2017年小產(chǎn)權(quán)房最新政策

　　2017年小產(chǎn)權(quán)房政策要求，小產(chǎn)權(quán)房不得發(fā)放房產(chǎn)證，不受法律保護(hù)。其中《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》并未對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)問題進(jìn)行明確規(guī)定，因此購房者購買小產(chǎn)權(quán)房一定要謹(jǐn)慎。

　　在集體所有的土地上建設(shè)的用于銷售的住房，即通常所說的小產(chǎn)權(quán)房，該類房產(chǎn)沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管部門不會(huì)給予備案。按照國家相關(guān)要求，小產(chǎn)權(quán)不得確權(quán)發(fā)證，不受法律干保護(hù)，所以按照我國當(dāng)前法律來講，小產(chǎn)權(quán)房并不具有合法性，未來若將小產(chǎn)權(quán)房納入登記，還需要國家相關(guān)法規(guī)的完善，目前來說小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”還為時(shí)尚早，甚至是遙遙無期。

　　買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)：

　　1、缺少“五證”

　　如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。沒有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護(hù)。

　　2、拆遷難補(bǔ)償

　　只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，它就是合法建筑。但也不排除那些在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。

　　3、質(zhì)量難保證

　　這些房屋價(jià)格便宜，房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會(huì)偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。

　　4、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣

　　由于沒有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產(chǎn)權(quán)房需要注意的地方。

　　5、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押貸款

　　小產(chǎn)權(quán)房不能在房地產(chǎn)管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項(xiàng)權(quán)利，沒有他項(xiàng)權(quán)利就相當(dāng)于沒有合法的質(zhì)押物抵押到銀行，銀行貸款就無法批復(fù)，這意味著你需要一次性付款買房。

　　所以購房者在購買房屋時(shí)，要仔細(xì)了解所買樓盤的土地性質(zhì)，如果是小產(chǎn)權(quán)房，那么就斷了購買的.念頭吧。

　　對(duì)小產(chǎn)權(quán)房實(shí)行“堵改疏”的重大改革還需處理好以下幾個(gè)問題

　　第一，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織作為物權(quán)人，可以與建設(shè)用地使用人直接進(jìn)行建設(shè)用地使用權(quán)的交易。應(yīng)該改變農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織享有所有權(quán)的土地通過征收成為國有土地，國家取得所有權(quán)后，由政府與建設(shè)用地使用人進(jìn)行交易的現(xiàn)行辦法。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織作為農(nóng)村公有制土地的所有權(quán)人，有權(quán)在其土地上為他人設(shè)置用益物權(quán)，并獲得相應(yīng)的利益。否則，兩種公有制的所有權(quán)就不是平等的物權(quán)，而是歧視農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地公有制度，這樣會(huì)限制農(nóng)民的所有權(quán)，造成“有違公平”的后果。

　　第二，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與建設(shè)用地使用人之間通過轉(zhuǎn)讓合同轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的，不是農(nóng)村土地所有權(quán)，而是建設(shè)用地使用權(quán)。要改變只有國有土地可以設(shè)置建設(shè)用地使用權(quán)，而農(nóng)村土地不能設(shè)置這一用益物權(quán)的狀況。應(yīng)當(dāng)廢止《物權(quán)法》和《土地管理法》對(duì)農(nóng)村集體土地設(shè)置建設(shè)用地使用權(quán)的限制，使農(nóng)村土地設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)與國有土地建設(shè)用地使用權(quán)處于平等地位，且具有同等的權(quán)能。這樣既能解決農(nóng)村土地用益物權(quán)的可轉(zhuǎn)讓性問題，也能解決農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織保留自己對(duì)土地所有權(quán)人身份的問題，使其仍然是土地所有權(quán)人。

　　第三，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)讓其建設(shè)用地使用權(quán)，須經(jīng)政府審批。為避免農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織只追求眼前利益，將農(nóng)村耕地改變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，破壞保護(hù)耕地的政策，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)讓其建設(shè)用地使用權(quán)，須經(jīng)政府的嚴(yán)格審批，不僅要符合保護(hù)耕地政策，還須符合城鎮(zhèn)化改造的統(tǒng)一規(guī)劃。只有獲得審批許可后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織才能與建設(shè)用地使用權(quán)的受讓人簽訂建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，轉(zhuǎn)讓其權(quán)屬，否則不會(huì)產(chǎn)生建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的效果。

　　第四，對(duì)于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)讓其建設(shè)用地使用權(quán)的方式和價(jià)格等，仍然采取“招拍掛”的方式。應(yīng)通過市場(chǎng)確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格，而非由政府獨(dú)立做主。

　　第五，轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)的所得利益通過稅收均衡分配，主要利益應(yīng)當(dāng)由農(nóng)民享有，政府依法稅收。由于建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓通過農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與建設(shè)用地使用人直接交易，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的利益都由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織享有，進(jìn)而分配給全體農(nóng)民，保障農(nóng)民土地用益物權(quán)流轉(zhuǎn)所獲得的利益歸土地所有權(quán)人享有，他人不可從中獲益。國家利益則通過征收稅金的方法保障，通過稅收的杠桿，既能控制交易，又能保障國家的稅收。

　　這樣的改革會(huì)使農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與建設(shè)用地使用人，成為農(nóng)村土地建設(shè)用地使用權(quán)的直接交易者，發(fā)生的利益并沒有被政府“盤剝”，而是主要由土地所有權(quán)人獲得。政府通過稅收，仍然可以保證獲得相應(yīng)的利益，但是巨額利益不歸屬于政府。依法納稅是交易者的法定義務(wù)，政府依法征收交易稅金是可行的。

　　我認(rèn)為，按照上述辦法改革現(xiàn)行小產(chǎn)權(quán)房制度，既符合公正的法律原則，也可以從根本上解決一系列棘手的小產(chǎn)權(quán)房問題。