《北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法》全文
《北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法》進(jìn)一步規(guī)范房屋征收補(bǔ)償價(jià)格水平，保證被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償不低于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。暫行辦法將于2017年2月15日起施行。
針對北京市房屋征收實(shí)踐中普遍存在的房屋類似、分布密集的成片房屋征收項(xiàng)目，暫行辦法提出了成片房屋市場化評估技術(shù)思路，明確可先設(shè)定或選定標(biāo)準(zhǔn)房屋，根據(jù)實(shí)際情況采取適用的評估方法評估標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價(jià)格，再對標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價(jià)格進(jìn)行修正，測算出被征收房屋的市場價(jià)值。
針對成片房屋以外單個(gè)或特殊類型房屋，暫行辦法明確了具體評估方法選用的一般原則及要求，主要包括實(shí)踐中較常用的比較法、收益法、成本法和假設(shè)開發(fā)法等適用。
除被征收房屋價(jià)值評估外，暫行辦法還明確了房屋征收中可能涉及的其他價(jià)值評估具體規(guī)定，包括產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估，被征收房屋裝修、設(shè)備及附屬物價(jià)值評估，機(jī)器設(shè)備、物質(zhì)等搬遷費(fèi)用評估及停產(chǎn)停業(yè)損失評估等。
此外，《暫行辦法》就相關(guān)評估結(jié)果的確定、公示，評估報(bào)告提交、送達(dá)以及房屋征收當(dāng)事人對分戶評估報(bào)告有異議時(shí)的復(fù)核、鑒定等權(quán)利救濟(jì)程序予以統(tǒng)一規(guī)定，并就評估中相關(guān)專業(yè)幫助予以明確。
《暫行辦法》的出臺(tái)將進(jìn)一步理順房屋征收評估技術(shù)思路，建立統(tǒng)一本市國有土地上房屋征收市場化評估體系，有利于被征收人合法權(quán)益的保障，并為本市棚戶區(qū)改造及重點(diǎn)工程建設(shè)推進(jìn)提供政策支撐。
以下是辦法全文：
北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法
第一章 總 則
第一條 為進(jìn)一步規(guī)范本市國有土地上房屋征收評估活動(dòng)，維護(hù)房屋征收當(dāng)事人合法權(quán)益，保證房屋征收補(bǔ)償公平合理，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》、《北京市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施意見》及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上被征收房屋價(jià)值評估，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估，被征收房屋裝修、設(shè)備及附屬物價(jià)值評估，因征收房屋造成的機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用評估，因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評估，房屋征收涉及的其他價(jià)值評估，以及對相關(guān)評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核或鑒定，適用本辦法。
為編制征收補(bǔ)償方案、確定征收補(bǔ)償費(fèi)用或政府作出房屋征收決定等服務(wù)的國有土地上房屋征收預(yù)評估，適用本辦法。
第三條 被征收房屋價(jià)值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價(jià)值”。
用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估，被征收房屋裝修、設(shè)備及附屬物價(jià)值評估等房屋征收涉及的其他價(jià)值評估，應(yīng)當(dāng)分別對評估目的進(jìn)行適當(dāng)表述。
第四條 房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。
對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以權(quán)屬證書和登記簿的記載為準(zhǔn);權(quán)屬證書與登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明登記簿確有錯(cuò)誤外，以登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照區(qū)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。
第五條 被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。
用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)，被征收房屋裝修、設(shè)備及附屬物價(jià)值評估等房屋征收涉及的其他價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)一致。
第六條 被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價(jià)值;不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)款、拖欠的建設(shè)工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。
被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照《國有土地上房屋征收評估辦法》及本辦法評估確定。
第七條 被征收房屋價(jià)值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。
第八條 同一征收項(xiàng)目的房屋征收評估工作由兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)為牽頭單位;牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)就評估對象、評估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估原則、評估技術(shù)路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。
