解讀2016年契稅營(yíng)業(yè)稅

　　繼月初央行下調(diào)首付比例后， 2月19日，財(cái)政部、國(guó)稅局及住建部三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，調(diào)整房地產(chǎn)環(huán)節(jié)交易契稅、營(yíng)業(yè)稅。對(duì)于居民購(gòu)買(mǎi)首套及第二套住房均有一定程度減稅。

　　觀(guān)點(diǎn)

　　鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)博士第一時(shí)間對(duì)新政進(jìn)行簡(jiǎn)評(píng)，探究政策背后的意義和影響。

　　盤(pán)活城市存量房市場(chǎng)：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入存量房主導(dǎo)的時(shí)代，但是目前存量房稅種依然集中于交易環(huán)節(jié)，在稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁背景下，高成本稅費(fèi)是阻礙二手房流通的主要因素之一。因此，三部委進(jìn)一步降低契稅、營(yíng)業(yè)稅，降低交易成本，有利于盤(pán)活城市存量房市場(chǎng)。

　　去庫(kù)存仍是主要目的：目前，除一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市之外，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體面臨較為嚴(yán)重的去庫(kù)存問(wèn)題。這些城市購(gòu)房意愿不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷。本次稅費(fèi)調(diào)整適用的城市，既降低了首套剛需的購(gòu)房成本，同時(shí)鼓勵(lì)居民換房改善，特別是非一線(xiàn)城市二套購(gòu)房，這其中會(huì)有一定數(shù)量的需求流向新房市場(chǎng)。

　　政策的手段還會(huì)持續(xù)平衡供需：房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落或持續(xù)低迷等不正常現(xiàn)象的根本還

　　在于供需的不平衡。目前，在一線(xiàn)城市，市場(chǎng)表現(xiàn)出供不應(yīng)求的問(wèn)題，而非一線(xiàn)城市供應(yīng)過(guò)剩、需求不足。從政策角度來(lái)看，無(wú)論是之前的降低首付比例，還是本次稅費(fèi)調(diào)整，都旨在于平衡城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需。

　　放松有限，對(duì)二線(xiàn)城市相對(duì)明顯：一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于過(guò)熱狀態(tài)，因此本次稅費(fèi)調(diào)整的大部分內(nèi)容都沒(méi)有涉及。但是對(duì)于二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，政策有利于二套特別是大面積改善戶(hù)型交易。從整體上，因?yàn)樯形瓷婕皞�(gè)稅，契稅、營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整節(jié)省的成本比較有限，對(duì)于預(yù)期改善有一定作用，但整體上看，在短時(shí)間對(duì)市場(chǎng)的影響有限。

　　新舊政策對(duì)比及新政帶來(lái)的影響

　　表格中所標(biāo)注的140平方米是以北京為例

　　契稅新政對(duì)各線(xiàn)城市的影響變化主要為:以90平米為界的劃分方法簡(jiǎn)化了原有的征稅標(biāo)準(zhǔn)。此外，對(duì)一、二線(xiàn)城市首套購(gòu)買(mǎi)140平米以上大戶(hù)型的人群和二線(xiàn)城市的二套購(gòu)買(mǎi)人群提供了實(shí)質(zhì)性的稅費(fèi)減免。營(yíng)業(yè)稅方面則主要集中在，減免了二線(xiàn)城市滿(mǎn)兩年的非普住宅營(yíng)業(yè)稅征收。整體而言，新政鼓勵(lì)了一、二線(xiàn)城市市場(chǎng)進(jìn)行大戶(hù)型改善、換房需求，以及二線(xiàn)城市二套房屋的購(gòu)買(mǎi)需求。

　　新政后買(mǎi)房省多少?

　　根據(jù)本次稅調(diào)整內(nèi)容，不難測(cè)算出一線(xiàn)城市和非一線(xiàn)城市的稅費(fèi)變化。 一線(xiàn)城市以300萬(wàn)元為例，稅費(fèi)節(jié)省4.5萬(wàn)元;其他城市按100萬(wàn)元為例，稅費(fèi)節(jié)省1萬(wàn)~2.6萬(wàn)元。