diào)研、實地調(diào)研、座談會
按調(diào)研目的分類
從調(diào)研的目的來看，市場調(diào)研主要分為應(yīng)用性市場調(diào)研和基礎(chǔ)性市場調(diào)研。
應(yīng)用性市場調(diào)研是為了更好地了解市場，搞清楚戰(zhàn)略失敗的原因或減少決策中的不確定性。
基礎(chǔ)性調(diào)研的目的是為現(xiàn)有在的理論提供進一步的證明或者對某一概念或現(xiàn)象獲得更多的了解。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告12
一、摘要
目前XX新城區(qū)規(guī)劃面積3３平方公里，人口35—50萬。行政中心搬過去后，加上高教園區(qū)、高檔住宅區(qū)，一個大型新城區(qū)已初具雛形。通過引進比較成熟的商業(yè)版塊來聚集人氣、提升城市形象，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規(guī)模效應(yīng)。以新城區(qū)為中心，中心鎮(zhèn)、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設(shè)新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤陸續(xù)交付，還將有不少樓盤先后開盤，伴之XX中心區(qū)生活配套設(shè)施和交通條件的不斷完善，XX中心區(qū)即將成為XX的又一個居住中心。
二、城區(qū)規(guī)劃背景（XX新城：未來XX的城市副中心）
XX新城區(qū)其定位為XX未來的政治、經(jīng)濟和文化中心。該區(qū)域規(guī)劃總面積3５平方公里，近期計劃開發(fā)12平方公里，其中工業(yè)區(qū)5平方公里，規(guī)劃總?cè)丝诩s12萬人。XX新城區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃年限一直到20xx年，屆時計劃容納20萬人口；同時根據(jù)市里“南居北工”的發(fā)展戰(zhàn)略，到20xx年XX新城區(qū)將成為一個現(xiàn)代化、生態(tài)型、園林式的國內(nèi)一流中等城市，充分發(fā)揮其XX城市副中心的優(yōu)勢，分擔(dān)XX主城區(qū)的城市功能，減輕中心城區(qū)的城市負(fù)荷。
XX新城區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業(yè)景觀軸，今后將建設(shè)高檔酒店、單身公寓、藝術(shù)展覽館、酒吧區(qū)、中西式餐飲區(qū)、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動場地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設(shè)置，辦公樓、入口廣場和一批住宅小區(qū)將落戶其間。在兩軸的交會處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個區(qū)塊，是大型的城市公園。
根據(jù)規(guī)劃，XX新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區(qū)的中心，為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū)，在空間景觀上也是視覺中心，它的特殊性將通過控制建筑高度、建筑風(fēng)貌及城市肌理、景觀介質(zhì)變化和視覺走廊設(shè)計體現(xiàn)；“兩軸”，即新城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)的南北和東西向兩條綠化軸；“三環(huán)”，即通過整合現(xiàn)狀河流綠化，形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán)；“四廊”，即利用現(xiàn)有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點”，即在綠環(huán)、綠廊相交點、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點，布置城市公園。
三、已建成樓盤：
1、華泰劍橋：由XX華泰股份公司開發(fā)，北靠四明路，東臨錢湖北路，建筑面積30余萬平米。分多層、復(fù)式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅，以120——130㎡的三房兩廳為主。內(nèi)設(shè)高級會所、學(xué)校、超市、美容美發(fā)室等。在小區(qū)門口步行兩分鐘即可到達(dá)公交車站，交通比較便捷。
2、金灣華庭：由寧興房產(chǎn)開發(fā)，位于錢湖北路以西，四明中路以北，總建筑面積約11萬平米。由4幢小高層、15幢多層、9幢范圍洋房和10幢聯(lián)體別墅組成，共700多戶，開盤價4000元/㎡左右，目前二手價6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達(dá)公交站點。
3、半島名�。�由XX光大置業(yè)開發(fā)，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區(qū)內(nèi)有噴泉，活動室，健身房等，需步行10——15分鐘方可到達(dá)公交車站。
4、東湖花園：由雅戈爾置業(yè)開發(fā)，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。內(nèi)有五星級會所、大型運動場、室內(nèi)游泳池和東湖小學(xué)。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區(qū)十分鐘車程，小區(qū)附近設(shè)有公交站點，是居住和休閑的首選地。
四、在建樓盤：
1、都市森林：由雅戈爾置業(yè)開發(fā)，四明中路以北，寧南路以東，總建筑面積26.6萬平米，共1900多戶。由10幢高層、20幢小高層、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成，將于20xx年6月份開盤。
