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2014年首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)漸寬政策望出臺(tái)，銀行尚未松口
在房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣情緒逐漸蔓延的背景下，大多數(shù)房地產(chǎn)限購(gòu)的城市都已或明或暗地放松了限購(gòu)措施。市場(chǎng)近日傳聞稱，銀行按揭貸款政策將放松，首套房貸的優(yōu)惠力度加大，房貸還清的可視為首套房等。
雖然國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行仍未證實(shí)調(diào)整個(gè)人購(gòu)房貸款傳言的真實(shí)性，尤其是國(guó)有四大行多以“不知道、沒(méi)消息”回應(yīng)，但部分城市為遏制房地產(chǎn)行業(yè)不景氣的勢(shì)頭，已經(jīng)對(duì)首套房的界定做出改變，部分城市首套房認(rèn)定按照“只要房貸余額還清，就算首套房”的政策。
興業(yè)銀行否認(rèn)調(diào)整
昨日盛傳，央行已通知四大行，要求限貸放開，鼓勵(lì)首套房貸款，同時(shí)二三套也可恢復(fù)至基準(zhǔn)利率。四大行也將發(fā)布政策，只要房貸余額還清都算首套房。
據(jù)記者了解，目前四大行均未對(duì)上述傳聞發(fā)布肯定性的消息。此外有報(bào)道稱，興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行已率先放開執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸政策，即以家庭為單位，如果之前買過(guò)房但是貸款已還清，現(xiàn)在買房就算首套房。
但興業(yè)銀行昨日回復(fù)記者稱，失實(shí)，截至目前，興業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的客戶準(zhǔn)入條件和信貸政策未進(jìn)行調(diào)整。
工行相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，工行認(rèn)真貫徹國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策導(dǎo)向，一直以來(lái)積極支持個(gè)人住房和房地產(chǎn)開發(fā)的合理信貸需求。工行正密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和相關(guān)政策的調(diào)整，并將及時(shí)做好相關(guān)信貸政策的銜接，不斷完善相應(yīng)的金融服務(wù)。
雖然銀行仍未肯定貸款政策發(fā)生變化，但部分城市對(duì)首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)出現(xiàn)改變。近日，福州市政府網(wǎng)站發(fā)布《福州市人民政府發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展意見》(下稱《意見》)，其中對(duì)首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整。
《意見》稱：“購(gòu)房人償清購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房的，按首貸認(rèn)定。金融機(jī)構(gòu)在貸款首付款比例和利率方面按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行。”“居民家庭擁有的住房套數(shù)只在購(gòu)房所在地房屋登記機(jī)構(gòu)查詢”。
《意見》還表示，各商業(yè)銀行要增加住房開發(fā)貸款供應(yīng)，并向商業(yè)銀行總行積極爭(zhēng)取開發(fā)貸款額度，優(yōu)先保障普通商品住房開發(fā)項(xiàng)目合理資金需求，進(jìn)一步提高開發(fā)貸款授信審批效率。對(duì)達(dá)到授信條件的開發(fā)貸款，及時(shí)發(fā)放，促進(jìn)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)。
另?yè)?jù)報(bào)道，南京、杭州等地目前的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)按照“只要房貸余額還清，就算首套房”的政策。
而根據(jù)監(jiān)管層此前的定義，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即是否首套房，要看家庭名下是否有房產(chǎn)、是否有過(guò)房貸記錄，兩個(gè)條件有其中任何一項(xiàng)即不能算作首套房。
一位房地產(chǎn)行業(yè)人士向記者透露：“雖然銀行依然未明確表態(tài)或者執(zhí)行，但可以肯定的是如果首套房貸的定義以及貸款措施放寬，很有可能激發(fā)大量的改善性需求，帶動(dòng)已經(jīng)連續(xù)數(shù)月不景氣的房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。”
機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)監(jiān)管層或出臺(tái)更寬松政策
房地產(chǎn)被認(rèn)為是拖累經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的關(guān)鍵因素。匯豐銀行和數(shù)據(jù)編撰機(jī)構(gòu)Markit9月23日聯(lián)合公布的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)9月制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)(PMI)初值小幅回升至50.5，該指數(shù)連續(xù)第4個(gè)月位于榮枯分水嶺上方，8月終值為50.2。
匯豐大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家屈宏斌表示，房地產(chǎn)業(yè)增速下降是目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的下行風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)貸款依然是國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款的主要流向，今年以來(lái)雖然銀行投向房地產(chǎn)的貸款增速出現(xiàn)下滑，但同比增長(zhǎng)速度依然高達(dá)20%左右。
據(jù)央行數(shù)據(jù)，今年上半年末，主要金融機(jī)構(gòu)及小型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額為16.16萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)19.2%，增速比上季末高0.4個(gè)百分點(diǎn);上半年增加1.54萬(wàn)億元，同比多增2404億元。
其中，上半年末，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額4.04萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)23.7%，增速比上季末高5.4個(gè)百分點(diǎn)。地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.16萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.7%，增速比上季末高2.1個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人購(gòu)房貸款余額10.74萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.4%，增速比上季末低1.7個(gè)百分點(diǎn);上半年增加9389億元，同比少增239億元。
不僅如此，雖然多家銀行已經(jīng)開始排查房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款風(fēng)險(xiǎn)，但16家上市銀行中報(bào)顯示，有10家上市銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款的規(guī)模和占比出現(xiàn)雙升，僅有為數(shù)不多的兩三家銀行房地產(chǎn)貸款規(guī)模出現(xiàn)下降。
不可忽視的是，盡管大多數(shù)房地產(chǎn)限購(gòu)城市都已或明或暗地放松了限購(gòu)措施，但今年8月份房地產(chǎn)銷售面積再次同比下降12.4%，前8個(gè)月的房地產(chǎn)銷售面積下滑8.3%，且房地產(chǎn)投資增速也連續(xù)數(shù)月放緩。
瑞銀證券預(yù)計(jì)，如果四季度和明年初房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)進(jìn)一步下滑，經(jīng)濟(jì)增速大幅滑坡可能會(huì)最終迫使決策層出臺(tái)涉及面更廣的寬松政策。降低基準(zhǔn)利率或房貸利率可以改善購(gòu)房者的購(gòu)買力，從而緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑。
此外，也有多家機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，監(jiān)管層很有可能繼續(xù)放松房地產(chǎn)的政策，出臺(tái)刺激措施遏制房地產(chǎn)業(yè)的收縮速度，以緩解低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
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