第二章 被征收房屋價(jià)值評估方法
第九條 房屋征收評估應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估。
被征收房屋的類似房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)當(dāng)選用比較法評估;被征收房屋或其類似房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估;被征收房屋的類似房地產(chǎn)沒有交易或交易很少，且被征收房屋或其類似房地產(chǎn)沒有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，應(yīng)當(dāng)選用成本法評估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估，在建工程建設(shè)進(jìn)度以房屋征收決定公告之日的狀態(tài)為準(zhǔn)。
可以同時(shí)選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。
第十條 比較法評估時(shí)，一般應(yīng)在與被征收房屋區(qū)域具有相同特征的同一區(qū)域、相鄰或臨近區(qū)域內(nèi)搜集交易實(shí)例，并選取符合要求的不少于三個(gè)可比實(shí)例。選取可比實(shí)例后，應(yīng)先統(tǒng)一其價(jià)格內(nèi)涵和形式，建立價(jià)格比較基礎(chǔ)，之后再進(jìn)行交易情況修正、市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。
第十一條 收益法評估時(shí)，應(yīng)區(qū)分報(bào)酬資本化法和直接資本化法，并應(yīng)優(yōu)先選用報(bào)酬資本化法。
第十二條 成本法評估時(shí)，應(yīng)根據(jù)被征收房屋狀況和土地狀況，選擇房地合估路徑或房地分估路徑。
對于容積率小于1.0的非住宅房屋評估，優(yōu)先選用房地分估路徑，且設(shè)定容積率為1.0進(jìn)行土地重置成本評估。土地重置成本可采用比較法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法進(jìn)行測算。采用成本法評估時(shí)，可優(yōu)先選用同區(qū)域或類似區(qū)域內(nèi)三個(gè)(含)以上土地一級開發(fā)項(xiàng)目，獲取其已審定的征地拆遷費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、前期費(fèi)用、利息、利潤、稅費(fèi)等相關(guān)成本費(fèi)用，進(jìn)行分析比較后取值。
第十三條 對被征收房屋類似、分布密集的成片房屋進(jìn)行評估，可先設(shè)定或選定標(biāo)準(zhǔn)房屋，根據(jù)實(shí)際情況采取適用的評估方法評估標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價(jià)格，再對標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價(jià)格進(jìn)行修正，求取被征收房屋價(jià)值。
第三章 成片住宅評估
第十四條 對于房屋類似、分布密集的成片住宅房屋征收項(xiàng)目，可采用對住宅標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價(jià)格進(jìn)行修正的評估路徑求取被征收住宅房屋價(jià)值。公式如下：
被征收房屋價(jià)值=(標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價(jià)格-標(biāo)準(zhǔn)房屋重置成新價(jià)+被征收房屋重置成新價(jià))×因素修正×被征收房屋建筑面積
第十五條 住宅標(biāo)準(zhǔn)房屋是指在被征收房屋所在區(qū)域的環(huán)境狀況下，模擬重建類似住宅房屋。一般應(yīng)滿足以下條件：
1.同區(qū)域內(nèi)建設(shè)的具有長時(shí)間可居住價(jià)值，較好流通性，磚混、鋼混或以上標(biāo)準(zhǔn)建筑結(jié)構(gòu)的房屋;
2.普通裝修標(biāo)準(zhǔn)(不低于四白落地，水泥地面，帶門窗等標(biāo)準(zhǔn));
3.項(xiàng)目容積率大于1或符合區(qū)域住宅控制性規(guī)劃。
如果征收區(qū)域范圍較大或呈狹長帶狀分布，應(yīng)將被征收房屋按房屋所在區(qū)域分組，每組分別設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋。
第十六條 住宅標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價(jià)格評估可采用比較法，選用的可比實(shí)例成交價(jià)格一般采用周邊住宅項(xiàng)目或整幢住宅的平均價(jià)格;條件不具備時(shí)，可采用單套住宅價(jià)格，但須進(jìn)行樓層、朝向、成新等因素修正。
第十七條 住宅房屋價(jià)值影響因素包括容積率、朝向、樓層及其他因素。容積率、朝向及樓層因素修正系數(shù)參照附表一、附表二、附表三。其他因素根據(jù)房屋實(shí)際情況確定，修正系數(shù)應(yīng)優(yōu)先選用房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織公布的數(shù)據(jù);不選用的，應(yīng)在評估報(bào)告中陳述理由。
第十八條 住宅標(biāo)準(zhǔn)房屋重置成新價(jià)、被征收住宅房屋重置成新價(jià)，根據(jù)評估對象的實(shí)際情況，可依據(jù)《北京市房屋重置成新價(jià)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行測算。
第四章 成片非住宅評估
第十九條 對于房屋類似、分布密集的成片非住宅房屋征收項(xiàng)目，可采用對非住宅標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價(jià)格進(jìn)行修正的評估路徑求取被征收非住宅房屋價(jià)值。公式如下：
被征收房屋價(jià)值=(標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價(jià)格-標(biāo)準(zhǔn)房屋重置成新價(jià)+被征收房屋重置成新價(jià))×因素修正×被征收房屋建筑面積
第二十條 非住宅標(biāo)準(zhǔn)房屋是指在被征收非住宅房屋范圍內(nèi)具有類似代表性的房屋，按用途分為商業(yè)、辦公和工業(yè)等類型。
非住宅標(biāo)準(zhǔn)房屋選定，應(yīng)在被征收房屋所在區(qū)域的環(huán)境狀況下，綜合考慮用途、建筑結(jié)構(gòu)、臨街狀況、層高、容積率、建成時(shí)間等。