2、新都美地：由新都置業(yè)開發(fā)，位于天童北路與四明路之間，建筑面積9.7萬平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶住戶。以100——120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。24小時熱水供應(yīng)，安保自動化，還設(shè)有可視樓宇對講機和閉路監(jiān)控系統(tǒng)。開盤價4400元/㎡左右。
3、小城花園：由百隆房產(chǎn)開發(fā)，位于天童北路，杉杉工業(yè)城南面，總建筑面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶。預(yù)計開盤價6200元/㎡左右。
4、四明春曉：由XX旗濱集團有限公司開發(fā)，建筑面積8萬平米，共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。
五、調(diào)查定論
從市場調(diào)查的過程和信息，我們可以清晰的看到，XX房地產(chǎn)主要開發(fā)商在參與打造XX新城區(qū)，結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場規(guī)律，穩(wěn)步有序的推進，實現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)20xx年一個新的熱點，在這個熱點的背后是政府的宏觀調(diào)控，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟，已建成的樓盤和未建成的樓盤，主體風(fēng)格上是基本相一致的，以歐陸風(fēng)情為主，有代表性的春江花城、東湖場馨園最具代表性，從營銷的角度上講，風(fēng)格不是主要形成競爭的因素，大量的百余平方普通住宅區(qū)，將吸引更多的購房者，從這里將引出一個環(huán)境與人文因素，以及周邊的配套設(shè)施，成為營銷新的引爆點；從各個小區(qū)的布局來看，總體上價格與價值是相吻合的，營銷工作的主要重點，還是在于如何妙作聚集人氣�？傊磥鞽X新城區(qū)的房地產(chǎn)市場還將持續(xù)走高。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告13
南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍在增長，銷竣比顯示供需仍不平衡。20xx年南京房地產(chǎn)開發(fā)累計投資額445.97億元，同比增長27%，20xx年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額77.2億元，同比增長41%。**年以來平均銷竣比為2.64，**年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，但是**年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場拐點論的影響。
**年1-2月份商品房銷售均價為5331元，同比**年2月份增長**.1%，相比**年全年銷售均價增長0.5%，但是比較**年末的銷售均價略有下降。**年12月份南京市商品房成交量顯著放大，**年前兩個月成交量較少，相比**年1-2月份同比減少60%多。
**年前4個月南京住宅市場成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn)，較**年同比有所減少。**年3月份累計成交面積約40萬平方米，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計成交40.2萬平方米，有望超過3月份的成交量，但同比**年4月仍有縮減。
南京未來兩年的住房建設(shè)計劃將提高響應(yīng)政策號召，土地供應(yīng)不會對房地產(chǎn)市場過度限制。未來兩年南京的住房建設(shè)計劃將逐步落實90/70政策，增加中低價位、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，**年土地供應(yīng)相比**年減少135 萬平方米左右，但是09年將在**年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng)，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應(yīng)的限制。
**年以來南京商品房銷售情況,20xx年，南京市商品房全年銷售額為603.51億元，銷售面積 **37.88萬平方米，銷售均價為5303.8元/平方米，其中住宅全年銷售額533.42億元，銷售面積為**64.52萬平方米，銷售均價為 50**元/平方米，現(xiàn)房全年銷售額為77.58億元，銷售面積為190.27萬平方米，銷售均價為4**7元/平方米，期房全年銷售額為455.84億元，銷售面積為874.24萬平方米，銷售均價為5214元/平方米。
**年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元，銷售面積46.41萬平方米，銷售均價為5331元，售價同比**年2月份增長**.1%，相比**年全年銷售均價增長0.5%。其中住宅銷售額為20.61億元，銷售面積42.63萬平方米，銷售均價為4835元/平方米，同比增長 16.23%，現(xiàn)房銷售額為2.05億元，銷售面積為4.37萬平方米，銷售均價為4691元/平方米，同比下降22.2%，期房銷售額為18.56億元，銷售面積38.26萬平方米，銷售均價為4851元/平方米，同比增長27.83%。
從各月商品房銷售均價的走勢來看，**年南京商品房銷售均價呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢，但是**年末到**年初房價有略微的下降。
