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2016最新《南京市住宅物業(yè)管理條例》解讀
《南京市住宅物業(yè)管理條例》已經通過批準，于今年7月1日起施行。該《條例》引入了第三方評估制度，規(guī)定如果小區(qū)10%以上的業(yè)主對物業(yè)服務質量不滿意，可以啟動第三方評估。經評估物業(yè)服務不符合履約標準的，可以更換物業(yè)，或者要求物業(yè)限期整改。
物業(yè)費可突破指導價
但要經半數業(yè)主同意
據了解，南京目前的物業(yè)費標準還是按多年前的政府指導價執(zhí)行的，多層小區(qū)物業(yè)費最高1.5元/平方米，高層小區(qū)物業(yè)費最高1.9元/平方米。對此，不少物業(yè)公司提出異議，某些小區(qū)其實已經變相突破了最高限價。
針對這一情況，《條例》 為物業(yè)費突破政府指導價留下了空間，但需要執(zhí)行嚴格的程序�！稐l例》規(guī)定，普通住宅前期物業(yè)服務收費實行政府指導價，物業(yè)服務企業(yè)需要對收費標準進行調整的，首先要委托會計師事務所對上一年度物業(yè)項目經營情況進行審計，審計報告在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示30天，然后將擬調整的收費標準、服務內容和服務標準在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示30天，并書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會、區(qū)價格和物業(yè)管理行政主管部門。
最后，調價方案要經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主表決通過。
業(yè)主不交物業(yè)費可錄入個人信用檔案
如果業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。
經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規(guī)定錄入個人信用檔案。
此外，如果小區(qū)發(fā)生電梯故障、消防設施故障等危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，要立即進行維修、更新和改造的，向住宅專項維修資金管理部門提出資金使用申請，住宅專項維修資金管理部門應當開辟“綠色通道”，自收到應急維修資金使用書面申請之日起兩個工作日內完成審核。
【解讀】
《條例》第二十八條規(guī)定，需要分立的，應當分別經擬新設立的物業(yè)管理區(qū)域專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且總人數過半數的業(yè)主同意;需要合并的，應當分別經原物業(yè)管理區(qū)域專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且總人數過半數的業(yè)主同意。“比如某小區(qū)有1000戶業(yè)主，需要分立出來的部分涉及100戶業(yè)主，那么100戶業(yè)主中要有超過50戶業(yè)主同意分立，同時，這些同意分立的業(yè)主的專有面積之和要超過100戶業(yè)主的建筑總面積的一半。”鐘連勇就分立舉例說。南京市人大常委會立法咨詢專家、江蘇朗華律師事務所主任武孝奎認為，在實際操作中還需要注意的是，比如在分立或合并前，業(yè)主已經與物業(yè)達成服務合同，分立或合并后，合同并未到期，除非業(yè)主認為，物業(yè)服務不符合合同要求，向法院提出訴訟，要求中止合同，并被法院并最終判定，否則，不能因為分立或合并而隨便提前終止原先合同。緊急情況維修資金可走綠色通道一邊是大量的維修資金閑置，另一邊卻因為維修資金啟動程序繁瑣，房屋得不到及時維修，根據《條例》相關規(guī)定，這種情況將得到根治。“住宅專項維修資金管理部門應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起二個工作日內完成審核。應急維修工程竣工驗收后，應當將使用維修資金總額及業(yè)主分攤情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。”
《條例》第六十二條規(guī)定，發(fā)生下列危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，需要立即進行維修、更新和改造的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)居(村)民委員會均可以憑應急維修工程項目說明、維修工程實施方案，向住宅專項維修資金管理部門提出資金使用申請：電梯故障;消防設施故障;屋面、外墻滲漏;二次供水水泵運行中斷，但專業(yè)經營單位負責二次供水水泵設備維修、養(yǎng)護的除外;專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙;樓頂、樓體外立面存在脫落危險;其他危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況。對此，武孝奎說，以往維修基金的啟動周期比較長，因為要兩個“三分之二”以上的業(yè)主通過，審批期限也比較長。南京物管條例在省條例相關規(guī)定的基礎上，提出，對物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生危及房屋使用安全和業(yè)主生命財產安全的緊急情況下，可以走綠色快速通道，這種做法非常值得肯定。
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