2014最新公積金改革：放寬條件多放款
日前，住房城鄉(xiāng)建設部、財政部和中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務的通知》，不僅首套自住住房公積金貸款額度將適當提高，而且還將優(yōu)化辦理流程，推進異地貸款，取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構(gòu)擔保四項收費項目。公積金的使用現(xiàn)狀如何?新政策將給公積金貸款帶來哪些方便?記者進行了采訪。
“沉睡”和“錢荒”，到底咋回事?
由于資金成本低，住房公積金一直是普通職工購房貸款的首選。然而，近年來伴隨住房公積金的爭議也不少。一方面，有媒體報道，我國住房公積金的利用率只有50%，有3萬多億元的公積金在“沉睡”。另一方面，去年下半年以來，廣州、蘇州、上海等城市延長公積金貸款周期，又引發(fā)公積金“錢荒”的憂慮。
“說‘3萬多億元公積金在沉睡’，其實是一種誤解。”住房城鄉(xiāng)建設部住房公積金司司長張其光介紹，截至今年8月末，全國繳存住房公積金職工1.07億人，繳存總額7.03萬億元，職工提取總額3.49萬億元，繳存余額3.54萬億元。但繳存余額不代表就是“沉睡”的資金，這部分資金用于三方面：全國住房公積金個人住房貸款余額2.43萬億元，保障性住房建設試點項目貸款余額431億元，購買國債余額62億元，合計約2.47萬億元。因此，截至8月末，住房公積金結(jié)余資金為1.07萬億元。“全國住房公積金的資金使用率為70%，接近商業(yè)銀行水平;資金不良率0.038%，遠低于商業(yè)銀行，資金總體安全。”
但張其光承認，當前各地住房公積金個人住房貸款業(yè)務發(fā)展也存在不平衡的問題。我國35個大中城市的住房消費資金需求占過去一年住房消費額的30%，而資金供應分布在各個城市，所以資金的歸集速度跟不上貸款速度，造成了這些城市公積金貸款“錢緊”“錢荒”。而另一部分城市對貸款條件要求過嚴，住房貸款發(fā)放率較低，影響了繳存職工的合法權(quán)益，也削弱了住房公積金制度的互助作用。據(jù)介紹，目前，我國282個設區(qū)城市中，有49個城市的公積金利用率超過85%，107個城市超過75%，剩下126個城市約在50%至75%。也就是說我國近一半的設區(qū)城市公積金使用率沒有達到銀行存貸比。
九大改革措施，支持職工買房
為盤活1.07萬億元的結(jié)余資金，支持繳存職工購買首套和改善型自住住房， 《通知》推出了推進異地貸款、提高貸款額度、減輕貸款負擔、優(yōu)化貸款流程等九大改革措施。
《通知》規(guī)定：職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個月(含)以上，可申請住房公積金個人住房貸款。對曾經(jīng)在異地繳存住房公積金、在現(xiàn)繳存地繳存不滿6個月的，繳存時間可根據(jù)原繳存地住房公積金管理中心出具的.繳存證明合并計算。住房公積金貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工，不得向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。
提高貸款額度。住房公積金個人住房貸款發(fā)放率低于85%的設區(qū)城市，要根據(jù)當?shù)厣唐纷》績r格和人均住房面積等情況，適當提高首套自住住房貸款額度，加大對購房繳存職工的支持力度。
當前職工跨地區(qū)流動日益增強，在就業(yè)地繳存、回原籍購房需求增多。對此，《通知》要求，各地要實現(xiàn)住房公積金繳存異地互認和轉(zhuǎn)移接續(xù)，并推進異地貸款業(yè)務，即職工可持就業(yè)地住房公積金管理中心出具的繳存證明，向戶籍所在地住房公積金管理中心申請住房公積金個人住房貸款。
《通知》提出減輕貸款負擔。取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構(gòu)擔保等收費項目。這四項雜費目前占貸款總額的3‰到8‰不等。
《通知》還要求優(yōu)化貸款流程，房屋產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)應在受理抵押登記申請之日起10個工作日內(nèi)完成抵押權(quán)登記手續(xù)，住房公積金管理中心應在抵押登記后5個工作日內(nèi)完成貸款發(fā)放。
“此次新政，優(yōu)化了辦理流程，提高了服務效率。”國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲說，特別是取消了長期存在又廣被詬病的四項中介費用，明顯降低了貸款中間費用，表明規(guī)范市場秩序的改革力度在加大。
清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認為，過去很多人詬病公積金成擺設，就是由于貸款手續(xù)太復雜。取消四項費用、重申服務時限都有助于提高服務效率，降低公積金使用過程中的成本。
協(xié)調(diào)組合貸，探索證券化
針對部分城市貸款發(fā)放率較高，資金流動性緊張，職工貸款排隊輪候等現(xiàn)象，《通知》要求，住房公積金個人住房貸款發(fā)放率在85%以上的城市，要主動采取措施，積極協(xié)調(diào)商業(yè)銀行發(fā)放住房公積金和商業(yè)銀行的組合貸款。有條件的城市，要積極探索發(fā)展住房公積金個人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務。
“無論提高貸款額度，還是解決沿海城市貸款余額不足等問題，都要求盤活沉淀資金，改善住房公積金的流動性，提高住房公積金提供個人住房貸款的能力�！锻ㄖ吩试S設區(qū)城市統(tǒng)籌使用資金、支持住房公積金個人住房貸款資產(chǎn)證券化探索，都利于解決上述矛盾。”劉洪玉介紹，許多國家通過住房抵押貸款證券化，解決了個人住房金融的流動性問題。
劉洪玉認為，從近期央行發(fā)通知要求商業(yè)銀行加大對首次購房和改善性購房支持力度，商業(yè)銀行并未積極響應來看，我國必須建立起政策性住房金融體系，以對居民獲取基本住房、適當改善住房條件提供支持，而且這種支持基本不受市場周期的影響，是一種長期制度安排。目前住房供給端的政策性住房金融隨著國家開發(fā)銀行住房金融事業(yè)部的建立已經(jīng)大體成型，但住房需求端的政策性住房金融形態(tài)還在持續(xù)研究探索中。
那么，探索住房公積金個人住房貸款資產(chǎn)證券化，會否引發(fā)類似2008年的美國次貸危機呢?
“美國次貸危機不是資產(chǎn)證券化出現(xiàn)問題，而是次貸出現(xiàn)問題，即本沒有資格申請的人獲得了貸款。只要制度完善，措施得當，資產(chǎn)證券化可以增加流動性又能隔離風險。”上海財經(jīng)大學不動產(chǎn)研究所陳杰教授認為，個人住房貸款資產(chǎn)證券化會讓抵押貸款的鏈條拉長，需要評級、發(fā)行和監(jiān)管機構(gòu)共同參與，那么如何征信、評級、風險隔離，如何防止利率風險和借款人提前還款風險，都需要人民銀行出臺更詳盡的規(guī)定。
任興洲認為，住房公積金制度還要保持制度的穩(wěn)定性與連續(xù)性，不宜過多地作為短期市場調(diào)控的工具;同時要通過修改《住房公積金管理條例》來解決存在的深層次問題。“有中國特色的公積金制度仍在不斷探索和完善之中，但改革目標是明確的，就是更加符合繳存職工權(quán)益。
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