從圖表6的每月銷售量來看，20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，**年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)拐點論影響，成交量較少，相比**年1-2月份同比減少60%多。 **年以來，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到**年4月22日，江寧板塊累計成交近5000套，約38.9萬平方米，浦口板塊累計成交近3400套，約32.9萬平方米。江寧板塊3月份成交約**.5萬平方米，浦口板塊成交約12.44萬平方米，分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū)，該板塊的項目大多屬于知名開放商，樓盤房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對比較好，但是價位偏好，離市中心較遠(yuǎn)，適合有車族的消費群體，**年該板塊成交量位居全市，城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8.7萬平方米，占全市總成交量的14.8%。
玄武、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價位居全市前三位。玄武區(qū)的樓盤售價在9000元/平方米~25000元/平方米之間，白下區(qū)普遍在9000元 /平方米~15000元/平方米左右，鼓樓的房價普遍在**000元/
平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤大多集中
在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好，樓盤質(zhì)量也比較高，知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬科、棲霞建設(shè)等都在該板塊開發(fā)項目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價都在**000元/平方米以上。
新樓盤比較多的是江寧區(qū)，江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，環(huán)境也比較好，售價相對較低，比較適合來南京落戶的外地大學(xué)生，目前普通住宅售價大概在 6000元/平方米左右，各個不同的樓盤價格差異也比較大。由于江寧區(qū)房價相對較低，環(huán)境較好，并有大量別墅項目，是富人聚集地，同時將受惠于即將開通的地鐵2號線，預(yù)計江寧區(qū)的房價會有較大升值空間。 三，南京未來兩年住房建設(shè)計劃,根據(jù)南京市住房建設(shè)計劃，**年南京各類住房上市量將達(dá)**20萬平方米，其中普通住房上市總量約850萬平方米，經(jīng)適房(含廉租房)約240萬平方米，比**年120萬平方米的經(jīng)濟適用房供應(yīng)量增加了近一倍，中低價商品房約30萬平方米。**年南京廉租房建設(shè)計劃投入資金3.6億，籌建廉租住房**00套，約5萬平米。**年各類住房建設(shè)用地計劃供應(yīng)量為850萬平方米，其中住房建設(shè)用地700萬平方米，保障性住房建設(shè)用地約150萬平方米，相比**年土地實際供應(yīng)量985萬平方米減少約135萬平方米。
09年南京普通住房上市量約800萬平方米，相比**年的850萬平方米有所下調(diào)，其中，中低價位、中小戶型商品房約560萬平方米，將逐步落實90/70政策;經(jīng)濟適用住房約225萬平方米，與**的計劃基本持平;中低價商品房(含限價房、拆遷復(fù)建房)可上市供應(yīng)總量為60萬平方米，比 **年30萬平方米的供應(yīng)計劃將近翻了一倍;廉租房建設(shè)計劃投入資金
3.4億元，籌建廉租住房**00套，約5萬平方米。09年各類住房建設(shè)用地計劃供應(yīng) **50萬平方米，其中各類普通商品住宅建設(shè)用地850萬平方米，保障性住房建設(shè)用地200萬平方米，相比**年的土地供應(yīng)量有所增加，預(yù)示土地市場將持續(xù)活躍。09年南京市住房建設(shè)計劃總量與**年大致持平。
總的來或，未來兩年南京的住房建設(shè)計劃將逐步落實90/70政策，增加中低價位、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，**年土地供應(yīng)相比**年減少135萬平方米左右，但是09年將在**年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng)，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應(yīng)的限制。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告14
前言
XXX房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的同時，人們不得不冷靜下來思考一些問題：這種發(fā)展是否是可持續(xù)的？人口發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)速度是否適應(yīng)？城市文化和城市文明如何在城市建設(shè)中體現(xiàn)？市住建局會同相關(guān)部門對XXX市房地產(chǎn)市場進行了初步調(diào)查。
一、XXX市經(jīng)濟發(fā)展概況
�。ㄒ唬XX市概況
�。ǘXX市國民經(jīng)濟指標(biāo)與社會發(fā)展統(tǒng)計
居民生活水平不斷改善。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到1.3萬元，增長8.5%，農(nóng)村居民人均純收入6000元，增長13%。人均住房建筑面積24.8平方米，比上年增加0.8平方米。
由上表分析可知，XXX市經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,近年發(fā)展速度加快，20xx年起國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長在10%以上。