如果征收區(qū)域范圍較大或呈狹長帶狀分布，應(yīng)將被征收房屋按房屋所在區(qū)域與用途分組，每組分別選定標(biāo)準(zhǔn)房屋。
第二十一條 非住宅標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價(jià)格評估，可采用比較法、收益法和成本法等方法進(jìn)行評估。
第二十二條 非住宅房屋價(jià)值影響因素包括容積率、樓層、臨街狀況及其他因素。容積率、樓層和臨街狀況因素修正系數(shù)參照附表四、附表五。其他因素根據(jù)房屋實(shí)際情況確定，修正系數(shù)應(yīng)優(yōu)先選用房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織公布的數(shù)據(jù);不選用的，應(yīng)在評估報(bào)告中陳述理由。
第二十三條 非住宅標(biāo)準(zhǔn)房屋重置成新價(jià)、被征收非住宅房屋重置成新價(jià)，根據(jù)評估對象的實(shí)際情況，可依據(jù)《北京市房屋重置成新價(jià)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行測算。
第五章 其他價(jià)值評估
第二十四條 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估，參照被征收房屋價(jià)值評估規(guī)定執(zhí)行。
第二十五條 被征收房屋裝修、設(shè)備及附屬物價(jià)值評估，根據(jù)評估對象的.實(shí)際情況，可依據(jù)《北京市房屋重置成新價(jià)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行測算。
第二十六條 可恢復(fù)使用的機(jī)器設(shè)備，評估價(jià)格包括拆卸費(fèi)、包裝運(yùn)輸、調(diào)試費(fèi)等。無法恢復(fù)使用的機(jī)器設(shè)備，根據(jù)資料并結(jié)合市場詢價(jià)評估其重置成新價(jià)，重置價(jià)由評估時(shí)點(diǎn)的重新購置價(jià)與購置該機(jī)器設(shè)備發(fā)生的運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等組成。
第二十七條 因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評估，按照《北京市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償暫行辦法》進(jìn)行測算。
第二十八條 征收整體房地產(chǎn)中的部分房屋和土地，評估時(shí)應(yīng)將被征收部分與整體房地產(chǎn)綜合考慮，可采用征收部分單獨(dú)評估、整體分割評估、整體價(jià)值減損評估中的一種方式確定。
第六章 評估結(jié)果及評估報(bào)告
第二十九條 標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價(jià)格評估、被征收房屋價(jià)值評估選用兩種以上評估方法的，應(yīng)對各種評估方法測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析，確定最終評估結(jié)果。
第三十條 房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價(jià)值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。
第三十一條 分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報(bào)告和分戶評估報(bào)告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報(bào)告。
整體評估報(bào)告和分戶評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定的格式出具。
第三十二條 被征收人或者房屋征收部門對分戶評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到分戶評估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。
申請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報(bào)告存在的問題。
原房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報(bào)告;評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人。
第三十三條 被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向本市房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)申請鑒定。
評估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定評估報(bào)告的評估程序、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進(jìn)行審核，出具書面鑒定意見。
經(jīng)評估專家委員會(huì)鑒定，評估報(bào)告存在技術(shù)問題的，評估專家委員會(huì)應(yīng)將相關(guān)情況及時(shí)通知項(xiàng)目所在區(qū)房屋征收部門。
第三十四條 在房屋征收評估中，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)可聘請除本行業(yè)外相關(guān)專業(yè)人士和機(jī)構(gòu)提供專業(yè)幫助，但應(yīng)在房屋征收評估報(bào)告中予以披露。
第七章 附 則
第三十五條 本辦法自2017年2月15日起施行。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)《關(guān)于批轉(zhuǎn)北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師協(xié)會(huì)<北京市城市住宅房屋拆遷市場評估技術(shù)方案>的通知》(京建拆〔2009〕450號)及原北京市房屋土地管理局、北京市物價(jià)局《關(guān)于印發(fā)<北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》(京房地評字〔1999〕656號)同時(shí)廢止。
附件2：成片住宅朝向修正系數(shù)參考表(住宅平房)
附件3：成片住宅樓房樓層修正系數(shù)參考表
附件1：成片住宅容積率修正系數(shù)參考表
附件4：成片非住宅容積率修正系數(shù)參考表
附件5：成片非住宅樓層和臨街狀況修正系數(shù)參考表
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