由上表分析可知，XXX市城市建設(shè)加快，一拖、新能源汽車等多個大項目落戶我市，固定資產(chǎn)投資持續(xù)加大。
由上表可知，XXX市城市人民生活水平持續(xù)穩(wěn)步提高，收入不斷增長，消費能力增長迅速。
�。ㄈXX市"十二五"期間城市建設(shè)主要目標(biāo)
"十二五"時期，全市經(jīng)濟社會發(fā)展目標(biāo)是：經(jīng)濟綜合實力顯著增強，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基本實現(xiàn)，新型工業(yè)化進程加快，服務(wù)業(yè)明顯升級，城市環(huán)境優(yōu)美，社會事業(yè)全面進步，人民生活水平顯著提高，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，把我市建設(shè)成國家重要的裝備工業(yè)基地和綠色食品產(chǎn)業(yè)基地、國家生態(tài)園林城市、全國聞名的生態(tài)旅游勝地和國家歷史文化名城。
--經(jīng)濟保持快速增長。在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效益、降低能耗、保護環(huán)境的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展。到20xx年，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1660億元，年均增長15%以上。
--結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快。堅持提升第一產(chǎn)業(yè)、做強第二產(chǎn)業(yè)、做大第三產(chǎn)業(yè)，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。到20xx年，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)達(dá)到15.5：45.5：39。
--城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。主體功能區(qū)格局初步形成，城鎮(zhèn)化進程加快，新農(nóng)村建設(shè)成效顯著，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，城鎮(zhèn)化率達(dá)到47%。
--可持續(xù)發(fā)展能力增強。森林覆蓋率達(dá)到12%，建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到40.5%，晉升為國家園林城市。
--人民生活水平提高。社會保障體系進一步健全，城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量普遍提高，居住、交通、教育、文化、衛(wèi)生和環(huán)境條件有較大改善。 （四）我市重點區(qū)域未來規(guī)劃和建設(shè)
1、進一步增強區(qū)域新中心城市功能，增強城市輻射能力。
2、新區(qū)建設(shè)與舊區(qū)改造同步實施，建設(shè)現(xiàn)代化城市。
3、舊區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施與環(huán)境不斷完善。
4、城市道路、廣場、對外交通等基礎(chǔ)設(shè)施進一步完善，為新世紀(jì)城市建設(shè)快速發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。
5、圍繞城市水系加快濱水地區(qū)建設(shè)，形成濱水綠化系統(tǒng)，初步形成生態(tài)市、園林城，城市骨架。
二、XXX市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
�。ㄒ唬�20xx年及近年XXX市房地產(chǎn)市場情況
國十一條"，從而一系列的調(diào)控政策的緊密出臺，從調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)和抑制商品房價格兩個方面調(diào)控和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場。這一年，我市認(rèn)真落實國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，有針對性地解決房地產(chǎn)市場中的突出問題，堅持以穩(wěn)定（住房價格、投資、消費心理）為前提，以調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)為主線，以改善中低收入家庭住房條件為重點，以促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展為目標(biāo)，把各項宏觀調(diào)控政策落到實處。由于措施得力，20xx年我市房地產(chǎn)市場實現(xiàn)了"住房供求總量基本平衡、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理、住房價格基本穩(wěn)定、市民購房心態(tài)日趨理性，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與我市經(jīng)濟和社會發(fā)展基本適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較協(xié)調(diào)"的預(yù)期目標(biāo)，從快速增長期進入到理性和平穩(wěn)發(fā)展期。
1、我市居民人均居住面積情況
由上表可知，中心城區(qū)人均居住面積不斷提高，平均每年增長0.8平方米左右，發(fā)展速度始終處于全省的平均水平。
2、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況
從圖中可見，20xx年以前，房地產(chǎn)開發(fā)投資一直保持著較快的增長幅度，直接促進了近幾年我市的房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。在20xx年國家進行一系列的調(diào)控措施后，房地產(chǎn)開發(fā)投資略有減少，但通過召集開發(fā)企業(yè)召開市場形勢分析座談會，開發(fā)商對未來我市房地產(chǎn)市場形勢依然看好。
3、商品房市場情況
----土地市場供應(yīng)情況 -----商品房開發(fā)建設(shè)情況
近年房地市場產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況
-----商品房銷售情況
商品住房購買主體：我市商品住房的銷售主體以本市和外縣為主，占全市去年商品住房銷售套數(shù)的85.1%以上。外地人士購買房屋僅占14.9%。購房消費者大多為剛性需求，但也有部分為投資性和投機性購房，我們通過委托 （二）現(xiàn)階段我市居民房地產(chǎn)市場需求（問卷調(diào)查形式）
我們協(xié)調(diào)市直機關(guān)工委和城調(diào)隊等相關(guān)部門，區(qū)分不同階層，從家庭收入、住房情況、戶型選擇、環(huán)境要求等方面總結(jié)出20余個問題進行問卷調(diào)查，發(fā)放調(diào)查問卷7000份，回收有效問卷6400份，其中有意購房問卷2886份，占45%，無意購房問卷3514份，占55%。
---家庭收入情況
----調(diào)查對象目前居住面積
從上圖可以看出，目前居住面積23平方米以下的占27.6％，而人均居住面積在23平方米以上的占72.4％，占絕大多數(shù)。
----購房目的
解決住房問題的占54%，改善居住條件的占38%，投資性購房占8%。
上圖可以看出，希望改善居住環(huán)境的購房意向者占38%，說明消費者已經(jīng)開始認(rèn)識到在滿足基本居住的情況下，需要更好的居住環(huán)境。投資客戶占到8%，在當(dāng)前宏觀調(diào)控出臺系列政策后，回歸到比較理性的狀況。
----購買房屋的類型
----希望購買房屋的面積
從上圖可以看出，絕大多數(shù)消費者考慮120㎡以下的中小戶型住宅（占86.4%）。
----購買房屋能承受的單價
3500以下的占65.3%，3500-4500占20.6%，4500-5500占9.6%，5500元以上的占4.5%。
能承受房屋單價在4500元/㎡以下的占86%，占絕大部分。
----擬購買房屋區(qū)域
選擇中華路以北(A)的占8.8%，中華路以南民航路以北(B
從上圖可以看出，我市大部分居民比較看好沿勞動湖區(qū)域，另外學(xué)區(qū)房和傳統(tǒng)意義上的市中心地帶還是主要選擇。
----理想的起居室（客廳）面積
----理想的臥室面積
----選擇房屋裝修
希望開發(fā)商裝修好的占42.7%，希望買了自己裝修的占57.3%。
----采暖方式選擇
喜歡傳統(tǒng)熱水供熱的占45.9%，喜歡供熱計量式的占42.5%，喜歡電采暖方式的占5.2%，喜歡天然氣采暖方式的占6.4%。
從上圖可看出，選擇傳統(tǒng)供熱方式的占近一半，而熱計量方式正被廣大市民所接受。
三、影響房地產(chǎn)市場的因素
---土地政策：
3月10日，國土資源部再次出臺了19條土地調(diào)控新政，即《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》。該通知明確規(guī)定了開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價50%、囤地開發(fā)商將被"凍結(jié)"等19條內(nèi)容。該《通
知》的出臺主要是落實"國11條"精神，增強土地政策參與房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的針對性和靈活性，增加保障性為重點的住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率，促進地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)有序運行。
9月27日，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》。《通知》明確，企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資格。從此通知不難看出，在未來土地競買過程中，國土部門將采取更為嚴(yán)格的土地競買資格審查。
-----房地產(chǎn)政策：
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于20xx年4月13日發(fā)布實施《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》。《通知》明確要求各地加強商品住房預(yù)售行為監(jiān)管。今后，未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取訂金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項目在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。房地產(chǎn)市場監(jiān)管是政府加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的重要手段，對維護我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，我國部分城市出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為。為此，《通知》要求各地切實負(fù)起責(zé)任，加大查處力度，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管。
4月17日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》�！锻ㄖ访鞔_，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫
停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。國務(wù)院下發(fā)此通知的目的就是為了進一步落實各地區(qū)、各有關(guān)部門的責(zé)任，堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮(zhèn)居民住房問題。暫停第三套房貸的主要目的就是要加大對炒房的打擊力度。號稱十年來最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策以迅雷不及掩耳之勢襲向市場。
-----其他政策：
3月9日，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》。通知明確，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。從該通知的規(guī)定看，兩人或多人共同購買90平方米及以下普通住房的，這套房子，對其中任何一位購房者來說，都必須是唯一一套住房，否則就不能享受1%契稅稅率優(yōu)惠。
9月29日，三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》。《通知》規(guī)定，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。顯然，新的契稅規(guī)定已與相關(guān)部門的"二套房"認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)趨于一致，即以家庭為單位核定是否是"二套房"。
2、經(jīng)濟因素
-----宏觀經(jīng)濟形勢：房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟發(fā)展密切相關(guān)，一旦宏觀經(jīng)濟有所波動，房地產(chǎn)市場將會迅速作出反應(yīng)。如果宏觀經(jīng)濟形勢趨穩(wěn)，預(yù)計未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持穩(wěn)步上漲趨勢，但增幅會進一步放緩；如果宏觀經(jīng)濟增速回落，預(yù)計房地產(chǎn)市場也會進入一定調(diào)整期。房地產(chǎn)市場的發(fā)展也會隨著國民經(jīng)濟發(fā)展的影響而波動,特別是國民經(jīng)濟的分配、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、貨幣政策和財政政策都會影響房地產(chǎn)市場的走勢。
------地方經(jīng)濟因素：當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展因素對房地產(chǎn)市場的發(fā)展有重要的影響，主要有經(jīng)濟發(fā)展?fàn)?/p>
況,儲蓄、消費、投資水平,財政收支及金融狀況,利率,物價(特別是建筑材料價格)、建筑人工費,居民收入等。而XXX市作為我國北部經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)地區(qū)的三線甚至四線城市，一方面，受全球經(jīng)濟下滑沖擊較��；另一方面，XXX市委、市政府重新調(diào)整整體布局，由原來向江西開發(fā)調(diào)整向南部開發(fā)，以南苑開發(fā)區(qū)為主線，圍繞著新火車站建設(shè)、勞動湖南擴改造。五個城中村開發(fā)建設(shè)等，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了空間，也對購房者支付能力提供了保證。
3、社會因素
-----人口因素：房地產(chǎn)市場與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時,對房地產(chǎn)的需求就會增加,房地產(chǎn)市場發(fā)展也就會上漲;而當(dāng)人口數(shù)量減少時,對房地產(chǎn)的需求就會減少,房地產(chǎn)市場發(fā)展也就會下落。人口素質(zhì)，人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度,可以引起房地產(chǎn)市場的變化。人類社會隨著文明發(fā)達(dá)、文化進步,公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍,同時對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適,凡此種種都足以增加對房地產(chǎn)的需求,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行情看好。如果一個地區(qū)中居民的素質(zhì)低、構(gòu)成復(fù)雜、社會秩序欠佳,人們多不愿意在此居住,則該地區(qū)的房地產(chǎn)行情必然低落。家庭人口規(guī)模，這里所說的家庭人口規(guī)模,是指全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù).家庭人口規(guī)模發(fā)生變化,即使人口總量不變,也將引起居住單位數(shù)的變動,從而引起需用住房數(shù)量的變動,隨之導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)市場。
------城市化進程：我市正處于城市化進程加速階段，大量農(nóng)村人口進入城市，對我市城市土地和房屋的需求增加，造成了城市土地和房屋有了相對的稀缺性，商品房的剛性需求增加，進一步促進我市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
------房地產(chǎn)投資：房地產(chǎn)投資者會利用房地產(chǎn)價格的漲落變化,以期從價差中獲利。一般來說,房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)3種情況;
(1)引起房地產(chǎn)價格上漲
(2)引起房地產(chǎn)價格下跌
(3)起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用
我國個別城市房地產(chǎn)價格居高不下的很大原因是在房地產(chǎn)投資方面存在著投資過熱的現(xiàn)象。特別是在需求方面,不少購房者購買房屋為的是賺取投資收益,針對該情況,政府不僅應(yīng)在交易稅方面進行規(guī)范,還應(yīng)該對購房者的購房資格進行限制。
4、其他
因素：
----消費者心理因素：購房者心理預(yù)期變化左右房價走勢。
心理預(yù)期是人們對市場走勢的綜合判斷，在其他條件不變的情況下將決定市場的走勢。我們認(rèn)為，在今后一段時期，由于受各方面因素的影響，人們對未來房價上漲的預(yù)期不斷上升，購房意向仍然看好。在這種心理預(yù)期的驅(qū)動下房地產(chǎn)市場將會進一步擴大，商品房價格將穩(wěn)中有升，但增幅放緩，如果沒有大的外部環(huán)境的變化，這種趨勢不會在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)。
---保障性住房的建設(shè)：棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟適用房及廉租房等保障性住房的大力實施，旨在通過政府調(diào)控，形成與市場需求相適應(yīng)的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，維持住房價格的基本穩(wěn)定。大力加強保障性住房建設(shè)，有利于推進住房保障體系建設(shè)，緩解解決困難家庭住房條件，初步形成以廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房為支撐的住房保障框架。加強保障性住房建設(shè)，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增長，保障性住房大量入市影響房地產(chǎn)供求關(guān)系，政府的建設(shè)投資可回收和循環(huán)使用。政府大規(guī)模投資建設(shè)經(jīng)濟適用房，勢必使普通商品房市場的需求相對減少，或等同于增加了市場供給。政府加快公共租賃住房投資建設(shè)，也相當(dāng)于增加住房供給，將相應(yīng)減少住房租賃市場的需求，進而對商品房市場，包括新建住房和二手房市場的需求產(chǎn)生影響。保障性住房大量入市，會拉低房地產(chǎn)價格。
四、XXX房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀分析
我市房地產(chǎn)市場形勢在未來一段時間內(nèi)將持續(xù)看好，價格也將繼續(xù)穩(wěn)中有升，但增幅會逐步放緩。
一是房屋建設(shè)成本增加推動了房價上漲。近年來，土地成本、拆遷費用、建安成本、配套費用、稅費等都有較大增長，對房價上漲起到了一定推動作用，特別是棚戶區(qū)改造以來，實施"拆一還一"的惠民政策，低保戶、無證房等優(yōu)惠政策，使拆遷費用增加。二是由于近幾年我市采取了房地產(chǎn)開發(fā)總量宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)市場處于供略小于求的局面，這種賣方市場為主導(dǎo)的局面在一定程度上會推動了房價穩(wěn)步上漲的態(tài)勢。三是消費者對住房剛性需求的增加促進房價上漲。如戶籍制度改革、城市化進程加快、婚房需求、周邊縣市進入市中心城區(qū)購房的比例明顯增加.
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告15
今年以來，國家采取了一系列優(yōu)惠政策，擴大內(nèi)需，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，特別是我市“房地產(chǎn)新政；在影響和帶動下，我市房地產(chǎn)市場明顯活躍，開發(fā)投資逐漸好轉(zhuǎn)，商品房銷售不斷上升，政策效果進一步顯現(xiàn)。
一、我市房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀
(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資處于低調(diào)整狀態(tài)。1-11月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資94.9億元，與20xx年同期持平比例下降9.0%，比今年最低點上升近6個百分點，比第三季度上升1.1個百分點(如圖1)，占全社會固定資產(chǎn)投資總額的10.0%，比第三季度下降0.1個百分點。圖1 1-11月1月至11月市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)表
投資額(億元)
發(fā)展投資比例(%)
同比增減比例(%)
房地產(chǎn)開發(fā)投資
94.9
—
—
包括:商品房
78.4
82.6
0.2
辦公樓
1.2
1.3
-0.1
商業(yè)經(jīng)營場所
10.5
11.0
-2.1
其他房屋
4.8
5.1
1.9
(2)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模及現(xiàn)狀；兩升一滴。隨著我市六個部門推進新建設(shè)措施的出臺和銷售市場的持續(xù)升溫，市場供應(yīng)發(fā)生了積極變化。建筑面積和竣工面積保持了一定的增長規(guī)模，而新建筑面積逐年減少，但下降幅度逐漸縮小�？⒐っ娣e276.7萬平方米，同比增長43.9%；其中，居住面積241.7萬平方米，同比增長40.0%；辦公樓5萬平方米，同比增長143.2%；商業(yè)經(jīng)營場所25.5萬平方米，同比增長111.1%。
新開工面積293萬平方米，同比下降22.7%；居住面積224.7萬平方米，同比下降30.0%；辦公樓7.4萬平方米，同比增長117.3%；商業(yè)和商業(yè)用房39.7萬平方米，同比下降8.6%。
二、新房地產(chǎn)政策對市場的影響分析
1.新住房政策的累積效應(yīng)得到了進一步的揭示。自去年第四季度以來，我市已發(fā)布有效的“房地產(chǎn)新政；今年以來，各部門在原有基礎(chǔ)上不斷完善和細(xì)化各項政策措施，出臺了《關(guān)于調(diào)整城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易的稅收政策》、《關(guān)于進一步減輕居民購買和轉(zhuǎn)讓住房稅收負(fù)擔(dān)的政策》、《關(guān)于促進我
《關(guān)于促進城市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》、《促進新項目發(fā)展的政策措施》，同時增加金融支持服務(wù)，降低公積金貸款首付比例，將首付比例從30%調(diào)整為20%，將最高貸款額度從25萬元調(diào)整為35萬元，將最高貸款期限從20年調(diào)整為30年，縮短二手房貸款和二手房交易營業(yè)稅免稅期限，將全額征收改為差額征收等。這些政策措施的效果有效降低了購房者的成本，緩解了開發(fā)商的資金壓力，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和消費者都有好處，增強了信心，獲得了利益。從目前的情況來看，經(jīng)過幾個月的運作，已經(jīng)產(chǎn)生了積極的效果，對促進房地產(chǎn)市場的快速復(fù)蘇起到了積極的作用。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取積極有效的措施應(yīng)對市場變化。去年下半年后，針對房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)投資和商品房銷售持續(xù)下滑的新形勢，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略和營銷策略，采取各種優(yōu)惠促銷措施，極大地激發(fā)了居民的購房欲望和消費熱情，交易量大幅增加。
三、目前值得注意的兩個問題
其次，高房價可能會對商品房銷售施加新的限制。隨著商品房銷售的快速增長，市場復(fù)蘇的跡象趨于明顯，一些開發(fā)企業(yè)和新建筑出現(xiàn)了價格上漲。據(jù)報道，在成交量略有改善后，一些房地產(chǎn)從3月份開始漲價，8月份出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)“坐在地上漲價”現(xiàn)象。從城市商品房平均成交價格看，今年1-11月城市商品房平均合同成交價格為5375.35元/㎡，同比增長12.3%，其中商品房平均合同成交價格為5254.95元/㎡，同比增長17.62%。在市區(qū)，有價格在7000-8000元/㎡的高檔樓盤，如地景藍(lán)灣、童淵、運河一號大廈、江南一品、公園一號等，商品房的漲價幅度大大超過人民收入的增長，勢必對銷售形成新的約束。
四、促進我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點建議
1.加快政策調(diào)整，給行業(yè)寬松的發(fā)展空間。目前我市發(fā)布的《關(guān)于促進我市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅、住房貸款等內(nèi)容。該政策具有放寬行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì)。因此，政府在引導(dǎo)輿論和制定政策時，應(yīng)更加堅定地運用市場導(dǎo)向的標(biāo)準(zhǔn)，為行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展提供寬松穩(wěn)定的環(huán)境，為房地產(chǎn)行業(yè)未來的繁榮穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。
2.政府應(yīng)規(guī)范土地市場，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理、科學(xué)地利用現(xiàn)有可開發(fā)土地。從規(guī)劃、土地使用、稅收優(yōu)惠等方面引導(dǎo)和鼓勵社會投資，發(fā)展中小戶型(面積120平方米以下)房地產(chǎn)項目，增加廉租房、保障房建設(shè)，滿足廣大公民住房需求。過高的房價仍然是有效擴大市場交易的直接障礙，也是消費者觀望的根本原因。普通消費者還是買不起現(xiàn)在的房價，但實際上現(xiàn)在的房價還是蘊含著很大的利潤。一方面，如果開發(fā)商愿意讓消費者受益，兩者之間的需求可以達(dá)到合理的平衡，可以有效消除房地產(chǎn)矛盾的長期積累；另一方面，開發(fā)商需要對土地儲備和住房開發(fā)進行合理規(guī)劃，防止資金鏈斷裂，以促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。
3.穩(wěn)定就業(yè)，增加居民收入。房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)鍵在于市場成交量，而市場成交量取決于市場消費能力。因此，居民的收入和就業(yè)狀況對房地產(chǎn)行業(yè)的消費至關(guān)重要。
4.創(chuàng)造更好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。政府應(yīng)不斷加大投入，重點改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施，加強教育、衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè)，營造良好的人文居住環(huán)境，吸引更多有實力的房地產(chǎn)企業(yè)入駐發(fā)展。
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